哈爾濱管理規約(示范文本)

　　第一章 總 則

　　第一條 為維護 (物業項目名稱)全體業主、使用人的合法權益和公共秩序，保障物業的安全與合理使用，營造安全、文明、方便、舒適的生活與工作環境，根據國家《物業管理條例》、《哈爾濱市物業管理規定》等相關法律法規的規定，結合實際，制訂本規約。

　　第二條 本規約對物業管理區域內的全體業主、使用人均具有約束力。

　　第三條 本規約所稱業主，是指房屋的所有權人，包括房屋權屬證明記載的權利人以及未取得房屋權屬證明，但已辦理房屋權屬初始登記的買受人或建造人。

　　使用人，是指業主以外的物業的承租人或其他實際使用物業的人。

　　第四條 本物業管理區域內物業的基本情況

　　物業名稱 ;

　　座落位置 ;

　　物業類型 ;

　　建筑面積 。

　　物業管理區域四至：

　　東至 ;

　　南至 ;

　　西至 ;

　　北至 。

　　第二章 業 主

　　第五條 業主在物業管理中享有下列權利：

　　1、依法享有所擁有物業的各項法定權利;

　　2、對物業管理的有關事項向業主大會、業主委員會和物業服務企業提出投訴，并得到答復;

　　3、對本物業的管理服務工作提出建議、意見和批評;

　　4、參加業主大會會議的權利及在業主大會會議上的建議權、表決權;

　　5、業主委員會委員的選舉權和被選舉權;

　　6、對業主規約、業主大會議事規則和物業管理工作報告等的審議權;

　　7、監督業主大會及業主委員會的工作，監督物業服務企業履行物業服務合同的情況;

　　8、對本物業區域內出現的影響公眾利益以及其他影響周圍住戶正常生活與工作的行為，進行檢舉、投訴。

　　9、

　　10、

　　第六條 業主在物業管理中具有下列義務：

　　1、嚴格履行物業管理中的各項法定義務;

　　2、在出售、出租、出兌、轉讓所擁有物業時，應告知受讓人本區域內物業管理的有關制度，并將本規約作為轉讓合同的附件;

　　3、執行業主大會及業主委員會的決議、決定;

　　4、維護本物業區域公共場所(地)的整潔、美觀、暢通及共用設施設備的良好;

　　5、遵守本物業區域共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的物業管理規章制度;

　　6、積極配合物業服務企業的工作;

　　7、依照物業服務合同交納物業管理服務費等各項費用;

　　8、按照規定交納物業專項維修資金。

　　9、

　　10、

　　第七條 業主在與他人建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時，應告知并要求對方遵守本區域內物業管理的有關制度和本規約，并承擔連帶責任。

　　第八條 任何單位、個人不得侵害業主、使用人的合法權益。業主、使用人的合法權益受到侵害的，可以向相關行政管理部門投訴，或向人民法院提起訴訟。

　　第三章 物業的使用

　　第九條 業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。

　　第十條 業主、使用人應遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主或使用人的關系。

　　第十一條 業主應按照物業的設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業使用性質的，業主應征得有利害關系的業主、業主委員會書面同意后，按照規定辦理有關批準手續，并告知物業服務企業。

　　第十二條 業主對設置于房屋內部的共用設備負有監管責任。業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設備，不得擅自拆改。

　　第十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業，并與物業服務企業就共用部位、共用設施設備損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關事項簽訂裝飾裝修管理服務協議。

　　業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

　　第十四條 業主應按指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業共用部位和公共場所。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用本物業共用部位、共用設施設備的，應事先通知物業服務企業，并按規定要求合理使用，造成損失的，應予以賠償。

　　本物業管理區域的裝飾裝修施工時間為 ，其他時間不得施工。

　　第十五條 因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。

　　第十六條 業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業服務企業指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

　　第十七條 業主及物業使用人使用電梯，應遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定。

　　第十八條 在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛管理規定。

　　在不影響通行、消防和安全的情況下，確需經常占用道路或者場地停放機動車輛的，應當征得業主大會的同意，并按規定交納場地占用費。所得收益歸全體業主所有，主要用于共用設施設備的維修養護，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第十九條 業主和物業使用人在本物業管理區域內飼養動物不得違反有關規定，并應遵守以下約定：

　　1、 ;

　　2、 。

　　第二十條 在本物業管理區域內禁止下列行為：

　　(1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等;

　　(2)對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

　　(3)擅自改變所擁有物業的使用用途;

　　(4)占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、停車場、自行車房(棚)等共用部位、設施及公共場所(地);

　　(5)損壞或擅自拆除、截斷、改變連接改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設施;

　　(6)不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

　　(7)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等;

　　(8)違反規定飼養家禽、寵物等;

　　(9)踐踏、占用綠地，毀壞花草樹木等;

　　(10)損壞、涂抹、刻畫區域內建筑小品等公共設施;

　　(11)影響市容觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;

　　(12)隨意停放車輛，鳴喇叭或以其他方式制造超過規定標準的噪音;

　　(13)擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結構，不按指定位置安裝空調外機且不進行滴水處理;

　　(14)使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內吸煙、張貼、涂畫或損傷內壁;

　　(15)進行危害公共利益、侵害他人合法權益或其他不道德的行為;

　　(16)法律、法規及規章禁止的其他行為。

　　(17)

　　(18)

　　第四章 物業的維修養護

　　第二十一條 物業專有部分的維修養護由業主自行負責，業主委托物業服務企業對物業專有部分進行維修養護的，服務費用由雙方約定。

　　業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。

　　第二十二條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。

　　第二十三條 為防止水、氣泄漏或火災等突發事件得到及時有效的處理，業主、使用人須主動向物業服務企業預留家庭主要成員的兩種以上緊急聯系方式;業主、使用人應配合物業服務企業對上述災害發生時采取緊急避險措施。

　　第二十四條 發生危及他人房屋使用安全或者公共安全等緊急情況時，必須及時進入相關業主的物業專有部分維修養護但無法通知相關業主的，物業服務企業可在第三方(如業主委員會或所在地社區居委會或派出所或 )的監督下，進入相關業主的專有部分進行維修養護，事后應及時通知相關業主并做好善后工作。

　　第二十五條 物業存在安全隱患，危及公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。

　　第二十六條 當房屋建筑及附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定或約定應由業主單獨或聯合維修、養護的，業主應及時進行維修養護;拒不進行維修養護的，由業主委員會委托物業服務企業進行維修養護，其費用由當事業主按規定或約定分擔。

　　第二十七條 當物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備維修養護時，相關業主應予以配合;人為造成共用部位、共用設施設備或其它業主房屋及附屬設施設備損壞的，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。

　　第二十八條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路和場地。因維修養護物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，并在約定期限內恢復原狀。

　　第二十九條 本物業管理區域內的全體業主應按規定繳存和使用物業專項維修資金。

　　未歸集物業專項維修資金的，全體業主共有部位、共用設施設備的大中修由全體業主按照建筑面積共同分攤維修費用;部分業主共有部位、共用設施設備的大中修由部分業主按照建筑面積共同分攤維修費用。維修費用的來源和使用情況，應按規定向全體業主或部分業主公布。

　　第五章 業主的共同利益

　　第三十條 為維護業主的共同利益，全體業主同意在物業管理活動中授予物業服務企業以下權利：

　　1、根據本規約配合業主委員會制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　2、以批評、規勸、公示、 等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為;

　　3、 ;

　　4、 。

　　第三十一條 在物業管理區域內顯著位置設置公告欄，用于張貼本規約，以及應告知全體業主和物業使用人的通知、公告。

　　第三十二條 本物業管理區域內，物業服務收費采取包干制(酬金制)方式。業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用(物業服務資金)。

　　業主逾期不交納其應承擔的物業管理服務費及按規定應交納的其他費用，業主委員會應協助物業服務企業向業主、使用人追收，以保障本物業管理的正常進行;物業服務企業經業主委員會同意，可以停止欠費使用 等公共設施，或依法向人民法院起訴。

　　第三十三條 業主利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應主要用于以下用途：

　　1、補充物業專項維修資金。

　　2、

　　3、

　　第三十四條 加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，遵守公民道德規范，互助友愛，和睦共處，共同創造良好的工作和生活環境。

　　第六章 違約責任

　　第三十五條 業主違反本規約關于物業使用、維修養護等方面的約定，妨礙物業正常使用或者造成物業損害及其他損失的，相關業主、業主委員會或物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。

　　第三十六條 業主違反本規約關于業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，業主委員會或物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。

　　第三十七條 業主之間因本規約發生的糾紛，由業主委員會進行協調;協調不成的，業主可依據本規約向人民法院提起訴訟。

　　第七章 附 則

　　第三十八條 本規約所稱物業的專有部分，是指由單個業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。

　　本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備，是指物業管理區域內單個業主專有部分以外的，屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。

　　第三十九條 業主大會可以根據本物業的實際情況對本規約進行修改補充，并報物業所在地街道辦事處和區(縣)物業管理主管部門備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效。

　　第四十條 使用人在物業管理活動中的權利和義務由業主和使用人約定，但不得違反相關法律法規規章的規定和本規約及本物業管理區域內的相關管理制度。

　　第四十一條 本規約經 年 月 日第 次業主大會討論通過，自 年 月 日起施行。

　　業主大會(公章)

　　年 月 日

篇2：物業知識教材：物業管理文件規約

　　物業知識教材：物業管理文件規約

　　1.業主公約

　　業主公約由物業管理委員會負責制定，由全體業主討論通過并簽字生效。業主公約的主要內容:

　　(一)業主大會的召集程序；

　　(二)對物業管理委員會成員的選舉與罷免程序；

　　(三)業主參與住宅物業管理的權利；

　　(四)業主對管委會和物業管理公司的監督權；

　　(五)業主使用物業區內公共場所及公用設施的權利；

　　(六)業主對住宅區或物業區內重大事項的表決程序等。

　　2.管理委員會章程

　　物業管理委員會負責制定出管委會章程。章程的主要內容如下:

　　(一)管委會的宗旨；

　　(二)管委會的組織機構；

　　(三)管委會成員的選舉方式及任期；

　　(四)管委會的主要職責、權利、義務、作用；

　　(五)管委會與業主大會的關系；

　　(六)管委會成員懲罰獎勵條款；

　　(七)管委會與物業管理公司的關系；

　　(八)管委會向業主大會報告制度等。

　　3.委托管理合同

　　委托管理合同是發展商或管理委員會與物業管理公司簽訂的合同，一般委托管理合同先由發展商與管理公司簽訂，然后由物業管理委員會與管理公司續簽。發展商的最初委托是臨時性的安排，而管理委員會的委托才是最終的。委托管理合同的主要內容:

　　(一)委托雙方名稱、性質、地址、電話；

　　(二)委托的內容、范圍、權限；

　　(三)收費的種類、標準；

　　(四)委托雙方的權利義務；

　　(五)委托期限；

　　(六)解約的條件；

　　(七)違約責任；

　　(八)獎懲條款；

　　(九)管理費收支；

　　(十)利潤及風險等。

　　4.管理公約

　　管理公約是房屋產權所有人(業主)和使用人與物業管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業管理工作中最為重要的法律文件，它涉及物業管理領域的方方面面。

　　大部分情況下，管理公約在物業管理初期由發展商自行管理或由發展商指定管理，但這都屬于臨時措施，所有業主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權利，而這種權利的行使是通過業主管理委員會得以實現的。因此，一個完善的、體現公平原則的管理公約應該由管理公司和業主委員會協商共同制定出來。管理公約的主要內容:

　　(一)所管物業、范圍；

　　(二)業主名稱、物業位置；

　　(三)管理者提供服務的種類；

　　(四)各種收費的標準、繳費的時間；

　　(五)業主應遵守哪些具體規則；

　　(六)公共設施和地區的使用；

　　(七)業主的權利與義務；

　　(八)管理者的權利與義務；

　　(九)違反公約的懲罰條款；

　　(十)法律糾紛的解決方法等。

　　5.其他文件

　　除了業主公約、管委會章程、委托管理合同、管理公約這四個主要文件外，物業管理公司還要制訂出一系列的規章、制度、辦法來配合物業管理，如裝修辦法、安全守則、公共衛生守則、公用設施及公共部分使用方法、綠化管理辦法等。

　　上述一系列文件確定了物業管理中各個角色的法律關系，也調整了各個方面的關系，使物業管理中各項活動井然有序地進行。

篇3：M物業專項維修資金管理規約

　　M物業專項維修資金管理規約

　　為了規范上海市/區花園村**(以下簡稱“物業”)專項維修資金(以下簡稱“維修資金”)籌集、使用和管理，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和相關規定，制定本規約。

　　第一條　(維修資金的籌集和使用)

　　業主應當按照下列規定籌集和使用維修資金：

　　(一)業主應當按照規定和本規約約定交納維修資金;

　　(二)維修資金的賬務由上海銀行代管;

　　(三)維修資金使用和管理按照政府有關規定執行。

　　第二條　(維修資金的補充)

　　維修資金按照下列第____項方式補充：

　　(一)按___________元/平方米逐月交納補充;

　　(二)________

　　第三條　(維修資金不足時的籌集)

　　維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，按下列第一項方式籌集，再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數額。

　　(一)一次性交納;

　　(二)分期交納，按___________元/平方米逐月交納;

　　(三)_______

　　原未交納首期維修資金的業主，按以下第_____項方式補建：

　　(一)根據房屋建筑面積，按___________元/平方米一次性交納;

　　(二)分___________次交納，根據房屋建筑面積，按每次不少___________元/平方米交納;

　　(三)_______

　　第四條　(物業維修和更新的實施)

　　物業共有部分、共用設施設備和相關場地的維修及更新符合下述情形之一的，由物業服務企業直接組織實施，費用按規定列支。

　　(一)屬規定的急修項目;

　　(二)物業發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況;

　　(三)經鑒定的危險房屋;

　　(四)出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修的情形;

　　(五)維修和更新費用在2000元以下;

　　(六)________

　　物業共有部分、共用設施設備和相關場地的維修及更新符合下述情形之一的，經業主委員會同意后，由物業服務企業組織實施，費用按規定列支。

　　(一)維修和更新費用在20**元以上50000元以下;

　　(二)__________

　　(三)__________

　　電梯、綠化等服務外包單位必須招標或貨比三家后且需要經業主委員會批準。

　　維修材料費不得超過同等質量材料的市場平均價格。

　　業主委員會也可直接組織實施物業維修。

　　第五條　(維修費用的承擔)

　　物業維修、更新、改造費用按照下列約定承擔：

　　(一)專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔;

　　(二)部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;

　　(三)全體共用部分的所需費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

　　第六條　(維修資金的審價)

　　有下列情形之一的，維修費用需經有資質的獨立第三方審價機構審價后在維修資金中列支：

　　(一)按照有關規定應當審價的;

　　(二)金額在5萬元以上的;

　　(三)維修單價在___________元/平方米以上的;

　　(四)業主大會或者業主小組決定審價的;

　　(五) ________

　　第七條　(維修資金的審計)

　　有下列情形之一的，應經有資質的獨立第三方審計機構對維修資金、公共收益的使用和業主委員會活動經費進行審計，獨立第三方審計機構的聘用也應根據獨立三方詢價的原則。審計費用在公共收益、維修基金或業主一次性交納籌集列支。

　　(一)業主委員會換屆的;

　　(二)由業主大會決定審計;

　　(三)_________

　　審計報告應當在物業管理區域內公告。經審計，維修資金、公共收益或業主委員會活動經費被違法、違規、違約使用的，對拒不配合審計的企業或個人或對違法、違規、違約使用的經費不退賠的，業主大會、業主委員會或者受侵害的業主可以向人民法院提起訴訟。

　　第八條　(賬目公布)

　　業主委員會或者委托的物業管理企業、具有相應資質的中介機構每年1月份和7月份向業主公布一次下列情況：

　　(一)維修資金收入、支出和結存的金額;

　　(二)發生物業維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分攤情況;

　　(三)利用住宅物業管理區域共用部分從事停放車輛、設置廣告等經營性活動而獲取的

　　收入和使用情況;

　　(四)業主大會、業主委員會工作經費支用情況;

　　(五)維修資金使用和管理的其他有關情況。

　　上述賬目公布信息張貼于每幢樓一樓設立的物業管理信息專用公告欄。

　　第九條　(違約處理)

　　業主違反本規約的約定，業主委員會有權責令行為人改正，拒不改正的，業主委員會可以向人民法院提起訴訟。

　　第十條　(生效和修改)

　　本規約經業主大會表決通過，于20**年08月01日實施, 原專項維修資金管理規約廢止。

　　本規約未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本規約的決定為本規約的組成部分。