SF-20**-0301合同編號(hào)：

　　廣州市電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同

　　使用單位：

　　維保單位：

　　廣州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局制定

　　廣州市工商行政管理局監(jiān)制

　　20**年6月

　　使用說(shuō)明

　　1、適用范圍：本合同適用于乘客電梯、載貨電梯、自動(dòng)扶梯與自動(dòng)人行道的日常維護(hù)保養(yǎng)。

　　2、維保單位：具備特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門(mén)核發(fā)的許可證，從事電梯制造、安裝、改造、維修的單位。

　　3、日常維護(hù)保養(yǎng)：對(duì)電梯進(jìn)行的清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查等日常維護(hù)或保養(yǎng)性工作。其中清潔、潤(rùn)滑不包括部件的解體，調(diào)整只限于不會(huì)改變?nèi)魏伟踩夹g(shù)參數(shù)的調(diào)整。

　　4、清包：只提供勞務(wù)，不提供任何電梯零部件。

　　5、半包：既提供勞務(wù)，又免費(fèi)提供部分電梯零部件。

　　6、大包：既提供勞務(wù)，又免費(fèi)提供大多數(shù)電梯零部件(電梯：曳引機(jī)、控制柜主板、曳引鋼絲繩、轎廂裝飾除外;自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行道：扶手帶、電機(jī)、控制柜主板除外)。

　　7、電梯責(zé)任保險(xiǎn)：指被保險(xiǎn)人所擁有或管理的電梯在運(yùn)行期間造成乘客的人身

　　傷亡和/或財(cái)產(chǎn)損失，依照中華人民共和國(guó)法律應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的

　　保險(xiǎn)。本合同所指的被保險(xiǎn)人，至少包括電梯使用單位和電梯維保單位。

　　電梯責(zé)任保險(xiǎn)應(yīng)該選擇符合省電梯安全監(jiān)管改革方案的責(zé)任保險(xiǎn)，即涵蓋電梯使用、管理、維護(hù)保養(yǎng)等環(huán)節(jié)，涵蓋乘客、管理、維護(hù)保養(yǎng)等人員，涵蓋安全生產(chǎn)事故、意外事故等突發(fā)事件，具有快速理賠特征。

　　廣州市電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同

　　使用單位(甲方)

　　維保單位(乙方)

　　依照《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法》、《廣州市電梯安全管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，就電梯日常維護(hù)保養(yǎng)和電梯責(zé)任保險(xiǎn)的有關(guān)事宜協(xié)商訂立本合同。

　　第一條日常維護(hù)保養(yǎng)的電梯

　　乙方為《電梯維護(hù)保養(yǎng)及金額明細(xì)表》(見(jiàn)附件)中列明的甲方使用、管理的電梯提供日常的維護(hù)、保養(yǎng)、搶修服務(wù)。

　　第二條日常維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容

　　乙方應(yīng)當(dāng)按照《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》(TSG T5002-20**)的規(guī)定完成半月、季度、半年、年度維保項(xiàng)目，并做好維護(hù)保養(yǎng)記錄。

　　第三條 電梯責(zé)任保險(xiǎn)

　　(一)甲方自行購(gòu)買(mǎi)電梯責(zé)任保險(xiǎn)

　　甲方購(gòu)買(mǎi)電梯責(zé)任保險(xiǎn)的，應(yīng)選擇符合省電梯安全監(jiān)管改革方案的責(zé)任保險(xiǎn)，且一次性事故最高賠償金額應(yīng)不低于100萬(wàn)元(人民幣)，并將復(fù)印件作為附件附在本合同的后面。

　　(二)甲方委托乙方購(gòu)買(mǎi)電梯責(zé)任保險(xiǎn)

　　甲方在支付保養(yǎng)費(fèi)用時(shí)應(yīng)該將電梯責(zé)任保險(xiǎn)的費(fèi)用單列，乙方負(fù)責(zé)向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)符合省電梯安全監(jiān)管改革方案的責(zé)任保險(xiǎn)，且一次性事故最高賠償金額不低于100萬(wàn)元(人民幣)。

　　電梯責(zé)任險(xiǎn)(元×)總計(jì)元(人民幣)，大寫(xiě)：。

　　第四條日常維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)

　　實(shí)施日常維護(hù)保養(yǎng)后的電梯應(yīng)當(dāng)符合《電梯維修規(guī)范》(GB/T18775)、《電梯制造與安裝安全規(guī)范》(GB 7588)和《自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行道的制造與安裝安全規(guī)范》(GB 16899)的相關(guān)規(guī)定,以及電梯制造廠家的安裝調(diào)試及使用維護(hù)要求。

　　除上述標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)滿足甲方提出的如下要求：

　　。

　　第五條日常維護(hù)保養(yǎng)期限

　　本合同期限年個(gè)月，自年月日起至年月

　　日止。甲乙雙方同意期限屆滿后續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)于期限屆滿30日前重新簽訂合同。

　　第六條日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)

　　維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)(元×)總計(jì)元(人民幣)，大寫(xiě)：。

　　第七條結(jié)算方式

　　(一)甲方按( □月□季□半年□年 )支付維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)，具體支付時(shí)間和金額為：。

　　(二)支付方式：□支票□匯到乙方指定賬號(hào)。

　　第八條日常維護(hù)保養(yǎng)方式：□清包□半包□大包。

　　半包維保中更換零部件單件在元以內(nèi)的，由乙方免費(fèi)提供。免費(fèi)提供零部件清單見(jiàn)附件。

　　第九條乙方搶修服務(wù)熱線電話：。

　　搶修服務(wù)時(shí)間(困人除外)：。

　　第十條駐場(chǎng)：乙方(□是□否)提供駐場(chǎng)作業(yè)服務(wù)(駐場(chǎng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)已經(jīng)包含在日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)中)。

　　駐場(chǎng)作業(yè)人員職責(zé)：

　　。

　　第十一條甲方權(quán)利、義務(wù)

　　(一)權(quán)利

　　1、有權(quán)監(jiān)督乙方按照合同約定履行維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)，發(fā)出故障通知或提出建議。

　　2、有權(quán)要求乙方保障電梯的正常運(yùn)行。乙方的維護(hù)保養(yǎng)達(dá)不到合同約定的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)或要求的，甲方有權(quán)拒絕在維護(hù)保養(yǎng)記錄上簽字，并責(zé)令乙方改正。

　　(二)義務(wù)

　　1、應(yīng)當(dāng)對(duì)每臺(tái)電梯建立完整的安全技術(shù)檔案，并供乙方查詢。簽訂合同前應(yīng)當(dāng)向乙方提供如下資料或復(fù)印件：

　　(1)產(chǎn)品合格證;

　　(2)使用維護(hù)說(shuō)明書(shū);

　　(3)電氣原理圖;

　　(4)電氣敷設(shè)圖;

　　(5)安裝說(shuō)明書(shū);

　　(6)電梯整機(jī)、安全部件和主要部件型式試驗(yàn)報(bào)告結(jié)論副本或結(jié)論;

　　(7)電梯運(yùn)行全部記錄;

　　(8)故障及事故記錄;

　　(9)改造、重大維修原始記錄;

　　(10)廣州市特種設(shè)備使用登記證;

　　(11)電梯施工自檢記錄;

　　(12)上年度的檢驗(yàn)報(bào)告;

　　(13)。

　　2、建立電梯安全運(yùn)行管理制度，保證電梯的用電、消防、防雷、通風(fēng)、通道、電話通訊、監(jiān)控?cái)z像和報(bào)警裝置等系統(tǒng)安全可靠;并保證機(jī)房、井道、底坑無(wú)漏水、滲水現(xiàn)象，通往機(jī)房、底坑、滑輪間、井道安全門(mén)的通道暢通、照明充分。

　　3、指派同志為電梯安全管理員，負(fù)責(zé)電梯以下日常安全管理工作：

　　(1)負(fù)責(zé)電梯鑰匙的使用管理;

　　(2)負(fù)責(zé)對(duì)乙方的維護(hù)保養(yǎng)記錄、修理記錄簽字確認(rèn);

　　(3)負(fù)責(zé)對(duì)乙方提交的電梯安全隱患提示單簽字確認(rèn)。

　　如果更換電梯安全管理人員，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知乙方。

　　4、應(yīng)當(dāng)制定電梯事故應(yīng)急防范措施和救援預(yù)案并定期演練。

　　5、在電梯使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)故障或異常情況應(yīng)當(dāng)立即停止使用，并及時(shí)通知乙方。

　　6、除乙方無(wú)法解決的情況外，未經(jīng)乙方書(shū)面許可不得允許非乙方人員從事與電梯維護(hù)保養(yǎng)有關(guān)的工作。

　　7、應(yīng)當(dāng)為乙方提供維護(hù)保養(yǎng)所需的工作環(huán)境。

　　8、應(yīng)當(dāng)在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

　　9、發(fā)現(xiàn)電梯安全隱患應(yīng)及時(shí)予以消除。

　　第十二條乙方權(quán)利、義務(wù)

　　(一)權(quán)利

　　1、有權(quán)要求甲方提供維護(hù)保養(yǎng)所需的工作環(huán)境及相關(guān)資料。

　　2、有權(quán)拒絕甲方提出的影響電梯安全運(yùn)行的要求。

　　(二)義務(wù)

　　1、應(yīng)當(dāng)具備特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門(mén)核發(fā)的相應(yīng)許可證，并向甲方提交加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和《特種設(shè)備安裝改造維修許可證》復(fù)印件作為本合同的附件。

　　2、接到故障通知后，應(yīng)當(dāng)在小時(shí)內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理;發(fā)生電梯困人故障時(shí)，由位于廣州市區(qū)路號(hào)的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)派員在分鐘內(nèi)(此時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)30分鐘)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援。

　　3、現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員不得少于兩人，且應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的《特種設(shè)備作業(yè)人員證》。

　　4、作業(yè)中應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施，保證作業(yè)安全。

　　5、向甲方提出合理化建議并每月向甲方書(shū)面報(bào)告所維護(hù)保養(yǎng)電梯的運(yùn)行情況、零部件使用情況、易損件的更換情況及電梯更換修理需求。

　　6、對(duì)所維護(hù)保養(yǎng)電梯的安全運(yùn)行負(fù)責(zé)，保障設(shè)備整機(jī)及零部件完整無(wú)損，保證保養(yǎng)電梯符合安全技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　7、建立回訪制度(包括工作人員服務(wù)態(tài)度、維修質(zhì)量、是否按照規(guī)定實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)等)。

　　8、應(yīng)當(dāng)配合電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯的定期檢驗(yàn)，積極配合甲方開(kāi)展電梯事故應(yīng)急救援演練，并參與電梯安全管理活動(dòng)。

　　9、應(yīng)當(dāng)妥善保管電梯圖紙及相關(guān)資料，并在合同終止后交給甲方。

　　10、不得以任何形式分包、轉(zhuǎn)包。

　　第十三條違約責(zé)任

　　(一)一方當(dāng)事人未按約定履行義務(wù)給對(duì)方造成直接損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(二)一方當(dāng)事人無(wú)法繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日通知另一方，并向?qū)Ψ街Ц逗贤傤~20%的違約金。

　　(三) 甲方無(wú)正當(dāng)理由未按照約定期限支付費(fèi)用的，每延誤一日應(yīng)當(dāng)向乙方支付延誤部分費(fèi)用萬(wàn)分之三的違約金。

　　(四)甲方違反約定允許非乙方人員從事電梯維護(hù)保養(yǎng)工作的，應(yīng)當(dāng)按照

　　標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

　　(五)因電梯使用、管理原因?qū)е氯松韨龌蛟O(shè)備損壞、丟失的，由甲方自行承擔(dān)全部責(zé)任。

　　(六)乙方的維護(hù)保養(yǎng)工作不符合合同約定的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)或要求的，乙方應(yīng)當(dāng)返工，并按照標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

　　(七)因維護(hù)保養(yǎng)原因?qū)е码娞輽z驗(yàn)檢測(cè)不合格的，乙方還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)電梯復(fù)驗(yàn)費(fèi)用，并按照標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

　　(八)因維護(hù)保養(yǎng)原因?qū)е氯松韨龌蛟O(shè)備損壞、丟失的，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

　　(九)

　　第十四條合同的解除

　　(一)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除合同。

　　(二)任何一方嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，另一方可以解除合同。此外任何一方不得單方解除合同。

　　第十五條爭(zhēng)議解決方式

　　本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按照下列第種方式解決(任選一種)：

　　(一)提交中國(guó)廣州仲裁委員會(huì)仲裁;

　　(二)依法向人民法院起訴。

　　第十六條其他約定

　　(一)普通維修、重大維修、改造或甲方要求乙方提供本合同約定以外的增值服務(wù)的，雙方均應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式另行約定。

　　(二)維護(hù)保養(yǎng)記錄是記載電梯運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)的依據(jù)。每臺(tái)電梯均應(yīng)當(dāng)建立獨(dú)立的維護(hù)保養(yǎng)記錄。維護(hù)保養(yǎng)記錄應(yīng)當(dāng)一式兩份，甲乙雙方各保存一份，保存時(shí)間為4年。普通維修、重大維修、改造協(xié)議與搶修記錄均應(yīng)當(dāng)與維護(hù)保養(yǎng)記錄一并保存。

　　第十七條附則

　　本合同自雙方簽字蓋章生效。本合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式，并經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

　　本合同一式份，甲方執(zhí)份，乙方執(zhí)份，執(zhí)份。

　　甲方：(蓋章)乙方：(蓋章)

　　法定代表人(簽字)：法定代表人(簽字)：

　　委托代理人(簽字)：委托代理人(簽字)：

　　住所：住所：

　　郵政編碼：郵政編碼：

　　郵箱:郵箱:

　　聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

　　傳真電話：傳真電話：

　　開(kāi)戶銀行：開(kāi)戶銀行：

　　賬號(hào)：賬號(hào)：

　　年月日年月日

　　附件：

　　電梯維護(hù)保養(yǎng)及金額明細(xì)表

使用登記證號(hào) （梯粵A*****）	注冊(cè)代碼	梯號(hào)	電梯出廠編號(hào)或自編號(hào)	電梯品牌/規(guī)格型號(hào)	電梯：層/站/門(mén) 自動(dòng)扶梯：提升高度/角度	運(yùn)行地點(diǎn)	保養(yǎng)金額

篇2：物業(yè)管理中電梯維修保養(yǎng)工作

　　物業(yè)管理中電梯維修保養(yǎng)工作

　　隨著社會(huì)的發(fā)展，文明的進(jìn)步，人類的居住辦公環(huán)境越來(lái)越趨向于高層建筑，隨之而來(lái)的是對(duì)電梯的依賴性越來(lái)越強(qiáng)。電梯的維護(hù)與保養(yǎng)、延長(zhǎng)使用壽命、及時(shí)排除故障等問(wèn)題也就擺在物業(yè)公司的面前。雖然大部分物業(yè)公司對(duì)于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時(shí)性考慮，必須在日常工作中加強(qiáng)對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng)，電梯出現(xiàn)故障就要對(duì)故障進(jìn)行處理。

　　電梯是危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備，其維修、保養(yǎng)有著嚴(yán)格的要求。我國(guó)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進(jìn)行。”可見(jiàn)，電梯從業(yè)活動(dòng)受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場(chǎng)情況看，電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門(mén)從事電梯安裝、維護(hù)的公司；四是規(guī)模較大的個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤(pán)電梯的維保，依照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認(rèn)可，而組建的電梯維保部門(mén)。

　　那么，作為物業(yè)管理企業(yè)，在目前激烈競(jìng)爭(zhēng)的電梯市場(chǎng)中，面對(duì)五花八門(mén)的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來(lái)維修保養(yǎng)電梯是關(guān)鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時(shí)有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業(yè)公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業(yè)主揭竿炒物業(yè)管理企業(yè)的殘局。實(shí)際上，不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司，維保市場(chǎng)的運(yùn)作都有一個(gè)共同的運(yùn)營(yíng)成本，價(jià)低有價(jià)低的維保方式，充其量也只能做個(gè)表面功夫，或者在更換零件維修時(shí)掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質(zhì)、信譽(yù)、嫻熟的技術(shù)、配件的跟蹤，才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因?yàn)椋话銇?lái)說(shuō)，電梯公司也只不過(guò)每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè)，從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業(yè)管理企業(yè)也可通過(guò)小區(qū)的文化建設(shè)，大力開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)，倡導(dǎo)愛(ài)護(hù)、保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫(huà)。教育乘客在乘梯時(shí)不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應(yīng)答次數(shù)，從而縮短電梯運(yùn)行時(shí)間，起節(jié)能作用。讓業(yè)主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費(fèi)用的”埋單者”。擺明了利害關(guān)系，有利于物業(yè)管理。 通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)，普及電梯使用知識(shí)。特別是應(yīng)加強(qiáng)電梯困人的應(yīng)急處理能力訓(xùn)練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實(shí)施應(yīng)急救援工作。

　　電是電梯等各種設(shè)備工作的動(dòng)力，建筑物是電梯等各種設(shè)備使用的地方，物業(yè)管理公司對(duì)于設(shè)備的正常安全運(yùn)行負(fù)有不可推卸的責(zé)任。如何保證電梯安全正確的運(yùn)行，是每一個(gè)物業(yè)電梯維修員的工作職責(zé)。作為物業(yè)電梯維修員，在日常工作中除了對(duì)電梯進(jìn)行及時(shí)的保養(yǎng)維護(hù)，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時(shí)，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運(yùn)行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:

　　一是由于電梯的長(zhǎng)時(shí)間故障，給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來(lái)眾多的負(fù)面影響，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化，同時(shí)也向電梯維修工作人員排除故障的知識(shí)面提出了較高的要求，在實(shí)際工作中，它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障，視具體情況而定，沒(méi)有一個(gè)固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時(shí)，能準(zhǔn)確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設(shè)備運(yùn)行的重中之重，這對(duì)于提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟(jì)損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準(zhǔn)確地解決電梯出現(xiàn)的問(wèn)題呢?要徹底排除故障，知道故障產(chǎn)生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時(shí)維修電梯的過(guò)程中不斷的積累經(jīng)驗(yàn)以外，能從理論上分析解釋產(chǎn)生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現(xiàn)重復(fù)故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細(xì)膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問(wèn)題，凡事多問(wèn)個(gè)為什么?

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運(yùn)行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方，趕到現(xiàn)場(chǎng)后，在確認(rèn)電梯安全保護(hù)設(shè)施有效，不會(huì)對(duì)乘客造成傷害后，就開(kāi)始對(duì)電梯進(jìn)行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時(shí)，噪聲不響了，又上下運(yùn)行也幾次，還是沒(méi)有動(dòng)靜，就這樣查了幾個(gè)小時(shí)也一無(wú)所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來(lái)了后就不響了呢?

　　經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析后，應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系，就這樣維修人員就在正常狀態(tài)下運(yùn)行了一會(huì)兒電梯，感覺(jué)到了吱吱的聲音傳了出來(lái)，顯然聲音是由底坑傳出來(lái)的，可底坑里并沒(méi)有什么能產(chǎn)生噪聲呀!難到會(huì)是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經(jīng)潤(rùn)滑保養(yǎng)過(guò)了，再次運(yùn)行后還是有噪聲，沒(méi)辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發(fā)現(xiàn)潤(rùn)滑的不夠完整，在一個(gè)不太注意的加油孔后沒(méi)有加油，維修人員暗自慶幸剛開(kāi)始時(shí)的沒(méi)有放棄，同時(shí)也明白了潤(rùn)滑清潔對(duì)電梯也有相當(dāng)?shù)闹匾裕瑳](méi)有細(xì)心的檢查就不會(huì)不良好的工作成績(jī)。

　　當(dāng)然電梯并非如此簡(jiǎn)單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業(yè)理論基礎(chǔ)，大部分電器故障，都必須依靠專業(yè)理論知識(shí)才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時(shí)候沒(méi)有理論的指導(dǎo)，很多工作都將無(wú)法進(jìn)行。遇到故障時(shí)，往往動(dòng)腦的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過(guò)動(dòng)手的時(shí)間，一旦找到故障的原因，修復(fù)也是很簡(jiǎn)單的，例如有一次電梯在一次開(kāi)門(mén)之后就不再運(yùn)行了，現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個(gè)對(duì)照?qǐng)D紙檢查沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，怎么說(shuō)這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該和電有關(guān)系吧，維修人員又對(duì)關(guān)門(mén)的繼電器檢查起來(lái)，可是繼電器接觸點(diǎn)都完好，再仔細(xì)檢查繼電器電壓，發(fā)現(xiàn)電壓時(shí)高時(shí)低，維修人員就感到有點(diǎn)怪了，可能問(wèn)題就出在這里吧，要不就是接點(diǎn)的問(wèn)題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開(kāi)一查，羅絲接線栓松了一點(diǎn)，造成了接觸不良，像這種時(shí)好時(shí)壞的故障處理起來(lái)就需要細(xì)心分析了，當(dāng)然了解各電器元件在電梯設(shè)備里的具體位置及線路的布局，實(shí)現(xiàn)電梯原理圖，和實(shí)物相結(jié)合的一一對(duì)應(yīng)，是能夠提高故障排除速度的基礎(chǔ)。

　　知道了電梯的理論基礎(chǔ)，掌握了設(shè)備的工作原理，為排除故障做了充分的準(zhǔn)備，還需要一定的測(cè)試工具和方法，最通常用的是萬(wàn)用表，用萬(wàn)用表的電阻檔來(lái)測(cè)量導(dǎo)線、接觸器、繼電器的線圈、接點(diǎn)、電阻等的通斷，來(lái)判斷這些原件的好壞，(嚴(yán)禁帶電測(cè)量)有時(shí)也用電壓檔來(lái)判斷電路中的電壓的大小，測(cè)量時(shí)應(yīng)注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時(shí)好時(shí)壞時(shí)，一般情況就是用一個(gè)新的元件來(lái)替換原來(lái)的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時(shí)電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對(duì)設(shè)備一點(diǎn)線路短接，應(yīng)該確保此短接不會(huì)出現(xiàn)短路和造成危害，有些故障出現(xiàn)得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門(mén)比較容易出現(xiàn)這種故障，對(duì)于在一片電路中出現(xiàn)故障的點(diǎn)是能通過(guò)逐步排除法，來(lái)逐點(diǎn)分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒(méi)有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規(guī)律的，首先應(yīng)充分了解電梯發(fā)生故障時(shí)的情況，詳細(xì)詢問(wèn)操作者通過(guò)看、聽(tīng)、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現(xiàn)象。

　　在排除故障的過(guò)程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動(dòng)手，通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養(yǎng)成良好的分析習(xí)慣，做到每次測(cè)量均要有個(gè)明確的目標(biāo)，就是問(wèn)自己為什么要這么做，有什么結(jié)果。

　　總之，在高層建筑的物業(yè)管理中，正確的電梯維修保養(yǎng)除了保障電梯的正常運(yùn)行之外，還可以延長(zhǎng)電梯的使用時(shí)間，最大可能排除危險(xiǎn)故障的發(fā)生率，對(duì)業(yè)主的生命及財(cái)產(chǎn)安全保駕護(hù)航。

篇3：物業(yè)管理電梯維修保養(yǎng)工作闡述

　　物業(yè)管理電梯維修保養(yǎng)工作闡述

　　本文闡述了物業(yè)管理中高層建筑日常電梯的維護(hù)和保養(yǎng)，以及排除故障的方法。除了具備豐富的專業(yè)知識(shí)外，更重要的是細(xì)致、耐心、善于鉆研，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，才能保障業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

　　隨著社會(huì)的發(fā)展，文明的進(jìn)步，人類的居住辦公環(huán)境越來(lái)越趨向于高層建筑，隨之而來(lái)的是對(duì)電梯的依賴性越來(lái)越強(qiáng)。電梯的維護(hù)與保養(yǎng)、延長(zhǎng)使用壽命、及時(shí)排除故障等問(wèn)題也就擺在物業(yè)公司的面前。雖然大部分物業(yè)公司對(duì)于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時(shí)性考慮，必須在日常工作中加強(qiáng)對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng)，電梯出現(xiàn)故障就要對(duì)故障進(jìn)行處理。

　　電梯是危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備，其維修、保養(yǎng)有著嚴(yán)格的要求。我國(guó)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進(jìn)行。”可見(jiàn)，電梯從業(yè)活動(dòng)受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場(chǎng)情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門(mén)從事電梯安裝、維護(hù)的公司；四是規(guī)模較大的個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤(pán)電梯的維保，依照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認(rèn)可，而組建的電梯維保部門(mén)。

　　那么，作為物業(yè)管理企業(yè)，在目前激烈競(jìng)爭(zhēng)的電梯市場(chǎng)中，面對(duì)五花八門(mén)的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來(lái)維修保養(yǎng)電梯是關(guān)鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時(shí)有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業(yè)公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業(yè)主揭竿炒物業(yè)管理企業(yè)的殘局。實(shí)際上，不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司，維保市場(chǎng)的運(yùn)作都有一個(gè)共同的運(yùn)營(yíng)成本，價(jià)低有價(jià)低的維保方式，充其量也只能做個(gè)表面功夫，或者在更換零件維修時(shí)掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質(zhì)、信譽(yù)、嫻熟的技術(shù)、配件的跟蹤，才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因?yàn)椋话銇?lái)說(shuō)，電梯公司也只不過(guò)每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè)，從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業(yè)管理企業(yè)也可通過(guò)小區(qū)的文化建設(shè)，大力開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)，倡導(dǎo)愛(ài)護(hù)、保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫(huà)。教育乘客在乘梯時(shí)不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應(yīng)答次數(shù)，從而縮短電梯運(yùn)行時(shí)間，起節(jié)能作用。讓業(yè)主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費(fèi)用的”埋單者”。擺明了利害關(guān)系，有利于物業(yè)管理。 通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)，普及電梯使用知識(shí)。特別是應(yīng)加強(qiáng)電梯困人的應(yīng)急處理能力訓(xùn)練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實(shí)施應(yīng)急救援工作。

　　電是電梯等各種設(shè)備工作的動(dòng)力，建筑物是電梯等各種設(shè)備使用的地方，物業(yè)管理公司對(duì)于設(shè)備的正常安全運(yùn)行負(fù)有不可推卸的責(zé)任。如何保證電梯安全正確的運(yùn)行，是每一個(gè)物業(yè)電梯維修員的工作職責(zé)。作為物業(yè)電梯維修員，在日常工作中除了對(duì)電梯進(jìn)行及時(shí)的保養(yǎng)維護(hù)，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時(shí)，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運(yùn)行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

　　一是由于電梯的長(zhǎng)時(shí)間故障，給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來(lái)眾多的負(fù)面影響，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化，同時(shí)也向電梯維修工作人員排除故障的知識(shí)面提出了較高的要求，在實(shí)際工作中，它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障，視具體情況而定，沒(méi)有一個(gè)固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時(shí)，能準(zhǔn)確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設(shè)備運(yùn)行的重中之重，這對(duì)于提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟(jì)損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準(zhǔn)確地解決電梯出現(xiàn)的問(wèn)題呢？要徹底排除故障，知道故障產(chǎn)生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時(shí)維修電梯的過(guò)程中不斷的積累經(jīng)驗(yàn)以外，能從理論上分析解釋產(chǎn)生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現(xiàn)重復(fù)故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細(xì)膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問(wèn)題，凡事多問(wèn)個(gè)為什么？

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運(yùn)行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方，趕到現(xiàn)場(chǎng)后，在確認(rèn)電梯安全保護(hù)設(shè)施有效，不會(huì)對(duì)乘客造成傷害后，就開(kāi)始對(duì)電梯進(jìn)行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時(shí)，噪聲不響了，又上下運(yùn)行也幾次，還是沒(méi)有動(dòng)靜，就這樣查了幾個(gè)小時(shí)也一無(wú)所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來(lái)了后就不響了呢？經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析后，應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系，就這樣維修人員就在正常狀態(tài)下運(yùn)行了一會(huì)兒電梯，感覺(jué)到了吱吱的聲音傳了出來(lái)，顯然聲音是由底坑傳出來(lái)的，可底坑里并沒(méi)有什么能產(chǎn)生噪聲呀！難到會(huì)是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經(jīng)潤(rùn)滑保養(yǎng)過(guò)了，再次運(yùn)行后還是有噪聲，沒(méi)辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發(fā)現(xiàn)潤(rùn)滑的不夠完整，在一個(gè)不太注意的加油孔后沒(méi)有加油，維修人員暗自慶幸剛開(kāi)始時(shí)的沒(méi)有放棄，同時(shí)也明白了潤(rùn)滑清潔對(duì)電梯也有相當(dāng)?shù)闹匾裕瑳](méi)有細(xì)心的檢查就不會(huì)不良好的工作成績(jī)。

　　當(dāng)然電梯并非如此簡(jiǎn)單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業(yè)理論基礎(chǔ)，大部分電器故障，都必須依靠專業(yè)理論知識(shí)才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時(shí)候沒(méi)有理論的指導(dǎo)，很多工作都將無(wú)法進(jìn)行。遇到故障時(shí)，往往動(dòng)腦的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過(guò)動(dòng)手的時(shí)間，一旦找到故障的原因，修復(fù)也是很簡(jiǎn)單的，例如有一次電梯在一次開(kāi)門(mén)之后就不再運(yùn)行了，現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢！維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個(gè)對(duì)照?qǐng)D紙檢查沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，怎么說(shuō)這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該和電有關(guān)系吧，維修人員又對(duì)關(guān)門(mén)的繼電器檢查起來(lái)，可是繼電器接觸點(diǎn)都完好，再仔細(xì)檢查繼電器電壓，發(fā)現(xiàn)電壓時(shí)高時(shí)低，維修人員就感到有點(diǎn)怪了，可能問(wèn)題就出在這里吧，要不就是接點(diǎn)的問(wèn)題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開(kāi)一查，羅絲接線栓松了一點(diǎn)，造成了接觸不良，像這種時(shí)好時(shí)壞的故障處理起來(lái)就需要細(xì)心分析了，當(dāng)然了解各電器元件在電梯設(shè)備里的具體位置及線路的布局，實(shí)現(xiàn)電梯原理圖，和實(shí)物相結(jié)合的一一對(duì)應(yīng)，是能夠提高故障排除速度的基礎(chǔ)。

　　知道了電梯的理論基礎(chǔ)，掌握了設(shè)備的工作原理，為排除故障做了充分的準(zhǔn)備，還需要一定的測(cè)試工具和方法，最通常用的是萬(wàn)用表，用萬(wàn)用表的電阻檔來(lái)測(cè)量導(dǎo)線、接觸器、繼電器的線圈、接點(diǎn)、電阻等的通斷，來(lái)判斷這些原件的好壞，（嚴(yán)禁帶電測(cè)量）有時(shí)也用電壓檔來(lái)判斷電路中的電壓的大小，測(cè)量時(shí)應(yīng)注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時(shí)好時(shí)壞時(shí)，一般情況就是用一個(gè)新的元件來(lái)替換原來(lái)的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時(shí)電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對(duì)設(shè)備一點(diǎn)線路短接，應(yīng)該確保此短接不會(huì)出現(xiàn)短路和造成危害，有些故障出現(xiàn)得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門(mén)比較容易出現(xiàn)這種故障，對(duì)于在一片電路中出現(xiàn)故障的點(diǎn)是能通過(guò)逐步排除法，來(lái)逐點(diǎn)分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒(méi)有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規(guī)律的，首先應(yīng)充分了解電梯發(fā)生故障時(shí)的情況，詳細(xì)詢問(wèn)操作者通過(guò)看、聽(tīng)、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現(xiàn)象。

　　在排除故障的過(guò)程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動(dòng)手，通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養(yǎng)成良好的分析習(xí)慣，做到每次測(cè)量均要有個(gè)明確的目標(biāo)，就是問(wèn)自己為什么要這么做，有什么結(jié)果。

　　總之，在高層建筑的物業(yè)管理中，正確的電梯維修保養(yǎng)除了保障電梯的正常運(yùn)行之外，還可以延長(zhǎng)電梯的使用時(shí)間，最大可能排除危險(xiǎn)故障的發(fā)生率，對(duì)業(yè)主的生命及財(cái)產(chǎn)安全保駕護(hù)航。