購(gòu)物中心物業(yè)前期介入的工作內(nèi)容

　　物業(yè)前期介入是指購(gòu)物中心尚未建成和實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)之前，購(gòu)物中心商業(yè)管理企業(yè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、設(shè)備安裝調(diào)試以及前期籌備等方面，以物業(yè)管理的角度提出各種合理化的意見(jiàn)與建議，組織實(shí)施相關(guān)工作。

　　1、前期準(zhǔn)備及市場(chǎng)調(diào)研

　　在規(guī)劃建設(shè)期內(nèi)就應(yīng)參與項(xiàng)目規(guī)劃方案解讀與論證，同時(shí)根據(jù)管理工作計(jì)劃進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研的內(nèi)容包括：了解物業(yè)管理市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目所在地物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳率、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的政策要求和行業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)對(duì)相關(guān)物料進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，以掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為后續(xù)的管理費(fèi)測(cè)算提供依據(jù)。

　　2、優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)

　　項(xiàng)目論證及規(guī)劃圖紙出爐后，應(yīng)參與研究項(xiàng)目規(guī)劃圖紙，了解物業(yè)功能設(shè)計(jì)，根據(jù)商業(yè)、公寓、寫字樓等不同物業(yè)形態(tài)的使用需求提出建議，優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理方面提出意見(jiàn)，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)趨于合理化，減少后期管理成本。

　　3、費(fèi)用測(cè)算

　　在對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議進(jìn)行跟蹤的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)體進(jìn)行商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，為落實(shí)前期啟動(dòng)資金進(jìn)行準(zhǔn)備。費(fèi)用測(cè)算應(yīng)盡可能根據(jù)市場(chǎng)和項(xiàng)目定位進(jìn)行，且務(wù)必翔實(shí)。

　　4、前期綜合工作

　　應(yīng)提前進(jìn)行商業(yè)管理機(jī)構(gòu)（分公司或者管理處）的籌建，獲得管理權(quán)，建立組織架構(gòu)，招聘人員并進(jìn)行培訓(xùn)，配合產(chǎn)權(quán)方編寫商鋪經(jīng)營(yíng)租賃合同，或者就租賃合同結(jié)合物業(yè)管理提出意見(jiàn)，編制《購(gòu)物中心項(xiàng)目物業(yè)管理方案》，編寫相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)合同，編制《商戶須知》或者《商戶手冊(cè)》、《管理服務(wù)公約》等，建立相關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理制度。在人員到位后，應(yīng)進(jìn)行制度、經(jīng)營(yíng)管理、合同管理服務(wù)界面、項(xiàng)目工程建設(shè)概況、施工現(xiàn)場(chǎng)安全規(guī)定等培訓(xùn)。除此之外，應(yīng)與公安、消防、城管、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等部門進(jìn)行溝通對(duì)接，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者進(jìn)行溝通，落實(shí)物業(yè)用房，參與物業(yè)用房的設(shè)計(jì)、裝修，保障物業(yè)用房的通訊、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、空調(diào)、供電、上下水，確保在開(kāi)業(yè)前投入使用。

　　5、保潔綠化

　　在物業(yè)前期介入過(guò)程中，由于購(gòu)物中心施工進(jìn)度的影響，應(yīng)提前考慮項(xiàng)目保潔開(kāi)荒工作及綠化種植、小品景觀接管，適時(shí)組織招投標(biāo)。制定垃圾清運(yùn)及管理方案，進(jìn)行相關(guān)設(shè)施如垃圾桶、休閑椅等物料采購(gòu)。

　　6、安全及車場(chǎng)管理

　　辦理停車場(chǎng)手續(xù)經(jīng)營(yíng)許可證、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證，制定停車場(chǎng)管理方案，對(duì)相應(yīng)安防物資如對(duì)講機(jī)、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進(jìn)行采購(gòu)， 交接鑰匙并規(guī)范鑰匙管理，建立管理臺(tái)賬。確定消防安全管理委員會(huì)及義務(wù)消防隊(duì)名單，組織義務(wù)消防隊(duì)伍并進(jìn)行消防演練，確保在進(jìn)場(chǎng)、開(kāi)業(yè)期間的消防安全。

　　7、建筑本體及配套設(shè)備設(shè)施的工程管理

　　除了在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作外，還應(yīng)積極參與設(shè)備選型，從管理角度對(duì)設(shè)備系統(tǒng)提供專業(yè)建議，輔助監(jiān)督工程施工進(jìn)度及質(zhì)量，參與設(shè)備安裝、調(diào)試，接收設(shè)備相關(guān)資料。

　　8、物業(yè)驗(yàn)收

　　參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，重點(diǎn)跟進(jìn)消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、房屋質(zhì)量備案驗(yàn)收，跟進(jìn)綜合驗(yàn)收并根據(jù)驗(yàn)收結(jié)果辦理水、電、氣等過(guò)戶工作，組織移交物業(yè)前期資料，包括相關(guān)的政府批文、項(xiàng)目圖紙、驗(yàn)收批文等。

　　9、商鋪進(jìn)場(chǎng)裝修

　　成立裝修管理小組，提供業(yè)戶裝修工程技術(shù)要求并與裝修業(yè)戶對(duì)接，審批業(yè)戶裝修設(shè)計(jì)，提供審核意見(jiàn)，監(jiān)控裝修施工過(guò)程，及時(shí)按規(guī)定提出整改要求，協(xié)助解決業(yè)戶合理需求，組織驗(yàn)收小組，對(duì)隱蔽工程和完工業(yè)戶進(jìn)行驗(yàn)收。

　　10、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備

　　設(shè)備運(yùn)行、安防、保潔、車場(chǎng)等物業(yè)管理全面展開(kāi)， 協(xié)助開(kāi)業(yè)方案制定和實(shí)施，制定開(kāi)業(yè)慶典安全保衛(wèi)方案和開(kāi)業(yè)慶典突發(fā)事件預(yù)案，并針對(duì)突發(fā)事件處置預(yù)案進(jìn)行演練，確保開(kāi)業(yè)慶典的順利、安全舉行。

　　階段前期介入工作重點(diǎn)

　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等不同階段，物業(yè)前期介入關(guān)注和工作的展開(kāi)是有區(qū)別和側(cè)重點(diǎn)的。

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入

　　在此期間，商業(yè)管理組織主要應(yīng)關(guān)注如下方面：在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中關(guān)注項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、商圈狀況、同類個(gè)案及本項(xiàng)目分析。主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局。交通組織、人車動(dòng)線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場(chǎng)等）。停車場(chǎng)（規(guī)模、車位數(shù)等）。購(gòu)物中心內(nèi)部交通組織的建議。不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、商鋪面積、商鋪開(kāi)門、商鋪層高、商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛(wèi)生間、顧客通道、夜間通道的設(shè)置要求及位置。關(guān)于主要工程系統(tǒng)及配套設(shè)施，如垃圾房、空調(diào)系統(tǒng)、用電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、設(shè)備房的設(shè)置與安排。廣告位的設(shè)置、制造及廣告位的安排。商業(yè)管理組織的設(shè)立，前期人員的到崗，相關(guān)資質(zhì)證書的辦理。

　　2、項(xiàng)目施工階段前期介入

　　在這個(gè)過(guò)程中，主要的工作重點(diǎn)包括：提出設(shè)備的設(shè)置、服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議。分析物業(yè)建造選料及安裝情況，提高設(shè)備使用效率，減輕后期管理的壓力。審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)。提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)。提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)。幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進(jìn)度（定期巡查施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質(zhì)量，對(duì)與原設(shè)計(jì)不合且可以更改的部分提出建議。配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。找出遺漏工程項(xiàng)目。參與開(kāi)發(fā)商的建筑、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。制訂物業(yè)驗(yàn)收流程，指出工程缺陷，對(duì)改良方案的可行性及費(fèi)用提出建議。

　　3、開(kāi)業(yè)籌備階段前期介入

　　在開(kāi)業(yè)籌備階段，要針對(duì)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、組織成立管理架構(gòu)、編制相關(guān)管理制度，進(jìn)行人員培訓(xùn)，提供《經(jīng)營(yíng)管理公約》、《商戶手冊(cè)》樣本并協(xié)助商戶相關(guān)文件的審批，提供開(kāi)業(yè)和促銷時(shí)期的安全防衛(wèi)服務(wù)，制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以明示，配合項(xiàng)目公司營(yíng)銷宣傳、推廣，準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。

　　通過(guò)前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據(jù)第一手材料提前策劃項(xiàng)目前期物業(yè)管理的方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備等工作，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過(guò)渡。與此同時(shí)，與社會(huì)有關(guān)部門密切聯(lián)系，從而確保開(kāi)業(yè)進(jìn)度并圓滿完成預(yù)期指標(biāo)。

篇2：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的很多問(wèn)題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程。

　　一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。

　　物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問(wèn)題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則會(huì)與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。這些項(xiàng)目經(jīng)同開(kāi)發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。

　　物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問(wèn)題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開(kāi)發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來(lái)極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，在開(kāi)發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問(wèn)題，這些問(wèn)題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問(wèn)題。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　有的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中，對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。

　　同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能技入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍，避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來(lái)諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是深遠(yuǎn)的。

　　1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，從物業(yè)管理的角度，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 　　當(dāng)前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

　　隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說(shuō)沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。

篇3：物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)

　　對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來(lái)說(shuō)，存在著開(kāi)發(fā)--經(jīng)營(yíng)--管理三個(gè)階段。從形式上看，物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來(lái)看，并非如此簡(jiǎn)單。我國(guó)的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒(méi)有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)。開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。

　　以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，而沒(méi)有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見(jiàn)的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問(wèn)題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時(shí)有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。如果開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見(jiàn)，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過(guò)程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過(guò)程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。

　　這里所說(shuō)的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對(duì)物業(yè)運(yùn)行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個(gè)管理階段。

　　物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法，因此，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計(jì)，選擇適當(dāng)?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過(guò)施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對(duì)業(yè)主的吸引力度。尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，還必須有超前意識(shí)，即從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對(duì)于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長(zhǎng)期相伴。

　　一個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要幾年時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會(huì)從使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開(kāi)發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開(kāi)發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來(lái)的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹(shù)立良好的、有效的“管家”形象，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)把握機(jī)會(huì)、占領(lǐng)市場(chǎng)的重大問(wèn)題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對(duì)物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。

　　二、物業(yè)管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業(yè)竣工后返工無(wú)望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決

　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開(kāi)展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實(shí)施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題和缺陷，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　(二)物業(yè)管理前期介入是對(duì)所管物業(yè)的全面了解

　　物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

　　(三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備

　　物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程，通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。

　　三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

　　在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個(gè)方面:

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

　　無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開(kāi)拓，通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)接洽業(yè)務(wù)。

　　1.進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，如果明知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證，開(kāi)發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)得手后，由于開(kāi)發(fā)商或建設(shè)方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來(lái)不應(yīng)有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來(lái)正常利潤(rùn)，或近期雖無(wú)利潤(rùn)但企業(yè)能在該地區(qū)打開(kāi)新局面，爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)。

　　2.具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。

　　4.選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。

　　(二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系

　　物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開(kāi)發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來(lái)業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽(tīng)取意見(jiàn)。

　　1.聽(tīng)取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。

　　2.了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

　　3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)

　　物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫(kù)及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

　　2.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。

　　4.參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。

　　(四)設(shè)計(jì)管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開(kāi)發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。

　　1.籌建業(yè)主管理委員會(huì)。

　　2.與開(kāi)發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。

　　(五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

　　物業(yè)管理的專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會(huì)有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

　　1.保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。

　　3.建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。

　　3.協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。