物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)戰(zhàn)技巧的分析
第一部分 物業(yè)管理招投標(biāo)的基本程序--知己知彼，百戰(zhàn)不殆
物業(yè)管理企業(yè)介入市場(chǎng)方式的發(fā)展
接管方式
直接應(yīng)聘方式
投標(biāo)方式
條例的要求
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的 一般過程
1.準(zhǔn)備階段
選擇招標(biāo)方式(公開招標(biāo)/邀標(biāo))
成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(相關(guān)部門和專家)
確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則
向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。
相關(guān)鏈接--招投標(biāo)方法和組織
方法：
注重目標(biāo)物業(yè)管理與服務(wù)總體策劃的招投標(biāo)方式
確定物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)及費(fèi)用測(cè)算的招標(biāo)方式
無標(biāo)底二步綜合競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方式(先服務(wù)質(zhì)量比較，后價(jià)格評(píng)價(jià))
組織
開發(fā)商招標(biāo) /小業(yè)主招標(biāo) /委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)
2.招標(biāo)階段
)編寫招標(biāo)書 --(案例：招標(biāo)文件)
擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況
物業(yè)管理內(nèi)容(基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理)
對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說明(物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期、給物業(yè)管理提供的條件，以及其他需要說明的問題)
物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲措施
投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間
投標(biāo)單位資質(zhì)審查
招標(biāo)項(xiàng)目交底(標(biāo)前會(huì)議，或者先到現(xiàn)場(chǎng)視察，再集中開標(biāo)前會(huì))
投標(biāo)書的報(bào)送(物業(yè)機(jī)構(gòu))
3.開標(biāo)階段
評(píng)標(biāo)委員會(huì)(專家組成)審閱投標(biāo)文件
現(xiàn)場(chǎng)答辯(溝通)
評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用會(huì)議形式審查和評(píng)議各投標(biāo)單位的標(biāo)書
評(píng)標(biāo)委員會(huì)確定預(yù)選中標(biāo)單位
公證員宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)單位(如有必要)
4.中標(biāo)和訂立合同
資料整理與歸檔
合同的主要條款
附件
物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容
(一)非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容
1.前期顧問服務(wù)內(nèi)容
開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)
物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)
住戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù)
2.實(shí)質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容
物業(yè)管理的人力安排/保安服務(wù)/清潔服務(wù)/房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)/財(cái)務(wù)管理服務(wù)/綠化園藝管理服務(wù)/其他如上門特約服務(wù)等
(二)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容
內(nèi)容：前期顧問服務(wù)/實(shí)質(zhì)管理服務(wù)
主要目標(biāo)--利潤(rùn)目標(biāo)
前期顧問服務(wù)中重要服務(wù)內(nèi)容是代業(yè)主制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略
實(shí)質(zhì)管理服務(wù)中不斷保持物業(yè)市場(chǎng)地位，維系收益的提升
第二部分 物業(yè)機(jī)構(gòu)投標(biāo)的過程--明知山有虎，偏向虎山行
投標(biāo)前期工作
取得從業(yè)資格(國家資質(zhì)/地區(qū)性資質(zhì))
籌措資金
收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料
(1)報(bào)章雜志
(2)網(wǎng)絡(luò)傳輸
(3)同行業(yè)公司
(4)考察現(xiàn)場(chǎng)
進(jìn)行投標(biāo)可行性分析
招標(biāo)物業(yè)條件分析
(1)物業(yè)性質(zhì)(住宅小區(qū) /服務(wù)型公寓 /寫字樓 /商業(yè)樓宇)
(2)特殊服務(wù)要求(經(jīng)營(yíng)/聯(lián)盟/特色服務(wù))
(3)物業(yè)招標(biāo)背景(特指性/背景)
(4)物業(yè)開發(fā)商狀況(設(shè)計(jì)/施工質(zhì)量 /招標(biāo)原因)
本公司投標(biāo)條件分析
(1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)
(2)人力資源優(yōu)勢(shì)
(3)技術(shù)優(yōu)勢(shì)(信息管理技術(shù)/綠色工程/高科技防盜安全設(shè)施 )
(4)財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)(核算制度/分析方法/管理流程)
(5)劣勢(shì)分析(競(jìng)爭(zhēng)分析)
競(jìng)爭(zhēng)者分析
(1)潛在競(jìng)爭(zhēng)者(技術(shù)“黑馬” /背景“黑馬”
(2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量(規(guī)模大小可能影響選擇判斷 )
(3)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者的地域優(yōu)勢(shì)
(4)經(jīng)營(yíng)方式差異
風(fēng)險(xiǎn)分析
經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)/政策風(fēng)險(xiǎn)/是否套取資料
投標(biāo)實(shí)施步驟
(一)購買閱讀招標(biāo)文件
(二)考察現(xiàn)場(chǎng)
前期介入查看房屋及設(shè)施設(shè)備/圖紙
已經(jīng)竣工視察項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)：
工程項(xiàng)施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求
技術(shù)經(jīng)檢驗(yàn)達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求
確保外在質(zhì)量無重大問題
周圍公用設(shè)施分布情況
主要業(yè)主情況 (服務(wù)策劃的重點(diǎn))
當(dāng)?shù)氐臍夂颉⒌刭|(zhì)、地理?xiàng)l件
制定管理服務(wù)方法及工作量
制定資金計(jì)劃：預(yù)付款、保證金/接管期間費(fèi)用支出
財(cái)務(wù)測(cè)算
明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件
計(jì)算或復(fù)核過服務(wù)工作量
掌握了物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)信息
擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)
方案評(píng)估與調(diào)整
封送標(biāo)書、保函
評(píng)標(biāo)/答辯準(zhǔn)備
第三部分 物業(yè)管理服務(wù)方案編制技巧--找出亮點(diǎn)，放出光芒
第一節(jié)：提高管理服務(wù)水平 的整體設(shè)想與策劃
A、采取什么樣的物業(yè)管理模式
B、定下什么樣的服務(wù)承諾
C、確定工作中的重點(diǎn)
D、采取什么樣的具體措施
相關(guān)鏈接--定位(案例)
別墅
“五星級(jí)酒店”與“五星級(jí)酒店物業(yè)管理”
環(huán)境營(yíng)造與CIS運(yùn)用 (行為環(huán)境 /視覺環(huán)境 /情感環(huán)境 )
寫字樓
全方位整體經(jīng)營(yíng)/大廈整體形象 /樓宇設(shè)備管理
指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)
新建住宅區(qū)(開發(fā)商招標(biāo))
標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)
CI設(shè)計(jì)
信息處理指揮中心
遠(yuǎn)程電子購物系統(tǒng)
研究制訂TY小區(qū)住宅小區(qū)生活質(zhì)量的評(píng)價(jià)指標(biāo)
消滅房屋空置率
舊住宅區(qū)(業(yè)主招標(biāo))
調(diào)研： “一個(gè)根本矛盾，兩個(gè)意識(shí)被動(dòng)，三個(gè)服務(wù)漏項(xiàng)”。
利益的根本矛盾/物業(yè)保值、增值意識(shí)被動(dòng)/物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)被動(dòng)/物業(yè)形象服務(wù)缺乏/私人個(gè)性服務(wù)缺乏/溝通服務(wù)缺乏
物業(yè)管理改進(jìn)工作
1、管理酬金定額收取，徹底照顧業(yè)主利益。
2、制定個(gè)性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。
3、引入形象設(shè)計(jì)與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。
4、提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求
5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。
6、開通渠道，保障有效溝通。
7、實(shí)行物業(yè)管理報(bào)告制度，提倡工作透明化
8、實(shí)施“溫馨家園計(jì)劃”，增加居民歸屬感。
9、倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強(qiáng)居民自治意識(shí)。
10、加強(qiáng)各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。
第二節(jié)：擬采取的管理方式、
工劃、物質(zhì)裝備情況
一、擬采取的管理方式
A、組織系統(tǒng)B、運(yùn)作程序系統(tǒng)
C、信息反饋系統(tǒng)D、激勵(lì)系統(tǒng)
二、工作計(jì)劃
A、前期管理工作計(jì)劃
B、入住前期管理工作計(jì)劃
C、正常期管理工作計(jì)劃
三、物質(zhì)裝備計(jì)劃
A、管理用房
B、員工宿舍
C、器械、工具、裝備以及辦公用品計(jì)劃
第三節(jié)：管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理
一、管理人員的配備
A、制作人員配備圖
B、管理人員職稱、履歷表、簡(jiǎn)歷
C、各部門人員概況
二、管理人員的培訓(xùn)
A、培訓(xùn)計(jì)劃
B、培訓(xùn)目標(biāo)
C、培訓(xùn)內(nèi)容
D、培訓(xùn)方式
三、管理人員的管理
A、確定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格招聘
B、量才適用，合理配置
C、規(guī)范管理，分層實(shí)施
D、素質(zhì)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核
E、激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，留住人才
第四節(jié)：管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理
一、管理規(guī)章制度
A、管理規(guī)章制度B、內(nèi)部崗位責(zé)任制
C、管理運(yùn)作制度D、員工考核制度
二、住宅區(qū)檔案建立與管理
A、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)
B、檔案資料的分類
第五節(jié)：各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾指標(biāo)采取的措施
A、制定各項(xiàng)指標(biāo)的承諾
B、指標(biāo)承諾的百分制
第六節(jié)： 社區(qū)文化活動(dòng)及環(huán)境社區(qū)文化
A、社區(qū)文化活動(dòng)的主要內(nèi)容
B、社區(qū)文化制度建設(shè)
C、社區(qū)文化人員配備
D、社區(qū)文化活動(dòng)場(chǎng)地
E、社區(qū)文化經(jīng)費(fèi)來源
F、社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃
第七節(jié)： 便民服務(wù)與收支預(yù)算
一、便民服務(wù)
A、完善整體配套設(shè)施的前期介入
B、入住期的便民服務(wù)措施
C、日常期便民服務(wù)
D、服務(wù)項(xiàng)目
二、經(jīng)費(fèi)測(cè)算
A、經(jīng)費(fèi)測(cè)算的依據(jù)及說明
B、收入統(tǒng)計(jì)表
C、支出統(tǒng)計(jì)表
D、分期(例五年期)管理收支計(jì)劃與分析
E、增收節(jié)支措施
倒推法： 零基預(yù)算的編制程序
①由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額，而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生用發(fā)生額是多少;
②將全部的費(fèi)用項(xiàng)目分為必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目?jī)纱箢?
③對(duì)各費(fèi)用支出額可以增減增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析，并按照成本效益的大小進(jìn)行排序;
④將預(yù)算期內(nèi)可動(dòng)用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出之間進(jìn)行分配。
分配時(shí)，首先滿足必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目，然后再按成本效益的高低，將經(jīng)濟(jì)資源在費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目之間進(jìn)行優(yōu)化分配。
實(shí)行二級(jí)核算
各項(xiàng)目(管理處)獨(dú)立建帳，公司進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)
第八節(jié)：(如有必要) 智能化系統(tǒng)的管理與維護(hù)
A、智能化系統(tǒng)的組成及日常運(yùn)行
B、智能化系統(tǒng)的保養(yǎng)、維護(hù)
C、高科技在物業(yè)管理中的作用及發(fā)展規(guī)劃
第九節(jié)：日常物業(yè)管理
A、治安管理B、車輛管理
C、環(huán)境管理與環(huán)保建設(shè)
D、對(duì)電梯等電氣進(jìn)行專業(yè)化管理
E、商業(yè)門店的管理
第十節(jié)： 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施
A、兩個(gè)基金的建立與增值情況
B、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
C、房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
D、兩個(gè)基金的使用情況及分析
第四部分 物業(yè)管理投標(biāo)展示技巧--創(chuàng)造條件，打動(dòng)他人
贏得贊同是關(guān)鍵!!
投標(biāo)書是競(jìng)標(biāo)過程中重要的交流媒體
它要有機(jī)會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)傳遞大量的信息
利用各種技巧以加強(qiáng)投標(biāo)書的有效交流
強(qiáng)大的說服力使評(píng)標(biāo)人員接受你的觀點(diǎn)!
投標(biāo)書的分冊(cè)
分三到四冊(cè)效果較好。
《主標(biāo)書》--將各項(xiàng)主要內(nèi)容、新管理方法和支持性文件明細(xì)目錄歸為一冊(cè)，系統(tǒng)的體現(xiàn);
《工作策劃和方案》--計(jì)劃性的日常工作規(guī)劃、工作流程
《管理運(yùn)作制度》--展現(xiàn)管理的規(guī)范歸為一體;
《 CIS手冊(cè)》( 如有必要)--從視覺上展示管理的形象
分項(xiàng)重點(diǎn)的展示
在招標(biāo)書上對(duì)各分項(xiàng)目有一些要求，順著各個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的要求逐個(gè)來敘述，加上其中的方案等內(nèi)容，體量較大--可讀性不高，易感到疲倦。
各分項(xiàng)之前有加個(gè)引言或提要--突出主要觀念及與新思想
用引言或短句來強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)--更能記住這些信息，吸引繼續(xù)詳細(xì)了解其中內(nèi)容。
版面的編排
開篇處的空白尤為重要，增加這里的空白空間，同時(shí)用一個(gè)大號(hào)字作開頭，能起到提高可讀性，強(qiáng)調(diào)主題的效果。
頁面也不能太擁擠，應(yīng)留有50%的空白于邊緣和內(nèi)容之間。
句號(hào)、逗號(hào)和副標(biāo)題等各種符號(hào)是引導(dǎo)閱讀者注意力的路標(biāo)，如果有必要作區(qū)別的話，可變化字體和字型，但要注意不同的字體服務(wù)不同的目的。
在字行間距上也要考慮一些因素，為了閱讀時(shí)眼睛的舒適，可以適當(dāng)增加行間距，然而過大的行間距卻使人顯得內(nèi)容缺乏聯(lián)系。
圖形、圖片的應(yīng)用
在投標(biāo)書上增加圖形、圖片、圖表是很非常必要的，加強(qiáng)了投標(biāo)書的可讀性和信服力
在投標(biāo)書中穿插使用圖表、圖形或圖片等形象能夠吸引閱讀者的視覺興趣，讓人理解概念，提高投標(biāo)書的雄辯效果。
一圖勝千言---也許還不僅如此。在整個(gè)投標(biāo)書中以公司標(biāo)記，為標(biāo)的物業(yè)設(shè)計(jì)的標(biāo)志及其它圖形用來作背景圖案，不僅能提高可讀性，而且能夠?yàn)檎麄€(gè)投標(biāo)書創(chuàng)造出連續(xù)性的主題。
色彩的運(yùn)用
研究結(jié)果表明色彩的作用能提高和增加理解力達(dá)73%，提高閱讀愿望的程度達(dá)80%。
體現(xiàn)投標(biāo)書的整體性，同時(shí)營(yíng)造出自己的風(fēng)格，提高投標(biāo)書的可讀性。
利用不同的色彩來標(biāo)識(shí)出投標(biāo)書各項(xiàng)目，既可幫助閱讀者區(qū)別各章節(jié)內(nèi)容，同時(shí)也能提高投標(biāo)書的可讀性和舒適性，也能利用彩色的變化來吸引閱讀者的注意力，調(diào)整閱讀過程的情緒，加強(qiáng)其對(duì)投標(biāo)重點(diǎn)的記憶。
投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)/答辯展示的技巧--有效溝通，贏得支持
運(yùn)用視覺輔助材料
通過看和聽，人們記住的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)
采用水平模式而不是垂直模式
提高影響力的方式
視覺材料展示的結(jié)構(gòu)
新的方式和內(nèi)容
強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)
相關(guān)的數(shù)據(jù)
文字和圖畫安置的位置
引論或注解的放置
以創(chuàng)造性的方式展示出來
分析你的聽眾
人員的背景--專業(yè)/非專業(yè)
特征
與其他投標(biāo)活動(dòng)的關(guān)系
環(huán)境因素
會(huì)場(chǎng)的布置--禮堂/教室/U型會(huì)議/環(huán)桌
展示設(shè)備--種類/位置
報(bào)告/答辯位置
音響效果--麥克風(fēng)的種類/音量
做一流的報(bào)告/答辯者
你才是主角!
展現(xiàn)個(gè)人氣質(zhì)--熱情/微笑/靈活
保持儀表堂堂
著裝--應(yīng)和大家相似(正式點(diǎn)好)
姿勢(shì)--站立(更具有感召力)
聲音的手勢(shì)
保持一定的音量
發(fā)音的清晰和表達(dá)
音量及調(diào)整
重音和節(jié)奏
報(bào)告/答辯過程中
正確使用視覺媒體
講出更多的東西
不擋住屏幕位置
正確把握時(shí)間
與聽者融合
鼓勵(lì)交流
答辯常見問題
項(xiàng)目的基本情況和數(shù)據(jù)
財(cái)務(wù)預(yù)算的合理性和合法性
目標(biāo)和承諾的實(shí)現(xiàn)方式
管理工作的流程
力資源問題
......
答辯應(yīng)對(duì)技巧
引用數(shù)據(jù)
用法規(guī)政策說話
過往成功的經(jīng)歷和方法
自信果斷和技巧性拖延結(jié)合
是也“是”，不是也是“是”
......
運(yùn)用身體位置和動(dòng)作
位置--站在視覺材料的右邊
目光接觸--信心的體現(xiàn)
手勢(shì)和舉止--不要緊握手或物品
篇2：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：招投標(biāo)知識(shí)和技巧
物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：招投標(biāo)知識(shí)和技巧
一、前言
我國招標(biāo)投標(biāo)法的產(chǎn)生，是運(yùn)用法律手段強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過公開、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，使先進(jìn)的生產(chǎn)力得以發(fā)展，落后的生產(chǎn)力得以淘汰，從而有力地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。我國從20**年1月1日起施行《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，以法律形式改變傳統(tǒng)的直接采購和行政分配方式，所以說，這是我國交易方式的重大改革，是深化投資融資體制改革的重要措施，也是我國市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則與國際通行做法接軌的重大步驟。
1980年10月，國務(wù)院在《關(guān)于開展和保護(hù)社會(huì)主義競(jìng)賽暫行規(guī)定》中提出，為了改革現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)管理體制，進(jìn)一步開展社會(huì)主義競(jìng)爭(zhēng)，“對(duì)一些適于承包的生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可以試行招標(biāo)投標(biāo)的辦法”。我國政府在1980年恢復(fù)聯(lián)合國席位之后，于1981年第一次使用世界銀行貸款，即第一個(gè)大學(xué)項(xiàng)目的2億美元貸款。
隨著gg開放形式的發(fā)展，市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，我國在基本建設(shè)項(xiàng)目，成套設(shè)備，進(jìn)口機(jī)電設(shè)備，科技項(xiàng)目，項(xiàng)目融資，土地承包，政府采購等政府投資及公共采購領(lǐng)域，不斷推行了招標(biāo)投標(biāo)制度。
招標(biāo)投標(biāo)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天已有兩百多年歷史。我國在確立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)以后，為了發(fā)展對(duì)外招標(biāo)，鼓勵(lì)國辦企業(yè)參與國際投標(biāo)，加快招標(biāo)投標(biāo)法律制度的建立與完善，以及與國際接軌的進(jìn)程顯得更加迫切與必要。因而，我國招標(biāo)投標(biāo)的產(chǎn)生，具有歷史意義與現(xiàn)實(shí)意義。
二、公開、公平、公正的概念
“公開”原則，就是要求招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)具有透明度，實(shí)行程序公開，信息公開，也就是公開公布招標(biāo)通告，公開開標(biāo)，公開中標(biāo)結(jié)果，使每一個(gè)投標(biāo)人都能獲得同等的信息，了解招標(biāo)的條件、結(jié)果。特別應(yīng)強(qiáng)調(diào)，招標(biāo)訊息要在指定網(wǎng)站、報(bào)刊上發(fā)布，之后指定時(shí)間、地點(diǎn)出售招標(biāo)文件。
“公平”原則，就是給所有投標(biāo)人以平等的機(jī)會(huì)，有同等權(quán)利并履行相應(yīng)的義務(wù)，不歧視任何一方。如在評(píng)標(biāo)中，按同一標(biāo)準(zhǔn)，將個(gè)投標(biāo)人投標(biāo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整，拉到同一水平上，排出一、二、三。
“公正”原則，就是要求評(píng)標(biāo)時(shí)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)待所有投標(biāo)人。國家計(jì)委等7部委發(fā)布的第12號(hào)令，第十七條還規(guī)定，招標(biāo)文件中沒有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法不得作為評(píng)標(biāo)的依據(jù)。從中可以看出，評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)所有投標(biāo)人都應(yīng)該是一樣的。此外，評(píng)委會(huì)的組成為單數(shù)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)專家占2/3，監(jiān)標(biāo)人，公證人的參與，也是公正性的體現(xiàn)。
三、認(rèn)真做好投標(biāo)工作，在競(jìng)爭(zhēng)中取勝；
1、首先應(yīng)學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)招標(biāo)投標(biāo)法，及有關(guān)政策文件，熟悉不同項(xiàng)目的招標(biāo)文件。招標(biāo)投標(biāo)法中以九條篇幅敘述投標(biāo)。
①投標(biāo)人是響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的法人或其他組織；
②投標(biāo)人的能力，資格條件；
③投標(biāo)人應(yīng)按要求編制投標(biāo)文件；
④投標(biāo)人在截標(biāo)時(shí)間前將投標(biāo)文件送到指定地點(diǎn)；
⑤投標(biāo)人在截標(biāo)時(shí)間前可以補(bǔ)充、修改或撤回提交的文件；
⑥投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)文件中證明分包情況
⑦聯(lián)合體投標(biāo)
聯(lián)合體各方應(yīng)具備承擔(dān)項(xiàng)目的相應(yīng)能力；
聯(lián)合體各方應(yīng)具備規(guī)定的相應(yīng)資格條件；由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級(jí)較低的單位確定資質(zhì)等級(jí)。
聯(lián)合體各方應(yīng)簽訂共同投標(biāo)協(xié)議，明確約定各方擬承擔(dān)的工作和責(zé)任，并交招標(biāo)人。若中標(biāo)，聯(lián)合體各方應(yīng)共同與招標(biāo)人簽約，并承擔(dān)連帶責(zé)任。
⑧投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，禁止向招標(biāo)人或評(píng)委會(huì)成員行賄。
⑨投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)，不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。
2、了解自身情況，再?zèng)Q定是否投標(biāo)；
一般講，看到招標(biāo)公告后，可立即派人前往查閱招標(biāo)文件，不必先購買。應(yīng)先了解商務(wù)及技術(shù)方面的要求
①投標(biāo)人要求是總承包商的方式，還是僅供應(yīng)設(shè)備，或光進(jìn)行設(shè)計(jì)；
②了解最低資格標(biāo)準(zhǔn)
注冊(cè)資金在____以上；
從事項(xiàng)目建設(shè)的能力；
業(yè)績(jī)要求；
③醫(yī)療器械標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，產(chǎn)品生產(chǎn)許可證，醫(yī)療器械注冊(cè)證等；
④有的要求供應(yīng)商具有三年以上生產(chǎn)和銷售，且設(shè)備正常運(yùn)行的業(yè)績(jī)證明；
⑤市場(chǎng)準(zhǔn)入證明；
⑥境外產(chǎn)品檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)或認(rèn)證機(jī)構(gòu)出具的產(chǎn)品符合我國強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的證明材料；
⑦維修中心的設(shè)立；
⑧土建工程招標(biāo)，
施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)不應(yīng)低于建設(shè)部_級(jí)以上，
(交通部_級(jí)以上)(建設(shè)部甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì))(市政工程甲級(jí)以上監(jiān)理資質(zhì))
過去3年每年完成市政工程產(chǎn)值最低為_元，
投標(biāo)人作為總承包人在過去5年中承擔(dān)過至少_項(xiàng)類似性質(zhì)和復(fù)雜程度的施工項(xiàng)目。
只有商務(wù)、技術(shù)各方面要求能達(dá)到，或超過時(shí)，才能決定去投標(biāo)，而不是盲目的投標(biāo)。所以早得到信息，可早作準(zhǔn)備。
3、組織精干的小組制作投標(biāo)文件；
投標(biāo)文件分商務(wù)及技術(shù)兩大部分，制作人員不必多，而在于精。若是國際標(biāo)，則投標(biāo)文件應(yīng)全部譯成英文。
制作人員中途不要換人，以免脫節(jié)。
4、報(bào)出有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格
①在綜合考慮成本、各種費(fèi)用、稅收之后，報(bào)出一個(gè)合理價(jià)格；
②投標(biāo)人不能合理說明或且不能提供證明材料的，其投標(biāo)可能作為廢標(biāo)處理。
5、編制要求
(一)在商務(wù)標(biāo)書制作方面，最佳方案是按招標(biāo)文件的要求編排內(nèi)容。
投標(biāo)文件有下列原因時(shí)被當(dāng)作廢標(biāo)處理：
(1)逾期送達(dá)的；
(2)投標(biāo)文件未經(jīng)密封的；
(3)未加蓋投標(biāo)人印章的；
(4)無投標(biāo)代表人或法人代表簽字的；
(5)未提供保證金的；
(6)未按要求內(nèi)容和格式編寫的；
(7)正本未打印，正本右下腳沒有法人代表或法人授權(quán)人簽名或不簽的；
(8)違反《中華人民共和招標(biāo)投標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定的。
(二)評(píng)委會(huì)在評(píng)審之初，對(duì)所有投標(biāo)文件進(jìn)行符合性檢查，這是入圍的關(guān)鍵，其內(nèi)容為：
(1)投標(biāo)書；
(2)投標(biāo)保證金；
(3)法人授權(quán)書；
(4)資格證明文件；
(5)技術(shù)文件；
(6)投標(biāo)分項(xiàng)報(bào)價(jià)表；
(7)結(jié)論(合格或不合格)。
(三)商務(wù)評(píng)議
(1)投標(biāo)人的合格性
亦即投標(biāo)的有效性，檢查法人代表或授權(quán)代表是否有效簽署；
(2)投標(biāo)有效期
亦即投標(biāo)保證金在金額、有效期、格式是否符合；
(3)資格證明文件
亦即下列文件是否齊全：資格聲明，制造廠家資格聲明，作為代理的貿(mào)易公司的資格聲明，制造廠家授權(quán)書，證書，銀行資信證明；
(4)經(jīng)營(yíng)范圍；
(5)業(yè)績(jī)；
(6)交貨期；
(7)質(zhì)量保證期；
(8)付款條件和方式；
(9)適用法律；
(10)仲裁；
(11)其他
(12)結(jié)論(合格或不合格)
(四)技術(shù)參數(shù)比較
招標(biāo)文件要求的主要指標(biāo)，一般指標(biāo)，投標(biāo)人響應(yīng)的技術(shù)參數(shù)如何，評(píng)議中提出接收或不接收。最后結(jié)論注出合格或不合格。
凡一項(xiàng)主要指標(biāo)不合格者，其結(jié)論即為“不合格”；
凡一項(xiàng)一般指標(biāo)超出允許范圍的，其結(jié)論即為“不合格”。
(五)評(píng)標(biāo)價(jià)格比較
首先在開標(biāo)價(jià)格上進(jìn)行算術(shù)修正，再看其總價(jià)構(gòu)成(設(shè)備價(jià)、備件及專用工具價(jià)、技術(shù)服務(wù)及培訓(xùn)費(fèi))。
其次進(jìn)行價(jià)格上的調(diào)整，從供貨范圍、技術(shù)、商務(wù)三方面分析，查出偏離，得出調(diào)整總和。
再次，看國內(nèi)運(yùn)保費(fèi)，(進(jìn)口環(huán)節(jié)稅)。
從投標(biāo)報(bào)價(jià)，價(jià)格調(diào)整，運(yùn)保費(fèi)，(進(jìn)口環(huán)節(jié)稅)這幾方面相加，得出評(píng)標(biāo)價(jià)格，并進(jìn)行排序。
(六)如果投標(biāo)人都能按招標(biāo)文件的要求，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，以好的產(chǎn)品，好的價(jià)格，好的服務(wù)承諾去投標(biāo)，相信工夫不負(fù)有心人，會(huì)取到積極的效果。
以上，通過商務(wù)評(píng)議，技術(shù)參數(shù)比較，評(píng)標(biāo)價(jià)格比較進(jìn)行評(píng)審，是機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)口的規(guī)定做法。評(píng)標(biāo)價(jià)格最低的被推薦為中標(biāo)人。
另一種是常用于設(shè)備招標(biāo)的評(píng)審辦法，即綜合評(píng)估法，衡量投標(biāo)文件是否最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，可以采取折算為打分的方法，得分最高者，應(yīng)當(dāng)推薦為中標(biāo)候選人。(評(píng)審內(nèi)容一般為投標(biāo)文件完整性，企業(yè)實(shí)力銷售業(yè)績(jī)、產(chǎn)品質(zhì)量及技術(shù)水平、價(jià)格、售后服務(wù)等)。
工程招標(biāo)評(píng)審，指標(biāo)體系及分值設(shè)置，一般為投標(biāo)報(bào)價(jià)及其組成，企業(yè)實(shí)力及業(yè)績(jī)信譽(yù)，工期質(zhì)量及施工組織設(shè)計(jì)等。可采用百分制打分方式進(jìn)行。
設(shè)計(jì)招標(biāo)評(píng)審一般也可分商務(wù)及技術(shù)兩大部分評(píng)分，商務(wù)包括人員及財(cái)務(wù)狀況，類似項(xiàng)目業(yè)績(jī)，本項(xiàng)目人員配備，投標(biāo)報(bào)價(jià)等；技術(shù)包括設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織方案及管理機(jī)構(gòu)，服務(wù)承諾等。
6、按要求將文件送出；
這是指按招標(biāo)文件的要求，密封好，(有的土建招標(biāo)文件還要求在封口簽字，加蓋公章)，在截標(biāo)時(shí)間之前，務(wù)必將評(píng)標(biāo)文件，一般是開標(biāo)一覽表與投標(biāo)保函，一起單獨(dú)交到指定地點(diǎn)。
不少投標(biāo)人由于疏忽，忘記了在截標(biāo)時(shí)間前送出文件，或有的投標(biāo)人記錯(cuò)了開表地點(diǎn)，將文件投錯(cuò)了地方，都給投標(biāo)人帶來了不少損失，應(yīng)引為教訓(xùn)。
7、在開標(biāo)以后，認(rèn)真對(duì)待澄清工作；
在評(píng)標(biāo)過程中，評(píng)委們可能對(duì)投標(biāo)文件中不清楚的地方，向投標(biāo)人提出問題。此時(shí)，投標(biāo)人就不應(yīng)錯(cuò)過機(jī)會(huì)，力爭(zhēng)做好澄清工作，按時(shí)按質(zhì)作出書面、肯定的答復(fù)，這樣，可增加中標(biāo)的機(jī)會(huì)。
8、若接中標(biāo)通知及時(shí)與買方簽約；
若有幸接到中標(biāo)通知，應(yīng)及時(shí)與買方聯(lián)系，及早簽約，同時(shí)將履約保證金，中標(biāo)服務(wù)費(fèi)交齊，退回投標(biāo)保證金。
9、中標(biāo)人應(yīng)履行好每一筆合同，樹立起信譽(yù)；
每一筆合同，不論金額大小，中標(biāo)人都應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行合同，從制造、發(fā)運(yùn)、驗(yàn)收、安裝、運(yùn)行等諸多環(huán)節(jié)均應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)對(duì)待，如接用戶請(qǐng)求維修電話通知后，應(yīng)及時(shí)安排員工給予解決。據(jù)了解，曾有一名牌國外電梯公司，產(chǎn)品質(zhì)量很好，但售后服務(wù)跟不上，出了問題不能及時(shí)派人去維修，結(jié)果很多用戶不敢用這名牌產(chǎn)品，失去了部分市暢 只有執(zhí)行合同好，信譽(yù)好，才能擴(kuò)大在市場(chǎng)的份額。
10、認(rèn)真做好后續(xù)服務(wù)工作；
現(xiàn)在許多用戶部門都十分重視后續(xù)服務(wù)，招標(biāo)人在編制招標(biāo)文件時(shí)，亦將這項(xiàng)內(nèi)容列到重要的位置，所以，在設(shè)備標(biāo)評(píng)分時(shí)就有服務(wù)承諾這一項(xiàng)。土建標(biāo)，設(shè)計(jì)標(biāo)評(píng)分時(shí)就有提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證措施及質(zhì)量安全體系及保證措施這一項(xiàng)。
總之，投標(biāo)要提高命中率，因素是多方面的，但最根本的一方面，是認(rèn)真做好投標(biāo)文件，認(rèn)真響應(yīng)標(biāo)書中的各項(xiàng)要求，能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；或能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低。
篇3：物業(yè)招投標(biāo)技巧分析
第一部分 物業(yè)管理招投標(biāo)的基本程序--知己知彼,百戰(zhàn)不殆
物業(yè)管理企業(yè)介入市場(chǎng)方式的發(fā)展
接管方式
直接應(yīng)聘方式
投標(biāo)方式
條例的要求
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第五十七條 違反本條例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的 一般過程
1.準(zhǔn)備階段
選擇招標(biāo)方式(公開招標(biāo)/邀標(biāo))
成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(相關(guān)部門和專家)
確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則
向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。
相關(guān)鏈接--招投標(biāo)方法和組織
方法:
注重目標(biāo)物業(yè)管理與服務(wù)總體策劃的招投標(biāo)方式
確定物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)及費(fèi)用測(cè)算的招標(biāo)方式
無標(biāo)底二步綜合競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方式(先服務(wù)質(zhì)量比較,后價(jià)格評(píng)價(jià))
組織
開發(fā)商招標(biāo) /小業(yè)主招標(biāo) /委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)
2.招標(biāo)階段
)編寫招標(biāo)書 --(案例:招標(biāo)文件)
擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況 物業(yè)管理內(nèi)容(基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理)
對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說明(物業(yè)管理委托期限,物業(yè)移交日期、給物業(yè)管理提供的條件,以及其他需要說明的問題)
物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲措施
投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間
投標(biāo)單位資質(zhì)審查
招標(biāo)項(xiàng)目交底(標(biāo)前會(huì)議,或者先到現(xiàn)場(chǎng)視察,再集中開標(biāo)前會(huì))
投標(biāo)書的報(bào)送(物業(yè)機(jī)構(gòu))
3.開標(biāo)階段
評(píng)標(biāo)委員會(huì)(專家組成)審閱投標(biāo)文件
現(xiàn)場(chǎng)答辯(溝通)
評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用會(huì)議形式審查和評(píng)議各投標(biāo)單位的標(biāo)書
評(píng)標(biāo)委員會(huì)確定預(yù)選中標(biāo)單位
公證員宣讀公證書,確認(rèn)中標(biāo)單位(如有必要)
4.中標(biāo)和訂立合同
資料整理與歸檔
合同的主要條