城市化是國家發(fā)展的趨勢。長期來看，房地產行業(yè)仍將保持上升發(fā)展的趨勢，但住宅物業(yè)的投資價值將呈下降趨勢。國家之所以會對房地產市場進行調控，是因為百姓的購房愿望、承受能力和住宅物業(yè)的現(xiàn)實價格之間出現(xiàn)了差距。今后，房地產行業(yè)仍將繼續(xù)發(fā)展--當住宅物業(yè)的投資價值受到抑制時，資本自然會向商業(yè)物業(yè)流動。

　　目前，中國的建筑物發(fā)展仍然停留在滿足基本需求和基本功能的層次上，而國外的建筑物發(fā)展已經進入了“綠色建筑”的時代，國內企業(yè)需要用很長時間才能趕上。

　　建筑物全生命周期的發(fā)展

　　隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的需求群體、需求量和管理方法，已經呈現(xiàn)出差異化的特征：住宅物業(yè)管理由于受到房地產調控政策的影響，服務水準將保持相對平穩(wěn)，而專業(yè)物業(yè)管理目前已經成型并將得以持續(xù)發(fā)展下去。從建筑物全生命周期的角度看，不管是自建自管還是委托他人管理，都存在“有利”與“不利”，關鍵在于企業(yè)的思路和定位。采用非專業(yè)的思路來理解建筑物全生命周期，就算開發(fā)者自己來管理，也會產生很高的管理成本;采用專業(yè)的思路來理解建筑物全生命周期，即便是委托他人管理，仍然能夠為業(yè)主帶來成本優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢。

　　作為逐步走向成熟的行業(yè)，物業(yè)運營者應該重視與專業(yè)公司的合作。物業(yè)管理有兩種模式：自持自管和委托外包。經過幾年的發(fā)展，專業(yè)公司的服務已經日趨成熟，保潔、工程維護、電梯維保等公司的專業(yè)化程度都比較高，分工合作時把一些專項業(yè)務分包給專業(yè)公司，能夠發(fā)揮它們最大的優(yōu)勢。而這種做法的好處在于：第一，轉移一些經營風險;第二，培育專業(yè)市場。如果這些業(yè)務都由物業(yè)公司來承擔或者自己成立專業(yè)公司，不但會阻礙專業(yè)公司的發(fā)展，也會阻礙物業(yè)公司自身的發(fā)展。

　　在物業(yè)管理相對發(fā)達的國家和地區(qū)，建筑物從設計階段就引入了“全生命周期”的概念，持續(xù)到施工、安裝、調試......每一部分都將此概念貫徹下來--在前期階段就將全生命周期的理念融入到建筑物中，自然會大幅度降低后期物業(yè)管理階段的成本。中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，從深圳開始至今也就30年，而在北京地區(qū)的正式發(fā)展也只有十幾年的時間。盡管已經有企業(yè)在建筑物全生命周期方面做得很好，但國內的建筑物全生命周期管理仍處在相對朦朧的探索階段，也就是說，我們在建設、管理方面體現(xiàn)出的“全生命周期”理念還不夠。

　　我們經常會看到，一些幾十年、上百年的建筑物，至今仍保持著良好狀態(tài)，也極少出現(xiàn)漏水等狀況，反而是新建的建筑更容易發(fā)生漏水、返潮等問題。在北京“7·21”大雨及其引發(fā)的次生災害中，建筑物漏水、小區(qū)浸水等事件經媒體報道后造成了巨大的社會反響。盡管報道的內容比實際情況要夸張些，但整個北京的物業(yè)發(fā)展確實在大雨之后發(fā)生了一些變化：物業(yè)公司承接新建物業(yè)項目，對物業(yè)防水的要求更加嚴格了;物業(yè)防水等方面的設計和實際效果可能會被納入房屋質檢的范圍。一旦將房屋建設中可能出現(xiàn)的問題納入法律范疇，相應的問題就會迎刃而解。

　　全生命周期與設施設備管理

　　與對“建筑物全生命周期”的理解一樣，物業(yè)管理行業(yè)對設施設備管理的認識也處在起步階段，“事后維保”是目前多數物管企業(yè)設施設備管理狀態(tài)的最恰當描述。

　　設施設備本身也是有“壽命”的。以玻璃幕墻為例，經過6年的研究和統(tǒng)計，我們發(fā)現(xiàn)由于熱脹冷縮的緣故，整棟大廈的幕墻玻璃損壞率是3‰。整棟大廈共覆蓋了3,600多塊幕墻玻璃，每年都會有7-8塊玻璃損壞(每年對玻璃損壞數量的統(tǒng)計亦驗證了這一概率)。按照這個概率，我們?yōu)榇髲B玻璃幕墻整體購買了保險，一旦有玻璃損壞，保險公司就會按照保險合同賠付物業(yè)公司的損失。這樣一來，物業(yè)公司的管理成本降低了很多。

　　對設施設備的日常維護，物業(yè)公司總是無法達到應有的重視程度。就好像老一輩人在gg開放之前經常說的一句話：“新三年、舊三年，縫縫補補又三年”，也就“湊合”著用。這種貧窮年代“省吃儉用”的觀念(筆者并非不認同“省吃儉用”的生活方式，而在于重新理解“省吃儉用”的概念)，現(xiàn)在已經到了應該轉變的時候。每一項設施設備的每一個部件都是有生命周期的，如果我們總是“湊合”著用，當部件的使用超出了生命界限，一旦損壞，對整個設備造成的損壞和因此帶來的巨大的維護成本，遠遠超出按時更換一個部件的開支。

　　以前大家總是喊著“五年中修、八年大修”的口號來顯示自己對設施設備的“重視”，實際上，認真對設備每一個部件進行日常維護，遠比整體維修的成本要低--所謂的“中修大修”不但達不到維護設施設備正常運轉的目的，反而會帶來更高的維護成本!所以我們現(xiàn)在應該做的是：對設施設備整體和每一個零部件進行研究和日常檢查，并在零件損壞之后對其更換，并通過宣傳引起所有人對預防性維護的重視。

　　“保質保量”比“提前完成”更有價值

　　正如上文提到的，很多西方國家的建筑，包括我國的故宮，建成至今雖已有幾百年，但仍然十分堅固，這是因為從設計階段開始工匠們就做到了“精致”。制訂了工期，就應該嚴格按照工期實施、完成每一個步驟，不能提前。但是我們看到，國內開發(fā)商經常是“大干快上”，而且經常要趕在一些重要的時間節(jié)點完工、“獻禮”。這樣導致的結果是開發(fā)商對設施設備的安裝調試能力非常差，為后期管理可能出現(xiàn)的風險和成本埋下了隱患--很多設施設備的設計能力在安裝調試的過程中被淡化了。

　　如果對安裝調試的過程足夠重視，就能節(jié)省很多后期管理的成本。在物業(yè)管理相對發(fā)達的地區(qū)，一個20萬平方米的項目有15個工程師就能管理，為什么?因為整棟建筑物的設施設備已經達到了不需要人力每天查看，通過技術手段就能夠達到管理目的的狀態(tài)--而我們還處在“人盯死守”的狀態(tài)，這就是差距所在。

　　現(xiàn)在國內的情況是“機會多、錢好賺”。賺錢機會很多，融資速度也很快，就沒有開發(fā)商愿意將過多的資金和精力投入到前期設計和設備安裝調試上面。但是隨著市場、物業(yè)開發(fā)的逐步成熟，建筑物設計和設備調試安裝質量最終會引起大家的重視--我們要向業(yè)主和投資者灌輸一種長期管理的概念，讓他們知道我們的管理不是一年兩年，而是五年十年，從長期管理的角度來理解設施設備管理。

　　與缺乏前期設計和設施設備安裝調試相對的是，很多大廈的持有者或者管理者熱衷于各式各樣的“認證”。有很多大廈的管理者做得很好，確實通過認證記錄了自己的工作水準、規(guī)范了自身的管理;但不可否認的是，相當一部分人僅僅是為了“認證”而認證，加上目前專業(yè)認證領域比較混亂，從某種角度來說，某些“認證”根本是有名無實。建筑物生命周期分成建筑和管理兩個部分，真正在建筑的階段就使用節(jié)能材料，才能達到降低管理成本的目的。

　　“專業(yè)+預防”是未來物業(yè)管理市場的趨勢

　　在物業(yè)管理發(fā)展較為成熟的國家和地區(qū)，設施設備、保潔等領域都有專門的協(xié)會，以協(xié)會的方式規(guī)范專業(yè)公司的發(fā)展。逐漸地，國內的保潔、電梯維護、保安都會向完全專業(yè)化的方向發(fā)展，行業(yè)自律組織也會在市場中扮演更重要的角色：培育良性市場、規(guī)范會員的行為、規(guī)范本專業(yè)的執(zhí)業(yè)認證和從業(yè)者的職業(yè)操守，發(fā)揮各自的優(yōu)勢。

　　開發(fā)商在開發(fā)建設時，亦會更加注重采納來自物業(yè)管理企業(yè)的建議。從建筑物的設計、設施設備的購置和安裝，都有物業(yè)管理企業(yè)的介入。提供良好的設計建議，采購質量優(yōu)秀的設備，通過良好的現(xiàn)場安裝調試，最后搭建起與后期管理的鏈條來，會大幅度降低建造和管理成本。未來的物業(yè)管理企業(yè)，應該更明白預防性維護保養(yǎng)的重要意義，設施設備管理將向著專業(yè)化方向發(fā)展，將和樓宇管理一并成為資產管理的一部分。

篇2：物業(yè)共用設備設施維修周期標準(推薦)

　　物業(yè)共用設備設施維修周期標準（推薦）

　　序號 類 別 項目 建議周期標準

　　1 建筑本體

　　屋面維修或更換 5年

　　1.1 表層破損或頂層漏雨 5年

　　1.2 外墻面破損、滲漏、剝落、陳舊 5年

　　1.3 內墻面破損、滲漏、剝落、陳舊 5年

　　1.4 墻體明顯變形、龜裂、污損、剝落，陽臺結構件明顯變形、鋼筋銹蝕 5年

　　1.5 地面、梯步松動、破損、剝落、滲漏 2年

　　1.6 地下室防水層老化、破損、滲漏、剝落 2年

　　1.7 本體結構、堡坎、護坡、護墻、基礎維修 5年

　　1.8 除以上項目外影響使用功能和外觀的其它維修事宜 5年

　　2 裝飾

　　2.1 門窗、欄桿油漆老化、皮剝落、松動、脫榫、槽朽、開焊、銹蝕等 1年

　　2.2 吊頂、墻面、地面變形、老化、破損、陳舊 2年

　　2.3 照明燈飾銹蝕、陳舊、老化、破損 2年

　　2.4 公共衛(wèi)生潔具破損、功能不完好 2年

　　2.5 除以上項目外影響使用功能和外觀的其它維修事宜 1年

　　3 景觀綠化

　　3.1 硬質景觀

　　3.1.1 地面、梯步松動、破損、剝落、陳舊 1年

　　3.1.2 建筑小品、雕塑小品破損、陳舊老化 2年

　　3.1.3 安全護欄、地面、梯步鋪裝破損、銹蝕、變形 2年

　　3.1.4 棧道、平臺、走廊明顯變形、剝落、滲漏、破損 2年

　　3.2 水景

　　3.2.1 水池、水道、水溝、水篦子明顯變形、剝落、滲漏、破損 2年

　　3.2.2 水泵、循環(huán)水管網、水景燈飾系統(tǒng) 累計運行≥500小時

　　3.3 園林綠化

　　3.3.1 補種、更新喬木 死亡率10％以上

　　3.3.2 補種、更新灌木 死亡率10％以上或種植達3年以上

　　3.3.3 補種、更新地被植物 死亡率10％以上或種植達5年以上已老化

　　3.4 燈飾 注：含燈飾配電系統(tǒng)

　　3.4.1 建筑燈、庭院燈、草坪燈燈柱、燈座、燈罩更換 3年

　　草坪燈、庭院燈除銹、刷漆 1年

　　3.5 其它 除以上項目外影響使用功能和外觀的其它維修事宜 1年

　　4 供配電系統(tǒng)

　　4.1 配電變壓器、高壓開關柜、高壓電纜頭、高壓電纜、高壓避雷器、低壓組合進線、低壓組合母線、低壓電纜、負荷開關、斷路器及輔助功能件、互感器等。 每1年（交付12個月或運行1年必須進行首次）

　　4.2 配電變壓器預防性試驗、繼電保護校驗 1年

　　4.3 高壓開關設備、電力電纜預防性試驗 3年

　　4.4 除以上項目外影響使用功能的其它維修事宜 3年

　　5 發(fā)電機組

　　5.1 檢查儀表完好性、查柴油、機油、冷卻液濃度、冷卻水量且暢通、空氣濾清器清潔、蓄電池電壓符合規(guī)定值等；更換發(fā)動機機油、機油濾清器、燃油濾清器；清洗或更換曲軸箱通風器、空氣壓縮機通風器、真空控制器通風器、空氣濾清器的盤或濾網、更換冷卻液濾芯等。 1年（安裝6個月未投入使用或累計運行≥250小時應進行此項工作）

　　5.2 重復5.1項工作內容，并清洗校準噴油嘴、燃油泵；檢查、修理或更換總成、增壓器、減震器、空氣壓縮機、風扇轂、水泵總成 3年（安裝24個月未投入使用或累計運行≥4500小時應進行此項工作）

　　5.3 以上項目以外影響使用功能和外觀的其它維修事宜 1年

　　6 接地保護系統(tǒng)

　　6.1 避雷針斷裂、銹蝕、松動，鍍鋅層脫落；避雷器安裝不牢；瓷套管裂縫、絕緣不良；接線松動、燒痕、斷股；避雷網、避雷帶開裂、燒傷；接地裝置焊處脫落，接地線斷線、斷股及嚴重銹蝕 1年

　　6.2 綜合接地裝置電阻值檢測 1年

　　7 娛樂健身設施設備

　　7.1 運動設施

　　7.1.1 室內外游泳池的整修 2年

　　7.1.2 室內外各類球類設施的整修 2年

　　7.2 娛樂健身器材

　　7.2.1 對具有活動性零（部）件的娛樂健身器材，進行維修、清洗、潤滑或更新 2年

　　7.2.2 無活動零（部）件的娛樂健身器材，進行維修、清洗、潤滑或更換 3年

　　7.3 室內外休閑設施

　　7.3.1 各類休閑設施的整修 3年

　　7.4 其它 以上未列的休閑設施項目維修 2年

　　8 弱電系統(tǒng)

　　8.1 消防系統(tǒng)

　　8.1.1 消防報警系統(tǒng)

　　8.1.1.1 公共部分感煙探測器、感溫探測器、火焰探測器及氣體探測器、編碼模塊、報警中心各功能模塊、顯示驅動模塊、液晶顯示器、系統(tǒng)打印機、消防廣播系統(tǒng)、電話模塊、傳輸線路等；供電系統(tǒng)變壓器、整流板、UPS電源、備用電瓶 每年

　　8.1.2 消防滅火系統(tǒng) 注：含水池、水幕、惰性氣體。

　　8.1.2.1 聯(lián)動控制器和控制模塊、水泵、電動機、軸承、葉輪、導葉、口環(huán)、平衡環(huán)、平衡盤、轉軸、機械密封、管網中閘閥（DN50及以上）、止回閥、管道、壓力表、濕式報警器、水流指示器、接合器、消火栓、水帶、水槍等；電氣控制部分其一次控制回路空氣開關、接觸器、線路；消防蓄水池（箱）、儲氣瓶等。 每年

　　8.1.3 消防防排煙系統(tǒng)

　　8.1.3.1 風機、電機、控制電路、風道、防火卷閘門、防火門等防護設施 每年

　　8.1.4 消防器材

　　8.1.4.1 各類滅火器、水帶、水槍。滅火器狀態(tài)指示已到紅色警戒線或已保存5年 每1年（滅火器更新時限：5年）

　　8.2 安全技防系統(tǒng)

　　8.2.1 門禁系統(tǒng) 含電子門鎖、可視、非可視、安保型等

　　8.2.1.1 門口機、讀卡器、控制器、電源模塊、授權控制及記錄存儲中心（管理終端計算機）、電控鎖（或磁力鎖）、UPS電源、蓄電瓶、聯(lián)網通訊模塊、分區(qū)隔離模塊、隔離保護模塊及供電模塊、閉門器、傳輸線路。 每1年（或系統(tǒng)有10%以上用戶同時出現(xiàn)故障）

　　8.2.2 周界防范報警系統(tǒng)

　　8.2.2.1 紅外探測器（或紅外對射）、報警中心（或管理終端計算機）、UPS電源、蓄電瓶、傳輸線路。 每年

　　8.2.3 電子巡更系統(tǒng)

　　8.2.3.1 巡更棒、采集器、管理終端（計算機）、管理軟件 每年

　　8.2.4 閉路監(jiān)視系統(tǒng)

　　8.2.4.1 攝像機、鏡頭、云臺、畫面分割處理器、視頻矩陣控制器、云臺控制器或解碼器、監(jiān)視器或顯示器、圖像存貯終端（磁帶錄像機或硬盤錄像機）、磁性錄像帶 每年

　　8.2.5 戶內報警系統(tǒng) 不含用戶終端

　　8.2.5.1 除戶內專用分機、門磁、紅處玻碎報警器、氣體探測器、室內控制線路以外的共用系統(tǒng)部分 每1年(或系統(tǒng)有10%以上用戶同時出現(xiàn)故障)

　　8.3 其它 除以上項目外影響使用功能的其它維修事宜 每年

　　9 電梯系統(tǒng)

　　9.1 轎箱

　　9.1.1 設備定期（周期性）維修 3年

　　9.2 門系統(tǒng)

　　9.2.1 設備定期（周期性）維修 每年

　　9.3 導向系統(tǒng)

　　9.3.1 設備定期（周期性）維修 2年

　　9.4 曳引系統(tǒng)

　　9.4.1 設備定期（周期性）維修 3年

　　9.5 對重平衡系統(tǒng)

　　9.5.1 設備定期（周期性）維修 5年

　　9.6 控制系統(tǒng)

　　9.6.1 設備定期（周期性）維修 每年

　　9.7 安全保護系統(tǒng)

　　9.7.1 設備定期（周期性）維修 每年

　　9.8 扶梯梯級

　　9.8.1 設備定期（周期性）維修 2年

　　9.9 附屬設備

　　9.9.1 設備定期（周期性）維修 2年

　　10 空調系統(tǒng)

　　10.1 主機機組

　　10.1.1 設備定期（周期性）維修 2年

　　10.2 循環(huán)水系統(tǒng)

　　10.2.1 設備定期（周期性）維修 每年空調停送期

　　10.3 風系統(tǒng)

　　10.3.1 設備定期（周期性）維修 每年空調停送期

　　10.4 控制系統(tǒng) 注：包含電氣部分

　　10.4.1 設備定期（周期性）維修 每年空調停送期

　　11 給排水系統(tǒng)

　　11.1 生活給水系統(tǒng)

　　11.1.1 設備定期（周期性）維修 1年或突發(fā)故障

　　11.2 消防給水系統(tǒng) 注:只限于消防進水及結合器

　　11.2.1 設備定期（周期性）維修 1年或突發(fā)故障

　　11.3 生活排水系統(tǒng)

　　11.3.1 設備定期（周期性）維修 1年或突發(fā)故障

　　11.4 屋面雨水排水系統(tǒng)

　　11.4.1 設備定期（周期性）維修 1年或突發(fā)故障

　　12 其它設施

　　12.1 大門、圍墻、道路、廣場、室外停車位、室內車場（包含停車及人員出入管理系統(tǒng)）、信報箱、垃圾中轉站等的維修 5年

　　12.2 道閘、公共衛(wèi)生間維修 1年

　　12.3 宣傳告示欄、標識、垃圾桶維修或更換 3年

篇3：項目試驗室儀器設備周期檢定管理

　　項目試驗室儀器設備周期檢定管理

　　1、建立儀器設備周期檢定臺帳和周檢計劃表，并指定專人負責。

　　2、送檢儀器設備應根據量值溯源規(guī)定，就近就地送交計量檢定部門檢定。

　　3、自檢儀器設備，按有關檢定規(guī)程進行檢定，并填寫自檢記錄及自檢證書。

　　4、所有送檢儀器和自檢儀器必須與設備臺帳相符，實行標識管理。對該工程暫時用不上的儀器設備，應進行封存，并報公司試驗室備案。對修理后檢定（校準）仍不合格的儀器設備，按儀器設備報廢有關規(guī)定辦理手續(xù)。

　　5、超過檢定周期的儀器設備不準使用，如因管理失誤造成使用超期的，要追究項目試驗室主任的責任。