物業(yè)項(xiàng)目前期介入需知

　　1.立項(xiàng)

　　1.1 向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請(qǐng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見，同時(shí)對(duì)未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃

　　1.2 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研

　　1.3 確定物業(yè)管理的模式

　　1.4 確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容

　　1.5 確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　1.6 確定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　1.7 建立物業(yè)管理框架性方案。

　　2.規(guī)范

　　2.1 水電氣配套總則

　　2.1.1 設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。

　　2.1.2 建議設(shè)備統(tǒng)一戰(zhàn)略供應(yīng)商，如電梯、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、供配電系統(tǒng)等，設(shè)備型號(hào)規(guī)格相似、互換性較強(qiáng)，方便后期管理維護(hù)。

　　2.1.3 電表容量與實(shí)際負(fù)荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表;每層或圍合設(shè)工作插座和開關(guān)。

　　2.1.4 變壓器容量、臺(tái)數(shù)與項(xiàng)目實(shí)際用電量相匹配，配置容量應(yīng)合理，不能容量太大，有溫度自動(dòng)控制。

　　2.1.5 小區(qū)內(nèi)路燈應(yīng)考慮多回路控制，以便日后維修、節(jié)能控制。

　　2.1.6 水氣表位置集中，方便于維護(hù)和抄表。

　　2.1.7 避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽(yáng)臺(tái)上。(注：進(jìn)氣管比出氣管高，即表前比表后高)。

　　2.1.8 供水管網(wǎng)材料、安裝位置應(yīng)考慮使用壽命及后期管理維護(hù)。使用PPR管(熱熔連接)做打壓測(cè)試，入戶管道采用最小距離和靠墻邊鋪設(shè)，忌穿墻(如需要穿墻必須加裝套管)。

　　2.1.9 項(xiàng)目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長(zhǎng)期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。

　　2.1.10 報(bào)建時(shí)注意供水用途、選定合理的供水價(jià)格節(jié)約費(fèi)用。

　　2.1.11 考慮設(shè)置中水處理系統(tǒng)，節(jié)約水源。

　　2.1.12 水、電、氣表安裝時(shí)采用每個(gè)單元獨(dú)立設(shè)立一個(gè)總表和總閥，并在每戶內(nèi)設(shè)立分表和分閥，便于計(jì)量和控制。

　　2.1.13 消防通道采用雙向，電梯廳和消防通道有采光窗和聲光控制和消防照明(單獨(dú)設(shè)開關(guān))，節(jié)約能源

　　2.1.14 消防門啟用單向門和門禁系統(tǒng)(緊急狀態(tài)自動(dòng)開啟)，在寫字樓和商場(chǎng)通道處設(shè)置監(jiān)控探頭,增加門磁報(bào)警和紅外線報(bào)警

　　2.2 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)指引

　　2.2.1 變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨(dú)在房間安裝的，有門且可上鎖。

　　2.2.2 高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)正上方、周圍無任何可能出現(xiàn)浸水、滲水、滴漏的可能，包括可能出現(xiàn)的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等;確實(shí)無法避免的，應(yīng)有有效的防護(hù)、集水、排水、報(bào)警等措施。

　　2.2.3 變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動(dòng)控制;低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備;變壓器報(bào)警信號(hào)連接到控制中心。

　　2.2.4 高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機(jī)房設(shè)置的位置高于周邊排水位，且在上一層的位置沒有水源;否則,在上層做好防水處理。

　　2.2.5 發(fā)電機(jī)油箱房設(shè)置防爆燈、通風(fēng)口。

　　2.2.6 發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油;油箱上設(shè)置直徑不小于2寸到地面的透氣彎管。

　　2.2.7 發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，并有水位標(biāo)識(shí)。

　　2.2.8 發(fā)電機(jī)房空間較大時(shí)、根據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)可以利用滅火器替代C02滅火系統(tǒng)、節(jié)約投資。

　　2.2.9 發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。

　　2.2.10 各種配電箱(柜)鑰匙通用。

　　2.2.11 發(fā)電機(jī)、配電柜等設(shè)備需要配置維修專用工具、供配電系統(tǒng)圖。

　　2.2.12 變壓器與配電柜若安裝在一個(gè)房間,則要有安全隔離防護(hù)欄。

　　2.2.13 小高層、高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補(bǔ)償柜容量可以按大廈設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。

　　2.2.14 機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后應(yīng)有延時(shí)關(guān)閉功能。

　　2.2.15 發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。

　　2.2.16 強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座;強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。

　　2.2.17 發(fā)電機(jī)應(yīng)配備一套蓄電池，如果發(fā)電機(jī)沒有充電器模塊，需另配備浮充充電器;發(fā)電機(jī)互投自動(dòng)轉(zhuǎn)換柜應(yīng)配備備用蓄電池。發(fā)電機(jī)的自動(dòng)轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動(dòng)及手動(dòng)轉(zhuǎn)換功能，且功能正常。Co2設(shè)備、設(shè)備房、車庫(kù)污水池高低水位等報(bào)警信號(hào)連接到監(jiān)控中心。

　　2.3 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)指引

　　2.3.1 水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。

　　2.3.2 水池水箱設(shè)水位標(biāo)識(shí)，高低水位聲光報(bào)警信號(hào)連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑;進(jìn)水控制閥門建議選用電動(dòng)控制蝶閥(實(shí)際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。

　　2.3.3 地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。

　　2.3.4 水池底部可以安裝吸水管、泵房?jī)?nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。

　　2.3.5 排污井、雨水井裝排污泵(一用一備)。

　　2.3.6 水表房應(yīng)有地漏排水;地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。

　　2.3.7 應(yīng)根據(jù)水池的大小設(shè)置人孔及通風(fēng)孔。

　　2.3.8 水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。

　　2.3.9 地下儲(chǔ)水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個(gè)電動(dòng)蝶閥;水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識(shí);同時(shí)，應(yīng)有超高、超低水位聲光報(bào)警信號(hào)到控制中心。

　　2.3.10 應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水，排水管徑不能小于1寸，以防堵塞。

　　2.3.11 給排水各類管網(wǎng)應(yīng)有功能標(biāo)識(shí)及流向，各閥門應(yīng)有控制范圍標(biāo)識(shí)。

　　2.3.12 在市政水壓不穩(wěn)定的小區(qū)，低層供水也應(yīng)采用加壓供水設(shè)備。

　　2.3.13 水池、水箱應(yīng)有透氣孔、溢流孔均應(yīng)加防蟲網(wǎng)，人孔應(yīng)加蓋，能上鎖;二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室儲(chǔ)水池排水管不小于100MM，設(shè)置在水箱低部并有一定的坡度。

　　2.3.14 進(jìn)戶水壓應(yīng)保證家用熱水器能正常點(diǎn)火(水壓0.15Mpa)，否則應(yīng)配置變頻供水裝置。

　　2.3.15 由于人民生活水平的不斷提高、用水量較大、國(guó)家供水矛盾日益惡化，供水水箱設(shè)計(jì)施工需要擴(kuò)大。

　　2.3.16 地下儲(chǔ)水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺(tái)生活水泵均可從兩部分水池取水。

　　2.3.17 水泵房要有保證異常情況造成跑水的防護(hù)措施和排水溝(鋪防護(hù)蓋)，應(yīng)設(shè)置清潔用水源。

　　2.3.18 所有大廈(小區(qū))地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵。

　　2.3.19 室內(nèi)廚房、廁所基礎(chǔ)設(shè)計(jì)：在設(shè)計(jì)中應(yīng)注意廚房、廁所設(shè)計(jì)應(yīng)盡量考慮同層排，無法達(dá)到同層排水要求的，應(yīng)在設(shè)計(jì)過程中廚房、廁所地面應(yīng)與外界地面低，杜絕廚房、廁所在裝修完后地面高于外界地面之現(xiàn)象。

　　2.3.20 高層小區(qū)，六層以下直接供水

　　2.3.21 樓層污水管道架設(shè)不要離房屋臥室太近，這樣流水會(huì)帶來很大聲音，影響住戶休息，另外每一戶與主管道的連接處，彎度要合適，避免水流不暢，造成污水反流及氣味散播到住戶內(nèi).

　　2.4消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)指引

　　2.4.1 消火拴報(bào)警信號(hào)應(yīng)設(shè)置在監(jiān)控中心、便于中心人員觀察監(jiān)控。

　　2.4.2 消防泵有帶負(fù)荷試泵條件，消防泵出水管閘閥前加循環(huán)管，消防栓最高處能自動(dòng)排氣設(shè)備。

　　2.4.3 消防、噴淋供水主泵開停可以設(shè)計(jì)為遠(yuǎn)程控制(在監(jiān)控中心直接開停)。

　　2.4.4 辦公室、倉(cāng)庫(kù)、主要出入口、地下停車場(chǎng)、所有設(shè)備房、控制中心設(shè)內(nèi)線電話，內(nèi)線電話通話良好。

　　2.4.5 所有消防、主管網(wǎng)應(yīng)在合理位置清晰標(biāo)識(shí)管網(wǎng)功能、流向，在天臺(tái)設(shè)置試驗(yàn)消防栓。消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動(dòng)排氣設(shè)備。

　　2.4.6 小區(qū)內(nèi)、設(shè)備房等區(qū)域按消防規(guī)范配置相應(yīng)的滅火器、滅火器箱。

　　2.4.7 Co2設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報(bào)警在監(jiān)控中心有聲光信號(hào)。

　　2.4.8 車庫(kù)、商鋪噴淋系統(tǒng)完好。

　　2.4.9 消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護(hù)(不采用氣壓給水設(shè)備控制)。

　　2.4.10 選用質(zhì)量較好的消火栓閥門。

　　2.4.11 所有消防閥門、開關(guān)應(yīng)標(biāo)明控制區(qū)域，及運(yùn)行壓力。

　　2.4.12 監(jiān)控中心和消防控制中心設(shè)置在一起并和設(shè)備房距離較近。

　　2.5電梯系統(tǒng)設(shè)計(jì)指引

　　2.5.1 控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。

　　2.5.2 電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或溫度控制開停、天臺(tái)上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。

　　2.5.3 與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別(由電梯公司制作)。

　　2.5.4 轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。

　　2.5.5 電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只;電梯機(jī)房?jī)?nèi)門鑰匙應(yīng)通用(機(jī)房門選用通鎖)。

　　2.5.6 電梯轎廂地面使用耐磨材料、轎廂裝飾和物業(yè)服務(wù)中心對(duì)接確認(rèn)款式、轎廂壁安裝一面鏡面玻璃。

　　2.5.7 電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計(jì)通風(fēng)設(shè)施。

　　2.5.8 高層消防樓道2-3層應(yīng)設(shè)計(jì)1個(gè)清潔取水點(diǎn)、排水池。

　　2.5.9 電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。

　　2.6弱電監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)指引

　　2.6.1 弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場(chǎng)人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、物業(yè)服務(wù)中心門口，攝像頭安裝位置應(yīng)盡量避免與業(yè)戶室內(nèi)相對(duì)。

　　2.6.2 門口與業(yè)戶室內(nèi)機(jī)和小區(qū)監(jiān)控中心連接,監(jiān)控中心應(yīng)配備排風(fēng)和溫度控制設(shè)備。

　　2.6.3 攝像監(jiān)控鏡頭、園門電機(jī)、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設(shè)計(jì)施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。

　　2.6.4 在小區(qū)弱電井管網(wǎng)中適當(dāng)位置設(shè)計(jì)積水坑、配置排水潛水泵。

　　2.6.5 監(jiān)控線路鋪設(shè)用線管盡可能選擇較大、便于今后維護(hù)更換。

　　2.6.6 小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場(chǎng)崗識(shí)別攝像監(jiān)控系統(tǒng),并連接到監(jiān)控中心。

　　2.6.7 單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。

　　2.6.8 小區(qū)園內(nèi)輔助園門可以安裝門禁閉門器開關(guān)系統(tǒng)節(jié)約費(fèi)用。

　　2.6.9 圍墻紅外周界報(bào)警系統(tǒng)、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。

　　2.6.10 開放、半開放小區(qū)建議1-2樓居家安防系統(tǒng)采用6-8防區(qū)、提高安全系數(shù)。

　　2.6.11 40萬以上大型社區(qū)建議安裝匯線通電話小總機(jī)、便于電話日后管理。

　　2.6.12 電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口符合人們?nèi)粘Ａ?xí)慣。

　　2.6.13 泳池設(shè)計(jì)1-2個(gè)合理的攝像監(jiān)控鏡頭。

　　2.6.14 設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)要做好施工圖紙和竣工圖紙的核實(shí)，綜合系統(tǒng)圖、線槽、管道布線圖、設(shè)備配置圖、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)試技術(shù)參數(shù)。

　　2.6.15 弱電系統(tǒng)：門口機(jī)和業(yè)主家的連通不可少;聯(lián)動(dòng)報(bào)警(照明問題)改為紅外攝像

　　2.6.16 門禁和車卡的發(fā)卡問題，它們的管線連到物業(yè)服務(wù)中心

　　2.6.17 小區(qū)公共部位在弱電設(shè)計(jì)上包括門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及消防廣播系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)等;在設(shè)計(jì)過程中，考慮業(yè)主的私密性，建議取消小區(qū)主入口對(duì)講系統(tǒng)與住戶直接聯(lián)絡(luò)功能，所有來訪必須通過控制中心并得到許可后方可探訪。周界防范系統(tǒng)可考慮設(shè)計(jì)探照燈及警燈與周界防范聯(lián)動(dòng)，在周界防范遭到侵犯時(shí)，探照燈和警燈將及時(shí)啟動(dòng)，同時(shí)監(jiān)控探頭及時(shí)抓拍。

　　2.6.18 室內(nèi)弱電設(shè)計(jì)包括可視對(duì)講端口預(yù)留、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視端口預(yù)留。客廳包括可視對(duì)講端口、電話端口、有線電視端口、網(wǎng)絡(luò)端口，主人房除常規(guī)設(shè)計(jì)相關(guān)端口外，應(yīng)考慮緊急求助報(bào)警按鈕端口。廚房在設(shè)計(jì)上應(yīng)設(shè)計(jì)燃?xì)庑孤秷?bào)警端口、家電安防端口。一、二層及頂層住戶設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮所有窗戶、陽(yáng)臺(tái)、門等部位預(yù)留安防(紅外幕簾)端口。一、二層為商用的，應(yīng)考慮在三、四層設(shè)計(jì)相關(guān)安防端口。

　　2.6.19 設(shè)備房在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮門禁預(yù)留端口，同時(shí)在室內(nèi)應(yīng)考慮在人力成本節(jié)約上，考慮預(yù)留監(jiān)控設(shè)備安裝端口，室內(nèi)溫度控制、設(shè)備運(yùn)行異常聯(lián)動(dòng)端口等。

　　2.6.20 公共消防樓道在設(shè)計(jì)上考慮緊急使用的原則，建議在地下室及一層前往消防樓道門前設(shè)計(jì)預(yù)留門禁線路端口。通往天面的門應(yīng)預(yù)留門禁線路預(yù)留端口。電梯內(nèi)設(shè)計(jì)住戶室內(nèi)控制樓層操作系統(tǒng)(來訪客戶聯(lián)絡(luò)業(yè)主經(jīng)許可后，住戶直接操作電梯控制)。

　　2.6.21 公共信息發(fā)布系統(tǒng)，在設(shè)計(jì)上，取消傳統(tǒng)的單元門設(shè)置公告欄的做法，在公共單元大堂設(shè)立液晶顯示器。與信息發(fā)布中心進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，同時(shí)與各住戶對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，信息中心發(fā)布系統(tǒng)時(shí)，可直接發(fā)布到公共顯示器及住戶可視對(duì)講系統(tǒng)，住戶在等候電梯或回家后能隨時(shí)查收物業(yè)服務(wù)中心發(fā)布的所有信息。同時(shí)信息發(fā)布中心對(duì)所有發(fā)布的信息會(huì)自行存檔。

　　2.6.22 地下車庫(kù)在設(shè)計(jì)過程中應(yīng)考慮弱電之監(jiān)控設(shè)備安裝、配置，停車場(chǎng)設(shè)備安裝預(yù)留線管等。

　　2.6.23 弱電設(shè)計(jì)管道井應(yīng)與強(qiáng)電管道井進(jìn)行分隔。

　　2.6.24 戶內(nèi)安裝門磁和紅外線、煤氣報(bào)警、緊急按鈕和隱形防盜網(wǎng)。

　　2.7水景系統(tǒng)設(shè)計(jì)指引

　　2.7.1 反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用(水景使用、綠化使用。

　　2.7.2 泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、泳池水下燈可以取消不設(shè)計(jì)施工。

　　2.7.3 泳池管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個(gè)高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用(需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門)。

　　2.7.4 成人池與兒童涉水池隔開獨(dú)立，并連續(xù)供水(使用時(shí)為生部門要驗(yàn)收)，泳池在報(bào)建時(shí)一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。

　　2.7.5 設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。

　　2.7.6 泳池設(shè)備房應(yīng)配置抽風(fēng)系統(tǒng)、有足夠容量的排污泵。

　　2.7.7 泳池獨(dú)立圍合，入口處設(shè)置浸腳池(不小于入口尺寸)(2M*2M*0.3M)便于管理。池邊設(shè)置衣物、毛巾架。

　　2.7.8 淋浴位、更衣柜和洗手間蹲坑位、數(shù)量與泳池正常使用顧客數(shù)量匹配。

　　2.7.9 泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。

　　2.7.10 泳池應(yīng)配置人工吸塵工具。

　　2.7.11 泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。

　　2.7.12 泳池周邊應(yīng)設(shè)置救生圈，照明應(yīng)足夠，泳池周邊的配套設(shè)施完好無損，地面應(yīng)為防滑地面泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳。

　　2.7.13 水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護(hù)費(fèi)用，水景、水廊中的景觀燈可以不設(shè)計(jì)制作。

　　2.7.14 泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。

　　2.7.15 三十立方米以下水景、水廊可以不用設(shè)置水處理系統(tǒng)，水景水廊盡可能連通、節(jié)約建造成本,對(duì)水質(zhì)要求比較高的水景應(yīng)安裝水系統(tǒng)過濾設(shè)備,并做好排污溝渠。

　　2.7.16 建筑小品設(shè)計(jì)：根據(jù)情況不同，南方使用石材，少使用鐵制材料，休息用石材,北方盡量少水景，冬季必須排空。

　　2.8供熱系統(tǒng)設(shè)計(jì)指引

　　2.8.1 在地板采暖盤管水壓實(shí)驗(yàn)合格后，放可進(jìn)行卵石混泥土填充層的澆搗;一般為豆石混泥土，石子粒徑為10-15MM，水泥沙漿體積比不小于1：3，水泥混泥土強(qiáng)度等級(jí)不小于C15。

　　2.8.2 填充層的厚度最低不應(yīng)低于40MM;(厚度從地暖的鋁箔反射膜上面計(jì)算)

　　2.8.3 填充層施工中，地暖盤管內(nèi)的水壓不應(yīng)低于0.6Mpa，填充層的養(yǎng)護(hù)過程中，地暖盤管內(nèi)的水壓不應(yīng)低于0.4Mpa。

　　2.8.4 填充層施工中，嚴(yán)禁使用機(jī)械振搗設(shè)備;施工人員應(yīng)穿軟底鞋，采用平頭鐵鍬。

　　2.8.5 填充層不受干擾的凝固和硬化時(shí)間，一般不加特殊摻合料的混泥土的填充層為21天。最早48小時(shí)以后才能踩踏(同時(shí)應(yīng)作好相應(yīng)的保護(hù)措施)。

　　2.8.6 地面層及其找平層施工時(shí)，不得剔鑿填充層或向填充層契入任何物件。

　　2.8.7 加熱管內(nèi)的水的流速不應(yīng)小于0.25M/S。

　　2.8.8 地面的固定設(shè)備和衛(wèi)生潔具下，不應(yīng)布置地?zé)峁堋?/p>

　　2.8.9 在分水器之前的供水連接管道上，順?biāo)鞣较驊?yīng)安裝閥門、過濾器及泄水管。在集水器之后的回水連接管上，應(yīng)安裝泄水管并加裝平衡閥或安裝其他可關(guān)斷調(diào)節(jié)閥。對(duì)有熱計(jì)量要求的系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置熱計(jì)量裝置。

　　2.8.10 在分水器的總進(jìn)水管和集水器的總出水管之間宜設(shè)置旁通管，旁通管應(yīng)設(shè)置閥門。

　　2.8.11 分水器、集水器上均應(yīng)設(shè)置手動(dòng)或自動(dòng)排氣閥。

　　2.9道路設(shè)計(jì)指引

　　2.9.1 路面磚防滑;人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。

　　2.9.2 在道路周邊、園內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。道路兩側(cè)每100米處，園內(nèi)根據(jù)大小、位置設(shè)置取水點(diǎn)，100米的距離設(shè)置一個(gè)取水點(diǎn)(快接取水口)。，小區(qū)取水點(diǎn)必須安裝水表便于日后管理。

　　2.9.3 園內(nèi)取水點(diǎn)可以設(shè)計(jì)在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。

　　2.9.4 在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。

　　2.9.5 小區(qū)道路主要位置設(shè)置混凝土減速坡，(寬帶2m×高0.3m的梯形減速坡)，大廈主要道路設(shè)置塑膠減速坡(具體位置由物業(yè)確定)。

　　2.9.6 瀝青路面應(yīng)選擇粗粒路面、質(zhì)量好、不宜脫落。

　　2.9.7 小區(qū)路面無進(jìn)車道時(shí)，室外自然地坪向城市道路一側(cè)橫坡設(shè)計(jì)坡度宜為1%～3%，地形復(fù)雜的地段，允許在0.5%～6%之間變動(dòng);當(dāng)建筑物設(shè)進(jìn)車道時(shí)，室外自然地坪向城市道路一側(cè)橫坡設(shè)計(jì)坡度應(yīng)為0.4%～3%。設(shè)置足夠的雨水珊格、消除路面積水。

　　2.10 園林系統(tǒng)設(shè)計(jì)指引

　　2.10.1 有綠化清潔用水管道，單獨(dú)加裝計(jì)量表。花槽、花壇可保證排水通暢，有防堵措施，不影響美觀。

　　2.10.2 綠化草坪設(shè)置澆灌系統(tǒng)，布局合理，便于控制，噴頭覆蓋面積與水壓的關(guān)系需綜合考慮。

　　2.10.3 園內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝1個(gè)計(jì)量表。

　　2.10.4 綠化樹木種植應(yīng)該考慮住戶采光及小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。

　　2.10.5 綠化樹木的選材應(yīng)在品種上考慮簡(jiǎn)化、植物的毒性和落葉程度，以便養(yǎng)護(hù)和清潔，南方應(yīng)考慮開花程度，北方應(yīng)考慮植物的適應(yīng)性和成活率。

　　2.10.6 根據(jù)南北氣候的不同，考慮常綠性和實(shí)用性。

　　2.10.7 要重視綠化用地的整理和表土采集。因前期施工，石灰、水泥沙漿、鋼渣及涂料散落、超大型機(jī)械肆意碾壓、營(yíng)養(yǎng)豐富的表土隨意掩埋、各類機(jī)械油污外漏等，給后期綠化的栽植和養(yǎng)護(hù)帶來不利。建議在綠化地的整理時(shí)，盡量防止重型機(jī)械進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)碾壓土壤，綠化地的整理不僅要清理表層的垃圾，拔除雜草，還需對(duì)深埋于土壤內(nèi)的化學(xué)廢棄物作深翻清理，對(duì)綠化地表土應(yīng)盡量進(jìn)行采取和復(fù)原，多用表土少用客土，為綠化植被創(chuàng)造良好的生長(zhǎng)環(huán)境。

　　2.10.8 要注重木質(zhì)園景小品的材質(zhì)選擇。很多花園式小區(qū)，設(shè)計(jì)建造的木質(zhì)亭、廊、椅、榭等園景小品，使用才二、三年，就出現(xiàn)斑斑裂跡，腐蝕變形，有的甚至變成了蟲蟻的巢穴。木質(zhì)小品使用壽命短，宜出現(xiàn)腐蝕，多屬小品材質(zhì)選擇不當(dāng)。戶外小品長(zhǎng)期日曬雨淋，風(fēng)化嚴(yán)重，隨意選擇的木材及簡(jiǎn)單的表層涂刷防水漆，根本無法抵御外力侵蝕，以至園景小品曇花一現(xiàn)，后患多多。要延長(zhǎng)木質(zhì)園景小品的使用年限，確保園景小品的觀賞效果，開發(fā)建設(shè)者應(yīng)從后期使用考慮，對(duì)園景小品材質(zhì)的選擇予以重視。挑選專門經(jīng)過處理的防真菌、防蟲蟻等特性的戶外專用木材，徹底解決木材在戶外應(yīng)用時(shí)易產(chǎn)生開裂、變形、退色、腐爛、蟻侵等問題。

　　2.10.9 要關(guān)注屋頂花園的基礎(chǔ)處理。地下車庫(kù)頂部、裙樓及住宅公用屋面，都是建屋頂花園的利好場(chǎng)所，但由屋頂(車庫(kù)頂)花園引起的漏水，影響物業(yè)使用的事例，也時(shí)有發(fā)生。避免此類問題，關(guān)鍵是屋頂花園的基礎(chǔ)處理，建設(shè)者在屋頂花園施工時(shí)就得多方注意，屋頂設(shè)置種植槽要預(yù)留出排水縫，使得種植槽的滲水通過屋頂排水系統(tǒng)排出，同時(shí)在選擇屋頂花園防水材料時(shí)，應(yīng)選耐腐蝕、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋頂花園種植土最好選用防滲的營(yíng)養(yǎng)土，種植槽下面使用防腐墊腳木與屋頂隔開，以充分減輕水分、土壤及植物根系對(duì)屋頂?shù)臐B透和腐蝕。

　　2.10.10 喬灌木栽植應(yīng)避開溝渠及地下陰井。根系發(fā)達(dá)的喬灌木，延展性強(qiáng)，栽植在溝渠、地下陰井及硬質(zhì)路面處，因地理位置限制了種植穴的大小，使得喬灌木生長(zhǎng)受阻礙。更者喬灌木的根系不斷伸長(zhǎng)，有的穿破溝渠、陰井、頂破路面，甚至長(zhǎng)滿下水道，溝渠破損、管道開裂，排水、排污受阻，給后期管理帶來了諸多不便。因此綠化工程動(dòng)工前，就得充分考慮此問題，喬灌木栽植應(yīng)盡量避開地下管網(wǎng)及溝渠。

　　2.10.11 綠化取水點(diǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)方便和安全。無論是噴灌設(shè)施，還是普通水籠頭，設(shè)計(jì)時(shí)首先要考慮各綠化帶能充分澆水，其二，作為綠化工程的一部分，各取水點(diǎn)的位置應(yīng)安全和美觀，切不可出現(xiàn)噴頭(水籠頭)高高凸起，或?qū)婎^(水籠頭)設(shè)置在園林道路處，以免兒童嬉戲時(shí)，戳傷或摔倒。

　　2.10.12 園林工程施工應(yīng)先綠化后景觀。應(yīng)盡量先搞基礎(chǔ)，栽好樹木花草后，再著手景觀工程或景觀工程的裝飾部分的施工，以確保燈飾、園景小品、步道磚等景觀裝飾部分交付時(shí)清潔靚麗。

　　2.10.13 綠化帶不應(yīng)高出路牙，避免泥沙污染路面。

篇2：前期物業(yè)管理前期介入?yún)f(xié)議

　　前期物業(yè)管理前期介入?yún)f(xié)議

甲方：樂山市z房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

乙方：

　　為了優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量以及開發(fā)效益，同時(shí)為做好前期物業(yè)管理準(zhǔn)備工作，提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法法規(guī)，本著“平等、自愿”的原則，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方特委托乙方為“z花苑一期”提供前期介入物業(yè)服務(wù)。特簽訂以下協(xié)議：

　　一、物業(yè)基本情況如下

　　名稱:“z花苑”小區(qū)一期

　　類型:商業(yè)、住宅小區(qū)

　　位置:z縣建設(shè)路新興街66號(hào)

　　建筑面積:（預(yù)測(cè)面積）

　　二、甲方的權(quán)利與義務(wù)

　　1、協(xié)議期內(nèi)甲方有權(quán)對(duì)本協(xié)議所服務(wù)的項(xiàng)目以“物管服務(wù)：樂山市宏利物業(yè)管理有限公司”的標(biāo)準(zhǔn)署名方式進(jìn)行廣告宣傳，未經(jīng)乙方書面許可，甲方不得以任何其他署名方式進(jìn)行宣傳。

　　2、甲方對(duì)乙方的服務(wù)管理實(shí)施監(jiān)督檢查，根據(jù)乙方提交的前期介入工作內(nèi)容，按項(xiàng)目進(jìn)展分階段確定前期介入工作量，并有權(quán)進(jìn)行全面考核評(píng)定。

　　3、甲方須尊重乙方前期介入服務(wù)人員，積極配合乙方的服務(wù)工作。

　　4、甲方免費(fèi)提供乙方在本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公場(chǎng)所，并負(fù)責(zé)報(bào)銷所產(chǎn)生的合理的辦公管理費(fèi)用及派駐服務(wù)人員的工資。

　　5、簽收乙方提供的報(bào)告等書面材料。

　　三、乙方的權(quán)利與義務(wù)

　　1、乙方根據(jù)在物業(yè)管理專業(yè)領(lǐng)域多年積累的人才、經(jīng)驗(yàn)、管理模式、管理制度、品牌等優(yōu)勢(shì)為甲方提供前期介入物業(yè)服務(wù)。

　　2、前期介入人員有權(quán)要求甲方工作人員對(duì)乙方提出的意見或建議給予書面反饋，對(duì)于甲方因未及時(shí)采納或拒絕乙方建議而產(chǎn)生的不良后果乙方不承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，對(duì)甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監(jiān)督。

　　3、乙方應(yīng)遵守協(xié)議約定，自覺履行協(xié)議條款，提供優(yōu)質(zhì)的前期介入物業(yè)服務(wù)。

　　4、當(dāng)甲方需要更換乙方派駐的服務(wù)人員（須提出正當(dāng)合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現(xiàn)人事變動(dòng)時(shí)，乙方須至少提前一周派出新任服務(wù)人員跟隨原人員熟悉本項(xiàng)目情況及辦理工作交接，保證本項(xiàng)目的服務(wù)正常運(yùn)作不受影響。

　　5、在服務(wù)期內(nèi)對(duì)甲方的合理服務(wù)需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯(lián)系。

　　四、協(xié)議期限

　　自本協(xié)議簽訂之日起至本項(xiàng)目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派駐人員

　　前期物業(yè)介入服務(wù)期間，乙方根據(jù)甲方要求和物業(yè)服務(wù)工作內(nèi)容及范圍派駐相應(yīng)服務(wù)人員。

　　六、費(fèi)用支付及方式

　　前期物業(yè)介入服務(wù)期間，乙方所產(chǎn)生的辦公管理費(fèi)用實(shí)行乙方申請(qǐng)，甲方審批，給予報(bào)銷支付；乙方派駐的服務(wù)人員工資由乙方提工工資標(biāo)準(zhǔn)，甲方核實(shí)，由甲方按月支付發(fā)放。

　　七、違約責(zé)任與賠償

　　甲乙雙方任何一方若有違反本協(xié)議內(nèi)任何條款的行為，守約方有權(quán)依照本合同條款終止本協(xié)議，并具有通過法律程序追償違約方責(zé)任之權(quán)利。如屬雙方的過失，則視具體情況由雙方分別承擔(dān)違約責(zé)任。

　　八、終止合同

　　在下列情況下，甲方可提前壹個(gè)月書面通知乙方無條件終止本協(xié)議：

　　1、在履行本協(xié)議時(shí)，因乙方或乙方駐場(chǎng)人員管理不善、嚴(yán)重疏忽造成重大事故、投訴并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的，或不能夠及時(shí)配合甲方工作要m.dewk.cn求以及在本協(xié)議項(xiàng)下有意或蓄意之過失等行為的情況。

　　2、若乙方或乙方駐場(chǎng)人員發(fā)生嚴(yán)重違約時(shí)，乙方在收到甲方說明過錯(cuò)的書面通知后5個(gè)工作日內(nèi)未予糾正的情況。

　　3、因乙方或乙方駐場(chǎng)人員的原因，造成甲方形象或聲譽(yù)嚴(yán)重?fù)p害的，或造成本物業(yè)商業(yè)機(jī)密泄露的情況。

　　九、糾紛解決

　　因在履行本協(xié)議所發(fā)生的或與本協(xié)議有關(guān)的一切爭(zhēng)議，應(yīng)通過友好協(xié)商加以解決。通過協(xié)商不能解決時(shí)，則任何一方可向本物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭(zhēng)議正在進(jìn)行訴訟的部分外，本協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行。

　　十、經(jīng)雙方協(xié)商一致，雙方可對(duì)本協(xié)議的條款進(jìn)行修改并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

　　十一、本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使一方無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　十二、本協(xié)議及其附件中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　十三、本協(xié)議甲乙雙方簽字生效，一式肆份，甲、乙方各執(zhí)兩份。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日

篇3：項(xiàng)目前期介入售樓處物業(yè)委托管理協(xié)議書

　　項(xiàng)目前期介入及售樓處物業(yè)委托管理協(xié)議書

　　甲方：天津CC地產(chǎn)有限公司

　　乙方：天津CC物業(yè)管理有限公司

　　從CC集團(tuán)整體利益出發(fā)，從新項(xiàng)目的前期銷售到后期的物業(yè)管理，為了加強(qiáng)公司之間的配合，提高操作水平及展示集團(tuán)整體形象，支持項(xiàng)目銷售，為客戶提供滿意的高品質(zhì)生活服務(wù)，獲得廣大的客戶群體及經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益，創(chuàng)造合力。天津CC地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）與天津CC物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）就甲方所開發(fā)項(xiàng)目前期介入及售樓處物業(yè)委托管理事宜，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、委托內(nèi)容：

　　1、z墅、z城市藝墅、z城市藝墅、z城市藝墅、z第壹城、z縣項(xiàng)目、z春天、z藍(lán)灣、半島.豪庭、檸檬、藍(lán)色版塊項(xiàng)目的售樓處（會(huì)館），樣板間（外賣場(chǎng)）和示范環(huán)境等的清潔衛(wèi)生服務(wù)；車輛停放服務(wù)；物業(yè)咨詢服務(wù)及有償服務(wù)(售樓處及樣板間開荒、外圍玻璃清潔等)。

　　2、協(xié)助售樓處舉辦前期的社區(qū)文化活動(dòng)，聯(lián)誼活動(dòng)，推動(dòng)銷售工作。

　　3、物業(yè)的客戶調(diào)研、咨詢工作等，深入理解客戶群體服務(wù)需求，周邊市場(chǎng)環(huán)境，細(xì)致體會(huì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，出具項(xiàng)目前期策劃方案，物業(yè)管理方案等。

　　4、物業(yè)管理的前期介入，從使用功能、管理經(jīng)驗(yàn)出發(fā)提出建議。

　　二、雙方責(zé)任：

　　物業(yè)工作人員由乙方根據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn)與甲方協(xié)商定編配備（各項(xiàng)目人員配備明細(xì)附后），協(xié)助甲方完成銷售工作。具體管理及人事關(guān)系隸屬乙方，人員工資、福利及日常消耗材料的采購(gòu)費(fèi)等按乙方出具的費(fèi)用支出明細(xì)由甲方負(fù)責(zé)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要，人員增減由甲方提出要求，并經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　三、結(jié)算方式：

　　1、截止倒20**年*月**日之前的費(fèi)用，由乙方按照實(shí)際發(fā)生額出具費(fèi)用明細(xì)，由甲方一次結(jié)清。

　　2、自20**年3月份開始，按以下方式結(jié)算

　　1）各項(xiàng)目費(fèi)用支出控制建筑平米在10萬平米以下－0.25元/月.平米之內(nèi)，10萬平米以上－0.15元/月.平米。

　　2）每月25日按當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額列出明細(xì)，經(jīng)項(xiàng)目銷售經(jīng)理確認(rèn)。

　　3）甲方按費(fèi)用支出明細(xì)每季度結(jié)算一次。

　　3、各項(xiàng)目每月支出費(fèi)用測(cè)算附后。

　　四、如由未盡事宜，雙方另定補(bǔ)充協(xié)議

　　五、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字蓋章后生效。

　　六、附《各項(xiàng)目人員配備情況及每月支出費(fèi)用測(cè)算明細(xì)》

　　七、附《售樓處物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》

　　甲方：天津CC地產(chǎn)有限公司乙方：天津CC物業(yè)管理有限公司

　　年月日年月日