電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
一、目的
規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作,確保電梯各項目性能完好。
二、適用范圍
適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。
三、職責(zé)
1、物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《電梯維修保養(yǎng)計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作 的實施情況。
2、機電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)計劃》并具體組 織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。
3、電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。
4、服務(wù)中心主管向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。
四、程序要點
1、《電梯維修保養(yǎng)計劃表》的制定
(1每年的12月15日之前,由機電維修部主管組織電梯管理員一 起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)計劃表》并上報物業(yè)經(jīng)理審 核,公司總經(jīng)理審批。
(2制定《電梯維修保養(yǎng)計劃表》的原則是: a、電梯使用的頻度;
b、電梯的運行狀況(故障隱患;c、合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等。(3《電梯維修保養(yǎng)計劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容: a、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;b、備品、備件計劃;c、具體實施維修保養(yǎng)的時間;d、預(yù)計費用。
2、電梯管理員進行電梯維修保養(yǎng)時,應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)計劃表》 進行。
3、電梯維修保養(yǎng)安全操作(1維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作: a、在電梯基站門口處放置“檢修停用”標(biāo)牌;b、關(guān)好廳門,不能關(guān)廳門時,用合適的護柵擋住入口處,防止無關(guān)人 員進入電梯轎廂或進入電梯井道;c、有人在轎頂上作檢修工作時,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān), 關(guān)好廳門。
(2檢修過程中的安全注意事項: a、給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況進必須停閉電梯;b、人在轎頂上工作時,站立之處應(yīng)有選擇,腳下不得有油污,否則應(yīng)打掃干凈,以防滑倒;c、人在轎頂上準(zhǔn)備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時,必須牢牢 握住鋼絲繩,并應(yīng)注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi),防止被其他部 件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時,要交代和配合好,未經(jīng)許可不準(zhǔn) 開動電梯;d、禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙;e、檢修電器部件時應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在完全切 斷電源的情況下操作時,應(yīng)預(yù)防觸電,并應(yīng)有監(jiān)護人、必備的工具和材 料,特別應(yīng)注意電梯突然啟動運行;f、使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為36V以下的安全燈。最好使用手 電筒;g、嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身,嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在 轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作;h、底坑深度超過1.5M的,應(yīng)使用梯子上下,禁止攀附隨線和轎底其他部位 上下。進入底坑后,應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急病停開關(guān)或限速器張緊裝 置的斷繩開關(guān)斷開;i、應(yīng)晝避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè),必須同時作業(yè)時,下方作業(yè)人員應(yīng)戴 上安全帽;j、檢修未完,檢修人員需暫離開現(xiàn)場時,應(yīng)做到:
——關(guān)閉所有廳門,暫關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物,進行安全圍檔,并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌,并派人看守;——切斷電梯總電源開關(guān);——排除熱源,如烙鐵、電焊、噴燈等。k、檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后做到:、——將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài),檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上;——清點工具、材料,打掃工作現(xiàn)場,摘除懸掛的告示牌;——送電試行,觀察電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)異常及時整改;——通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。
4、電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作(清潔、潤滑、調(diào)整、測 試和安全裝置效能檢查,電梯的大中型修理由外委完成。
5、每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑(著重對各安全 裝置效能檢查,對電梯進行保養(yǎng)時,可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目 一次性進行,也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng)。(1檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲,如有則應(yīng)對曳引電動 機軸承加注潤滑油,對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。
(2檢查曳引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷,娟則應(yīng)更換 彈性圈,檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象,如有則應(yīng)擰緊。
(3檢查制動器電磁鐵與鋼套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻 礙,否則應(yīng)加潤滑劑,檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊 固無松動,如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過60。C。(4門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則應(yīng) 更換。
(5限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油,限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異 常磨損,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整;鋼絲繩應(yīng)完好無 油污;限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物,發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。(6檢查張緊裝置動作是否正常,否則應(yīng)作機械調(diào)整;檢查限位開 關(guān)是否處于正常位置,如未在正常位置則應(yīng)扳回。
(7檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻,如果有阻滯現(xiàn)象則 應(yīng)對各傳動處加潤滑油,安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為2— 4MM。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。
(8清潔控制柜內(nèi)各元器件,檢查接觸器、繼電器動作是否正常, 有無異常聲響,觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進行 整修,整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電 器;檢查熔斷器有無松坳、發(fā)熱現(xiàn)象,如有則應(yīng)處理并擰緊;檢查各儀表、信號燈是否正常,如損壞則應(yīng)予以更換。
(9檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象,如有則應(yīng)更 換鋼帶;檢查各傳動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯,如阻滯則應(yīng)對 各傳動部位加潤滑油;檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好,否 則應(yīng)擦拭或修理。
(10清除轎門、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。
(11檢查各廳門門鎖接觸是否良好,否則應(yīng)修理,門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng) 注入潤滑油;檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠,失效 的應(yīng)及時更抵達(dá)。
(12檢查自動門傳動機構(gòu),安全觸板傳動機構(gòu)是否正常,各部位螺 絲釘、定位裝置是否緊固,門機皮帶有無損傷,開關(guān)門動作是 否靈活可靠,轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點、電阻器 等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5-8MM,運行中門刀不能碰 門轱轆,門刀與門轱轆間隙為3MM,廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油,保證轉(zhuǎn)動靈活自如,安全觸板動作靈敏 可靠。
(13檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量(正常應(yīng)為2/3油盒,缺油 應(yīng)及時加好;檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹,如開裂、膨 脹則應(yīng)更換。
(14檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端 限位安全裝置是否動作可靠,對不符合要求的要調(diào)整或更換, 對傳動部位應(yīng)加潤滑油。
(15清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物,清掃底坑、清潔接油 盒。
(16檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓,清除各部位塵土、污物。(17檢查曳引鋼絲繩張力是否一致,繩有無伸長,如伸長則應(yīng)作相 應(yīng)調(diào)整;曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。
(18檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固,如松動則應(yīng)擰緊。(19做好中章接線盒外部清潔,緊固各端子板壓線螺母。
6、每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修 理、調(diào)整和測試,此項工作于每年12月上旬以前完成。(1每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。
(2檢查制動片磨損情況,如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則 應(yīng)更換。
(3清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。
(4張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50MM,超過規(guī)定的應(yīng) 予以截繩。
(5檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙(正常值2-4MM,試驗安全鉗動作是否靈敏可靠,如不滿足要求則應(yīng)作機械調(diào)整。
(6清潔機械選層器,對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油,損壞的無器件應(yīng)予 以更換。
(7清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩,更換磨損的門輪、地腳滑塊, 調(diào)整好門機速度。
(8調(diào)整廳轎門位置、門鎖位置,緊固各部螺栓,門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5-8MM。
(9緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓,調(diào)整緊固補償鏈, 運行時應(yīng)無撞擊聲。
(10加緩沖器油,作緩沖器復(fù)位試驗時,復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準(zhǔn)確,傳 動部分應(yīng)靈活。
(11對終端限位開關(guān)做越程試驗,其越程距離為上下端站廳門地坎 以遠(yuǎn)50-70MM。
(12對終端極限開關(guān)做越程試驗,其越程距離為上下端站廳站地坎 以遠(yuǎn)150-200MM。
(13檢查動力部分絕緣電阻應(yīng)在0.5MΩ以上,其余電氣線路應(yīng)在 0.25MΩ以上,電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4MΩ以上,如果 達(dá)不到要求則應(yīng)進行干燥處理。
(14檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作政黨如果不行則應(yīng)更換。
7、每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時,若要超過8小進,則應(yīng) 由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》,經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后方 可延時。
8、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由機電維修部主管盡快補充 至計劃中,對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)機電維修部主管口頭 批準(zhǔn)后,按《電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進行緊急維修。
9、電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在 《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天 之內(nèi)整理成冊后交機電維修部存檔,保存期為長期。
10、電梯停用管理
電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時,應(yīng)由機電維修部主管填寫《停申請表》,經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心,由服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用,應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。
一、記錄
二、相關(guān)支持文件
篇2：物業(yè)管理中電梯維修保養(yǎng)工作
物業(yè)管理中電梯維修保養(yǎng)工作
隨著社會的發(fā)展，文明的進步，人類的居住辦公環(huán)境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養(yǎng)、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業(yè)公司的面前。雖然大部分物業(yè)公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養(yǎng)，電梯出現(xiàn)故障就要對故障進行處理。
電梯是危險性較大的特種設(shè)備，其維修、保養(yǎng)有著嚴(yán)格的要求。我國《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行。”可見，電梯從業(yè)活動受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規(guī)模較大的個別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認(rèn)可，而組建的電梯維保部門。
那么，作為物業(yè)管理企業(yè)，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養(yǎng)電梯是關(guān)鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業(yè)公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業(yè)主揭竿炒物業(yè)管理企業(yè)的殘局。實際上，不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質(zhì)、信譽、嫻熟的技術(shù)、配件的跟蹤，才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。
物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè)，從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業(yè)管理企業(yè)也可通過小區(qū)的文化建設(shè)，大力開展宣傳教育活動，倡導(dǎo)愛護、保護公共設(shè)施設(shè)備。
讓乘客文明乘梯，不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應(yīng)答次數(shù)，從而縮短電梯運行時間，起節(jié)能作用。讓業(yè)主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關(guān)系，有利于物業(yè)管理。 通過加強物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)，普及電梯使用知識。特別是應(yīng)加強電梯困人的應(yīng)急處理能力訓(xùn)練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應(yīng)急救援工作。
電是電梯等各種設(shè)備工作的動力，建筑物是電梯等各種設(shè)備使用的地方，物業(yè)管理公司對于設(shè)備的正常安全運行負(fù)有不可推卸的責(zé)任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業(yè)電梯維修員的工作職責(zé)。作為物業(yè)電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養(yǎng)維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個方面:
一是由于電梯的長時間故障，給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來眾多的負(fù)面影響，造成一定的經(jīng)濟損失，二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準(zhǔn)確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設(shè)備運行的重中之重，這對于提高勞動生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟損失都具有重要的意義。
作為電梯維修人員怎樣才能準(zhǔn)確地解決電梯出現(xiàn)的問題呢?要徹底排除故障，知道故障產(chǎn)生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經(jīng)驗以外，能從理論上分析解釋產(chǎn)生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現(xiàn)重復(fù)故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細(xì)膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么?
筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方，趕到現(xiàn)場后，在確認(rèn)電梯安全保護設(shè)施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢?
經(jīng)過仔細(xì)分析后，應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系，就這樣維修人員就在正常狀態(tài)下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產(chǎn)生噪聲呀!難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經(jīng)潤滑保養(yǎng)過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發(fā)現(xiàn)潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當(dāng)?shù)闹匾裕瑳]有細(xì)心的檢查就不會不良好的工作成績。
當(dāng)然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業(yè)理論基礎(chǔ)，大部分電器故障，都必須依靠專業(yè)理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導(dǎo)，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復(fù)也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發(fā)現(xiàn)問題，怎么說這個問題應(yīng)該和電有關(guān)系吧，維修人員又對關(guān)門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細(xì)檢查繼電器電壓，發(fā)現(xiàn)電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細(xì)心分析了，當(dāng)然了解各電器元件在電梯設(shè)備里的具體位置及線路的布局，實現(xiàn)電梯原理圖，和實物相結(jié)合的一一對應(yīng)，是能夠提高故障排除速度的基礎(chǔ)。
知道了電梯的理論基礎(chǔ)，掌握了設(shè)備的工作原理，為排除故障做了充分的準(zhǔn)備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導(dǎo)線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，(嚴(yán)禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應(yīng)注意檔位是否正確。
在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設(shè)備一點線路短接，應(yīng)該確保此短接不會出現(xiàn)短路和造成危害，有些故障出現(xiàn)得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現(xiàn)這種故障，對于在一片電路中出現(xiàn)故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。
雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規(guī)律的，首先應(yīng)充分了解電梯發(fā)生故障時的情況，詳細(xì)詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現(xiàn)象。
在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現(xiàn)象看本質(zhì)，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養(yǎng)成良好的分析習(xí)慣，做到每次測量均要有個明確的目標(biāo)，就是問自己為什么要這么做，有什么結(jié)果。
總之，在高層建筑的物業(yè)管理中，正確的電梯維修保養(yǎng)除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發(fā)生率，對業(yè)主的生命及財產(chǎn)安全保駕護航。
篇3：物業(yè)管理電梯維修保養(yǎng)工作闡述
物業(yè)管理電梯維修保養(yǎng)工作闡述
本文闡述了物業(yè)管理中高層建筑日常電梯的維護和保養(yǎng)，以及排除故障的方法。除了具備豐富的專業(yè)知識外，更重要的是細(xì)致、耐心、善于鉆研，不斷積累經(jīng)驗，才能保障業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。
隨著社會的發(fā)展，文明的進步，人類的居住辦公環(huán)境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養(yǎng)、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業(yè)公司的面前。雖然大部分物業(yè)公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養(yǎng)，電梯出現(xiàn)故障就要對故障進行處理。
電梯是危險性較大的特種設(shè)備，其維修、保養(yǎng)有著嚴(yán)格的要求。我國《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行。”可見，電梯從業(yè)活動受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規(guī)模較大的個別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認(rèn)可，而組建的電梯維保部門。
那么，作為物業(yè)管理企業(yè)，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養(yǎng)電梯是關(guān)鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業(yè)公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業(yè)主揭竿炒物業(yè)管理企業(yè)的殘局。實際上，不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質(zhì)、信譽、嫻熟的技術(shù)、配件的跟蹤，才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。
物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè)，從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業(yè)管理企業(yè)也可通過小區(qū)的文化建設(shè)，大力開展宣傳教育活動，倡導(dǎo)愛護、保護公共設(shè)施設(shè)備。
讓乘客文明乘梯，不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應(yīng)答次數(shù)，從而縮短電梯運行時間，起節(jié)能作用。讓業(yè)主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關(guān)系，有利于物業(yè)管理。 通過加強物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)，普及電梯使用知識。特別是應(yīng)加強電梯困人的應(yīng)急處理能力訓(xùn)練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應(yīng)急救援工作。
電是電梯等各種設(shè)備工作的動力，建筑物是電梯等各種設(shè)備使用的地方，物業(yè)管理公司對于設(shè)備的正常安全運行負(fù)有不可推卸的責(zé)任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業(yè)電梯維修員的工作職責(zé)。作為物業(yè)電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養(yǎng)維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
一是由于電梯的長時間故障，給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來眾多的負(fù)面影響，造成一定的經(jīng)濟損失，二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準(zhǔn)確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設(shè)備運行的重中之重，這對于提高勞動生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟損失都具有重要的意義。
作為電梯維修人員怎樣才能準(zhǔn)確地解決電梯出現(xiàn)的問題呢？要徹底排除故障，知道故障產(chǎn)生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經(jīng)驗以外，能從理論上分析解釋產(chǎn)生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現(xiàn)重復(fù)故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細(xì)膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么？
筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方，趕到現(xiàn)場后，在確認(rèn)電梯安全保護設(shè)施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢？經(jīng)過仔細(xì)分析后，應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系，就這樣維修人員就在正常狀態(tài)下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產(chǎn)生噪聲呀！難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經(jīng)潤滑保養(yǎng)過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發(fā)現(xiàn)潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當(dāng)?shù)闹匾裕瑳]有細(xì)心的檢查就不會不良好的工作成績。
當(dāng)然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業(yè)理論基礎(chǔ)，大部分電器故障，都必須依靠專業(yè)理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導(dǎo)，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復(fù)也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢！維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發(fā)現(xiàn)問題，怎么說這個問題應(yīng)該和電有關(guān)系吧，維修人員又對關(guān)門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細(xì)檢查繼電器電壓，發(fā)現(xiàn)電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細(xì)心分析了，當(dāng)然了解各電器元件在電梯設(shè)備里的具體位置及線路的布局，實現(xiàn)電梯原理圖，和實物相結(jié)合的一一對應(yīng)，是能夠提高故障排除速度的基礎(chǔ)。
知道了電梯的理論基礎(chǔ)，掌握了設(shè)備的工作原理，為排除故障做了充分的準(zhǔn)備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導(dǎo)線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，（嚴(yán)禁帶電測量）有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應(yīng)注意檔位是否正確。
在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設(shè)備一點線路短接，應(yīng)該確保此短接不會出現(xiàn)短路和造成危害，有些故障出現(xiàn)得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現(xiàn)這種故障，對于在一片電路中出現(xiàn)故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。
雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規(guī)律的，首先應(yīng)充分了解電梯發(fā)生故障時的情況，詳細(xì)詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現(xiàn)象。
在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現(xiàn)象看本質(zhì)，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養(yǎng)成良好的分析習(xí)慣，做到每次測量均要有個明確的目標(biāo)，就是問自己為什么要這么做，有什么結(jié)果。
總之，在高層建筑的物業(yè)管理中，正確的電梯維修保養(yǎng)除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發(fā)生率，對業(yè)主的生命及財產(chǎn)安全保駕護航。