法律界的物業(yè)管理，業(yè)主們不懂!

　　如果物業(yè)服務公司起訴業(yè)主未履行物業(yè)服務合同交納物業(yè)服務費的義務，物業(yè)服務公司幾乎完勝。那么如果業(yè)主訴訟物業(yè)服務公司沒有履行物業(yè)服務合同規(guī)定的義務呢?

　　下面我們來看一個真實的案例:

　　以下信息真實來源于:北京市第三中級人民法院民事判決書(20**)三中民終字第10978號

　　一名業(yè)主訴物業(yè)服務公司

　　【原告業(yè)主訴訟內容】

　　被告物業(yè)在提供物業(yè)服務時存在以下問題(貌似以下問題都是業(yè)主想說的)：

　　一是【服務標準問題】管理服務人員數(shù)量嚴重不足，服務標準與被告物業(yè)承諾的金鑰匙服務嚴重不相符;

　　二是【安防問題】小區(qū)的安防系統(tǒng)從未起過作用，導致小區(qū)安全事故頻發(fā)，小區(qū)屢屢發(fā)生入戶盜竊案件，嚴重威脅著原告業(yè)主和其他業(yè)主的人身和財產安全。原告業(yè)主所居住的小區(qū)智能化安防系統(tǒng)設施包括：園區(qū)周界設紅外報警及攝像頭監(jiān)控，別墅首層窗戶設有紅外報警探測器，戶內24小時門磁報警器到位，在窗戶上安裝紅外幕簾，燃氣泄漏報警系統(tǒng)，執(zhí)勤巡更，消防系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，對講系統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)。但自交房開始，小區(qū)安防系統(tǒng)始終未能正常使用。

　　三是【安防問題】小區(qū)保安人員數(shù)量與小區(qū)面積嚴重不匹配，被告物業(yè)私自調動保安力量給物業(yè)內部人員站崗放哨，卻沒有對整個小區(qū)進行安全巡邏;

　　四是【環(huán)境問題】小區(qū)內只配備了六名保潔人員服務，遠遠低于高檔小區(qū)的保潔人員配備標準，小區(qū)內雜草叢生卻無人清理和打掃;

　　五是【公共設施設備問題】小區(qū)內公共設施的維修和保養(yǎng)不到位，門牌大面積脫落和丟失，圍墻上的鐵欄桿銹跡斑斑，路面上的井蓋閉合不嚴，業(yè)主車庫門口的道路凹凸不平等;

　　六是【綠化問題】公共區(qū)域園林綠化，水泵的維護費用不到位。被告物業(yè)頻繁更換綠化公司，從而使綠化公司之間的銜接出現(xiàn)問題，導致樹木花叢無人管理，無人培育;

　　七是【配套設施問題】所承諾的各項設施和功能實際上并不具備，如被告物業(yè)曾明文向業(yè)主承諾的會所內容包括了咖啡廳、游泳池、健身房、閱覽室、SPA水療、頂級餐廳等，但實際上除價格昂貴的中西餐廳外，其他設施及功能一直形同虛設。

　　原告業(yè)主認為被告物業(yè)違反了物業(yè)合同的相關規(guī)定，為維護原告業(yè)主的合法權益，特訴至法院，請求法院判令：

　　1.確認被告物業(yè)存在嚴重違約行為，并承擔違約責任;

　　2.被告物業(yè)對圍墻進行維修，鋪設鐵絲網(wǎng)，消除安全隱患;

　　3.被告物業(yè)對圍墻、小區(qū)內的監(jiān)控系統(tǒng)進行維修，并保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用，能對圍墻周邊及小區(qū)內進行監(jiān)控;

　　4.被告物業(yè)對原告業(yè)主與中控室的窗磁、紅外幕墻等系統(tǒng)進行維修，保證原告業(yè)主家中發(fā)生險情時，被告物業(yè)能在第一時間發(fā)現(xiàn)并采取措施;

　　5.被告物業(yè)維修并保證消防系統(tǒng)及煙感系統(tǒng)的正常使用和正常工作;

　　6.被告物業(yè)對小區(qū)大門處的對講系統(tǒng)進行升級和維修，使對講系統(tǒng)具備可視功能并能夠正常使用;

　　7.被告物業(yè)保證白天早六點至晚十八點，保安每兩個小時巡邏一次，晚十八點到次日六點，保安每一個小時巡邏一次;

　　8.被告物業(yè)增加會所服務內容，開放游泳池、SPA水療、老年人和兒童活動場所、健身房及商品部;

　　9.被告物業(yè)對小區(qū)綠化按一級養(yǎng)護標準進行維護;

　　10.被告物業(yè)將管理物業(yè)服務的財務公開;

　　11.本案訴訟費用由被告物業(yè)承擔。

　　(如果僅有這些內容,顯然不值得我們今天來討論,關鍵是業(yè)主還請了第三方物業(yè)服務評估機構)

　　【第三方物業(yè)服務評估】

　　原告業(yè)主等多名業(yè)主申請對物業(yè)服務質量和物業(yè)服務費用進行評估，評估報告包括物業(yè)服務質量評估報告和物業(yè)服務費用評估報告。在物業(yè)服務質量評估報告中，北京正邦物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司作為受委托方于20**年7月2日至20**年12月31日對涉訴小區(qū)進行了物業(yè)服務質量評估，物業(yè)服務質量評估基準日為20**年12月31日，評估報告的有效期為20**年12月31日至20**年12月30日。

　　物業(yè)服務質量評估工作共完成評估服務項目10項，分別為基本要求，共用設施設備日常運行、維修、養(yǎng)護和管理，消防安全管理，安全防范設備設施管理，共用部位使用，綠化養(yǎng)護，環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序維護，裝飾裝修管理，物業(yè)合同中約定的其他服務項目。其中合格5項，不合格5項，不合格的5項分別為消防安全管理，安全防范設備設施管理，綠化養(yǎng)護，公共秩序維護，物業(yè)合同中約定的其他服務項目。

　　在物業(yè)服務費用評估報告中，北京正邦物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司作為受委托方20**年7月2日至20**年12月31日對涉訴小區(qū)進行了物業(yè)服務費用評估，物業(yè)服務費用評估基準日為20**年12月31日，評估報告的有效期為20**年12月31日至20**年12月30日，評估得出的物業(yè)服務費用為6.87元·平方米·月。

　　原告原告業(yè)主對兩份評估報告的真實性、合法性和關聯(lián)性予以認可，被告物業(yè)對兩份評估報告的真實性、合法性和關聯(lián)性予以認可，但認為北京正邦物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司對物業(yè)服務質量的評估方法存在問題，物業(yè)服務費用的評估結果也偏低。

　　【原告請求法院】

　　1.首先，要求減免物業(yè)服務費，判令被告物業(yè)按照原告業(yè)主開始繳納物業(yè)服務費的時間為起始點，已繳納的部分按照1.41元·平方米·月(物業(yè)服務費與評估得出的物業(yè)服務費的差額)退還物業(yè)服務費。未繳納的物業(yè)服務費自實際未繳納物業(yè)服務費的時間至被告物業(yè)恢復合同中約定的物業(yè)服務標準之日止按照評估得出的6.87元·平方米·月收取物業(yè)服務費;

　　2.其次，被告物業(yè)按照8.28元·平方米·月為基數(shù)的50%承擔違約金，時間是自原告業(yè)主開始繳納物業(yè)服務費之日始至被告物業(yè)消除違約行為之日止。

　　【下面看被告的陳述】

　　被告被告物業(yè)在一審時辯稱：

　　1.【收費問題】被告物業(yè)是經(jīng)過合法招投標程序取得的涉訴小區(qū)的物業(yè)服務，在招投標的文件中有相關的收費標準的評估，收費是合理的。

　　2.【圍墻問題】圍墻和其他建筑的整體設計方案是經(jīng)過北京市規(guī)劃委員會順義區(qū)分局和北京市順義區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會審批核準的，圍墻在原告業(yè)主購房時已經(jīng)通過了驗收。現(xiàn)原告業(yè)主提出重新維修圍墻和鋪設鐵絲網(wǎng)，是屬于動用公共維修基金的工程，但經(jīng)過業(yè)主大會討論，部分業(yè)主并不愿意動用該項基金。為此，被告物業(yè)在緊急情況下，動用了自有資金，對圍墻的重點地段鋪設了臨時防護網(wǎng)并設置了臨時探照燈。

　　3.【監(jiān)控問題】監(jiān)控系統(tǒng)是開發(fā)商經(jīng)過國家安全局登記備案的，并取得了竣工驗收許可，被告物業(yè)也履行了系統(tǒng)的正常維護工作，監(jiān)控系統(tǒng)可以正常使用。窗磁和可視對講系統(tǒng)的主線路都是完好的，導致其無法使用的原因是多方面的，包括設備問題和線路改造問題。對于業(yè)主家內部的線路問題不是日常維護的范圍，被告物業(yè)是維護公共區(qū)域的安防系統(tǒng)。

　　4.【消防系統(tǒng)】消防系統(tǒng)在業(yè)主家中的車庫設有端子箱，該端子箱和中控室的消防主機相連，被告物業(yè)維護公共區(qū)域的消防系統(tǒng)，均可正常使用。

　　5.【安防問題】關于園區(qū)內的巡邏問題，被告物業(yè)已經(jīng)按照物業(yè)服務的要求履行了公共秩序維護，配有門崗執(zhí)勤、中控室執(zhí)勤以及白天和夜間巡邏。

　　6.【配套會所問題】原告業(yè)主所指的會所是由建設單位委托北京金碧湖畔商務會所有限公司經(jīng)營管理，會所功能的增減應該由產權單位決定，不屬于被告物業(yè)職責范圍之內。

　　7.【園區(qū)綠化問題】園區(qū)的綠化是被告物業(yè)委托專業(yè)的園林公司進行維護的，約定的標準為一級養(yǎng)護標準，符合相關規(guī)定。

　　8.【減免物業(yè)費問題】評估報告很明確的顯示了基準日是20**年12月31日，有效期是一年，所以評估報告顯示的物業(yè)服務費收費標準的效力只有一年，不可溯及既往之前的物業(yè)服務費，所以原告業(yè)主要求減免物業(yè)服務費的訴求應該不予支持。原告業(yè)主要求按照相應的基數(shù)支付違約金，被告物業(yè)認為沒有法律依據(jù)和合同約定。

　　【法院現(xiàn)場勘查結果】

　　法院的工作人員去往原告業(yè)主所居住的小區(qū)進行了現(xiàn)場勘查，并對現(xiàn)場勘查情況進行了記錄。法院工作人員對原告業(yè)主家中的煙感系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、紅外幕墻進行測試，均無法正常使用。戶門外移，導致門磁無法使用。

　　(以上事實貌似沒有絲毫對物業(yè)服務公司有利)

　　【法院審理查明】(此部分可以選看)

　　1.原告業(yè)主為北京市順義區(qū)金碧湖畔花園南區(qū)甲5號的業(yè)主，其所居住的園區(qū)由被告物業(yè)提供物業(yè)服務。原告業(yè)主與被告物業(yè)簽訂了房屋買賣合同，在合同中對物業(yè)服務標準及收費依據(jù)進行了約定。

　　2.在物業(yè)服務內容中，包括了四部分內容：物業(yè)服務內容、物業(yè)服務質量、物業(yè)收費項目及價格、業(yè)主臨時公約。其中物業(yè)服務內容中對物業(yè)服務應包含的項目進行了明確的規(guī)定。物業(yè)服務質量對物業(yè)服務所應達到的標準進行了明確的規(guī)定，其中規(guī)定綠化維護按市園林局規(guī)定的《一級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護，小區(qū)保安24小時執(zhí)勤(包括監(jiān)控報警中心、道口)，對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次，建立消防責任制及火災消防預案，消防設施有明顯標志定期對相仿設施進行巡視、檢查和維護等。

　　3.在業(yè)主臨時公約部分，約定了物業(yè)服務費的標準為8.28元·平方米·月，按地上面積收費。

　　4.物業(yè)服務費的構成為：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;保安費;保潔費;物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;物業(yè)公共區(qū)域及公用設施設備的能源費;公共設施和設備、公共用部位及共用區(qū)域的修理及保養(yǎng)費;共用區(qū)域園藝綠化、水系的維護費;審計費、律師費;稅費;物業(yè)管理企業(yè)的酬金;其他有可能發(fā)生的費用。

　　5.在違約責任部分，

　　約定了業(yè)主違反本臨時公約關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時公約向人民法院提起訴訟;

　　對業(yè)主違反公約的行為，相關業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)可督促其改正，協(xié)商調解不成的，可提起訴訟，違反相關法規(guī)政策的，報告有關部門;

　　業(yè)主違反本臨時公約關于業(yè)主共同利益的約定，導致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時公約向人民法院提起訴訟;

　　建設單位未能履行本臨時公約約定義務的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關行政主管部門投訴，也可根據(jù)本臨時公約向人民法院提起訴訟。

　　【一審法院判決】

　　1(可以不看第一條).一審法院判決認定：合同是確立雙方當事人權利義務關系的協(xié)議，依法成立的合同具有法律效力。本案中，被告物業(yè)為涉訴金碧湖畔小區(qū)提供物業(yè)服務，原告業(yè)主作為該小區(qū)業(yè)主，也是被告物業(yè)提供物業(yè)服務的受益人。

　　2.北京正邦物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司對涉訴小區(qū)的物業(yè)服務質量和物業(yè)服務費用進行了評估，并出具了相應的評估報告。原告業(yè)主和被告物業(yè)對物業(yè)服務質量評估報告和物業(yè)服務費用評估報告的真實性、合法性和關聯(lián)性予以認可，雖被告物業(yè)主張物業(yè)服務質量的評估方法存在問題，物業(yè)服務費用的評估結果也偏低，但并未提供充足有效的證據(jù)，故法院對上述兩份評估報告的評估結果予以采納。

　　3.【論簽好物業(yè)服務合同及業(yè)主管理規(guī)約重要性】原告業(yè)主主張被告物業(yè)的物業(yè)服務質量不符合要求，并要求被告物業(yè)承擔相應的違約責任。依據(jù)物業(yè)服務質量評估報告可知，被告物業(yè)在提供消防安全管理，安全防范設備設施管理，綠化養(yǎng)護，公共秩序維護，物業(yè)合同中約定的其他服務項目這五項物業(yè)服務上確實存在明顯瑕疵，但根據(jù)業(yè)主臨時公約中關于違約責任的相關規(guī)定，原告業(yè)主要求被告物業(yè)承擔違約責任的請求并沒有相應的法律依據(jù)，故法院對原告業(yè)主的該項請求不予支持。

　　4.原告業(yè)主同時要求被告物業(yè)改善各方面的物業(yè)服務質量，但訴訟請求并不明確，且缺乏可執(zhí)行的內容，故法院對原告業(yè)主要求被告物業(yè)改善各方面物業(yè)服務質量的訴訟請求不予支持。(究竟怎樣才算明確啊?!)

　　5.法院建議被告物業(yè)在今后的物業(yè)服務中應加大服務意識，增強公共區(qū)域的維護力度，加強小區(qū)內的各項安保及巡查服務，提高小區(qū)內的綠化水平，贏得更多業(yè)主對物業(yè)服務的理解與支持。(注意，是“建議”)

　　6.同時，小區(qū)業(yè)主也應及時按約繳納相關物業(yè)服務費，否則長期拖欠物業(yè)服務費的行為不僅不能真正提高物業(yè)服務質量，也會造成物業(yè)公司難以收回運營成本，造成物業(yè)服務質量進一步降低的惡性循環(huán)。關于評估費用的分擔情況，法院酌情予以處理。

　　7.據(jù)此，一審法院判決：駁回原告業(yè)主的訴訟請求。

　　【業(yè)主上訴二審】

　　原告業(yè)主不服一審法院上述民事判決，向本院提起上訴，其主要的上訴理由為：

　　一、被告物業(yè)的違約行為已經(jīng)通過現(xiàn)場勘驗及評估報告予以確認，應當確認被告物業(yè)存在違約行為。

　　二、評估得出的物業(yè)費為6.87元/平方米，被告物業(yè)應當按該結果進行減免或少收取物業(yè)費，應對其行為承擔責任。

　　三、一審法院以原告業(yè)主要求被告物業(yè)改善物業(yè)服務質量訴訟請求不明確，缺乏可執(zhí)行的內容為由駁回原告業(yè)主的請求，缺乏法律依據(jù)。

　　四、本案的評估報告結論與原告業(yè)主的主張基本一致，被告物業(yè)公司如果對原告業(yè)主主張其存在違約的行為予以認可則不會進行評估，因此本案的評估費應當由被告物業(yè)公司全部承擔。

　　五、被告物業(yè)同意一審判決。

　　【二審法院判決】

　　1.本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。(1-3條可不看)

　　2.上述事實，有雙方當事人的陳述、業(yè)主臨時公約、評估報告、現(xiàn)場勘查筆錄等證據(jù)在案佐證，可作為認定事實之依據(jù)。

　　3.事實物業(yè)服務合同關系的認定應根據(jù)實際履行的客觀事實等因素綜合確定。本案中被告物業(yè)作為開發(fā)商選聘的前期物業(yè)管理單位，為涉訴房屋所在的小區(qū)提供了物業(yè)管理服務，原告業(yè)主實際享受了物業(yè)公司的服務，能夠認定被告物業(yè)與業(yè)主之間形成了事實上的物業(yè)服務合同關系。

　　4.根據(jù)北京正邦物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司對涉訴小區(qū)的物業(yè)服務質量和物業(yè)服務費用進行評估后出具的評估意見，被告物業(yè)在提供消防安全管理、安全防范設備設施管理、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護、物業(yè)服務內容中約定的其他服務項目這五項物業(yè)服務上確實存在一些問題。需要注意的是，評估意見是對于物業(yè)服務質量現(xiàn)狀的描述，而物業(yè)服務是一種全天候、不間斷、全方位、多層次的動態(tài)過程性服務，由此特征使得物業(yè)服務難免會出現(xiàn)一些暫時性的問題。“服務瑕疵”亦不能依據(jù)短時間的服務質量問題或者單個、局部的問題認定，也應考慮小區(qū)整體的服務情況和小區(qū)的持續(xù)狀態(tài)確認。(業(yè)主怎么才能證明問題長期性?!有懂的大神嗎?)

　　5.【尊重雙方約定】對此鑒定意見中反映出來的問題，被告物業(yè)應積極應對予以改進。鑒于業(yè)主臨時公約系由涉案房屋開發(fā)商北京百順達房地產開發(fā)有限公司制定，該公約中違約責任部分并未涉及物業(yè)管理企業(yè)，本案中當事人訴訟請求亦不十分明確，且缺乏可執(zhí)行的內容。

　　6.而在本案訴訟的同時，被告物業(yè)亦起訴要求部分業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費用，目前已經(jīng)審結的涉案小區(qū)的物業(yè)案件中物業(yè)費標準已按照鑒定意見中確定的計費標準確定，一審法院在綜合考量上述情形后根據(jù)本案實際情況所做的處理并無不當。

　　7.綜上，原告業(yè)主的上訴請求不能成立，本院不予支持。一審法院判決并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　8.評估費15527.3元，由原告業(yè)主負擔12421.8元(已交納)，由被告物業(yè)管理有限公司負擔3105.5元(于本判決生效之日起七日內執(zhí)行)。

　　一審案件受理費70元，由原告業(yè)主負擔35元(已交納)，由被告物業(yè)管理有限公司負擔35元(于本判決生效之日起七日內交納)。二審案件受理費70元，由原告業(yè)主負擔(已交納)。

　　本判決為終審判決。(不知道業(yè)主拿到這份判決書的心情是什么樣的)

　　我們要注意到：“而在本案訴訟的同時，被告物業(yè)亦起訴要求部分業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費用，目前已經(jīng)審結的涉案小區(qū)的物業(yè)案件中物業(yè)費標準已按照鑒定意見中確定的計費標準確定”

　　以前，我們(業(yè)主們)總覺得，不交物業(yè)費可以制衡物業(yè)服務公司;其實簽訂好物業(yè)服務合同，規(guī)定好雙方的權利義務及違約責任，成立有效的業(yè)主大會，充分發(fā)揮全體業(yè)主的公共管理權利，比什么都好!但是，我們誰會去做呢?!

　　以上信息整理自真實案例，判決書原文：北京市第三中級人民法院民事判決書(20**)三中民終字第10978號

篇2：從訴訟角度談健全物業(yè)公司制度建設

　　從訴訟角度談健全物業(yè)公司制度建設

　　作為新興發(fā)展起來的物業(yè)公司，一般起點相對較高，不少公司采取了現(xiàn)代化的管理模式，一些大型的物業(yè)公司，更是通過了嚴格的質量體系認證，建立了一套標準化管理規(guī)章制度。但另一方面，我們也不難看到，隨著有關物業(yè)服務方面的民事訴訟的增多，也暴露出了一些新的問題，如管理規(guī)章制度在法律方面存在一定的欠缺。如何規(guī)避這方面的問題呢?

　　一、建立完善的業(yè)主檔案資料

　　業(yè)主資料的重要性，對物業(yè)公司來說是不言而喻的，但是在實際工作中，特別是在前期物業(yè)服務工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來源于房地產開發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業(yè)主檔案資料呢?筆者認為，著重要注意如下幾項資料的核實和登記：

　　1. 業(yè)主為自然人的，注意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位 資料的核實和登記。從開發(fā)商手中接管相應資料的，一定要注意業(yè)主相關資料的完整性，如果內容不完整的，應在接管之際及時要求開發(fā)商配合，將資料補充完整。

　　2. 業(yè)主為公司法人的，注意公司營業(yè)執(zhí)照各項登記內容、公司財務賬號及法人身份證件資料的核實和登記。

　　3. 業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業(yè)執(zhí)照、財務賬號及公司法人身份資料的核實和登記。

　　以上各項證件資料，注意盡量要核實，并應盡量取得原始件的復印件。從服務的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對物業(yè)公司全面地了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務，提升物業(yè)公司的管理水平和服務質量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還有著特殊的意義。

　　如：某物業(yè)公司接手了某小區(qū)的前期物業(yè)服務，在業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)公司后，對該小區(qū)部分購買了住房但一直沒有入住，也沒有交納物業(yè)服務費的業(yè)主，依法向人民法院提出起訴。人民法院要求該公司補充業(yè)主除住址外的詳細資料。由于接手該物業(yè)時，開發(fā)商只向該物業(yè)公司提供了簡單的業(yè)主姓名及房間號資料，而物業(yè)公司在管理過程中對此沒有引起足夠的注意，后來在履行合同過程中又與開發(fā)商引發(fā)一系列糾紛，開發(fā)商對物業(yè)公司的訴訟根本不予配合，導致該物業(yè)公司不能提供相應資料，因此人民法院駁回了該公司的起訴。

　　二、規(guī)范前期物業(yè)服務合同

　　1. 簽訂前期物業(yè)服務合同時，注意要對物業(yè)服務費開始收取時間作明確約定。

　　《物業(yè)服務條例》頒布實施后，為了規(guī)范物業(yè)服務行業(yè)，國家建設部發(fā)布了前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時直接選用了格式合同，筆者以為，各個業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應該根據(jù)實際情況對范本的部分條款進行補充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)服務合同時，就應特別注意對物業(yè)服務費開始收取的時間作一個明確的約定。特別是物業(yè)服務費由開發(fā)商承擔轉到由業(yè)主承擔，這個時間的劃分應該有明確的約定。在實際中，這個時間往往是由開發(fā)商單方面下發(fā)一個入伙通知書給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開始收取物業(yè)服務費，這在現(xiàn)實中引發(fā)了諸多糾紛。筆者以為，從法律角度出發(fā)，對這個時間的劃分，應有三方簽字的書面認可手續(xù)，在入伙通知書中既要有開發(fā)商簽字和蓋章，同時也要有業(yè)主的簽字認可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個較好的方式。

　　如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)服務費時，該業(yè)主認為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書只是開發(fā)商與物業(yè)公司的約定。由于是前期物業(yè)服務，該業(yè)主也沒有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)服務服務協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請求最終沒有得到法院的支持。

　　2. 前期物業(yè)服務結束，業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)服務公司的，注意交接工作中法律手續(xù)的連續(xù)性和完整性

　　在實際中，不少物業(yè)公司撤出小區(qū)的物業(yè)服務時，都有一個時間過程，短則一兩個月，長則半年不等，在這期間，物業(yè)公司實際上仍在履行服務合同，但是往往與開發(fā)商，特別是業(yè)主委員會之間，只有一個口頭協(xié)議，或者雖然有一個書面協(xié)議，但是在超過了協(xié)議的約定時間后就不再根據(jù)實際情況進行補充。筆者認為，在完成前期物業(yè)服務后，最終撤出管理的小區(qū)時，物業(yè)公司一定要和業(yè)主委員會對此時間有一個明確的書面約定。

　　如：某物業(yè)公司撤出某小區(qū)的物業(yè)服務，與業(yè)主委員會的最初協(xié)議約定時間是在20**年1月，但是由于業(yè)主委員會選聘新物業(yè)公司工作的延遲，正式退出小區(qū)是在6月以后，在該物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納物業(yè)服務費，法院要求該物業(yè)公司提供在20**年1月后的證據(jù)，該物業(yè)公司提供了補充協(xié)議及撤管公告，補充協(xié)議是2OO4年3月簽訂，約定撤出時間為20**年5月，撤管公告是20**年6月物業(yè)公司正式撤管時貼出的，法院對補充協(xié)議予以采信，而對物業(yè)公司單方面貼出的撤管公告不予采信。最終法院支持了該物業(yè)公司收取至20**年5月的物業(yè)服務費。

　　三、在實際管理工作中，注意采用相關法律形式

　　在實際管理工作中，特別是在 辦理一些于續(xù)的過程中，物業(yè)公司同樣應該注意采取一些法律形式，例如 ：

　　1. 在前期物業(yè)服務工作中，業(yè)主來物業(yè)公司拿鑰匙看房，筆者建議物業(yè)公司采取由業(yè)主簽字的書面登記手續(xù)。在業(yè)主的租住人來看房時，筆者建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關書面許可證明后，方可進行，以避免→些糾紛的產生。

　　2、 在催繳物業(yè)服務費過程中，注意采取書面的催繳形式，如發(fā)出催繳通知書等等。

　　3. 注意做好相關值班記錄及值班資料的保存，如空調運行的維修登記、貨物出行的登記、來客來訪的登記、業(yè)主領取郵件報刊的登記等等。

　　總之，完善管理制度，提高物業(yè)服務服務水平，對物業(yè)公司來說，是 一個逐漸的過程。筆者參與了數(shù)十起物業(yè)服務費糾紛訴訟，更感覺到，訴訟是一種解決糾紛，維護物業(yè)公司合法利益的有效的方式。因為法院審理此類案件大多是采取簡易程序，審理時間短，只要物業(yè)公司有充分的法律依據(jù)，一般說來物業(yè)公司都能勝訴，所以，從法律的角度來不斷完善管理制度，不僅是一項物業(yè)公司長期而重要的工作，也是物業(yè)公司法律顧問的一項重要工作內容。

篇3：物業(yè)公司追繳物業(yè)費民事訴訟范本

　　物業(yè)公司追繳物業(yè)管理費民事訴訟樣本

　　民事訴狀

　　原告：****物業(yè)管理公司

　　地址：********

　　法定代表人：***** 職務：****

　　委托代理人：***** 電話：*******

　　工作單位：****物業(yè)管理公司

　　被告：**** 電話：*******

　　地址：***********

　　訴訟請求：

　　1.依法判定被告立即支付物業(yè)管理費，共計人民幣***

　　2.判定被告支付逾期繳納物業(yè)管理費滯納金***.

　　3.判定被告支付摩托車的車位使用費***

　　4.本案全部訴訟方面的費用由被告承擔。

　　事實與理由：

　　****年*月*日，被告購買了***小區(qū)***幢***室房產(面積：***平方米)，按照原告與業(yè)主委員會于****年*月*日簽訂的《****住宅小區(qū)物業(yè)管理委托合同》及相關的法律法規(guī)的規(guī)定，原告一直依法對被告居住的小區(qū)實施規(guī)范的物業(yè)管理，為被告提供了完善的物業(yè)管理服務，履行了自己應盡的義務。根據(jù)**市物價局給原告批復的(****)***號文件和(****)***號文件規(guī)定，被告自****年1月1日--****年12月31日共拖欠應繳納的物業(yè)管理費及車輛停放費分別為****元和****元，截止****年**月**日，被告依法應繳納的滯納m.dewk.cn金****元，累計費用共達****元(詳見明細表)。我方及業(yè)主委員會曾多次以多種形式向被告催交物業(yè)管理費，但其未予理睬。

　　根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第106條，《中華人民共和國民事訴訟法》第22條等規(guī)定，特向貴院提起訴訟，請求依法判令如上之訴請。

　　此致

　　**市**區(qū)人民法院!

　　具狀人： ****物業(yè)管理公司

　　年 月 日

　　附：

　　1、本訴狀副本一份;

　　2、原告營業(yè)執(zhí)照;

　　3、法人代表身份證明、授權委托書、委托代理人身份證復印件;

　　4、****.*.*--****.**.**被告欠費明細表;

　　5、提供以下書證復印件：

　　1) ****年*月*日原告與****業(yè)主委員會簽訂的《****住宅小區(qū)物業(yè)管理委托合同》

　　2) **市物價局文件兩份：(****)***號、(****)***號

　　3) 《業(yè)主公約》。