物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序
一、目的
規(guī)范固定資產(chǎn)的管理，確保公司財(cái)產(chǎn)的完好和安全。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部的所有固定資產(chǎn)的管理。
三、職責(zé)
1、財(cái)務(wù)部主管負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)管理工作的組織、實(shí)施及監(jiān)督。
2、固定資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的分類、登記、管理、盤點(diǎn)及清查。
3、使用部門的負(fù)責(zé)人或使用人負(fù)責(zé)保管和維護(hù)。
四、程序要點(diǎn)
1、固定資產(chǎn)的定義
(1)固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋及建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。
(2)不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在500元以上，并且使用期限超過一年的也應(yīng)當(dāng)作固定資產(chǎn)。
2、固定資產(chǎn)的分類
(1)固定資料按具體用途可分為以下幾類：
?、俜课菁敖ㄖ?。房屋是指企業(yè)各部門用房以及連同房屋不可分離的附屬設(shè)備，如電梯、衛(wèi)生設(shè)備等。建筑物是指房屋以外的圍墻、水塔和企業(yè)內(nèi)花園、噴水池等設(shè)施;
②機(jī)器設(shè)備。是指用于經(jīng)營服務(wù)的洗衣設(shè)備、排水泵;用于產(chǎn)生電力、冷暖氣的各種設(shè)備;
③家具設(shè)備。是指用于經(jīng)營服務(wù)和經(jīng)營管理部門的高級(jí)沙發(fā)、組合家具等;
④交通運(yùn)輸工具。是指用于經(jīng)營服務(wù)和公司內(nèi)部運(yùn)輸?shù)母鞣N車輛，如小轎車、卡車、吊車、電瓶車等;
?、蓦娖髟O(shè)備。是指用于企業(yè)經(jīng)營服務(wù)或管理用的電子計(jì)算機(jī)、電視機(jī)、電冰箱、通訊設(shè)備等;
⑥其他設(shè)備。是指不屬于以上各類的其他經(jīng)營管理、服務(wù)用的固定資產(chǎn)。
3、固定資產(chǎn)的建帳和日常管理
(1)固定資產(chǎn)管理員根據(jù)倉庫出具的資產(chǎn)驗(yàn)收單，在3個(gè)工作日內(nèi)建立《固定資產(chǎn)臺(tái)帳》。臺(tái)帳內(nèi)容包括：資產(chǎn)代碼、資產(chǎn)名稱、類別、使用部門、存放地點(diǎn)、購買日期、原值、使用年限、月折舊額、累計(jì)折舊額、責(zé)任人等。
(2)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)按《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》的有關(guān)規(guī)定采取平均年限法按月計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，平均年限法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計(jì)算公式如下：
?、倌暾叟f率=(1-預(yù)計(jì)凈殘值率)/折舊年限×100%;
?、谠抡叟f率=年折舊率÷12%
③月折舊額=固定資產(chǎn)原值×月折舊率。
(3)凈殘值率按照固定資產(chǎn)原值的3%~5%確定，凈殘值率低于3%或高于5%的，由財(cái)務(wù)部自主確定，報(bào)主管上級(jí)公司財(cái)務(wù)備案。
(4)使用部門負(fù)責(zé)人和使用人因工作崗位調(diào)動(dòng)或離職，應(yīng)按《員工離職、內(nèi)部調(diào)職標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定辦理資產(chǎn)移交手續(xù)。
(5)對(duì)流動(dòng)使用的固定資產(chǎn)，各部門應(yīng)完整的記錄每次使用情況。
(6)對(duì)部門與部門之間調(diào)整使用的固定資產(chǎn)，雙方應(yīng)在調(diào)整使用后的一個(gè)工作日內(nèi)到財(cái)務(wù)部辦理相關(guān)手續(xù)，以便于日后資產(chǎn)核對(duì)。
(7)出售或外借的固定資產(chǎn)，憑總經(jīng)理批準(zhǔn)的相關(guān)資料到財(cái)務(wù)部辦理相關(guān)手續(xù)。
(8)日常報(bào)廢或丟失的固定資產(chǎn)，應(yīng)由使用部門負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員查清原因、提出處理意見，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后到財(cái)務(wù)部辦理相關(guān)手續(xù)。
(9)閑置和暫停使用的資產(chǎn)，由倉庫進(jìn)行統(tǒng)一庫存管理;庫存資產(chǎn)重新使用前應(yīng)由相關(guān)人員進(jìn)行檢查、保養(yǎng)后，方可投入使用。
4、固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)和清查
(1)固定資產(chǎn)管理員于每年12月份會(huì)同公司各部門負(fù)責(zé)人對(duì)各部所管轄的資產(chǎn)進(jìn)行清查。清查內(nèi)容包括：固定資產(chǎn)的數(shù)量、固定資產(chǎn)的流向、固定資產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。
(2)財(cái)務(wù)部主管在資產(chǎn)清查工作結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)清查資料編制相關(guān)的資產(chǎn)報(bào)表，在次年1月30日之前上報(bào)公司總經(jīng)理和董事會(huì)。
5、固定資產(chǎn)清查結(jié)果的處置
(1)對(duì)不能維修或已無使用價(jià)值的資產(chǎn)，由使用部門填寫《固定資產(chǎn)報(bào)廢申請(qǐng)表》，經(jīng)相關(guān)技術(shù)部門檢查驗(yàn)證、財(cái)務(wù)部門審核、報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，到財(cái)務(wù)辦理報(bào)廢及除帳手續(xù)。
(2)如報(bào)廢資產(chǎn)的零配件拆除后或以出售或作為其他資產(chǎn)維修配件使用的，應(yīng)報(bào)財(cái)務(wù)處理。
(3)需維修的固定資產(chǎn)，由使用人按相關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定處理。
(4)盤盈或盤虧的固定資產(chǎn)參照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》的有關(guān)規(guī)程進(jìn)行相關(guān)賬務(wù)處理。
(5)各部門要求報(bào)廢、出售和修理的固定資產(chǎn)均須報(bào)財(cái)務(wù)部辦理相關(guān)手續(xù)。
6、固定資產(chǎn)檔案的保管
(1)固定資產(chǎn)的賬務(wù)資產(chǎn)，每月由財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)分類、整理、歸檔和裝訂。
(2)資料經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核后，加密在財(cái)務(wù)部內(nèi)作長期保存。
(3)固定資產(chǎn)資料的整理、各項(xiàng)報(bào)表的編制、報(bào)送等作為固定資產(chǎn)管理員的績效考評(píng)依據(jù)之一。
五、記錄
1、《固定資產(chǎn)卡片》
2、《固定資產(chǎn)盤點(diǎn)表》
3、《固定資產(chǎn)報(bào)廢申請(qǐng)表》
六、相關(guān)支持性文件
1、《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
2、《員工離職、內(nèi)部調(diào)職標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
篇2：物業(yè)資產(chǎn)管理增值新概念
物業(yè)資產(chǎn)管理增值新概念
水穿石 歷久彌新
用工作績效來實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)保值增值己逐漸成為物業(yè)管理行業(yè)追寵的一個(gè)概念。我們?cè)谘芯课飿I(yè)規(guī)劃時(shí)總是將其重置其中，并希望通過物業(yè)管理工作績效實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)保值增值目標(biāo)。本人從事物業(yè)管理工作多年，總是企圖通過一些局部系統(tǒng)工作來論證其工作重點(diǎn)程度分類是否符合總目標(biāo)要求，通過研究設(shè)施管理系統(tǒng)理論來研究資產(chǎn)增值概念算是一種嘗試。
細(xì)究物業(yè)資產(chǎn)保值增值狀況，不外乎三大類：一是地段增值的結(jié)果，表現(xiàn)為物業(yè)租金穩(wěn)定收益或增長，變現(xiàn)容易，評(píng)估價(jià)值高于購買價(jià)格；二是市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整，表現(xiàn)為物業(yè)供應(yīng)量小于需求量時(shí)，租售均容易，租售價(jià)值高于評(píng)估價(jià)值，當(dāng)物業(yè)供應(yīng)量大于需求量時(shí)則反之；三是物業(yè)保護(hù)很好，歷久彌新，物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定。表現(xiàn)為當(dāng)?shù)囟巍⑿枨缶鶡o變化時(shí)都可以實(shí)現(xiàn)并保持較好的租售目標(biāo)，評(píng)估價(jià)值高于購買價(jià)值。如果說第一、二類物業(yè)增值原因是社會(huì)發(fā)展和市場(chǎng)運(yùn)作帶來的結(jié)果，第三類則一定是管理出的結(jié)果。用什么手段實(shí)現(xiàn)管理增值結(jié)果？是對(duì)人的服務(wù)？對(duì)物體的常規(guī)性管理？國外在八十年代末期就提出了一個(gè)新的增值管理概念：“設(shè)施管理”概念（FacilityManagement簡稱為FM），企圖將“設(shè)施管理”從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍中脫離出來，作為物業(yè)資產(chǎn)管理的層次。
“設(shè)施管理”理論認(rèn)為：設(shè)施管理不同于一般意義上的物業(yè)管理，也不同于常規(guī)的設(shè)施設(shè)備管理。它與物業(yè)管理的管理對(duì)象一致--物業(yè)資產(chǎn)，但管理方法卻不同。“設(shè)施管理”提出了物業(yè)壽命期全過程管理，包括產(chǎn)業(yè)、設(shè)施發(fā)展的長遠(yuǎn)策略，樓房管理（包括設(shè)計(jì)、建造、裝修），空面利用，家具配置，設(shè)施保養(yǎng)，計(jì)劃、維持和改善機(jī)構(gòu)內(nèi)的樓房去創(chuàng)造一切有利于業(yè)務(wù)發(fā)展的環(huán)境；它具有常規(guī)設(shè)施設(shè)備管理的一般內(nèi)涵，更重要的是通過對(duì)設(shè)施管理，進(jìn)入到經(jīng)營管理系統(tǒng)實(shí)施運(yùn)營管理，并通過其運(yùn)行實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)。本文將重點(diǎn)探討“設(shè)施管理”概念中關(guān)于物業(yè)壽命期全過程管理、設(shè)施發(fā)展長遠(yuǎn)策略與現(xiàn)實(shí)設(shè)施設(shè)備管理認(rèn)識(shí)兼融過渡的問題。
一、“設(shè)施管理”概念中的設(shè)施設(shè)備管理觀點(diǎn)
物業(yè)壽命期全過程管理及設(shè)施長遠(yuǎn)發(fā)展策略是設(shè)施管理理論中的重要概念，討論其觀點(diǎn)就必須清晰地認(rèn)識(shí)到物業(yè)壽命是指物業(yè)綜合壽命，對(duì)象是物業(yè)（包括設(shè)施設(shè)備）。實(shí)行設(shè)施長遠(yuǎn)發(fā)展策略的實(shí)質(zhì)是物業(yè)壽命期全過程品質(zhì)保障的系統(tǒng)工程，“設(shè)施管理”概念認(rèn)為：由于近代樓宇建設(shè)對(duì)現(xiàn)代科技成果運(yùn)用越來越廣泛，除傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備外、各種自控網(wǎng)絡(luò)及通迅、視頻設(shè)備以及廣泛的綠化、美化（裝飾、家具）、健身等設(shè)施設(shè)備等均進(jìn)入物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理范疇，系統(tǒng)集成工作越來越重要，管理工作日漸復(fù)雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中日顯重要。
從資產(chǎn)管理角度來看，在資產(chǎn)保值增值的系統(tǒng)原由中，延長物業(yè)使用壽命，必定延長設(shè)施設(shè)備使用壽命，系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)施設(shè)備管理。國際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）提出“設(shè)施管理”是“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作，”它“將物質(zhì)的工作場(chǎng)所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來。綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理?！痹O(shè)施管理是資產(chǎn)管理層次，是綜合管理概念，不是簡單地把設(shè)施設(shè)備管理的外延與內(nèi)涵擴(kuò)大，傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備管理是操作管理層次，附庸在主體管理體系上的子系統(tǒng)；綜上所述，我們認(rèn)為可以把設(shè)施設(shè)備管理理解為“設(shè)施管理”中的重要子系統(tǒng)，支持著設(shè)施管理概念的一般內(nèi)涵。在生產(chǎn)實(shí)踐中如何運(yùn)用設(shè)施管理概念，在條件不成熟時(shí)，不妨可先運(yùn)用其基本思想：物業(yè)壽命期全過程管理，設(shè)施長遠(yuǎn)發(fā)展策略來調(diào)整現(xiàn)存設(shè)施設(shè)備管理概念。通過整合設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)思想，修正設(shè)施設(shè)備大中修概念認(rèn)識(shí)，調(diào)整設(shè)施管理階段工作重點(diǎn)，也可謂實(shí)踐運(yùn)作設(shè)施管理概念也是十分有效的途徑。
二、整合維保目標(biāo)：歷久彌新，價(jià)值保持
日常維保的概念是什么？日常維保做什么？用什么標(biāo)準(zhǔn)來保持目標(biāo)？用什么資源來保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)？很多專業(yè)人士都會(huì)毫無猶疑的說：不就是定期加油、刷漆、清掃嗎！只是按照固有的模式進(jìn)行，形成定期工作指示。但展示在我們面前的卻是不均衡的品質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，日常維保達(dá)成目標(biāo)的僅占總數(shù)的30％左右。我們?cè)?jīng)討論過一個(gè)簡單的話題：“一件羊絨毛衣如果每次都用好藥水干洗，不穿后妥善保存，穿時(shí)注意防止傷害，這件毛衣比用水洗、穿時(shí)掛了洞，不穿時(shí)被蟲蝕了的壽命長得多。但參加討論者對(duì)這一問題有多種不同觀點(diǎn)：
1、這樣做是對(duì)的，節(jié)約又實(shí)惠，可實(shí)施；
2、沒有必要這樣做，太麻煩，衣服壞了再買吧；
3、還是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里現(xiàn)在的錢又不夠用。
在這三種觀點(diǎn)中，第三種觀點(diǎn)所占比例最大。我在參與協(xié)調(diào)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司矛盾時(shí)就碰到這種問題，業(yè)主主要關(guān)注收費(fèi)是否低，根本沒有看到銹跡斑斑的設(shè)施設(shè)備對(duì)自己資產(chǎn)的傷害，而物業(yè)管理公司在較低費(fèi)用的資源條件下，只能保住企業(yè)的眼前利益，可以說該公司除了管保安、保潔、業(yè)主公共事務(wù)協(xié)調(diào)后基本上沒有資金能力進(jìn)行設(shè)施設(shè)備維保。經(jīng)專家們按其設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀情況定性評(píng)估，其物業(yè)壽命期將縮短幾倍，還談什么保值增值！
當(dāng)我們運(yùn)用物業(yè)壽命期全過程管理思想，用長遠(yuǎn)發(fā)展策略來系統(tǒng)布置工作，我認(rèn)為：設(shè)施設(shè)備管理的日常維保目標(biāo)是歷久彌新的保鮮概念；定期維保的定期概念是定的不僅是工作日的年度期限，而是根據(jù)設(shè)施設(shè)備的生命周期期限來確定維保期限；日常維保的工作的標(biāo)準(zhǔn)包括不充許破壞性的銹斑、潤滑性能差產(chǎn)生。日常維保的保障：與設(shè)施生命周期規(guī)劃一致的資金配置。上海博物館在設(shè)施設(shè)備管理績效上就非常突出。在整體設(shè)施設(shè)備每天運(yùn)行二十四小時(shí)己連續(xù)運(yùn)行八年的情況下，整個(gè)設(shè)備層就象剛建造的一樣，就連空調(diào)管道上的保溫鋁皮層都如鏡面不銹鋼。我詢問一位維保工：為什么最容易氧化的鋁皮都能保持其原有狀態(tài)，他認(rèn)真地說：如有氧化斑產(chǎn)生就很難去掉了，我的工作就是不讓它產(chǎn)生。當(dāng)然為保持如此高水平的維保工作績效，除開嚴(yán)肅的工作紀(jì)律外，還有足夠的資金保障。
三、滴水穿石的策略性設(shè)施規(guī)劃概念
策略性設(shè)施管理是一整體性針對(duì)現(xiàn)代機(jī)構(gòu)管理而創(chuàng)造的新概念，它有計(jì)劃地去運(yùn)用，增加和減少資源來推行機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)計(jì)劃，策略性管理包括設(shè)施的規(guī)劃及購置；設(shè)施的生命周期管理；危機(jī)管理；價(jià)值實(shí)效利用和管理等內(nèi)容。我認(rèn)為，將策略性設(shè)施規(guī)劃概念指導(dǎo)一般物業(yè)的設(shè)施設(shè)備大中修管理，有其借鑒性。假設(shè)我們運(yùn)用設(shè)施運(yùn)行的最優(yōu)化，提高設(shè)施利用者的滿意率，提高知識(shí)生產(chǎn)的全產(chǎn)率。通過預(yù)先保養(yǎng)思想，保全設(shè)施的壽命周期。我曾經(jīng)和一位管理高檔次設(shè)備管理的專業(yè)人士討論過關(guān)于設(shè)施設(shè)備大修理問題。
當(dāng)我問他：這套設(shè)備用了八年進(jìn)行過大修嗎？他反復(fù)強(qiáng)調(diào)：我管的設(shè)備不存在大修概念，因?yàn)槲覀冊(cè)谠O(shè)備壽命期的臨界點(diǎn)上就之是按換總成的思維一樣把易損部件換掉了，沒有必要再進(jìn)行大修了。（當(dāng)然他每年都準(zhǔn)備了設(shè)備總值的20～30％資金用于設(shè)備維修維保，其管理效果絕對(duì)的一流）現(xiàn)在我們且不論此觀點(diǎn)是否科學(xué)合理，但其把握設(shè)備壽命期臨界點(diǎn)的設(shè)備管理思想和管理效果是值得仿效的。設(shè)施設(shè)備大中修理由就是把握設(shè)備壽命周期中必要拐點(diǎn)，對(duì)其把握的程度實(shí)質(zhì)上是策略性設(shè)施規(guī)劃把握的程度。如果我們?cè)谖飿I(yè)建設(shè)前期介入時(shí)，運(yùn)用策略性設(shè)施規(guī)劃概念指導(dǎo)設(shè)計(jì)和建設(shè)；在運(yùn)行使用中運(yùn)用策略性設(shè)施規(guī)劃概念掌控設(shè)備壽命期臨界點(diǎn)，確立大中修的合理時(shí)間；整個(gè)設(shè)施設(shè)備管理工作就如滴水穿石樣，做得扎扎實(shí)實(shí)了。
綜上所述，無論是作為增值服務(wù)新概念的“設(shè)施管理”，還是保值服務(wù)的設(shè)施設(shè)備管理，萬變不離其宗，將其融匯運(yùn)用使其創(chuàng)造最佳績效是十分重要的。物業(yè)資產(chǎn)即想保值又想增值，在管理過程中無論滴水穿石式的工作精神，還是歷久彌新的工作效果都是同等重要。
文/羅渝陵
篇3：物業(yè)知識(shí)教材:流動(dòng)資產(chǎn)管理
物業(yè)知識(shí)教材:流動(dòng)資產(chǎn)管理
流動(dòng)資產(chǎn)一般是指可以在一個(gè)運(yùn)行周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，它具有變現(xiàn)能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)期短等特點(diǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)管理是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)囊粋€(gè)內(nèi)容。由于有價(jià)證券在第10章已述，所以本章主要介紹現(xiàn)金、應(yīng)收賬款和存貨等流動(dòng)資產(chǎn)的管理以及物業(yè)管理公司在理財(cái)中針對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)行的病狀如何自我診斷與診治。
一、現(xiàn)金管理
現(xiàn)金是流動(dòng)性最強(qiáng)、盈利性最低的資產(chǎn)，物業(yè)管理公司保持適量的現(xiàn)金，是為了實(shí)現(xiàn)收益最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化的目標(biāo)。
(一)現(xiàn)金管理的目的
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的目的主要是:
1.支付
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金是為了滿足日常經(jīng)營管理和服務(wù)支付的需要。例如用于支付職工工資、購買有關(guān)材料等。為滿足公司交易性需要和日常經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的需求，公司一定要持有相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)金。此外，每天公司的現(xiàn)金支出和收入不大可能相等，因而公司若不持有一定數(shù)量的現(xiàn)金余額，公司的經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)等就很難正常地進(jìn)行下去。
2.預(yù)防
公司持有現(xiàn)金，便于應(yīng)付意外事件對(duì)現(xiàn)金的需求。公司預(yù)測(cè)的現(xiàn)金需求量一般是正常情況下的需求量，可是許多不可預(yù)見的意外事件往往會(huì)影響公司現(xiàn)金的收入與支出。例如水災(zāi)、火災(zāi)等自然災(zāi)害及一些偶然事故等都打破了公司正常的現(xiàn)金收支計(jì)劃，使現(xiàn)金收支不平衡。公司持有現(xiàn)金，可以當(dāng)作安全存量。
預(yù)防所需現(xiàn)金的數(shù)量決定了:
①現(xiàn)金收支預(yù)測(cè)的可靠程度；
?、诠九R時(shí)借款能力；
?、酃驹敢獬袚?dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度。
3.投機(jī)
公司持有現(xiàn)金，便于開展投機(jī)活動(dòng)，從中得到收益。
現(xiàn)金管理的目的，是在保證公司經(jīng)營管理服務(wù)所需現(xiàn)金的同時(shí)，節(jié)約使用資金，并從暫時(shí)閑置的現(xiàn)金中獲取更多的利息收入。對(duì)物業(yè)管理公司而言，現(xiàn)金除可獲得存款利息外不能為公司創(chuàng)造任何價(jià)值，且將現(xiàn)金放在金融機(jī)構(gòu)的存款利率大大低于公司的資金利潤率?，F(xiàn)金過多，會(huì)降低公司收益；但現(xiàn)金過少，又會(huì)影響公司的正常經(jīng)營管理和服務(wù)活動(dòng)。因此，現(xiàn)金管理應(yīng)力求既能保證公司正常開支需要，降低風(fēng)險(xiǎn)，又能使公司沒有過多的閑置現(xiàn)金，以增加收益。一個(gè)物業(yè)管理公司的良好現(xiàn)金管理系統(tǒng)應(yīng)該是公司能滿足日常開支的現(xiàn)金，同時(shí)適當(dāng)保留應(yīng)付緊急情況所需的安全儲(chǔ)備；對(duì)于超過限額的現(xiàn)金，應(yīng)及時(shí)投資增加收益。
物業(yè)管理公司對(duì)現(xiàn)金管理的內(nèi)容主要包括:
(1)編制現(xiàn)金收支計(jì)劃，以便合理地估計(jì)未來的現(xiàn)金需求；
(2)對(duì)日常的現(xiàn)金收支進(jìn)行控制，力求加快收款、延緩付款；
(3)確定最佳現(xiàn)金余額，當(dāng)公司實(shí)際的現(xiàn)金余額與最佳余額不一致時(shí)，采用短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價(jià)證券等策略來達(dá)到理想的狀況。
(二)現(xiàn)金計(jì)劃
現(xiàn)金計(jì)劃是預(yù)測(cè)未來一定時(shí)期公司的現(xiàn)金收支狀況，并進(jìn)行現(xiàn)金平衡的計(jì)劃，是公司財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要工具。編制現(xiàn)金計(jì)劃的目的是為了合理安排好現(xiàn)金收支，確保公司現(xiàn)金的正常周轉(zhuǎn)。
物業(yè)管理公司常用的現(xiàn)金計(jì)劃是現(xiàn)金收支計(jì)劃表(見下表)。
現(xiàn)金收支計(jì)劃表的編制如下:
1.預(yù)測(cè)公司的現(xiàn)金流入量
現(xiàn)金流入量主要是經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金收入和其他現(xiàn)金收入兩部分。經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金收入主要指對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)取得的收入，其數(shù)字可以從經(jīng)營、管理、服務(wù)計(jì)劃中得到。其他收入主要是物業(yè)租賃收入、證券投資的利息收入、股利收入等。我們要做好物業(yè)經(jīng)營、管理、服務(wù)的預(yù)測(cè)工作，此外，還要對(duì)其他可能發(fā)生的現(xiàn)金收入作出恰當(dāng)?shù)墓烙?jì)。
2.預(yù)測(cè)公司的現(xiàn)金流出量
現(xiàn)金流出量包括經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出。經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金支出主要是材料及采購支出、職工工資支出、支付管理費(fèi)用、支付財(cái)務(wù)費(fèi)用等。其他現(xiàn)金支出主要是固定資產(chǎn)投資支出、債務(wù)本金和利息支出、稅收支出等。
3.確定現(xiàn)金凈流量
現(xiàn)金凈流量指現(xiàn)金收支與現(xiàn)金支出的差額。
現(xiàn)金凈流量=現(xiàn)金收入-現(xiàn)金支出
4.處理現(xiàn)金余缺
首先根據(jù)現(xiàn)金收支差額和公司有關(guān)資金管理的規(guī)定，確定籌措或運(yùn)用的資金數(shù)額。如果現(xiàn)金有余，那么可用于投資等領(lǐng)域；如果現(xiàn)金有缺，那么可想方設(shè)法籌措補(bǔ)足。
(三)現(xiàn)金管理
為了使物業(yè)管理公司現(xiàn)金能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金的管理，其主要內(nèi)容有:
1.盡快收款
盡快收款，可以使現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度加快，從而提高現(xiàn)金的使用效率。公司的盡快收款不僅要盡快將到期應(yīng)收款收齊，而且還要盡可能將這些應(yīng)收款轉(zhuǎn)化為可用現(xiàn)金。為此，要求:①減少應(yīng)收款的郵寄時(shí)間；②減少公司收到的支票和支票兌現(xiàn)的時(shí)間；③加快應(yīng)收款進(jìn)入公司往來銀行的過程。
2.控制支出
公司在管理現(xiàn)金支出時(shí)，應(yīng)盡量延緩現(xiàn)金支出時(shí)間。控制支出的具體方法有:
(1)推遲支付時(shí)間
公司在不影響自己聲譽(yù)的情況下，應(yīng)盡量推遲應(yīng)付款的支付時(shí)間，可以直至應(yīng)付時(shí)間的最后日期。
(2)減少支付工資的頻率
公司可選擇按月而不選擇按周發(fā)放工資，以便延期付款。
(3)透支的使用
當(dāng)支出大于存款賬戶實(shí)際余額時(shí)，銀行可以自動(dòng)貸款給存款人，以彌補(bǔ)暫時(shí)的不足，但往往有限額和時(shí)間。這也是一種減少現(xiàn)金占用量的方法。
3.力爭現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出同步
4)銀行有權(quán)監(jiān)督公司現(xiàn)金管理
銀行有權(quán)監(jiān)督公司將其收入的現(xiàn)金及時(shí)送存銀行，庫存現(xiàn)金不得超過規(guī)定限額，并按規(guī)定用途使用現(xiàn)金，不得套取現(xiàn)金。對(duì)違反現(xiàn)金管理規(guī)定的，按情節(jié)輕重，銀行要給予一定的經(jīng)濟(jì)制裁。
二、應(yīng)收賬款的管理
應(yīng)收賬款是物業(yè)管理公司因經(jīng)營管理服務(wù)而形成的應(yīng)收款項(xiàng)。如果應(yīng)收賬款過多，那么會(huì)增加應(yīng)收賬款管理的成本，減少收益。為此，應(yīng)收賬款的管理是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)膬?nèi)容之一。
(一)應(yīng)收賬款管理的成本
1.收款成本
該成本是指應(yīng)收賬款的核算費(fèi)用。例如，收集信用情報(bào)，分析業(yè)主或潛在顧客信用狀況的費(fèi)用，信用部門自身的成本等等。
2.延期付款成本
該成本指業(yè)主或客戶沒有按時(shí)付款，物業(yè)管理公司由此而增加與之相關(guān)的管理費(fèi)用。例如，向業(yè)主或客戶發(fā)出到期交款的提示或通知，法律訴訟以及收回過期應(yīng)收款所作出勞動(dòng)的費(fèi)用。
3.壞賬成本
壞賬成本是指因無法收回的應(yīng)收賬款而引起的損失。應(yīng)收款項(xiàng)拖欠愈久，壞賬成本愈大。
(二)制定應(yīng)收賬款的規(guī)定
1.信用條件
信用條件是指業(yè)主或顧客應(yīng)物業(yè)管理公司要求支付應(yīng)付賬款的條件，主要包括信用期限和現(xiàn)金折扣。
(1)信用期限
信用期限是物業(yè)管理公司為業(yè)主或顧客規(guī)定的最長付款時(shí)間，即公司允許業(yè)主或顧客從應(yīng)該付款日到實(shí)際付款日之間的時(shí)間。例如，若某物業(yè)管理公司允許業(yè)主在某服務(wù)項(xiàng)目完成后10天內(nèi)付款，則信用期限為10天。信用期限過短，不足以吸引業(yè)主，在競(jìng)爭中會(huì)使?fàn)I業(yè)額下降；信用期限過長，對(duì)營業(yè)額上升有利，但同時(shí)會(huì)增加壞賬損失和應(yīng)收賬款的機(jī)會(huì)成本。信用期限為多少最為恰當(dāng)，作為物業(yè)管理公司理財(cái)必須慎重考慮后決定。
[例]某物業(yè)管理公司采用30天按發(fā)票全額付款的信用規(guī)定，現(xiàn)準(zhǔn)備將信用期限放寬至60天仍按發(fā)票金額付款，如投資收益率為15%，則信用期限應(yīng)采用30天還是60天對(duì)公司有利。有關(guān)數(shù)據(jù)如下表:
在分析時(shí)，先計(jì)算放寬信用期得到的收益，然后計(jì)算增加的成本，最后根據(jù)兩者比較的結(jié)果作出判斷。
?、傩庞脳l件變化對(duì)營業(yè)利潤的影響
營業(yè)量增加×單位貢獻(xiàn)邊際=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)
?、谛庞脳l件變化對(duì)應(yīng)收賬款機(jī)會(huì)成本的影響
應(yīng)收賬款應(yīng)計(jì)利息=應(yīng)收賬款占用資金×資金成本率
應(yīng)收賬款占用獎(jiǎng)金=應(yīng)收賬款平均余額×銷售成本率
應(yīng)收賬款平均余額=日銷售額×平均收現(xiàn)期
(2)現(xiàn)金折扣
提供了信用期限后，增加了應(yīng)收賬款，為加速資金周轉(zhuǎn)、減少壞賬損失，可在提供信用期限的同時(shí)，提供一定的現(xiàn)金折扣?，F(xiàn)金折扣實(shí)際上是公司為了鼓勵(lì)業(yè)主或客戶早日支付應(yīng)付款而給予的一種折扣優(yōu)待。公司提供現(xiàn)金折扣的條件各家公司并不一致，一般情況下，現(xiàn)金折扣率平均在2%~3%之間，折扣期大多為10~20天。
公司向業(yè)主或客戶提供現(xiàn)金折扣，其主要目的是吸引業(yè)主或客戶為享受優(yōu)惠而提前付款，縮短公司的平均收賬期。但是對(duì)一個(gè)物業(yè)管理公司而言，是否應(yīng)該采用現(xiàn)金折扣及折扣條件如何確定，主要取決于提供現(xiàn)金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現(xiàn)金折扣更大的收益。
[例]某物業(yè)管理公司為加速資金回收，計(jì)劃在一個(gè)月信用期方案中規(guī)定，如果客戶在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受1.5%的現(xiàn)金折扣；在兩個(gè)月信用期方案中規(guī)定，如果客戶在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受2%的現(xiàn)金折扣。并估計(jì)，如果執(zhí)行一個(gè)月信用期方案，客戶都會(huì)在折扣期內(nèi)付款，壞賬損失可減少1/3，管理費(fèi)用減少數(shù)為需增管理費(fèi)用；如果執(zhí)行兩個(gè)月信用期方案，約有1/2客戶會(huì)在折扣期內(nèi)付款，壞賬損失和管理費(fèi)用可減少1/4。在這種情況下，公司是否還要采取現(xiàn)金折扣措施?假定一個(gè)月信用期營業(yè)收入1800(千元)、應(yīng)收款年平均占用138(千元)、需增管理費(fèi)8(千元)、壞賬損失9(千元)；兩個(gè)月信用期營業(yè)收入2000(千元)、應(yīng)收款年平均占用302(千元)，需增管理費(fèi)12(千元)、壞賬損失20(千元)。
結(jié)論:提供現(xiàn)金折扣對(duì)一個(gè)月信用期可行，因?yàn)閮羰找嬖黾?；?duì)兩個(gè)月信用期不可行，因?yàn)楝F(xiàn)金折扣支出大于收益增加。對(duì)現(xiàn)金折扣的控制應(yīng)以不減少利潤為標(biāo)準(zhǔn)，確定最佳方案。
2.收賬政策
收賬政策是指公司為了催收已過期的應(yīng)收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動(dòng)等。不同的收賬政策會(huì)有不同的收賬費(fèi)用支出。如果其他情況相同，在一定的范圍內(nèi)，收賬費(fèi)用開支愈大，平均還款天數(shù)就越短，那么壞賬損失就愈小。通過收賬費(fèi)用支出與減少壞賬損失和減少應(yīng)收賬款后帶來的利潤相比較，可以選擇收賬政策。
[例]某公司當(dāng)前收賬政策每年開支收賬費(fèi)用1萬元，應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)為45天，壞賬損失占營業(yè)額的3%；擬采用的收款政策每年開支收賬費(fèi)用1.1萬元，應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)30天，壞賬損失預(yù)計(jì)占營業(yè)額的2%。如果當(dāng)前營業(yè)額為60萬元，采用新的收賬政策對(duì)其無顯著影響。該公司年資金利潤率為20%。問新的收賬政策是否可行?
具體分析計(jì)算見下表:
結(jié)論:該公司采用新的收賬政策，其收賬費(fèi)用支出小于帶來的收益，新的收賬政策可行。
采取何種收賬政策的標(biāo)準(zhǔn)在于不論何時(shí)，收賬支出均不得超過帶來的收益。
(三)應(yīng)收賬款的日常管理
1.應(yīng)收賬款的管理原則
公司應(yīng)收賬款的控制過程是極為復(fù)雜的，其中不確定因素較多，除了定量分析控制外，還應(yīng)對(duì)一些因素進(jìn)行定性分析控制，以便科學(xué)決策，使應(yīng)收賬款控制達(dá)到良好效果。
應(yīng)收賬款控制中應(yīng)遵循的管理原則有:
(1)利潤最大化原則。應(yīng)收賬款控制的任務(wù)不是使信用條件愈低愈好，也并非使壞賬損失愈少愈好，而是要使公司利潤達(dá)到最大。不應(yīng)過分回避風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)壞賬損失，而是要全面權(quán)衡，既要考慮壞賬損失、機(jī)會(huì)成本，也要考慮公司利潤大小，以利潤最大為決策原則。
(2)區(qū)別對(duì)待原則。對(duì)應(yīng)收賬款控制，公司不應(yīng)在所有業(yè)主或客戶中平均分?jǐn)偩?，而?yīng)區(qū)別對(duì)待，把大部分精力用于對(duì)那些信譽(yù)差、可靠性較低的客戶的調(diào)查分析，對(duì)其嚴(yán)格控制。
(3)從長遠(yuǎn)利益出發(fā)的原則。應(yīng)收賬款管理是動(dòng)態(tài)的，公司不僅要看目前利益，而且更要注重長遠(yuǎn)利益，以便在市場(chǎng)上占有地位，同業(yè)主或客戶建立長期的良好關(guān)系及網(wǎng)絡(luò)，這對(duì)物業(yè)管理公司在市場(chǎng)上的生存和發(fā)展也非常重要。
2.應(yīng)收賬款收回的監(jiān)督
一般情況下，公司應(yīng)收賬款拖欠的時(shí)間愈長，賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此，公司對(duì)應(yīng)收賬款情況要隨時(shí)掌握，嚴(yán)密監(jiān)督，我們可以通過賬齡分析表來達(dá)到這個(gè)目的。
利用賬齡分析表，公司可以了解到以下情況:
(1)有多少欠款尚未在信用期內(nèi)。如表10.5可以看出，320000元應(yīng)收賬款尚在信用期內(nèi)，占全部應(yīng)收款的72%。這些應(yīng)收賬款欠款屬正常，但屆時(shí)能否收回不能肯定，所以及時(shí)監(jiān)管非常重要。
(2)有多少欠款超過了信用期，超過款項(xiàng)時(shí)間及百分比，有哪些欠款可能因拖欠時(shí)間長而形成壞賬。從表10.5可以看出，125000元的應(yīng)收賬款已超過信用期，占全部應(yīng)收賬款的28%，其中90000元拖欠時(shí)間較短(30天內(nèi))，占全部應(yīng)收賬款的20.2%，收回的可能性很大；其中33000元拖欠時(shí)間較長(31~90天)，占全部應(yīng)收賬款的7.3%，收回有一定難度；其中2000元拖欠時(shí)間最長(90天以上)，占全部應(yīng)收賬款的0.5%，很可能成為壞賬。對(duì)不同拖欠時(shí)間的應(yīng)收賬款，公司應(yīng)采取不同措施，制定經(jīng)濟(jì)、可行的政策；對(duì)可能發(fā)生的壞賬損失，要提前充分估計(jì)對(duì)公司損益的影響。
3)信用保險(xiǎn)
公司評(píng)估客戶過于小心、保守，固然可以避免信用損失，但由此而喪失了很多經(jīng)營服務(wù)而取得的利益。為了避免壞賬損失，公司可以進(jìn)行信用保險(xiǎn)。值得注意的是，正常情況下的壞賬損失不能進(jìn)行信用保險(xiǎn)，只有非正常情況下的壞賬損失才能進(jìn)行信用保險(xiǎn)。譬如，某物業(yè)管理公司年?duì)I業(yè)凈額為100萬元，預(yù)計(jì)壞賬損失為5%，預(yù)計(jì)每年發(fā)生5萬元的壞賬損失，屬正常，公司不能對(duì)這筆損失進(jìn)行保險(xiǎn)，保險(xiǎn)的范圍只能是超過5萬元的部分。
保險(xiǎn)人往往對(duì)信用保險(xiǎn)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，通常情況下，保險(xiǎn)人將信用保險(xiǎn)金額限制在一定范圍內(nèi)并要求被保險(xiǎn)人負(fù)擔(dān)10%~20%左右的壞賬損失。
物業(yè)管理公司要不要進(jìn)行信用保險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)狀況及應(yīng)收賬款具體分布而定。
三、存貨管理
存貨是指物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理服務(wù)過程中為銷售或耗用而儲(chǔ)存的各種資產(chǎn)。在公司全部流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占有一定比重，加強(qiáng)存貨管理，這也是理財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要內(nèi)容。
(一)存貨控制
在西方，常用的存貨控制方法有:掛簽制度(Hang-labelsys-tem)和ABC分類法(ABCAnalysisMethod)。對(duì)物業(yè)管理公司而言，ABC分類法較為適宜。ABC分類法是現(xiàn)代企業(yè)管理方法中的一種選擇重點(diǎn)、照顧一般的方法，其原理是按存貨的占用額大小，將存貨分為ABC三類。A類存貨品種少、價(jià)值高、占用資金多，應(yīng)重點(diǎn)控制，A類存貨品種一般占總品種的5%~10%，占存貨資金總額的70%~80%；C類存貨價(jià)值較低，品種較多，占用資金少，C類存貨品種一般占總品種的70%~80%，但占存貨資金總額僅為5%~10%，用“雙貨箱”法控制即將存貨分裝兩箱，擇其中一箱用，用完后取另一箱，用完另一箱后提出訂貨申請(qǐng)；B類存貨介于A和C兩類之間，其品種金額均占10%~20%左右，一般應(yīng)對(duì)B類存貨定期概括性檢查控制。
(二)存貨成本
存貨可以保證經(jīng)營管理服務(wù)正常進(jìn)行，均衡組織、降低成本、留有保險(xiǎn)儲(chǔ)備。通過存貨控制以達(dá)到最大程度地減少存貨成本。
存貨成本主要有:
1.采購成本
該成本是指由買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)等構(gòu)成的成本。為了降低采購成本，物業(yè)管理公司應(yīng)不斷了解市場(chǎng)價(jià)格行情，研究市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，多看幾家，價(jià)比多家，以便使采購的材料物資價(jià)廉質(zhì)優(yōu)。
2.持有成本
該成本指存貨在儲(chǔ)存過程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，例如保險(xiǎn)費(fèi)、倉庫儲(chǔ)存費(fèi)、管理費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)等。持有成本在一定時(shí)期的總額等于該期平均存貨量與單位儲(chǔ)存成本之積。作為一個(gè)物業(yè)管理公司要減少存貨數(shù)量才可能降低持有成本。
3.訂貨成本
該成本是指由于每次訂貨業(yè)務(wù)而發(fā)生的文件處理和驗(yàn)收方面的費(fèi)用，例如，郵電費(fèi)、付款費(fèi)用、采購人員的差旅費(fèi)、采購部門的管理費(fèi)等。因?yàn)橛嗀洺杀就嗀洿螖?shù)有關(guān)，而與訂貨數(shù)量無關(guān)，所以，作為物業(yè)管理公司應(yīng)盡可能減少訂貨次數(shù)，宜采購的批量較大，以降低訂貨成本。
4.缺貨成本
該成本是因?yàn)闆]有足夠的存貨而給公司帶來經(jīng)營管理服務(wù)上的損失。例如，由于材料物資不足造成停工待料或高價(jià)購進(jìn)材料物資而增加成本和運(yùn)輸成本。為此，作為物業(yè)管理公司在選擇確定采購批量時(shí)應(yīng)注意到缺貨成本。
四、公司財(cái)務(wù)弊病的自我判斷及診治
物業(yè)管理公司在理財(cái)中除了要分析資金的來源和運(yùn)用情況外，還應(yīng)全面掌握公司機(jī)體運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，定期檢查以發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)病癥并及時(shí)診治，從而使整個(gè)公司的機(jī)體能健康、正常、有效地運(yùn)轉(zhuǎn)。本節(jié)主要介紹物業(yè)管理公司理財(cái)中弊病的自我判斷及診治。
(一)公司理財(cái)中常見病的癥狀
短期凈債務(wù)率高表明公司不穩(wěn)定，可能是收益力有余、安全力不夠，反之則可能是收益力不夠、安全力有余。
3.自有資金率和現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率
自有資金率是指自有資金占資產(chǎn)總額的百分比；現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率是指現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)額占總收入的百分比。
自有資金率高表明原始投入的資金多；現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率高表明貨幣收入多，應(yīng)收賬款少。
4.資金結(jié)構(gòu)
資金結(jié)構(gòu)主要是指資金來源結(jié)構(gòu)和資金占用結(jié)構(gòu)，這二者的對(duì)應(yīng)比例是否合理?是否協(xié)調(diào)?這就要從比例關(guān)系來衡量資金結(jié)構(gòu)。
(二)公司理財(cái)中病癥的診治
1.存貨過大癥的診治
存貨過大癥一般是說存貨超過公司正常的經(jīng)營管理服務(wù)的需要，造成資金周轉(zhuǎn)困難的一種病癥。
庫存物資、材料是公司經(jīng)營管理服務(wù)必備的物質(zhì)條件，庫存不足造成脫銷，會(huì)影響公司經(jīng)營；存貨過多，一則會(huì)使儲(chǔ)存費(fèi)用升高，二則會(huì)形成資金沉淀，難以調(diào)度，造成資金緊張。
(1)存貨過大癥的判斷
存貨過大癥可用以下數(shù)據(jù)判斷:
流動(dòng)比率與速動(dòng)比率兩者之差就是存貨占流動(dòng)負(fù)債的比率。流動(dòng)比率過大而速動(dòng)比率適中或流動(dòng)比率適中而速動(dòng)比率過小，都能說明存貨過大。
(2)存貨過大癥的治療
對(duì)于存貨過大癥，可以采取以下措施:
?、偌訌?qiáng)需求預(yù)測(cè)，以出定進(jìn)，防止新的積壓。根據(jù)客戶需求規(guī)律均衡組織進(jìn)貨，避免過量存儲(chǔ)。
?、诟鶕?jù)存貨類別，使用適當(dāng)手段處理。例如對(duì)于某些新型材料物品，估計(jì)價(jià)格會(huì)上漲，屬于長線物資，可適當(dāng)多存。反之，應(yīng)及時(shí)處理存貨，以免長期儲(chǔ)存增大費(fèi)用，價(jià)格下跌。
?、凼柰ǔ鍪矍?，千方百計(jì)擴(kuò)大出貨數(shù)量。
2.應(yīng)收款項(xiàng)過大癥的診治
應(yīng)收款項(xiàng)過大癥是指應(yīng)收款項(xiàng)與營業(yè)額或流動(dòng)資產(chǎn)相比，超過了營業(yè)規(guī)?；蛄鲃?dòng)資產(chǎn)的一定比例而造成的資金周轉(zhuǎn)不暢、調(diào)度不靈、壞賬損失較高的一種病癥。
(1)應(yīng)收款項(xiàng)過大癥的判斷
應(yīng)收款項(xiàng)是否過大的判斷方法主要有財(cái)務(wù)指標(biāo)法和賬齡分類法。
① 財(cái)務(wù)指標(biāo)法。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有:
以上四個(gè)指標(biāo)營業(yè)款周轉(zhuǎn)率低或回收天數(shù)長，表明回收情況不佳，應(yīng)收款項(xiàng)過大。應(yīng)收賬款占流動(dòng)資產(chǎn)比重更能說明應(yīng)收款項(xiàng)是否過大。應(yīng)收賬款損失率高說明回收情況不好。
②賬齡分類法
賬齡分類法是根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)在外停留時(shí)間的長短來判別其占用是否合理的一種方法。具體做法是，按賬齡分類，然后算出各類應(yīng)收款項(xiàng)在總額中所占的比例。
(2)應(yīng)收賬款過大癥的治療
①緊縮信用政策；
?、谕ㄟ^現(xiàn)金折扣等方式，刺激應(yīng)收賬款及早回收；
?、圩プ≈攸c(diǎn)，積極催收；
④及早處理壞賬，避免長期掛賬；
⑤加強(qiáng)日常管理，制定措施，及時(shí)回收應(yīng)收款項(xiàng)。
3)貨幣資產(chǎn)過大癥
貨幣資產(chǎn)過大癥是指公司現(xiàn)金、銀行存款占資產(chǎn)總額的比例高于其應(yīng)占比重。
物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理服務(wù)中必須保持一定的貨幣資產(chǎn)，但由于非貨幣資產(chǎn)收益率高于貨幣資產(chǎn)，貨幣資產(chǎn)過大往往導(dǎo)致資金閑置，造成公司收益不足，發(fā)展緩慢。
貨幣資產(chǎn)過大癥可利用貨幣資產(chǎn)占全部資產(chǎn)比重來判定，也可根據(jù)歷史資料和公司的實(shí)際需要，計(jì)算公司最低貨幣需要量，然后將公司貨幣資產(chǎn)實(shí)有數(shù)量與核定的指標(biāo)相比較，差額過大，說明貨幣資產(chǎn)過大。
貨幣資產(chǎn)過大癥的診治，可以一邊減少貨幣資金持有量，一邊將資金放出去購買短期金融資產(chǎn)，一旦需要及時(shí)變現(xiàn)。