物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書：電梯維保監(jiān)控辦法

　　1、目的

　　為統(tǒng)一電梯維修服務(wù)監(jiān)控操作規(guī)范，提高電梯管理水平。

　　2、范圍

　　適用于公司各管理處電梯維保監(jiān)控。

　　3、定義

　　無

　　4、職責(zé)

　　部門/崗位工作職責(zé)頻次

　　品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織電梯維保供方的選聘

　　組織電梯大檢查，評估維保方服務(wù)質(zhì)量；

　　抽查供方服務(wù)質(zhì)量及時

　　每半年評估一次

　　每季度至少一次

　　管理處對電梯維保方服務(wù)質(zhì)量全面檢查與監(jiān)督

　　對電梯維保方進(jìn)行季度評估每月一次

　　每季度一次

　　監(jiān)控人員日常檢查服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量每周

　　定期評估服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量每月

　　5、方法和過程控制

　　5.1供方的選擇

　　5.1.2使用電梯的管理處，一般應(yīng)選擇該品牌電梯當(dāng)?shù)胤止咀鳛殡娞菥S保的戰(zhàn)略伙伴，服務(wù)質(zhì)量不能達(dá)到要求時，也可選擇規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的電梯維保公司作為電梯維保服務(wù)供方。

　　5.1.3所選電梯維保服務(wù)供方，應(yīng)為具有政府主管部門認(rèn)定的資質(zhì)級別的合法電梯維保企業(yè)。

　　5.1.4確定電梯維保服務(wù)供方須經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理、管理處經(jīng)理、品質(zhì)部專業(yè)人員、財(cái)務(wù)人員共同審核，選擇三家以上企業(yè)從企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、委托價(jià)格等方面進(jìn)行對比，進(jìn)行招投標(biāo)，以選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的維保服務(wù)供方。

　　5.2維保合同的簽訂

　　5.2.1各管理處應(yīng)根據(jù)管理區(qū)域內(nèi)電梯運(yùn)行狀況，對電梯維保委托方式進(jìn)行選擇，一般新安裝電梯在第一次大修以前采用半保方式，第一次大修以后可采用全保方式；一般住宅電梯首先考慮半保方式，寫字樓或其他使用率較高的電梯應(yīng)首先考慮全保方式。但是為了轉(zhuǎn)移技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)條件許可的情況下，建議均采用全保方式。

　　5.2.2維保合同內(nèi)容一般應(yīng)包括：合同期限、電梯安裝地點(diǎn)、電梯型號、數(shù)量、維保價(jià)格、維保內(nèi)容、維修及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、違約罰則、合同續(xù)簽等事項(xiàng)。以本監(jiān)控辦法所附的合同為標(biāo)準(zhǔn)，各地公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　5.2.3簽訂合同前應(yīng)請維保單位對擬委托電梯進(jìn)行現(xiàn)場考察，提交電梯五年內(nèi)的大、中修計(jì)劃，提交電梯年度保養(yǎng)計(jì)劃，提交電梯維保人員介紹資料等。

　　5.2.4擬采用半保方式委托保養(yǎng)的，須請維保單位提供常用配件的供應(yīng)價(jià)格、信息更新方式、配件供應(yīng)渠道等保證資料。

　　5.2.5全保方式一般要求每周進(jìn)行一次例行保養(yǎng)、半保方式一般要求每半月進(jìn)行一次例行保養(yǎng)；電梯出現(xiàn)故障時，一般要求維修人員在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；管理處電梯達(dá)8部以上時，要求維保單位現(xiàn)場須派駐專職人員。

　　5.3服務(wù)過程監(jiān)督

　　5.3.1采用全保委托方式時，公司電梯總數(shù)量在30部以下的，需指定一名專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)電梯維保服務(wù)供方的監(jiān)控工作，電梯總數(shù)量在30-60部的，須有兩名專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)，依此類推。

　　5.3.2采用標(biāo)準(zhǔn)保委托方式時，專業(yè)技術(shù)人員的配備數(shù)量為全保方式時的1.5倍。

　　5.3.3各管理處須嚴(yán)格按照維保合同及附件的要求對分供方進(jìn)行監(jiān)控。

　　5.3.4維保方每次例行保養(yǎng)完成時，須由各管理處指定的電梯技術(shù)員簽字確認(rèn)，質(zhì)量未達(dá)到合同要求時須重新保養(yǎng)，直至合格。

　　5.3.5維保方每月須提交月度服務(wù)報(bào)告，對電梯維修、保養(yǎng)、運(yùn)行管理等情況進(jìn)行匯總。

　　5.3.6每季度由各管理處對維保方的保養(yǎng)效果進(jìn)行評估并記錄。

　　5.3.7每半年，品質(zhì)管理部組織相關(guān)人員需對電梯保養(yǎng)工作進(jìn)行綜合評估。較大或普遍存在的問題，由公司知會維保方，要求其提出改進(jìn)意見。

　　5.3.8合同中應(yīng)明確嚴(yán)禁維保方以禮品、娛樂性招待、金錢或其他形式賄賂、饋贈物業(yè)公司員工，否則可認(rèn)為乙方違約，合同立即解除。

篇2：電梯維保工作防患于未然

　　電梯維保工作防患于未然

　　20**年7月5日，某市地鐵上行扶梯發(fā)生設(shè)備溜梯故障，造成1人身亡，29人受傷。事后，有關(guān)部門稱，電梯事故的原因是“固定零件損壞，扶梯驅(qū)動主機(jī)發(fā)生位移，造成驅(qū)動鏈條脫落，扶梯下滑。”看到這則新聞，除了痛心，更多的是擔(dān)心。其實(shí)電梯發(fā)生事故并不是新聞了，平時也常有電梯墜梯、電梯長時間困人等事故發(fā)生，只是這次地鐵電梯事故更為嚴(yán)重，所以引起了人們的關(guān)注。

　　因?yàn)閺氖挛飿I(yè)管理多年，筆者深深地了解物業(yè)項(xiàng)目中潛在的各種隱患。由于物業(yè)管理入行門檻較低，物業(yè)服務(wù)涉及面較廣，相關(guān)法律法規(guī)有待完善等原因，一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用低價(jià)競爭的手段來搶占市場。這些企業(yè)獲取了物業(yè)項(xiàng)目后，為保障一定的利潤，往往疏忽對項(xiàng)目內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維保，安全隱患就如同一個個定時炸彈，潛伏在項(xiàng)目里。

　　在此，列舉一個物業(yè)小區(qū)電梯維保案例與大家共同商討。某小區(qū)內(nèi)有電梯130余臺，物業(yè)服務(wù)公司通過招標(biāo)方式，將A電梯維保公司定為該小區(qū)所有電梯的維保單位，每月對每臺電梯進(jìn)行兩次維保。兩個月后，物業(yè)服務(wù)公司的品質(zhì)部對該小區(qū)進(jìn)行考核時發(fā)現(xiàn)：A公司對小區(qū)130臺電梯的《維修保養(yǎng)記錄表》填寫的時間都是每月的15日和30日，且存在一張《維修保養(yǎng)記錄表》填寫多臺同樣型號電梯的情況。經(jīng)了解，因?yàn)榈蛢r(jià)中標(biāo)，為控制成本，A公司每月只派兩名技術(shù)人員負(fù)責(zé)該小區(qū)電梯的維保，同時負(fù)責(zé)處理電梯出現(xiàn)的各種大小故障。因?yàn)槿耸植粔颍瑑擅夹g(shù)人員基本上都在處理各電梯的大小問題，沒有按規(guī)定按要求對電梯進(jìn)行維保。物業(yè)服務(wù)公司發(fā)現(xiàn)問題后，要求A公司進(jìn)行整改，并專門派一名技術(shù)員監(jiān)督電梯維保。

　　從這個案例上可以看出電梯維保常見的幾個問題：

　　一是物業(yè)服務(wù)公司為節(jié)約成本采取低價(jià)招標(biāo)。

　　由于很多地方都采用“一費(fèi)制”的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)方法，電梯的維保費(fèi)、電費(fèi)均包含在物業(yè)費(fèi)中，因此，有些物業(yè)服務(wù)公司為了爭取更多利潤，在電梯維保招標(biāo)時往往壓低電梯維保費(fèi)用。

　　二是為占有電梯維保市場，維保單位常低價(jià)中標(biāo)。

　　電梯維保單位為占有電梯維保市場，采取低價(jià)中標(biāo)的方式取得項(xiàng)目，然后再通過不按規(guī)定進(jìn)行維保，減少實(shí)際維保次數(shù)等方法來節(jié)約成本。

　　三是物業(yè)服務(wù)公司對電梯維保缺乏監(jiān)督。

　　通常電梯維保合同內(nèi)會規(guī)定：電梯維保人員應(yīng)每半月對電梯運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)械部件做檢查、調(diào)整，包括檢查安全開關(guān)、機(jī)械電器、抱閘裝置、防逆轉(zhuǎn)裝置等的運(yùn)作情況，保養(yǎng)內(nèi)容有幾十項(xiàng)，同時還會每月、每季度、每半年、每年根據(jù)規(guī)定的內(nèi)容實(shí)施保養(yǎng)。因此，電梯維保存在維保時間長，維保項(xiàng)目多的特點(diǎn)。由于人員配置有限，電梯維保工作技術(shù)性要求高，維保過程枯燥等原因，物業(yè)服務(wù)公司一般不會安排自己的技術(shù)人員跟蹤電梯維保，也就出現(xiàn)了上述案例中一張維保單人員可了解各品牌電梯的特性，同時在每日的巡查過程中就可及時發(fā)現(xiàn)電梯存在的安全隱患。

　　第二，建立電梯使用和運(yùn)營安全管理制度迫在眉睫。根據(jù)國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局20**年5月8日頒布的《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》規(guī)定：使用單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位實(shí)際情況，建立以填寫多部電梯的情況。

　　第四，維保“偷工減料”。

　　因?yàn)槿狈ΡO(jiān)督，電梯維保人員在維保的過程中常自作主張減化維保程序，甚至根本不按要求進(jìn)行維保。

　　第五，電梯維保人員不足。

　　與其它體力密集型行業(yè)同樣，電梯維保行業(yè)也面臨著電梯維保人員招聘難的問題。

　　此外，電梯維保還常出現(xiàn)“外行人干內(nèi)行事”的現(xiàn)象，因?yàn)閺臉I(yè)人員不足，有些電梯維保公司會招聘沒有工作經(jīng)驗(yàn)的人，邊上崗，邊培訓(xùn)。如果某臺電梯在維保過后即出現(xiàn)線路短路等問題，很可能對電梯進(jìn)行維保的這名人員就是一個‘外行人’。針對上述問題，物業(yè)服務(wù)公司可以從以下幾個方面作好電梯維保工作：

　　首先在電梯接收時需進(jìn)行技術(shù)交底，聘請電梯廠商對維修技術(shù)人員進(jìn)行基礎(chǔ)培訓(xùn)。

　　通常物業(yè)服務(wù)公司在接收電梯時會察看電梯的運(yùn)行狀況，核對移交的相關(guān)資料，但往往忽略了電梯的技術(shù)交底和聘請電梯廠商對維修技術(shù)人員進(jìn)行基礎(chǔ)培訓(xùn)。通過技術(shù)交底和電梯廠商的基礎(chǔ)培訓(xùn)，物業(yè)服務(wù)公司的維修技術(shù)崗位責(zé)任制為核心的電梯使用和運(yùn)營安全管理制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行。安全管理制度至少包括以下內(nèi)容：相關(guān)人員的職責(zé)、安全操作規(guī)程、日常檢查制度、維保制度、定期報(bào)檢制度、電梯鑰匙使用管理制度、作業(yè)人員與相關(guān)運(yùn)營服務(wù)人員的培訓(xùn)考核制度、意外事件或者事故的應(yīng)急救援預(yù)案與應(yīng)急救援演習(xí)制度、安全技術(shù)檔案管理制度等，這些制度建立以后，還需定期組織相關(guān)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，并對學(xué)習(xí)的效果進(jìn)行考核。

　　第二，各物業(yè)服務(wù)公司亟待加強(qiáng)重視電梯維保，跟蹤維保、故障處理過程。

　　在中國的誠信體系還不完善的情況下，物業(yè)服務(wù)公司有必要對電梯維保技術(shù)人員的維保、故障處理工作進(jìn)行跟蹤，一方面可以監(jiān)督維保人員是否按合同履行維保義務(wù)，另一方面也可以了解電梯故障發(fā)生的原因，避免出現(xiàn)維保人員調(diào)換原裝零配件或惡意要求有償多換零件情況發(fā)生。

　　第三，在項(xiàng)目內(nèi)做好安全使用電梯知識宣傳不失為一種有效途徑。

　　在項(xiàng)目內(nèi)做好安全使用電梯知識宣傳，指導(dǎo)業(yè)主文明使用電梯，可延長電梯的實(shí)際使用壽命。如業(yè)主裝修前在電梯內(nèi)或項(xiàng)目公告欄內(nèi)張貼《電梯安全使用須知》，提醒業(yè)主及施工人員文明用梯，可減少因裝修沙、石進(jìn)入電梯滑道而引發(fā)的故障。

　　第四，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)重視制訂應(yīng)急預(yù)案，進(jìn)行實(shí)操演練。

　　很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會制訂電梯應(yīng)急預(yù)案，但進(jìn)行電梯發(fā)生緊急事件實(shí)操演練的并不多。如某小區(qū)在裝修期間，物業(yè)服務(wù)公司安裝的電梯轎廂保護(hù)板著火，小區(qū)一名秩序維護(hù)員在技術(shù)人員鎖定電梯后持滅火器滅火，卻因未參加過實(shí)操演練，心里過分緊張，而將滅火器噴頭對準(zhǔn)技術(shù)人員，噴了技術(shù)人員一身干粉后，才去滅火。

　　著名的海恩法則指出：每一起嚴(yán)重的飛行事故的背后，必然有29起輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。海恩法則的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)調(diào)人的素質(zhì)和責(zé)任心，因?yàn)槭鹿实陌l(fā)生通常是量的積累的結(jié)果，不論多好的技術(shù)，多完善的規(guī)章制度，都無法取代人自身的素質(zhì)和責(zé)任心。因此，做好電梯日常維保，在出現(xiàn)事故“征兆”或“苗頭”時就進(jìn)行排查處理，就能防范事故的發(fā)生，將問題解決在萌芽狀態(tài)，保證電梯使用人的安全是物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)所在。

篇3：電梯維保管理心得體會

　　電梯維保管理心得體會

　　一幢大樓電梯運(yùn)行是否舒適正常，很大程度地體現(xiàn)了大樓物業(yè)設(shè)備管理水平的高低。電梯作為一種特殊設(shè)備，其維護(hù)保養(yǎng)一般由專業(yè)的電梯維護(hù)保養(yǎng)公司進(jìn)行，但電梯的運(yùn)行質(zhì)量卻由物業(yè)公司直接對業(yè)主負(fù)責(zé)，物業(yè)公司電梯設(shè)備管理人員擔(dān)負(fù)著確保電梯正常運(yùn)行的重要職責(zé)。

　　維護(hù)與監(jiān)管、專業(yè)與非專業(yè)，怎樣調(diào)和二者之間的矛盾，確保電梯運(yùn)行的質(zhì)量？作為電梯設(shè)備管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點(diǎn)，提高自己的業(yè)務(wù)水平？筆者從事電梯維護(hù)保養(yǎng)管理多年，獲得六點(diǎn)心得體會。

　　一、以誠相待、共同參與

　　很多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法：物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業(yè)公司電梯維保管理人員的責(zé)任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認(rèn)為，電梯維保公司與物業(yè)公司就是從屬關(guān)系，電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點(diǎn)都會直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。

　　筆者曾觀摩一物業(yè)公司設(shè)備管理，看到過這樣一幕：該公司電梯設(shè)備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發(fā)生爭執(zhí)——一段時期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻出現(xiàn)故障，給業(yè)主正常貨物運(yùn)輸帶來不便，業(yè)主多次投訴。物業(yè)公司電梯管理人員認(rèn)為電梯維保公司維修人員沒找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正原因，沒做好維保工作，拿錢不干事；電梯公司維保人員指責(zé)物業(yè)電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理，運(yùn)貨小車經(jīng)常撞擊轎門，是電梯門回路多次出問題的直接原因。顧及與物業(yè)公司關(guān)系，維保人員沒多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。

　　筆者認(rèn)為，該物業(yè)公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題——一方?jīng)]做好電梯日常管理，一方做好設(shè)備維修后沒有給另一方提供相關(guān)的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關(guān)系問題——雙方互不信任、相互推諉。

　　那么，物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應(yīng)當(dāng)保持怎樣一種關(guān)系才利于電梯的維保及正常運(yùn)作呢？筆者認(rèn)為，雙方應(yīng)當(dāng)秉持以誠相待、共同參與的精神，確認(rèn)各自在電梯維保及日常管理中的位置，相互尊重、目標(biāo)一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

　　二、制定計(jì)劃、有的放矢

　　電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報(bào)告（作業(yè)單），由于該作業(yè)流程是針對所有電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養(yǎng)維護(hù)缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養(yǎng)（維保）作業(yè)單，上面密密麻麻列滿了從機(jī)房到底坑各部位（部件）的檢查項(xiàng)目。而實(shí)際操作是除安全回路必查以外，很多檢查項(xiàng)目只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢？筆者認(rèn)為，有針對性地編制物業(yè)公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計(jì)劃和作業(yè)表是一條重要途徑。

　　在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強(qiáng)對電梯設(shè)施的監(jiān)管，采用“望、聞、問、聽”的辦法，實(shí)時了解電梯的運(yùn)行質(zhì)量。“望”即對電梯機(jī)房、轎廂等部位的設(shè)備是否異常進(jìn)行肉眼判斷；“聞”即對關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位（特別是電氣設(shè)備）是否有異味進(jìn)行確認(rèn)；“問”是了解乘梯人員的感受；“聽”是在機(jī)房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發(fā)現(xiàn)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時對情況進(jìn)行性質(zhì)認(rèn)定，做好相關(guān)記錄，并根據(jù)性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。

　　在維保計(jì)劃和作業(yè)表方面，首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料，與維保公司密切溝通，根據(jù)電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計(jì)劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中，以此對電梯維保公司的維保活動提出具體要求。這樣，維保公司的日常維保活動就完全納入了物業(yè)公司的掌控之中，做到目標(biāo)明確，有的放矢。

　　三、不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹

　　不斷學(xué)習(xí)和掌握電梯維保的相關(guān)專業(yè)知識是做好電梯維保管理工作的基礎(chǔ)，也只有對電梯運(yùn)行原理和維保技術(shù)特點(diǎn)有了一定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。

　　筆者經(jīng)過多年的實(shí)踐，認(rèn)為電梯維保管理人員對電梯相關(guān)知識的學(xué)習(xí)和了解應(yīng)側(cè)重三個方面：1、掌握電梯運(yùn)行原理和系統(tǒng)分類。對電梯運(yùn)行原理的掌握會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯出現(xiàn)故障時，在第一時間對問題進(jìn)行性質(zhì)區(qū)分。掌握電梯的系統(tǒng)分類，能幫助電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)比較成熟的特種設(shè)備，其保養(yǎng)和維護(hù)也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關(guān)知識，才能掌控電梯維保的方向和進(jìn)度，做到操之在我。3、對特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件，例如曳引機(jī)、速斷開關(guān)、安全鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置，擔(dān)負(fù)著重要的作用，是電梯正常運(yùn)行的必要保障，對特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知，才能在電梯的維保管理中突出重點(diǎn)，抓住重心。

　　四、緊抓維保重點(diǎn)、做好旁站管理

　　電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突；同時維保人員良莠不齊，也不能排除個別維保人員業(yè)務(wù)能力較差和職業(yè)道德低下。因此，在尊重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點(diǎn)，特別是重點(diǎn)部位、關(guān)鍵問題處理時的旁站管理，顯得尤為重要。

　　20**年，筆者參與一起SPVF電梯死機(jī)故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層數(shù)據(jù)，維修人員在檢測幾組電壓數(shù)據(jù)后立即提出故障點(diǎn)是PLC控制板，要求更換。一個專用PLC控制板報(bào)價(jià)三千多元，公司是否該出這部分錢？由于全程參與了維保人員的檢測過程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的經(jīng)驗(yàn)，提出故障點(diǎn)不一定是PLC控制器，該型號電梯只有在打到下減速開關(guān)并在機(jī)房按下輸寫開關(guān)后，才能進(jìn)行電梯樓層數(shù)據(jù)的輸入。后經(jīng)查是行程開關(guān)位置

已經(jīng)偏離了轎廂撞板的位置，導(dǎo)致無法打到開關(guān)所致。對開關(guān)安裝位置進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后，重新按規(guī)范程序輸寫樓層數(shù)據(jù)，再送電試機(jī)，電梯恢復(fù)了正常運(yùn)行。試想如果沒有對該工作進(jìn)行旁站，則無從對其工作質(zhì)量提出質(zhì)疑。

　　五、注重細(xì)節(jié)、富于創(chuàng)造

　　在對筆者所處大廈的電梯維護(hù)工作中，曾經(jīng)出現(xiàn)了這樣一個問題：幾部電梯轎門的光幕開關(guān)保護(hù)膜片松動，在電梯運(yùn)行中總是發(fā)出細(xì)小不絕的顫動聲。怎樣解決？維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題，更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢？但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多次討論后，最后我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性；2、煮熟的糯米在光幕維護(hù)中便于清除。這一大膽帶有創(chuàng)造性的方法最后被證實(shí)效果良好，既在一定時間內(nèi)解決了光膜膜片的顫動，又可以反復(fù)使用。

　　六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆

　　在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點(diǎn)不一致，矛盾在所難免，甚至“短兵”相接，這時對設(shè)備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關(guān)鍵。

　　筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內(nèi)層招及層顯改造費(fèi)用談判中，電梯公司前期報(bào)價(jià)為三萬一千多元。對于對方的這一報(bào)價(jià)，我方不能接受，立即對這一所謂“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量進(jìn)行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對電梯設(shè)備構(gòu)成相當(dāng)熟悉，對該工作所涉及的工藝流程相當(dāng)了解，確定其工程量只包含對電梯層顯顯示程序數(shù)字值設(shè)置上的一定更改和部分內(nèi)層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在后續(xù)的談判中，我方完全掌握主動權(quán)，經(jīng)過多次談判，對方最終不得已以涉及“知識產(chǎn)權(quán)”為改造費(fèi)用訴求基礎(chǔ)，最終合同價(jià)為一萬二千元，我方既贏得了此次較量的勝利，又為公司節(jié)約了大量的費(fèi)用。

　　物業(yè)電梯設(shè)備管理作為物業(yè)設(shè)備管理中極為重要的一環(huán)，需要物業(yè)設(shè)備管理人員在現(xiàn)實(shí)工作中進(jìn)行長期不斷的探索和實(shí)踐。同時，物業(yè)設(shè)備中的特種設(shè)備種類繁多，做好電梯特種設(shè)備的維保管理工作，相信也會對其他特種設(shè)備維保管理工作帶來有益啟發(fā)和幫助。