花園公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序

　　一、目的

　　確保及時(shí)更新、改造、維護(hù)維修公用設(shè)施，保證其適時(shí)適量增容和正常運(yùn)行。

　　二、適用范圍

　　適用于花園管理處管理的公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修。

　　三、參考文件

　　1、《設(shè)施和工作環(huán)境管制程序》。

　　2、《分供的選擇與評(píng)估管制程序》。

　　3、《采購(gòu)管制程序》。

　　四、定義

　　1、公用設(shè)施的搶修：是指損壞的公用設(shè)施，已經(jīng)嚴(yán)重影響到客戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全或其正常生活，必須對(duì)其及時(shí)進(jìn)行的維修。

　　2、外委：指委托公司外單位進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。

　　3、自修：指管理處人員自行進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。

　　五、職責(zé)

　　1、管理處職責(zé)：

　　(1)負(fù)責(zé)做好本管理區(qū)域內(nèi)維修(改造)、保養(yǎng)的年度及季度計(jì)劃和半年總結(jié);

　　(2)負(fù)責(zé)單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用3000元以下的項(xiàng)目的申報(bào)、實(shí)施及結(jié)算;

　　(3)積極配合其它部門，做好由其它部門負(fù)責(zé)實(shí)施的本轄區(qū)內(nèi)的工程項(xiàng)目的施工管理和結(jié)算工作;

　　(4)組織有關(guān)部門對(duì)本管理處負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收;參與本管理區(qū)域內(nèi)其它工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作;

　　(5)管理處主任作為管理處負(fù)責(zé)的項(xiàng)目的第一責(zé)任人，須督促工程項(xiàng)目直接負(fù)責(zé)人做好工程的實(shí)施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作;同時(shí)須督促員工做好工程項(xiàng)目的年度計(jì)劃、季度計(jì)劃和半年總結(jié)、管理處所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施。

　　2、工程技術(shù)部職責(zé)

　　(1)作為維修(改造)項(xiàng)目的主審部門，負(fù)責(zé)立項(xiàng)工程方案及預(yù)算的審核;

　　(2)負(fù)責(zé)做好維修(改造)工程的年度總結(jié);

　　(3)負(fù)責(zé)單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用3000元以上的項(xiàng)目的申報(bào)、實(shí)施及結(jié)算;

　　(4)為各管理處提供工程方案、預(yù)算上的技術(shù)支持;

　　(5)組織有關(guān)部門對(duì)本部負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收情況反饋給該項(xiàng)目所屬管理區(qū)域內(nèi)管理處;參與其它工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作;

　　(6)工程技術(shù)部經(jīng)理為部門負(fù)責(zé)的項(xiàng)目的第一責(zé)任人，須督促工程項(xiàng)目直接負(fù)責(zé)人做好工程的實(shí)施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作;同時(shí)須督促員工做好工程項(xiàng)目的年度總結(jié)和部門所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施。

　　3、財(cái)務(wù)部職責(zé)

　　(1)做好立項(xiàng)項(xiàng)目的預(yù)算審核工作，監(jiān)督和控制工程費(fèi)用的預(yù)算執(zhí)行情況;

　　(2)負(fù)責(zé)為各部門辦理工程項(xiàng)目的結(jié)算;

　　(3)參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。

　　六、資格和培訓(xùn)

　　執(zhí)行本程序無(wú)需特別的資格和培訓(xùn)。

　　七、程序

　　1、管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認(rèn)

　　(1)物業(yè)管理原制作《公用設(shè)施一覽表》并徐備用相應(yīng)管網(wǎng)圖、供電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說(shuō)明書等資料。資料應(yīng)予編號(hào)。

　　(2)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施應(yīng)包括如下幾種：

　　A、供電、供水設(shè)施。

　　注：不包括水泵房、開關(guān)站、變(配)電所，該部分公用設(shè)施的控制按《供電供水設(shè)施控制程序》進(jìn)行。

　　B、路燈、公共通道燈、庭院燈、應(yīng)急燈。

　　C、花園內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施。

　　D、消防設(shè)施。

　　E、公共天線、公用電信線路。

　　F、清潔衛(wèi)生設(shè)施。

　　G、公共防盜設(shè)施。

　　H、其他公用設(shè)施。

　　2、責(zé)任范圍劃分

　　管理處主任根據(jù)《公用設(shè)施一覽表》和物業(yè)管理員人數(shù)及特長(zhǎng)劃分各物業(yè)管理員責(zé)任范圍，并在一覽表相應(yīng)欄目注明。

　　3、維修(改造)計(jì)劃

　　(1)"年度計(jì)劃"的制定

　　各管理處須于每年12月15日前做好下一年度的工程維修(改造)、設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，維修(改造)、保養(yǎng)項(xiàng)目主要包括：電梯、空調(diào)機(jī)組、高(低)壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦(網(wǎng)絡(luò))設(shè)施、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場(chǎng)地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設(shè)施、避雷設(shè)施等。

　　須報(bào)計(jì)劃的項(xiàng)目是指單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用2000元以上的項(xiàng)目。做計(jì)劃時(shí)必須根據(jù)實(shí)際管理需要，做到方案切實(shí)可行、預(yù)算基本準(zhǔn)確。各管理處將編制好的《年度維修(改造)計(jì)劃》送至總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部(送往工程技術(shù)部時(shí)須附送上用E*cel編制的計(jì)劃表磁盤，下同)。

　　(2)、季度計(jì)劃的制定

　　各管理處須在年度計(jì)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修(改造)計(jì)劃(單項(xiàng)預(yù)算2000元以上的項(xiàng)目)，編制《季度維修(改造)計(jì)劃》表，并將計(jì)劃表送至總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部。

　　4、日常巡視檢查

　　(1)物業(yè)管理員對(duì)自己責(zé)任范圍的公用設(shè)施在正常工作日內(nèi)

　　每天巡視檢查，并作《公用設(shè)施巡視記錄》。

　　(2)物業(yè)管理員對(duì)重要公用設(shè)施應(yīng)適當(dāng)增加巡視頻次，必要時(shí)，對(duì)其性能狀況可進(jìn)行試驗(yàn)。

　　5、計(jì)劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修

　　(1)物業(yè)管理員根據(jù)下列資料提出計(jì)劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修項(xiàng)目。

　　A、日常巡視檢查記錄。

　　B、客戶投訴記錄。

　　C、訪問(wèn)客戶記錄。

　　D、上級(jí)指示。

　　(2)經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃外項(xiàng)目由物業(yè)管理員按規(guī)定實(shí)施。

　　6、公用設(shè)施的搶修

　　(1)管理處主任當(dāng)班時(shí)，由主任組織實(shí)施搶修;管理處主任不在時(shí)，由責(zé)任物業(yè)管理員組織實(shí)施搶修。

　　(2)必要時(shí)，搶修負(fù)責(zé)人可向上級(jí)報(bào)告搶修情況或請(qǐng)求幫助。

　　(3)管理處所有人力、財(cái)力、物力應(yīng)優(yōu)先滿足搶修的需要。

　　(4)搶修完畢，管理處主任應(yīng)向經(jīng)理報(bào)告搶修情況，包括：

　　A、事故原因;

　　B、損失情況;

　　C、搶修結(jié)果;

　　D、搶修費(fèi)用;

　　E、糾正和預(yù)防措施。

　　7、除搶修外，公用設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，由物業(yè)管理員書面通知并監(jiān)督施工單位或供應(yīng)商處理。

　　8、公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量的檢查。

　　(1)管理處主任重點(diǎn)檢查費(fèi)用500元以上的項(xiàng)目質(zhì)量和搶修項(xiàng)目質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)通知物業(yè)管理員處理。

　　(2)公司經(jīng)理隨機(jī)檢查公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)通知管理處主任處理并要求其書面報(bào)告處理結(jié)果。

　　八、相關(guān)表格記錄

　　《公用設(shè)施一覽表》GD/E-QE-001-037-01

　　《年度維修(改造)計(jì)劃》GD/E-QE-001-037-02

　　《季度維修(改造)計(jì)劃》GD/E-QE-001-037-03

　　《公用設(shè)施巡視記錄》GD/E-QE-001-037-04

篇2：給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　一、目的

　　規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。

　　三、職責(zé)

　　1、管理處主任負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。

　　2、工程部主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。

　　3、水泵房組長(zhǎng)/機(jī)電維修員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。

　　4、事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點(diǎn)

　　1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長(zhǎng)/機(jī)電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。

　　(2)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：

　　①給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；

　　②給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）；

　　(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

　　①維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；

　　②備品、備件計(jì)劃；

　　③具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；

　　④預(yù)計(jì)費(fèi)用。

　　2、水泵房機(jī)電維修員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。

　　3、廣場(chǎng)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機(jī)電維修員負(fù)責(zé)。

　　4、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；②檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；

　　③檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；

　　④清潔電動(dòng)機(jī)外殼；

　　⑤檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；

　　②轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換。

　　(4)檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

　　5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。

　　(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。

　　(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：

　　①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；

　　②外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損，如損壞則應(yīng)更換；

　　②檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。

　　(7)自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

　　②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；

　　③自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號(hào)繼電器修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。

　　(9)信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

　　①檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。

　　(10)遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：

　　①檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

　　②檢查信號(hào)線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；

　　③偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

　　(1)閘閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；

　　③對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑；

　　④對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。

　　(4)液位控制器維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

　　②清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

　　(1)用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新沒(méi)漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。

　　(2)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。

　　(3)檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò)8小時(shí)，如必須超過(guò)8小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)。

　　10、對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《事故報(bào)告》并上報(bào)公司。

　　11、水泵房機(jī)電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)整理成冊(cè)后交機(jī)交處存檔，保存期為長(zhǎng)期。

　　12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《停申請(qǐng)表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關(guān)支持文件

篇3：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　序號(hào)項(xiàng)目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)

　　1)綜合管理

　　1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

　　2.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

　　3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。

　　4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

　　6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。

　　7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。

　　8.設(shè)備機(jī)房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）.交接班記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測(cè)1次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)線路電涌保護(hù)器。

　　3)空調(diào)系統(tǒng)

　　1.運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

　　2.運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

　　3.制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。

　　7.每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

　　4)二次供水設(shè)施

　　1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。

　　5.每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實(shí)行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

　　5)排水系統(tǒng)

　　1.排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時(shí)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設(shè)備

　　1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時(shí)間控制器。

　　3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。

　　4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。

　　6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。

　　7.發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

　　8.檢測(cè)每年檢驗(yàn)1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

　　7)安全防范系統(tǒng)

　　1.報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　2.對(duì)講門口機(jī)每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　4.紅外對(duì)射探測(cè)器每月檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　6.攝像機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

　　8.云臺(tái)每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。

　　9.巡更點(diǎn)每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

　　3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

　　4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

　　6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

　　9)水景

　　1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。

　　3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

　　4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。