物業(yè)工程培訓:房屋設備維修管理概述

　　房屋設備是建筑的有機組成部分。它只有與房產(chǎn)物業(yè)密切配合，才能充分發(fā)揮房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用。可以說，房屋建筑如果沒有附屬設備幾乎不會有什么真正的使用價值，因此在物業(yè)管理中，房屋的設備管理是極其重要的組成部分，占據(jù)核心地位。房屋設備的養(yǎng)護、維修管理是物業(yè)管理不可欠缺的重要內(nèi)容。房屋設備管理的好壞與否直接影響房屋的住用水平，并反映物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量。物業(yè)管理人員必須充分地認識到設備(尤其對房屋建筑)在物業(yè)管理中的作用，全面了解和掌握所管轄區(qū)內(nèi)的各種設備、設施的原理、性能及其養(yǎng)護維修管理的內(nèi)容和方法，以最有效地發(fā)揮設備的使用功能。

　　第一節(jié)　房屋設備概述

　　一、房屋設備的作用

　　房屋設備是房屋建筑內(nèi)部附屬設備的簡稱，是構成房屋建筑實體的有機的重要組成部分。房屋建筑內(nèi)部附屬的基本設備，如供水、排水、供暖、供冷、供電、電梯等，主要是為了滿足生產(chǎn)和生活的需要和提供衛(wèi)生而舒適的工作和生活環(huán)境。

　　隨著城市現(xiàn)代化程度的提高，人們對房屋設備功能的要求越來越高。要求在房屋建筑內(nèi)部裝設日臻完善的設備，所以房屋設備管理得好壞，直接影響著房屋的居住水平，是關系到人們生活質(zhì)量的大事，也是物業(yè)管理工作的重要組成部分。

　　二、房屋設備的分類

　　房屋設備是根據(jù)用戶要求和不同的物業(yè)用途而設置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設備。如一般住宅中的房屋設備由水、電、氣、衛(wèi)、電梯、閉路電視等設備系統(tǒng)組成，而現(xiàn)代化綜合寫字樓、商廈等還有空調(diào)、自動報警、電訊服務等設備系統(tǒng)。通常來說，我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。

　　1.房屋建筑衛(wèi)生設備

　　(1)室內(nèi)給水設備。室內(nèi)給水設備通常分為生產(chǎn)、生活和消防3類。

　　①生產(chǎn)給水設備。通常用于生產(chǎn)設備的冷卻、原料和產(chǎn)品的洗滌、鍋爐用水及某些工業(yè)的原料用水等，生產(chǎn)用水對水質(zhì)、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區(qū)別。

　　②生活給水設備。主要是供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內(nèi)的飲用、烹調(diào)、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質(zhì)必須完全符合國家規(guī)定的飲用水標準。

　　③消防給水設備。是供層數(shù)較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統(tǒng)的消防設備用水。

　　一般情況下，人工方法提供系修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。

　　(5)做好參與統(tǒng)并不需要單獨設置，可按水質(zhì)、水壓、水溫及室外供水情況，考慮技術、經(jīng)濟和安全條件來組成不同的供水系統(tǒng)。

　　(2)室內(nèi)排水設備。室內(nèi)排水設備是指用來排除生活污水和屋面雨、雪水的設備。通常室內(nèi)排水管道分為3類：

　　①生活污水管道。排除人們?nèi)粘Ｉ钪械南丛　⑾礈焐钗鬯图S便污水。

　　②工業(yè)區(qū)廢水管道。排除工礦、企業(yè)生產(chǎn)過程中所排出的污(廢)水。

　　③室內(nèi)雨水管道。接納、排除屋面的雨雪水。室內(nèi)排水系統(tǒng)一般由衛(wèi)生器具、排水管道、通氣管道、清通設備、抽開設備、污水局部處理構筑物等組成。

　　(3)熱水供應設備。熱水供應設備一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道)組成。

　　(4)供熱設備。供熱設備包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種。供暖設備系統(tǒng)一般由下列3部分組成：

　　①熱源部分。是熱量發(fā)生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。

　　②輸熱部分。是熱量輸送管網(wǎng)，如室外供暖管道。

　　③散熱部分。是熱量散發(fā)的設備，如散熱器、暖風機、輻射板等。

　　(5)消防設備。目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設備有煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。

　　一般的民用住宅小區(qū)常配用的消防設備為供水箱、消防箱、滅火機、滅火瓶、消防龍頭等。

　　(6)通風設備。通常指房屋內(nèi)部的通風設備，包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等。

　　(7)空調(diào)設備。大型商業(yè)大廈、辦公寫字樓常用中央空調(diào)設備，小型商店或居住公寓樓通常采用窗式或分體式空調(diào)機。單體空調(diào)機較為簡單，在此不做介紹。這里只介紹中央空調(diào)的設備構成，通常包括風管、空調(diào)水管、冷水機組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網(wǎng)等設備。

　　2.房屋建筑電氣設備

　　房屋建筑電氣設備主要有：

　　(1)供電及照明設備。供電設備有：

　　①變壓器房內(nèi)的設備。變壓器房內(nèi)一般有高壓開關、變壓器以及各種溫控儀表和計量儀表等。

　　②配電房內(nèi)設備。配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開關分配至各用電設備的建筑物。它的主要設備有：低壓配電柜、空氣開關、計量指導儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。

　　③配電干線。指配電房由線柜通向各用電設備或各樓層配電箱的供電線路。

　　④樓層配電箱。該設備將配電干線的電能分配給本層的各用電設備。

　　照明設備包括：開關、插座和各種照明燈具。

　　(2)弱電設備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設備及裝置。主要有：通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統(tǒng)、自動監(jiān)控、報警系統(tǒng)以及電腦設備等。隨著現(xiàn)代化建筑水平的提高，房屋的弱電設備越來越多。

　　(3)電梯設備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設備組成部分主要如下：

　　①傳動設備。拖動轎廂的機器有曳引機(包括減速機、電動機和制動器)、導繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。

　　②升降設備。包括轎廂、導軌、平衡鏈等。

　　③安全設備。主要有限速器、緩沖器、限位開關、超載開關、防止夾人的光電開關、各部位的檢修開關、消防開關、運行急停開關、限速安全鉗動作開關等。

　　④控制設備。主要有電源開關(自動空氣開關和鐵殼開關2種)、控制柜、選層器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關設備、轎廂內(nèi)照明、檢修照明等。

　　(4)防雷裝置。通常是指避雷網(wǎng)等。建筑物對上述設備的配置與安裝是根據(jù)物業(yè)的用途、檔次及用戶的要求而確定的，如普通住宅，一般只設置給排水、供電及照明、電視、電話等設備;對于高層建筑，要增加電梯、消防等設備;而現(xiàn)代化綜合性商業(yè)大廈，則幾乎包括以上所列的全部設備，而且設備更先進，品種更齊全。

　　三、設備的登記與建檔

　　物業(yè)管理公司一旦開始接管物業(yè)，工程管理人員就應根據(jù)設備的分類和目錄，對設備進行登記，建立設備臺賬，以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。

　　表4-2-1是設備登記卡的常見形式，其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數(shù)量和名稱、保養(yǎng)維修情況等，它是組織保養(yǎng)、維修計劃的依據(jù)。

　　表4-2-2是設備臺賬表。設備臺賬是根據(jù)設備登記卡，按照設備的分類順序，統(tǒng)一填寫在設備的登記表上，作為工程管理部門管理牧業(yè)內(nèi)設備數(shù)量的臺賬。一般每年進行一次清點核對，做到賬物相符。

　　四、設備管理內(nèi)容

　　設備管理工作，一般由物業(yè)管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。

　　房屋設備管理主要包括使用管理、維修養(yǎng)護管理、安全管理、技術檔案管理。基本情況如下：

　　1.使用管理

　　使用管理制度主要有設備運行值班制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制。房屋設備根據(jù)使用時間的不同，可分為日常使用設備(如給排水、供電、電梯等)、季節(jié)性使用設備(如供暖供冷設備)、緊急情況下使用設備(如消防、自動報警設備)。各類設備都要制定相應的設備運行使用制度。

　　2.維修養(yǎng)護管理

　　維修養(yǎng)護內(nèi)容主要包括設備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標準以及維修人員值班制度等。

　　3.安全管理

　　安全管理在房屋設備管理中占有重要位置。國家對安全性能要求高的設備合格證制度，要求維修人員參加學習培訓考核后，持證上崗，同時要制定相應的管理制度，確保使用安全。

　　4.技術檔案資料管理

　　這是設備的基礎資料管理，它包括設備的登記卡、技術檔案、工作檔案、維修檔案等。

篇2：給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　一、目的

　　規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養(yǎng)。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：

　　①給排水設備設施使用的頻度；

　　②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內(nèi)容：

　　①維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養(yǎng)的時間；

　　④預計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。

　　3、廣場內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)電動機維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；

　　②轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：

　　①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復位調(diào)簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　　③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

　　①檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

　　(1)閘閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內(nèi)向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規(guī)章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執(zhí)行本崗位安全操作規(guī)程，工作時做好個人防護，確保安全生產(chǎn)。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報告部門主管并做好現(xiàn)場保護工作，積極參與調(diào)查分析事故原因，提出改進辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運行人員了解設備的運行情況，認真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴格執(zhí)行檢修、維保計劃，按規(guī)程檢修，并做好記錄。

　　g)發(fā)現(xiàn)問題及時解決，不能解決的及時上報。

　　h)保持現(xiàn)場工作環(huán)境，做到“工完、料凈、現(xiàn)場清”。

　　i)保證設備正常運行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

　　j)完成主管、副主管、領班交辦的其它工作。