長風項目開發方案
一、
項目定位策劃及項目開發建設目標
1.
項目概況：
市政府秉承綠色、低碳生態理念，將我項目所在長風文化商務區定位為集商務、文化、行政和居住功能為一體的城市濱河文化商務區，致力于創造省城亮點片區，打造龍城新地標，這里將是太原市乃至山西省未來的政治、經濟、文化、商務中心。商務區核心位置建有長風文化島以及省城五大建筑（圖書館、美術館、大劇院、科技館、博物館）。
我公司開發項目位于長風文化商務區東南角，濱河西路以西、南中環街以北、規劃的長風文化商務區S20、S23～S27地塊，共六塊土地。項目規劃凈用地總面積20.0362公頃（折300.54畝）。地塊的四至位置為：北為市府南街、西為商務東環路、南為南中環街、東為濱河西路。商務南環街把地塊S27與其他地塊南北隔開。位置優越、交通方便、環境優美。
2.
項目定位：
根據太原市的城市規劃發展戰略、城市景觀要求和地塊屬性，結合公司的發展戰略和理念，公司通過多方面了解咨詢和討論，項目將以高起點高標準產出高端產品定位，努力成就太原市新時代建筑的里程碑。我們擬將該項目建設成為集大型商貿、高檔商務辦公、高級公寓、星級酒店于一體的國內一流的新型城市綜合體。它的建成將充分體現人性化、生態化、科技化、現代化、差異化的建筑成就。將以高新科技，詩意環境，創新設計，靚麗外形，便捷交通等滿足省內電力、煤炭、金融、機械、鋼鐵、化工等大型企業和國內外駐晉機構、社會團體等高端客戶群的需求，同時打造公司輝煌品牌。
3.
項目規模和新技術應用：
根據規劃要求的容積率要求，項目地上建筑面積可建78.75萬㎡，地下估算可建40-50萬㎡。
注：容積率計算以總用地計算
地塊編號
總用地
（ha）
凈用地
（ha）
總建筑面積
（㎡）
建筑密度
（≤）
容積率
（≤）
綠化率
（≥）
建筑限高
（≤）
地塊一
S20
3.38
2.9
10.15萬
45%
3.5
30%
80M
地塊二
S23
2.24
2.24
8.96萬
50%
4.0
30%
100M
地塊三
S24
2.69
2.69
10.76萬
50%
4.0
30%
100M
地塊四
S25
2.78
2.78
11.12萬
50%
4.0
30%
100M
地塊五
S26
2.88
2.88
11.52萬
50%
4.0
30%
100M
地塊六
S27
7.96
6.56
26.24萬
45%
4.0
30%
150M
合計
21.93
20.05
78.75萬
項目各類面積現為估算，最終根據市場需求做出設計調整。酒店為超五星級酒店，擬建面積約5萬㎡，客房數約500間，設施標準參照香格里拉酒店設置。酒店式公寓擬建面積10萬㎡，商務公寓約30萬㎡，高檔寫字樓約30萬㎡，臨街配套商業約3萬㎡，地下總建筑面積預計約40-50萬㎡。
項目初步考慮采用新技術方向：
（一）、太陽能技術：
1、太陽能熱水技術：利用真空管加熱，提供熱水。
2、太陽能光伏發電與建筑一體化（BIVP）：有效利用建筑外圍表面(屋頂和墻面)，光電轉換發電。
3、太陽光反射利用：直接利用陽光反射，照射建筑背陽面，轉化光污染補充自然采光。
（二）、生物技術：
1、污水處理：小區生活污水獨立處理，達到澆灌綠地、清潔道路、沖洗汽車用水標準。
2、雨水收集處理：收集處理后，可用作街廁沖洗、花草澆灌、道路清洗之用，也可作為空調冷卻水、消防用水、洗車用水、景觀用水等。
3、中水處理技術；收集處理生活污水作為雜用水，水質指標位于上水和下水之間，可用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔、城市噴泉等。
4、沼氣技術：收集存儲垃圾、污物，發酵處理提供生活燃氣。
（三）、通風空調技術：
1、地源熱泵空調技術：提取和利用淺層地表水源中的熱能和冷能，用于建筑物采暖和制冷，并能提供生活熱水。
2、深井地熱梯級利用：采用毛細管技術，將深井熱水作為供熱源，使通常地熱井水的可利用溫差范圍加大，從而實現利用廉價地熱能給建筑物直接供熱。
3、置換送風新風系統：從房間下部均勻、低速送風，將新鮮空氣直接送入室內，室內混濁空氣逐漸上升并排除室外。
4、中央吸塵排風系統；用于居住建筑，減少微塵污染。
（四）、保溫節能技術；
1、外墻體、屋面保溫技術：采用保溫板材或粉料對墻體和屋面進行保溫，有效減少熱量損失。
2、節能保溫門窗：采用中空玻璃，斷橋鋁材或塑鋼型材，減少室內外熱量直接交換。
3、呼吸式雙層幕墻：保溫和自然通風
4、LOW-E中空內充氬氣玻璃：隔熱保溫
5、節能型設備：降低能耗
6、可調式外遮陽系統；減少太陽輻射熱
（五）、結構施工技術：
1、鋼管砼技術；降低造價和減小構建面積。
2、無梁樓蓋大跨度技術；增加面積利用；
3、復合地基處理技術；降低造價
4、深基坑支護技術；
5、新型模板體系使用：降低消耗，提高施工速度。
（六）、智能化系統(5A);
OA：辦公自動化系統；
CA：通訊自動化系統；
FA：消防自動化系統
；
SA：安保自動化系統；
BA：樓宇自動控制系統。
二、
開發前期和規劃設計工作
1.
編制長風項目的可研報告；
2.
取得了項目建設用地批準書
3.
辦理土地證相關手續
4.
委托編制《環境影響評價報告》；30天
5.
委托編制《地震災害評估報告》；30天
6.
在規劃局辦理《建設用地規劃許可證》30天
7.
設計單位資料搜集和聯系溝通；
8.
聘請專家顧問編制招標文件；
9.
比選招標代理公司；簽訂招標代理合同。
10.
發布招標公告；5天
11.
完成資格預審，發售招標文件；5天
12.
概念規劃方案和建筑方案設計；60天
13.
開標，邀請專家評審提出修改建議報告3天
14.
合同談判，簽訂設計合同。3天
15.
《修建性詳細規劃》設計；30天
16.
報批《修建性詳細規劃》；公示30天，預計45天，政府審批時間難于控制。
17.
建筑方案深化設計；30-90天
18.
邀請專家評審提出修改建議報告10天
19.
在規劃局辦理《建設工程設計方案送審》；15天
20.
進行園林景觀招標；15天
21.
進行園林景觀方案設計；40天
22.
進行初步設計；30-120天
23.
進行管線綜合設計40天
24.
進行《管線綜合審批》
25.
其他專項設計60天；
26.
完成建筑、結構施工圖。30-120天
27.
專業圖紙審查公司進行審查，出具圖審報告；15-40天
28.
政務大廳繳納“一票制”規費；
29.
辦理消防、環保、人防、電力、燃氣、自來水、航道等有關部門審核意見單；30-60天
30.
辦理《建設工程規劃許可證》；15天
三、
項目施工管理工作（簡要方案）
1.
比選招標代理公司；簽訂招標代理合同。
2.
聘請專家顧問編制招標文件。
3.
施工單位招標。
4.
建設監理單位招標。
5.
辦理施工許可證。
6.
辦理勞保、保險、水泥、粘土磚等手續。
7.
臨水、臨電手續辦理。
8.
現場圍墻施工，場地平整。
9.
基槽開挖；
10.
樁基礎施工；
11.
樁基礎質量檢驗
12.
地下室施工；
13.
基礎驗收；
14.
主體結構施工；
15.
主體驗收；
16.
室內外裝修和機電安裝；
17.
園林施工；
18.
竣工驗收；
19.
面積測繪。
四、
銷售工作和物業管理工作
1.
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
2.
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
工程施工合同；
商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
3、
物業管理公司籌建。
4、
物業管理模式設計。
5、保潔保安招聘和培訓。
五、
公司應具備的條件和能力
a)
公司人員的需求
i.
設計階段：
在設計初期，各專業人員就需配合，需要設置建筑專業、結構專業、給排水專業、強弱電專業、空調專業、園林景觀專業、工程造價專業、建筑材料專業。因項目規模較大，專業人員設置數量和工作內容如下：
專業類型和職責
工作內容
1
建筑專業（含裝修）：5人
1、
提供本專業建議；
2、
協調各專業交叉內容；
3、
參與和組織本專業各階段設計內容審核和管理；
4、
對外報審提供本專業內容；
5、
對所提供技術內容保證其合規、合法、合理，承擔相應技術責任。
1.
組織專家顧問參與概念至設計方案評審和匯總各方意見編制設計方案審核意見初稿；
2.
協調設計單位完成概念及建筑方案修改和調整；
3.
提供有關建筑技術標準和信息
4.
配合規劃、建委等有關單位對方案設計內容和設計理念進行解釋和溝通，反饋設計單位進行調整；
5.
審核施工圖技術與經濟；
結構專業：3人
1、
提供本專業建議；
2、
配合其他專業提供專業支持；
3、
參與和組織本專業各階段設計內容審核和管理；
4、
對外報審提供本專業內容；
5、
對所提供技術內容保證其合規、合法、合理，承擔相應技術責任。
1、
參與設計方案初步評審，提出結構建議；
2、
提出地勘、地基處理、基礎等結構建議；
3、
提供有關結構技術標準和信息
4、
配合設計單位確定結構方案，確保安全性和經濟性統籌兼顧；
5、
審核施工圖結構技術與經濟；
給排水專業2
1、
提供本專業建議；
2、
配合其他專業提供專業支持；
3、
參與和組織本專業各階段設計內容審核和管理；
4、
對外報審提供本專業內容；
5、
對所提供技術內容保證其合規、合法、合理，承擔相應技術責任。
1、
參與設計方案初步評審，提出給排水優化建議；
2、
提供有關給排水、消防技術標準和信息
3、
配合設計單位確定給排水、消防方案，確保安全性和經濟性統籌兼顧；
4、
審核施工圖給排水、消防技術與經濟
5、
配合專業公司完善設計，保證經濟性；
強弱電專業2人
1、
提供本專業建議；
2、
配合其他專業提供專業支持；
3、
參與和組織本專業各階段設計內容審核和管理；
4、
對外報審提供本專業內容；
5、
對所提供技術內容保證其合規、合法、合理，承擔相應技術責任。
1、
參與設計方案初步評審，提出強弱電優化建議；
2、
提供有關強弱電技術標準和信息
3、
配合設計單位確定強弱電方案，確保安全性和經濟性統籌兼顧；
4、
審核施工圖強弱電技術與經濟
5、
配合專業公司完善設計，保證經濟性；
5
空調專業2人
1、
提供本專業建議；
2、
配合其他專業提供專業支持；
3、
參與和組織本專業各階段設計內容審核和管理；
4、
對外報審提供本專業內容；
5、
對所提供技術內容保證其合規、合法、合理，承擔相應技術責任。
1、
參與設計方案初步評審，提出空調優化建議；
2、
提供有關空調技術標準和信息
3、
配合設計單位確定空調方案，確保安全性和經濟性統籌兼顧；
4、
審核施工圖空調技術與經濟
6
園林景觀專業2人
1、
提供本專業建議；
2、
配合其他專業提供專業支持；
3、
參與和組織本專業各階段設計內容審核和管理；
4、
對外報審提供本專業內容；
5、
對所提供技術內容保證其合規、合法、合理，承擔相應技術責任。
1、
參與景觀方案設計初步評審，提出景觀優化建議；
2、
提供有關植物技術標準和信息
3、
配合設計單位確定景觀方案，確保美觀性和經濟性統籌兼顧；
4、
審核景觀施工圖技術與經濟
7
工程造價專業4人
1、
提供本專業建議；
2、
配合其他專業提供專業支持；
3、
參與和組織本專業各階段設計內容審核和管理；
4、
對外報審提供本專業內容；
5、
對所提供技術內容保證其合規、合法、合理，承擔相應技術責任。
1.
參與設計方案初步評審，提出工程造價建議；
2.
提供有關造價技術標準和信息；
3.
配合設計單位確定工程造價概算；
4.
審核施工圖階段概算；
5.
配合專業公司完善預算，提供經濟數據；
施工現場管理人員2、銷售管理人員2等高級專業工程師參與方案和設計的共同配合。同時，還應聘請專業項目管理公司負責策劃和梳理開發工作內容，及時準確的展開各項工作
目前只有加快設計工作，才能保證后續工作正常進行。
10
篇2：房地產開發資金使用計劃及融資方案的選擇
房地產開發項目資金使用計劃及融資方案的選擇
1 投資費用的組成及計算
1.1 開發成本
1.1.1 土地使用權出讓金
1.1.2 土地征用及拆遷安置補償費(生地)
1.1.3 前期工程費
1.1.4 建安工程費
1.1.5 基礎設施費
1.1.6 公共配套設施費
1.1.7 不可預見費
1.1.8 開發期間稅費
1.1.9 其他費用
1.2 開發費用
1.2.1 管理費用1.2.2 銷售費用1.2.3 財務費用
2 投資資金使用計劃的編制
2.1 編制投資資金使用計劃的依據
2.2 資金使用計劃表的形式
2.3 資金使用計劃編制方法
3 融資基本理論
3.1 資金投入方式與來源
3.2 項目的融資組織形式
3.2.1 既有項目法人融資3.2.2 新設項目法人融資
3.3 資本金籌集
(1)公司融資方式下的項目資本金
(2)項目融資方式下的項目資本金
3.4 負債融資
對于房地產項目來說，主要是商業銀行貸款和國內非銀行金融機構貸款。
(1)商業銀行貸款
u按貸款的期限劃分v按貸款的用途劃分w按貸款有無擔保品劃分
(2)非銀行房地產金融機構
3.5 信用保證措施
3.6 抵(質)押貸款與抵(質)押物
(1)抵押貸款(2)質押貸款
3.7 籌資決策
4 房地產開發項目融資實務
4.1 短期資金籌措
(1)商業信用(2)商業票據--本票與匯票(3)短期貸款
4.2 中長期資金籌措
(1)開發企業自有資金(2)銀行抵押貸款(3)信托貸款(4)以契約式合資結構方式合作開發(5)預售回款與定金(6)讓承建商帶資承包(7)增資擴股(8)股東借款(9)股票(上市股份制開發企業)(10)發行公司債券(11)銀團貸款
4.3 開發各階段融資方案
4.3.1 土地競投與購地
(1)資金投入量(2)資金來源
4.3.2 規劃設計與場地準備
(1)資金需求(2)資金來源
4.3.3 ±0以下工程
(1)資金需求(2)資金來源
4.3.4 主要結構工程
(1)資金需求(2)資金來源
4.3.5多層主體封頂(高層主體2/3)
(1)資金需求(2)資金來源
4.4 資金回籠與資金管理
4.4.1 資金回籠
4.4.2 資金運作管理
4.4.3 資金運作實戰技巧
(1)資金運作及風險回避(2)資金投入與回籠技巧
u短線投資的資金投入與回籠技巧
v長線投資的資金投入與回籠技巧
w長短結合投資的資金投入與回籠技巧
5 房地產項目融資現狀與出路
傳統融資方式:自有資金+銀行貸款
現階段融資方式:
(1)自有資金+信托計劃
(2)股權融資+銀行貸款
(3)自有資金+房地產投資基金
創新融資模式:
(1)開發商貼息委托貸款
(2)信托+房地產銷售期權
篇3：鞋廠開發技術部初步診斷報告改善方案
鞋廠開發技術部初步診斷報告及改善方案
通過調研，開發運作系統中目前存在的主要問題及改善方案：
1、工作區域未進行合理規劃
目前開發技術部整體的場地沒有完全有效的利用，且布置不完全規范。
【建議方案】：
根據工廠現有狀況進行規劃，并劃出分布圖，張貼于醒目位置。
2、組織架構不完善，崗位職責不明確
開發部未制作組織架構圖，造成人員管理混亂，成員不明白自己所處的位置，從而更不清楚自己的工作崗位及工作職責。
崗位人員安排尚不完善。
【建議方案】：
明確制定并公布開發部的組織架構圖。
可根據實際情況設置樣品業務（樣品生管），負責安排、追蹤樣品物料進度及樣品開發進度、外協事務的處理。
制訂崗位責任書。
明確崗位作業規范和標準。
3、作業程序只是流于習慣，且管理不夠到位
【建議方案】：
優化原有的工作程序，補充完善開發技術部請購、采購程序/開發技術部不合格品管制程序（含原材料、半成品、成品等的處理與責任劃分）/試穿作業程序等。
4、楦頭管理沒有明確的方式方法
【建議方案】：
完善資訊，制訂定楦、制楦的作業控制辦法（楦頭檢驗標準作業書），套楦、大貨楦頭的抽檢驗收。
5、制具、刀模的制作標準不夠明確，且沒有具體的作業方法
【建議方案】：
制訂制具、刀模的制作標準作業書，含針、沖、刀模、位置線、畫稿的制作標準。
6試做管理程序不夠完善
工廠內常常由于試做的疏忽或不到位而造成不必要的損失。
車間往往由于資訊不齊全，操作、檢驗無明確標準或有資料卻不能完全領會鞋子的制作工藝，做出來的效果達不到要求。
【建議方案】：
明確各部門的責任，完善試做程序，預防問題的發生。（包括紙板試做、刀模試做的跟蹤管制）
制訂試做操作規范和各工序流程工作標準.
7、溝通管理程序欠佳
工藝更改、材料變化等各類資訊不流通，造成工作困擾的現象時有發生。
【建議方案】：
材料、工藝更改預防措施的完善；
部門溝通程序的制訂和落實。
8、績效管理制度不完善
據了解日產量的多與少，未能與開發人員的薪資掛勾，造成開發人員無極積性，這樣會影響開發的質量。且忽視了制作人員及其他人員的績效考核。
【建議方案】：
建立績效管理制度，與員工薪資掛勾。
如:按“計劃書”擬定的日期提前完成，獎200元/版，新底模提前一個獎40元。分配比例可如下，版師（含調版師）80℅，平均分配；其他20℅，平均分配。
9、開發進度無細部掌控計劃
開發目前的進度表除了下單日和交樣日外，其它時間點未明確體現，這樣會造成進度失去掌控，進而影響交樣日。
【建議方案】：
根據開發任務制訂工作計劃書，且要擬訂樣品試做進度表，實時跟蹤樣品進度，把握開發動態。
10、報表文件過于隨意性,資料文件疏于管理
呈報上級的報表隨意用便紙書寫，且沒有固定的格式(甚至沒有報表),不便上級參閱，保存性也不強。
【建議方案】：
建立資料文件管理系統：凡屬于周報或是月報均使用固定格式，且最好用電腦打印，每份資料文件要進行存檔，便于隨時查閱。
11、開發技術部的機器設備幾無明確的管理措施
【建議方案】：
開發技術部的機器操作和保養標準書的制訂與落實。
12、IE工作的完善與落實
【建議方案】：
完善IE部門，并對IE部門進行系統管理，且明確其工作范圍（含，計件單價的制訂，各工序的標準作業方法，各生產單位產能、效率的分析匯總，追加動作單價更改的核定，核查、核簽領料單，計件人工審核單價處理等。
工藝操作標準作業書作業管理程序的制訂。
13、基礎管理薄弱，未實行“6S”及目視管理
開發室內鞋面、大底、樣鞋等物品到處亂放，也沒相應標識，造成管理混亂。
【建議方案】：
導入“7S”管理，使辦公室看起來寬敞明亮，井然有序。
14、由于管理程序不完善，表單不齊全，造成管理混亂，信息不順暢。
【建議方案】：
進行表單的制作與完善，含：工藝制作標準作業指導書、量產規格書、試做確認報告、自檢確認報告、量產異常巡視記錄表、量產通知書、聯絡函、工作任務書、樣品試做進度表、轉接單等。
幫客戶贏在起跑線上
助客戶超越競爭對手
為企業創造相對優勢
讓企業獲得長久的生存
愿以我們不懈的努力，與您真誠合作！