工廠綜合樓裝飾工程各項(xiàng)管理保證措施

　　2雨期施工措施

　　2.1規(guī)劃建筑物四周的排水流向，場(chǎng)地四周做排水溝，排水溝的坡度要符合排放要求，及時(shí)清理，不得堵塞，保證排水暢通無(wú)阻。見(jiàn)施工總平面布置圖。

　　2.2在雨期施工前，做好屋面防水施工以及雨落管安裝，使屋面雨水做到有組織排水。

　　2.3在雨期施工過(guò)程中，外墻門(mén)窗洞口必須采取封閉措施，以免向室內(nèi)捎雨，影響裝修施工的正常進(jìn)行。

　　3工期保證措施

　　由于裝修工程涉及面廣、工序交叉多，因此，工期相對(duì)較緊，這就需要在施工中科學(xué)合理地組織施工，確定各項(xiàng)工序的先后施工順序，盡量避免交叉施工。加強(qiáng)施工總進(jìn)度計(jì)劃的控制，協(xié)調(diào)好總分包的關(guān)系，以保證工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　加大人力物力的投入，以充分利用工作面，盡量做到有人就有施工面，有施工面就有人工作。在施工時(shí)，劃分兩個(gè)施工區(qū)域，有利于加快工程進(jìn)度，又方便組織施工。

　　4安全消防措施

　　4.1安全措施

　　4.1.1建立健全的安全生產(chǎn)管理保證體系，在工程施工過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及上級(jí)主管部門(mén)有關(guān)安全生產(chǎn)的規(guī)定，并針對(duì)工程特點(diǎn)、施工方法和工作環(huán)境，編制切實(shí)可行的安全技術(shù)措施。

　　4.1.2提高全員的安全意識(shí)，樹(shù)立“沒(méi)有安全，就沒(méi)有質(zhì)量，就沒(méi)有工期，就沒(méi)有效益”的思想認(rèn)識(shí)，貫徹執(zhí)行“安全第一、預(yù)防為主”的方針，認(rèn)真把好安全的“教育、措施、交底、防護(hù)、驗(yàn)收、檢查”六關(guān)，杜絕“三違”現(xiàn)象。

　　4.1.3嚴(yán)格執(zhí)行北京市規(guī)定的建筑施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，做到各類(lèi)防護(hù)設(shè)施規(guī)范化，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置明顯的安全標(biāo)志牌，進(jìn)入施工區(qū)域的所有人員必須戴安全帽,確保生產(chǎn)活動(dòng)在安全條件下進(jìn)行。

　　4.1.4在施工中，針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的環(huán)境條件，抓住重點(diǎn)部位、重點(diǎn)設(shè)施，采取有效的安全技術(shù)防范措施，做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的施工安全，做好安全技術(shù)交底工作，堅(jiān)持每周一次的班前安全學(xué)習(xí)制度，新工人進(jìn)場(chǎng)要進(jìn)行三級(jí)安全教育，特殊工種人員經(jīng)培訓(xùn)合格后持證上崗,并佩帶相應(yīng)的勞保用品。

　　4.1.5洞口、臨邊防護(hù)安全措施：對(duì)于1.5×1.5米以下的孔洞,應(yīng)預(yù)埋通長(zhǎng)鋼筋網(wǎng)或加固定蓋板。1.5×1.5米以上的孔洞,四周必須設(shè)兩道護(hù)身欄桿,中間支掛安全網(wǎng)。對(duì)于樓梯踏步、外墻門(mén)窗洞口及休息平臺(tái)處,必須設(shè)兩道牢固防護(hù)欄桿。必須經(jīng)過(guò)安全檢查人員的同意后，方可拆除，嚴(yán)禁私自拆改。特殊原因拆除的要設(shè)標(biāo)志，并及時(shí)恢復(fù)。

　　4.1.6高處作業(yè)安全防護(hù)措施：高處作業(yè)人員必須穿戴好個(gè)人防護(hù)用品,安全帶掛在牢固有效的部位，嚴(yán)禁從門(mén)窗處往建筑物外投擲物料。

　　4.1.7電梯井道砌筑完畢后，立即在電梯井口設(shè)不低于1.2m的金屬防護(hù)門(mén)，井內(nèi)首層及其以上每隔10m設(shè)一道水平安全網(wǎng)，安全網(wǎng)應(yīng)封閉嚴(yán)密，未經(jīng)上級(jí)主管技術(shù)部門(mén)批準(zhǔn)，電梯井內(nèi)不得做垂直運(yùn)輸通道和垃圾道。洞口設(shè)置照明裝置和安全標(biāo)志。

　　4.1.8建筑物1、19軸外側(cè)設(shè)置兩個(gè)出入口，長(zhǎng)3m，寬于通道兩側(cè)各1m，棚頂滿鋪不小于5cm厚的腳手板，非出入口和通道兩側(cè)必須封嚴(yán)。

　　4.1.9砌筑、支模、抹灰、管道安裝等各工種進(jìn)行上下立體交叉作業(yè)時(shí)，不得在同一垂直方向上操作。下層操作必須在上層高度確定的可能墜落半徑范圍外，不能滿足時(shí)，應(yīng)設(shè)置腳手板隔離防護(hù)層。

　　4.1.10模板、腳手架等拆除時(shí)，下方不得有其它人員操作，并有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)。拆下料具的臨時(shí)堆放處應(yīng)離樓層邊緣不小于1m，堆放高度不得超過(guò)1m。樓層邊口、通道口、腳手架邊緣處，嚴(yán)禁堆放任何拆下的物件。

　　4.1.11臨時(shí)用電安全防護(hù)措施：

　　4.1.11.1臨時(shí)用電必須建立對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的線路、設(shè)施的定期檢查制度,并將檢查、檢驗(yàn)記錄存檔備查。

　　4.1.11.2配電系統(tǒng)必須實(shí)行分級(jí)配電。各類(lèi)配電箱、開(kāi)關(guān)箱的安裝和內(nèi)部設(shè)置必須符合有關(guān)規(guī)定，箱內(nèi)電器必須可靠完好，其選型、定值要符合規(guī)定，開(kāi)關(guān)電器插座標(biāo)明用途。

　　4.1.11.3各類(lèi)配電箱、開(kāi)關(guān)箱外觀應(yīng)完整、牢固、防雨、防塵，箱體應(yīng)外涂安全色標(biāo)，統(tǒng)一編號(hào)，箱內(nèi)無(wú)雜物。停止使用的配電箱應(yīng)切斷電源，箱門(mén)上鎖。

　　4.1.11.4獨(dú)立的配電系統(tǒng)必須按部頒標(biāo)準(zhǔn)采用三相五線制的接零保護(hù)系統(tǒng)，非獨(dú)立系統(tǒng)可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況采取相應(yīng)的接零或接地保護(hù)方式。各種電氣設(shè)備和電力施工機(jī)械的金屬外殼、金屬支架和底座必須按規(guī)定采取可靠的接零或接地保護(hù)。

　　在采用接地和接零保護(hù)方式的同時(shí)，必須設(shè)兩級(jí)漏電保護(hù)裝置，實(shí)行分級(jí)保護(hù)，形成完整的保護(hù)系統(tǒng)。漏電保護(hù)裝置的選擇應(yīng)符合規(guī)定。

　　4.1.11.5手持電動(dòng)工具的使用，應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定。工具的電源線、插頭和插座應(yīng)完好。電源線不得任意接長(zhǎng)和調(diào)換，工具的外絕緣應(yīng)完好無(wú)損，維修和保管應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。

　　4.1.11.6電焊機(jī)應(yīng)單獨(dú)設(shè)開(kāi)關(guān)。電焊機(jī)外殼應(yīng)做接零或接地保護(hù)。一次線長(zhǎng)度應(yīng)小于5米，二次線長(zhǎng)度應(yīng)小于30米，兩側(cè)接線應(yīng)壓接牢固，并安裝可靠防護(hù)罩。焊把線應(yīng)雙線到位，不得借用金屬管道、金屬腳手架、軌道及結(jié)構(gòu)鋼筋作回路地線。焊把線無(wú)破損;絕緣良好。電焊機(jī)設(shè)置地點(diǎn)應(yīng)防潮、防雨、防砸。

　　4.1.12施工機(jī)械安全防護(hù)措施

　　4.1.12.1井架、卷?yè)P(yáng)機(jī)的安裝、錨固必須符合安全使用的有關(guān)規(guī)定，安全裝置(超高限位、聯(lián)動(dòng)防護(hù)門(mén)、安全門(mén)、避雷接地等)必須齊全、靈敏、可靠。并辦理驗(yàn)收手續(xù)，經(jīng)檢驗(yàn)合格后，方可使用。使用中，應(yīng)定期進(jìn)行檢測(cè)，并作好相應(yīng)記錄。吊索具必須使用合格產(chǎn)品，且必須經(jīng)過(guò)計(jì)算，保證足夠的安全系數(shù)。凡表面磨損、腐蝕、斷絲超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的，打死彎、斷股、油芯外露的不得使用。

　　4.1.12.2蛙式打夯機(jī)必須兩人操作，操作人員必須戴絕緣手套和穿絕緣膠鞋。操作手柄應(yīng)采取絕緣措施。夯機(jī)用后應(yīng)切斷電源，嚴(yán)禁在夯機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)清除積土。

　　4.1.12.3圓鋸的鋸盤(pán)及傳動(dòng)部位應(yīng)安裝防護(hù)罩，并應(yīng)設(shè)置保險(xiǎn)擋、分料器。凡長(zhǎng)度小于 50厘米，厚度大于鋸盤(pán)半徑的木料，嚴(yán)禁使用圓鋸。破料鋸與橫截錨不得混用。

　　4.1.12.4砂輪機(jī)應(yīng)使用單向開(kāi)關(guān)。砂輪必須裝設(shè)不小于180度的防護(hù)罩和牢固的工件托架。嚴(yán)禁使用不圓、有裂紋和磨損剩余部分不足25毫米的砂輪。

　　4.2消防保衛(wèi)措施

　　4.2.1成立施工現(xiàn)場(chǎng)消防保衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組，制訂實(shí)行保衛(wèi)、巡邏檢查、門(mén)衛(wèi)等消防保衛(wèi)制度。凡未經(jīng)消防部門(mén)的同意私自移動(dòng)或挪用消防器材的人，按破壞消防設(shè)施處理。落實(shí)逐級(jí)防火責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行防火制度，違者按有關(guān)規(guī)定處理。

　　4.2.2嚴(yán)格遵守北京市消防安全工作的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，貫徹"預(yù)防為主,防消結(jié)合"的方針，逐級(jí)落實(shí)消防責(zé)任制。

　　4.2.3設(shè)立防火標(biāo)志牌，防火制度防火計(jì)劃要上墻，配備充足的消防器材，設(shè)置消火栓，并配備足夠的消防水帶，建立義務(wù)消防隊(duì)，定期進(jìn)行演習(xí)。施工現(xiàn)場(chǎng)消火栓，消防器材，經(jīng)常保持完好狀態(tài)，布置合理，靈敏有效，使用方便。

　　4.2.4做好施工現(xiàn)場(chǎng)警衛(wèi)護(hù)廠工作，值班人員在當(dāng)班間要認(rèn)真負(fù)責(zé)，不得擅離工作崗位,負(fù)責(zé)看管建筑材料、機(jī)具設(shè)備，防止破壞和盜竊。

　　4.2.5向外拉運(yùn)建筑材料和機(jī)具，要由材料員和工長(zhǎng)開(kāi)出門(mén)證方可放行，否則門(mén)衛(wèi)有權(quán)阻止不得外運(yùn)。

　　4.2.6對(duì)新入廠的職工，在入廠前由工地保衛(wèi)組進(jìn)行治安，防火及遵守工地各項(xiàng)規(guī)章制度的教育。

　　4.2.7在樓外建立吸煙室, 施工現(xiàn)場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)嚴(yán)禁吸煙，違者罰款。

　　4.2.8施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格禁止使用易燃物搭設(shè)臨建。搭設(shè)臨建時(shí)，要符合防火要求。室內(nèi)裝修注意防火制度、消防器材、消防措施的嚴(yán)格落實(shí)，特別是木裝修及油漆工程應(yīng)制定針對(duì)性的防火措施。

　　4.2.9現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)用明火,辦理動(dòng)火證，有效期為一天，并注明時(shí)間、地點(diǎn)、種類(lèi)，配備相應(yīng)的消防器材。易燃易爆物品要遠(yuǎn)離火源。

　　4.2.10在衛(wèi)生間防水涂膜施工時(shí)，應(yīng)具備良好的通風(fēng)條件，同時(shí)必須有相應(yīng)的消防措施，施工作業(yè)區(qū)必須配備足夠數(shù)量的滅火器并對(duì)施工人員進(jìn)行消防安全教育。

　　5環(huán)保與文明措施

　　做好文明施工工作，不僅關(guān)系到工程能否順利進(jìn)行，更重要的是反映企業(yè)的素質(zhì)。在本工程的施工過(guò)程中，要把文明施工管理作為我們項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，做到生產(chǎn)效益和社會(huì)效益雙豐收。

　　5.1文明施工管理體系

　　項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè)立文明施工管理小組，項(xiàng)目經(jīng)理任組長(zhǎng)，設(shè)兼職文明施工管理員，負(fù)責(zé)文明施工管理工作。

　　5.2文明施工及環(huán)保措施

　　5.2.1施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)容

　　施工現(xiàn)場(chǎng)門(mén)口施工標(biāo)牌、安全生產(chǎn)管理制度牌、消防保衛(wèi)管理制度牌、環(huán)境保護(hù)制度牌、文明施工制度牌、工程簡(jiǎn)介牌、工地導(dǎo)向牌、施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖均按公司有關(guān)規(guī)定制作、標(biāo)識(shí)。

　　進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的施工人員全部佩帶胸卡，對(duì)工人實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，并對(duì)其進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)教育，要求工人舉止文明，各施工隊(duì)伍之間團(tuán)結(jié)合作，施工管理人員對(duì)工人應(yīng)平等尊重，使整個(gè)施工場(chǎng)區(qū)營(yíng)造出一個(gè)緊張向上的氣氛。

　　5.2.2施工現(xiàn)場(chǎng)料具管理

　　施工現(xiàn)場(chǎng)的成品、半成品、各種料具均要按施工平面布置圖指定位置分類(lèi)碼放整齊、穩(wěn)固，做到一頭齊、一條線。砌體材料碼放不得超高，砂石等散料要成堆。施工現(xiàn)場(chǎng)的材料保管，要依據(jù)材料性能采取必要的防雨、防潮、防曬、防火、防爆、防損壞等措施。

　　5.2.3施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生和衛(wèi)生防疫

　　設(shè)專(zhuān)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)及周邊道路的清掃工作，以保持周邊空氣清潔。各種不潔車(chē)輛離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)之前，須對(duì)車(chē)身進(jìn)行沖洗。運(yùn)輸車(chē)輛不帶泥砂及其它污物出場(chǎng)，并做到沿途不遺撒。

　　炊事人員需持證上崗，食堂要經(jīng)常消毒，炊具必須干凈，無(wú)腐爛變質(zhì)食品。廁所、排水溝及陰暗潮濕地帶，予以定期進(jìn)行投藥、消毒，以防蚊蠅、鼠害孳生。

　　5.2.4防止大氣及水污染 水泥和其它易飛揚(yáng)的細(xì)顆粒散體材料，要在庫(kù)房?jī)?nèi)存放或嚴(yán)密遮蓋，運(yùn)輸時(shí)車(chē)輛要封閉，以防止遺撒、飛揚(yáng)。施工現(xiàn)場(chǎng)配備灑水設(shè)備并指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，在易產(chǎn)生揚(yáng)塵的季節(jié)經(jīng)常灑水降塵。施工垃圾必須做到裝袋處理，避免倒運(yùn)過(guò)程中，產(chǎn)生新的揚(yáng)塵，污染大氣。

　　施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置沉淀池，使廢水經(jīng)沉淀后再排入市政污水管線，食堂要設(shè)置簡(jiǎn)易有效的隔油池，并加強(qiáng)管理，定期掏油，以免造成水污染。

　　5.2.5防止噪音污染

　　對(duì)于木工車(chē)間、攪拌機(jī)棚等產(chǎn)生較大噪音的地方采取全封閉措施，以降低噪音。另外，在施工現(xiàn)場(chǎng)要嚴(yán)格遵照《中華人民共和國(guó)建筑施工場(chǎng)界噪聲限制》來(lái)控制噪聲，最大限度地降低噪聲擾民。

　　5.3成品保護(hù)措施

　　成立項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的生產(chǎn)副經(jīng)理負(fù)責(zé)的成品保護(hù)小組，建立成品保護(hù)責(zé)任和獎(jiǎng)罰制度，使成品保護(hù)工具化、制度化、措施化。必須進(jìn)行相互交接簽字手續(xù)，使得成品保護(hù)有有效的可追溯性，便于追究責(zé)任。成品保護(hù)重點(diǎn)部位有：樓梯踏步、不銹鋼欄桿、砼墻陽(yáng)角、墻面、樓地面、門(mén)窗、吊頂、防水、油漆以及所有前后工序的相互污染。必要時(shí)設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)看護(hù)。

　　5.3.1屋面防水卷材成品保護(hù)：屋面防水卷材施工完畢，經(jīng)蓄水或淋水試驗(yàn)，驗(yàn)收合格后，及時(shí)做保護(hù)層時(shí)，其上鋪設(shè)地毯用于人、車(chē)行走，同時(shí)在車(chē)輪及支腿做好防護(hù)。

　　5.3.2衛(wèi)生間涂膜防水施工完畢后，防止尖銳物體的刺破防水層，經(jīng)蓄水試驗(yàn)，驗(yàn)收合格后，及時(shí)做保護(hù)層。

　　5.3.3樓地面工程的成品保護(hù)：在操作和物料的運(yùn)輸過(guò)程中，不得污染門(mén)口、墻面等已完工序，施工完畢后，盡量采取封閉措施以及覆蓋保護(hù)面層，防止油漆、刷漿等污染地面。樓地面基層或面層達(dá)到一定的強(qiáng)度后方可允許后道工序的施工，以防止基層或面層的空鼓、開(kāi)裂。在其上操作時(shí)應(yīng)輕拿輕放，避免造成新的成品污染。樓梯踏步上鋪設(shè)竹膠板、電梯轎廂封木板條進(jìn)行防護(hù)。

　　5.3.4門(mén)窗工程成品保護(hù)：門(mén)窗半成品進(jìn)場(chǎng)后，應(yīng)按規(guī)格、型號(hào)分類(lèi)存放，并采取相應(yīng)措施(墊放、覆蓋)，防止受潮變形或生銹;門(mén)窗安裝完以后，對(duì)門(mén)窗框扇、玻璃等采取相應(yīng)措施加以保護(hù)，如：釘設(shè)木板條、加設(shè)臨時(shí)固定、粘貼單面膠帶等。

　　5.3.5油漆工程成品保護(hù)：油漆工程施工前，應(yīng)將地面、窗臺(tái)、墻面等打掃干凈，以防止塵土飛揚(yáng)，影響油漆質(zhì)量。刷油漆前，在地面、窗臺(tái)、玻璃、五金等易污染部位采取覆蓋或粘貼單面膠帶等措施，進(jìn)行防護(hù)，刷油漆后，應(yīng)將滴落在地面或窗臺(tái)以及污染墻面、玻璃、五金的油點(diǎn)進(jìn)行及時(shí)清理。同時(shí)，應(yīng)采取封閉措施以及派專(zhuān)人負(fù)責(zé)看管，禁止觸摸、磕碰，影響油漆質(zhì)量。

　　3.6吊頂工程成品保護(hù)：原則上吊頂施工完畢以后，不得在入內(nèi)進(jìn)行任何施工作業(yè)，門(mén)窗封閉密實(shí)。如其他專(zhuān)業(yè)必須進(jìn)入施工作業(yè)時(shí)，必須有主管領(lǐng)導(dǎo)簽字后方可入內(nèi)進(jìn)行作業(yè)，且不得隨意在吊頂板上開(kāi)洞或卸下面板，由主管工長(zhǎng)安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)開(kāi)洞以及面板的修復(fù)。

　　6降低成本措施

　　采取以下措施，在保證工程的工期和質(zhì)量的前提下，達(dá)到降低成本的目的：

　　6.1制定科學(xué)、合理的施工方案，明確各分項(xiàng)工程的裝修標(biāo)準(zhǔn)以及節(jié)點(diǎn)做法，合理設(shè)置投入和產(chǎn)出比;科學(xué)劃分施工區(qū)域，加快施工進(jìn)度，縮短工期，最大限度地減少人力、物力的投入，降低成本。

　　6.2加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，按照項(xiàng)目法嚴(yán)密組織施工，制定嚴(yán)格的材料加工、購(gòu)買(mǎi)、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、限額領(lǐng)料制度，既保證材料保質(zhì)保量及時(shí)進(jìn)場(chǎng)到位，又不造成積壓和材料浪費(fèi)，減少材料損耗，減少材料來(lái)回運(yùn)輸和二次搬運(yùn)，降低成本。

　　6.3從質(zhì)量控制上，嚴(yán)格落實(shí)樣板制、三工序檢查制度，加強(qiáng)事先預(yù)控、過(guò)程控制，做到一次成優(yōu)，避免返工或返修，節(jié)約材料，降低成本。

　　6.4加強(qiáng)成品保護(hù)措施的落實(shí)，合理安排施工程序，避免前后工序的相互、交叉污染，避免返修，降低成本。

　　6.5推廣四新(新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備)技術(shù)的應(yīng)用，開(kāi)展技術(shù)革新，提高工效、節(jié)約材料、縮短工期，以降低成本。

篇2：大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)用管理辦法(2010修正)

　　大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)用管理辦法(20**修正)

各區(qū)、市、縣建設(shè)行政主管部門(mén)，各有關(guān)單位：

　　為加強(qiáng)建筑工程安全和文明施工管理，防止建筑施工安全事故發(fā)生，根據(jù)《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》和省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《遼寧省建筑工程安全文明施工費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，結(jié)合我市實(shí)際，市建委重新修訂完善了《大連市建筑工程安全防護(hù)、文明施工措施費(fèi)用管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，自20**年1月1日起執(zhí)行。同時(shí)原《大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)用管理辦法》（大建安發(fā)[20**]238號(hào)）文件廢止。20**年1月1日起，凡在大連市行政區(qū)域內(nèi)承攬建設(shè)工程的建筑施工企業(yè)應(yīng)在中國(guó)工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行開(kāi)設(shè)本單位安措費(fèi)專(zhuān)用賬戶(hù)，并開(kāi)通網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)。

　　二○○九年十二月二十三日

　　大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)用管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為加強(qiáng)建筑工程安全生產(chǎn)、文明施工的管理，保證施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)文明施工費(fèi)用的投入，提高建筑施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)文明施工管理水平，不斷改善施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)條件和生活環(huán)境，根據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《遼寧省建筑工程安全文明施工費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于新建、擴(kuò)建、改建的房屋建筑工程（包括與其配套的線路管道和設(shè)備安裝工程、裝飾裝修工程）、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程和拆除工程。

　　第三條 安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)(簡(jiǎn)稱(chēng)安措費(fèi))是指按照國(guó)家現(xiàn)行的建筑施工安全、施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，購(gòu)置和更新安全防護(hù)用具及設(shè)施、落實(shí)安全施工措施、改善安全生產(chǎn)條件和作業(yè)環(huán)境所需的費(fèi)用。

　　第四條 安措費(fèi)由《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》（建標(biāo)〔20**〕206號(hào)）中的文明施工費(fèi)、環(huán)境保護(hù)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)及安全施工費(fèi)組成。其中安全施工費(fèi)由臨邊、洞口、交叉、高處作業(yè)安全防護(hù)費(fèi)，危險(xiǎn)性較大工程安全措施費(fèi)及其他費(fèi)用組成。

　　建筑工程造價(jià)計(jì)價(jià)時(shí)，應(yīng)依據(jù)本年度執(zhí)行的《遼寧省建設(shè)工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)取安措費(fèi)。建設(shè)單位對(duì)建筑工程安全防護(hù)、文明施工措施有其他要求的，所發(fā)生費(fèi)用一并計(jì)入安措費(fèi)。

　　安措費(fèi)為不可競(jìng)爭(zhēng)性費(fèi)用，不得刪減，在計(jì)價(jià)中單列并計(jì)入總價(jià)。

　　第五條 依法進(jìn)行工程招投標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)方或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定并結(jié)合工程實(shí)際單獨(dú)列出安全防護(hù)、文明施工措施項(xiàng)目清單。

　　投標(biāo)方應(yīng)對(duì)安全防護(hù)、文明施工措施項(xiàng)目單獨(dú)報(bào)價(jià)。

　　第六條 建設(shè)單位與施工單位在簽定施工合同中應(yīng)依據(jù)中標(biāo)通知書(shū)明確安措費(fèi)額度、預(yù)付計(jì)劃、調(diào)整方式、專(zhuān)款專(zhuān)用及違約賠款等內(nèi)容。非招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)依照本細(xì)則或《財(cái)政部、國(guó)家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局關(guān)于印發(fā)<高危行業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)費(fèi)用財(cái)務(wù)管理暫行辦法>的通知》（財(cái)企〔20**〕478號(hào)）將安措費(fèi)單獨(dú)列出。合同解除或變更，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知建設(shè)行政主管部門(mén)。

　　第七條 安措費(fèi)是保證施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)條件的重要具體措施。建設(shè)單位應(yīng)在辦理施工項(xiàng)目安全監(jiān)督受理書(shū)前將安措費(fèi)一次性全額存入施工單位安措費(fèi)專(zhuān)用帳戶(hù)，存入時(shí)應(yīng)在單據(jù)摘要欄或備注欄注明項(xiàng)目名稱(chēng)。建設(shè)單位在辦理安全監(jiān)督受理書(shū)、領(lǐng)取施工許可證時(shí)，應(yīng)提供安措費(fèi)存入憑證。

　　第八條 　中國(guó)工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行為安措費(fèi)監(jiān)管業(yè)務(wù)承辦行，凡在大連市行政區(qū)域內(nèi)承攬建設(shè)工程的建筑施工企業(yè)應(yīng)在該行開(kāi)設(shè)安措費(fèi)專(zhuān)用賬戶(hù)，并開(kāi)通網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，專(zhuān)戶(hù)資金不可提取現(xiàn)金。施工單位應(yīng)在施工組織設(shè)計(jì)文件中制定安全防護(hù)、文明施工措施方案，并列出安措費(fèi)使用計(jì)劃，確保專(zhuān)款專(zhuān)用。安措費(fèi)使用情況應(yīng)在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中按單位工程專(zhuān)戶(hù)核算，單列備查。

　　總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應(yīng)在分包合同中明確安措費(fèi)事項(xiàng)，并由總承包單位統(tǒng)一管理。安全防護(hù)、文明施工措施由分包單位實(shí)施的，分包單位應(yīng)制定專(zhuān)項(xiàng)安全防護(hù)措施施工方案。總承包單位應(yīng)及時(shí)向分包單位撥付安措費(fèi)。

　　第九條施工單位應(yīng)按《建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ146－20**）、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ59－99）和《大連市建筑工程文明施工管理辦法》，保證每項(xiàng)工程安全防護(hù)、文明施工所需資金的有效投入，確保安措費(fèi)的專(zhuān)項(xiàng)使用。施工現(xiàn)場(chǎng)必須達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格工地標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十條工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)對(duì)施工單位落實(shí)安全防護(hù)、文明施工措施情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理。對(duì)施工單位已經(jīng)落實(shí)的安全防護(hù)、文明施工措施，總監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)及時(shí)審查并簽認(rèn)所發(fā)生的費(fèi)用。監(jiān)理單位發(fā)現(xiàn)施工單位未落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)及安全專(zhuān)項(xiàng)施工方案中安全防護(hù)、文明施工措施的，有權(quán)責(zé)令其立即整改；對(duì)施工單位拒不整改或未按期限要求完成整改的，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向建設(shè)單位和建設(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告，并責(zé)令其暫停施工。

　　第十一條各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)按照屬地化管理的原則，對(duì)建設(shè)單位繳存和施工單位申請(qǐng)、使用安全文明施工費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督，按照現(xiàn)行建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查，并依據(jù)檢查結(jié)果對(duì)施工單位使用安全文明施工費(fèi)提出整改意見(jiàn)。對(duì)達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格的現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)以書(shū)面形式告知該現(xiàn)場(chǎng)為安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格工地。對(duì)單位工程的安全文明施工狀況按強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合評(píng)定，記入安全監(jiān)督檔案。

　　第十二條安措費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)資金采用專(zhuān)款專(zhuān)用、階段申請(qǐng)的方式管理。

　　（一）工程開(kāi)工時(shí)，經(jīng)開(kāi)工安全條件審查合格，建筑施工企業(yè)可申請(qǐng)使用安措費(fèi)總額的50％。

　　（二）當(dāng)工程主體結(jié)構(gòu)施工（包括裝飾裝修、機(jī)電設(shè)備安裝等施工工程）完成其工程量的50％時(shí)，經(jīng)檢查建筑施工企業(yè)合理使用第一次撥付的安措費(fèi)，施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格標(biāo)準(zhǔn)的，建筑施工企業(yè)可申請(qǐng)使用安措費(fèi)總額的40％，未達(dá)到的責(zé)令限期整改，合格后可申請(qǐng)使用。

　　（三）工程竣工后，經(jīng)檢查核實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)一直保持安全文明施工水平的，建筑施工企業(yè)可申請(qǐng)使用安措費(fèi)總額的10％。

　　（四）工程建設(shè)過(guò)程中，對(duì)接到限期整改通知書(shū)拒不整改或整改后未達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格標(biāo)準(zhǔn)的不予解付，工程竣工后，剩余安措費(fèi)將撥回建設(shè)單位。

　　第十三條施工單位在向市建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)使用建筑工程安措費(fèi)用時(shí)應(yīng)分別提供以下資料：

　　（一）工程開(kāi)工時(shí)，提供安措費(fèi)使用申請(qǐng)表；安措費(fèi)上繳報(bào)告單；加蓋建設(shè)單位公章的安全防護(hù)、文明施工措施費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)存款憑證復(fù)印件；施工單位工程項(xiàng)目安全防護(hù)、文明施工措施計(jì)劃。

　　（二）第二次申請(qǐng)時(shí)，提供安措費(fèi)使用申請(qǐng)表；施工現(xiàn)場(chǎng)檢查表；施工單位已購(gòu)買(mǎi)安全文明施工措施項(xiàng)目費(fèi)用清單及憑證；項(xiàng)目監(jiān)理部總監(jiān)理工程師審查并簽認(rèn)所發(fā)生的費(fèi)用審查意見(jiàn)；建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)工程項(xiàng)目的安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格工地書(shū)面告知書(shū)。

　　（三）第三次申請(qǐng)時(shí)，提供安措費(fèi)使用申請(qǐng)表；竣工項(xiàng)目安全生產(chǎn)評(píng)價(jià)申請(qǐng)表；建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)工程項(xiàng)目的安全生產(chǎn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

　　第十四條辦理安措費(fèi)解付時(shí)，需按下列程序進(jìn)行：

　　（一）施工單位在申請(qǐng)使用安措費(fèi)時(shí)，應(yīng)于當(dāng)月10日前向工程所在地區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)遞交相應(yīng)申請(qǐng)階段的有關(guān)材料。

　　（二）各區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)在當(dāng)月15日前將審查合格的申請(qǐng)材料簽字蓋章報(bào)市建筑安全監(jiān)督管理站。

　　（三）市建筑安全監(jiān)督管理站經(jīng)審查合格，當(dāng)月25日前簽字蓋章將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)送中國(guó)工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行。

　　（四）中國(guó)工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行在接到市建筑安全監(jiān)督管理站轉(zhuǎn)送的申請(qǐng)材料后，經(jīng)審查合格，應(yīng)在當(dāng)月30日前將各項(xiàng)目本次申請(qǐng)使用的安措費(fèi)解除監(jiān)管，并發(fā)送短信通知施工企業(yè)。

　　第十五條 招標(biāo)方或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)未單獨(dú)列出安措費(fèi)項(xiàng)目清單的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定，中標(biāo)無(wú)效，由建設(shè)工程招投標(biāo)管理部門(mén)責(zé)令重新招標(biāo)。

　　投標(biāo)人未單列安措費(fèi)或單列但刪減的，以及對(duì)建設(shè)單位提出安全防護(hù)、文明施工措施其他要求的費(fèi)用未一并計(jì)入安措費(fèi)的，評(píng)標(biāo)時(shí)視為不響應(yīng)招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性要求或違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)，作廢標(biāo)處理。

　　第十六條 建設(shè)單位未提供安措費(fèi)，對(duì)施工單位提出施工要求的，由建設(shè)行政主管部門(mén)或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第五十四、五十五條規(guī)定處罰。

　　第十七條 施工單位挪用安措費(fèi)的，由建設(shè)行政主管部門(mén)或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定處罰，并視為不良行為計(jì)入企業(yè)信譽(yù)檔案。

　　第十八條 施工單位未及時(shí)落實(shí)安全防護(hù)、文明施工措施或安全防護(hù)、文明施工措施不符合安全生產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的, 由建設(shè)行政主管部門(mén)或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第六十二、六十四、六十五條或《遼寧省建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理規(guī)定》第十八、十九、二十一條規(guī)定處罰，并視為不良行為計(jì)入企業(yè)信譽(yù)檔案。

　　總承包單位未及時(shí)向分包單位撥付安措費(fèi)，造成分包單位安全防護(hù)、文明施工措施落實(shí)不到位導(dǎo)致發(fā)生事故的，由總承包單位負(fù)主要責(zé)任。

　　第十九條 監(jiān)理單位未履行本細(xì)則的安全監(jiān)理責(zé)任，由建設(shè)行政主管部門(mén)或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第五十七條或《遼寧省建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理規(guī)定》第二十、二十一條規(guī)定處罰，并視為不良行為計(jì)入企業(yè)信譽(yù)檔案。

　　第二十條 任何單位或個(gè)人，不得批準(zhǔn)減免、緩存、緩支或挪用安全文明施工費(fèi)。

　　第二十一條 建設(shè)行政主管部門(mén)和其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依照刑法有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任：

　　（一）對(duì)未按本辦法預(yù)付安全文明施工費(fèi)的工程受理安全施工措施審查或頒發(fā)施工許可證的；

　　（二）對(duì)招投標(biāo)未單獨(dú)列出安全防護(hù)、文明施工措施項(xiàng)目清單及安全文明施工費(fèi)未單獨(dú)列項(xiàng)、單獨(dú)計(jì)取或刪減不予糾正的；

　　（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；

　　（四）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的其他行為。

　　第二十二條 各專(zhuān)戶(hù)資金在未解付前所產(chǎn)生的利息,統(tǒng)一作為全市建筑安全發(fā)展和獎(jiǎng)勵(lì)基金,用于表彰先進(jìn)、提升監(jiān)管能力和發(fā)展全市建筑安全生產(chǎn)管理工作使用。

　　第二十三條 本辦法自20**年1月1日起施行，同時(shí)原《大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)用管理辦法》（大建安發(fā)〔20**〕238號(hào)）文件廢止。

篇3：提升物業(yè)管理公眾滿意度應(yīng)對(duì)措施

　　提升物業(yè)管理公眾滿意度應(yīng)對(duì)措施

　　中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所(SSIC)在短短4個(gè)月(20**年10月至20**年2月)內(nèi)兩次關(guān)于物業(yè)管理調(diào)查的數(shù)據(jù)，顯示公眾的不滿意率從34%上升到90%。這一情況立即引起媒體的高度興趣。2月25日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》以“物管成為人們心中最大的心痛”為標(biāo)題報(bào)道了這一調(diào)查，副題是：京滬穗90%受訪者認(rèn)為物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)次價(jià)高。接著，上海的幾家報(bào)紙也以“九成公眾不滿意物業(yè)管理”為題，作了報(bào)道和發(fā)了評(píng)論。調(diào)查和報(bào)道當(dāng)然引起了物業(yè)管理行業(yè)和社會(huì)各方的關(guān)注。

　　中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所是用計(jì)算機(jī)輔助電話調(diào)查的形式訪問(wèn)了京滬穗三地的500位公從得出了以下的數(shù)據(jù)：

　　物業(yè)管理服務(wù)的滿意度

　　非常不滿意 42%

　　不滿意 26%

　　一般 22%

　　比較滿意 8%

　　非常滿意 2%

　　公眾對(duì)物業(yè)管理的不滿意點(diǎn)

　　亂收費(fèi) 89%

　　維修不及時(shí) 81%

　　防范管理不周 74%

　　住戶(hù)不交管理費(fèi)就不提供服務(wù) 67%

　　公用設(shè)施不到位 55%

　　員工服務(wù)態(tài)度不好 40%

　　如何改善物業(yè)管理收費(fèi)

　　認(rèn)為物業(yè)管理工作企業(yè)行為，提供服務(wù)企業(yè)發(fā)生成本，可以獲得合法利益，關(guān)鍵是質(zhì)價(jià)相符 53%

　　測(cè)算不同服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、檔次，提供指導(dǎo)價(jià)，由業(yè)主根據(jù)消費(fèi)水平?jīng)Q定 26%

　　加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范價(jià)格約束機(jī)制，接受政府、業(yè)主和行業(yè)的監(jiān)督 21%

　　(注：以上數(shù)據(jù)引自2月25日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》)

　　調(diào)查的覆蓋面廣，有一定的局限性。也可以說(shuō)，并沒(méi)有多大的代表性。而且，這里指的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)不僅是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，比如公眾不滿意中的“住戶(hù)不交管理費(fèi)就不提供服務(wù)”與“公用設(shè)施不到位”，顯然還涉及到了住戶(hù)的消費(fèi)觀念以及開(kāi)發(fā)商的硬件建設(shè)或者是產(chǎn)權(quán)單位的整治狀況等。至于4個(gè)月內(nèi)的大速度滑坡，或者會(huì)與調(diào)查對(duì)象的不同有關(guān)。據(jù)筆者估計(jì)，上海的情況會(huì)好一些，大致是30%較差，40%一般，30%好或比較好。上海地區(qū)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況和物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平基本上也是這個(gè)態(tài)勢(shì)。對(duì)于這幾個(gè)月的下降，也可以看作是物業(yè)管理覆蓋面的迅速拓展與經(jīng)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量提高的剪刀差的擴(kuò)大的反映。但是，根本原因是物業(yè)管理的發(fā)展程度滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育和社區(qū)建設(shè)的發(fā)展，或者說(shuō)是物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)水平與服務(wù)能力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于人們對(duì)提高居住水準(zhǔn)和生活質(zhì)量的要求。

　　總之，不可否認(rèn)的是物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和能力與人們的期望值還有差距。一季度，上海和全國(guó)的人大、政協(xié)兩會(huì)上物業(yè)管理也成為關(guān)注的熱點(diǎn)，集中在加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的管理、推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)化和修改、完善物業(yè)管理法規(guī)等問(wèn)題。所有這一切情況，應(yīng)當(dāng)從積極方面來(lái)說(shuō)，是為政府、業(yè)主和物業(yè)管理行業(yè)共同認(rèn)真查找原因，相互合作，提高經(jīng)營(yíng)服務(wù)水準(zhǔn)，創(chuàng)造良好的社會(huì)條件。

　　物業(yè)管理作為一種新型的管理模式，是伴隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)興起而誕生的，因?yàn)榉蠘I(yè)主和開(kāi)發(fā)商的要求，得到了迅速的發(fā)展。然而，也正因?yàn)榘l(fā)展得太快，帶來(lái)了先天不足的癥狀，就是觀念滯后、法制滯后、監(jiān)管滯后。觀念上，業(yè)主認(rèn)為花好多錢(qián)買(mǎi)了房，還要付管理費(fèi)，尤其是有人賣(mài)掉舊公房，買(mǎi)進(jìn)商品房后付的物業(yè)管理費(fèi)比原來(lái)住公房時(shí)付的租金高出了好多，在心理上沒(méi)有準(zhǔn)備，稍不滿意，便就拒付管理費(fèi)；有的業(yè)主認(rèn)為是自己的房子，就可以隨心所欲地亂搭、亂拆，破壞房屋結(jié)構(gòu)和外貌。

　　觀念滯后還表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)方面：從業(yè)人員一部分是原來(lái)房管所轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)，一部分是從社會(huì)各方流入，大多數(shù)是“管”字當(dāng)頭，缺乏主動(dòng)、熱忱地為住戶(hù)服務(wù)的思想準(zhǔn)備，如屢屢發(fā)生物業(yè)管理人員和保安員隨意訓(xùn)斥乃至打罵住戶(hù)的現(xiàn)象。法制滯后和監(jiān)管滯后表現(xiàn)在：有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)出臺(tái)慢、不配套、不完善、難以操作；而且，對(duì)于違規(guī)行為沒(méi)有明確的制止措施。此外，還表現(xiàn)在居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)幾方面的關(guān)系未能理順，沒(méi)有形成一股合力，以共同搞好物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)。

　　筆者根據(jù)以上情況認(rèn)為，首先要從完善法制建設(shè)、強(qiáng)化監(jiān)管力度等方面來(lái)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作，相互配合，共同提高物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平。

　　第一，修訂和完善物業(yè)管理法規(guī)體系

　　就全國(guó)范圍而言，要盡快出臺(tái)權(quán)威性、覆蓋范圍廣、由全國(guó)人大立法程序制訂的物業(yè)管理?xiàng)l例。這是建立物業(yè)管理法律體系，創(chuàng)造市場(chǎng)法制環(huán)境，實(shí)現(xiàn)全行業(yè)法律化運(yùn)作的基礎(chǔ)工作。條例的重點(diǎn)是規(guī)范和調(diào)整物業(yè)管理行為過(guò)程中有關(guān)各方的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任，重點(diǎn)是要保護(hù)物業(yè)消費(fèi)者的合法利益。條例應(yīng)該兼顧居住物業(yè)和各類(lèi)非居住物業(yè)，因?yàn)椋笳哒谘杆俚丶{入物業(yè)管理市場(chǎng)。

　　物業(yè)管理工作一個(gè)區(qū)域性較強(qiáng)的行業(yè)，中國(guó)地域廣大，各地區(qū)發(fā)展不平衡。因此，各地都應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的情況制訂可操作性強(qiáng)的各項(xiàng)法規(guī)條例，要照顧到與物業(yè)管理有關(guān)的方方面面，要著眼于解決不作為和違規(guī)行為。如確保業(yè)主委員會(huì)能按期組建和平共處五項(xiàng)原則換屆，得以正常運(yùn)作；強(qiáng)制規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須與屬下的物業(yè)管理公司簽訂規(guī)范化的委托服務(wù)合同，雙方都要嚴(yán)格按照合同履行各自的職責(zé)；規(guī)定明確、簡(jiǎn)便、破壞房屋結(jié)構(gòu)和外貌以及拒付管理費(fèi)的行為，等等。

　　第二，試行業(yè)主委員會(huì)屬地化管理

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治、自律組織，其作用是保護(hù)業(yè)主在物業(yè)使用過(guò)程中的合法權(quán)益，同時(shí)負(fù)有督促業(yè)主正確使用物業(yè)和履行自己義務(wù)的職責(zé)。但是，業(yè)主委員會(huì)從一開(kāi)始就有先天性的弱點(diǎn)，表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一是業(yè)務(wù)不熟悉。物業(yè)管理是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的事務(wù)，至少要具備與物業(yè)相關(guān)的建筑、會(huì)計(jì)、法律等方面的知識(shí)，才能有效地保護(hù)自己的利益和正確地與房地產(chǎn)商打交道。而現(xiàn)在的業(yè)主委員會(huì)成員并不都具備這方面的才能，要有一個(gè)熟悉的過(guò)程；其二是業(yè)主委員會(huì)成員的觀念、文化、經(jīng)濟(jì)層次不一，對(duì)物業(yè)管理的了解和要求不一，開(kāi)會(huì)議論往往很難統(tǒng)一，因而造成業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作困難，或者形同虛設(shè)，或者少數(shù)幾個(gè)委員說(shuō)了算，或者只要服務(wù)、不愿承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)，個(gè)別的委員還以權(quán)謀私等現(xiàn)象。如本市有5000多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的有3000多個(gè)，真正能合情合理保護(hù)業(yè)主利益的不到一半。這也是物業(yè)管理不能規(guī)范化運(yùn)作的重要原因。因此，要有有效和即時(shí)的監(jiān)管與指導(dǎo)，來(lái)幫助業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作。

　　然而，現(xiàn)行的辦法是由物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的組建、登記和指導(dǎo)，由于面廣量多，往往鞭長(zhǎng)莫及。業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)是屬于同類(lèi)性質(zhì)的群眾自治、自律組織，往往同在一個(gè)社區(qū)，工作上也有相互交錯(cuò)。如果都由地區(qū)政府--通過(guò)街道辦事處監(jiān)管，會(huì)更有利于相互合作，同心協(xié)力，搞好社區(qū)建設(shè)。物業(yè)管理行政主管部門(mén)則應(yīng)負(fù)責(zé)在專(zhuān)業(yè)方面進(jìn)行指導(dǎo)，改變現(xiàn)在全部包下來(lái)而又管不到、管不及時(shí)的情況。

　　第三，提升物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力

　　可以先從兩方面著手。一是做實(shí)做大，國(guó)內(nèi)的物業(yè)公司一般是小而全，不能享受專(zhuān)業(yè)分工和規(guī)模效應(yīng)，就是行業(yè)不成熟的反映。如本市現(xiàn)有2488家物業(yè)公司，好多公司只管一個(gè)小區(qū)或一棟大樓，不利于全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然并不是要采取強(qiáng)制性的方法兼并，而是可以通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作，如調(diào)整小區(qū)范圍和實(shí)施招投標(biāo)等方式，促使物業(yè)管理企業(yè)做實(shí)做大，尋求規(guī)模效益；二是創(chuàng)建品牌企業(yè)，國(guó)內(nèi)一些大中城市都各有若干個(gè)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)水平一流的公司，只是名聲還不夠大，數(shù)量也太少，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)要多多扶持，例如要按時(shí)地對(duì)企業(yè)等級(jí)進(jìn)行資質(zhì)評(píng)審，該升的升，該降的降，讓一批企業(yè)得以脫穎而出，而讓一批企業(yè)予以自然淘汰，使品牌企業(yè)在行業(yè)中發(fā)揮龍頭作用，帶運(yùn)全行業(yè)。

　　第四，發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的作用

　　物業(yè)管理具有一定的專(zhuān)業(yè)性和技術(shù)性，特別是一些高檔的樓盤(pán)，這方面的要求更高；物業(yè)管理還是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，牽涉到方方面面，管理好一個(gè)規(guī)模較大的小區(qū)，如同管理一個(gè)小社會(huì)。當(dāng)前，大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)(其成員都不得兼職)和新建的物業(yè)企業(yè)都缺乏完備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。合格的中介結(jié)構(gòu)，由具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)和新技術(shù)的人員組成，以其獨(dú)立的第三者位置，可以公正、客觀地為業(yè)主和物業(yè)公司提供咨詢(xún)服務(wù)，包括物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)，代理或指導(dǎo)招投標(biāo)，審核物業(yè)管理收支賬目等。現(xiàn)在這類(lèi)公司量少、價(jià)高，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需要。

　　第五，老公房逐步納入市場(chǎng)化運(yùn)作軌道

　　老公房包括已售和未售的，就全國(guó)范圍來(lái)講，在住宅總量中還占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｈ绫臼校杏薪粌|平方米。現(xiàn)在只是名義上納入了物業(yè)管理的范疇，房管所也轉(zhuǎn)制成為了物業(yè)公司，但實(shí)際上受到政府低費(fèi)用定價(jià)的抑制，大多局限于維修、清掃和門(mén)衛(wèi)的低水平。有的小區(qū)，公房和商品房都有，兩種管理混在一起，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司都很難操作。出路只有一條，把公房的管理推向市場(chǎng)，特別是已售公房，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)具備商品房的身份，完全可以采取同樣的管理方式。

　　第六，合理商定管理費(fèi)用

　　物業(yè)管理費(fèi)用的商定，看起來(lái)復(fù)雜，也可以很簡(jiǎn)單，標(biāo)準(zhǔn)只有一條，就是業(yè)主覺(jué)得物有所值，付出的費(fèi)用和得到的服務(wù)相當(dāng)。做到這一條也不難，就是要認(rèn)真地按照菜單化、透明化原則操作。菜單化就是管理方開(kāi)出服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)費(fèi)用，供業(yè)主選擇；透明化就是定期如實(shí)公布收支賬目，隨時(shí)接受用戶(hù)檢查。這兩條通過(guò)招投標(biāo)，簽訂合同，一般都能做到。現(xiàn)在好多管理方自己行定價(jià)，服務(wù)不規(guī)范，又不公布賬目，當(dāng)然難以收全管理費(fèi)了。公眾關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)用的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)在公眾的市場(chǎng)意識(shí)正在逐步替代福利思想，公眾不滿意的是質(zhì)次價(jià)高，合理的收費(fèi)還是能夠或者說(shuō)是逐步能夠接受的。

　　物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種代辦性質(zhì)的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)的范圍、項(xiàng)目、質(zhì)量、檔次一切應(yīng)當(dāng)依據(jù)客戶(hù)的要求而定。因此，為了幫助業(yè)主了解物業(yè)管理的定價(jià)依據(jù)和選擇合適的公司，政府主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)可以做兩件事：一是制訂各類(lèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)費(fèi)用的中準(zhǔn)價(jià)，二是定期公布各類(lèi)物業(yè)管理費(fèi)用的市場(chǎng)價(jià)格，使業(yè)主有客觀的數(shù)據(jù)可參考、可比較。

　　規(guī)范化的物業(yè)管理定價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為：

　　1. 物業(yè)管理支出成本，就是物業(yè)公司按照客戶(hù)的要求代辦項(xiàng)目的實(shí)體成本；

　　2. 物業(yè)公司傭金，一般在5-15%之間；

　　3. 稅費(fèi)和保險(xiǎn)。三者必須嚴(yán)格分開(kāi)。

　　第一項(xiàng)如有如余，也屬業(yè)主，物業(yè)公司可以按照合同提取適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。這樣做，業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于管理費(fèi)用的爭(zhēng)執(zhí)就有了明確的處理標(biāo)準(zhǔn)，矛盾可以減少。