物業工程培訓:房屋設備維修管理概述

　　房屋設備是建筑的有機組成部分。它只有與房產物業密切配合，才能充分發揮房產物業的功能和作用?？梢哉f，房屋建筑如果沒有附屬設備幾乎不會有什么真正的使用價值，因此在物業管理中，房屋的設備管理是極其重要的組成部分，占據核心地位。房屋設備的養護、維修管理是物業管理不可欠缺的重要內容。房屋設備管理的好壞與否直接影響房屋的住用水平，并反映物業管理工作的水平和質量。物業管理人員必須充分地認識到設備(尤其對房屋建筑)在物業管理中的作用，全面了解和掌握所管轄區內的各種設備、設施的原理、性能及其養護維修管理的內容和方法，以最有效地發揮設備的使用功能。

　　第一節　房屋設備概述

　　一、房屋設備的作用

　　房屋設備是房屋建筑內部附屬設備的簡稱，是構成房屋建筑實體的有機的重要組成部分。房屋建筑內部附屬的基本設備，如供水、排水、供暖、供冷、供電、電梯等，主要是為了滿足生產和生活的需要和提供衛生而舒適的工作和生活環境。

　　隨著城市現代化程度的提高，人們對房屋設備功能的要求越來越高。要求在房屋建筑內部裝設日臻完善的設備，所以房屋設備管理得好壞，直接影響著房屋的居住水平，是關系到人們生活質量的大事，也是物業管理工作的重要組成部分。

　　二、房屋設備的分類

　　房屋設備是根據用戶要求和不同的物業用途而設置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設備。如一般住宅中的房屋設備由水、電、氣、衛、電梯、閉路電視等設備系統組成，而現代化綜合寫字樓、商廈等還有空調、自動報警、電訊服務等設備系統。通常來說，我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。

　　1.房屋建筑衛生設備

　　(1)室內給水設備。室內給水設備通常分為生產、生活和消防3類。

　?、偕a給水設備。通常用于生產設備的冷卻、原料和產品的洗滌、鍋爐用水及某些工業的原料用水等，生產用水對水質、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區別。

　?、谏罱o水設備。主要是供民用、公共建筑和工業企業建筑內的飲用、烹調、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質必須完全符合國家規定的飲用水標準。

　?、巯澜o水設備。是供層數較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統的消防設備用水。

　　一般情況下，人工方法提供系修現場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創文明施工現場。

　　(5)做好參與統并不需要單獨設置，可按水質、水壓、水溫及室外供水情況，考慮技術、經濟和安全條件來組成不同的供水系統。

　　(2)室內排水設備。室內排水設備是指用來排除生活污水和屋面雨、雪水的設備。通常室內排水管道分為3類：

　?、偕钗鬯艿?。排除人們日常生活中的洗浴、洗滌生活污水和糞便污水。

　?、诠I區廢水管道。排除工礦、企業生產過程中所排出的污(廢)水。

　?、凼覂扔晁艿?。接納、排除屋面的雨雪水。室內排水系統一般由衛生器具、排水管道、通氣管道、清通設備、抽開設備、污水局部處理構筑物等組成。

　　(3)熱水供應設備。熱水供應設備一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環管道、配水循環管道、給水循環管道)組成。

　　(4)供熱設備。供熱設備包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種。供暖設備系統一般由下列3部分組成：

　?、贌嵩床糠帧Ｊ菬崃堪l生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。

　?、谳敓岵糠?。是熱量輸送管網，如室外供暖管道。

　?、凵岵糠?。是熱量散發的設備，如散熱器、暖風機、輻射板等。

　　(5)消防設備。目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統，其他配套消防設備有煙感器、溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。

　　一般的民用住宅小區常配用的消防設備為供水箱、消防箱、滅火機、滅火瓶、消防龍頭等。

　　(6)通風設備。通常指房屋內部的通風設備，包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等。

　　(7)空調設備。大型商業大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備，小型商店或居住公寓樓通常采用窗式或分體式空調機。單體空調機較為簡單，在此不做介紹。這里只介紹中央空調的設備構成，通常包括風管、空調水管、冷水機組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網等設備。

　　2.房屋建筑電氣設備

　　房屋建筑電氣設備主要有：

　　(1)供電及照明設備。供電設備有：

　?、僮儔浩鞣績鹊脑O備。變壓器房內一般有高壓開關、變壓器以及各種溫控儀表和計量儀表等。

　?、谂潆姺績仍O備。配電房是將經變壓器降壓的電源經開關分配至各用電設備的建筑物。它的主要設備有：低壓配電柜、空氣開關、計量指導儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。

　　③配電干線。指配電房由線柜通向各用電設備或各樓層配電箱的供電線路。

　　④樓層配電箱。該設備將配電干線的電能分配給本層的各用電設備。

　　照明設備包括：開關、插座和各種照明燈具。

　　(2)弱電設備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設備及裝置。主要有：通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統、自動監控、報警系統以及電腦設備等。隨著現代化建筑水平的提高，房屋的弱電設備越來越多。

　　(3)電梯設備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設備組成部分主要如下：

　　①傳動設備。拖動轎廂的機器有曳引機(包括減速機、電動機和制動器)、導繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。

　　②升降設備。包括轎廂、導軌、平衡鏈等。

　?、郯踩O備。主要有限速器、緩沖器、限位開關、超載開關、防止夾人的光電開關、各部位的檢修開關、消防開關、運行急停開關、限速安全鉗動作開關等。

　?、芸刂圃O備。主要有電源開關(自動空氣開關和鐵殼開關2種)、控制柜、選層器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關設備、轎廂內照明、檢修照明等。

　　(4)防雷裝置。通常是指避雷網等。建筑物對上述設備的配置與安裝是根據物業的用途、檔次及用戶的要求而確定的，如普通住宅，一般只設置給排水、供電及照明、電視、電話等設備;對于高層建筑，要增加電梯、消防等設備;而現代化綜合性商業大廈，則幾乎包括以上所列的全部設備，而且設備更先進，品種更齊全。

　　三、設備的登記與建檔

　　物業管理公司一旦開始接管物業，工程管理人員就應根據設備的分類和目錄，對設備進行登記，建立設備臺賬，以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。

　　表4-2-1是設備登記卡的常見形式，其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養維修情況等，它是組織保養、維修計劃的依據。

　　表4-2-2是設備臺賬表。設備臺賬是根據設備登記卡，按照設備的分類順序，統一填寫在設備的登記表上，作為工程管理部門管理牧業內設備數量的臺賬。一般每年進行一次清點核對，做到賬物相符。

　　四、設備管理內容

　　設備管理工作，一般由物業管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統一管理，也可分別管理。

　　房屋設備管理主要包括使用管理、維修養護管理、安全管理、技術檔案管理?；厩闆r如下：

　　1.使用管理

　　使用管理制度主要有設備運行值班制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制。房屋設備根據使用時間的不同，可分為日常使用設備(如給排水、供電、電梯等)、季節性使用設備(如供暖供冷設備)、緊急情況下使用設備(如消防、自動報警設備)。各類設備都要制定相應的設備運行使用制度。

　　2.維修養護管理

　　維修養護內容主要包括設備定期檢查、日常保養、維修制度、維修質量標準以及維修人員值班制度等。

　　3.安全管理

　　安全管理在房屋設備管理中占有重要位置。國家對安全性能要求高的設備合格證制度，要求維修人員參加學習培訓考核后，持證上崗，同時要制定相應的管理制度，確保使用安全。

　　4.技術檔案資料管理

　　這是設備的基礎資料管理，它包括設備的登記卡、技術檔案、工作檔案、維修檔案等。

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　?、俳o排水設備設施使用的頻度；

　?、诮o排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　?、酆侠淼臅r間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　①維修保養項目及內容；

　?、趥淦贰浼媱潱?/p>

　?、劬唧w實施維修保養的時間；

　?、茴A計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　?、蹤z查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　?、芮鍧嶋妱訖C外殼；

　?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　?、贆z查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　?、蹤z查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　?、芮鍧嵥猛獗?；

　?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　　①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物；

　?、軝z查復位調簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　?、谕鈿煽拷拥兀缬兴擅摶蜾P蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　?、跈z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　?、贆z查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　?、跈z查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　?、贆z查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②清除壓力室內污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　?、芫o固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報告部門主管并做好現場保護工作，積極參與調查分析事故原因，提出改進辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運行人員了解設備的運行情況，認真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴格執行檢修、維保計劃，按規程檢修，并做好記錄。

　　g)發現問題及時解決，不能解決的及時上報。

　　h)保持現場工作環境，做到“工完、料凈、現場清”。

　　i)保證設備正常運行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現象。

　　j)完成主管、副主管、領班交辦的其它工作。