物業(yè)管理問答(6)

　　19、物業(yè)管理的性質、目的如何?

　　答：物業(yè)管理是一種與房地產綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。按照社會產業(yè)部門劃分的標準，這種高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務、市場化經(jīng)營為一體、寓經(jīng)營與管理于服務之中的物業(yè)管理是一種服務性行業(yè)，屬于第三產業(yè)。

　　實行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。

　　20、什么是物業(yè)管理企業(yè)?物業(yè)所有人是指誰?

　　答：物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。物業(yè)所有人，即產權人，指房屋所有權和土地使用權人。

　　21、物業(yè)管理企業(yè)應做好哪些服務事項?

　　答：①住宅的共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新;

　　②住宅區(qū)保潔服務;

　　③綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理;

　　④車輛進出及停放管理;

　　⑤配合公安部門做好住宅區(qū)內的公共秩序維護和安全防范工作;

　　⑥接受市住宅裝修行政主管部門的委托，進行住宅裝修的日常監(jiān)督管理;

　　⑦物業(yè)維修、更新費用的帳務管理和物業(yè)檔案資料的保管;

　　⑧業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他服務事項。

　　22、物業(yè)管理公司應從何時開始收取物業(yè)管理費?

　　答：物業(yè)公司一般從購房者驗收房屋、簽字認可后，開始計取物業(yè)管理費;也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取管理費的。開發(fā)商與購房者雙方對物業(yè)管理費計取另有約定的除外。

　　23、在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準?

　　答：計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，建筑面積包括兩個部分，一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以開發(fā)商與購房者所簽購房合同上的銷售面積為準。

　　24、什么是房屋的建筑面積?基底面積?

　　答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之合。

　　房屋基底面積指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

　　25、我國第一家物業(yè)公司叫什么名字?

　　答：我國(大陸)第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。

　　26、什么是自用部位?

　　答：自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內自用隔墻、墻(板)面等。D@

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　　27、什么是共用部位?

　　答：共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施等。bn

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　　28、什么是毗連部位?

　　答：毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

　　29、房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負責?

　　答：在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關責任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施。(H,

　　30、物業(yè)管理用房的計算方法是怎樣?

　　答：物業(yè)管理用房的計算方法是：物業(yè)管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標(0.06)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)(住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(shù)(3.75)。E

　　31、物業(yè)專項維修基金的概念與作用是什么?

　　答：物業(yè)專項維修基金是專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修交、更新、改造的維修保障資金。按規(guī)定新建商品住房(包括經(jīng)濟適用住房)和公有住房(在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房)，都應建立專項維修基金。建立物業(yè)專項維修基金是保障住房售后的維修管理，維護住房產權人和使用人的共同利益的重要途徑。物業(yè)專項維修基金如果管理不善，影響了物業(yè)的正常維修和更新改造，對物業(yè)的安全使用造成嚴重隱患，從而導致物業(yè)的使用壽命縮短，國家利益、物業(yè)產權人和物業(yè)使用人的利益都會受到嚴重損害。因此，加強物業(yè)專項維修基金的管理具有十分重要的意義。

　　32、住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是什么?

　　答：區(qū)內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現(xiàn)嚴重斷裂或破損的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。

　　33、申請機動車停車場《道路運輸經(jīng)營許可證》的企業(yè)或者個體工商戶，應當向該停車場所在地的區(qū)、縣級市交通行政管理部門提交哪些資料?

　　答：1、經(jīng)營許可申請書;

　　2、場地使用權證明(附列明停車場面積的四至圖)。租用他人場地的，應當提供合法有效的租賃合同。臨時占用城市道路設置停車場的，應當提供市政管理部門發(fā)給的《臨時占用道路許可證》;

　　3、工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照;

　　4、場內交通標志核標線以及消防、環(huán)保等符合規(guī)定的批準文件;

　　5、具有與其業(yè)務量相適應的固定資產及流動資金的合法資信證明或者資金擔保證明;

　　6、符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件的證明資料。

　　34、營業(yè)性停車場的經(jīng)營者應當遵守哪些規(guī)定?

　　答：1、按照經(jīng)營證、招核定的范圍、地點經(jīng)營;

　　2、使用市交通行政管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的營業(yè)性停車場標志和統(tǒng)一格式的車輛停放保管憑證;

　　3、在停車場入口顯眼位置懸掛價格行政管理部門核發(fā)的收費許可證及其統(tǒng)一監(jiān)制的標價牌，并嚴格按照標明價格收費;

　　4、依照稅收管理有關規(guī)定使用發(fā)票;

　　5、對進出機動車進行登記;

　　6、負責場內設施的維修、保養(yǎng)、更新，保持場內交通標志、標線清晰和完整;

　　7、維護場內車輛停放秩序和行駛秩序，杜絕事故隱患，防止車輛丟失、損壞;

　　8、執(zhí)行消防、環(huán)保等有關管理規(guī)定;

　　9、公開管理制度，公布交通管理部門的投訴電話;

　　10、按照交通行政管理部門的規(guī)定如實填報有關的經(jīng)營統(tǒng)計資料;

　　11、遵照其他法律、法規(guī)和規(guī)章有關營業(yè)性停車場管理的規(guī)定。

　　35、營業(yè)性停車場的經(jīng)營者不得有下列行為?

　　答：1、扣押車輛停放者的證件或者財務;

　　2、擅自改變停車場使用功能，未經(jīng)批準利益或者容納他人利用停車場從事旅客運輸、貨物運輸、搬運裝卸、運輸服務和機動車維修等經(jīng)營活動;

　　3、涂改、轉讓、偽造有關證照、票據(jù)、或者使用涂改、轉讓、偽造的有關證照、票據(jù)

　　4、無正當理由拒絕提供車輛停放保管服務;

　　5、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　36、營業(yè)性停車場管理的相關法律責任?

　　答：1、性停車場因為保管不善造成停放車輛丟失或者損毀的，或者因為交通標志、標線不清晰、不完整造成交通事故的，應當依法承擔相應的責任。

　　2、車輛停放者不遵守停車場管理制度和工作人員指揮調整，造成停車場設施、設備毀損或者交通事故的，應當依法承擔相應的責任。

　　37、根據(jù)《廣州市區(qū)分所有建筑物消防安全管理規(guī)定》物業(yè)管理單位應當履行哪些消防

　　安全職責?

　　答：1、建立健全消防安全制度，實行防火安全責任制，確定本單位及內設各部門、各崗位的消防安全管理人，對本單位工作人員進行消防培訓;

　　2、對業(yè)主或非業(yè)主使用人開展防火宣傳教育，督促、指定業(yè)主或非業(yè)主使用人履行消防安全責任;

　　3、根據(jù)實際需要建立由本單位工作人員組成的義務消防隊，制定滅火和應急疏散預案，定期組織消防演練;

　　4、組織防火檢查，開展日常防火巡查，及時消除火災隱患;

　　5、按照國家有關規(guī)定完善消防設施、消防安全標志，配置滅火器材，定期組織檢查維修、保養(yǎng)，確保消防設施和器材完好、有效;

　　6、保障疏散通道、安全出口暢通無阻;

　　7、依法應當履行的其他職責。

　　物業(yè)管理單位每年應當將前款第5項規(guī)定的對自動消防設施維修、保養(yǎng)的情況

　　按照國家有關消防安全單位分級管理的規(guī)定報所在地公安消防機構備案，屬于消防

　　安全重點管理單位的，報市公安消防機構備案：不屬于市消防安全重點單位的，報

　　區(qū)分所有建筑物所在地的區(qū)、縣級市公安消防機構備案。

　　38、業(yè)主、非業(yè)主使用人應當履行哪些安全責任?

　　答：1、遵守國家有關消防法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和業(yè)主公約及有關消防安全責任的約定;

　　2、配合物業(yè)管理單位的消防安全管理工作，消除火災隱患;

　　3、根據(jù)物業(yè)管理服務合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會的決議和決定或者消防安全責任書等的約定，對維修、保養(yǎng)、完善消防設施和器材提供必要的經(jīng)費保障;

　　4、維護、保養(yǎng)自己所有或使用的區(qū)分所有建筑物的專有部分的消防設施和器材，確保其完好、有效;

　　5、依法或依約定應當履行的其他責任。

篇2：物業(yè)管理問答(6)

　　物業(yè)管理問答(6)

　　19、物業(yè)管理的性質、目的如何?

　　答：物業(yè)管理是一種與房地產綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。按照社會產業(yè)部門劃分的標準，這種高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務、市場化經(jīng)營為一體、寓經(jīng)營與管理于服務之中的物業(yè)管理是一種服務性行業(yè)，屬于第三產業(yè)。

　　實行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。

　　20、什么是物業(yè)管理企業(yè)?物業(yè)所有人是指誰?

　　答：物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。物業(yè)所有人，即產權人，指房屋所有權和土地使用權人。

　　21、物業(yè)管理企業(yè)應做好哪些服務事項?

　　答：①住宅的共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新;

　　②住宅區(qū)保潔服務;

　　③綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理;

　　④車輛進出及停放管理;

　　⑤配合公安部門做好住宅區(qū)內的公共秩序維護和安全防范工作;

　　⑥接受市住宅裝修行政主管部門的委托，進行住宅裝修的日常監(jiān)督管理;

　　⑦物業(yè)維修、更新費用的帳務管理和物業(yè)檔案資料的保管;

　　⑧業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他服務事項。

　　22、物業(yè)管理公司應從何時開始收取物業(yè)管理費?

　　答：物業(yè)公司一般從購房者驗收房屋、簽字認可后，開始計取物業(yè)管理費;也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取管理費的。開發(fā)商與購房者雙方對物業(yè)管理費計取另有約定的除外。

　　23、在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準?

　　答：計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，建筑面積包括兩個部分，一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以開發(fā)商與購房者所簽購房合同上的銷售面積為準。

　　24、什么是房屋的建筑面積?基底面積?

　　答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之合。

　　房屋基底面積指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

　　25、我國第一家物業(yè)公司叫什么名字?

　　答：我國(大陸)第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。

　　26、什么是自用部位?

　　答：自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內自用隔墻、墻(板)面等。D@

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　　27、什么是共用部位?

　　答：共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施等。bn

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　　28、什么是毗連部位?

　　答：毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

　　29、房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負責?

　　答：在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關責任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施。(H,

　　30、物業(yè)管理用房的計算方法是怎樣?

　　答：物業(yè)管理用房的計算方法是：物業(yè)管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標(0.06)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)(住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(shù)(3.75)。E

　　31、物業(yè)專項維修基金的概念與作用是什么?

　　答：物業(yè)專項維修基金是專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修交、更新、改造的維修保障資金。按規(guī)定新建商品住房(包括經(jīng)濟適用住房)和公有住房(在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房)，都應建立專項維修基金。建立物業(yè)專項維修基金是保障住房售后的維修管理，維護住房產權人和使用人的共同利益的重要途徑。物業(yè)專項維修基金如果管理不善，影響了物業(yè)的正常維修和更新改造，對物業(yè)的安全使用造成嚴重隱患，從而導致物業(yè)的使用壽命縮短，國家利益、物業(yè)產權人和物業(yè)使用人的利益都會受到嚴重損害。因此，加強物業(yè)專項維修基金的管理具有十分重要的意義。

　　32、住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是什么?

　　答：區(qū)內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現(xiàn)嚴重斷裂或破損的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。

　　33、申請機動車停車場《道路運輸經(jīng)營許可證》的企業(yè)或者個體工商戶，應當向該停車場所在地的區(qū)、縣級市交通行政管理部門提交哪些資料?

　　答：1、經(jīng)營許可申請書;

　　2、場地使用權證明(附列明停車場面積的四至圖)。租用他人場地的，應當提供合法有效的租賃合同。臨時占用城市道路設置停車場的，應當提供市政管理部門發(fā)給的《臨時占用道路許可證》;

　　3、工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照;

　　4、場內交通標志核標線以及消防、環(huán)保等符合規(guī)定的批準文件;

　　5、具有與其業(yè)務量相適應的固定資產及流動資金的合法資信證明或者資金擔保證明;

　　6、符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件的證明資料。

　　34、營業(yè)性停車場的經(jīng)營者應當遵守哪些規(guī)定?

　　答：1、按照經(jīng)營證、招核定的范圍、地點經(jīng)營;

　　2、使用市交通行政管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的營業(yè)性停車場標志和統(tǒng)一格式的車輛停放保管憑證;

　　3、在停車場入口顯眼位置懸掛價格行政管理部門核發(fā)的收費許可證及其統(tǒng)一監(jiān)制的標價牌，并嚴格按照標明價格收費;

　　4、依照稅收管理有關規(guī)定使用發(fā)票;

　　5、對進出機動車進行登記;

　　6、負責場內設施的維修、保養(yǎng)、更新，保持場內交通標志、標線清晰和完整;

　　7、維護場內車輛停放秩序和行駛秩序，杜絕事故隱患，防止車輛丟失、損壞;

　　8、執(zhí)行消防、環(huán)保等有關管理規(guī)定;

　　9、公開管理制度，公布交通管理部門的投訴電話;

　　10、按照交通行政管理部門的規(guī)定如實填報有關的經(jīng)營統(tǒng)計資料;

　　11、遵照其他法律、法規(guī)和規(guī)章有關營業(yè)性停車場管理的規(guī)定。

　　35、營業(yè)性停車場的經(jīng)營者不得有下列行為?

　　答：1、扣押車輛停放者的證件或者財務;

　　2、擅自改變停車場使用功能，未經(jīng)批準利益或者容納他人利用停車場從事旅客運輸、貨物運輸、搬運裝卸、運輸服務和機動車維修等經(jīng)營活動;

　　3、涂改、轉讓、偽造有關證照、票據(jù)、或者使用涂改、轉讓、偽造的有關證照、票據(jù)

　　4、無正當理由拒絕提供車輛停放保管服務;

　　5、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　36、營業(yè)性停車場管理的相關法律責任?

　　答：1、性停車場因為保管不善造成停放車輛丟失或者損毀的，或者因為交通標志、標線不清晰、不完整造成交通事故的，應當依法承擔相應的責任。

　　2、車輛停放者不遵守停車場管理制度和工作人員指揮調整，造成停車場設施、設備毀損或者交通事故的，應當依法承擔相應的責任。

　　37、根據(jù)《廣州市區(qū)分所有建筑物消防安全管理規(guī)定》物業(yè)管理單位應當履行哪些消防

　　安全職責?

　　答：1、建立健全消防安全制度，實行防火安全責任制，確定本單位及內設各部門、各崗位的消防安全管理人，對本單位工作人員進行消防培訓;

　　2、對業(yè)主或非業(yè)主使用人開展防火宣傳教育，督促、指定業(yè)主或非業(yè)主使用人履行消防安全責任;

　　3、根據(jù)實際需要建立由本單位工作人員組成的義務消防隊，制定滅火和應急疏散預案，定期組織消防演練;

　　4、組織防火檢查，開展日常防火巡查，及時消除火災隱患;

　　5、按照國家有關規(guī)定完善消防設施、消防安全標志，配置滅火器材，定期組織檢查維修、保養(yǎng)，確保消防設施和器材完好、有效;

　　6、保障疏散通道、安全出口暢通無阻;

　　7、依法應當履行的其他職責。

　　物業(yè)管理單位每年應當將前款第5項規(guī)定的對自動消防設施維修、保養(yǎng)的情況

　　按照國家有關消防安全單位分級管理的規(guī)定報所在地公安消防機構備案，屬于消防

　　安全重點管理單位的，報市公安消防機構備案：不屬于市消防安全重點單位的，報

　　區(qū)分所有建筑物所在地的區(qū)、縣級市公安消防機構備案。

　　38、業(yè)主、非業(yè)主使用人應當履行哪些安全責任?

　　答：1、遵守國家有關消防法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和業(yè)主公約及有關消防安全責任的約定;

　　2、配合物業(yè)管理單位的消防安全管理工作，消除火災隱患;

　　3、根據(jù)物業(yè)管理服務合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會的決議和決定或者消防安全責任書等的約定，對維修、保養(yǎng)、完善消防設施和器材提供必要的經(jīng)費保障;

　　4、維護、保養(yǎng)自己所有或使用的區(qū)分所有建筑物的專有部分的消防設施和器材，確保其完好、有效;

　　5、依法或依約定應當履行的其他責任。

篇3：物業(yè)管理問答集(4)

　　物業(yè)管理問答集(4)

　　34、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務二級標準如何?

　　答：一、基本要求

　　1、 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。

　　2、 承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。

　　3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

　　4、有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

　　5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

　　6、公示16小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。

　　7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的服務的，公示服務項目與收費價目。

　　8、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

　　9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

　　10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75%以上。

　　二、房屋管理

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

　　2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

　　3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

　　5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

　　6、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。

　　三、共用設施設備維修養(yǎng)護

　　1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應由專業(yè)部門負責的除外)。

　　2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

　　3、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。

　　4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

　　5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

　　6、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。

　　7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

　　8、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

　　四、協(xié)助維護公共秩序

　　1、小區(qū)主出入口24小時值勤。

　　2、對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。

　　3、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

　　4、對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理。

　　5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。

　　五、保潔服務

　　1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。

　　2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區(qū)內主要道路積水、積雪。

　　3、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

　　5、根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。

　　六、綠化養(yǎng)護管理

　　1、 有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

　　2、 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

　　3、定期清除綠地雜草、雜物。

　　4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

　　5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

　　35、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務三級標準如何?

　　答：一、基本要求

　　1、 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。

　　2、 承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)

　　齊全。

　　3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

　　4、有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

　　5、管理服務人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

　　6、公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。

　　7、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

　　8、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

　　9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率70%以上。

　　二、房屋管理

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

　　2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

　　3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

　　5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

　　6、各組團、棟、單元(門)、戶有明顯標志。

　　三、共用設施設備維修養(yǎng)護

　　1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應由專業(yè)部門負責的除外)。

　　2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

　　3、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。

　　4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

　　5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

　　7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

　　8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

　　四、協(xié)助維護公共秩序

　　1、小區(qū)24小時值勤。

　　2、對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。

　　3、車輛停放有序。

　　4、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。

　　五、保潔服務

　　1、小區(qū)內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

　　2、小區(qū)公共場所每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次;共用部位玻璃每季度清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次。

　　3、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

　　4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質符合衛(wèi)生要求。

　　六、綠化養(yǎng)護管理

　　1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

　　2、定期清除綠地雜草、雜物。

　　3、預防花草、樹木病蟲害。

　　36、物業(yè)管理費申報或調整收費標準的程序是什么?

　　答：1、由物業(yè)管理單位向分管物價局報送申請報告，并填寫《物業(yè)管理服務收費申請表》;

　　2、營業(yè)執(zhí)照復印件(首次申報的必須提供);

　　3、物業(yè)管理單位的資質證明復印件;

　　4、小區(qū)(樓宇)總平面圖復印件;

　　5、廣州市住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理手冊或物業(yè)移交管理合同復印件;

　　6、重新調整的要附上原物價局核定的批準文件復印件;

　　7、已成立業(yè)主委員會的附委托管理合同復印件和業(yè)主委員會成立批準文件復印件;

　　8、收費標準經(jīng)批準后，物業(yè)管理單位應辦理《廣東省經(jīng)營服務性收費許可證》，并按規(guī)定設置《廣東省物業(yè)管理服務收費標價 牌》，實行明碼標價、亮證收費，接受業(yè)(用)戶的監(jiān)督。

　　37、物業(yè)管理服務的收費中有關公共水、電費用的分攤問題如何確定?

　　答：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨設置計量表，其費用由物業(yè)管理單位負擔，不得向住(用)戶分攤。

　　2、小區(qū)綠化物養(yǎng)護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用均由物業(yè)管理綜合服務費列支，不得向住(用)戶分攤。

　　3、小區(qū)開展多種經(jīng)營活動的水、電費用，由該項經(jīng)營收益列支，不得向住(用)戶分攤。

　　4、住宅大樓內走廊、樓梯、公共設施的公用水、電費用，由本樓住(用)戶合理分攤。

　　5、小區(qū)范圍的路燈用電費用，由小區(qū)的所有住(用)戶合理分攤。

　　6、廣州市區(qū)的高層住址(含商鋪、辦公樓)的電梯等共用設備運行的電費，暫按廣州市物價局穗價 [1997] 52號文的規(guī)定，設獨立計量表，由所有使用該電梯和設備的住(用)戶合理分攤。凡電梯等共用設備沒有獨立設置用電計量表的 ，其電費由物業(yè)綜合服務費統(tǒng)一列支，不得向住(用)戶分攤。其他各市、縣高層住址的電梯等公用設備運行電費，是采取由住(用)戶另行分攤，還是采取由物業(yè)管理綜合服務費統(tǒng)一列支的辦法，由當?shù)匚飪r部門決定。

　　7、廣州市區(qū)的高層住宅物業(yè)管理綜合服務收費標準如果包括了公共電費的(即不另行向住戶分攤電梯等公用設備運行電費)，在執(zhí)行省定高層住宅收費標準確有困難時，其收費標準可適當提高，具體標準由同級物價部門按實際情況從嚴審定。

　　8、為提高公用水、電費用分攤的透明度，減少價格糾紛，凡屬向住(用)戶分攤的公用水、電費用，必須單獨列帳，向住(用)戶公布費用分攤的辦法和總金額以及各住(用)戶應負擔的金額等。嚴禁把分攤的水、電費用與住(用)戶自用的水、電費用的混合統(tǒng)收。

　　38、差額電量，水泵用電量，電梯用電量，梯燈用電量如何定義?

　　答：1、差額電量是指總表電度數(shù)與其屬下分表之和的電度差，主要由變損、線損和表損等損耗電量構成。

　　2、水泵用電量是指用加壓供水或抽水入水池的二次供水，電力部門所設水泵表的抄表測量值。

　　3、電梯用電量是指住戶住宅專用電梯的耗用電量，并由電力部門裝設電能表。

　　4、梯燈用電量是指住宅公共樓道照明電器所耗用電量，并由電力部門裝設電能表。