物業設備設施運行管理操作程序及應急預案范文
1.人員構成：由工程領班安排運行人員對園區設備設施運行與管理。
2.操作地點：空調、鍋爐、給排水、強電、弱電、水景水池、消防設施、電梯機房、監控室、BA系統、濕式報警、園區建筑設施的現場。
3.操作內容：運行設備的巡視與檢查、設備機組的開啟與關閉、設備機房的管理、安全生產、工具管理、清潔衛生、運行設備設施的維護保養、報修急修的處理、設備設施故障的應急處理。
4.工程人員報告順序：
4.1運行人員第一報告人為工程部領班，但非辦公時間的第一報告人為值班經理，但事后應向其部門經理陳述。
4.2工程領班第一報告人為工程部主管。
4.3工程部主管的第一匯報人為工程部經理。
4.4工程領班發生重大事故可直接向管理處總經理匯報，但事后應向其部門經理陳述。
5.工程運行人員上崗前：
5.1儀表儀容規范：
5.1.1運行人員必須提前15分鐘進入工作崗位，穿好電工絕緣皮鞋，著裝管理處規定的制服，不可有破洞、褶皺、著裝前先用衣刷刷去制服上的灰塵、頭皮屑。
5.1.2隨時保持制服的整潔、紐扣完好，特別注意領頭、袖口。
5.1.3制服的衣、褲、褲袋內不可裝多余的東西，以保持制服的美觀、合身。
5.1.4運行人員在工作時間，必須將胸卡佩帶于左胸部位，不得被衣服或其它東西掩蓋，做好接班的準備工作。
5.2運行人員交接班程序：
5.2.1交班人員向接班人員移交工具、鑰匙、對講機，包括運行設備、環境和設備衛生。
5.2.2交班人員應將本班設備設施運行情況及遺留工作進行情況做詳細記錄，并向接班人員如實反應。
5.2.3如交接班發現設備設施不正常時，應處理好再進行交接班。
5.2.4交班時如發生事故，則接班人員應協助交班人員采取應急措施處理，并按報告程序進行匯報，然后再進行交接班。
5.2.5認真閱讀值班日志及運行報表，確認無誤后再簽字。
5.2.6當交接班工作一旦完成，接班人員則負責園區所轄設備設施的安全運行的操作責任。
5.3禮貌待客規范：
5.3.1運行人員上崗時應和藹可親、溫文爾雅，保持愉快的微笑，應隨時保持良好的情緒和最佳的精神狀態。
5.3.2運行人員在工作場所不得高聲喧嘩、閑聊，服務時應使用禮貌用語“請”、“謝謝”、“對不起”，對客戶一律使用普通話。
5.3.3運行人員上崗時不得與客戶、同事爭辯，不采用侮辱性的下流語言。運行人員在公眾面前不做不禮貌的動作，咳嗽和打噴嚏時應避開客戶或轉身用手巾掩住，事畢應向客戶表示歉意。
5.3.4遇見客人、領導或同事須首先點頭微笑，招呼問候。
5.3.5運行人員在崗位上嚴禁工作隨意性和情緒性，不得將個人的喜怒哀樂帶入工作中去，更不能在客戶面前流露，要保持良好的情緒和心態。
5.3.6遇到客戶提出的要求和問題，若不能立即解決時，必須盡快給客戶一個回音，使我們的服務有始有終。
5.3.7乘坐電梯應禮讓客人先進先出。
5.3.8在大廳、走廊遇到客人或領導時應主動停步讓路，非急事不得超越，若需超越時，應說“對不起”，但不能從客人和領導中間穿過。
6.對設備設施的巡視檢查：
6.1空調機組的檢查：
6.1.1機組供電系統的電壓是否380伏、制熱時，溫度設定為35℃～40℃，進水溫度設定為30℃～40℃，出水溫度設定為32℃～42℃。進水壓力設定為0.24MPa～0.28Mpa，出水壓力小于0.3Mpa。制冷時，溫度設定為8℃～10℃，進水溫度設定為10℃～15℃，出水溫度設定為6℃～10℃，進水壓力小于0.3MPa，出水壓力小于0.28MPa。
6.1.2定風量機組控制柜電源在380伏正常范圍之內。
6.1.3運行人員必須察看BA中空調運行情況，根據需要進行溫度調整。
6.1.4循環水泵在運行中進泵壓力小于0.15MPa，出泵壓力為0.3MPa。
6.1.5檢查冷熱水進、出口壓力;冷熱水進、出水溫度;熱交換空氣回風溫度、熱交換空氣送風溫度、環境溫度。
6.1.6對各大樓室內溫度進行檢查，發現溫度差異，及時進行調整。夏季制冷：環境室溫保持在攝氏24℃ ;冬季制熱室溫保持在24℃，滿足客戶的需求。
6.1.7將數據記錄在運行表格中。
6.2鍋爐設備的檢查：
6.2.1鍋爐控制電源是否在380伏正常狀態，鍋爐的本體，熱交換器及安全附件是否完好。
6.2.2鍋爐在運行中要保持火焰在爐膛居中，光亮和穩定，同時保持氣壓穩定，防止熄火。如發現意外熄火應立即關閉天燃氣閥門，注意爐膛通風，待查明原因，排除故障，再按點火程序操作。
6.2.3觀查生活熱水溫度在上限60℃，下限在53℃，發現溫度異常，必需及時查明原因，排除故障，恢復正常運轉，并向第一匯報人報告。
6.2.4巡視檢查有無跑、冒、滴漏的現象、煙囪上煙氣、異聲是否正常。
6.2.5做好所有壓力、電壓、電流、排煙溫度記錄：鍋爐壓力設定為0.1 MPa，循環水泵出口壓力設定為0.02 MPa，熱交換器壓力設定為0.24 MPa～0.26 MPa，爐水溫度小于90℃，排煙溫度小于150℃，熱交換器溫度小于65℃。
6.3污水處理設備的檢查：
6.3.1檢查風機油箱內的機油是否達到標準，(油標尺上有刻度)。
6.3.2風機V形皮帶的松緊是否合適。
6.3.3風機安全閥門是否設定在指定的壓力位置。
6.3.4風機輸入的電源電壓是否正常。
6.3.5觀察滴油嘴有無滴油(12??-15滴/分鐘)。
6.3.6檢查電源板上是否有故障紅燈亮，如發現故障及時排除，同時向第一匯報人匯報。
6.3.7并做好記錄。
6.4生活水泵及消防設備設施的檢查：
6.4.1消防泵，噴淋泵應放在自動狀態。
6.4.2變頻水泵出水壓力在0.25KG，濕式報警閥的系統壓力是否正常，如系統壓力與供水壓力壓差小于0.5KG。要立即通知第一匯報人，根據指令調整壓力，使其系統壓力大于供水壓力。并做好記錄。
6.4.3鋼瓶氣體壓力是否在正常值范圍內。
6.4.41301氣體、FM200氣體裝置的各項數據正常。
6.4.5做好相應記錄
6.5水景系統的檢查：
6.5.1巡視水景水池，注意水質變化(水體異味、變色、泡沫、藻類、池底污泥情況)。
6.5.2水景設備運行是否正常，有無漏水現象。
6.5.3大池的水位是否在鵝卵石以上30公分，如低于30公分，應立即補充水。
6.5.4水景噴泉每天上午9：30?--10：00為水景放水準備，中午11：15 -13：00為水景涌泉噴出，周六、周日除外。
6.5.5做好相應記錄。
6.6園區照明系統的檢查：
6.6.1對園區照明，各大樓室內照明進行認真巡視，發現照明燈不亮要及時修復。對難以修復的要做好記錄。
6.6.2對辦公樓2301、2302、2303、2304、2305辦公內的照明故障應立即修復。
6.6.3對園區步道燈、樟樹燈、條形草帶燈、連廊內草坪燈、南(北)天棚燈、藝術燈、水池燈每月1號、15號進行2小時試燈，保證每只燈都亮。如有故障，及時修復，難以修復的做好記錄，報日班電工及時修復。
6.7BA系統檢查的操作程序：
6.7.1檢查空調回風溫度、新風機的開度、供回水的壓力、供回水的溫度，熱泵機組的供回水溫度、設備的啟停狀態。
6.7.2操作人員根據客戶的要求，修訂設定的溫度時，要通知第一匯報人。得到同意后，方可操作，同時，要到客戶處進行點溫。環境溫度控制在24℃，并做好記錄。
6.7.3到達客戶處應輕敲房門三次，每次三下，待客戶允許后方能進房，并禮貌得向客戶說明來意，點溫在24度，完畢后，向客戶道別，面向客戶退出房門。
6.7.4做好相應記錄。
6.7.5操作人員不經授權，不可手動調節安裝在設備上的電動調節閥、電工風閥及參數取樣器。
6.7.6操作人員看到電腦提供的數據有明顯差異時，要及時通知第一匯報人，再進行處理。
6.7.7電腦采集的參數要與實際設備的參數兩者統一，并做好記錄。
7.設備機組的開啟與關閉：
7.1空調熱泵機組運行操作程序
7.1.1開機前的準備：
7.1.1.1根據冷、熱負荷及天氣情況決定開啟機組的數量和水泵的數量，打開所開水泵的進出水閥門，同時關閉其余停開機組的進出水閥門。
7.1.1.2查閱上一班的機組運行記錄，確認上次機組無故障停機及24小時內無停機記錄。
7.1.1.3檢查循環水泵的進出水閥是否在打開位置，電源電壓是否正常(380V)，水泵進出口的溫度計、壓力表是否完好。
7.1.1.4檢查。定風量機組的進出水閥門是否在打開位置，壓力表、溫度計是否完好。控制柜電源是否正常(380V)。
7.1.1.5啟動定風量機組，(看)是否有異常振動、是否有接口漏水。(聽)是否有異常聲響。壓力是否正常、進出溫度指示是否有溫差。
7.1.1.6啟動循環水泵，檢查水泵運行中的電流情況、溫度計的變化情況、壓力表的變化情況、是否有機械噪音、振動是否正常，將情況記錄在運行表格中。
7.1.1.7檢查機組供電電壓是否正常(380V)、機組進出水閥是否打開、壓力表、溫度計是否完好、機組壓力表是否正常。
7.1.1.8根據需要將機組COOLING/HEATING(制冷、制熱)工作模式開關設定在制冷或制熱位置。
7.1.1.9檢查機組LOCAL/REMOTE(機上/遠方)開關設定在LOCAL(機上)。
7.1.2啟動機組
7.1.2.1按下機組OPERTION(運轉)按鈕，機組開始啟動。注意：機組是否有雜音、振動情況是否正常、電流變化情況、高低壓，壓力表的變化情況、機組負荷情況(單壓縮機運行或雙壓縮機運行)。
7.1.2.2在機組運行十分鐘后確認機組進入正常運行狀態，(開始降溫、高低壓指示正常、電流正常)后，才能離開機組，進行其他正常工作。(記錄機組開機時間，做好機組的運行記錄)
7.1.2.3每次巡視檢查抄表，均要對機器進行仔細檢查，做到聽、看、摸，發現問題及時記錄在有關表格內，并及時報告。
7.1.2.4空調機組進入正常運行后，開出所需要的空調箱、風機盤管，并到現場一一點溫度。目前環境溫度設定為24℃。
7.1.3正常停機：
7.1.3.1按下STOP/RESET(停止/復位)鍵，機組將自動卸載后慢慢停機。
7.1.3.2根據需要按下定風量機組停機按鈕，定風量機組停機，退出運行。
7.1.3.3根據需要按下循環水泵停止按鈕，循環水泵停止循環，退出運行。
7.1.3.4記錄停機時間。做好機組運行時間的統計。
7.2污水處理設備操作程序
7.2.1工作前
7.2.1.1檢查風機油箱內的機油是否達到標準(油標尺上有刻線標記)。
7.2.1.2檢查風機各部位的連接、固定是否良好。
7.2.1.3檢查風機V型皮帶的松緊度是否合適。
7.2.1.4檢查風機安全閥是否設定在指定的壓力位置。
7.2.1.5檢查輸入電源電壓是否正確。
7.2.1.6啟動電機，檢查風機的轉向是否與轉向標記指示方向一致。
7.2.1.7觀察壓力表有無壓力指示。
7.2.1.8觀察滴油嘴有無滴出(12～15滴/分鐘)，并觀察透明圓油管內是否有機油流動。
7.2.1.9檢查電機及風機各部運轉是否正常，溫度是否正常，是否有異常聲音。
7.2.1.10檢查電控柜面板上是否有設備的故障指示。
7.2.2工作運行中
7.2.2.1調節池：將一臺污水泵置于“自動”位置，達到上液位時水泵開始工作。
7.2.2.2風機：兩臺風機應交替運行，每臺風機的連續運行時間不低于24小時，在風機啟動之前，必須確認該風機的排氣閥門已經開啟，同時，另一臺風機的排氣閥門是否關閉。
7.2.2.3格柵井：去除污水排來的懸浮雜物，保證后級設備的正常運行。
7.2.2.4好氧池：用組合型生物填料，不規則的分割和表面短纖維的存在，使其比表面積較大，且掛膜容易，填料充填率大于60%。
7.2.2.5污泥消化池：污泥消化池接納來源沉淀池的污泥，池底設有穿孔曝氣管供氧，使污泥在微生物的作用下進一步降解和濃縮，大副度減小污泥體積，再由環衛車定期外運。
7.2.3泵的維修與保養
7.2.3.1拆下電機，松開安裝機架上的固定螺絲，將泵吊上水池。
7.2.3.2拆掉電源，松開固定螺絲，旋轉蓋板，使可以將間隙調整到原來的狀態(0.3～0.5mm)。
7.2.3.3用清潔的水來清洗水泵，防止內部積有雜物。
7.2.3.4萬一運轉發生故障不能確定原因，并安排除故障方法仍不能解決的應及時與供貨商、維修部門聯系。
7.3鍋爐安全運行操作程序
7.3.1點火前的檢查
7.3.1.1檢查鍋爐本體、熱交換器及安全附件是否完好。
7.3.1.2檢查通風煙道系統是否正常，檢查鼓風機、燃燒器是否完好。
7.3.1.3檢查給水系統的閥門是否處于正常工作狀態(打開)。
7.3.1.4合上配電柜電源總開關、合上鍋爐、信號控制箱、熱水循環泵、回水泵的分路空氣開關。
7.3.1.5檢查控制系統是否正常。
7.3.1.6檢查燃燒器系統，光電管點火變壓器、電極、電磁閥燃燒器是否正常。
7.3.2點火
7.3.2.1把燃燒器開關按至“開”的位置，將燃燒器進行預吹掃2分鐘，后開始點火(如二次點火失敗，嚴禁再次點火，必須查明點火失敗的原因，排除故障后，首先開啟鼓風機，強制通風3-5分鐘，方可再次點火)。
7.3.2.2點火時應按規定程序操作，嚴禁先噴氣后點火。點火后，應在部分負荷狀態下進行不少于10分鐘的預熱，注意爐膛內受熱面均勻受熱，根據季節及冷、熱爐控制升溫速度。
7.3.2.3當溫度升至300C時，排污一次，(排污量約鍋爐容量1/3)。全面檢查受熱元件及鍋爐主體。
7.3.2.4根據需要向水、水熱交換器正常供熱。
7.3.2.5鍋爐運行要盡量保持火焰在爐膛居中，光亮和穩定，同時保持氣壓穩定，防止熄火。若意外熄火應立刻關閉天然氣閥門。注意爐膛通風，待查明原因后方可按點火程序的規定重新點火。
7.3.2.6按巡視檢查制度，做好鍋爐日常運行和保養工作。
7.3.3正常停爐
7.3.3.1逐漸降低鍋爐負荷，停止燃燒，關閉天然氣閥門。緩慢降低爐溫。
7.3.3.2切斷電源，清潔工作場所。
7.4水景系統設備操作規程
7.4.1在啟動水景設備前
7.4.1.1應對水景系統設備進行仔細檢查，保證各閥門開關正確、各設備安全可用，對影響安全運行的因素進行及時處理。
7.4.1.2對大池水位進行檢查，必要時可通過平衡水箱調節大池的水位。
7.4.2水景開啟
7.4.2.1啟動水景泵、排水泵、循環水泵，并檢查各水泵的運轉情況及各閥門的工作情況，觀察過濾器的工作狀況及各出水口的出水情況，檢查高位水池水位的上升情況。
7.4.2.2當高位水池的水位高于各涌泉噴頭時，啟動涌泉泵，并檢查泵的工作情況。
7.4.2.3調節各噴泉水注的高度，使之處于合理的狀態。
7.4.2.4定時巡視和檢查系統各設備的工作情況，注意觀察過濾器的臟污情況。當發現濾器臟污時，應及時進行濾器反洗工作。
7.4.2.5反洗時，應先停循環水泵，進行必要的閥門轉換，再啟動循環水泵以及風機。注意觀察濾器中濾料的清洗狀況，待清洗好后，恢復正常工作狀態。
7.4.3停止水景設備運行
7.4.3.1依次停掉涌泉泵、排水泵、循環泵、水景泵。結束后，檢查各設備狀況是否正常，尤應注意水泵房內集水井中排污泵的工作狀態是否正常。
7.4.4做好相關記錄。
8.設備機房管理
8.1機房管理制度
8.1.1設備機房的管理未經領導批準，員工不得私自引領外單位人員在機房內參觀。
8.1.2經領導批準來機房參觀者，進出機房均應辦理登記手續，原則不允許拍照和攝像，除非經管理處領導批準方能進行。
8.1.3要嚴格按照設備點檢有關規定，抄錄設備各運行數據，認真做好記錄并填表。
8.1.4在巡檢中發現問題要及時處理，處理不了的及時上報。
8.1.5值班人員必須嚴格遵守工程部有關設備設施的管理制度，不得將與工作無關的物品帶入機房。
8.1.6嚴禁在機房內吃任何食品。
8.1.7在機房內不允許接用臨時電器設備。
8.1.8在機房內不允許隨意挪動消防器材。
8.1.9未經批準不允許在機房內使用電焊、氣焊。
8.1.10在機房內嚴禁吸煙。
8.1.11保持機房整潔，確保機房及設備無塵，搞好文明生產。
8.1.12做好相關記錄
8.1.12.1值班日記
8.2設備機房動火的管理
8.2.1在機房內因維修需要，需動用電、氣焊時，均需要辦動火證方可作業。
8.2.2在動火作業時，在現場應有人監視，且配備滅火器材，必要時由保安部簽發《動火申請表》實施監督。
8.2.3電、氣焊工必須持證操作。
8.2.4燒焊地點周圍5米以內應清除任何易燃、易爆和可燃物質。
8.2.5電焊機地線不準接在建筑物、設備和各種管道上，必須設立專用地線。
8.2.6焊割的地點與乙炔發生器保持十米以上距離。
8.2.7工作完成后，立即切斷電源、氣源、清理現場，在保證無余火、余熱復燃的危險時方可離開。
8.2.8完工后必須做到場地清潔、設備清潔和機房清潔。
8.3設備機房安全管理
8.3.1工程部所屬空調機房、配電室、電梯機房、上水泵房、設備層等場所，非設備人員一律不得擅自入內。
8.3.2凡本單位有關同志因工作需要進入上述場地，須經工程部領導同意方可進入，并辦理登記手續。
8.3.3外單位人員聯系工作或參觀，須經工程部批準，并由工程部安排陪同人員，方可進入上述場地，來者還須辦理登記手續。
8.3.4非工程部專業人員進入上述場地，不得隨意亂動設備及自動裝置，不得擅自抄錄有關資料和進行拍攝。
8.3.5進出設備機房，必須隨手關門，嚴防小動物進入。
8.3.6凡進入上述場地的外來人員，違反上述規定，值班人員有權采取必要的措施，并及時向有關方面領導匯報。
8.3.7上述場地內不準使用明火和吸煙。
8.4設備機房防火管理
8.4.1設備機房全體人員既是值班員同時又是義務消防隊員，必須積極參加物業的消防培訓、消防演習，同時負責管理機房內的消防設施。
8.4.2每個值班人員都應熟悉機房的整體布局及其設備平面圖上標明的消防設施的位置和消防工具的數量。
8.4.3每個值班人員應了解各類滅火機原理及性能，熟練掌握滅火機使用方法。
8.4.4每個值班人員都應掌握觸搶救方法，熟練處理各類意外事故。
8.4.5機房內嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆物品。
8.4.6設備著火，應立即斷開電源并報消控室，同時使用干粉滅火機進行滅火，嚴禁使用水、泡沫滅火機和黃沙滅火。使用滅火機對帶電體進行滅火時，須保持一米以上距離。
9.安全生產
9.1嚴格執行設備操作規程，電工、電梯工、電焊工等特殊工種必須持證上崗，杜絕無證作業。
9.2工作時間必須按規定做好勞動安全保護，倒閘操作必須持有工作操作票。
9.3危險設備必須配備安全保護網罩并懸掛醒目警示標志。
9.4凡登高作業必須戴好保險帶并有人監護，井下作業應有專人監護。
9.5凡動用明火，必須辦理動火審批手續，并設有安全措施，如機房需動用明火，應按“機房動用明火制度”操作。
9.6調入工程部的工作人員必須經過三級安全教育。
9.7堅決貫徹“安全第一”的指導思想，當生產與安全發生矛盾時，生產必須服從安全。
9.8處理事故原則：事故原因分析不清不放過;事故責任者和群眾沒有受到教育不放過;沒有防范措施不放過。
9.9定期對本部員工進行安全生產教育，組織好各類安全活動及演示。
10.工具管理
10.1電工、管鉗、空調、三行工每人領用一套個人常用工具并填寫工具卡。
10.2各班組需用專用和公用工具，由領班統一領出集中保管。
10.3屬貴重而又不常用的儀器、儀表及特殊工具，由工程部統一保管并保證完好，用時填寫借用證明，由經理簽署后才可使用。
10.4工具一律不準帶出物業，特殊情況由工程部經理批準辦理出入手續，若因私造成損壞者，全額賠償。
10.5個人工具若在正常工作過程中損壞，原則以舊換新，填寫報廢單后才能申領，因保管不善遺失者，按折舊率賠償。
10.6調離工程部，工具如數歸還，不歸還者從工資中扣除。
10.7工程部不定期對各班組的專用、公用工具及個人工具進行抽查、核對，如有缺損，由專業主管酌情處理。
11.清潔衛生
11.1領班負責制訂衛生包干責任人的區域，工程部主管監督執行。
11.2班組需做好設備和環境的清潔衛生工作，保持機房及設備的整潔。
11.3工作完成后需立即作現場清掃工作。
11.4衛生包干地區地面不準有積水、雜物，不準隨地亂丟雜物、煙頭、亂倒茶水。
11.5機房和控制室的工具、用具、茶杯、材料等要整齊擺放，不準亂放。
11.6工作鞋、衣服等要放在各人規定位置上，否則做無主物品處理。
11.7每班隨時都應進行設備衛生清潔工作，及時擦去油污積垢，用作清潔機械的柴油、廢油等及時倒放在規定地方，注意不要將雜物、砂石倒進排水溝和積水坑。
11.8員工工作制服要穿著整齊，佩戴名牌，儀容整潔。
12.運行設備設施的維護保養
12.1加強設備、設施的維護保養工作必須堅持“預防為主”和“維保與計劃檢修相結合”的原則，做到正確操作、精心維護、使設備始終處于良好狀態，保證設備、設施的長期、安全、穩定運轉，以滿足物業內顧客(業戶)的需要。
12.2設備、設施操作人員是設備、設施維護保養的責任者，實行以操作人員為主的設備維護保養責任制。操作人員必須以嚴肅認真的態度和科學合理的正確操作方法使用和維護好設備，必須嚴格執行崗位責任制和各種設備操作規程。
12.3特種設備操作維修保養人員須按有關規定經過專門培訓、考核合格后方可上崗操作和參加該設備維修保養工作。
12.4設備操作的維保人員必須堅守崗位，嚴格執行巡回檢查制度，認真填寫運行、維修記錄，嚴格執行交接班制度。
12.5設備維保必須做到定人、定時、定點地上崗檢查，隨時注意觀察設備運行情況，發現缺陷和隱患及時消除，不能及時解決的問題，應立即向專業主管和工程部經理匯報并作好記錄。
12.6工程部員工必須按專業要求為設備創造良好的運行環境，搞好設備環境及勞動保護、安全生產工作，對本崗位的設備要定期檢查維護保養，并做好清潔衛生工作確保機房設備無塵。
12.7重要設備應有專人負責定期檢查、維修、保養，對在用、備用、封存和閉置的設備都要定期進行除塵、防潮、防腐蝕等的維護保養工作。
12.8做好各項維保工作和清潔工作，及時消除跑、冒、滴、漏現象。
12.9工程部管理人員必須對各種設備維護保養制度的貫徹執行情況進行定期檢查考核。認真總結操作和維保工作的經驗和教訓，不斷改進和提高設備維修保養工作的管理水平。
12.10做好相關記錄
12.10.1設備運行、巡檢、維修記錄
13.報修、急修的處理
13.1運行人員接到報修后應做好登記工作。
13.2運行人員報修在15分鐘內到達客戶報修指定地點。
13.3運行人員進入客戶區域修理時應著裝整潔，對客戶要有禮貌，修理動作要輕。在非辦公時間若要進入客戶區域需在保安人員的陪同下，方可進行修理。
13.4達到客戶處應輕敲房門三次，每次三下，待客戶允許后方能進房，并禮貌得向客戶說明來意，修理完畢后，向客戶道別，面向客戶退出房門。
13.5遇到客戶提出的要求或問題，若一時不能解決的，必須給客戶一個修復的時間，使我們的客戶有一個滿意的答復。
13.6運行人員對設備設施修理后，應清除掉設備、設施上的油污、灰塵，對散落在地上的垃圾要清除干凈，修理工作和備品備件要收好，不得有遺漏。在客戶區域內設備、設施做過移動的，要恢復原狀，并請客戶簽名確認。運行人員應按照設備的操作規程規范操作，確保安全生產。
14.設備設施的應急處理
14.1辦公樓停電的處理
14.1.1通知第一匯報人及值班經理。
14.1.2立即通知保安，檢查所有電梯是否關人。
14.1.3打電話到動力樓配電值班室(電話號碼：50483287)，問清停電原因及來電時間，并做好記錄。
14.1.4向保安領班、工程部經理匯報情況，同時做好來電前的準備工作。
14.1.5當動力樓配電室送出電后，按輕重緩急的情況進行送電。
14.1.6用通訊工具詢問消控室的值班保安老辦公樓來電情況。
14.1.7已來電則往下步驟操作。
14.1.7.1送1號樓1F強電間1MCZ電氣箱，進門室內多只電氣箱有一個二只以上指示燈的箱子即為1MCZ箱，箱上有多只綠色指示燈都亮，按下箱面上的綠色按鈕轉為紅色，當此箱全部轉為紅色后，此箱送電，即告結束。
14.1.7.2當1MCZ電器箱面上有個別或全部綠色指示燈不亮時，打開箱門，用驗電筆檢測三相空氣開關上的上樁頭是否有電(如是單只指示燈不亮，測相應位置的單相空氣開關電源)，如有電者送上，綠燈亮，可按按鈕送電，如果送上后跳開關，再送一次，還是跳，就不能再送。(絕對不能連送2次以上)，做好記錄，查原因。如當時查出原因就及時處理，恢復送電;原因不清，待維修后復原。如進入強電間，強電間內一只綠色指示燈都不亮，就再打電話到動力樓配電室值班室確認送電情況。
14.1.7.3送上1MCK箱電源，操作程序同上。
14.1.7.4送1號樓2F強電間2MCZ電氣箱和2MCK箱電源，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2相同。
14.1.7.5送1號樓3F強電間3MCZ電氣控制箱和3MCK電器箱操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2相同。
14.1.7.6送2號樓3F強電間3MBZ電氣控制箱和3MCK電氣控制箱，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2條相同。
14.1.7.7送2號樓2F強電間2MBZ和2CBK電氣控制箱，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2條相同。
14.1.7.8送3號樓1F強電間1MAZ和2CAK電氣控制箱，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2條相同。
14.1.7.9送3號樓2F強電間2MAZ和2CAK電氣控制，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2條相同。
14.1.7.10送3號樓3F強電間3MAZ和3CAK電氣控制箱，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2條相同。
14.1.7.11送地下室2號與3號樓中間的強電間，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2條相同。
14.1.7.12送地下室1號與2號中間的強電間ZM箱，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2條相同。
14.1.8沒有來電，則與動力樓配電室聯系，要求盡快送電。
14.1.9巡視生活樓、爐子間來電情況，開啟爐子的鍋爐控制箱電源，按下大電源箱面上的各個綠色按鈕(各按鈕先后開啟，沒有規定順序)。如不跳紅燈，打開箱門檢查是否有故障，及時處理，處理結果情況及時向上級匯報。如箱內無電，檢查7103強電間各電氣柜是否有電，無電及時和動力樓值班室聯系查明原因，應盡快使設備投入運行。
14.1.10巡視老大樓來電情況。正常到消控式啟動BA主機(機房可以不分先后)，(如有什么地方不正常，及時處理)，逐次對BA控制的定風量機進行開啟。
14.1.11巡視所有運行設備。
14.1.12做好各項記錄。
14.2老樓失電的處理：
14.2.1老樓各辦公室、走道、廁所里燈、哄手機、排氣扇、電梯廳、機房側的走道燈、廁所里燈、哄手機、排氣扇電源均有老樓辦公室側的強電間控制，各層強電間電源由老樓底層總配電間引來。
14.2.2如三樓辦公室燈及插座無電，因先檢查辦公室墻上相應位置的單相空氣開關電源是否跳閘，如果送上后再跳開關，就不能再送。應查明原因，待維修后再送電，原因不清不能送電。辦公區域和機房、電梯廳、廁所的電源均有各辦公室側的強電間里墻上的C45單相箱里的相應位置的開關電源，如跳開關，再送一次，還是跳，就不能再送，查出原因，維修后再送電。
14.3鍋爐失電的處理
14.3.1鍋爐失電，檢查電源箱電源，按下控制按鈕，合閘指示燈亮，并檢查。
14.3.2如電源箱內無電，就檢查7103強電間電器控制柜是否有電。如有電，合上控制開關，指示燈亮，在到鍋爐房按順序送電。
14.3.3工程操作人員按照鍋爐操作規程進行操作，使鍋爐設備正常運轉，并做好記錄。
14.4辦公樓空調機組失電的處理
14.4.1電話聯系動力變配點值班人員，查明失電原因，同時報告值班經理。
14.4.2排除供電系統故障，確認動力樓變配電電源送來。
14.4.3恢復空調機組的供電，按運行操作規程處理。
14.5老樓空調機組失電的處理
14.5.1電話聯系動力變配點值班人員，查明失電原因，同時報告值班經理。
14.5.2排除供電系統故障，確認動力樓變配電電源送來。
14.5.3恢復空調機組的供電，按運行操作規程處理。
14.6生活樓空調機組失電的處理
14.6.1電話聯系動力變配點值班人員，查明失電原因，同時報告值班經理。
14.6.2排除供電系統故障，確認動力樓變配電電源送來。
14.6.3恢復空調機組的供電，按運行操作規程處理。
14.7門禁控制系統失靈的處理
14.7.1門禁控制系統失靈，因檢查各相應門鎖的控制器的控制板的電源開關，斷電后，過30秒后再送電，是否恢復正常，如不正常，因查明故障原因，是讀卡器故障，還是控制板故障。查出故障，更換相應的器件，及時處理維修，應盡快使門禁設備投入運行。
14.8生產樓快速通道晚上門禁失靈的處理
14.8.1生產樓快速通道晚上門禁失靈，應向值班經理匯報情況，值班經理和工程部運行人員一起去生產樓底樓弱電間里，進門靠右面墻上的電源控制箱里第二個開關上有標貼紙指示門禁開關，進行斷電30秒后，再送電一次是否恢復正常。如不正常卻斷電，使門禁鎖打開，做好記錄。明天早上工程部日班來上班時，及時通知工程部有關人員進行檢查、維修，應盡快使設備投入運行。
14.9電磁鎖的門鎖不能打開的處理
14.9.1電磁鎖控制器有問題
14.9.2查看控制器端接觸情況
14.9.3電壓測量或其它原因。
14.10電插銷的門鎖不能關閉或打開的處理
14.10.1電插銷的柱銷和邊緣摩擦力教大(潤滑劑)
14.10.2電插銷的柱銷未能和門上有孔鐵板的孔對正。
14.10.3電插銷的柱銷因嚴重沖撞而彎曲。
14.10.4電插銷的控制回路失控。
14.10.5其它原因。
14.11車位顯示大屏燈不亮的處理
14.11.1大屏上燈已壞。
14.11.2大屏上燈后控制繼電器已壞。
14.11.3車位下地感線圈對應車輛檢測器已壞。
14.11.4其他
14.12欄桿機刷卡無效的處理
14.12.1欄桿機控制回路有問題。
14.12.2其他原因。
14.13衛星接收終端信號差的處理
14.13.1檢查衛星接收器相應的節目控制器的工作頻率是否正確。
14.13.2重新調整輸出信號，直至電視接收信號正常。
14.14風機盤管接口爆裂的處理
14.14.1值班人員接到報修后，立即趕赴現場，同時報告值班經理以及保潔部。
14.14.2如進出水閥中間：立即關閉盤管進出水閥，清除積水，搶修。同時通知保潔部協助處理。
14.14.3如進水閥前：關閉進出閥及樓層分區進水閥，切斷水源，檢修。
14.14.4如出水閥后：關閉出水閥及樓層分區的水閥。
14.14.5分區閥門只能手動操作，BA不受控制。
14.15風機盤管及VRV式溫控器的調節處理
14.15.1工程部操作人員每班要對風機及VRV溫控器進行檢查：夏季制冷一般控制室溫在22±2℃;冬季制熱一般控制室溫在24±2℃。
14.15.2控制專業人員每天要對各大樓進行檢查，對溫差較大的季節，及時聽取客戶的意見，進行調整。
14.15.3領班每周以及季節變化、溫差較大的時候，及時到現場聽取意見，并進行相應的調整。溫度的設置要滿足用戶的要求。
14.16自動監視濾網兩端壓差報警的處理
14.16.1清洗AHL進風過濾網。
14.16.2檢查壓差控制器，并進行調整。
14.16.3檢查壓差控制器導管是否暢通。
14.16.4排除故障，恢復設備的正常運行。
14.17空調冷凝水的處理
14.17.1檢查出水口是否暢通，清積水。
14.17.2檢查管道堵塞點，排除污垢，暢通管道。
14.17.3檢查保溫情況，凝水點保溫加固。
14.18淋頭損壞、爆裂的處理
14.18.1關閉系統進水閥，通知值班經理以及監控室。
14.18.2噴淋泵手動狀態停泵。
14.18.3關閉分區水閥。
14.18.4打開排水閥，排水。
14.18.5通知大符消防保養公司維修。
14.18.6恢復正常狀態。
14.19放氣閥漏水的處理
14.19.1關閉放氣閥，拆下修理，更換。
14.19.2 關閉分區閥、管道排水，更換閘閥及放氣閥。
14.19.3 恢復正常運行狀態。
14.20噴淋系統壓力降低的處理
14.20.1檢查失壓原因，并排除，通知消防中心。
14.20.2關閉水力警鈴閥，泵手動，點動到壓力正常。
14.20.3系統壓力小于供水壓力引起報警，水泵啟動的應急處理
14.20.4立即將噴淋泵放到手動，停泵。
14.20.5關閉系統水力警鈴閥門。
14.20.6排水減壓至正常壓力。
14.20.7檢查失壓原因，并排除，繼續觀察。
14.20.8復位。
14.21老樓斷水應急處理：
14.21.1通知第一匯報人及值班經理。
14.21.2檢查上水箱液位，及時補充水。
14.21.3檢查下水箱液位，如無水，檢查進水閥。
14.21.4通知自來水廠(自來水廠電話：58887474)。
14.22水壓降低的處理
14.22.1檢查，動力樓變頻泵是否正常。
14.22.2壓力是否正常，若<0.25Mpa，調整壓力。
14.22.3是否有進水爆管現象：關閉水泵，閥門檢修，及時通知值班經理。
14.23園區爆管、漏水的處理
14.23.1工程人員立即奔赴現象，進行處理。同時，匯報值班經理。
14.23.2工程人員應根據跑水的位置，逐漸關閉該跑水點的供水網，直至控制跑水現象，清理現場，立即進行維修，關閉的閥門順序為：三角閥、層面總閥、大樓總閥。
14.23.3如遇大面積跑水，工程部經理應立即奔赴現場，指揮事故的處理。同時，報告保安部、保潔部協助清理積水，并向總經理匯報。
14.23.4控制跑水現象后，立即組織搶修，恢復正常供水。
14.23.5向客戶進行說明，并做好記錄。
14.24暴風雨前、暴風雨后的處理
14.24.1暴風雨前，要檢查各大樓門窗是否關閉，落水是否暢通，特別是屋面地漏是否暢通。
14.24.2暴風雨后，如發現積水，要及時排水，分析積水的原因，并設法解決。
14.25氣溫暴冷前后的處理
14.25.1檢查所有室外露天水管、龍頭的保溫情況，做好水管的保溫工作。
14.25.2開啟熱泵機組及AHV水閥，確保媒水的流動，檢查AHV停機時新風口應關閉。
14.25.3暴冷后解凍時，應檢查所有露天及半室外的管道安全情況，如發現爆裂，及時搶修。
15.撰寫記錄
15.1將當天所有的設備設施運行狀況以及發生的事件詳細記錄。
15.2認真進行交接班(書面交接、口頭交接)。
篇2：營銷現場介紹酒店服務設施操作程序標準
營銷現場介紹酒店服務設施操作程序與標準
一、現場介紹酒店服務設施操作程序：
1、約定時間
（1）檢查參觀場地和預訂情況，盡量避免酒店經營高峰。
（2）與客人約定一個雙方都感覺方便的日期、時間。
2、準備工作
（1）準備好宣傳資料、名片等銷售工具。
（2）對客人所要經過的地方進行檢查。
（3）將情況通知大堂副理及各有關崗位。
（4）提前準備場地鑰匙。
3、參觀
（1）預計客人的到達時間，帶好上述工具提前5分鐘至前臺迎候。
（2）分發銷售資料并交換名片。
（3）向客人介紹行走路線，征求客人意見，并根據客人的需求進行即時調整。
（4）按照參觀路線進行參觀，向客人介紹各類服務設施、營業時間、產品優勢、銷售政策等。
（5）向客人介紹遇到的負責人。
（6）如果客人有時間，請客人至堂吧喝飲料并休息（客人離店后簽轉賬單）。
（6）對客人提出的意見和建議及時做好記錄。
（7）如客人有意向簽訂協議，則按要求與之簽訂協議書。
4、送客
（1）向客人致謝，并詢問是否還有其他要求。
（2）將客人送出酒店大門至停車場。
（3）填寫《銷售工作詳細報告》,并歸檔。
二、現場介紹酒店服務設施操作標準
1、穿著裝束得體、儀容端莊、落落大方、不卑不亢。
2、盡量用姓氏稱呼客人。（整個訪問過程最少用姓氏、職銜稱呼客人三次）
3、各類資料及宣傳品提前準備充分。
4、當天整理訪問資料并填寫銷售工作報告，及時歸檔。
5、攜帶紙筆，隨時記錄客人要求。
6、簽訂協議必須嚴密、準確、清楚，雙方經辦人簽字、雙方單位蓋章，酒店方的公章事先蓋好。
7、自動上門的客人由部門文員進行接待，如需簽訂協議，請營銷經理與之洽談。
篇3：現場介紹酒店服務設施操作程序標準
酒店市場營銷部操作程序及標準
S&M STANDARD OPERATION PROCEDURE
程序與標準 PROCEDURE
現場介紹酒店服務設施操作程序與標準
編號 REF.NO. YLCCH/ S&M—04-003
第1版/第0次修改
執行職位 POSITION RESPONSIBLE 全體人員
涉及部門 DEPT. CONCERNED 前廳部、管家部、餐飲部財務部
政策制定人 PREPARED BY
審批人 APPROVED BY
執行日期 EFFECTIE
一、現場介紹酒店服務設施操作程序：
1、約定時間
（1）檢查參觀場地和預訂情況，盡量避免酒店經營高峰。
（2）與客人約定一個雙方都感覺方便的日期、時間。
2、準備工作
（1）準備好宣傳資料、名片等銷售工具。
（2）對客人所要經過的地方進行檢查。
（3）將情況通知大堂副理及各有關崗位。
3、參觀
（1）預計客人的到達時間，帶好上述工具至前臺迎候。
（2）向客人介紹行走路線，征求客人意見，并根據客人的需求進行即時調整。
（3）按參觀路線進行參觀，向客人介紹各類服務設施、營業時間、產品優勢、銷售政策等。
（4）分發銷售資料。
（5）如果客人有時間，請客人至大堂吧喝飲料并休息（客人離店后簽轉帳單）。
（6）對客人提出的意見和建議及時做好記錄。
（7）如客人有意向簽定協議，則按要求與之簽定《商務散客訂房協議書》。
4、送客
（1）向客人致謝，并詢問是否還有其他要求。
（2）將客人送出酒店大門。
（3）填寫《銷售工作詳細報告》。
二、現場介紹酒店服務設施操作標準
1、穿著裝束得體、儀容端莊、落落大方、不卑不亢。
2、盡量用姓氏稱呼客人。（整個訪問過程最少用姓氏、職銜稱呼客人三次）
3、各類資料及宣傳品提前準備充分。
4、當天整理訪問資料并填寫銷售工作報告。
5、攜帶紙筆，隨時記錄客人要求。
6、簽定協議必須嚴密、準確、清楚，雙方經辦人簽字、雙方單位蓋章，酒店方的公章事先蓋好。
7、自動上門的客人由部門文員進行接待，如需簽定協議，請營銷副總監與之洽談。