學(xué)習(xí)《小企業(yè)管理》有感

　　通過小企業(yè)管理課程的學(xué)習(xí)，我總結(jié)一個小企業(yè)要想取得成功，必須要從以下幾個方面管理，方能在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下求得生存，求得發(fā)展。

　　一、公司應(yīng)重視人才開發(fā)和人才保護(hù)。企業(yè)的競爭是人才的競爭，沒有人便沒有企業(yè)的發(fā)展。選用人才，留住人才，是公司發(fā)展的根基，主要有以下幾點：

　　1、在生產(chǎn)力中，勞動者是決定性的要素。每個公司的人力資源部獲得人才就是兩種途徑：

　　第一，網(wǎng)上搜索，二是撬墻角;

　　第二，個途徑應(yīng)該是每個公司人力資源部慣用的手段。

　　2、建立人才激勵機(jī)制，使人能盡其才。供公司參與市場競爭，要生存，要發(fā)展，離不開穩(wěn)定的人才隊伍，因此在人才的使用上，要建立一整套“事業(yè)留人，感情留人，政策留人”的用人獎懲機(jī)制。公司要盡力解決他們的后顧之憂，生活上多關(guān)心他們，為他們營造一個尊重、和諧、進(jìn)取的環(huán)境，讓他們?nèi)グl(fā)揮、去創(chuàng)造;讓員工參與到公司管理中去，充分發(fā)揮員工的聰明才智，調(diào)動積極性，實行自我管理;敞開渠道，鼓勵員工為公司的發(fā)展獻(xiàn)計獻(xiàn)策，只要有利于公司的發(fā)展壯大，有利于提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，按貢獻(xiàn)大小給予不同的獎勵。使每個員工產(chǎn)生一種歸屬感和成就感,充分發(fā)揮自己的才能，使他們感到公司不僅僅是發(fā)揮才干的地方，同時也是他們提升才干的地方。做到公司與員工在利益上的雙贏。

　　二、公司供應(yīng)商管理(外發(fā)工廠及材料供應(yīng)商)

　　供應(yīng)商的穩(wěn)定直接關(guān)系到公司產(chǎn)品的質(zhì)量，我們要求的是是物有所值，當(dāng)然我們品牌的消費者一般上中層以上消費群體，他們的要求肯定也是物有所值，我感覺我們不應(yīng)該在壓低供應(yīng)商的出廠價上做文章(當(dāng)然也不是讓供應(yīng)商隨便抬高價錢)，我們應(yīng)在品牌定位，和品牌宣傳上做文章，品牌不是賤賣賤賣，如果是賤賣賤賣那又叫什么品牌，所以只有供應(yīng)商穩(wěn)定了，我們的產(chǎn)品質(zhì)量才有保證，我們的貨期才有保證，我們的售后服務(wù)才有保證。

　　三、完善公司企業(yè)文化、公司規(guī)章制度，薪酬福利、員工培訓(xùn)的制度。

　　1、公司企業(yè)文化的建設(shè)(我弄到別人公司企業(yè)文化培訓(xùn)教材的大綱，附上供*先生借鑒);

　　2、公司的規(guī)章制度必須健全，“成功的公司是公司管理人不是人管理公司，不管任何職位的職員進(jìn)公司只能依照公司的規(guī)章制度辦事，任何人不能改變公司的規(guī)章制度。”在規(guī)章制度面前人人平等。

　　增加公司管理的透明度，提高員工對公司的信任和信心，以建立穩(wěn)定的團(tuán)隊，造就高效率的業(yè)績;

　　3、公司薪酬福利制度的建立與完善，薪酬管理是企業(yè)最重要的人力資源管理手段之一，它與績效管理被稱作人力資源管理的核心工作，薪酬福利管理的目的主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　(1)、吸引人才，薪酬管理要保證員工的薪酬在勞動力市場上具有竟?fàn)幜Γ喔玫膬?yōu)秀人才來公司為自己企業(yè)服務(wù);

　　(2)、對員工的貢獻(xiàn)給予相應(yīng)的回報，激勵保留優(yōu)秀員工;

　　(3)、通過薪酬機(jī)制，將短、中、長期經(jīng)濟(jì)利益相結(jié)合，促進(jìn)公司與員工結(jié)成利益共同體關(guān)系;

　　(4)、合理控制人工成本，形成企業(yè)的核心竟?fàn)幜ΓＷC企業(yè)產(chǎn)品在市場上的竟?fàn)幜Α?/p>

　　4、員工培訓(xùn)制度的建立，我覺得人員的培訓(xùn)應(yīng)該從以下幾方面入手，循序漸進(jìn)：

　　(1)、注重人格的培養(yǎng)。在教育員工時，首先要教育員工先做人，講信譽(yù)、講品德、講誠信。其次教育員工做好本職工作，讓他們了解“本色做人，出色做事”是每個公司奉行不變的金科玉律;

　　(2)、要注重員工精神教育和人才培養(yǎng)。對員工精神上和常識上的教育，要培養(yǎng)員工的向心力，讓員工了解組織的創(chuàng)業(yè)動機(jī)、使命和目標(biāo)，對員工設(shè)計合理的職業(yè)規(guī)劃;

　　(3)、要培養(yǎng)員工的專業(yè)知識、專業(yè)技能及準(zhǔn)確的判斷力，用行業(yè)的專業(yè)知識，從皮具手袋的定義、作用、款式到皮具手袋的用料、皮具手袋的的結(jié)構(gòu)和作業(yè)流程和操作要點。由淺到深、由簡單到復(fù)雜，逐步進(jìn)行培訓(xùn);小公司特別要培養(yǎng)全能人才，使其放到那個崗位上都能工作的得心應(yīng)手，

　　(4)、要員工細(xì)心的培養(yǎng)，“粗心大意”是每個專業(yè)技術(shù)人員犯的致命性錯誤，培養(yǎng)員工的細(xì)心要從身邊小事做起(比如常剪指甲、常理頭發(fā)、著裝整齊、自己工作區(qū)域的整理、整頓、清掃等);

　　(5)、要培養(yǎng)員工的競爭意識。要讓員工意識到社會人才競爭的激烈，讓他們知道不進(jìn)則退的道理，要他們一定要有競爭意識，不斷徹底發(fā)揮自己的潛能，讓他們明白內(nèi)部競爭甚至強(qiáng)于外界競爭，讓他們形成你追我趕的工作態(tài)度;

　　(6)、要培養(yǎng)員工的獨立性，深入了解員工的優(yōu)點和缺點，加以適當(dāng)放權(quán)，增加員工處理事情的信心;

　　(7)、培養(yǎng)和提高員工的責(zé)任心。為了增加員工的責(zé)任心，應(yīng)從幾方面入手：

　　A、簽訂工作職責(zé)書;

　　B、工作實行崗位責(zé)任制;

　　C、進(jìn)行相關(guān)的考核;

　　D、工資實行不固定制度，底薪加浮動獎金，獎金根據(jù)考核制定，實行考核面前人人平等，獎金最好舉例透明化;

　　E、堅決實行崗位競爭機(jī)制。

　　四、各種考核制度的建立。考核依據(jù)如下：

　　1、公司的各種規(guī)章制度;

　　2、各個職位的崗位說明書;

　　3、工作目標(biāo)和臨時工作任務(wù)，考核制度是對每個職員工作的要求，是公司發(fā)展也是個人發(fā)展的基石，是人才或不是人才通過考核一目了然，更是職員薪酬判定的標(biāo)準(zhǔn)，避免干多干少一個樣，干與不干一個樣，是那些抱著“做天和尚撞天鐘的人”無法生存。公司做到公平公正，增加員工的向心力、凝聚力。

　　五、關(guān)于公司的用人：

　　1、唐太宗李世民說過一句話“以銅為鑒，可正衣寇;以古為鑒，可知興替;以人為鑒，可明得失。”我相信這些話江先生比我理解其中的含義，這方面我不想多說;

　　2、想成就事業(yè)，多養(yǎng)謀士，“戰(zhàn)國時魏國貴族，號信陵君，門下有食客三千。”自古以來，成大事者，那個不是謀士多多，現(xiàn)在大公司也是，因為一個人的力量畢竟是有限的，“合眾家所長，為我所用”。才是發(fā)展之道，希望江先生以后多走出去，多接觸一些大公司的人，“結(jié)合眾家所長，歸自己所用”;

　　3、著名化妝品企業(yè)白大夫的老總說過一句話“員工為企業(yè)添磚加瓦，企業(yè)為員工遮風(fēng)擋雨”，也就是這一句話白大夫從幾個人的小公司發(fā)展到今天著名化妝品企業(yè)，這是我男朋友的一個朋友親身經(jīng)歷白大夫從創(chuàng)業(yè)到發(fā)展壯大的整個過程，企業(yè)一定要善待員工，重視人才，留住人才，要讓員工在公司感受到家的氣氛，做到“廠興我興，廠衰我恥”意念;

　　4、做到用人不疑，疑人不用。一個職員，最大的鼓舞是得到企業(yè)的信任，中國自古以來就有“士為知己者死”的千古名言;

　　5、公司的發(fā)展其實就是整個團(tuán)隊的發(fā)展，“眾人加柴火焰高”就說明這個道理，企業(yè)要為管理買單，管理要為自己的員工買單，一個管理經(jīng)常說自己的屬下不好，那就說名這個人根本沒做過管理，試想一下，一個經(jīng)常說自己孩子不好的父親，這個父親會好嗎?反過來如果兒子們經(jīng)常說父親不好，我相信兒子也好不到哪里。如果一個管理者不能為自己的下屬承擔(dān)錯誤，不管是高級管理還是老板，最好別做了。(當(dāng)然前提是一個員工不能在同樣問題上重復(fù)犯錯)。

　　六、關(guān)于公司現(xiàn)在的開發(fā)和銷售：

　　1、根據(jù)我們公司的近期發(fā)展，我感覺要一個開發(fā)基本上沒有什么用處，因為我們公司不像別的品牌公司，是每年舉行幾次訂貨會，開發(fā)出來的新版，等不到我們公司的下訂單，別人的新產(chǎn)品已經(jīng)上市了，我建議我們公司還是設(shè)計師加版房的模式比較快，這樣至少可以節(jié)省人力財力，我們獨有的新產(chǎn)品也可以盡快的打入市場;

　　2、至于我們公司的銷售和擴(kuò)展，我感覺到我們的擴(kuò)展從來公司到現(xiàn)在，一點成績都沒有，當(dāng)然如果口頭理論，我相信很多人都會，至于怎么擴(kuò)展，每個在品牌公司做過的人都知道理論。講空頭理論是沒用的。我個人認(rèn)為，我們公司應(yīng)該在品牌文化上下功夫，大做品牌文化牌。

　　七、關(guān)于銷售計劃和生產(chǎn)計劃

　　我覺得我們的生產(chǎn)和銷售沒有什么計劃，公司已經(jīng)出現(xiàn)幾次客人訂貨而倉庫沒貨的情況，直接影響了公司的銷售業(yè)績，給公司的效益帶來了損失。以后應(yīng)該做好這方面的計劃，以便加工廠的維護(hù)，保證貨期的及時，沒有加工廠只在等著我們公司下單的;另外也可以使公司庫存的合理化，這一點很重要。

　　管理奇才艾克卡說過：“天下沒有倒閉的企業(yè)，只有經(jīng)營不善的企業(yè)。”品牌公司發(fā)展的目的，就是提高市場占有率，僅僅為了能把產(chǎn)品賣出去的想法是不可取的，更不是公司的發(fā)展目標(biāo)，做為皮具人，在眾多的皮具品牌中，我們自己應(yīng)該有一種生存的危機(jī)感，所以我們要通過過硬的質(zhì)量，濃厚的品牌文化。和完善的售后服務(wù)去搶占更大的市場份額，以此得到最大的品牌效益。

　　這些也只是我個人的一點小小見解，但是我想一個小企業(yè)如能真正做到以上幾點，一定會取得成功，從小事做起，從細(xì)節(jié)入手、并能堅持，小企業(yè)也會做大、做強(qiáng)。

篇2：物業(yè)企業(yè)管理制度之主要規(guī)章制度清單

　　物業(yè)企業(yè)管理制度之主要規(guī)章制度清單

　　1、人事后勤制度

　　人事辦公規(guī)范管理制度，保密制度，辦公設(shè)備使用管理規(guī)定，人事部氛圍管理規(guī)定，工作服配發(fā)規(guī)定，員工保密紀(jì)律規(guī)定，印章使用管理制度，辦公物品管理制度，長途電話管理辦法，網(wǎng)絡(luò)使用管理規(guī)定，辦公電器使用規(guī)定，備品供應(yīng)與保管規(guī)定，檔案資料管理制度，立卷管理規(guī)定，檔案管理準(zhǔn)則，檔案借閱管理制度，員工宿舍管理制度，職工宿舍文明守則，食堂管理規(guī)定，食堂衛(wèi)生制度，工作餐供應(yīng)管理規(guī)定，加班餐管理規(guī)定等。

　　2、工作職責(zé)

　　人事財務(wù)部的職責(zé)范圍，管理服務(wù)中心的職責(zé)范圍，工程部的職責(zé)范圍，公共關(guān)系部的職責(zé)范圍，保安部的職責(zé)范圍，保潔部的職責(zé)范圍等。

　　管理處主任崗位職責(zé)，各主管崗位職責(zé)，主管會計崗位職責(zé)，出納員崗位職責(zé)，收費員崗位職責(zé)，收入核查員崗位職責(zé)文員崗位職責(zé)，管理員崗位職責(zé)，維修工崗位職責(zé)，保安員崗位職責(zé)，消防員崗位職責(zé)，車輛管理員崗位職責(zé)，摩托車、自行車保管員崗位職責(zé)，清潔綠化工崗位職責(zé)等。

　　3、人力資源制度

　　員工考勤管理制度，薪資管理辦法，職員待遇辦法，員工考評制度，員工獎勵辦法，員工處罰制度，出差管理制度，出差手續(xù)及差旅費支付制度，員工聘用規(guī)定，勞動合同制度，員工培訓(xùn)制度，員工解雇、辭退處理制度，員工遷調(diào)制度，臨時工錄用、辭退規(guī)定，員工工作證管理制度，休息、休假規(guī)定，工傷處理的有關(guān)規(guī)定，計劃生育規(guī)定，員工撫恤辦法，員工傷害補(bǔ)償規(guī)定等。

　　4、財務(wù)制度

　　財產(chǎn)管理辦法，財務(wù)管理規(guī)定，財務(wù)計劃管理制度，共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法，會計報表制度，貨幣資金管理制度，會計核算的原則，憑證管理規(guī)定，會計檔案管理制度，低值易耗品財務(wù)管理制度，使用收據(jù)及有價票據(jù)的管理辦法，年度財務(wù)預(yù)算規(guī)定，收費員帳款交接班管理辦法，保險柜鑰匙管理規(guī)定，經(jīng)費支出管理制度，專用基金管理制度，現(xiàn)金及各種銀行存款管理，支付業(yè)務(wù)費用的開支標(biāo)準(zhǔn)及批準(zhǔn)權(quán)限，差旅費開支標(biāo)準(zhǔn)，物品管理規(guī)定，物業(yè)管理專項收費管理規(guī)定等。

　　5、安全制度

　　安全保安管理制度，安全保安防范工作規(guī)定，保安工作規(guī)范，值班管理制度，失竊處理辦法，消防管理制度，治安管理規(guī)定，防火責(zé)任制，防火安全制度，保安員培訓(xùn)管理制度，保安員日常管理制度，保安部領(lǐng)班工作制度，安全工作總結(jié)制度，當(dāng)班前列隊訓(xùn)練制度，日常工作記錄管理制度，保安裝備交接制度，突發(fā)事件處理制度，保安員的職責(zé)及紀(jì)律規(guī)定，保安員交接班的規(guī)定，對講機(jī)的配備、使用管理規(guī)定，保安部學(xué)習(xí)與訓(xùn)練制度，保安部穿著儀表規(guī)定，火災(zāi)處理應(yīng)急方案，安全用電須知等。

　　6、車輛管理制度

　　車輛管理規(guī)定，交通安全管理規(guī)定，自行車庫管理制度，車輛衛(wèi)生制度，機(jī)動車輛停車場管理制度，車輛在小區(qū)內(nèi)行駛停放規(guī)定，摩托車、助力車、自行車管理規(guī)定等。

　　7、物業(yè)維修制度

　　設(shè)備基礎(chǔ)管理制度，工程部維修服務(wù)規(guī)范，房屋設(shè)備管理方式、內(nèi)容與制度，房屋設(shè)備的日常性保養(yǎng)規(guī)定，維修處理規(guī)程，配電室操作管理制度，停電處理制度，電器設(shè)備的養(yǎng)保安理規(guī)定，設(shè)備安全檢查制度，給排水系統(tǒng)的養(yǎng)保安理規(guī)定，設(shè)備操作、保養(yǎng)和維修規(guī)定，維修電工操作規(guī)程，供電系統(tǒng)的養(yǎng)保安理規(guī)定，設(shè)備潤滑管理制度，設(shè)備事故處理制度，新增設(shè)備管理制度，電器機(jī)械設(shè)備操作制度，改裝、移裝設(shè)備操作制度，轉(zhuǎn)讓和報廢設(shè)備管理制度，維修工交接班制度，維修報告制度，設(shè)備日常巡檢制度，設(shè)備日常維修制度，工具領(lǐng)用保管制度，房屋維修的原則，房屋維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，房屋維修管理考核標(biāo)準(zhǔn)，房屋維修的技術(shù)管理，房屋完損等級的評定，房屋維護(hù)管理規(guī)定等。

　　8、保潔衛(wèi)生管理制度

　　綠化管理規(guī)定，綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)要求，綠化養(yǎng)護(hù)、管理的操作細(xì)則，辦公保潔管理規(guī)定，衛(wèi)生管理準(zhǔn)則，綠化布置及養(yǎng)護(hù)、清潔的操作程序，清潔設(shè)備操作、領(lǐng)用制度，清潔工安全操作規(guī)程，保潔清潔管理制度，清潔工作檢查規(guī)程，清潔工作細(xì)則規(guī)定，外墻清潔操作規(guī)程，燈具的清潔規(guī)定，垃圾的管理規(guī)定，室外地面的清潔規(guī)定，草地清潔管理規(guī)定，盆景護(hù)理規(guī)定，室內(nèi)清潔管理規(guī)定等。

　　9、其他管理制度

　　小區(qū)公眾管理制度體系；外聯(lián)制度體系；經(jīng)營、拓展制度體系；還有便民服務(wù)與增值服務(wù)制度，接待來訪投訴與回訪制度，社區(qū)文化工作制度，員工服務(wù)準(zhǔn)則等等。

篇3：物業(yè)管理企業(yè)管理職能應(yīng)完善

　　淺述物業(yè)管理企業(yè)管理職能應(yīng)完善

　　高康娟（山東司法警官職業(yè)學(xué)院，山東濟(jì)南250014）

　　摘要：文章結(jié)合物業(yè)公司行使管理職權(quán)受到限制的現(xiàn)狀，從業(yè)主的公共利益和物業(yè)公司的職權(quán)入手，分析了物業(yè)公司職權(quán)不完善的弊端，并淺談了筆者對現(xiàn)行立法的觀點。從規(guī)范物業(yè)公司管理和服務(wù)的角度出發(fā)，我們可以看出物業(yè)管理條例需要完善之處。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理條例；業(yè)主的公共利益；物業(yè)公司的職權(quán)；立法缺陷；監(jiān)督

　　一、引言

　　現(xiàn)實生活中，大家都認(rèn)為小區(qū)業(yè)主相對于小區(qū)物業(yè)公司處于弱勢，小區(qū)物業(yè)應(yīng)該為小區(qū)的業(yè)主服好務(wù)，為小區(qū)的安全盡心盡力。目前，有的小區(qū)業(yè)主的車轱輪被人卸了，有的小區(qū)的物業(yè)管理人員把業(yè)主打了，這樣的事情屢見不鮮，我們都可以強(qiáng)烈呼吁物業(yè)管理要規(guī)范化。從另一方面說，如果業(yè)主不考慮整體小區(qū)的公共利益，亂搭亂建，影響小區(qū)的安全，物業(yè)公司進(jìn)行管理，卻遭遇業(yè)主的蠻橫霸道，不聽勸告，那么物業(yè)公司該如何行使自己的管理職權(quán)？

　　有這樣一個發(fā)生在筆者身邊的事情。筆者所在城市的某小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，清潔人員每天都把庭院打掃得干干凈凈，而且小區(qū)治安也很不錯，每天不論白天晚上都有保安輪流巡查。雖然物業(yè)公司也會有工作做不好的地方，但總體評價還是相當(dāng)好的。但最近，在沿街樓有一住戶，在靠近馬路的草坪上隨意搭建亭臺，遭到物業(yè)公司的勸阻。可此住戶不但不聽勸告，反而更是狂妄不羈，還在小區(qū)的外墻圍欄處獨自開了一個通向馬路的門。同時為了方便搬運建筑材料，經(jīng)常占用通往車庫的通道，影響車輛通行。現(xiàn)在，在該住戶的陽臺外，一處古香古色的亭子矗立在碧綠的草坪上，異常美麗，恰似一獨門獨院的豪華別墅。可是，在這惹眼的富貴美麗背后，我們應(yīng)該意識到，該業(yè)主實際上是侵犯了全體業(yè)主的公共利益。該業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理人員勸阻不聽的情況下，小區(qū)物業(yè)公司該如何處理這個事件？小區(qū)物業(yè)公司有沒有強(qiáng)行制止或拆除的權(quán)力？作為一個物業(yè)管理企業(yè)，該如何完善其管理職能呢？就這個問題，筆者談一下自己的想法。

　　二、立法缺陷導(dǎo)致的問題

　　首先，我們要搞清楚兩個問題。第一，什么是全體業(yè)主的公共利益？第二，物業(yè)公司的職權(quán)是什么？

　　1.全體業(yè)主的公共利益

　　什么是全體業(yè)主的公共利益？對于公共利益，法律并沒有明確的定義。但從公共利益的理論上來講，筆者認(rèn)為，公共利益具有社會共享性。既然公共利益是共同利益，既然它影響著共同體所有成員或絕大多數(shù)成員，那么它就應(yīng)該具有社會共享性。這可以從兩個層面來理解。第一，所謂社會性是指公共利益的相對普遍性或非特定性，即它不是特定的、部分人的利益。第二，所謂共享性既是指“共有性”，也是指“共同受益性”。并且這種受益不一定表現(xiàn)為直接的、明顯的“正受益”；公共利益受到侵害事實上也是對公眾利益的潛在威脅。同理，全體業(yè)主的公共利益，也同樣具有共享性。小區(qū)的草坪，圍欄，樹木，車庫通道等，都屬于全體業(yè)主共同所有，因此，私自占用草坪，影響小區(qū)的整體美觀；隨便停放貨車，占用車庫通道，影響其他業(yè)主通行；任意拆除小區(qū)圍欄，為小區(qū)安全留下隱患。這一系列行為都應(yīng)視為侵犯全體業(yè)主的公共利益。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第七條對業(yè)主義務(wù)的規(guī)定，其中第二項要求業(yè)主遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。而該業(yè)主并沒有遵守該條例的規(guī)定，更沒有把其他業(yè)主共有的利益放在眼里。

　　2.物業(yè)公司的職權(quán)

　　在沒有業(yè)主委員會的小區(qū)里，物業(yè)公司更應(yīng)該發(fā)揮積極作用，維護(hù)好全體業(yè)主的共同利益。根據(jù)《物業(yè)管理條例》中關(guān)于物業(yè)公司職權(quán)的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司的主要職責(zé)包含兩個方面，即安全工作和物業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作。此處，筆者只談涉及上述案例中的安全工作。《物業(yè)管理條例》中第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。第四十七條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。由此可以看出，該小區(qū)的物業(yè)公司并沒有采取必要措施，沒有行使好自己的職權(quán)。

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　　基于以上分析，我們很明顯可以得出一個結(jié)論，那就是案例中的業(yè)主確實違法占用了公用設(shè)施，危害了全體業(yè)主的共同利益，而該小區(qū)的物業(yè)公司并沒有很好的行使管理職權(quán)，導(dǎo)致公用草坪、車道被占，圍欄被拆，給小區(qū)的安全留下隱患。

　　3.處理建

議

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條的規(guī)定，對于這種亂搭亂建，影響小區(qū)治安的行為，物業(yè)公司應(yīng)及時制止，并向有關(guān)行政管理部門報告。第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)。案例中，如果物業(yè)公司按照條例的規(guī)定盡職盡責(zé)，那么結(jié)果應(yīng)該有兩個：要么，該業(yè)主的違章建筑被強(qiáng)行拆除；要么，物業(yè)公司以書面形式告知全體業(yè)主該建筑得到有關(guān)部門批準(zhǔn)，并附以相關(guān)批準(zhǔn)文件。只有這樣做，才可以給被侵犯了權(quán)利的業(yè)主們一個合理的解釋。

　　三、強(qiáng)化物業(yè)管理職權(quán)的必要性

　　如案例中所說，物業(yè)公司管了，但是業(yè)主耳充不聞，并不停止違法行為，那么物業(yè)公司該怎么辦呢？物業(yè)公司并不是執(zhí)法部門，沒有強(qiáng)制權(quán)力，當(dāng)他們遇到了非自己能力所能解決的事情時，物業(yè)公司也只能傻呆呆的站著看，干著急卻沒辦法。回顧今年5月份發(fā)生在溫州的藏獒咬傷小區(qū)業(yè)主的事情，物業(yè)公司對于藏獒的主人也是無能為力。對于這種情況，筆者認(rèn)為可以在一定范圍內(nèi)給予物業(yè)公司一些強(qiáng)制權(quán)力。目的在于更好的維護(hù)保證小區(qū)的管理，給業(yè)主創(chuàng)造一個更好的生活環(huán)境。

　　那么，怎么賦予物業(yè)公司強(qiáng)制權(quán)力呢？筆者首先需要澄清一個問題，那就是這個地方談到的強(qiáng)制權(quán)力僅僅是物業(yè)公司管理職權(quán)的一個工具，而非把物業(yè)公司升格為執(zhí)法部門。現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》不僅規(guī)定了物業(yè)公司的職責(zé)，還賦予業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，實際上是對雙方行為的調(diào)整。但它更多的是對物業(yè)公司行為的制約，強(qiáng)調(diào)了物業(yè)公司的服務(wù)職能，并沒有賦予物業(yè)公司有效的管理職能。筆者認(rèn)為，有效的管理是提供高質(zhì)量服務(wù)的前提。只有把服務(wù)和管理結(jié)合起來，才能發(fā)揮物業(yè)公司的作用，更好的為業(yè)主服務(wù)。所以，在《物業(yè)管理條例》中，應(yīng)該賦予物業(yè)公司一定范圍內(nèi)的強(qiáng)制權(quán)力。這個范圍，其實也就僅僅限定在當(dāng)個別業(yè)主長期侵犯全體業(yè)主公共利益時，物業(yè)公司勸告不聽，情節(jié)嚴(yán)重的情況下。當(dāng)然還應(yīng)該規(guī)定，強(qiáng)制權(quán)力禁止針對業(yè)主人身。

　　按照《物業(yè)管理條例》第四十六條的規(guī)定，出現(xiàn)違法行為時，物業(yè)公司向有關(guān)行政管理部門報告，再等待相關(guān)行政部門作出處理，這是需要時間的。而業(yè)主的共同利益、生命財產(chǎn)安全應(yīng)該是法律所保護(hù)的，如果沒有及時有效的措施，也許會擴(kuò)大損失。因此，如果法律賦予物業(yè)公司強(qiáng)制權(quán)力，物業(yè)公司就會及時控制局面，防止危害進(jìn)一步延續(xù)擴(kuò)展。

　　四、完善物業(yè)管理職權(quán)之我見

　　如前所述，應(yīng)該從《物業(yè)管理條例》入手，賦予物業(yè)公司一定的強(qiáng)制權(quán)力，從而改善物業(yè)公司管理職權(quán)不到位的現(xiàn)狀。但是，這也會讓人擔(dān)心物業(yè)公司因此而濫用職權(quán)，侵害業(yè)主權(quán)益。那么，我們可以想辦法去約束物業(yè)公司的強(qiáng)制權(quán)。這里就主要談到了對物業(yè)管理職權(quán)監(jiān)督制約的問題。

　　筆者認(rèn)為：一方面，業(yè)主委員會監(jiān)督就是一個很好的制約權(quán)力的方式。監(jiān)督程序并不復(fù)雜，物業(yè)公司要行使強(qiáng)制權(quán)力之前，必須經(jīng)業(yè)主委員會的討論，只有全體業(yè)主過半數(shù)以上同意，物業(yè)公司方可行使強(qiáng)制權(quán)力。另一方面，法律的監(jiān)督無處不在。例如，《民法通則》117 條第2 款規(guī)定，損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價賠償；第3 款規(guī)定，受害人因此遭受其它重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。一旦物業(yè)公司濫用強(qiáng)制權(quán)力，制裁它的方式是很多的，這會迫使物業(yè)公司謹(jǐn)慎處理事情。

　　當(dāng)物業(yè)公司在緊急情況下采取強(qiáng)制措施后，在一定時間內(nèi)再向有關(guān)行政管理部門報告。這樣既能及時停止對小區(qū)其他業(yè)主共有利益的侵害，又能有助于相關(guān)行政管理部門進(jìn)行管理。

　　綜上所述，物業(yè)公司僅作為一個服務(wù)部門的話，業(yè)主則會更看重物業(yè)公司的義務(wù)，卻無視物業(yè)公司的管理職能。如果賦予物業(yè)公司一定范圍內(nèi)的強(qiáng)制權(quán)力，并且給予這種強(qiáng)制權(quán)力相應(yīng)的監(jiān)督和制約，那么，物業(yè)公司則會更好的行使自己的職權(quán)，使“服務(wù)”和“管理”兩種職能共同發(fā)揮作用。