大型商業項目經營方式定位
大型商業項目經營方式的確定主要取決于投資商實力、經營目標及承受風險能力等因素。大型商業項目的經營方式與住宅有巨大的差別，常用的有以下幾種：自營、統一招租、委托管理公司進行經營管理、多種形式組合的租賃、店中店、時差分租、售后包租、部分經營租賃加部分出售。
經營方式一：自營
場內商鋪既不出售也不出租，完全由大型商業項目開發商自己經營管理。
經營管理的盈利方式
盈利方式內容
購銷自行銷售，自擔經營風險
保底抽傭將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經營，按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當銷售額低于該保底額時，大型商業項目仍按保底額的一定比例抽取傭金
純分成將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經營，按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經營，共同經營，共同承擔風險
經營方式二：委托管理公司進行經營管理
場內商鋪既不出租，也不出售，交由專業管理公司進行經營管理。雙方約定一定的最低經營保底額，當經營額低于該保底額，大型商業項目仍按照保底額的一定比例抽取傭金；當經營額高于該保底額，超出部分則由雙方按約定的比例分成。
經營方式三：統一招租
將場內鋪位或專柜統一出租與實際用家，大型商業項目獲租金收益，鋪位或專柜的實際用家負責經營，獲取經營收益，承擔經營風險。
經營方式四：部分經營租賃加部分出售
該種經營方式是指將大型商業項目內一定面積的商鋪用于出售、一部分面積的商鋪用于出租，也有可能余留一部分面積的商鋪進行自身經營。這種經營方式有利于大型商業項目的整體運作。
經營方式五：店中店
店中店多用于開設專賣店，分部分招商與全部招商兩種。“店中店”是一種高檔的檔位出租形式，與檔位出租的差異在于檔位是全開放式，而店中店是在一個大的商業空間中劃分出一個個小的、獨立的、封閉型的、集中的單位空間。店中店通過租賃合約確立租賃關系。店中店以面積計算租金，可獲得加倍的租金收益。在商鋪出售時，為追求效益最大化，也可以采用該方法，但缺陷是物業管理、商場維護的難度很高。
經營方式六：時差分租
指將大型商業項目內一定面積的商鋪利用不同業態、不同營業時間要求，進行時段、季節性的時差租賃。通過運用各種業態不同營業時間的交叉，可以使商鋪的時間價值得到最大的體現，為投資者或實際用家取得更好的效益。如臨近商務區大型商業項目內的咖啡館，可以利用白天時間出售機票，在晚上經營咖啡。
時差分租還體現為根據不同的季節吸納最適合的業態入駐，從而獲得最大的租金收益。如所謂的“皮草行”就是經營裘皮、皮革服飾的企業在冬天經營皮革商品，而在夏天皮革類商品滯銷時，企業改變銷售商品、經營時令商品--草席等而得名。
經營方式七：售后包租
是指大型商業項目開發商以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商鋪的方式銷售商品房的行為，即大型商業項目開發商將場內一定面積的商鋪分割成多個獨立產權的銷售單元進行出售，并向購買者作出一定的投資回報承諾。“售后包租”有多種形式，包括“反租回報”、“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，總歸是以“先銷售后承租，同時給予一定比例租金回報”的方式吸引買家入場。
售后包租對開發商而言，能夠快速回籠資金，獲得收益；對于投資者，包租期內能獲得穩定的收入，而且包租期越長，風險就越小，因為幾乎沒有人會在包租期間就還不起按揭。甚至還會出現只要一次首付，按揭都不用自己還同時還有租金回報的現象。
經營方式八：多種租賃形式組合
一般大型商業項目的商鋪租賃是多種形式的組合，如部分“售后包租”、部分時差分租、部分采用店中店形式等，以使商鋪收益價值最大化。
經營方式適用情況表
經營方式適用情況
自營企業具有商場經營管理能力
自營為主，招租為輔企業具有商場經營管理能力，但為擴大規模，充實服務功能，以招租形式引入一些核心經營業務以外的商戶作為補充
自營為輔，招租為主企業無商場經營管理能力
委托管理公司經營管理企業無商場經營管理能力
篇2：餐廳開業前策劃3:經營方式
餐廳開業前的策劃3：經營方式
人們的消費觀念隨著經濟的發展、生活水平的提高在不斷地發生著變化。在餐飲消費上，人們對進餐的方式與餐飲內容有了更高的需求。一成不變的菜式，對顧客不再有新鮮感，時間一長消費者就會另擇所好。所以說，餐廳所出售的商品不僅要有優質的服務，還要在菜肴上不斷翻新花樣，這樣才能使顧客產生新的消費需求。
1、餐廳經營方式轉變的原因
餐廳要想適應時代的發展，必須轉變其經營方式。概括地說，使餐廳經營方式改變的原因來自兩個方面：一方面來自消費者，一方面來自競爭者。消費者方面主要表現在他們需求的變化上，而競爭者主要指近20年來陸續登陸中國的西式快餐。
(1)消費者要求餐廳經營方式的改變
消費者是容易受影響、變化迅速的群體，短短十幾年間，消費者的需求就經歷了一次又一次地轉變。這主要體現在就餐方式的改變以及對菜品質量有了更高的要求這兩個方面。
(2)西式快餐要求餐廳經營方式改變
gg開放給現代餐飲業帶來了機遇，麥當勞、肯德基、必勝客、艾德熊，一家又一家。它們不僅在食品品質上講究營養豐富，美味可口，并給顧客提供令人滿意的、幾乎無可挑剔的銷售服務。用餐環境幽雅整潔，食物價格合理，普通大眾可以接受，而且在餐飲經營方式上不斷變新，適應了隨著經濟發展所帶來的快節奏的生活方式。這些都逼迫餐廳在經營方式上做出改變。
2、轉變經營方式的途徑
餐飲市場的發展經歷了一個高峰期之后，如今已進入了一個低峰狀態，可以說，此類餐飲市場份額分配已經固定下來，采用傳統經營方式就難以刺激新的需求，即使采取降低價格、廣告宣傳等措施，也很難贏得大量市場份額，甚至會使餐廳面臨更大的利潤風險。因此，餐廳管理者為了打破現有市場份額，就必須有勇氣向傳統觀念挑戰，實行創新經營，才有可能獲得戰略上的成功。轉變經營方式的途徑有以下幾種：
(1)提高員工的創新能力
餐廳要想突破現有的市場份額，就必須在創新方面下功夫。只有做到人無我有，才能贏得新顧客，從而擴大自己的市場份額。創新的力量源泉來自員工，管理者應鼓勵員工開發新產品，并力所能及地給予支持，使其最大限度地發揮自己的潛能，發明適合顧客口味的菜肴，使餐廳在競爭中處于有利的位置。
(2)善于模仿
餐廳經營創新有時候來自于經營成功的餐廳或者是競爭對手的成功之處。一般只有餐廳處于危機之中或能預見餐廳將面臨危機時，才愿意學習他人的先進經驗并進行模仿。
餐廳在模仿過程中，應注意以下三點：
不要只重形式，而忽視內容或精神實質。
從本餐廳自身的實際情況出發，在模仿過程中形成自己的特色，以此來吸引更多顧客。
在模仿過程中要善于發揮自身優勢，創造出與眾不同的新產品。
(3)在追求目標的過程中不斷創新
餐廳經營目標即餐廳的宗旨，明確并具有挑戰性。能夠激勵餐廳員工在追求目標的過程中，以某種方式將目標轉變為信念，而不斷創新。餐廳經營目標必須根據餐廳實際情況來制定，并隨著時間的變化對出現的新問題做適時調整。
(4)向習慣挑戰
人們在工作與生活中形成了一些不成文的規定，這些不成文的規定之為習慣。同樣，餐飲業作為傳統性的行業，在長期的發展過程中，養成了許多不科學的操作程序和經營思想。習慣勢力是餐廳經營創新最主要的障礙。那些經營上有點成績的餐飲企業，往往被已有的成績、聲望所困擾，停止探索和試驗，過去干得越出色，就越容易陷入已有的習慣做法之中，直到顧客漸漸遠離餐廳時才開始覺悟，卻為時已晚。人們常說“置于死地而后生”，但餐飲企業是經不起倒閉的。因此，要克服習慣勢力就要進行經營創新。
3、現代經營的幾種方式
“洋快餐”進入中國市場，在給中國餐飲業帶來機遇的同時，也帶來了嚴峻的考驗。如今，中國的餐飲業經營主要有以下幾種方式：
(1)大眾化經營
在眾多的經營方式當中，大眾化經營占主導地位，引導著餐飲業的發展。要做好大眾化經營，首先必須結合它的自身特點來進行，不斷提高餐廳的管理、服務水平，以保證所經營產品的質量；其次，應加大自己所經營產品的品牌宣傳力度，增強品牌意識，強化特色，樹優質品牌。最后，應積極開發早點、快餐、小吃、家庭宴會、生日宴會及節假日市場，更新經營方式，從店堂走向社會和家庭，不斷拓展經營領域，豐富和滿足大眾市場之需求。
①大眾化經營特征
大眾化經營具有三個特征，即經濟實惠，為大眾所歡迎，易于被認識和接受。其中，經濟實惠是大眾化經營最基本的特征，這與廣大消費者所要求的物美價廉的消費水平相適應。
②大眾化經營的目標
大眾化經營的目標包括三個方面：
以物美價廉為主要特征的大眾化經營方式要以擴大市場占有率、擴大銷售量為目標。
保證餐廳經濟利益的獲得，因為餐廳的最終目的都是為了獲得生存與發展。
將提高餐廳的競爭力作為大眾化經營的前提。
大眾化經營給餐廳經營注入了活力，提供了發展的機遇。因此，只有貼近百姓生活，遵循市場規律，不斷完善自我，日益探索求新，才是大眾化經營的實質和成功的保證。
(2)休閑式經營
隨著近幾年餐飲經營競爭的激烈及顧客在餐飲消費內容、形式、功能方面需求的日益復雜，加大了餐廳經營的難度。通過與娛樂形式相結合，豐富了餐廳經營的內容，使原本只具有飲食功能的餐廳，具有了社交功能、商業功能和娛樂功能。娛樂形式與餐廳經營相結合的方式，在滿足了顧客精神需求的同時，也給餐廳帶來了可觀的經濟效益，同時也為社會的發展做出了一定的貢獻，并為餐廳樹立良好形象奠定了基礎，從而受到了各方面的認可。
現階段，它們的結合，通常應注意以下幾點：
娛樂形式要同餐廳的經營風格、環境布置及目標顧客相協調，不同的顧客有不同的娛樂形式。
餐廳的硬件設施必須適合娛樂形式的開展。
娛樂形式與餐廳經營要分清層次，平衡發展。
兩者結合應遵循經濟效益的原則。
(3)連鎖經營方式
優勝劣汰，適者生存，這是社會發展的必然規律。對于那些本小利薄的中小餐廳來說，要想參與市場競爭，在競爭中取得勝利，走連鎖化經營道路可以提高競爭能力。
連鎖經營是當今世界餐飲經營的一種潮流和趨勢。連鎖經營是指在本國或世界各地直接或間接的控制或擁有兩家以上的餐廳，在平等自愿、互助互利、共同發展的原則下以相同的店名、店貌，統一的經營程序和管理
，統一的操作程序和服務標準，通過規范化管理，實現集中購物，分散銷售，從而取得規模經濟效益的聯合經營企業。
(4)快餐店
快餐店是最典型的便捷式經營方式，這種餐廳一般規模不大，菜譜也不復雜，提供的服務標準統一。這種快餐店的最大優點就是服務快速方便，節省用餐時間。
快餐店的經營還具有以下幾點特征：
快餐店的菜單簡明，減少了顧客對菜品的選擇性，只提供有限的服務，如清掃地面和桌椅。
快餐店的食品制作區別于傳統餐飲企業，通常類似工廠的機械化生產，制作成本低廉。
快餐店中新菜品不易被顧客接受。
服務迅速高效，顧客進快餐店就是希望快速得到食品既可在餐廳內食用，又可帶出店外。
人員工資低廉，菜品價格便宜。
裝飾突出主題，廣告比當場的推銷活動有助于創造氣氛。
(5)其他經營方式
其他經營方式包括以下三種：
①無店鋪經營方式
這種經營方式是指沒有固定的就餐場所，只有流動的廚師，流動的美味佳肴，由專業廚師到顧客家中做飯燒菜。
②外賣式經營
為了適應現代餐飲業發展的需要，外賣式經營就走出了只為高消費者服務的狹小天地，開辟了大眾消費的新領域，有著非常好的發展前景。這種經營有許多種：電話定餐、公司午餐、點菜帶走等。
③超市式經營
這是一種近期頗受大眾消費者歡迎的餐飲經營方式。它結合了休閑式的餐飲操作和就餐方式。超市餐飲是以“餐飲商品”為經營內容的超級市場，其基本特征是：菜品陳列，超市自選，廉價銷售，連鎖經營。經營方式獨特，餐飲布局采取透明化、開放式，一般分為進食區、操作區和就餐區。
篇3：大型商業項目經營方式定位
大型商業項目經營方式定位
大型商業項目經營方式的確定主要取決于投資商實力、經營目標及承受風險能力等因素。大型商業項目的經營方式與住宅有巨大的差別，常用的有以下幾種：自營、統一招租、委托管理公司進行經營管理、多種形式組合的租賃、店中店、時差分租、售后包租、部分經營租賃加部分出售。
經營方式一：自營
場內商鋪既不出售也不出租，完全由大型商業項目開發商自己經營管理。
經營管理的盈利方式
盈利方式內容
購銷自行銷售，自擔經營風險
保底抽傭將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經營，按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當銷售額低于該保底額時，大型商業項目仍按保底額的一定比例抽取傭金
純分成將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經營，按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經營，共同經營，共同承擔風險
經營方式二：委托管理公司進行經營管理
場內商鋪既不出租，也不出售，交由專業管理公司進行經營管理。雙方約定一定的最低經營保底額，當經營額低于該保底額，大型商業項目仍按照保底額的一定比例抽取傭金；當經營額高于該保底額，超出部分則由雙方按約定的比例分成。
經營方式三：統一招租
將場內鋪位或專柜統一出租與實際用家，大型商業項目獲租金收益，鋪位或專柜的實際用家負責經營，獲取經營收益，承擔經營風險。
經營方式四：部分經營租賃加部分出售
該種經營方式是指將大型商業項目內一定面積的商鋪用于出售、一部分面積的商鋪用于出租，也有可能余留一部分面積的商鋪進行自身經營。這種經營方式有利于大型商業項目的整體運作。
經營方式五：店中店
店中店多用于開設專賣店，分部分招商與全部招商兩種。“店中店”是一種高檔的檔位出租形式，與檔位出租的差異在于檔位是全開放式，而店中店是在一個大的商業空間中劃分出一個個小的、獨立的、封閉型的、集中的單位空間。店中店通過租賃合約確立租賃關系。店中店以面積計算租金，可獲得加倍的租金收益。在商鋪出售時，為追求效益最大化，也可以采用該方法，但缺陷是物業管理、商場維護的難度很高。
經營方式六：時差分租
指將大型商業項目內一定面積的商鋪利用不同業態、不同營業時間要求，進行時段、季節性的時差租賃。通過運用各種業態不同營業時間的交叉，可以使商鋪的時間價值得到最大的體現，為投資者或實際用家取得更好的效益。如臨近商務區大型商業項目內的咖啡館，可以利用白天時間出售機票，在晚上經營咖啡。
時差分租還體現為根據不同的季節吸納最適合的業態入駐，從而獲得最大的租金收益。如所謂的“皮草行”就是經營裘皮、皮革服飾的企業在冬天經營皮革商品，而在夏天皮革類商品滯銷時，企業改變銷售商品、經營時令商品--草席等而得名。
經營方式七：售后包租
是指大型商業項目開發商以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商鋪的方式銷售商品房的行為，即大型商業項目開發商將場內一定面積的商鋪分割成多個獨立產權的銷售單元進行出售，并向購買者作出一定的投資回報承諾。“售后包租”有多種形式，包括“反租回報”、“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，總歸是以“先銷售后承租，同時給予一定比例租金回報”的方式吸引買家入場。
售后包租對開發商而言，能夠快速回籠資金，獲得收益；對于投資者，包租期內能獲得穩定的收入，而且包租期越長，風險就越小，因為幾乎沒有人會在包租期間就還不起按揭。甚至還會出現只要一次首付，按揭都不用自己還同時還有租金回報的現象。
經營方式八：多種租賃形式組合
一般大型商業項目的商鋪租賃是多種形式的組合，如部分“售后包租”、部分時差分租、部分采用店中店形式等，以使商鋪收益價值最大化。
經營方式適用情況表
經營方式適用情況
自營企業具有商場經營管理能力
自營為主，招租為輔企業具有商場經營管理能力，但為擴大規模，充實服務功能，以招租形式引入一些核心經營業務以外的商戶作為補充
自營為輔，招租為主企業無商場經營管理能力
委托管理公司經營管理企業無商場經營管理能力