淺述物業(yè)管理企業(yè)管理職能應(yīng)完善

　　高康娟（山東司法警官職業(yè)學(xué)院，山東濟南250014）

　　摘要：文章結(jié)合物業(yè)公司行使管理職權(quán)受到限制的現(xiàn)狀，從業(yè)主的公共利益和物業(yè)公司的職權(quán)入手，分析了物業(yè)公司職權(quán)不完善的弊端，并淺談了筆者對現(xiàn)行立法的觀點。從規(guī)范物業(yè)公司管理和服務(wù)的角度出發(fā)，我們可以看出物業(yè)管理條例需要完善之處。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理條例；業(yè)主的公共利益；物業(yè)公司的職權(quán)；立法缺陷；監(jiān)督

　　一、引言

　　現(xiàn)實生活中，大家都認為小區(qū)業(yè)主相對于小區(qū)物業(yè)公司處于弱勢，小區(qū)物業(yè)應(yīng)該為小區(qū)的業(yè)主服好務(wù)，為小區(qū)的安全盡心盡力。目前，有的小區(qū)業(yè)主的車轱輪被人卸了，有的小區(qū)的物業(yè)管理人員把業(yè)主打了，這樣的事情屢見不鮮，我們都可以強烈呼吁物業(yè)管理要規(guī)范化。從另一方面說，如果業(yè)主不考慮整體小區(qū)的公共利益，亂搭亂建，影響小區(qū)的安全，物業(yè)公司進行管理，卻遭遇業(yè)主的蠻橫霸道，不聽勸告，那么物業(yè)公司該如何行使自己的管理職權(quán)？

　　有這樣一個發(fā)生在筆者身邊的事情。筆者所在城市的某小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，清潔人員每天都把庭院打掃得干干凈凈，而且小區(qū)治安也很不錯，每天不論白天晚上都有保安輪流巡查。雖然物業(yè)公司也會有工作做不好的地方，但總體評價還是相當好的。但最近，在沿街樓有一住戶，在靠近馬路的草坪上隨意搭建亭臺，遭到物業(yè)公司的勸阻。可此住戶不但不聽勸告，反而更是狂妄不羈，還在小區(qū)的外墻圍欄處獨自開了一個通向馬路的門。同時為了方便搬運建筑材料，經(jīng)常占用通往車庫的通道，影響車輛通行。現(xiàn)在，在該住戶的陽臺外，一處古香古色的亭子矗立在碧綠的草坪上，異常美麗，恰似一獨門獨院的豪華別墅。可是，在這惹眼的富貴美麗背后，我們應(yīng)該意識到，該業(yè)主實際上是侵犯了全體業(yè)主的公共利益。該業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理人員勸阻不聽的情況下，小區(qū)物業(yè)公司該如何處理這個事件？小區(qū)物業(yè)公司有沒有強行制止或拆除的權(quán)力？作為一個物業(yè)管理企業(yè)，該如何完善其管理職能呢？就這個問題，筆者談一下自己的想法。

　　二、立法缺陷導(dǎo)致的問題

　　首先，我們要搞清楚兩個問題。第一，什么是全體業(yè)主的公共利益？第二，物業(yè)公司的職權(quán)是什么？

　　1.全體業(yè)主的公共利益

　　什么是全體業(yè)主的公共利益？對于公共利益，法律并沒有明確的定義。但從公共利益的理論上來講，筆者認為，公共利益具有社會共享性。既然公共利益是共同利益，既然它影響著共同體所有成員或絕大多數(shù)成員，那么它就應(yīng)該具有社會共享性。這可以從兩個層面來理解。第一，所謂社會性是指公共利益的相對普遍性或非特定性，即它不是特定的、部分人的利益。第二，所謂共享性既是指“共有性”，也是指“共同受益性”。并且這種受益不一定表現(xiàn)為直接的、明顯的“正受益”；公共利益受到侵害事實上也是對公眾利益的潛在威脅。同理，全體業(yè)主的公共利益，也同樣具有共享性。小區(qū)的草坪，圍欄，樹木，車庫通道等，都屬于全體業(yè)主共同所有，因此，私自占用草坪，影響小區(qū)的整體美觀；隨便停放貨車，占用車庫通道，影響其他業(yè)主通行；任意拆除小區(qū)圍欄，為小區(qū)安全留下隱患。這一系列行為都應(yīng)視為侵犯全體業(yè)主的公共利益。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第七條對業(yè)主義務(wù)的規(guī)定，其中第二項要求業(yè)主遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。而該業(yè)主并沒有遵守該條例的規(guī)定，更沒有把其他業(yè)主共有的利益放在眼里。

　　2.物業(yè)公司的職權(quán)

　　在沒有業(yè)主委員會的小區(qū)里，物業(yè)公司更應(yīng)該發(fā)揮積極作用，維護好全體業(yè)主的共同利益。根據(jù)《物業(yè)管理條例》中關(guān)于物業(yè)公司職權(quán)的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司的主要職責包含兩個方面，即安全工作和物業(yè)的養(yǎng)護工作。此處，筆者只談涉及上述案例中的安全工作。《物業(yè)管理條例》中第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。第四十七條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。由此可以看出，該小區(qū)的物業(yè)公司并沒有采取必要措施，沒有行使好自己的職權(quán)。

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　　基于以上分析，我們很明顯可以得出一個結(jié)論，那就是案例中的業(yè)主確實違法占用了公用設(shè)施，危害了全體業(yè)主的共同利益，而該小區(qū)的物業(yè)公司并沒有很好的行使管理職權(quán)，導(dǎo)致公用草坪、車道被占，圍欄被拆，給小區(qū)的安全留下隱患。

　　3.處理建

議

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條的規(guī)定，對于這種亂搭亂建，影響小區(qū)治安的行為，物業(yè)公司應(yīng)及時制止，并向有關(guān)行政管理部門報告。第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)。案例中，如果物業(yè)公司按照條例的規(guī)定盡職盡責，那么結(jié)果應(yīng)該有兩個：要么，該業(yè)主的違章建筑被強行拆除；要么，物業(yè)公司以書面形式告知全體業(yè)主該建筑得到有關(guān)部門批準，并附以相關(guān)批準文件。只有這樣做，才可以給被侵犯了權(quán)利的業(yè)主們一個合理的解釋。

　　三、強化物業(yè)管理職權(quán)的必要性

　　如案例中所說，物業(yè)公司管了，但是業(yè)主耳充不聞，并不停止違法行為，那么物業(yè)公司該怎么辦呢？物業(yè)公司并不是執(zhí)法部門，沒有強制權(quán)力，當他們遇到了非自己能力所能解決的事情時，物業(yè)公司也只能傻呆呆的站著看，干著急卻沒辦法。回顧今年5月份發(fā)生在溫州的藏獒咬傷小區(qū)業(yè)主的事情，物業(yè)公司對于藏獒的主人也是無能為力。對于這種情況，筆者認為可以在一定范圍內(nèi)給予物業(yè)公司一些強制權(quán)力。目的在于更好的維護保證小區(qū)的管理，給業(yè)主創(chuàng)造一個更好的生活環(huán)境。

　　那么，怎么賦予物業(yè)公司強制權(quán)力呢？筆者首先需要澄清一個問題，那就是這個地方談到的強制權(quán)力僅僅是物業(yè)公司管理職權(quán)的一個工具，而非把物業(yè)公司升格為執(zhí)法部門。現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》不僅規(guī)定了物業(yè)公司的職責，還賦予業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，實際上是對雙方行為的調(diào)整。但它更多的是對物業(yè)公司行為的制約，強調(diào)了物業(yè)公司的服務(wù)職能，并沒有賦予物業(yè)公司有效的管理職能。筆者認為，有效的管理是提供高質(zhì)量服務(wù)的前提。只有把服務(wù)和管理結(jié)合起來，才能發(fā)揮物業(yè)公司的作用，更好的為業(yè)主服務(wù)。所以，在《物業(yè)管理條例》中，應(yīng)該賦予物業(yè)公司一定范圍內(nèi)的強制權(quán)力。這個范圍，其實也就僅僅限定在當個別業(yè)主長期侵犯全體業(yè)主公共利益時，物業(yè)公司勸告不聽，情節(jié)嚴重的情況下。當然還應(yīng)該規(guī)定，強制權(quán)力禁止針對業(yè)主人身。

　　按照《物業(yè)管理條例》第四十六條的規(guī)定，出現(xiàn)違法行為時，物業(yè)公司向有關(guān)行政管理部門報告，再等待相關(guān)行政部門作出處理，這是需要時間的。而業(yè)主的共同利益、生命財產(chǎn)安全應(yīng)該是法律所保護的，如果沒有及時有效的措施，也許會擴大損失。因此，如果法律賦予物業(yè)公司強制權(quán)力，物業(yè)公司就會及時控制局面，防止危害進一步延續(xù)擴展。

　　四、完善物業(yè)管理職權(quán)之我見

　　如前所述，應(yīng)該從《物業(yè)管理條例》入手，賦予物業(yè)公司一定的強制權(quán)力，從而改善物業(yè)公司管理職權(quán)不到位的現(xiàn)狀。但是，這也會讓人擔心物業(yè)公司因此而濫用職權(quán)，侵害業(yè)主權(quán)益。那么，我們可以想辦法去約束物業(yè)公司的強制權(quán)。這里就主要談到了對物業(yè)管理職權(quán)監(jiān)督制約的問題。

　　筆者認為：一方面，業(yè)主委員會監(jiān)督就是一個很好的制約權(quán)力的方式。監(jiān)督程序并不復(fù)雜，物業(yè)公司要行使強制權(quán)力之前，必須經(jīng)業(yè)主委員會的討論，只有全體業(yè)主過半數(shù)以上同意，物業(yè)公司方可行使強制權(quán)力。另一方面，法律的監(jiān)督無處不在。例如，《民法通則》117 條第2 款規(guī)定，損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當恢復(fù)原狀或者折價賠償；第3 款規(guī)定，受害人因此遭受其它重大損失的，侵害人并應(yīng)當賠償損失。一旦物業(yè)公司濫用強制權(quán)力，制裁它的方式是很多的，這會迫使物業(yè)公司謹慎處理事情。

　　當物業(yè)公司在緊急情況下采取強制措施后，在一定時間內(nèi)再向有關(guān)行政管理部門報告。這樣既能及時停止對小區(qū)其他業(yè)主共有利益的侵害，又能有助于相關(guān)行政管理部門進行管理。

　　綜上所述，物業(yè)公司僅作為一個服務(wù)部門的話，業(yè)主則會更看重物業(yè)公司的義務(wù)，卻無視物業(yè)公司的管理職能。如果賦予物業(yè)公司一定范圍內(nèi)的強制權(quán)力，并且給予這種強制權(quán)力相應(yīng)的監(jiān)督和制約，那么，物業(yè)公司則會更好的行使自己的職權(quán)，使“服務(wù)”和“管理”兩種職能共同發(fā)揮作用。

篇2：完善物業(yè)管理招投標六點建議

　　完善物業(yè)管理招投標六點建議

　　物業(yè)管理的招投標是物業(yè)管理市場化進程中的一大進步，是提高業(yè)主自治管理能力和物業(yè)管理企業(yè)競爭能力的最好手段。《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部關(guān)于《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的頒布為培育和完善招投標機制提供了有力的保證，這種公開、公平競爭機制的引入，將對建立完善的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制，加速物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展將起到重要的推進作用。對于完善物業(yè)管理招投標，我有六點建議：

　　一、完善政策，細化法規(guī)

　　在社會主義市場經(jīng)濟條件下，依法行政的實質(zhì)就是以法定原則明確和規(guī)范政府該管什么、不該管什么、誰來管、怎樣管的問題。目前，在推動物業(yè)管理市場正常發(fā)展的過程中，各地政府部門為了加強物業(yè)管理立法的工作力度，相繼出臺了一系列法規(guī)文件，但還存在著諸多的問題。主要表現(xiàn)為：一是立法滯后，法規(guī)出臺倉促，從而使出臺的法律法規(guī)顯得過于粗糙或過于原則，尤其是實施細則方面存在著缺乏操作性和系統(tǒng)性的問題；二是立法的體制不完善，法律、法規(guī)出臺缺乏統(tǒng)一性、規(guī)范性。

　　我國物業(yè)管理未來的發(fā)展趨勢應(yīng)該是在對合理存在的“不合理狀況”進行完善和修訂的過程中，走向理想的“法治境界”。隨著社會的不斷發(fā)展，各種層面上的因素日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)也將走出初期的混沌，進入良性的有序世界。

　　二、改善具體的操作方法

　　現(xiàn)在進行的物業(yè)管理招投標一般是由開發(fā)商或業(yè)委會委托政府管理部門一起組織招標的，或是業(yè)委會自己組織人員招標。由于沒有統(tǒng)一的招投標管理評價部門，招標權(quán)威管理評價部門、招標內(nèi)容、程序、評標人員組成沒有一個標準模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性，所以明確游戲規(guī)則是招投標過程中迫在眉睫的事情。

　　因此，可行的操作方法應(yīng)該是在物業(yè)管理行業(yè)中產(chǎn)生評委會委員，這些委員必須具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和資格，在進入評委會之前需通過政府相關(guān)部門的考核和認定，取得相應(yīng)的資格，使整個評標過程更加客觀和公正。同時因為物業(yè)管理的最終受益者和受影響者是業(yè)主，所以應(yīng)該適當增加業(yè)主評委比例。

　　在公開進行的招投標活動中，應(yīng)該明確組織招標方式，如議標、邀標、公開招標等；應(yīng)規(guī)定具備何種條件的樓盤采用何種招標方式，具備何種資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)參加何種招標方式；同時在招投標過程中，必須堅持評分與記分的公開性；招標文件中，必須有詳細的評分規(guī)則；招標每一步進行完后將分數(shù)公開，讓參加的企業(yè)既知道自己企業(yè)的得分，也知道其他單位的得分；還可以查閱分數(shù)，可以對已有的分數(shù)進行查詢和答疑。總之，越是公開的評分和記分就越是公正，越能得到大家的認可。

　　三、理順招標方與投標方的關(guān)系

　　從目前的實踐來看，在物業(yè)管理招投標市場上，招標方與投標方的關(guān)系是不平等的，投標方處于一種相對弱勢的地位。因此必須理順招標方與投標方雙方的關(guān)系，推進招投標市場的成熟。

　　物業(yè)管理招投標市場的成熟首先是招標方的成熟。招標方應(yīng)該本著對投標單位誠信的原則，尊重投標方的知識產(chǎn)權(quán)和勞動成果。地方政府主管部門有責任和義務(wù)對業(yè)主和業(yè)主委員會進行這方面知識的傳授和指導(dǎo)，并協(xié)助他們選擇好自己信任的物業(yè)管理公司。作為招標方來說，要嚴格按照公開的招標條件和程序辦事，平等地對待每一個投標競爭者，不得厚此薄彼。比如，招標方應(yīng)向所有的投標人提供相同的招標邀請函；對招標文件的解釋和澄清應(yīng)提供給所有的投標人；對投標人的資格審查應(yīng)適用相同的標準和程序；提供投標擔保的要求應(yīng)同樣適用于每一個投標者；與投標人有利害關(guān)系的人員不得作為評標委員會的成員；中標標準應(yīng)當盡可能的量化并嚴格按既定的評標程序?qū)λ械耐稑诉M行評定，按既定的中標標準確定中標者。

　　作為物業(yè)管理招投標的投標方，物業(yè)管理公司一般都有一定的業(yè)務(wù)知識和市場競爭的經(jīng)驗，都能理解招投標的程序，都能提供合適的標書。但要解決觀念的滯后和防止非規(guī)范化的行為，以正當?shù)氖侄螀⒓油稑烁偁帲坏么ㄍ稑耍坏孟蛘袠朔郊捌涔ぷ魅藛T行賄、提供回報或給予其他好處等不正當競爭行為，從而影響審標、評標工作的順序進行。

　　四、培育和發(fā)展中介服務(wù)體系

　　如同其他市場體系一樣，物業(yè)管理招投標市場的發(fā)育和運行離不開一系列有效的服務(wù)體系，包括專業(yè)化的招投標中介、咨詢機構(gòu)、物業(yè)管理評估機構(gòu)、律師事務(wù)所和市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立。當前，物業(yè)管理招投標市場的信息網(wǎng)絡(luò)渠道并不暢通。如目前上海市有2000多家物業(yè)管理公司，但是，這些物業(yè)管理公司的信譽、能力、經(jīng)營范圍、服務(wù)質(zhì)量和價格水平都缺乏完整的材料，致使招標方缺乏選擇的余地，在實際操作中雙方都帶有盲目性。

　　招投標是一項專業(yè)性、技術(shù)性很強的工作，招標方無論是開發(fā)商還是業(yè)委會都缺乏物業(yè)管理的專業(yè)知識，難以對眾多的投標方做出科學(xué)的評價，而專業(yè)的招投標中間服務(wù)體系就可以擔負這方面的職能。它的作用主要有：可以協(xié)助政府有關(guān)部門制定相關(guān)的物業(yè)管理招投標法規(guī)、條例；為開發(fā)商和業(yè)主制定合理、完整的招標書；審定投標人的資質(zhì)和條件，組織解釋招標文件和招投標活動；幫助政府部門實現(xiàn)監(jiān)督作用；制定行業(yè)“游戲”規(guī)則和評比標準。

　　五、明確政府部門的定位

　　目前一些成功的招投標都是在政府有關(guān)部門主持或指導(dǎo)下進行并取得良好業(yè)績的。政府的干預(yù)和指導(dǎo)重點在于理順開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會三方面的關(guān)系，幫助三方正確對待招投標活動。特別是當業(yè)主委員會處于招標方時更要實施具體指導(dǎo)，這在市場發(fā)育的初期是非常有必要的。

　　政府部門應(yīng)該在實際招投標中統(tǒng)攬全局，既是物業(yè)管理招投標市場的管理者、又是建設(shè)者，而不應(yīng)該是招投標的組織者、操作者和評分者；應(yīng)以制定、解釋政策為主，不應(yīng)參與執(zhí)行政策，包括價格的制定；應(yīng)主動為招投標明確方向、規(guī)范程序、并制定相關(guān)法則、法規(guī)，積極引導(dǎo)招投標順利進行。

　　六、建立和完善物業(yè)仲裁機構(gòu)

　　招投標市場的發(fā)育和規(guī)范化運作除了需要有一系列法規(guī)以外，還應(yīng)建立解決開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會等多方糾紛的仲裁機構(gòu)，稱之為“快速法庭”。這一機構(gòu)處于招標方和投標方的“中間”，以第三方的身份，快速、專業(yè)、公正地裁決物業(yè)管理市場中產(chǎn)生的糾紛問題，幫助和指導(dǎo)招投標過程中的權(quán)利保護，以推動物業(yè)民主化管理的過程。

　　由于參加投標的物業(yè)管理公司經(jīng)常處于弱勢地位，與此同時現(xiàn)行的招投標工作在透明度及程序的可操作上均有不足之處。物業(yè)管理公司對最后的中標結(jié)果有異議，又沒有相關(guān)部門受理投標物業(yè)管理公司的查詢和投訴，這一現(xiàn)象的長期存在將嚴重打擊和挫傷投標物業(yè)管理公司的參與熱情和投標工作的質(zhì)量，達不到開展招標活動的最終目的和要求。因此建立招投標工作仲裁機構(gòu)及相關(guān)申訴條例顯得尤為必要和重要。仲裁機構(gòu)的建立能夠使相關(guān)投標物業(yè)管理公司投訴有部門、申訴有渠道，最大程度地保障投標物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，通過招投標這一手段公正選出一家真正能為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)管理公司。

　　上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司翁國強 徐憲安

篇3：完善小區(qū)物業(yè)管理 構(gòu)建和諧社區(qū)

　　完善小區(qū)物業(yè)管理 構(gòu)建和諧社區(qū)

　　幾年來，由于工作上的原因，主持和參與協(xié)調(diào)了幾個小區(qū)有關(guān)業(yè)委會與物業(yè)公司之間、業(yè)委會與居委會之間、業(yè)主與業(yè)委會之間、相鄰物業(yè)的兩個小區(qū)業(yè)主之間的一些比較棘手的矛盾。如:某小區(qū)為成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，因程序是否合法而引發(fā)的糾紛；某小區(qū)與相鄰小區(qū)業(yè)主間為了不同時期開發(fā)房產(chǎn)遺留的通道門而引發(fā)的群體糾紛；某小區(qū)因開發(fā)商違規(guī)貸款被法辦后遺留下297戶業(yè)主無產(chǎn)證引發(fā)的群體矛盾；某小區(qū)物業(yè)公司長期未公布公益性收入賬目引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司之間、業(yè)主與業(yè)委會之間、業(yè)委會與物業(yè)公司之間、業(yè)主與居委會之間的群體矛盾；某小區(qū)了為實施等級收費而引發(fā)的業(yè)委會與物業(yè)公司、居委會、業(yè)主與業(yè)委會之間的矛盾......

　　綜合上述矛盾，筆者歸納了一下，大部分業(yè)主希望小區(qū)能得到良好的服務(wù)希望小區(qū)有安寧的環(huán)境，希望物業(yè)公司、業(yè)委會、居委會能各盡職能，把小區(qū)管理好；部分業(yè)主很盲目、個別業(yè)主很沖動、極個別業(yè)主有私利。業(yè)主們?yōu)榱俗约旱睦妫Ｍ氖歉哔|(zhì)量的服務(wù)和低價的付出，希望少動或者不動用維修基金，又要求物業(yè)公司把小區(qū)的一切相關(guān)物業(yè)事務(wù)全部做好、到位。更有許多業(yè)主片面地認為我付了物業(yè)管理費，就已包含了一切。

　　諸如:維修設(shè)備營運等費用理應(yīng)也包含進去了。其實根本不是那么一回事，物業(yè)管理費僅僅是物業(yè)公司用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用等的各項賬務(wù)管理、檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的費用。也就是我們通常所講的屬于軟件管理和管理人員的工資及相關(guān)的稅費。除此之外，業(yè)主們尚需承擔保潔費、保安費、綠化養(yǎng)護費、維修費、設(shè)備營運費(包括泵房電費、街坊路燈電費、樓道燈電費)等等與使用相關(guān)物業(yè)的維修保養(yǎng)費用。個別業(yè)主認為:“你物業(yè)公司稍有半點毛病，我就拒付物業(yè)管理費”，個別業(yè)主甚至拖欠了8-9年的物業(yè)管理費，還振振有詞地講:“法律有規(guī)定的，物業(yè)公司追索我物業(yè)管理費的追訴權(quán)時效只有兩年，所以物業(yè)公司與我打官司的話，我如輸了官司，最多只需付兩年的物業(yè)管理，業(yè)主和物業(yè)公司是主人和仆人的關(guān)系，傭人沒做好，主人就不給錢。”的錯誤論斷。

　　筆者認為:

　　一、物業(yè)公司的人員工作上略有毛病可以提出意見、批語或告知主管領(lǐng)導(dǎo)；或請業(yè)委會、居委會協(xié)調(diào)要求其整改，把工作做好。拒交物業(yè)管理費不是上策，會給物業(yè)管理上帶來惡性循環(huán)，反饋到業(yè)主這里，吃虧的還是全體業(yè)主。所以，不交物業(yè)管理費實質(zhì)上是侵害了其他正常繳費業(yè)主的權(quán)利。

　　二、我國《民法通則》中確實規(guī)定了民事糾紛中的債權(quán)追索的時效為兩年，但在法理上某業(yè)主長期不繳物業(yè)管理費的行為是一個連續(xù)發(fā)生至目前的行為，且其行為仍在繼續(xù)發(fā)生，計算當事人的債權(quán)債務(wù)的時間應(yīng)當從其終止該行為之日起計算。況且物業(yè)公司一般均會在年末公告或書面通知業(yè)主繳納管理費，其行為視為連續(xù)催討行為。在惡性循環(huán)的狀態(tài)下，物業(yè)公司往往帶著情緒服務(wù)，服務(wù)則不能全部到位。現(xiàn)在的小區(qū)業(yè)主們生活條件在提高，停放的車輛日趨增多，物業(yè)公司收取的停車費在扣除合理的成本后理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，并主要用于補充維修資金，用于小區(qū)的物業(yè)維修。

　　而物業(yè)公司往往將此收益充當維修費和一些應(yīng)由全體業(yè)主承擔的綠化養(yǎng)護費、街坊樓道泵房電費等。尤其是前期物業(yè)管理階段，業(yè)委會尚未成立，資金使用程序混亂，物業(yè)公司往往認為有些費用沒有及時向業(yè)主收取，而應(yīng)收的物業(yè)管理費也不能足額收取，是虧本經(jīng)營，理應(yīng)將公益性收益墊付。業(yè)主則認為:我們已交了物業(yè)管理費，他們還運用我們的公益性收，我們的利益被侵犯了，要拒付物業(yè)管理費，要維權(quán)。如此往復(fù)去，矛盾越來越大，集體*，小區(qū)內(nèi)大小字報不斷，鬧得居委會整日不得安寧。小區(qū)基本的安寧都沒有了，如何還談“和諧”兩字。

　　物業(yè)公司、業(yè)委會、居委會都是本小區(qū)的管理者。物業(yè)公司既是經(jīng)營者又是本小區(qū)物業(yè)方面的管理者和服務(wù)者，依法、合法的經(jīng)營管理，定期公布賬目。向全體業(yè)主說明收費的內(nèi)容和用途是物業(yè)公司的職責，熱情周到的服務(wù)是物業(yè)公司的義務(wù)。

　　業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，必須堅持在居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督下開展工作。必須對全體業(yè)主負責。對于物業(yè)公司的管理服務(wù)質(zhì)量、收費和賬目公布情況有權(quán)予以監(jiān)督、督促，協(xié)調(diào)處理物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾、糾紛，要尊重物業(yè)管理人員的人格。業(yè)委會成員尤其是主任、副主任、執(zhí)行秘書須加強政策、法規(guī)方面的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，應(yīng)當知曉本小區(qū)的家底、概況。如:住宅總面積、綠化總面積、水箱水泵的數(shù)量、街坊路燈和樓道燈的數(shù)量、種類能耗及相關(guān)數(shù)據(jù)等。明白業(yè)主應(yīng)承擔的費用和分攤方法才能有效地與物業(yè)公司交涉，友好的相處。業(yè)委會成員掌握了解相關(guān)法規(guī)政策，如:相鄰住宅空調(diào)安裝的距離有何規(guī)定?不同時期的住宅小區(qū)物業(yè)管理用房(業(yè)委會用房)如何配置?不同地區(qū)的居民住宅房對開設(shè)有油煙的飲食業(yè)有何規(guī)定?遇到此類矛盾就能有調(diào)解成功的把握。

　　另外，業(yè)委會成員應(yīng)針對本小區(qū)的情況及可能發(fā)生的問題，設(shè)置好《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案，供全體業(yè)主在業(yè)主大會上表決通過。例如:個別小區(qū)的部分業(yè)主遇到小區(qū)中發(fā)生的一些問題，喜歡用類似大、小字報的局面形式在小區(qū)內(nèi)張貼，或在居民信箱投宣傳品，其內(nèi)容或是批語，或是建議、或是提出質(zhì)疑。我們設(shè)想一下， 是否可以將此無序的狀態(tài)引導(dǎo)規(guī)范至有序的狀態(tài)，若在(議事規(guī)則)中規(guī)定在小區(qū)某一處專門設(shè)置一個“業(yè)主之聲欄”規(guī)定本小區(qū)業(yè)主可通過業(yè)委會以規(guī)范的格式發(fā)表在專欄內(nèi)(不得人身攻擊和污辱誹謗他人)，設(shè)定批評類的可在欄內(nèi)存放幾天，表揚類的、建議類的、質(zhì)疑類的、提示類的可在欄內(nèi)存放幾天，對全體業(yè)主均有約束力。同時可設(shè)定請居委會行使監(jiān)督權(quán)，對違章亂張貼情況一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即刻清除。

　　居委會是小區(qū)的“國務(wù)院”，主任、書記是“小巷總理”。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》規(guī)定居委會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會負有指導(dǎo)和監(jiān)督的職能，居委會的工作是政府工作的延伸。那么我們講，作為指導(dǎo)和監(jiān)督方又是小區(qū)的具體管理者，指導(dǎo)須有方，監(jiān)督須有力，現(xiàn)有的居委干部學(xué)習(xí)了解物業(yè)方面的法規(guī)知識甚少，涉及小區(qū)物業(yè)方面的數(shù)據(jù)及分攤方法了解甚微，遇到物業(yè)管理方面的矛盾缺乏溝通或難以溝通，缺少有效的方法，所以對發(fā)生的物業(yè)管理方面的問題掌控、駕馭能力還是比較薄薄弱，確實需要進一步加緊對有關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，才能起到作用、做好工作、得到效果。