電梯維修保養服務方案

　　青島金鑫物業管理有限公司學院東路西班牙莊園小區，型號西子OTIS5100電梯的維保要求，我公司專業資質、技術資格能力已能滿足。現將人員配備、24小時故障處理、巡檢點檢、維護保養、運行保障、年季質量檢查、文明安全作業、零配件供應保證、減輕物業成本措施、服務承諾等內容逐一安排如下：

　　1. 人員配備、時間安排

　　1.1人員配備：

　　為確保青島金鑫物業管理有限公司西班牙莊園小區電梯設備的安全、正常運行，我司派出執證專業員工，以確保現場電梯24小時能進行應急維修，及時處理電梯故障。對技監局年檢等重大工作，公司根據現場保養工作量和項目維修內容，另增派人員加強維保工作。

　　1.2時間安排：

　　現場24小時不中斷急修服務。在法定工作時間進行保養工作，保養時間安排以有利于物業管理與服務的日期、時段進行，具體保養時間雙方協商確定。除處理和進行故障檢修、保養工作外，現場員工還要做好電梯每周不少于1次的日常巡檢點檢工作。

　　2. 24小時故障處理

　　2.1 普通故障處理

　　任何時間段電梯一旦有故障發生時，維保人員應在1小時內趕赴，及時處理電梯故障。修理完成后填寫“急修及處理紀錄”(附件)。如發生更換零部件，填寫“零部件更換紀錄表”(附件)，并由貴公司指定人員核查簽認，如急修工作發生在深夜不方便簽證，應在次日辦理上述有關手續。

　　2.2 特殊故障處理

　　現場發生特殊故障，現場維修人員短時無法解決，將通知公司工程部，由工程部另行派遣技術人員赴現場處理，以盡快排除故障，恢復電梯正常運行。如發生重大故障，則立即啟動公司應急預案組織人員進行搶修。

　　搶修結束后填寫“急修及處理紀錄”并查明和分析事故原因，提出相應改進措施。

　　2.3 關人故障處理

　　當發生關人故障時，現場維保人員立即進行緊急放人操作，并查明故障產生原因，根除故障防止同一故障的再次發生。

　　3. 巡檢點檢

　　現場駐點維保人員每周1次對電梯進行巡檢、點檢，電梯運行情況實行經常性監控，及時發現電梯維保工作中存在的缺陷，乘客安全乘梯是否存在問題，業主管理中和設備運行環境是否存在問題，及早發現并采取措施，或與管理單位協商解決問題的辦法，使電梯的故障率降至最低，并做好相關記錄。

　　4. 維護保養

　　按照我公司編制的“電梯維修保養技術工藝規程”(略)的技術工藝要求，對金帝華庭小區電梯進行維護保養。每月例行保養次數不少于二次，間隙時間不大于15天。每次保養結束，將保養的內容、時間、梯號等相關紀錄填入“電梯維修保養紀錄”，由業主管理方指定人員核查或簽認。

　　我公司對西班牙莊園小區電梯建立電梯檔案卡，實行一梯一檔管理，見“電(扶)梯檔案卡”(附件)。

　　5. 運行保障

　　接到貴公司有要客服務的通知后，現場維保人員提前到達維保現場，檢查設備運行情況，確保電梯設備安全運行。對業主管理方要求的如緊急救援、消防迫降、消防演習等活動，及早派人配合操作。

　　6. 年季質量檢查

　　公司質檢部門每年不少于1次對電梯抽檢，填寫公司電梯維修保養自檢報告(附件)。

　　班組每月進行一次安全檢查，對查出的不安全隱患和公司質檢人員查出的不合格項，公司責成工程部及現場維保小組及時整改。涉及到設備原因一時無法整改的，由公司與青島金鑫物業管理有限公司電梯主管部門協調解決辦法。

　　我公司確保西班牙莊園電梯維保工作通過市技術監督局的年度安全檢驗，并取得檢驗合格證。如一次檢驗未能通過，相關人員按我公司扣罰機制處罰。

　　7. 文明、安全作業

　　我公司嚴格遵守國家各項特種設備安全管理條例和維修規范(國務院令第549號、國家質檢總局TSG T5001-20**《電梯使用管理與維護保養規則》、GB/T18775、GB7588、GB10060、GB16899)等。

　　維修人員嚴格遵守并執行青島金鑫物業管理有限公司各項規章制度和管理條例，嚴格遵守并執行我司“駐點人員管理規定”(見附件)。如遇災害性天氣，根據應急預案配合西班牙莊園小區做好相關工作。

　　員工實行安全教育制度，每一員工必須接受三級教育后，才能進行上崗作業。現場安全教育由班組長負責進行，每月二次安全教育學習，學習內容紀錄在“安全教育學習紀錄表”內(略)。

　　維修人員做到文明用語、統一著裝、文明施工、安全作業，見公司“電梯維修安全操作規程”(略)，“電梯保養安全操作規程”(略)。

　　8. 零配件供應保證

　　為確保電梯的正常使用，確保電梯備品配件的正常供應，公司工程科負責備、配件總需求計劃的編制，技術科負責備、配件技術參數的審核，庫房負責備、配件的集中管理、計劃采購和供應，財務會計科負責備、配件的核價和定價，各保養組負責備、配件計劃編制、申領、現場保管和使用，質量科負責在產品維修過程中備、配件的處理及備、配件在實際使用中的質量信息反饋。公司在保養點設立備、配件存儲，便于管理，方便使用。

　　西班牙莊園維保組內常備部份電梯的易損件，以便電梯故障時損壞部件的及時更換。

　　公司備、配件倉庫品種齊備，庫存備、配件一旦短缺，及時補充確保電梯備、配件的供應。

　　9. 減輕物業成本的措施

　　9.1電子板維修措施

　　電梯電子板的損壞更換是電梯維護成本的重要部份，各電梯維保單位均是在損壞后采購換新。我公司對在使用中自然損壞或非正常(如跑水、過電壓、雷擊等)損壞的電子板，有較強的長年的電子板維修能力，其維修后成本一般僅是換新的30-40%左右，我司建議維修后繼續使用，可大大降低維護成夲。

　　9.2巡檢點檢中的發現預告措施。

　　加強電梯的巡檢點檢，將及時發現的非正常因素：如非正常的使用，意外的事故，人為的損傷，管理方的欠缺等做到早發現，早報告，早采取防救措施和預防的措施，以減少損失降低維護成本。

　　9.3配合物業保險索賠的措施

　　協助物業辦理電梯設備(設備險)和第三方安全責任保險。對因意外造成的電梯損壞，如跑水、過電壓、高溫、雷擊等原因致使電梯故障需花費較大的維修費用，我司協助和配合物業進行商業保險索賠，以減少或完全規避損失降低維護成本。

　　10. 其它服務承諾

　　10.1 電梯困人時維保工趕赴故障電梯時間一般不超過30分鐘。

　　10.2 現場派駐人員保持通訊暢通。

　　10.4 當物業進行消防等項目檢測時，及時派人員予以配合。

　　10.5 派駐服務現場的維保人員，除遵守本公司的各項制度外，同時遵守用戶單位的有關規章制度。 10.6 配合物業進行每年電梯年檢，及時完成年檢缺陷問題的整改。除因國家和地方檢驗標準變更需另行增加或修改項目以及電梯非正常使用造成的原因，電梯年檢一次合格通過，并獲得安全檢驗合格標志。若發生電梯年檢不合格，電梯停用，公司愿承擔因此產生的相關費用。

　　10.7 加強維護保養，確保電梯、自動扶梯在設計使用壽命期內各系統、各部件的完好性能。 10.8 加強維護保養，確保電梯在保證安全、性能(振動、噪聲等)完好條件下正常運行。設備的安全、技術性能符合迅達電梯的技術標準、符合國家現行標準規定，以及雙方的合同規定。

　　10.9 公司確保有充足的備品備件，更換的零配件均是嶄新的、未使用過的合格產品，均為西子OTIS電梯專用的中國制造的產品。

　　10.10 對已不符合電梯使用技術標準和條件的易損部件，一經發現及時更換。每次更換零部件，均告之物業更換原因，并填寫有關記錄表，經物業簽字確認。

　　10.11 堅持電梯使用狀況的年度報告制度，除正常的質量檢查以外，公司工程部每年向物業提交一份電梯狀況分析，運行、維修情況匯總，以及下一年度預計維修項目等內容的報告。

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　　附件一：另行收費項目

　　電梯大修和重大改裝(改造)為另行收費項目。

　　1.對電梯主機、電控設備等主要設備磨損嚴重、性能下降或損壞，需進行全面調整清洗或更換零部件的修理為大修。主要有以下各項：

　　⑴.曳引電機：解體檢查、清洗換油，調整電樞、更換油封、軸承或更換電機;

　　⑵.制動器：拆卸清理、潤滑和調整鐵芯，更換電磁鐵、制動臂、制動瓦、彈簧等主要部件; ⑶.減速器：換油清洗、調整間隙、更換油封軸承或更換減速器及減速齒輪;

　　⑷.曳引鋼絲繩：更換曳引鋼絲繩和繩頭組合、切繩并重做繩頭;

　　⑸.安全鉗-限速器系統：卸下解體清洗調整，更換軸承和提拉機構的零件;

　　⑹.緩沖器：液壓緩沖器解體清洗、更換零件;

　　⑺.門系統：更換開門機系統、更換轎門層門，拆卸門扇進行修理、較正或進行包覆;

　　⑻.控制柜：除微機和調速裝置外，更換大部份元件和電線;

　　⑼.拆卸轎頂、轎壁或轎底進行修理、校正或更換，轎廂架解體修理、更換構件;

　　⑽.導軌系統：導軌的更換和校正。

　　2. 重大改裝(改造)是指下列一項或幾項內容的修理改造工程：

　　⑴. 改變電梯額定速度;

　　⑵. 改變電梯額定載重量;

　　⑶. 改變電梯轎廂質量;

　　⑷. 改變電梯行程;

　　⑸. 改變門鎖裝置的類型;

　　⑹. 改變或更換控制系統，拖動系統、三方通話;

　　⑺. 改變或更換導軌或導軌類型;

　　⑻. 改變門的類型、增加層門或轎門;

　　⑼. 改變或更換限速器、緩沖器、安全鉗裝置中任一種安全裝置。

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　　附件：南京迅達電梯與控制設備有限公司--急修及處理記錄

　　附件：南京迅達電梯與控制設備有限公司--電梯維修零、部件更換記錄

　　附件：電 梯 保 養 程 序 周 期 表

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　　附件：電 梯 維 修 保 養 記 錄

　　A、 機房

　　②1. 清理控制柜所有零件，清洗接觸器。

　　③2. 檢查所有接線柱、接地線、檢查各繼電器吸放程序及延時線路。 ①3. 檢查電阻、電容、線圈、整流器、保險絲。

　　②4. 清潔檢查曳引機，檢查曳引機的油量，電動機的潤滑情況。 ①5. 檢查制動器(軸銷、柱塞潤滑、清潔閘瓦)。

　　③ 6. 清潔及潤滑選層器各部件、檢查各接線、接點、碳精、編碼器、限速器。

　　① 7. 檢查齒輪、鏈條、鋼帶等。

　　①8 檢查電機運行情況，碳精磨損情況。

　　B、 層站

　　④1. 檢查調整門板。 ③2. 更換磨損的門滑塊。

　　①3. 檢查平層情況運行舒適感。

　　①4. 檢查樓層指示、光鐘、底層鑰匙。

　　①5. 清潔外呼按鈕箱、更換損壞的樓層指示及外呼裝置。 ③6. 檢查手動開鎖裝置。

　　C、 轎頂

　　②1. 清掃轎頂。

　　①2. 檢查轎頂各開關是否有效，檢查限速器鋼絲繩端部連接情況。 ⑥3. 緊固轎頂各螺栓。

　　④4. 檢查導靴、更換磨損的靴襯(靴輪)。

　　①5. 檢查油杯油量。

　　③6. 清潔檢查及潤滑廳門、門導靴、門掛輪、防跳偏心輪、

　　③7. 清潔檢查及潤滑強迫關門裝置、門鎖裝置、鎖間隙、門接點。

　　D、井道與底坑

　　③1. 檢查清潔井道端站開關、隨動電纜、纜網、纜架。

　　①2. 檢查井道7米燈及各類開關燈，檢查檢修電源。

　　④3. 檢查、清潔緩沖器、對重緩沖器距離、漲緊輪、補償輪。

　　⑥4. 清潔檢查安全鉗，檢查緩沖器開關，漲緊輪開關，安全停止開關。

　　①5. 清潔底坑。

　　⑿6. 檢查緊固導軌螺絲。

　　③7. 檢查曳引繩漲力。

　　⑥8. 檢查清潔曳引繩、保險繩、補償繩(鏈)。

　　④9. 檢查緊固平衡鏈導向裝置。

　　④10.檢查緊固平衡鋼絲繩漲緊裝置和轉軸潤滑。

　　E、綜合

　　⑥緊急供電，消防功能試驗。

　　附件：電 梯 檔 案 卡

　　電 梯 檔 案 卡(副頁)

　　南京迅達電梯與控制設備有限公司

　　附件：電梯維修保養自檢報告

　　附件：電梯維修工作人員駐現場管理規定

　　為規范本公司電梯維修人員的行為，使之符合本公司的相關制度、規定，保障駐現場的工作生活環境和公共秩序的正常有序，特制定電梯維修工作人員駐現場管理規定。

　　1. 管理細則

　　1.1 電梯維修工作人員必須嚴格遵守駐現場小區(大廈)物業管理的各項管理制度和規定。

　　1.2 進出駐現場小區的電梯維修工作人員必須統一著具有公司徽標的服飾，于胸前佩戴公

　　司胸卡(物業有要求時)，并在物業管理公司備案。

　　1.3 所有電梯維修工作人員不得在駐場小區(大廈)的任何公共場所和工作區域吸煙或亂

　　丟咽頭、雜物。

　　1.4 在電梯維修保養過程中，須設置明顯、規范的告示牌，工作結束應做到工完場清。

　　1.5

　　1.6

　　1.7 電梯維保工作中，涉及小區(大廈)業主或有影響業主工作生活的作業，應先與物業公司有關人員協商，采取合理措施，避免作業對業主造成影響。 嚴禁在駐場小區(大廈)內嬉鬧和大聲喧嘩，除工作巡檢或維修所需以外，不得在小區(大廈)內到處游竄。 未經物業公司和小區(大廈)業主同意，不得私自挪用小區(大廈)設施設備和業主

　　物品。嚴禁未經物業公司和小區(大廈)業主同意，攜帶屬于物業公司和小區業主的財物出駐場小區(大廈)。

　　所有電梯維修工作人員用語要舉止文明規范。若遇業主的不文明行為，應及時告知物業公司，由物業公司工作人員出面協調解決，不得采取任何形式的不文明、粗暴的行為進行制止。 1.8

　　1.9 駐現場的電梯維修工作人員的工作休息、生活用水用電、如廁、備品備件、油料、工

　　機具等倉儲，須到物業公司指定的地點，不得擅自變更。

　　1.10 駐場電梯維修工作人員嚴禁擅自帶領非雙方約定的人員進出或留宿駐場小區(大廈)。

　　1.11 駐場電梯工作人員的休息或工作場所應整潔衛生，物品或生活用品應擺放整齊，嚴禁

　　隨意排放生活用水，嚴禁隨意亂丟垃圾，嚴禁隨地便溺，嚴禁酗酒和賭博，嚴禁隨意設置晾曬，嚴禁隨意踩踏、采摘小區花草。

　　1.12 駐場電梯維修工作人員的作業必須嚴格按照國家和本公司相關安全規范和標準執行，

　　其休息和工作場所內用電應做到規范安全，不得擅自安裝電線，增設用電插座或照明器具。

　　2. 違反規定的處理辦法

　　2.1 違反本管理規定的1.2、1.3、1.4、1.6、1.9、1.10、1.12任一規定，公司檢查發現或

　　接到物業公司投訴，對違反者提出警告并限期改正，扣發當月獎金。對拖拉不改二次檢查仍未改正者，扣發季度獎金。

　　2.2 違反1.1、1.5、1.7、1.8、1.11者和物業公司投訴經調查落實確有事實者，解除勞動

　　合同做除名處理。

　　3. 本規定未盡事宜按本公司相關規定和與物業合同約定執行

　　南京迅達電梯與控制設備有限公司

　　附件：顧客滿意度調查表

　　No： R8.2.1-01

　　填寫單位簽章/日期：

　　南京迅達電梯與控制工程有限公司

　　附件：用戶回訪單

　　R7..5 - 22

篇2：電梯維修與監督檢查規程

　　電梯維修與監督檢查規程

　　1．0目的

　　加強中心電梯的維護保養，保證電梯的正常運行，以確保乘梯人員的安全；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:工程主管；

　　3.2由電梯保養公司承包電梯的日常維護和保養；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1保養公司必須派經受專門技術培訓，取得電梯特種作業證的人員持證上崗，維修人員不得單獨一人進行維修、保養；

　　5.2保養公司進場前，應同委托單位管理人員到施工現場，并作好簽到記錄；

　　5.3維修電梯開始，嚴禁載客，在電梯門外設置中英文“電梯保養，暫停使用”等警示牌；

　　5.4操作時必須正確使用個人勞動防護用品，嚴禁穿汗衫，短褲進行操作；

　　5.5兩人上崗，相互監督，不冒風險，認清電梯總電源位置；

　　5.6檢查廳門和轎內聯鎖，轎頂和底坑急停等開關必須在有效情況下才能操縱和修理；

　　5.7在機房和轎頂拆裝電氣部件，必須切斷電源開關，并掛上“禁止合閘”標示牌。

　　5.8禁止在控制屏上或者局部安全回路上短接勾線；

　　5.9打開廳門進入轎頂前，必須將轎頂上急停開關切斷，方可進入轎頂；

　　5.9.1轎頂上檢修箱較遠，手一定要撐住門，當人完全進入轎頂，站好妥善位置，方可松手關門，防止一松手關門，電梯啟動；

　　5.9.2轎頂上若有2個人，開動電梯應相互關照，一人手放在檢修開關箱上，隨時按下急停開關；

　　5.10打開廳門進入底坑，必須撐開廳門，首先切斷底坑急停開關，然后才能下底坑，千萬不可一打開廳門就往下跳，防止廳門自動關閉，電梯啟動；

　　5.11底坑留人檢查電梯運行，在轎頂上操縱檢修運行時，必須互相關照，使該人能尋到妥善位置，手放置在底坑有效開關旁，能隨時應付不測；

　　5.12完工后場地必須三清（機房清、轎頂清、底坑清）；

　　5.13提前一個月辦理申報年檢（或驗收）預約日期，驗收合格，甲方在竣工單上簽字認可（若有整改單必須做到整改復驗合格）；

　　5.14保養公司按照合同規定，正常工作時間為周六或周日，因特殊需要而提前一天與工程主管聯系，可作調整；

　　5.15電梯須每半個月進行一次維修、保養，相關主管人員必須督促保養公司按時派技術員對電梯進行維修、保養；

　　5.16電梯定期維修、保養和檢查記錄均需當天離開前作好記錄，并交給電梯主管簽字確認；

　　5.17電梯零配件磨損或損壞要及時更換，線路板損壞要在24小時內更換。屬于電梯正常磨損，自然損耗造成的200元以上費用的配件更換需書面報告；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃；

　　7．0支持性文件

篇3：物業管理中電梯維修保養工作

　　物業管理中電梯維修保養工作

　　隨著社會的發展，文明的進步，人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養，電梯出現故障就要對故障進行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設備，其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行。”可見，電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規模較大的個別物業管理企業，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業管理企業，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上，不管是哪種性質的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設，從制度上確保特種設備使用環節的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設，大力開展宣傳教育活動，倡導愛護、保護公共設施設備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應答次數，從而縮短電梯運行時間，起節能作用。讓業主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系，有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。

　　電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面:

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業的生產效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經濟損失，二是由于電梯故障出現的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢?要徹底排除故障，知道故障產生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外，能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現重復故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么?

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方，趕到現場后，在確認電梯安全保護設施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢?

　　經過仔細分析后，應該和速度有一定的關系，就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀!難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經潤滑保養過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發現潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性，沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎，大部分電器故障，都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現場檢查發現各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發現問題，怎么說這個問題應該和電有關系吧，維修人員又對關門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發現電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局，實現電梯原理圖，和實物相結合的一一對應，是能夠提高故障排除速度的基礎。

　　知道了電梯的理論基礎，掌握了設備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，(嚴禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設備一點線路短接，應該確保此短接不會出現短路和造成危害，有些故障出現得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障，對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規律的，首先應充分了解電梯發生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現象看本質，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養成良好的分析習慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結果。

　　總之，在高層建筑的物業管理中，正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發生率，對業主的生命及財產安全保駕護航。