電梯保養(yǎng)合同模板五

　　甲方：深圳市*****發(fā)展有限公司CQ分公司

　　乙方：*********電梯有限公司CQ分公司

　　經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方現(xiàn)將所管理的**城七街區(qū)十四棟項目的伊斯頓 品牌電梯的保養(yǎng)業(yè)務(wù)委托乙方負責，在雙方完全清楚、理解本合同條款的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和相關(guān)行業(yè)法規(guī)，特簽訂如下協(xié)議：

　　一、 保養(yǎng)電梯數(shù)量、價款：

　　電梯品牌　型號規(guī)格　層/站/　臺數(shù)　合同金額　單價(元/臺/月)　小計金額(元/月)　合計金額(元/年)

　　伊士頓　AEP(N)2300.1600.100　2/2　1　350　350　4200

　　伊士頓　AEP(N)2300.1600.100　3/3　1　350　350　4200

　　共計： 8400元/年

　　合計人民幣金額(大寫)：￥零萬捌千肆佰零拾零元整 ￥ 8400.00元整

　　二、 保養(yǎng)起止時間：

　　從20**年5月30日 至 20**年5月29日止，共12個月。

　　三、 保養(yǎng)范圍、內(nèi)容及要求：

　　1、乙方應(yīng)派持有政府頒發(fā)的有效操作證的專業(yè)電梯技術(shù)人員對甲方的電梯進行保養(yǎng)維護工作。乙方保養(yǎng)的質(zhì)量標準應(yīng)符合國家電梯安全運行標準。乙方保養(yǎng)的范圍：清理、潤滑、檢查、調(diào)整、修理在電梯井道內(nèi)及機房內(nèi)屬于電梯設(shè)備與裝置以及所有控制、指示、運行零部件。定期檢查與測試機械、電器設(shè)備及安全裝置。如因保養(yǎng)不良而造成安全裝置及保護開關(guān)不動作或誤動作而導(dǎo)致安全事故，乙方須承擔全部責任。

　　2、保養(yǎng)合同期內(nèi)，乙方應(yīng)每次至少派兩名技術(shù)人員對甲方的每臺電梯每月進行至少兩次全面保養(yǎng)。每季度由乙方安排技術(shù)專家對所保養(yǎng)的電梯進行一次全面檢查，重點檢查安全裝置、保護開關(guān)、電腦控制板，對電梯的安全運行狀況做出評估報告，交與甲方保存。做好逐臺電梯保養(yǎng)記錄，建檔備查。

　　3. 例行保養(yǎng)工作應(yīng)完成以下項目：

　　每周例行保養(yǎng)的內(nèi)容和要求

　　1) 檢查轎廂按鈕和停車按鈕動作是否靈活可靠，操縱箱按鈕燈是否明亮。

　　2) 檢查轎廂照明亮度是否達到標準，廳外和轎廂內(nèi)顯示是否正常，方向箭頭是否正確，蜂鳴器能否正常鳴響。

　　3) 平層機構(gòu)：主要檢查平層的準確度，標準為：層門地坎和轎廂門地坎的高度差為0-3mm。

　　4) 檢查開關(guān)門是否正常，有無異常聲響，安全觸板開關(guān)是否靈活可靠，力矩堵轉(zhuǎn)開關(guān)是否靈活。

　　5) 廳門：用機械鑰匙打開門聯(lián)鎖，電梯是否停止運行，松開鑰匙后門聯(lián)鎖能否自動復(fù)位，必要時進行調(diào)整和更換。

　　6) 檢查門導(dǎo)軌中有無污物，要及時清理。

　　7) 檢查制動器的工作情況：松閘時制動瓦和制動輪之間間隙是否均勻，四角是否同時離開制動輪，間隙最好保持在0.25-0.5毫米之間，不得超過0.7毫米。制動時兩側(cè)閘瓦和制動輪接觸面積應(yīng)達到80%，磨損嚴重應(yīng)及時調(diào)整和更換。

　　8) 曳引機和電動機：曳引機的油位是否在油位線上，必要時添加潤滑油。

　　9) 接觸器：檢查觸頭銜鐵接觸情況是否良好，是否有污垢灰塵。

　　10) 檢查驅(qū)動電動機有無異常噪聲和過熱現(xiàn)象，制動器線圈溫升不超過60度。

　　11) 變頻器(或大功率模塊)冷卻分機工作是否正常。

　　12) 檢查控制柜元件、電子板工作是否正常，溫度是否正常、有無異味、異音。

　　13) 檢查微機及變頻器故障記錄，定期抄錄并清除故障碼(適用VVVF電梯每月保養(yǎng)的內(nèi)容和要求(含周保養(yǎng)項目))

　　14)電磁制動器的動作檢查、清潔。

　　15)應(yīng)急通訊裝置的檢查：機房和轎廂，轎廂與監(jiān)控中心對講是否清晰暢通。

　　16)門機減速齒輪的油面檢查及導(dǎo)軌油杯的油量檢查，少于1/3必須加油。

　　每季度保養(yǎng)的內(nèi)容和標準

　　1) 蝸輪蝸桿減速箱及電動機軸承端潤滑是否正常;下置式蝸桿傳動油面應(yīng)能浸沒蝸桿齒高，但以不超過蝸桿中心線為限，以免發(fā)生滲漏。減速箱在運行時不得有雜音、沖擊和異常的震動。箱內(nèi)油溫不得高于85度，軸承溫升不得高于60度，否則應(yīng)停機檢查原因。檢查蝸輪蝸桿的軸向油隙，由于電梯頻繁的換向運行，蝸桿傳動時產(chǎn)生的推力由軸承承受，軸承磨損后，蝸桿的軸向油隙就會增大超標。調(diào)整標準為：蝸桿軸向油隙0.1---0.15mm蝸輪軸向 油隙0.02---0.04mm.。

　　2) 曳引鋼絲繩及限速器鋼絲繩的檢查：當鋼絲繩上出現(xiàn)斷股及單絲磨損或腐蝕達到原來直徑的10%以上時，鋼絲繩應(yīng)報廢。檢查五根曳引鋼絲繩的張緊程度是否一致，負差值應(yīng)在5%以內(nèi)，外側(cè)兩根應(yīng)略緊于中間兩根，目的是防止外側(cè)的鋼絲繩脫槽。

　　3) 繼電器，接觸器，旋轉(zhuǎn)編碼器等工作是否正常。

　　4) 檢查門的操作，調(diào)節(jié)和清潔門驅(qū)動裝置的部件;包括關(guān)門機鏈條，門懸掛渡輪，安全觸板，彈簧。清潔轎門，門導(dǎo)軌。如門扇下墜后與地坎間隙小于4mm時應(yīng)更換門滑輪。

　　5) 檢查全部門刀和門鎖滾輪之間的間隙與直線度的情況。檢查標準：門刀與層門地坎之間應(yīng)有5---8mm 的間隙。

　　6) 檢查全部廳門門鎖和開關(guān)觸點是否完好。

　　7) 檢查對重裝置和補償鏈：液壓式緩沖器緩沖越層標準為150---400mm，檢查補償鏈是否拖地，消音裝置是否完好。

　　8) 檢查轎廂對重導(dǎo)靴的磨損情況和安全鉗與導(dǎo)軌之間的間隙：靴襯每側(cè)的磨損大于1mm時應(yīng)更換靴襯，安全鉗與導(dǎo)軌之間的間隙為3----5mm。

　　9) 檢查轎廂內(nèi)操縱箱背面的接線是否牢固及中間接線箱內(nèi)部的檢查。

　　10) 檢查緊急照明裝置。

　　11) 檢查并調(diào)整電梯的性能包括啟動、運行、減速和停止狀態(tài)下的舒適感。

　　12) 緩沖器固定情況和銹蝕情況，各張緊輪的潤滑和檢查以及各安全回路的檢查，必要時可作試驗。

　　13) 強迫換速開關(guān)、極限動作開關(guān)、終端極限開關(guān)的動作檢查。

　　年度檢查內(nèi)容及要求

　　1) 調(diào)換開關(guān)門繼電器的觸頭。

　　2) 調(diào)換上下方向接觸器的觸頭。

　　3) 仔細檢查控制柜內(nèi)所有接觸器，繼電器的觸頭 。如有灼跡，拉毛等現(xiàn)象要給予更換或修復(fù)。

　　4) 調(diào)整曳引鋼絲繩的張緊均勻程度。

　　5) 檢查限速器的動作速度是否正確，安全鉗是否能可靠動作，必要時可作試驗。

　　6) 調(diào)換廳門轎門的滾輪。

　　7) 調(diào)換開關(guān)門機構(gòu)的易損件。

　　8) 仔細檢查和調(diào)整安全回路中各開關(guān)觸點的工作情況，打掉開關(guān)，試驗開關(guān)是否起作用。

　　9) 檢測電梯的絕緣電阻 ：動力電路為不小于0.5兆歐。

　　10) 每年視情況用激光校規(guī)儀檢測導(dǎo)軌的直線度和垂直度。兩主導(dǎo)軌垂直度偏差2MM，兩副導(dǎo)軌垂直度偏差為2MM。

　　11) 每年一次用震動儀檢測電梯運行的平穩(wěn)性。

　　長時間保養(yǎng)的項目及要求

　　1) 曳引機及電機軸承、限速器、反繩輪檢查、潤滑(每年必須注一次黃油)。

　　2) 三年一次更換曳引機齒輪油(蝸桿蝸輪油)。

　　3) 三年一次更換門機齒輪箱的潤滑油(鈣鈉基潤滑脂)。

　　4) 五年一次緊固導(dǎo)軌撐架和對重導(dǎo)軌架螺栓。

　　5) 五年一次緊固導(dǎo)軌和對重的導(dǎo)軌夾連接板的螺母。

　　4、乙方應(yīng)確保在合同期內(nèi)所有損壞、異常磨損、存在隱患的電梯零件、部件得到及時更換維修，其費用由乙方負責。對上面所列工作中的任一零件予以更換，必須是日立電梯公司認可嶄新的一級品零件。

　　5、乙方對上述電梯提供24小時全天候的緊急故障處理，甲方發(fā)現(xiàn)電梯在正常使用中發(fā)生故障時，應(yīng)立即通知乙方，乙方應(yīng)在接到通知后 30 分鐘內(nèi)派員到達現(xiàn)場進行處理。

　　四、 付款辦法：維修保養(yǎng)費支付期為季結(jié)，由簽訂合同時起計，每季度末由乙方開出合法正式發(fā)票后十五個工作日內(nèi)支付，付款方式為轉(zhuǎn)帳方式。

　　五、 雙方責任：

　　甲方：

　　1、甲方應(yīng)在乙方的員工不違反甲方保安管理規(guī)定的情況下，提供出入機房、大堂、層門和設(shè)備所在區(qū)域的條件。

　　2、甲方需定期配合乙方進行轎頂、門操作板、橋門和廳門的地坎、門楣、井道、地坑和機房的清潔工作。如井底遇水淹時，應(yīng)及時排除并采取措施預(yù)防漏水或滲水。在甲方需要時，乙方應(yīng)給予技術(shù)指導(dǎo)。甲方要求乙方進行電梯裝修、翻新、改造時，乙方應(yīng)免費提供技術(shù)支持，以保證采用最新的技術(shù)為甲方的電梯進行免費升級，但相關(guān)材料費用由甲方負擔。

　　3、 保養(yǎng)期間，甲方不得委托其它單位或個人(包括乙方的人員)進行保養(yǎng)、維修及附件加裝。

　　乙方：

　　1、 在保養(yǎng)期間內(nèi)，乙方應(yīng)隨時聽取甲方對設(shè)備運行狀況的反映，對不正常的運行狀況，應(yīng)做認真分析與糾正。應(yīng)定期對電梯設(shè)備的所有項目進行檢查，并視情況進行調(diào)整、檢修、潤滑，以維持甲方電梯安全運行。如乙方發(fā)現(xiàn)電梯工作的環(huán)境(如電源參數(shù)、溫度、濕度)不利于電梯工作時，應(yīng)立即與甲方協(xié)商解決。

　　2、 乙方應(yīng)根據(jù)甲方的電梯情況制定年度保養(yǎng)計劃，并交甲方。在保養(yǎng)期間內(nèi)，應(yīng)按規(guī)定進行保養(yǎng)，每次保養(yǎng)工作完成后，乙方保養(yǎng)人員應(yīng)請甲方人員在“電梯保養(yǎng)維修報告書”上簽認;如乙方保養(yǎng)人員沒有按規(guī)定的時間和保養(yǎng)項目進行保養(yǎng)，或違反甲方的有關(guān)制度，甲方應(yīng)知會乙方;因保養(yǎng)不良造成甲方的電梯故障，乙方應(yīng)負責免費修復(fù)并承擔因此導(dǎo)致的人員傷害責任。

　　3、 乙方在檢查電梯時，提出維修項目，如確認需維修(超過四小時或需超過兩人以上的維修工作)和更換零件時乙方應(yīng)以書面形式通知甲方。甲方提出維修項目、預(yù)定更換期限，其工作應(yīng)委托乙方處理;常規(guī)配件，乙方必需24小時內(nèi)更換完畢，大型配件如電腦主板、曳引機應(yīng)在兩天內(nèi)更換完畢。如甲方自行處理，影響電梯的安全運行或造成事故，乙方不負任何責任;因甲方人為原因造成電梯損壞，需進行維修等，其費用由甲方負責。

　　4、 保養(yǎng)時對正常的控制線路檢查及出現(xiàn)的軟性故障維修則不屬上述第3點的范圍。

　　5、 由于乙方保養(yǎng)不善或疏忽，影響電梯安全運行或造成事故均由乙方負責。在緊急情況下，乙方不能按時到達，一次扣除當月電梯保養(yǎng)費100元;因乙方保養(yǎng)不善，導(dǎo)致同樣故障一個月內(nèi)重復(fù)出現(xiàn)兩次，扣除當月電梯保養(yǎng)費200元。因電梯保養(yǎng)不到位，引起業(yè)主有效投訴，甲方有權(quán)按每次100元的標準對乙方進行扣款。

　　6、 對上述兩臺電梯，乙方應(yīng)負責按時到市技術(shù)監(jiān)督局辦理電梯安全年檢手續(xù)，保證取得《電梯準運合格證》，年檢費用由甲方負責。保養(yǎng)期內(nèi)如屬乙方保養(yǎng)不良而需復(fù)檢的檢測費用則由乙方承擔。乙方對上述電梯每五年進行一次負荷調(diào)校試驗，合同簽訂后，乙方應(yīng)向甲方提交合同期內(nèi)的電梯保養(yǎng)計劃，上述資料均由甲方存檔備查，確保電梯得到全面的清潔、潤滑、調(diào)整。

　　7、 保養(yǎng)項目，乙方不得以任何理由轉(zhuǎn)包給第三者進行(包括個人)維修保養(yǎng)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，視為違約。

　　8. 乙方必須委派具有相應(yīng)資格的從業(yè)人員為甲方提供服務(wù)并作好員工的安全生產(chǎn)教育，承擔安全生產(chǎn)責任。

　　六、 免除責任的事項：

　　1、 由于不可抗力原因(不可抗力指戰(zhàn)爭、火災(zāi)、水災(zāi)、地震、風暴等非人力控制的事件)造成的損失，乙方免除賠償責任。

　　2、 因甲方人為損壞導(dǎo)致電梯發(fā)生意外所引起的經(jīng)濟及法律責任與乙方無關(guān)。

　　七、 違約責任

　　1、 甲方有權(quán)督促乙方人員嚴格執(zhí)行保養(yǎng)項目，如沒有按規(guī)定項目進行保養(yǎng)，甲方有權(quán)拒簽保養(yǎng)報告書中的用戶簽名。乙方違反本合同規(guī)定，不按時保養(yǎng)電梯，或因保養(yǎng)不良造成電梯故障時須負責無償修復(fù)。情況嚴重時，甲方應(yīng)書面向乙方提出警告，如仍不改進，甲方有權(quán)終止合同，乙方須賠償由此而造成甲方的經(jīng)濟損失。

　　2、 甲方不按時繳交保養(yǎng)費，延期一個月，應(yīng)向乙方賠償當月保養(yǎng)費10%的違約金。

　　3、 合同生效后，任何一方均可提出解除合同，但應(yīng)提前兩個月通知對方;否則應(yīng)向?qū)Ψ劫r償合同總金額10%的違約金。

　　八、 仲裁、起訴：

　　本合同如有爭議。應(yīng)由甲、乙雙方協(xié)商解決，如調(diào)解不成，任何一方可向有關(guān)經(jīng)濟合同機關(guān)申請仲裁或向深圳市人民法院起訴。

　　九、 其他約定事項：

　　1、 本合同金額未含國家規(guī)定的各種檢測費用。

　　2、 合同期滿需延長保養(yǎng)期，雙方應(yīng)提前一個月續(xù)簽新合同，費用由雙方另議。

　　3、 乙方應(yīng)免費為甲方相關(guān)技術(shù)人員提供技術(shù)培訓(xùn)。

　　4、 甲方嚴禁自己的任何員工接受乙方的禮品、娛樂性招待、金錢或其他形式的饋贈。乙方不得 有任何饋贈或賄賂甲方人員的行為，否則，甲方視為乙方違約，并有權(quán)立即解除本合同。

　　5、 合同一式 兩 份，甲、乙雙方各執(zhí) 壹 份，具有同等法律效力。本合同共六頁

　　甲方：深圳市*******發(fā)展有限公司CQ分公司

　　(蓋章)

　　代表：**

　　電話：(023)6**10

　　地址：CQ市**區(qū)**大道**號

　　乙方： 電梯公司

　　(蓋章)

　　代表：

　　電話：

　　地址：

篇2：物業(yè)管理中電梯維修保養(yǎng)工作

　　物業(yè)管理中電梯維修保養(yǎng)工作

　　隨著社會的發(fā)展，文明的進步，人類的居住辦公環(huán)境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養(yǎng)、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業(yè)公司的面前。雖然大部分物業(yè)公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養(yǎng)，電梯出現(xiàn)故障就要對故障進行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設(shè)備，其維修、保養(yǎng)有著嚴格的要求。我國《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行。”可見，電梯從業(yè)活動受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規(guī)模較大的個別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業(yè)管理企業(yè)，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養(yǎng)電梯是關(guān)鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業(yè)公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業(yè)主揭竿炒物業(yè)管理企業(yè)的殘局。實際上，不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質(zhì)、信譽、嫻熟的技術(shù)、配件的跟蹤，才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè)，從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業(yè)管理企業(yè)也可通過小區(qū)的文化建設(shè)，大力開展宣傳教育活動，倡導(dǎo)愛護、保護公共設(shè)施設(shè)備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應(yīng)答次數(shù)，從而縮短電梯運行時間，起節(jié)能作用。讓業(yè)主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關(guān)系，有利于物業(yè)管理。 通過加強物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)，普及電梯使用知識。特別是應(yīng)加強電梯困人的應(yīng)急處理能力訓(xùn)練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應(yīng)急救援工作。

　　電是電梯等各種設(shè)備工作的動力，建筑物是電梯等各種設(shè)備使用的地方，物業(yè)管理公司對于設(shè)備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業(yè)電梯維修員的工作職責。作為物業(yè)電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養(yǎng)維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個方面:

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經(jīng)濟損失，二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設(shè)備運行的重中之重，這對于提高勞動生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現(xiàn)的問題呢?要徹底排除故障，知道故障產(chǎn)生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經(jīng)驗以外，能從理論上分析解釋產(chǎn)生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現(xiàn)重復(fù)故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么?

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方，趕到現(xiàn)場后，在確認電梯安全保護設(shè)施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢?

　　經(jīng)過仔細分析后，應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系，就這樣維修人員就在正常狀態(tài)下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產(chǎn)生噪聲呀!難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經(jīng)潤滑保養(yǎng)過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發(fā)現(xiàn)潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當?shù)闹匾裕瑳]有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業(yè)理論基礎(chǔ)，大部分電器故障，都必須依靠專業(yè)理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導(dǎo)，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復(fù)也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發(fā)現(xiàn)問題，怎么說這個問題應(yīng)該和電有關(guān)系吧，維修人員又對關(guān)門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發(fā)現(xiàn)電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設(shè)備里的具體位置及線路的布局，實現(xiàn)電梯原理圖，和實物相結(jié)合的一一對應(yīng)，是能夠提高故障排除速度的基礎(chǔ)。

　　知道了電梯的理論基礎(chǔ)，掌握了設(shè)備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導(dǎo)線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，(嚴禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應(yīng)注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設(shè)備一點線路短接，應(yīng)該確保此短接不會出現(xiàn)短路和造成危害，有些故障出現(xiàn)得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現(xiàn)這種故障，對于在一片電路中出現(xiàn)故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規(guī)律的，首先應(yīng)充分了解電梯發(fā)生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現(xiàn)象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現(xiàn)象看本質(zhì)，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養(yǎng)成良好的分析習(xí)慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結(jié)果。

　　總之，在高層建筑的物業(yè)管理中，正確的電梯維修保養(yǎng)除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發(fā)生率，對業(yè)主的生命及財產(chǎn)安全保駕護航。

篇3：物業(yè)管理電梯維修保養(yǎng)工作闡述

　　物業(yè)管理電梯維修保養(yǎng)工作闡述

　　本文闡述了物業(yè)管理中高層建筑日常電梯的維護和保養(yǎng)，以及排除故障的方法。除了具備豐富的專業(yè)知識外，更重要的是細致、耐心、善于鉆研，不斷積累經(jīng)驗，才能保障業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。

　　隨著社會的發(fā)展，文明的進步，人類的居住辦公環(huán)境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養(yǎng)、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業(yè)公司的面前。雖然大部分物業(yè)公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養(yǎng)，電梯出現(xiàn)故障就要對故障進行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設(shè)備，其維修、保養(yǎng)有著嚴格的要求。我國《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?！笨梢姡娞輳臉I(yè)活動受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規(guī)模較大的個別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業(yè)管理企業(yè)，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養(yǎng)電梯是關(guān)鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業(yè)公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業(yè)主揭竿炒物業(yè)管理企業(yè)的殘局。實際上，不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質(zhì)、信譽、嫻熟的技術(shù)、配件的跟蹤，才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè)，從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業(yè)管理企業(yè)也可通過小區(qū)的文化建設(shè)，大力開展宣傳教育活動，倡導(dǎo)愛護、保護公共設(shè)施設(shè)備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應(yīng)答次數(shù)，從而縮短電梯運行時間，起節(jié)能作用。讓業(yè)主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關(guān)系，有利于物業(yè)管理。 通過加強物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)，普及電梯使用知識。特別是應(yīng)加強電梯困人的應(yīng)急處理能力訓(xùn)練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應(yīng)急救援工作。

　　電是電梯等各種設(shè)備工作的動力，建筑物是電梯等各種設(shè)備使用的地方，物業(yè)管理公司對于設(shè)備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業(yè)電梯維修員的工作職責。作為物業(yè)電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養(yǎng)維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經(jīng)濟損失，二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設(shè)備運行的重中之重，這對于提高勞動生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現(xiàn)的問題呢？要徹底排除故障，知道故障產(chǎn)生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經(jīng)驗以外，能從理論上分析解釋產(chǎn)生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現(xiàn)重復(fù)故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么？

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方，趕到現(xiàn)場后，在確認電梯安全保護設(shè)施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢？經(jīng)過仔細分析后，應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系，就這樣維修人員就在正常狀態(tài)下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產(chǎn)生噪聲呀！難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經(jīng)潤滑保養(yǎng)過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發(fā)現(xiàn)潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當?shù)闹匾?，沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業(yè)理論基礎(chǔ)，大部分電器故障，都必須依靠專業(yè)理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導(dǎo)，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復(fù)也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢！維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發(fā)現(xiàn)問題，怎么說這個問題應(yīng)該和電有關(guān)系吧，維修人員又對關(guān)門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發(fā)現(xiàn)電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設(shè)備里的具體位置及線路的布局，實現(xiàn)電梯原理圖，和實物相結(jié)合的一一對應(yīng)，是能夠提高故障排除速度的基礎(chǔ)。

　　知道了電梯的理論基礎(chǔ)，掌握了設(shè)備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導(dǎo)線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，（嚴禁帶電測量）有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應(yīng)注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設(shè)備一點線路短接，應(yīng)該確保此短接不會出現(xiàn)短路和造成危害，有些故障出現(xiàn)得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現(xiàn)這種故障，對于在一片電路中出現(xiàn)故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規(guī)律的，首先應(yīng)充分了解電梯發(fā)生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現(xiàn)象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現(xiàn)象看本質(zhì)，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養(yǎng)成良好的分析習(xí)慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結(jié)果。

　　總之，在高層建筑的物業(yè)管理中，正確的電梯維修保養(yǎng)除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發(fā)生率，對業(yè)主的生命及財產(chǎn)安全保駕護航。