案例:業主要求公布公共收益業主的撤銷訴訟

　　某業主委員會成立，原先的業委會與某物業管理公司曾簽訂過物業管理合同，期限兩年，合同中約定小區停車費用于小區建設和彌補物業虧損，原物業管理合同到期后，現任某業主委員會未與物業公司續簽合同，后房地局要求物業公司繼續對該小區進行物業管理，之后，某業主委員會仍與該物業公司簽訂《小區公共收益情況約定》，約定某小區的停車費每月300元，電梯廣告費每月250元用于公寓房屋的日常，維修、公燈費等支出，單獨立賬專款專用，由業委會核定并定期向業主公布。。業委會與物業公司共同制定了某小區業主大會賬目公布報表，商鋪住宅物業管理費用賬戶公開報表，停車廣告收益等報表予以公布。

　　后4名業主對電梯改造的維修基金支出、公共收益收入、支出等費用產生異議，要求業委會提供維修基金支出的費用清單及結算報告、分攤依據明細賬目撤銷 未經業主大會同意的《某小區公共收益情況約定》。因業主與業委會協商不成，4名業主分別起訴到法院，認為在未得到業主大會授權，業委會擅自指定該物業公司為小區物業管理，遂起訴要求公布小區公共收益及支取情況，公布近3年來的物業房屋維修基金的使用。審理中，4名業主還提供了上海某會計師事務所的審計報告，審計報告指出某小區專項維修資金的使用、公共收益支配等存在問題。

　　法庭上，某小區業委會辯稱，原該小區物業一直由該物業公司在管理，合同到期后物業公司因虧損不愿繼續服務。經區房地局指定某物業公司繼續對小區進行管理，而非業委會擅自決定聘用。鑒于該現狀，某小區的公共收益仍在補貼物業公司，來彌補物業公司開支上的虧損。雙方有合同約定，在每半年一次的財政收支情況表中予以公布。業委會對維修基金使用是嚴格按照規定執行的，每半年公布財務報表，并公布支出情況，涉及售后公房的維修基金也由建設銀行定期發放，均不存在未公布的現象。

　　法院認為，業主對居住物業的共有部分，均具有共同管理權，業主大會或者業主委員會的決定，代表了業主意愿，對眾業主具有約束力。業主對業委會的決定，享有監督權。某業委會與物業公司簽訂《某小區公共收益情況約定》，是涉及全體業主權益的事項，應當先征詢業主同意再經業主大會討論后通過。鑒于某物業管理虧損的特殊性，一直延續著公共收益補貼物業公司的做法，該小區的部分業主也予以積極支持。4名業主對該補貼做法有不同意見，業委會應當廣泛聽取意見做好解釋工作。《某小區公共收益情況約定》涉及全體業主的共同利益，在眾業主之間未達成一致的情況下，現僅有4名業主訴請撤銷權，未達到小區超過50%的業主認可，法院遂一審判決對4名業主的訴訟請求不予支持。

　　本案中，僅4名業主訴至法院，要求撤銷經大部分業主認可的《某小區公益性收益情況約定》，雖然各小區業主均享有成員權，但其行使成員權的方式卻不符合法律的規定。此類涉及全體業主共同利益的事項，應經法律規定的程序，正確行使成員權才是明智之舉。各地法院對此有不同的觀點，上海目前是可以受理的，認為個別業主有權提起撤銷權訴訟，但司法實踐中并不統一，也有案例認為業主沒有撤銷權。

　　此外，某物業按照約定按期公布維修基金、公益性收入的使用、收益情況，4名原告要求判令某物業公布相關情況的請求屬于業主知情權的范圍，應當另行提起訴訟。

篇2：業主訴訟物業服務公司案例

　　法律界的物業管理，業主們不懂!

　　如果物業服務公司起訴業主未履行物業服務合同交納物業服務費的義務，物業服務公司幾乎完勝。那么如果業主訴訟物業服務公司沒有履行物業服務合同規定的義務呢?

　　下面我們來看一個真實的案例:

　　以下信息真實來源于:北京市第三中級人民法院民事判決書(20**)三中民終字第10978號

　　一名業主訴物業服務公司

　　【原告業主訴訟內容】

　　被告物業在提供物業服務時存在以下問題(貌似以下問題都是業主想說的)：

　　一是【服務標準問題】管理服務人員數量嚴重不足，服務標準與被告物業承諾的金鑰匙服務嚴重不相符;

　　二是【安防問題】小區的安防系統從未起過作用，導致小區安全事故頻發，小區屢屢發生入戶盜竊案件，嚴重威脅著原告業主和其他業主的人身和財產安全。原告業主所居住的小區智能化安防系統設施包括：園區周界設紅外報警及攝像頭監控，別墅首層窗戶設有紅外報警探測器，戶內24小時門磁報警器到位，在窗戶上安裝紅外幕簾，燃氣泄漏報警系統，執勤巡更，消防系統，安防系統，對講系統，監控系統。但自交房開始，小區安防系統始終未能正常使用。

　　三是【安防問題】小區保安人員數量與小區面積嚴重不匹配，被告物業私自調動保安力量給物業內部人員站崗放哨，卻沒有對整個小區進行安全巡邏;

　　四是【環境問題】小區內只配備了六名保潔人員服務，遠遠低于高檔小區的保潔人員配備標準，小區內雜草叢生卻無人清理和打掃;

　　五是【公共設施設備問題】小區內公共設施的維修和保養不到位，門牌大面積脫落和丟失，圍墻上的鐵欄桿銹跡斑斑，路面上的井蓋閉合不嚴，業主車庫門口的道路凹凸不平等;

　　六是【綠化問題】公共區域園林綠化，水泵的維護費用不到位。被告物業頻繁更換綠化公司，從而使綠化公司之間的銜接出現問題，導致樹木花叢無人管理，無人培育;

　　七是【配套設施問題】所承諾的各項設施和功能實際上并不具備，如被告物業曾明文向業主承諾的會所內容包括了咖啡廳、游泳池、健身房、閱覽室、SPA水療、頂級餐廳等，但實際上除價格昂貴的中西餐廳外，其他設施及功能一直形同虛設。

　　原告業主認為被告物業違反了物業合同的相關規定，為維護原告業主的合法權益，特訴至法院，請求法院判令：

　　1.確認被告物業存在嚴重違約行為，并承擔違約責任;

　　2.被告物業對圍墻進行維修，鋪設鐵絲網，消除安全隱患;

　　3.被告物業對圍墻、小區內的監控系統進行維修，并保證監控系統的正常使用，能對圍墻周邊及小區內進行監控;

　　4.被告物業對原告業主與中控室的窗磁、紅外幕墻等系統進行維修，保證原告業主家中發生險情時，被告物業能在第一時間發現并采取措施;

　　5.被告物業維修并保證消防系統及煙感系統的正常使用和正常工作;

　　6.被告物業對小區大門處的對講系統進行升級和維修，使對講系統具備可視功能并能夠正常使用;

　　7.被告物業保證白天早六點至晚十八點，保安每兩個小時巡邏一次，晚十八點到次日六點，保安每一個小時巡邏一次;

　　8.被告物業增加會所服務內容，開放游泳池、SPA水療、老年人和兒童活動場所、健身房及商品部;

　　9.被告物業對小區綠化按一級養護標準進行維護;

　　10.被告物業將管理物業服務的財務公開;

　　11.本案訴訟費用由被告物業承擔。

　　(如果僅有這些內容,顯然不值得我們今天來討論,關鍵是業主還請了第三方物業服務評估機構)

　　【第三方物業服務評估】

　　原告業主等多名業主申請對物業服務質量和物業服務費用進行評估，評估報告包括物業服務質量評估報告和物業服務費用評估報告。在物業服務質量評估報告中，北京正邦物業服務評估監理有限公司作為受委托方于20**年7月2日至20**年12月31日對涉訴小區進行了物業服務質量評估，物業服務質量評估基準日為20**年12月31日，評估報告的有效期為20**年12月31日至20**年12月30日。

　　物業服務質量評估工作共完成評估服務項目10項，分別為基本要求，共用設施設備日常運行、維修、養護和管理，消防安全管理，安全防范設備設施管理，共用部位使用，綠化養護，環境衛生，公共秩序維護，裝飾裝修管理，物業合同中約定的其他服務項目。其中合格5項，不合格5項，不合格的5項分別為消防安全管理，安全防范設備設施管理，綠化養護，公共秩序維護，物業合同中約定的其他服務項目。

　　在物業服務費用評估報告中，北京正邦物業服務評估監理有限公司作為受委托方20**年7月2日至20**年12月31日對涉訴小區進行了物業服務費用評估，物業服務費用評估基準日為20**年12月31日，評估報告的有效期為20**年12月31日至20**年12月30日，評估得出的物業服務費用為6.87元·平方米·月。

　　原告原告業主對兩份評估報告的真實性、合法性和關聯性予以認可，被告物業對兩份評估報告的真實性、合法性和關聯性予以認可，但認為北京正邦物業服務評估監理有限公司對物業服務質量的評估方法存在問題，物業服務費用的評估結果也偏低。

　　【原告請求法院】

　　1.首先，要求減免物業服務費，判令被告物業按照原告業主開始繳納物業服務費的時間為起始點，已繳納的部分按照1.41元·平方米·月(物業服務費與評估得出的物業服務費的差額)退還物業服務費。未繳納的物業服務費自實際未繳納物業服務費的時間至被告物業恢復合同中約定的物業服務標準之日止按照評估得出的6.87元·平方米·月收取物業服務費;

　　2.其次，被告物業按照8.28元·平方米·月為基數的50%承擔違約金，時間是自原告業主開始繳納物業服務費之日始至被告物業消除違約行為之日止。

　　【下面看被告的陳述】

　　被告被告物業在一審時辯稱：

　　1.【收費問題】被告物業是經過合法招投標程序取得的涉訴小區的物業服務，在招投標的文件中有相關的收費標準的評估，收費是合理的。

　　2.【圍墻問題】圍墻和其他建筑的整體設計方案是經過北京市規劃委員會順義區分局和北京市順義區住房和城鄉建設委員會審批核準的，圍墻在原告業主購房時已經通過了驗收。現原告業主提出重新維修圍墻和鋪設鐵絲網，是屬于動用公共維修基金的工程，但經過業主大會討論，部分業主并不愿意動用該項基金。為此，被告物業在緊急情況下，動用了自有資金，對圍墻的重點地段鋪設了臨時防護網并設置了臨時探照燈。

　　3.【監控問題】監控系統是開發商經過國家安全局登記備案的，并取得了竣工驗收許可，被告物業也履行了系統的正常維護工作，監控系統可以正常使用。窗磁和可視對講系統的主線路都是完好的，導致其無法使用的原因是多方面的，包括設備問題和線路改造問題。對于業主家內部的線路問題不是日常維護的范圍，被告物業是維護公共區域的安防系統。

　　4.【消防系統】消防系統在業主家中的車庫設有端子箱，該端子箱和中控室的消防主機相連，被告物業維護公共區域的消防系統，均可正常使用。

　　5.【安防問題】關于園區內的巡邏問題，被告物業已經按照物業服務的要求履行了公共秩序維護，配有門崗執勤、中控室執勤以及白天和夜間巡邏。

　　6.【配套會所問題】原告業主所指的會所是由建設單位委托北京金碧湖畔商務會所有限公司經營管理，會所功能的增減應該由產權單位決定，不屬于被告物業職責范圍之內。

　　7.【園區綠化問題】園區的綠化是被告物業委托專業的園林公司進行維護的，約定的標準為一級養護標準，符合相關規定。

　　8.【減免物業費問題】評估報告很明確的顯示了基準日是20**年12月31日，有效期是一年，所以評估報告顯示的物業服務費收費標準的效力只有一年，不可溯及既往之前的物業服務費，所以原告業主要求減免物業服務費的訴求應該不予支持。原告業主要求按照相應的基數支付違約金，被告物業認為沒有法律依據和合同約定。

　　【法院現場勘查結果】

　　法院的工作人員去往原告業主所居住的小區進行了現場勘查，并對現場勘查情況進行了記錄。法院工作人員對原告業主家中的煙感系統、可視對講系統、紅外幕墻進行測試，均無法正常使用。戶門外移，導致門磁無法使用。

　　(以上事實貌似沒有絲毫對物業服務公司有利)

　　【法院審理查明】(此部分可以選看)

　　1.原告業主為北京市順義區金碧湖畔花園南區甲5號的業主，其所居住的園區由被告物業提供物業服務。原告業主與被告物業簽訂了房屋買賣合同，在合同中對物業服務標準及收費依據進行了約定。

　　2.在物業服務內容中，包括了四部分內容：物業服務內容、物業服務質量、物業收費項目及價格、業主臨時公約。其中物業服務內容中對物業服務應包含的項目進行了明確的規定。物業服務質量對物業服務所應達到的標準進行了明確的規定，其中規定綠化維護按市園林局規定的《一級養護標準》養護，小區保安24小時執勤(包括監控報警中心、道口)，對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次，建立消防責任制及火災消防預案，消防設施有明顯標志定期對相仿設施進行巡視、檢查和維護等。

　　3.在業主臨時公約部分，約定了物業服務費的標準為8.28元·平方米·月，按地上面積收費。

　　4.物業服務費的構成為：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;保安費;保潔費;物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;物業公共區域及公用設施設備的能源費;公共設施和設備、公共用部位及共用區域的修理及保養費;共用區域園藝綠化、水系的維護費;審計費、律師費;稅費;物業管理企業的酬金;其他有可能發生的費用。

　　5.在違約責任部分，

　　約定了業主違反本臨時公約關于物業的使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的，其他業主、業主委員會和物業管理企業可依據本臨時公約向人民法院提起訴訟;

　　對業主違反公約的行為，相關業主、物業管理企業可督促其改正，協商調解不成的，可提起訴訟，違反相關法規政策的，報告有關部門;

　　業主違反本臨時公約關于業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，其他業主、業主委員會和物業管理企業可依據本臨時公約向人民法院提起訴訟;

　　建設單位未能履行本臨時公約約定義務的，業主和物業管理企業可向有關行政主管部門投訴，也可根據本臨時公約向人民法院提起訴訟。

　　【一審法院判決】

　　1(可以不看第一條).一審法院判決認定：合同是確立雙方當事人權利義務關系的協議，依法成立的合同具有法律效力。本案中，被告物業為涉訴金碧湖畔小區提供物業服務，原告業主作為該小區業主，也是被告物業提供物業服務的受益人。

　　2.北京正邦物業服務評估監理有限公司對涉訴小區的物業服務質量和物業服務費用進行了評估，并出具了相應的評估報告。原告業主和被告物業對物業服務質量評估報告和物業服務費用評估報告的真實性、合法性和關聯性予以認可，雖被告物業主張物業服務質量的評估方法存在問題，物業服務費用的評估結果也偏低，但并未提供充足有效的證據，故法院對上述兩份評估報告的評估結果予以采納。

　　3.【論簽好物業服務合同及業主管理規約重要性】原告業主主張被告物業的物業服務質量不符合要求，并要求被告物業承擔相應的違約責任。依據物業服務質量評估報告可知，被告物業在提供消防安全管理，安全防范設備設施管理，綠化養護，公共秩序維護，物業合同中約定的其他服務項目這五項物業服務上確實存在明顯瑕疵，但根據業主臨時公約中關于違約責任的相關規定，原告業主要求被告物業承擔違約責任的請求并沒有相應的法律依據，故法院對原告業主的該項請求不予支持。

　　4.原告業主同時要求被告物業改善各方面的物業服務質量，但訴訟請求并不明確，且缺乏可執行的內容，故法院對原告業主要求被告物業改善各方面物業服務質量的訴訟請求不予支持。(究竟怎樣才算明確啊?!)

　　5.法院建議被告物業在今后的物業服務中應加大服務意識，增強公共區域的維護力度，加強小區內的各項安保及巡查服務，提高小區內的綠化水平，贏得更多業主對物業服務的理解與支持。(注意，是“建議”)

　　6.同時，小區業主也應及時按約繳納相關物業服務費，否則長期拖欠物業服務費的行為不僅不能真正提高物業服務質量，也會造成物業公司難以收回運營成本，造成物業服務質量進一步降低的惡性循環。關于評估費用的分擔情況，法院酌情予以處理。

　　7.據此，一審法院判決：駁回原告業主的訴訟請求。

　　【業主上訴二審】

　　原告業主不服一審法院上述民事判決，向本院提起上訴，其主要的上訴理由為：

　　一、被告物業的違約行為已經通過現場勘驗及評估報告予以確認，應當確認被告物業存在違約行為。

　　二、評估得出的物業費為6.87元/平方米，被告物業應當按該結果進行減免或少收取物業費，應對其行為承擔責任。

　　三、一審法院以原告業主要求被告物業改善物業服務質量訴訟請求不明確，缺乏可執行的內容為由駁回原告業主的請求，缺乏法律依據。

　　四、本案的評估報告結論與原告業主的主張基本一致，被告物業公司如果對原告業主主張其存在違約的行為予以認可則不會進行評估，因此本案的評估費應當由被告物業公司全部承擔。

　　五、被告物業同意一審判決。

　　【二審法院判決】

　　1.本院經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。(1-3條可不看)

　　2.上述事實，有雙方當事人的陳述、業主臨時公約、評估報告、現場勘查筆錄等證據在案佐證，可作為認定事實之依據。

　　3.事實物業服務合同關系的認定應根據實際履行的客觀事實等因素綜合確定。本案中被告物業作為開發商選聘的前期物業管理單位，為涉訴房屋所在的小區提供了物業管理服務，原告業主實際享受了物業公司的服務，能夠認定被告物業與業主之間形成了事實上的物業服務合同關系。

　　4.根據北京正邦物業服務評估監理有限公司對涉訴小區的物業服務質量和物業服務費用進行評估后出具的評估意見，被告物業在提供消防安全管理、安全防范設備設施管理、綠化養護、公共秩序維護、物業服務內容中約定的其他服務項目這五項物業服務上確實存在一些問題。需要注意的是，評估意見是對于物業服務質量現狀的描述，而物業服務是一種全天候、不間斷、全方位、多層次的動態過程性服務，由此特征使得物業服務難免會出現一些暫時性的問題。“服務瑕疵”亦不能依據短時間的服務質量問題或者單個、局部的問題認定，也應考慮小區整體的服務情況和小區的持續狀態確認。(業主怎么才能證明問題長期性?!有懂的大神嗎?)

　　5.【尊重雙方約定】對此鑒定意見中反映出來的問題，被告物業應積極應對予以改進。鑒于業主臨時公約系由涉案房屋開發商北京百順達房地產開發有限公司制定，該公約中違約責任部分并未涉及物業管理企業，本案中當事人訴訟請求亦不十分明確，且缺乏可執行的內容。

　　6.而在本案訴訟的同時，被告物業亦起訴要求部分業主支付拖欠的物業費用，目前已經審結的涉案小區的物業案件中物業費標準已按照鑒定意見中確定的計費標準確定，一審法院在綜合考量上述情形后根據本案實際情況所做的處理并無不當。

　　7.綜上，原告業主的上訴請求不能成立，本院不予支持。一審法院判決并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　8.評估費15527.3元，由原告業主負擔12421.8元(已交納)，由被告物業管理有限公司負擔3105.5元(于本判決生效之日起七日內執行)。

　　一審案件受理費70元，由原告業主負擔35元(已交納)，由被告物業管理有限公司負擔35元(于本判決生效之日起七日內交納)。二審案件受理費70元，由原告業主負擔(已交納)。

　　本判決為終審判決。(不知道業主拿到這份判決書的心情是什么樣的)

　　我們要注意到：“而在本案訴訟的同時，被告物業亦起訴要求部分業主支付拖欠的物業費用，目前已經審結的涉案小區的物業案件中物業費標準已按照鑒定意見中確定的計費標準確定”

　　以前，我們(業主們)總覺得，不交物業費可以制衡物業服務公司;其實簽訂好物業服務合同，規定好雙方的權利義務及違約責任，成立有效的業主大會，充分發揮全體業主的公共管理權利，比什么都好!但是，我們誰會去做呢?!

　　以上信息整理自真實案例，判決書原文：北京市第三中級人民法院民事判決書(20**)三中民終字第10978號