物業(yè)接管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

　　一、目的

　　規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)管理工作對外接管物業(yè)工作。

　　三、職責(zé)

　　1、公司總經(jīng)理負責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。

　　2、公司接管小組具體負責(zé)依據(jù)本程序?qū)嵤┪飿I(yè)的接管工作。

　　四、程序要點

　　1、物業(yè)接管工作流程 (略)

　　2、簽訂《物業(yè)管理委托管理合同》

　　(1)按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。

　　(2)委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理委員應(yīng)不同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同書》

　　(3)當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會達成一致時，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理委托合同》。

　　3、《物業(yè)管理委托合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容：

　　(1)依照《組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》確定物業(yè)部的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。

　　(2)依照《人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》結(jié)合接管物業(yè)的實際情況確定物業(yè)部的員工定編。

　　(3)依照《轉(zhuǎn)正/晉升/調(diào)薪/降級標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》，任命物業(yè)部經(jīng)理/副經(jīng)理、物業(yè)部各處主管/副主管。

　　(4)依照《員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》，向社會公開招聘一部分員工初步達到定編。

　　(5)依照《培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》全方位、高密度地進行員工培訓(xùn)。

　　(6)提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗收和日后管理作好準(zhǔn)備。

　　(7)依照所接管物業(yè)的特點和實際情況編制《物業(yè)管理方案》：

　　①確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方案;

　　②確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細和流動資金額度;

　　③確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、光纖的收費方案(代收代繳方案);

　　④確定安全員、消防的具體管理方案和成本指標(biāo);

　　⑤確定清潔管理方案和成本指標(biāo);

　　⑥確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo);

　　⑦確定機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo);

　　⑧確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo);

　　⑨確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo);

　　⑩同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。

　　4、在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗收完畢具備入住和接管條件時，公司總經(jīng)理應(yīng)適時組建物業(yè)接管小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收(詳見《物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》。

　　5、對于接管驗收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會協(xié)商迅速解決。

　　6、在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商/業(yè)主委員會對物業(yè)開始進行移交。

　　7、鑰匙移交

　　物業(yè)管理公司項目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。

　　8、項目管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會簽收《物業(yè)移交清單》。

　　9、項目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。

　　10、項目物業(yè)管理處開始進入物業(yè)辦公。

　　11、項目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會移交物業(yè)管理處自營的商業(yè)用房。

　　12、上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金(開發(fā)建設(shè)總投資的2%)一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用帳戶。

　　13、發(fā)展商在移交物業(yè)的同時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。

　　14、管理處進駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵;同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題;同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費用的銀行代收代繳問題。

　　15、公司總經(jīng)理在上述工作進行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》，同時指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。

　　五、記錄

　　1、《鑰匙移交一覽表》

　　2、《物業(yè)移交清單》

　　六、相關(guān)支持文件

　　1、《物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

　　2、《公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

　　七、附錄

　　《物業(yè)移交書》(樣本)

篇2：品質(zhì)提升，服務(wù)升級--野生動物園物業(yè)項目接管工作總結(jié)

　　

　　品質(zhì)提升，服務(wù)升級--野生動物園物業(yè)項目接管服務(wù)總結(jié)

　　自20**年9月17日接管西安秦嶺野生動物園(簡稱：西野)前廣場物業(yè)項目至今，已經(jīng)5個月的時間了。在這段時間里，接收原物業(yè)公司的員工、合理劃分衛(wèi)生區(qū)域、清理衛(wèi)生死角、嚴(yán)格進行日查及抽檢，接管之初由于時間緊、任務(wù)重，物業(yè)部專門召開動員大會，秦嶺山水物業(yè)部經(jīng)理李錚親自在一線帶隊，備戰(zhàn)十一黃金周、元旦假期、春節(jié)假期，經(jīng)歷了一次又一次的挑戰(zhàn)，圓滿的完成了衛(wèi)生保潔和物業(yè)服務(wù)任務(wù)，在大漢及西野領(lǐng)導(dǎo)和鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)的口中贏得了一致的好評。這些好評是對廣瑞物業(yè)接手西野前廣場以來工作的肯定，更是對以后工作的鞭策與鼓勵，我們堅信今天的成績就是明天的起點。

　　西安秦嶺野生動物園是陜西省重點旅游景點之一，每年接待游客人流量大，廣場保潔壓力重、秩序維護難度大。在日常工作中我們規(guī)范員工行為、統(tǒng)一員工著裝、嚴(yán)格落實衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、積極維護秩序、疏導(dǎo)進出車輛最的限度實行人車分流、確保游客人身安全，為外地游客提供旅游指引等等服務(wù)。也正因為人流量大，它也成為廣瑞物業(yè)、廣瑞人對外展示自己的一扇窗口，為更多游客提供服務(wù)的平臺。因此員工的服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)意識才是工作重點，力爭讓每個來到西野的游客對廣瑞物業(yè)都留下良好的印象，從而在游客心中樹立口碑，提升廣瑞的知名度，力求廣瑞物業(yè)的品牌成為業(yè)主選擇置業(yè)的重要依據(jù)和考量，選擇廣瑞就是選擇放心，真正成為物業(yè)好管家，業(yè)主貼心人。

　　20**年新年伊始，萬象更新。愿廣瑞物業(yè)在新的一年里事業(yè)興旺，財源廣進，20**成為廣瑞物業(yè)的豐收之年!

　　**物業(yè)部

篇3：X項目前期介入服務(wù)接管驗收入住管理方案

　　某項目前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務(wù)

　　將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。

　　1、規(guī)劃設(shè)計階段

　　對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。

　　*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；

　　*小區(qū)人車分流的設(shè)計；

　　*公共照明開關(guān)設(shè)置位置；

　　*公共照明開關(guān)開閉形式；

　　*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；

　　*小區(qū)垃圾房的設(shè)置；

　　*公共洗手間的設(shè)置；

　　*信報箱的設(shè)立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留；

　　2、建設(shè)施工階段

　　*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；

　　*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；

　　*提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；

　　*檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

　　*提出遺漏工程項目的建議；

　　*對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗收階段

　　參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

　　*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；

　　*制訂物業(yè)驗收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

　　4、物業(yè)銷售階段

　　制定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；

　　*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；

　　*對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；

　　*提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

　　二、 項目的接管驗收

　　1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。

　　2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；

　　b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權(quán)益；

　　c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修

費用；

　　6）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

　　b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益

　　c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作

　　*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。

　　*即時完成入伙注記。

　　*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。

　　1、業(yè)主入伙流程

　　1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

　　3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

　　6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

　　3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。

　　4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　*入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細心、百問不厭。

　　*入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。

　　*入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。

　　*特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。

　　*內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業(yè)規(guī)程

　　*由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

　　*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。

　　*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。

　　*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。

　　*如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

　　5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

　　為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

　　1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。