01明確的架構

　　接手任何一個部門的最重要的事情，是明確或者重新調整組織架構。架構的關鍵是：誰在什么位置，負責什么內容，一定要明確。

　　所謂“明確”的意思是：

　　不允許兩個人交叉負責!

　　也不允許集體領導!

　　不允許有模糊的領域!

　　出了問題，大家都清楚誰應該出來承擔責任。取得了成績，誰的功勞也很清楚。

02明確的目標

　　領導不是決定怎么爬梯子的人!他是決定把梯子搭在哪個墻上的人。

　　所以他必須明確的指出這個方向，向全員傳達。如果這個沒有做好，再優秀的團隊也不會拿出好的結果。

03沒有權力，就沒有責任

　　天底下沒有讓馬兒跑，又不讓馬兒吃草的事情。

　　你明確的委托了你的要求，就要明確的授權和投入資源給他。否則，出了問題責任不是他的，而是你的。

　　上司的一個重要職責，是為下屬解決他們解決不了的問題。而你能提供的，其實就是權力和資源。用好他們。

04可視化

　　團隊大了，最大的問題就是：你看不到問題。

　　即使團隊還小，組建一個可視化的工具和流程的組合是必須的。這樣你的團隊才有足夠的可擴展性。

　　你并不需要真的跟蹤團隊的每一個人每天在干嘛，但是，你需要有看到這些的能力。這樣才能在出問題的時候掌握第一手的材料。而團隊成員知道他的東西“可能會被看見”，執行的效率和質量，也會有提升。

　　可視化還意味著“信息的對稱”。上面所有的工具和流程可以保證團隊成員用最低的成本了解“項目中的新鮮事”。保證快速準確的響應。

05扁平化

　　做事情上，不要設置太多級別。確保任何一件事的負責人，都可以直接找到可以拍板的那個人。

06分割和適當的中間結果檢查

　　把一個大項目分割成多個時間點做檢查可以有效的管理風險。

　　確保你檢查的結果不是虛的。一定要求可見的，最好是可觸摸的產品。導入一些敏捷管理的方法保證這一點。

07提前要求承諾

　　管理上常被忽視的一點是，沒有提前要求團隊成員的承諾。一個“上面布置下來的任務”，往往不會很好的完成。而一個“向上承諾會做好的項目”，則不一樣。雖然很可能是同樣的事情。

08不要試圖改變一個人

　　人并非不可改變，但公司里往往成本上并不合適。

　　如果一個人在他的崗位上做不好，即使是有能力但總不發揮出來也是沒用的。還是讓合適的人去做合適的事吧。

09要結果，不要借口

　　工作上的事情只有兩個結果：搞定，或者沒搞定。

　　如果沒搞定，我想聽的是損失如何?是否有彌補的辦法?需要什么幫助?

　　至于你為什么搞砸了，中間有什么狗血?不要給我匯報。這些事情事后匯報沒有任何意義。

10不斷改善

　　“改善”是團隊管理方法的核心之一。世界在飛速的變化，今天有效的方法，明天可能就失效。觀察團隊，發現問題，不斷改善。

篇2：新沂市物業服務收費管理辦法(2014年)

　　新沂市物價局

　　新沂市房產服務中心 文件

　　新價字〔20**〕54號

　　新房發〔20**〕19號

　　市物價局 市房產服務中心關于印發

　　《新沂市物業服務收費管理辦法》的通知

　　市各有關單位：

　　為促進我市物業服務行業健康有序發展，規范物業服務收費行為，提高物業服務水平，維護業主、物業使用人、物業服務企業及其他管理人的的合法權益，根據江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉建設廳關于印發《江蘇省物業服務收費管理辦法》(蘇價規[20**]4號)的通知精神，結合我市實際情況，制定了《新沂市物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　新沂市物價局 新沂市房產服務中心

　　20**年6月27日

　　抄送：徐州市物價局、徐州市住房保障和房產管理局，市政府辦公室，新安街道辦、墨河街道辦、北溝街道辦、唐店街道辦，各鎮人民政府，市物價檢查分局，各基層物價所

　　新沂市物價局辦公室　 20**年6 月27 日印發

　　新沂市物業服務收費管理辦法

　　第一章總 則

　　第一條 為提高我市物業服務水平，規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于印發江蘇省物業服務收費管理辦法的通知》(蘇價規[20**]4號)等規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我市行政區域內物業服務收費行為。

　　第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主委員會對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

　　物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費和租金、其他服務收費(特約服務費、代辦服務費)。

　　第二章 物業公共服務收費管理

　　第四條 普通住宅物業公共服務收費，實行政府指導價;非普通住宅、非住宅物業公共服務收費實行市場調節價。

　　第五條 價格主管部門會同物業管理行政主管部門根據住宅小區實際，對普通住宅前期物業服務收費實行分級分類政府指導價，每三年對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估、調整、確認并公布。

　　普通住宅物業公共服務收費標準在政府指導價(基準價)的基礎上，根據物業管理行政主管部門確認的物業管理服務等級標準上下浮動。通過招投標方式選擇物業服務企業的，應在政府指導價范圍內報價投標。

　　第六條 本辦法生效后，原通過招投標確定的物業公共服務費標準，按下列原則予以確認。

　　原中標價格低于規定的基準價及浮動幅度的，按原中標價格繼續執行;

　　原中標價格高于規定的基準價及浮動幅度，由中標企業在規定的時間內重新在政府指導價范圍內確定物業公共服務收費標準，報價格主管部門備案后執行。

　　第七條 本辦法生效后，原由價格主管部門確定的物業公共服務收費標準，按原規定標準執行。因服務成本、服務等級變化等原因需要調整物業公共服務收費標準的，按相關規定辦理。

　　第八條 在業主或業主大會選聘物業服務企業之前，普通住宅物業的建設單位應當在價格主管部門公布的政府指導價范圍內，通過公開招投標或協議方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準以及收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務收費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。

　　業主大會成立后, 普通住宅物業公共服務收費標準，由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定，通過物業服務合同進行約定，同時向價格主管部門、物業管理行政主管部門備案。

　　第九條 非普通住宅、非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　第十條 物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成：

　　(一)管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

　　(二)物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用;

　　(三)清潔衛生費用;

　　(四)綠化養護費用;

　　(五)秩序維護費用;

　　(六)辦公費用;

　　(七)物業服務企業的固定資產折舊;

　　(八)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(九)管理費分攤;

　　(十)經業主大會同意的其它費用;

　　(十一)法定稅費以及合理利潤。

　　第十一條 物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

　　物業管理區域內的住宅電梯日常運行、維護保養費及年檢費、二次供水設施設備的維護費和水箱清洗費等共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用納入物業服務成本，不得再單獨向業主收取或者分攤。

　　物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或物業服務成本。

　　第十二條 物業公共服務收費按房屋所有權證登記的建筑面積計算;尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　附屬房屋用途變更的，業主應當書面告知物業服務企業，雙方以合同約定是否收取物業公共服務費。

　　第十三條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　業主應當按照房屋買賣合同(符合竣工驗收條件)、入住通知書的約定，自房屋交付之日起交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的，物業公共服務費用由建設單位承擔。

　　因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用，連續空置預計超過6個月的物業，業主應事前書面告知物業服務企業，寫明空置時間，經物業服務企業確認后，空置期內的物業公共服務費用及公共分攤費用按規定標準70%的比例繳納。業主大會成立后，由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業通過合同約定。

　　對有電梯的普通住宅一樓住戶，物業公共服務費應適當酌減，對電梯通向地下車庫或儲藏室(以下簡稱地下室)的一樓住戶，減少幅度為該小區收費標準的15%;對電梯不通向地下室的一樓住戶，減少幅度為該小區收費標準的30%。

　　物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用，但預收的期限最長不得超過一年。

　　第十四條 業主在裝修期間產生的裝修垃圾清運、電梯使用等具體事項及相關費用由雙方通過合同進行約定。

　　第三章 汽車停放收費和租金管理

　　第十五條 業主7座以下小型客車汽車停放費、車位租金實行政府指導價。價格主管部門和物業管理行政主管部門按照價格管理權限制定、公布基準價與浮動幅度，并適時調整。住宅小區停車場作為經營性停車場對外開放的，汽車停放服務收費標準實行市場調節價。

　　汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

　　租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的不得收取租金。

　　第十六條 占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定汽車能否停放。

　　汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，分別核算。汽車停放費及租金的收費標準應在政府指導價的范圍內確定，報價格主管部門備案。

　　第十七條 對業主7座以上客車、載貨汽車、外來車輛經允許進入小區的，停車低于1小時的免收停車費。超過1小時的，汽車停放費由雙方協商確定。

　　對進入住宅物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人提供配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

　　第十八條 對有專人管理的封閉式共用車庫(棚)停放自行車、人力三輪車、電動車、摩托車等車輛的，可以收取停車費，具體收費標準報價格主管部門核定后執行。開展其他服務的，由受益人與物業服務企業另行約定。

　　第十九條 建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租，租金具體收費標準由建設單位在政府指導價的范圍內與使用人合同約定，報價格主管部門備案后執行。

　　物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費和租金，物業服務企業應向價格主管部門提供人防行政主管部門批準的文件后，在政府指導價的范圍內收取，報價格主管部門備案后執行。

　　人防車位收取的汽車停放費、租金應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。具體管理辦法按省相關部門規定執行。

　　物業服務企業使用公共地下停車場停放汽車需向有關單位支付租金的，可以向車位使用人收取車位租金。物業服務企業收取車位租金的，應在政府指導價的范圍內確定租金標準，并持租賃合同，報價格主管部門備案后執行。

　　第二十條 業主或者物業使用人對汽車停放有安全保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

　　第四章 其他服務收費管理

　　第二十一條 特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務而收取的費用。

　　特約服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

　　第二十二條 代辦服務費，是指物業服務企業接受業主(物業使用人)或其他單位和個人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。

　　代辦服務費收費標準由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

　　第二十三條 物業管理區域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用，物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式合理分攤，已計入物業公共服務成本的不得重復收取。

　　具體分攤辦法由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業通過合同約定;業主大會尚未成立的或約定不明確的，物業服務企業應按實際發生的費用，按業主專有部分占建筑物總面積的比例進行合理、公開分攤。

　　物業服務企業可以根據物業服務合同預收代收代交費用，但預收的期限最長不得超過一年。

　　第二十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，物業服務企業可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十五條 新建住宅小區實行門禁出入證(卡)、電梯乘用卡管理的，建設單位應當免費為業主、物業使用人配置不少于4張出入證(含IC卡等)。證(卡)丟失、毀損的、或業主另有需求申請辦理的，可以適當收取工本費。

　　第五章行為規范管理

　　第二十六條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符。

　　第二十七條 物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、服務項目、服務質量、計費方式、收費標準以及收費依據，接受業主或物業使用人的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　物業服務企業應當將汽車停放費等單獨列賬，獨立核算。應當按照物業服務合同的約定，定期在物業管理區域內顯著位置分別公示物業服務費用、汽車停放費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤等情況，并向業主大會報告，接受全體業主、鎮人民政府(街道辦事處)的監督。

　　第二十八條 物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應按物業管理項目分別核算。

　　第二十九條 物業服務企業不得巧立名目向業主、物業使用人、裝飾裝修企業(個人)及為業主服務的企業(個人)收取各類服務費、管理費、出入證工本費、保證金、押金等費用。

　　第三十條 普通住宅《物業服務合同》簽訂之日起三十日內，物業服務企業應到價格主管部門、物業管理行政主管部門和鎮人民政府(街道辦事處)備案，主動接受監督和檢查。

　　第三十一條 業主大會成立前，物業服務企業利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，以及其他應當用于業主的收入，應單獨核算，用于彌補公共用水、用電費用;業主大會成立后，由業主大會決定。

　　第三十二條 業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法追繳，向人民法院起訴。

　　物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

　　第六章 監督管理

　　第三十三條 價格主管部門對政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　物業管理行政主管部門制定或完善普通住宅物業公共服務等級標準，加強對物業服務企業服務行為的監督和管理。

　　物業管理行政主管部門會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監督管理。

　　第三十四條 價格主管部門、物業管理行政主管部門對物業服務及收費實行監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等規定予以處罰：

　　(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

　　(二)不按照規定提供服務而收取費用的;

　　(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(四)強制或者變相強制服務并收費的;

　　(五)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;

　　(六)不按規定實行明碼標價的;

　　(七)未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

　　(八)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

　　第七章 附則

　　第三十五條 其他管理人的物業服務收費管理，在物業所在鎮人民政府(街道辦事處)的指導下，可參照本辦法執行。

　　第三十六條 本辦法由新沂市物價局、新沂市房產服務中心在各自職權范圍內負責解釋。

　　第三十七條 本辦法自20**年7月1日起執行。新沂市物價局、新沂市房產服務中心印發的新價字[20**]42號、新房發[20**]25號，新價字[20**]39號、新房發[20**]14號，新價字[20**]40號、新房發[20**]15號文件同時廢止。

篇3：做好取消物業服務企業資質核定相關工作通知

　　關于做好取消物業服務企業資質核定相關工作的通知（20**）

　　住房城鄉建設部辦公廳

　　各省、自治區住房城鄉建設廳，北京市住房城鄉建設委，上海市住房城鄉建設管委，天津市、重慶市國土資源房屋管理局：

　　為貫徹落實《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》（國發[20**]7號）和《國務院關于取消一批行政許可事項的決定》（國發[20**]46號），做好取消物業服務企業資質的后續管理工作，現將有關事項通知如下：

　　一、各地不再受理物業服務企業資質核定申請和資質變更、更換、補證申請，不得以任何方式要求將原核定的物業服務企業資質作為承接物業管理業務的條件。

　　二、切實承擔物業服務屬地管理主體責任，按照業主自我管理與社會化服務相結合的原則，積極推動將物業管理納入社區治理體系。縣級以上房地產主管部門要會同城市管理、民政、公安、價格等有關部門按照各自職責指導監督物業管理工作，充分發揮街道辦事處或鄉鎮人民政府在加強社區黨組織建設、指導業主大會和業主委員會、監督物業管理活動等方面的重要作用，建立健全物業管理聯席會議制度，維護社區和諧穩定。

　　三、建立健全物業服務標準和服務規范，規范物業服務合同行為，明確物業服務企業責任邊界，引導物業服務企業增強服務意識，創新服務理念，提升服務品質。

　　四、進一步落實物業承接查驗制度，指導監督建設單位、業主和物業服務企業依法做好物業共用部位、共用設施設備的查驗和交接工作，厘清各方主體之間的權利義務關系，減少開發建設遺留問題，確保物業服務項目交接的平穩順利。

　　五、完善物業服務投訴平臺，暢通投訴渠道，建立健全投訴反饋機制，明確受理、處理投訴的程序和要求，加強投訴反饋監督檢查，及時解決群眾有效投訴，預防化解物業服務矛盾糾紛。

　　六、加強物業服務行業事中事后監管，制定隨機抽查事項清單，建立健全“雙隨機”抽查機制，合理確定抽查的比例和頻次，對發現的違法違規行為，依法依規加大懲處力度。

　　七、加快推進物業服務行業信用體系建設，建立信用信息共享平臺，定期向社會公布物業服務企業信用情況，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，構建以信用為核心的物業服務市場監管體制。

　　物業服務事關廣大人民群眾的切身利益。各地要把加強物業服務市場監管作為保障和改善民生的重要舉措，確保各項措施落實到位，并將落實情況及時上報我部。我部將抓緊研究制定物業服務導則和信用評價體系，適時對各地貫徹落實本通知的情況進行監督檢查，并通報檢查結果。

　　此前有關物業管理規范性文件規定與本通知不一致的，以本通知為準。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部辦公廳

　　20**年12月15日

　　（此件主動公開）