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　　經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：企業(yè)管理的七項(xiàng)原則

　　幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。這是一句名言。這句話改一下用在企業(yè)界，也應(yīng)該是一句至理名言，即：“成功的企業(yè)其管理的基本原則都是相似的，失敗的企業(yè)卻各有各的原因”。

　　近日在報(bào)紙上看到介紹岳川博先生的《新競爭優(yōu)勢》一文，作者通過對國內(nèi)外著名企業(yè)成功的經(jīng)驗(yàn)分析，概述了企業(yè)成功必須具備的一些基本素質(zhì)。我認(rèn)為企業(yè)管理是有共性的，管理原則是簡單的。企業(yè)能不能成功，關(guān)鍵在于你是否有基本的管理思路，并且能夠堅(jiān)持不懈。

　　下面我來談一談其所列舉的企業(yè)管理八項(xiàng)基本管理原則：

　　集中

　　作者把集中看作是自然法則。根據(jù)物理學(xué)的熱力學(xué)第二定律，如果沒有集中只有分散，系統(tǒng)就會(huì)演變?yōu)闊o序狀態(tài)。企業(yè)沒有集中就是一種無序。集中包括戰(zhàn)略集中、戰(zhàn)術(shù)集中、市場集中、品牌集中、文化集中、權(quán)力集中等多個(gè)方面。

　　其實(shí)我認(rèn)為這些集中概括到一點(diǎn)也就是資源的集中。一個(gè)公司的資源是有限的，特別是象我國這樣由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的過程中，不論從哪一個(gè)角度來說，我國企業(yè)的資源和國外大企業(yè)無法相提并論，在參與國際化競爭的過程中，集中資源突顯競爭優(yōu)勢可能更加重要。為什么我們沒有在世界上有一定知名度的大公司?盡管世界前500強(qiáng)我們也有幾個(gè)，但計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩過于濃厚。因?yàn)橐恢币詠?，我們許多企業(yè)并沒有集中資源：業(yè)務(wù)上不斷地變幻自己的主業(yè)，市場定位模糊不清，公司內(nèi)部爭權(quán)奪利，人力資源一盤散沙。

　　我在深圳萬科公司工作的那段時(shí)間，萬科正處在由多元化道路向?qū)I(yè)化收縮的進(jìn)程中。董事長王石稱之為走專業(yè)化道路。從1994年開始，王石開始賣掉原先涉足的行業(yè)，虧錢的賣、賺錢的也賣，甚至最后把盈利非常好的萬佳百貨也賣了，成為一個(gè)完完全全的房地產(chǎn)公司。香港華潤集團(tuán)的寧高寧先生曾經(jīng)談到，和國內(nèi)其它許多設(shè)在香港的窗口公司相比，他收縮戰(zhàn)線只是早了兩三年。而后來我國許多設(shè)在香港的窗口公司不行了，而華潤集團(tuán)卻發(fā)展得比較穩(wěn)健。與此相適應(yīng)的，只是走專業(yè)化道路早了幾年，萬科和寶安相比，現(xiàn)在有天壤之別。

　　速度

　　速度與企業(yè)的競爭力成正比。

　　速度哪里來?當(dāng)然信息技術(shù)、渠道改善都可以提高速度，但真正的來源卻是一個(gè)公司營造的企業(yè)文化。

　　就象李華強(qiáng)總裁所說的，現(xiàn)在不是一個(gè)大魚吃小魚的世界，只是一個(gè)快魚吃慢魚的世界。誰快誰就能贏得競爭的主動(dòng)權(quán)。

　　在市場經(jīng)濟(jì)的初期，國內(nèi)不斷增長的、寵大的市場提供了巨大的發(fā)展契機(jī)，我們經(jīng)?？梢钥吹剑S多企業(yè)幾乎是一夜之間冒了出來，紅了起來，也有許多企業(yè)各領(lǐng)風(fēng)騷兩三年，紅了之后迅速走向衰落。這是一個(gè)沒有大企業(yè)的時(shí)代，也可以說這是一個(gè)還沒有英雄的時(shí)代，這也是一個(gè)很容易產(chǎn)生英雄的時(shí)代。城頭變幻大王旗，誰快誰就能成功。但成功之后該怎么辦，企業(yè)大了之后怎么辦?如何恪守企業(yè)基本經(jīng)營法則并不斷創(chuàng)新，那是另外一個(gè)話題了。

　　在證券行業(yè)，我們也看到，盡管有一些證券公司注冊資本和我們相比大許多，但和國外美林、高盛這樣的大證券公司相比，可以說全國沒有一家大證券公司，大家都是剛剛起步。

　　另外，我們公司存在較好的競爭優(yōu)勢。自從受到中國證監(jiān)會(huì)的處罰之后，我們沒有自營投資，沒有委托理財(cái)，在市場連續(xù)兩年多時(shí)間暴跌的過程中，我們的資產(chǎn)質(zhì)量是比較干凈的，我們因?yàn)樾?，人也少，和別人相比，有著得天獨(dú)厚的競爭優(yōu)勢。如果我們能快一點(diǎn)，優(yōu)化各種流程，在公司內(nèi)部建立一種高效、快速的工作機(jī)制和管理程序，形成一種以工作為導(dǎo)向，反應(yīng)快、力量齊的企業(yè)文化，明天的證券市場就有我們一席之地。

　　曾經(jīng)有一個(gè)公司的董事長問他們的中層干部：石頭怎樣才能在水面上漂起來?答案五花八門，有的說石頭是假的，有的說把石頭掏空……最后董事長說，小時(shí)候打過水漂吧，唯一能讓石頭漂起來的方法就是加快石頭的運(yùn)行速度。

　　發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)力

　　領(lǐng)導(dǎo)居于企業(yè)的核心地位，各級領(lǐng)導(dǎo)者的能力是企業(yè)競爭力大小的關(guān)鍵所在。領(lǐng)導(dǎo)者的力量包括智慧力量、道德力量和意志力量。作者認(rèn)為，民主化的泛濫，只能說明產(chǎn)業(yè)界領(lǐng)導(dǎo)力的普遍缺乏。真正的解決之道在于增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)界的領(lǐng)導(dǎo)力，而不是無限制地削弱領(lǐng)導(dǎo)人的權(quán)威性。

　　作者的觀點(diǎn)可能看起來有點(diǎn)偏激，但是無數(shù)的事實(shí)證明，產(chǎn)業(yè)界在“民主”和“集中”問題上的糾纏不清，讓我國的企業(yè)在國際市場上喪失了許多競爭機(jī)會(huì)，也讓許多企業(yè)先吃了啞巴虧?，F(xiàn)在我國一些較為成功的企業(yè)，如聯(lián)想、海爾、萬科，也包括象萬向集團(tuán)這樣的農(nóng)民企業(yè)，在企業(yè)成功的同時(shí)，也基本塑造了一個(gè)個(gè)象柳傳志、張瑞敏、王石、魯冠球等這樣的優(yōu)秀企業(yè)家形象。在這些企業(yè)的內(nèi)部，經(jīng)營過程、務(wù)虛會(huì)議上肯定有許多民主的東西，但在關(guān)鍵的發(fā)展戰(zhàn)略上、在決定企業(yè)那驚險(xiǎn)的一跳的過程中，無不是依靠這些優(yōu)秀的企業(yè)家那超人一籌的眼光和力排眾議的超常規(guī)決策。在美國通用電氣，韋爾奇剛接手時(shí)，大刀闊斧的改革，“數(shù)一數(shù)二”為理念的主導(dǎo)型集中戰(zhàn)略，為許多所不理解，當(dāng)時(shí)甚至被稱為“魔鬼杰克”，但后來的事實(shí)證明他是對的。

　　當(dāng)然，發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)力并不是發(fā)展幾個(gè)高級管理者的領(lǐng)導(dǎo)力，作為中層干部、甚至一些主管，只要是管了人、管了事的人，都有發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)力的空間，如果每個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者都能充分發(fā)揮自己的智慧力量、道德力量和意志力量，我們就能在企業(yè)中培養(yǎng)出一個(gè)經(jīng)理者階層。只要擁有一支優(yōu)秀的隊(duì)伍，我們就擁有了王牌。

　　建立共同理念

　　一個(gè)企業(yè)每個(gè)人都很賣力地工作，這個(gè)企業(yè)是不是就能迅速地發(fā)展?不一定。還要看他們是不是勁往一處使，是不是有個(gè)共同的目標(biāo)和愿景。

　　企業(yè)理念非常重要，這一點(diǎn)現(xiàn)在沒有企業(yè)不贊同，所以作者的闡釋我也不再贅述。說起理念，幾乎只要有一點(diǎn)規(guī)模的企業(yè)都把它擺在第一、第二的位置。但建立共同的理念，大家都理解了嗎?我看不一定。

　　企業(yè)理念不是一兩句口號，更不是幾句標(biāo)語貼在墻上，企業(yè)就具有了墻上所寫的企業(yè)理念。企業(yè)理念一定來之于企業(yè)日常的經(jīng)營管理，然后又回到日常的企業(yè)管理中去。換句話說，你有什么樣的經(jīng)營管理方式，就會(huì)產(chǎn)生什么樣的企業(yè)理念，它很自然地滋生出來，企業(yè)所要做的可能只需要稍加提煉、稍加引導(dǎo)就行。而形成的企業(yè)理念，對外延伸又成了企業(yè)的形象，別人會(huì)從你的經(jīng)營管理中來看你是個(gè)什么樣的企業(yè)。比如一個(gè)總是在管理上對員工求全責(zé)備的企業(yè)，它可能會(huì)有較好的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，但絕對不會(huì)產(chǎn)生出“開拓創(chuàng)新”這樣的理念，就算你把“創(chuàng)新”在寫在墻上、甚至寫在員工的臉上都沒有用。

　　企業(yè)的定位非常重要，不同的定位會(huì)決定企業(yè)不同的生存與發(fā)展道路，決定企業(yè)完全不同的生存空間。根據(jù)我個(gè)人的理解，一個(gè)企業(yè)家，想把企業(yè)做成什么樣，一定要告訴他的員工，讓員工有心理準(zhǔn)備，讓員工能充分理解，假如說員工不能理解也可以讓他早一點(diǎn)另就高枝。特別是中高層人員，他們對企業(yè)目標(biāo)不同的理解，可能會(huì)導(dǎo)致完全不同的工作方式和管理方法。

　　刺激內(nèi)部競爭

　　內(nèi)部競爭可以刺激組織中個(gè)體的活力和競爭力，從而增強(qiáng)整個(gè)組織的競爭力。

　　一個(gè)沒有競爭的市場是僵化的市場，一個(gè)沒有內(nèi)部競爭環(huán)境的企業(yè)不可能對外有競爭力。長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和國有企業(yè)體制，讓許多原本優(yōu)秀的青年“十分鐘年華老去”，成為企業(yè)這架機(jī)器上的一顆顆沒有生機(jī)的螺絲釘。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在剝奪人的欲望的同時(shí)，也剝奪了人的上進(jìn)心和競爭意識(shí)。人，欲望太多不行，容易出事，但沒有欲望的人也是非常恐怖的，他就會(huì)缺乏主動(dòng)性，缺乏創(chuàng)造力，而這對于一個(gè)企業(yè)的員工來說，又是最致命的。關(guān)鍵在于對欲望的合理引導(dǎo)。當(dāng)拿破侖說出“不愿當(dāng)元帥的士兵不是好士兵”這句話時(shí)，他已經(jīng)掌握把欲望轉(zhuǎn)換為戰(zhàn)斗力的法寶。

　　我們?nèi)ツ陮φ憬C券進(jìn)行企業(yè)管理內(nèi)部改造之初，我曾寫過一篇“伯樂相馬與賽馬”的文章，認(rèn)為公司將為全體員工提供一個(gè)展現(xiàn)自己才華的賽場，員工應(yīng)該通過自己的努力，在這個(gè)賽場脫穎而出，成為公司可用的“千里馬”。同時(shí)，公司也提出“員工能進(jìn)能出，職務(wù)能上能下，收入能高能低”和“能者上、庸者下”的人力資源管理理念，并在實(shí)際中將之付諸實(shí)施，打破了一直以來論資排輩、能上不能下的國企體制怪圈，頓時(shí)將企業(yè)的人員激活了。通過一年多時(shí)間的努力，我們現(xiàn)在可以說，我們擁有了一支有活力、有工作激情、有較強(qiáng)競爭力的人才隊(duì)伍，當(dāng)然這支隊(duì)伍之間還需要進(jìn)一步磨合。這支隊(duì)伍能不能留得住、用得好，能不能鍛造得更為出色，還取決于公司內(nèi)部和外部的許多方面。

　　當(dāng)然，公司內(nèi)部競爭環(huán)境的塑造，需要公司能有一個(gè)誠信、開放、公開公平的組織氛圍的支持，而這個(gè)氛圍也實(shí)實(shí)在在地體現(xiàn)在日常的經(jīng)營管理當(dāng)中，體現(xiàn)到員工的內(nèi)心深處。

　　鑄造堅(jiān)不可摧的誠信

　　誠信是現(xiàn)在說得比較多的一個(gè)話題。

　　誠信是市場的基礎(chǔ)，沒有誠信，就沒有交易，沒有市場。如果誠信基礎(chǔ)薄弱，每個(gè)人、每個(gè)企業(yè)在進(jìn)行交易時(shí)都要對對方的資信、實(shí)力、信譽(yù)等各個(gè)方面要作一番來來回回地考證，因此必然增加交易成本，降低工作效率。

　　因此鑄造企業(yè)的誠信基礎(chǔ)至關(guān)重要。在市場處于供過于求的時(shí)候，誰誠信，誰就容易獲得交易的機(jī)會(huì)。

　　要樹立企業(yè)外在的誠信形象，必須在企業(yè)內(nèi)部先樹立一種誠信、開放的信念，樹立一種企業(yè)正氣。公司的理念“人本方正、與時(shí)俱進(jìn)”其實(shí)就是要求員工為人方正，跟上時(shí)代的步伐，不斷創(chuàng)新。方正二字來源于《漢書·晁錯(cuò)傳》，“察身而不敢誣，奉法令不容私，盡心力不敢矜，遭患難不避死，見賢不居其上，受祿不過其量，不以亡能居尊顯之位。自行若此，可謂方正之士矣。”這段話體現(xiàn)的正是這種誠信精神。這段話值得每位方正證券的員工仔細(xì)琢磨。

　　創(chuàng)新

　　創(chuàng)新是企業(yè)適應(yīng)變化的必然選擇。

　　創(chuàng)新是一個(gè)老話題，對這個(gè)老話題要談出更多的新意可能有一定的難度。

　　這里，我想說的是，現(xiàn)代社會(huì)特別是企業(yè)組織的創(chuàng)新，并不僅僅是指個(gè)人進(jìn)行了一些發(fā)明、發(fā)現(xiàn)，而是指企業(yè)組織能夠不斷地優(yōu)化自己的流程，優(yōu)化自己的管理，優(yōu)化公司資源的配置、優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。市場不斷在變，一個(gè)代公司必須不斷優(yōu)化內(nèi)部的資源配置。

　　管理創(chuàng)新是一種非常有意義、也值得我們花力氣鉆研的創(chuàng)新。比如杰克·韋爾奇推出的六西格瑪，改變了公司的管理體制，也產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。深圳某券商2000年左右推出的五星級服務(wù)，現(xiàn)在看來很一般，但在2000年券商日子不用愁，被別人稱為坐等數(shù)錢的時(shí)候，就能提出“五星級服務(wù)”并付諸實(shí)施，確實(shí)起到了改變員工觀念，吸引增量客戶的作用，該公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)之所以迅速提升恐怕也與之有關(guān)吧。

　　實(shí)現(xiàn)利益和諧

　　作者認(rèn)為，企業(yè)管理的最后一項(xiàng)基本原則是實(shí)現(xiàn)股東、員工、客戶、社會(huì)等利益相關(guān)者之間動(dòng)態(tài)的、積極的利益和諧。

　　偉大的企業(yè)家不是孜孜追求個(gè)人利益的商人，他們能夠?yàn)樵S多人承擔(dān)責(zé)任、創(chuàng)造價(jià)值。1908年福特汽車生產(chǎn)出世界上第一輛屬于普通百姓的汽車T型車，很快讓美國人著迷，市場持續(xù)旺銷。美國人評價(jià)，T型車第一次跨越了階級與階層的溝壑，并帶動(dòng)了一個(gè)民族生活與文明的滾滾向前。此時(shí)，許多人勸福特應(yīng)該趁機(jī)漲價(jià)，大撈一把，但福特大發(fā)雷霆，他認(rèn)為他對消費(fèi)者的許諾是第一位的。福特汽車不但沒有漲價(jià)，反而降價(jià)一半多，持續(xù)地向消費(fèi)者讓利。每部車的利潤由1909年的220美元降至1914年的99美元，凈收入?yún)s由300萬美元上升至2500萬美元，在美國的市場份額由9.4%上升至48%。

　　福特在向消費(fèi)者讓利的同時(shí)，也讓員工分享企業(yè)的發(fā)展成果。福特開始改善員工福利，1914年宣布福特公司的最低日薪為5美元幾乎兩倍于當(dāng)時(shí)的最低日薪，這震驚了全世界，并使福特本人成為神話。優(yōu)厚的薪水吸引了世界各地的優(yōu)秀勞動(dòng)者，1914年福特公司的一份調(diào)查顯示，只有29%的員工來自美國，71%的工人來自世界各地。

　　福特的工資計(jì)劃不僅使員工受益，還直接帶動(dòng)了美國甚至世界經(jīng)濟(jì)的增長，創(chuàng)造了嶄新的社會(huì)。1923年至1929年的7年間，美國平均工資增長一倍，在20年代構(gòu)成強(qiáng)大的購買力和生產(chǎn)力，刺激美國成為世界經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新最多、經(jīng)濟(jì)增長最快的國家，股東、員工、客戶、社會(huì)達(dá)到了和諧的利益統(tǒng)一。

篇2：物業(yè)企業(yè)管理制度之主要規(guī)章制度清單

　　物業(yè)企業(yè)管理制度之主要規(guī)章制度清單

　　1、人事后勤制度

　　人事辦公規(guī)范管理制度，保密制度，辦公設(shè)備使用管理規(guī)定，人事部氛圍管理規(guī)定，工作服配發(fā)規(guī)定，員工保密紀(jì)律規(guī)定，印章使用管理制度，辦公物品管理制度，長途電話管理辦法，網(wǎng)絡(luò)使用管理規(guī)定，辦公電器使用規(guī)定，備品供應(yīng)與保管規(guī)定，檔案資料管理制度，立卷管理規(guī)定，檔案管理準(zhǔn)則，檔案借閱管理制度，員工宿舍管理制度，職工宿舍文明守則，食堂管理規(guī)定，食堂衛(wèi)生制度，工作餐供應(yīng)管理規(guī)定，加班餐管理規(guī)定等。

　　2、工作職責(zé)

　　人事財(cái)務(wù)部的職責(zé)范圍，管理服務(wù)中心的職責(zé)范圍，工程部的職責(zé)范圍，公共關(guān)系部的職責(zé)范圍，保安部的職責(zé)范圍，保潔部的職責(zé)范圍等。

　　管理處主任崗位職責(zé)，各主管崗位職責(zé)，主管會(huì)計(jì)崗位職責(zé)，出納員崗位職責(zé)，收費(fèi)員崗位職責(zé)，收入核查員崗位職責(zé)文員崗位職責(zé)，管理員崗位職責(zé)，維修工崗位職責(zé)，保安員崗位職責(zé)，消防員崗位職責(zé)，車輛管理員崗位職責(zé)，摩托車、自行車保管員崗位職責(zé)，清潔綠化工崗位職責(zé)等。

　　3、人力資源制度

　　員工考勤管理制度，薪資管理辦法，職員待遇辦法，員工考評制度，員工獎(jiǎng)勵(lì)辦法，員工處罰制度，出差管理制度，出差手續(xù)及差旅費(fèi)支付制度，員工聘用規(guī)定，勞動(dòng)合同制度，員工培訓(xùn)制度，員工解雇、辭退處理制度，員工遷調(diào)制度，臨時(shí)工錄用、辭退規(guī)定，員工工作證管理制度，休息、休假規(guī)定，工傷處理的有關(guān)規(guī)定，計(jì)劃生育規(guī)定，員工撫恤辦法，員工傷害補(bǔ)償規(guī)定等。

　　4、財(cái)務(wù)制度

　　財(cái)產(chǎn)管理辦法，財(cái)務(wù)管理規(guī)定，財(cái)務(wù)計(jì)劃管理制度，共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法，會(huì)計(jì)報(bào)表制度，貨幣資金管理制度，會(huì)計(jì)核算的原則，憑證管理規(guī)定，會(huì)計(jì)檔案管理制度，低值易耗品財(cái)務(wù)管理制度，使用收據(jù)及有價(jià)票據(jù)的管理辦法，年度財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)定，收費(fèi)員帳款交接班管理辦法，保險(xiǎn)柜鑰匙管理規(guī)定，經(jīng)費(fèi)支出管理制度，專用基金管理制度，現(xiàn)金及各種銀行存款管理，支付業(yè)務(wù)費(fèi)用的開支標(biāo)準(zhǔn)及批準(zhǔn)權(quán)限，差旅費(fèi)開支標(biāo)準(zhǔn)，物品管理規(guī)定，物業(yè)管理專項(xiàng)收費(fèi)管理規(guī)定等。

　　5、安全制度

　　安全保安管理制度，安全保安防范工作規(guī)定，保安工作規(guī)范，值班管理制度，失竊處理辦法，消防管理制度，治安管理規(guī)定，防火責(zé)任制，防火安全制度，保安員培訓(xùn)管理制度，保安員日常管理制度，保安部領(lǐng)班工作制度，安全工作總結(jié)制度，當(dāng)班前列隊(duì)訓(xùn)練制度，日常工作記錄管理制度，保安裝備交接制度，突發(fā)事件處理制度，保安員的職責(zé)及紀(jì)律規(guī)定，保安員交接班的規(guī)定，對講機(jī)的配備、使用管理規(guī)定，保安部學(xué)習(xí)與訓(xùn)練制度，保安部穿著儀表規(guī)定，火災(zāi)處理應(yīng)急方案，安全用電須知等。

　　6、車輛管理制度

　　車輛管理規(guī)定，交通安全管理規(guī)定，自行車庫管理制度，車輛衛(wèi)生制度，機(jī)動(dòng)車輛停車場管理制度，車輛在小區(qū)內(nèi)行駛停放規(guī)定，摩托車、助力車、自行車管理規(guī)定等。

　　7、物業(yè)維修制度

　　設(shè)備基礎(chǔ)管理制度，工程部維修服務(wù)規(guī)范，房屋設(shè)備管理方式、內(nèi)容與制度，房屋設(shè)備的日常性保養(yǎng)規(guī)定，維修處理規(guī)程，配電室操作管理制度，停電處理制度，電器設(shè)備的養(yǎng)保安理規(guī)定，設(shè)備安全檢查制度，給排水系統(tǒng)的養(yǎng)保安理規(guī)定，設(shè)備操作、保養(yǎng)和維修規(guī)定，維修電工操作規(guī)程，供電系統(tǒng)的養(yǎng)保安理規(guī)定，設(shè)備潤滑管理制度，設(shè)備事故處理制度，新增設(shè)備管理制度，電器機(jī)械設(shè)備操作制度，改裝、移裝設(shè)備操作制度，轉(zhuǎn)讓和報(bào)廢設(shè)備管理制度，維修工交接班制度，維修報(bào)告制度，設(shè)備日常巡檢制度，設(shè)備日常維修制度，工具領(lǐng)用保管制度，房屋維修的原則，房屋維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，房屋維修管理考核標(biāo)準(zhǔn)，房屋維修的技術(shù)管理，房屋完損等級的評定，房屋維護(hù)管理規(guī)定等。

　　8、保潔衛(wèi)生管理制度

　　綠化管理規(guī)定，綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)要求，綠化養(yǎng)護(hù)、管理的操作細(xì)則，辦公保潔管理規(guī)定，衛(wèi)生管理準(zhǔn)則，綠化布置及養(yǎng)護(hù)、清潔的操作程序，清潔設(shè)備操作、領(lǐng)用制度，清潔工安全操作規(guī)程，保潔清潔管理制度，清潔工作檢查規(guī)程，清潔工作細(xì)則規(guī)定，外墻清潔操作規(guī)程，燈具的清潔規(guī)定，垃圾的管理規(guī)定，室外地面的清潔規(guī)定，草地清潔管理規(guī)定，盆景護(hù)理規(guī)定，室內(nèi)清潔管理規(guī)定等。

　　9、其他管理制度

　　小區(qū)公眾管理制度體系；外聯(lián)制度體系；經(jīng)營、拓展制度體系；還有便民服務(wù)與增值服務(wù)制度，接待來訪投訴與回訪制度，社區(qū)文化工作制度，員工服務(wù)準(zhǔn)則等等。

篇3：物業(yè)管理企業(yè)管理職能應(yīng)完善

　　淺述物業(yè)管理企業(yè)管理職能應(yīng)完善

　　高康娟（山東司法警官職業(yè)學(xué)院，山東濟(jì)南250014）

　　摘要：文章結(jié)合物業(yè)公司行使管理職權(quán)受到限制的現(xiàn)狀，從業(yè)主的公共利益和物業(yè)公司的職權(quán)入手，分析了物業(yè)公司職權(quán)不完善的弊端，并淺談了筆者對現(xiàn)行立法的觀點(diǎn)。從規(guī)范物業(yè)公司管理和服務(wù)的角度出發(fā)，我們可以看出物業(yè)管理?xiàng)l例需要完善之處。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理?xiàng)l例；業(yè)主的公共利益；物業(yè)公司的職權(quán)；立法缺陷；監(jiān)督

　　一、引言

　　現(xiàn)實(shí)生活中，大家都認(rèn)為小區(qū)業(yè)主相對于小區(qū)物業(yè)公司處于弱勢，小區(qū)物業(yè)應(yīng)該為小區(qū)的業(yè)主服好務(wù)，為小區(qū)的安全盡心盡力。目前，有的小區(qū)業(yè)主的車轱輪被人卸了，有的小區(qū)的物業(yè)管理人員把業(yè)主打了，這樣的事情屢見不鮮，我們都可以強(qiáng)烈呼吁物業(yè)管理要規(guī)范化。從另一方面說，如果業(yè)主不考慮整體小區(qū)的公共利益，亂搭亂建，影響小區(qū)的安全，物業(yè)公司進(jìn)行管理，卻遭遇業(yè)主的蠻橫霸道，不聽勸告，那么物業(yè)公司該如何行使自己的管理職權(quán)？

　　有這樣一個(gè)發(fā)生在筆者身邊的事情。筆者所在城市的某小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，清潔人員每天都把庭院打掃得干干凈凈，而且小區(qū)治安也很不錯(cuò)，每天不論白天晚上都有保安輪流巡查。雖然物業(yè)公司也會(huì)有工作做不好的地方，但總體評價(jià)還是相當(dāng)好的。但最近，在沿街樓有一住戶，在靠近馬路的草坪上隨意搭建亭臺(tái)，遭到物業(yè)公司的勸阻?？纱俗舨坏宦爠窀?，反而更是狂妄不羈，還在小區(qū)的外墻圍欄處獨(dú)自開了一個(gè)通向馬路的門。同時(shí)為了方便搬運(yùn)建筑材料，經(jīng)常占用通往車庫的通道，影響車輛通行?，F(xiàn)在，在該住戶的陽臺(tái)外，一處古香古色的亭子矗立在碧綠的草坪上，異常美麗，恰似一獨(dú)門獨(dú)院的豪華別墅。可是，在這惹眼的富貴美麗背后，我們應(yīng)該意識(shí)到，該業(yè)主實(shí)際上是侵犯了全體業(yè)主的公共利益。該業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理人員勸阻不聽的情況下，小區(qū)物業(yè)公司該如何處理這個(gè)事件？小區(qū)物業(yè)公司有沒有強(qiáng)行制止或拆除的權(quán)力？作為一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，該如何完善其管理職能呢？就這個(gè)問題，筆者談一下自己的想法。

　　二、立法缺陷導(dǎo)致的問題

　　首先，我們要搞清楚兩個(gè)問題。第一，什么是全體業(yè)主的公共利益？第二，物業(yè)公司的職權(quán)是什么？

　　1.全體業(yè)主的公共利益

　　什么是全體業(yè)主的公共利益？對于公共利益，法律并沒有明確的定義。但從公共利益的理論上來講，筆者認(rèn)為，公共利益具有社會(huì)共享性。既然公共利益是共同利益，既然它影響著共同體所有成員或絕大多數(shù)成員，那么它就應(yīng)該具有社會(huì)共享性。這可以從兩個(gè)層面來理解。第一，所謂社會(huì)性是指公共利益的相對普遍性或非特定性，即它不是特定的、部分人的利益。第二，所謂共享性既是指“共有性”，也是指“共同受益性”。并且這種受益不一定表現(xiàn)為直接的、明顯的“正受益”；公共利益受到侵害事實(shí)上也是對公眾利益的潛在威脅。同理，全體業(yè)主的公共利益，也同樣具有共享性。小區(qū)的草坪，圍欄，樹木，車庫通道等，都屬于全體業(yè)主共同所有，因此，私自占用草坪，影響小區(qū)的整體美觀；隨便停放貨車，占用車庫通道，影響其他業(yè)主通行；任意拆除小區(qū)圍欄，為小區(qū)安全留下隱患。這一系列行為都應(yīng)視為侵犯全體業(yè)主的公共利益。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條對業(yè)主義務(wù)的規(guī)定，其中第二項(xiàng)要求業(yè)主遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。而該業(yè)主并沒有遵守該條例的規(guī)定，更沒有把其他業(yè)主共有的利益放在眼里。

　　2.物業(yè)公司的職權(quán)

　　在沒有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)里，物業(yè)公司更應(yīng)該發(fā)揮積極作用，維護(hù)好全體業(yè)主的共同利益。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于物業(yè)公司職權(quán)的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司的主要職責(zé)包含兩個(gè)方面，即安全工作和物業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作。此處，筆者只談涉及上述案例中的安全工作?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。第四十七條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。由此可以看出，該小區(qū)的物業(yè)公司并沒有采取必要措施，沒有行使好自己的職權(quán)。

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　　基于以上分析，我們很明顯可以得出一個(gè)結(jié)論，那就是案例中的業(yè)主確實(shí)違法占用了公用設(shè)施，危害了全體業(yè)主的共同利益，而該小區(qū)的物業(yè)公司并沒有很好的行使管理職權(quán)，導(dǎo)致公用草坪、車道被占，圍欄被拆，給小區(qū)的安全留下隱患。

　　3.處理建

議

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條的規(guī)定，對于這種亂搭亂建，影響小區(qū)治安的行為，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)。案例中，如果物業(yè)公司按照條例的規(guī)定盡職盡責(zé)，那么結(jié)果應(yīng)該有兩個(gè)：要么，該業(yè)主的違章建筑被強(qiáng)行拆除；要么，物業(yè)公司以書面形式告知全體業(yè)主該建筑得到有關(guān)部門批準(zhǔn)，并附以相關(guān)批準(zhǔn)文件。只有這樣做，才可以給被侵犯了權(quán)利的業(yè)主們一個(gè)合理的解釋。

　　三、強(qiáng)化物業(yè)管理職權(quán)的必要性

　　如案例中所說，物業(yè)公司管了，但是業(yè)主耳充不聞，并不停止違法行為，那么物業(yè)公司該怎么辦呢？物業(yè)公司并不是執(zhí)法部門，沒有強(qiáng)制權(quán)力，當(dāng)他們遇到了非自己能力所能解決的事情時(shí)，物業(yè)公司也只能傻呆呆的站著看，干著急卻沒辦法?；仡櫧衲?月份發(fā)生在溫州的藏獒咬傷小區(qū)業(yè)主的事情，物業(yè)公司對于藏獒的主人也是無能為力。對于這種情況，筆者認(rèn)為可以在一定范圍內(nèi)給予物業(yè)公司一些強(qiáng)制權(quán)力。目的在于更好的維護(hù)保證小區(qū)的管理，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)更好的生活環(huán)境。

　　那么，怎么賦予物業(yè)公司強(qiáng)制權(quán)力呢？筆者首先需要澄清一個(gè)問題，那就是這個(gè)地方談到的強(qiáng)制權(quán)力僅僅是物業(yè)公司管理職權(quán)的一個(gè)工具，而非把物業(yè)公司升格為執(zhí)法部門。現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》不僅規(guī)定了物業(yè)公司的職責(zé)，還賦予業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，實(shí)際上是對雙方行為的調(diào)整。但它更多的是對物業(yè)公司行為的制約，強(qiáng)調(diào)了物業(yè)公司的服務(wù)職能，并沒有賦予物業(yè)公司有效的管理職能。筆者認(rèn)為，有效的管理是提供高質(zhì)量服務(wù)的前提。只有把服務(wù)和管理結(jié)合起來，才能發(fā)揮物業(yè)公司的作用，更好的為業(yè)主服務(wù)。所以，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，應(yīng)該賦予物業(yè)公司一定范圍內(nèi)的強(qiáng)制權(quán)力。這個(gè)范圍，其實(shí)也就僅僅限定在當(dāng)個(gè)別業(yè)主長期侵犯全體業(yè)主公共利益時(shí)，物業(yè)公司勸告不聽，情節(jié)嚴(yán)重的情況下。當(dāng)然還應(yīng)該規(guī)定，強(qiáng)制權(quán)力禁止針對業(yè)主人身。

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條的規(guī)定，出現(xiàn)違法行為時(shí)，物業(yè)公司向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，再等待相關(guān)行政部門作出處理，這是需要時(shí)間的。而業(yè)主的共同利益、生命財(cái)產(chǎn)安全應(yīng)該是法律所保護(hù)的，如果沒有及時(shí)有效的措施，也許會(huì)擴(kuò)大損失。因此，如果法律賦予物業(yè)公司強(qiáng)制權(quán)力，物業(yè)公司就會(huì)及時(shí)控制局面，防止危害進(jìn)一步延續(xù)擴(kuò)展。

　　四、完善物業(yè)管理職權(quán)之我見

　　如前所述，應(yīng)該從《物業(yè)管理?xiàng)l例》入手，賦予物業(yè)公司一定的強(qiáng)制權(quán)力，從而改善物業(yè)公司管理職權(quán)不到位的現(xiàn)狀。但是，這也會(huì)讓人擔(dān)心物業(yè)公司因此而濫用職權(quán)，侵害業(yè)主權(quán)益。那么，我們可以想辦法去約束物業(yè)公司的強(qiáng)制權(quán)。這里就主要談到了對物業(yè)管理職權(quán)監(jiān)督制約的問題。

　　筆者認(rèn)為：一方面，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督就是一個(gè)很好的制約權(quán)力的方式。監(jiān)督程序并不復(fù)雜，物業(yè)公司要行使強(qiáng)制權(quán)力之前，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的討論，只有全體業(yè)主過半數(shù)以上同意，物業(yè)公司方可行使強(qiáng)制權(quán)力。另一方面，法律的監(jiān)督無處不在。例如，《民法通則》117 條第2 款規(guī)定，損壞國家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償；第3 款規(guī)定，受害人因此遭受其它重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。一旦物業(yè)公司濫用強(qiáng)制權(quán)力，制裁它的方式是很多的，這會(huì)迫使物業(yè)公司謹(jǐn)慎處理事情。

　　當(dāng)物業(yè)公司在緊急情況下采取強(qiáng)制措施后，在一定時(shí)間內(nèi)再向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。這樣既能及時(shí)停止對小區(qū)其他業(yè)主共有利益的侵害，又能有助于相關(guān)行政管理部門進(jìn)行管理。

　　綜上所述，物業(yè)公司僅作為一個(gè)服務(wù)部門的話，業(yè)主則會(huì)更看重物業(yè)公司的義務(wù)，卻無視物業(yè)公司的管理職能。如果賦予物業(yè)公司一定范圍內(nèi)的強(qiáng)制權(quán)力，并且給予這種強(qiáng)制權(quán)力相應(yīng)的監(jiān)督和制約，那么，物業(yè)公司則會(huì)更好的行使自己的職權(quán)，使“服務(wù)”和“管理”兩種職能共同發(fā)揮作用。