精細(xì)化管理，創(chuàng)造物業(yè)服務(wù)效能

　　“致廣大而精細(xì)微”。物業(yè)管理處全體員工長期養(yǎng)成了對工作的認(rèn)真和精細(xì)。

　　發(fā)明智能扶梯。使用人字梯搭扣要兩面搭牢才能進(jìn)行工作，但往往有人忽視安全不搭搭扣或只搭單面搭扣而造成安全事故。“能否把人字梯改造成能自動報警的智能梯?”，弱電班的師傅們?nèi)翰呷毫Γ磸?fù)試驗最后利用磁場原理，通過幾個小開關(guān)控制一只蜂鳴器。制成了扶梯外觀無任何變化、使用強度設(shè)有改變的智能扶梯。只要打開人字梯或只搭單面搭扣，蜂鳴器就會發(fā)出蜂鳴聲，提醒使用者注意使用安全只有搭好雙面搭扣，蜂鳴聲才會停止。徹底排除了因登高作業(yè)忘搭搭扣的事故隱患。

　　幕墻玻璃有了“身份證”。滬上幕墻玻璃自爆毀物傷人事件時有所聞。為了能夠預(yù)防事故的發(fā)生。科學(xué)系統(tǒng)地診斷幕墻玻璃、硅膠等的老化程度，大廈物業(yè)管理處今年初夏分別在高、低區(qū)域及東南西北方向拆卸了4塊幕墻玻璃，送到上海房屋質(zhì)量檢測站進(jìn)行玻璃、硅膠等的老化檢測。并建立完整的檢測維修保養(yǎng)檔案。氣窗經(jīng)常被開啟，內(nèi)外側(cè)受風(fēng)壓力大，鉸鏈和限位裝置都是易損件，如果上述配件發(fā)生斷裂都會發(fā)生較為嚴(yán)重的事故。為此，利用每年4次的玻璃幕墻清洗機會，對外墻的玻璃、氣窗配件、面磚、鋁扣板、硅膠等作全面的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)異常馬上進(jìn)行維修更換。為了檢查方便，還細(xì)心地為每扇氣窗都編了號碼，比如“8F-2”就是8樓的第二扇氣窗，通過這種方式，物業(yè)人員可以快速準(zhǔn)確地記錄每一扇氣窗的檢修狀況。因此，他們也戲稱這些編號是氣窗的“身份證”，而每扇氣窗都有自己的完整檔案。

　　智能照明。要求全體員工做到隨手關(guān)燈，關(guān)閉不必要開的燈。如設(shè)備房里沒有必要把全部的燈打開，把設(shè)備房、設(shè)備層、車庫等公共場所的安裝分路開關(guān)，這樣就可以減少用電。另外，把車庫的燈分成幾個時段開啟的辦法，晚上到24：00關(guān)閉大部分的燈，留部分應(yīng)急燈，到第二天6：00再開啟(根據(jù)季節(jié)調(diào)整)，這樣一天可以節(jié)電90度，一年可以節(jié)約3萬多度電。

　　變配電的管理。

　　(1)合理申報最大用電量MD，在準(zhǔn)確申報MD的前提下，合理調(diào)整設(shè)備的用電時間，精心保證用電量不超最大用電負(fù)荷MD，減少不必要的支出。

　　(2)加強變配電檢查，特別是對補償電容的檢查，檢查電容是否漏液，電容量足不足，自動補償工作是否正常，目的是提高功率因數(shù)，一般控制在0.97以上。

　　空調(diào)系統(tǒng)的管理。

　　(1)調(diào)整機組的出水溫度從原來的6提高至8~9(視具體情況而定)，只要能滿足辦公室內(nèi)的室內(nèi)的溫度在26左右即可。

　　(2)嚴(yán)格控制辦公室內(nèi)空調(diào)的使用時間。每天晚上7：30關(guān)閉高區(qū)的空調(diào)開關(guān)，關(guān)閉高區(qū)的所有風(fēng)機盤管。有些業(yè)戶往往忘記關(guān)掉空調(diào)開關(guān)，有些是故意不關(guān)空調(diào)開關(guān)。每晚大約有30KW的風(fēng)機盤管開著，每小時應(yīng)有30度的電消耗，晚上19：30至次日7：30，消耗360度電，一年就消耗13萬度電。

　　(3)集中空調(diào)變頻改造，年節(jié)電30萬度。

　　(4)冷凝器安裝BTS自動清洗裝置，提高冷水機組的制冷效果，此裝置的節(jié)能率在10%左右，此項目實施后，省略了冷凝的人工清洗疏通步驟。

篇2：物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理實施方案

　　物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理實施方案

　　根據(jù)集團(tuán)“學(xué)習(xí)實踐***，推行精細(xì)化管理”的企業(yè)文化活動主題，為切實開展精細(xì)化管理，特制定本實施方案，請公司各部門各管理處認(rèn)真組織落實。

　　1.0 目的

　　響應(yīng)集團(tuán)公司的統(tǒng)一安排，以“關(guān)注細(xì)節(jié)、精益求精”的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營理念開展各項日常工作，體現(xiàn)“細(xì)化、量化、標(biāo)準(zhǔn)化、協(xié)同化、嚴(yán)格化、實證化、精益化”的管理特點，從而提升企業(yè)整體服務(wù)水平，打造高素質(zhì)管理團(tuán)隊。

　　2.0 適用范圍

　　本實施方案適用于物業(yè)公司內(nèi)部貫徹實施精細(xì)化管理活動，提升整體服務(wù)質(zhì)量。

　　3.0 職責(zé)

　　3.1 公司管理者代表負(fù)責(zé)精細(xì)化管理活動的總體督導(dǎo)。

　　3.2 品管部負(fù)責(zé)精細(xì)化管理的具體實施和檢查，其它職能部門負(fù)責(zé)精細(xì)化管理期間其它相關(guān)工作的安排布置。

　　3.3 管理處負(fù)責(zé)對精細(xì)化管理各項工作任務(wù)的具體執(zhí)行。

　　4.0基本要求

　　精細(xì)化管理要緊密結(jié)合物業(yè)公司實際，達(dá)到以下基本要求：

　　4.1 公司各部門管理員工要深刻領(lǐng)會實施精細(xì)化管理的重要性和必要性，結(jié)合實際工作，發(fā)現(xiàn)本部門、管理處不 適應(yīng)、不符合精細(xì)化管理要求的工作規(guī)定；精細(xì)化管理的內(nèi)容包括安全、保潔、維修、綠化、客戶服務(wù)等方面的服務(wù)理念、服務(wù)細(xì)節(jié)(把小事做細(xì)，把細(xì)事做透)、服務(wù)流程、工作標(biāo)準(zhǔn)等, 要重視員工的建議,制定在本部門推行精細(xì)化管理的具體實施措施，改進(jìn)管理服務(wù)工作。

　　4.2 各崗位主管根據(jù)公司和本部門、管理處的實施措施合理有序的安排基層員工開展崗位崗位工作，培訓(xùn)，對基層員工崗位技能予以考核。

　　5.0 實施措施

　　5.1 活動實施期：年5—12月。

　　5.2 精細(xì)化管理首先要抓好學(xué)習(xí)培訓(xùn)和調(diào)研交流。

　　5.2.1 年 6月中旬前公司安排一次主任助理級別以上人員參加的精細(xì)化管理綱要的專題培訓(xùn)，由品管部組織。

　　5.2.2 各管理處從6月份開始每月自行組織一次有骨干員工參加的內(nèi)部培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1.清晰認(rèn)知精細(xì)化管理理念，明確崗位職責(zé)和技能；

　　2.清晰認(rèn)知精細(xì)化管理的推行重點；

　　3.明確公司實施精細(xì)化管理的核心規(guī)劃，傳達(dá)灌輸精細(xì)化管理的理念、工作重點和實施安排；

　　4.樹立正確、積極的工作觀；

　　5.樹立陽光、積極的職業(yè)心態(tài)；

　　6.變員工被動為主動；

　　7.變員工抱怨為自我改善。

　　培訓(xùn)要達(dá)到下列效果：

　　1.改善并消除影響效率的瓶頸工序；

　　2. 提高個體工作效率；

　　3. 提升班組長現(xiàn)場作業(yè)改善能力和作業(yè)現(xiàn)場的管理技能；

　　4. 掌握建設(shè)人性化作業(yè)環(huán)境的方法；

　　5. 識別作業(yè)現(xiàn)場中的能耗浪費。

　　培訓(xùn)計劃和記錄交品管部備案，品管部將不定期抽查培訓(xùn)效果。

　　5.2.3 公司由品管部每季度組織召開一次精細(xì)化管理交流小結(jié)會，了解活動推行情況。

　　5.3 各管理處8月前利用宣傳欄制作一期精細(xì)化管理貫徹推行的板報，在基層員 工中廣泛宣傳活動情況；公司9月將對各管理處宣傳欄制作的精細(xì)化管理板 報進(jìn)行評比，優(yōu)秀的板報，公司給予獎勵。公司利用網(wǎng)站推廣精細(xì)化管理的 各項規(guī)定和理念，宣傳活動期間的先進(jìn)工作方法和事跡（各部門可投稿）。

　　5.4 各部門6月15前根據(jù)公司的總體實施方案制定符合項目運行實際的精細(xì)化

　　管理措施，報公司品管部審核備案。

　　5.5 各部門每月提出5條精細(xì)化管理的改進(jìn)建議和意見,在每月20日前交品管部備案；7月底前公司歸納整理出100條符合公司實際的精細(xì)化運行規(guī)范，在全公司推廣。

　　5.6 各部門、管理處要抓好基礎(chǔ)管理服務(wù)工作，該工作是精細(xì)化管理的核心，按公司質(zhì)量管理體系所要求的程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范服務(wù)工作，達(dá)到細(xì)化、量化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的要求。

　　5.7 各部門在活動實施期間鼓勵員工對正在執(zhí)行的各項規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)不適合、不規(guī)范的工作流程和方式，都可及時向品質(zhì)部申請改進(jìn)，經(jīng)審核后修改。對好的改進(jìn)意見，公司給予獎勵。

　　5.8 公司由品質(zhì)部牽頭，聯(lián)合人事

部、綜合部，制定統(tǒng)一、規(guī)范的巡查計劃（避免無效檢查和重復(fù)檢查）和檢查評分表格，對發(fā)現(xiàn)的問題要列出詳細(xì)的整改通知書，向管理處說明不合格原因，重在指導(dǎo)管理處改進(jìn)工作。巡查以公平、公正、公開為原則；同時，在不影響管理處正常工作的前提下，每次可安排1-2名管理處負(fù)責(zé)人或主管隨同一起巡查，以加強管理處間交流溝通，取長補短。

　　5.9 管理處要注意節(jié)能降耗，特別是每月的公共區(qū)域水、電的使用情況，需要有詳細(xì)的數(shù)據(jù)來說明（含損耗），對相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行m.dewk.cn統(tǒng)計、分析，拿出具體措施，達(dá)到比上年度降低5-10%的節(jié)能指標(biāo)。公司工程負(fù)責(zé)人要進(jìn)行跟蹤，統(tǒng)計公司整體的公共區(qū)域水、電數(shù)據(jù)。

　　5.10 職能部門和管理處適時組織相關(guān)的評比、比武、競賽活動。管理處對基層班組可開展“流動小紅旗”、“季度先進(jìn)員工”等評比；公司可組織一定規(guī)模的比武、競賽活動，如保安技能大比武、消防演習(xí)比武等。通過這些活動營造“愛崗敬業(yè)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的精細(xì)化管理大環(huán)境，促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量提升。

　　5.11 20**年11-12月公司將對執(zhí)行精細(xì)化管理工作以來表現(xiàn)優(yōu)異的團(tuán)隊、個人予以表彰，激勵基層員工進(jìn)步。同時，管理處推薦推行精細(xì)化管理以來的1-2先進(jìn)員工在表彰會上做演講，暢談心得體會或提交書面材料供公司內(nèi)部交流。

　　5.12 各部門、管理處在年度管評材料和年終總結(jié)報告中要對一年來執(zhí)行精細(xì)化

　　管理的狀況進(jìn)行總結(jié)、評價，公司整理匯總后統(tǒng)一向集團(tuán)公司匯報。

篇3：將精細(xì)化管理融入物業(yè)服務(wù)實踐

　　將精細(xì)化管理融入物業(yè)服務(wù)實踐

　　--國華物業(yè)風(fēng)電后勤項目的精細(xì)化管理實踐

　　文/劉洋(山東國華物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理)

　　后勤服務(wù)保障工作內(nèi)容主要包括餐廳膳食服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、司機外勤服務(wù)管理、保潔清洗服務(wù)管理、秩序維護(hù)管理、文體活動開展等。將精細(xì)化管理的理念融入物業(yè)服務(wù)實踐，積極創(chuàng)新管理模式，致力于創(chuàng)建親情物業(yè)、溫馨物業(yè)、平安物業(yè)、文化物業(yè)。

　　精細(xì)化管理之一：完善細(xì)節(jié)，為職工提供可口營養(yǎng)餐

　　為保障風(fēng)力發(fā)電場區(qū)的職工都能吃上可口的飯菜，國華物業(yè)在餐廳后勤服務(wù)保障工作方面，不斷提高精細(xì)化服務(wù)水平。建立了從集中采購、烹飪、菜譜庫建立、推新菜品的一系列管理模式，推進(jìn)后勤系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。公司嚴(yán)把采購關(guān)，實現(xiàn)餐廳物料的統(tǒng)一采購、協(xié)調(diào)、配送，確保食材新鮮安全，物料質(zhì)優(yōu)價廉;靈活調(diào)配廚師，采用“夫妻崗”廚師的工作模式，確保風(fēng)電后勤服務(wù)的穩(wěn)定性和持續(xù)性，同時為了滿足各升壓站風(fēng)電員工對不同風(fēng)味菜品的要求以及廚師的休假需求，采取了定期輪休輪崗的管理制度，有效地解決了各餐廳因長期固定人員操作，口味單一無變化的問題，也確保了夫妻一起集中休假，取得了雙贏;公司組織專業(yè)廚師進(jìn)行菜品制作及技術(shù)指導(dǎo)，提高升壓站廚師業(yè)務(wù)技能，不斷改善菜品質(zhì)量，為風(fēng)電員工提供科學(xué)合理、新鮮美味的營養(yǎng)餐;建立國華物業(yè)“菜譜庫”，針對每周的菜譜進(jìn)行主副食、湯粥、肉、海鮮、素菜等詳細(xì)的分類、匯總、保存，并做好生日套餐、節(jié)日特色菜肴、病號飯、根據(jù)季節(jié)特點推出夏季的燒烤、冬季的火鍋等花樣菜品。

　　精細(xì)化管理之二：開展親情溫馨服務(wù)

　　每逢風(fēng)電員工過生日，都會精心為生日員工制作生日套餐，并送上生日祝福，在給風(fēng)電員工家人般關(guān)懷的同時，使風(fēng)電員工在細(xì)微之處能感受到國華物業(yè)的貼心服務(wù)，使風(fēng)電項目員工得到親情和友情的慰藉;通過日常生活中的細(xì)心觀察，逐步建立了風(fēng)電員工的個人小檔案，對風(fēng)電少數(shù)員工不吃西紅柿、不吃羊肉等個人喜好進(jìn)行記錄，在烹飪菜品時給予特殊關(guān)照，滿足了風(fēng)電員工的個性化需求，也密切了風(fēng)電員工和物業(yè)員工的關(guān)系，為公司各項工作的開展?fàn)I造了和諧的外圍環(huán)境;設(shè)置“小藥箱”，購置了日常常用的創(chuàng)可貼、紗布、碘酒、感冒藥、消炎藥等藥品，以防備野外作業(yè)出現(xiàn)傷病的意外情況;在做好辦公、生活區(qū)域衛(wèi)生清潔整理的基礎(chǔ)上還增加了對風(fēng)電員工的衣物清洗、熨燙工作，為每位員工配置了衣物柜，按照標(biāo)識進(jìn)行分類存放和領(lǐng)取，為風(fēng)電員工提供生活便利。

　　精細(xì)化管理之三：開展3S管理

　　為規(guī)范風(fēng)電服務(wù)現(xiàn)場區(qū)域管理，有序推進(jìn)風(fēng)電后勤物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)，推行標(biāo)準(zhǔn)化管理，在煙臺風(fēng)電項目棲霞升壓站開展了3S管理(整理、整頓、清掃)的試點工作，制定了《風(fēng)電項目現(xiàn)場管理推行手冊》和《風(fēng)電項目3S定位規(guī)范PPT》，按照定位資料下發(fā)、自檢自查、反饋跟進(jìn)和實施落實四個階段進(jìn)行，具體對辦公區(qū)域、操作間、儲物間及公共區(qū)域設(shè)施、物品等進(jìn)行了定位放置，并張貼了各種警示標(biāo)識、安全操作規(guī)程，日常工作中注重引導(dǎo),不斷推進(jìn)風(fēng)電服務(wù)現(xiàn)場的規(guī)范管理，為風(fēng)電后勤服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)打下良好基礎(chǔ)。

　　精細(xì)化管理之四：持續(xù)加強安全管理工作

　　為進(jìn)一步服務(wù)好項目，提高管理的精細(xì)化水平，在對風(fēng)電項目的設(shè)施設(shè)備管理工作中，國華物業(yè)建立設(shè)施設(shè)備臺帳，實行設(shè)施設(shè)備銘牌管理。公司充分發(fā)揮自身工程技術(shù)中心的資源優(yōu)勢，認(rèn)真做好風(fēng)電升壓站后勤設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，定期對各區(qū)域站點進(jìn)行安全巡查，在項目內(nèi)部每月定期進(jìn)行安全例行巡查的基礎(chǔ)上。公司總部還定期組織進(jìn)行安全大檢查，重點對餐廳、宿舍、升壓站等重點區(qū)域進(jìn)行安全巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，將隱患消失在萌芽狀態(tài);持續(xù)加強對司機外勤隊伍的培訓(xùn)管理工作，定期組織進(jìn)行交通安全知識培訓(xùn)，不斷強化對司機外勤隊伍的駕駛技術(shù)培訓(xùn)和安全駕駛責(zé)任意識灌輸，不斷提高司機車輛駕駛水平;針對東營區(qū)域新戶升壓站即將投入使用，參考其他風(fēng)電區(qū)域已設(shè)置的秩序維護(hù)崗經(jīng)驗，擬導(dǎo)入秩序維護(hù)門崗，重點加強外來人員監(jiān)控，預(yù)防出現(xiàn)偷盜、人員傷害等意外事件，維護(hù)升壓站內(nèi)正常工作生活秩序，確保升壓站人員安全，為風(fēng)電員工工作生活提供安全保障;專項編制了風(fēng)電安全管理應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)急預(yù)案涵蓋火災(zāi)、電力供應(yīng)系統(tǒng)中斷、惡劣天氣、食物中毒等情況的施救措施，并定期組織風(fēng)電員工開展安全學(xué)習(xí)，不斷提高全體員工的安全意識。

　　精細(xì)化管理之五：創(chuàng)新物料儲備方式

　　由于風(fēng)電現(xiàn)場地理位置都比較偏遠(yuǎn)，生活所需物品均以外部運輸保障供應(yīng)，為預(yù)防冬季大雪、寒潮等惡劣極端天氣造成物資運輸困難出現(xiàn)物資不足的情況，國華物業(yè)充分考慮項目職工的實際需求，制訂了物資最低保障措施，結(jié)合季度特點，開展蔬菜、生活用水等物資儲備工作。結(jié)合各地的實際情況，公司靈活發(fā)揮當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，組織東營區(qū)域風(fēng)電項目實施地窖分層土埋法儲備蔬菜，按每人每月的蔬菜使用量做定量儲備，確保蔬菜的新鮮程度保持較好。在生活用水應(yīng)急儲備方面，國華物業(yè)采取大桶儲備和桶裝水相結(jié)合的方式，為風(fēng)電項目的日常用水做好保障。通過靈活結(jié)合風(fēng)電項目實際情況開展冬季物料儲備工作，消除了冬季大雪、寒潮等惡劣天氣風(fēng)電各站點后勤物資供應(yīng)不足的隱患，充分發(fā)揮了區(qū)域優(yōu)勢，為冬季風(fēng)電后勤保障工作打下了堅實的基礎(chǔ)，確保廣大風(fēng)電一線員工度過溫馨舒適的冬天。

　　在對風(fēng)電項目的管理過程中，國華物業(yè)還結(jié)合項目的實際需求，不斷完善服務(wù)的內(nèi)容，逐步開展風(fēng)電備品備件管理、風(fēng)機日常清潔、風(fēng)電設(shè)施設(shè)備簡單保養(yǎng)、檔案管理、風(fēng)電線路巡視等風(fēng)電外圍業(yè)務(wù)的試點，確保風(fēng)電業(yè)務(wù)的平穩(wěn)運行，提高風(fēng)電服務(wù)的后勤保障能力。

　　精細(xì)化管理之六：營造健康和諧工作氛圍

　　由于風(fēng)電項目大多地處偏遠(yuǎn)，國華物業(yè)還結(jié)合風(fēng)電項目的實際情況，通過各種載體，加強與員工的互動和交流，不斷營造和諧工作氛圍，以讓項目員工能夠有飽滿的工作熱情。具體而言，國華物業(yè)采取了以下具體措施：一是依托國華物業(yè)OA平臺文化園地進(jìn)行各項目文化互動展示，設(shè)立了各項目宣傳欄，搭建了山東國華物業(yè)網(wǎng)絡(luò)商學(xué)院，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)培訓(xùn);二是不定期聯(lián)合風(fēng)電公司組織各類文體活動，先后組織開展籃球聯(lián)誼比賽、臺球、乒乓球友誼賽、室外燒烤、野外郊游釣魚等活動，配合風(fēng)電公司舉辦中秋、元旦聯(lián)歡等活動，大家一起暢談交流工作生活的感悟，營造歡樂融洽的生活氛圍，加深了國華物業(yè)和風(fēng)電員工的感情，促進(jìn)國華物業(yè)員工與風(fēng)電員工形成良好的互動模式。同時在溝通中及時了解風(fēng)電員工需求，積極跟進(jìn)后勤服務(wù)保障工作的全方位、個性化開展，通過各種活動，使員工充分融入到國華大家庭中。◇

　　文章節(jié)選自《中國物業(yè)管理》雜志20**年第2期總第131期。