論業(yè)主組織權(quán)利及發(fā)揮

　　郭衛(wèi)建

　　“社區(qū)治理：公共服務(wù)與組織發(fā)展”學(xué)術(shù)研討會(huì)論文

　　20**年8月16-17日 于人民大學(xué)

　　一、業(yè)主組織權(quán)利的基礎(chǔ)

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)為《物權(quán)法》和《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》(本文后面簡(jiǎn)稱《條例》)規(guī)定的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)基本業(yè)主組織。

　　另外， 有少數(shù)的物業(yè)管理區(qū)域(商住小區(qū))，對(duì)業(yè)主組織有所創(chuàng)新，成立了業(yè)主代表組織, 如業(yè)主代表大會(huì)、樓門長(zhǎng)會(huì)議、單元代表會(huì)議等 (本文后面通稱為業(yè)主代表組織)，我們可稱之為非基本業(yè)主組織。

　　單個(gè)個(gè)體業(yè)主的權(quán)利基礎(chǔ)是“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，體現(xiàn)在《物權(quán)法》第70條：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”(為方便傳述，本文后面將“建筑物共有部分”簡(jiǎn)稱為“共有物業(yè)”)。 業(yè)主因享有專有部分所有權(quán)，從而享有按專用部分所對(duì)應(yīng)但又不可分割的共有物業(yè)的共有權(quán)和管理權(quán)。 業(yè)主對(duì)于共有物業(yè)的共有權(quán)和(共同)管理權(quán)，是業(yè)主“生來俱有的”，只要是合法認(rèn)定的業(yè)主，就有這兩個(gè)權(quán)利。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有物業(yè)一般有：道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、停車位等。

　　由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主自然組成的“業(yè)主大會(huì)”，擁有該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全部的共有物業(yè)，是共有物業(yè)的共有權(quán)和管理權(quán)的主體。業(yè)主大會(huì)的權(quán)利有兩層含義：擁有共有物業(yè)的物權(quán)和對(duì)共有物業(yè)的管理權(quán)。業(yè)主大會(huì)對(duì)于共有物業(yè)的管理?yè)碛凶罡叩臎Q策權(quán)利。 需要強(qiáng)調(diào)的是，此處所提的業(yè)主大會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)劃內(nèi)的所有業(yè)主，即百分之百的業(yè)主自然組成的組織。一個(gè)人如果買了某個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房子，成為了業(yè)主，就自然成了這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中業(yè)主大會(huì)的一員。如果一個(gè)業(yè)主賣掉了房子，則自然地退出了業(yè)主大會(huì)這個(gè)組織。另外由于共有物業(yè)的不可分割性，單個(gè)的業(yè)主不能將共有物業(yè)的某一部分分割給自己，從而退出業(yè)主大會(huì)。

　　由業(yè)主大會(huì)(全體業(yè)主)按規(guī)則和程序選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，為業(yè)主大會(huì)的代表組織。業(yè)主委員

　　會(huì)的權(quán)利應(yīng)來源于業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)。

　　非基本業(yè)主組織(如業(yè)主代表組織)的權(quán)利，同樣應(yīng)來自于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。

　　二、業(yè)主組織權(quán)利的行使

　　業(yè)主組織行使自己的權(quán)利，一般是對(duì)共有物業(yè)的管理提出議題及對(duì)議題進(jìn)行表決，議題由一定比例的業(yè)主表決通過了，則該議題生效，成為業(yè)主管理共有物業(yè)的決定。

　　由于共有物業(yè)是共有且不可分割的，每一個(gè)單一的業(yè)主，對(duì)于共有物業(yè)的使用和管理，沒有絕對(duì)的排它性權(quán)利。單體業(yè)主可以不參加共有物業(yè)的管理事務(wù)，但必須要遵守其它業(yè)主表決通過的決定，即 “業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)” 《(物權(quán)法第七十二條)》。

　　對(duì)于共有物業(yè)的管理，理想的是百分之百的業(yè)主，即業(yè)主大會(huì)的所有成員全部參與和同意。但在實(shí)際運(yùn)作中，這是不現(xiàn)實(shí)的，共有物業(yè)的管理，只要有一定比例的業(yè)主同意即可，即全體業(yè)主共同決定(業(yè)主大會(huì)的決定)，只要有一定比例的業(yè)主同意即可生效，即可成為全部業(yè)主管理共有物業(yè)有效的決定。

　　對(duì)于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主共同決定(或者業(yè)主大會(huì)決定)的有效性門檻，物權(quán)法第七十六條做出了規(guī)定。而業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表組織的決策的有效性，可由全體業(yè)主決定(業(yè)主大會(huì)決定)進(jìn)行設(shè)置或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表組織自行設(shè)置。 可參見下面表1。

　　表1業(yè)主組織決策的有效性

	決定的事項(xiàng)	有效性的門檻
業(yè)主共同決定 （業(yè)主大會(huì)決定）	共有物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。 物權(quán)法第76條規(guī)定。	（業(yè)主人數(shù)及專有面積）雙2/3同意，或雙1/2同意。按物權(quán)法第76條規(guī)定。
業(yè)主委員會(huì)決定	業(yè)主大會(huì)決定（全體業(yè)主決定）授權(quán)決策的事項(xiàng)	1/2,或2/3,或一致同意原則。由全體業(yè)主決定（業(yè)主大會(huì)決定）進(jìn)行設(shè)置或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)自行設(shè)置
業(yè)主代表組織決定	業(yè)主大會(huì)決定（全體業(yè)主決定）授權(quán)決策的事項(xiàng)	如業(yè)主代表人數(shù)的1/2，或2/3.由全體業(yè)主決定（業(yè)主大會(huì)決定）進(jìn)行設(shè)置或授權(quán)業(yè)主代表組織自行設(shè)置

　　業(yè)主共同決定(或業(yè)主大會(huì)決定)有效性門檻的高低是把雙刃劍。門檻設(shè)置的高，議題由全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))通過的困難大，不容易形成業(yè)主共同決定(業(yè)主大會(huì)決定)。這時(shí)，與所表決的議題相關(guān)的事情可能會(huì)擱淺、進(jìn)行不下去。 但決議一旦通過了，在實(shí)施這些決定時(shí)，因較多的業(yè)主同意該決定，實(shí)施起來較為容易。 相反，如果門檻設(shè)置的低，則議題由全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))通過的可能性大，但實(shí)施起來遇到的困難也會(huì)大。

　　因此筆者認(rèn)為，全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))決定的有效性門檻高低設(shè)置, 不僅是一個(gè)理論問題，同時(shí)也是一個(gè)實(shí)踐問題。

　　三、業(yè)主組織對(duì)于責(zé)任的承擔(dān)

　　由全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))做出的決定，如果侵害了業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主提出要求要改正或甚至要求補(bǔ)償，由全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))承擔(dān)責(zé)任。

　　業(yè)主委員會(huì)，或業(yè)主代表組織，在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)，按規(guī)定的程序和規(guī)則做出的決策，如果侵害了業(yè)主的權(quán)益，仍由全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))承擔(dān)責(zé)任。 但如果業(yè)主委員會(huì)、或業(yè)主代表組織沒有按照授權(quán)的要求去做、或做出了授權(quán)范圍之外的決策，而這些決策侵害了業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主提出要求要改正或甚至要求補(bǔ)償，則業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表組織，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

　　為了避免業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表組織做出授權(quán)范圍之外的決策或者沒有按業(yè)主授權(quán)的程序進(jìn)行決策，全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))對(duì)于業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表組織所授的權(quán)利和行使這些權(quán)利的邊界條件，應(yīng)盡可能清晰明了。

　　四、構(gòu)建有效的業(yè)主組織，更好地行使業(yè)主組織權(quán)利

　　法規(guī)雖然規(guī)定了“業(yè)主大會(huì)”和“業(yè)主委員會(huì)”為物業(yè)管理區(qū)域的兩個(gè)基本業(yè)主組織，但都有弊端。

　　我國(guó)城市物業(yè)管理區(qū)域(商住小區(qū))規(guī)模普遍較大，一般在數(shù)百戶到數(shù)千戶。以北京為例，平均數(shù)約為一千戶。這么多業(yè)主，來自不同的行業(yè)、單位、地區(qū)，要開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，在同一時(shí)間把大多數(shù)業(yè)主集中到同一個(gè)地點(diǎn)開會(huì)，實(shí)際上是不現(xiàn)實(shí)的。 所以開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，基本上都是書面表決的一個(gè)過程。

　　所以，對(duì)于上千名業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域來說，業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主的組織，不是一個(gè)能“主動(dòng)行動(dòng)”的組織，而只是一個(gè)“被動(dòng)書面表決”的組織。因此僅僅有業(yè)主大會(huì)，并不能保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

　　業(yè)主委員會(huì)，規(guī)模小，能開會(huì)、能討論，能做決策，是一個(gè)可以“主動(dòng)行動(dòng)”的業(yè)主組織，但有其如下的弊端：

　　1) 對(duì)于一個(gè)要業(yè)主大會(huì)表決的議題，從議題的提出、形成文本、到交由業(yè)主表決的過程，如果沒有適度規(guī)模的業(yè)主的參與，對(duì)于議題進(jìn)行充分討論，很可能被業(yè)主委員會(huì)操縱，議題的公正性不能得到保障。

　　2) 一個(gè)千戶物業(yè)管理區(qū)域，按《條例》規(guī)定，業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，需有20%以上的業(yè)主提議，即200多戶的業(yè)主提議。要收集200多戶左右的業(yè)主簽名，對(duì)于松散的、沒有組織的業(yè)主群體來說，是非常困難的。因此，提議召開業(yè)主大會(huì)，基本上都是由業(yè)主委員會(huì)決定。

　　3) 《條例》中規(guī)定了業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理事務(wù)的提議權(quán)和對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)，但是這些權(quán)利如何行使，《條例》并沒有具體規(guī)定。因此這些權(quán)利的行使實(shí)際上是沒有制度保障的。如業(yè)主提出的議題與業(yè)主委員會(huì)的意見不一致時(shí)，或者業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不信任而要行使監(jiān)督權(quán)時(shí)，根據(jù)《條例》規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)來受理，業(yè)主委員會(huì)既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，這在制度上就是一種悖論。 業(yè)主委員會(huì)沒有“上級(jí)單位”檢查把關(guān)，分散的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)又不能進(jìn)行有效的監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)成了一個(gè)不受監(jiān)督的組織機(jī)構(gòu)。很多業(yè)主委員會(huì)，特別是業(yè)主委員會(huì)主任，要么沒有作為，要么濫用權(quán)利。過去幾年中，業(yè)主委員會(huì)主任鋃鐺入獄的報(bào)導(dǎo)也不少見。

　　4) 在部分小區(qū)中，有相當(dāng)多的共有物業(yè)，所涉及的商業(yè)利益巨大，業(yè)主委員會(huì)在給全體業(yè)主謀取利益時(shí)，肯定會(huì)損害原有的利益所得者的利益。如果這些利益所得者鋌而走險(xiǎn)，會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成員造成財(cái)產(chǎn)和人身傷害。

　　因此，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主組織，除了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)外，至少應(yīng)建立一個(gè)監(jiān)督和制衡業(yè)主委員會(huì)的組織。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，如果得到多數(shù)業(yè)主的同意，一個(gè)社區(qū)完全可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，如社區(qū)的大小、配套設(shè)施情況，制定本社區(qū)的業(yè)主自我管理、物業(yè)管理的模式。 對(duì)于大多數(shù)社區(qū)，如數(shù)百戶到幾千戶的社區(qū)，筆者認(rèn)為，一個(gè)規(guī)模適度(30名至50名)的、有限權(quán)利的業(yè)主代表組織(如有限權(quán)利業(yè)主代表大會(huì))，加上業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組織構(gòu)架，是一個(gè)較好的選擇。

　　有限權(quán)利業(yè)主代表大會(huì)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主組織構(gòu)架有如下含義：

　　第一、對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)(《物權(quán)法》規(guī)定的事項(xiàng))，或按議事規(guī)則應(yīng)該啟動(dòng)全體業(yè)主共同決定(召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議)的事項(xiàng)，由全體業(yè)主共同決定(業(yè)主大會(huì)決定)。 應(yīng)設(shè)置多種啟動(dòng)全體業(yè)主共同決定(召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議)的方式，并將啟動(dòng)的門檻設(shè)置的合理的低，以方便全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))容易行使自己的權(quán)利。

　　第二、以有負(fù)責(zé)人、有實(shí)際存在(有辦公地點(diǎn)、聯(lián)系人、聯(lián)系方式)的社區(qū)業(yè)主代表大會(huì)為共有物業(yè)管理的核心。 全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))決定之外的較重大事項(xiàng)，在充分授權(quán)的基礎(chǔ)上，由業(yè)主代表大會(huì)決策。業(yè)主委員會(huì)可設(shè)計(jì)為業(yè)主代表大會(huì)(和業(yè)主大會(huì))的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。日常工作中的具體事務(wù)，可由業(yè)主委員會(huì)決定。可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，以實(shí)現(xiàn)更理想的分權(quán)制衡。

　　五、基層政府公權(quán)力的合法適度介入，有利于業(yè)主組織權(quán)利的發(fā)揮

　　應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到我國(guó)共有物業(yè)服務(wù)和管理的如下特性：

　　一是共有物業(yè)的服務(wù)和管理是一個(gè)“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”。 單個(gè)業(yè)主參與小區(qū)共有物業(yè)管理的成本和其收益，不對(duì)稱，即業(yè)主參與了，不會(huì)得到更多的服務(wù);業(yè)主不參與，享受到的服務(wù)也不會(huì)少。這樣會(huì)導(dǎo)致業(yè)主參與性不高，搭便車。無論是選舉(或被選舉)業(yè)主委員會(huì)委員，或是參與業(yè)主大會(huì)對(duì)于重大共有物業(yè)管理事項(xiàng)的表決，多數(shù)業(yè)主的理性選擇可能就是不參與。

　　二是共有物業(yè)“大而全”。大，指的是我國(guó)物業(yè)管理區(qū)域一般偏大。 全，則指得是我國(guó)的《物權(quán)法》采用的法律體系將整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域(一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi))內(nèi)所有共有物業(yè)規(guī)定為由全體業(yè)主所有。而在我國(guó)的香港地區(qū)及像加拿大等一些西方國(guó)家，法律是將每一個(gè)樓內(nèi)的共有物業(yè)規(guī)定為由這個(gè)樓的業(yè)主共有，而樓外的綠地、道路、停車場(chǎng)等，由政府管理和提供服務(wù)。

　　第三個(gè)方面，還應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，業(yè)主的公民意識(shí)，參與共有物業(yè)管理事務(wù)的意識(shí)，對(duì)于業(yè)主大會(huì)決定的服從意識(shí)，都還在一個(gè)較低水平上，還需要長(zhǎng)時(shí)間的培育。

　　因此筆者認(rèn)為，在目前及將來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，在一些業(yè)主參與程度較差的物業(yè)管理區(qū)域，守住《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)表決的底線，政府公權(quán)力的適度合法介入，基層居民自治組織居民委員會(huì)的適度合法介入，比如對(duì)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開，在居民委員會(huì)公示性召集仍開不起來的情況下，由居民委員會(huì)來召集、指導(dǎo)、和監(jiān)督，對(duì)于業(yè)主大會(huì)發(fā)揮權(quán)利是一種促進(jìn)。

　　結(jié)語：

　　業(yè)主的權(quán)利基礎(chǔ)是物權(quán)。全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))的權(quán)利基礎(chǔ)是對(duì)共有物業(yè)的物權(quán)和管理權(quán)。其它形式的業(yè)主組織的權(quán)利來源于全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))的授權(quán)。法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)兩個(gè)基本業(yè)主組織，相對(duì)于我國(guó)的物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模普遍較大的實(shí)際情況，都有弊端。 在有條件的物業(yè)管理區(qū)域中，為了更好的發(fā)揮業(yè)主組織的權(quán)利，更好的實(shí)現(xiàn)和體現(xiàn)業(yè)主共同決定，在充分授權(quán)的基礎(chǔ)上，建立有適度規(guī)模的業(yè)主代表組織(如業(yè)主代表大會(huì))，建立起分權(quán)制衡、程序正義的議事規(guī)則，是業(yè)主管理共有物業(yè)、實(shí)現(xiàn)自治的長(zhǎng)久和可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要條件。 在目前及將來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，政府公權(quán)力的適度合法介入有利于業(yè)主組織發(fā)揮其權(quán)利。

篇2：中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展

　　中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展

　　1991年，以“業(yè)主委員會(huì)”為名稱的中國(guó)的第一個(gè)業(yè)主的組織誕生了。準(zhǔn)確的說，它還不是一個(gè)真正的業(yè)主組織，而是一個(gè)由政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)策劃和監(jiān)控的、幾個(gè)業(yè)主組成的、以維護(hù)業(yè)主利益為目標(biāo)的、業(yè)主群體中的一個(gè)委員會(huì)，一個(gè)“小組”。只不過冠以“業(yè)主”這兩個(gè)字而已。

　　而由于這個(gè)“小組”是自我籌集運(yùn)轉(zhuǎn)所需預(yù)算資金或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資金，故其生存活動(dòng)(維持運(yùn)轉(zhuǎn)所需資金)就成了其第一重要的事情，而業(yè)主利益就成了第二業(yè)務(wù)。這種以“業(yè)主”名義產(chǎn)生的委員會(huì)或小組，由于其要為生存而謀錢，自然第一要?jiǎng)?wù)就是為錢而生存。自然就會(huì)把大量的精力花在“弄錢”上。早期這種業(yè)主的組織，自然都或多或少的向金錢低頭，向金錢的提供者低頭。

　　20**年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，它第一提出了“業(yè)主大會(huì)”這個(gè)業(yè)主的幫會(huì)、協(xié)會(huì)組織概念。并且還把名稱為“業(yè)主委員會(huì)”的小組，定義在了“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”這一法律地位。準(zhǔn)確的說，從這個(gè)時(shí)候起，業(yè)主們才有了真正是自己的組織--由全體業(yè)主組成的--業(yè)主大會(huì)。而早期那個(gè)以“業(yè)主”冠名的委員會(huì)，其實(shí)只是一個(gè)由幾個(gè)業(yè)主組成的，號(hào)稱維護(hù)業(yè)主利益的小組而已。

　　這個(gè)時(shí)候的業(yè)委會(huì)，其運(yùn)轉(zhuǎn)所需的一切資金預(yù)算，都來自業(yè)主大會(huì)，即由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議來決定業(yè)委會(huì)的預(yù)算。業(yè)委會(huì)不再需要自己“謀錢”，不再需要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)“彎腰”，頂多向業(yè)主大會(huì)彎腰，向全體業(yè)主彎腰。至此，一個(gè)由全體業(yè)主參加的，由全體業(yè)主分?jǐn)偨M織運(yùn)轉(zhuǎn)成本的，由其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)使用這些費(fèi)用的一個(gè)完整的組織架構(gòu)，便正式完成了，并且以法規(guī)的形式固定下來了!

　　20**年《物權(quán)法》出臺(tái)，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織--業(yè)主大會(huì)的法律地位。也根據(jù)中國(guó)大眾組織能力低下的現(xiàn)實(shí)，設(shè)計(jì)了當(dāng)業(yè)主們不能組織起來的時(shí)候的決策機(jī)制--業(yè)主共同決定。但無論如何，一個(gè)建筑物或一個(gè)建筑區(qū)劃(物業(yè)管理區(qū)域)內(nèi)的業(yè)主組織，不再是那個(gè)以“業(yè)主”二字冠名的“委員會(huì)”，而是業(yè)主大會(huì)。當(dāng)然，一個(gè)人數(shù)眾多的協(xié)會(huì)類組織，選舉一個(gè)常設(shè)理事機(jī)構(gòu)也是非常自然的。盡管20**年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改之后取消了對(duì)業(yè)委會(huì)“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的限制，也并不是說業(yè)委會(huì)就可以代替業(yè)主大會(huì)做出決定。因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定：

　　第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　就是說，上述七項(xiàng)事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，或由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。除了上述七項(xiàng)事項(xiàng)和為了完成上述七項(xiàng)事項(xiàng)的其他具體行為，可以業(yè)委會(huì)來決定。這，就是業(yè)委會(huì)的真正法律地位--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)理事機(jī)構(gòu)。

　　立法，已經(jīng)走在了社會(huì)習(xí)慣的前面：業(yè)主組織是全體業(yè)主參加的業(yè)主大會(huì)而不再是一個(gè)幾個(gè)人組成的以“業(yè)主”冠名的委員會(huì)。上海等城市都已對(duì)業(yè)主大會(huì)備案，建設(shè)部、民政部也正在醞釀出臺(tái)有關(guān)業(yè)主大會(huì)的部門規(guī)章。

　　盡管業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)直接反應(yīng)出業(yè)主組織--業(yè)主大會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)水平，但業(yè)主組織還是業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)，只是業(yè)主組織內(nèi)部的一個(gè)特別機(jī)構(gòu)而已。

　　我們有理由相信，中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展，必將是從獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)主委員會(huì)，逐步轉(zhuǎn)向到花業(yè)主大會(huì)的錢、組織業(yè)主大會(huì)會(huì)議、產(chǎn)生業(yè)主共同決定、為業(yè)主大會(huì)做事的業(yè)主大會(huì)內(nèi)部的公仆(理事、秘書)機(jī)構(gòu)。完成這個(gè)理念、制度、操作轉(zhuǎn)型之日，就是中國(guó)業(yè)主組織發(fā)展走向成熟之時(shí)。

篇3：業(yè)主組織培訓(xùn)--業(yè)主共同作主的核心理念要點(diǎn)

　　業(yè)主組織培訓(xùn)資料(1)--業(yè)主共同作主的核心理念要點(diǎn)

　　業(yè)主相處-共同作主的核心理念要點(diǎn)

　　業(yè)主共同享有“共有權(quán)”和行使“共同管理權(quán)”

　　共同所有，同權(quán)享受

　　共同使用，合伙出錢

　　陽(yáng)光運(yùn)行，共同監(jiān)督

　　放開建議，程序決定

　　意見表達(dá)，實(shí)名負(fù)責(zé)

　　多數(shù)決定，保護(hù)少數(shù)

　　一、共同所有，同權(quán)享受

　　小區(qū)里的：

　　樓棟地基屋面防水;花花草草樹木綠地;通道場(chǎng)地停車位;水泵窨井排水管道;業(yè)主們商議事情開會(huì)的會(huì)所，等等，這些實(shí)物財(cái)產(chǎn)，都是全體業(yè)主共同所有的;

　　所以，對(duì)共用部位：

　　“先使用業(yè)主就永遠(yuǎn)使用”是行不通的;

　　獲得便利的人應(yīng)該給其他業(yè)主公平補(bǔ)償。

　　二、共同使用，合伙出錢

　　以清掃、維修費(fèi)用為例：

　　業(yè)主室內(nèi)專歸一戶使用，室內(nèi)維修水電消耗等，單戶業(yè)主出錢;

　　單元樓道，本單元業(yè)主使用，維修和用電消耗等，全單元分?jǐn)?

　　一幢樓共有共用，維修費(fèi)用由整幢樓業(yè)主按單戶面積比例出錢;

　　全小區(qū)共用部分，維修費(fèi)用由全體業(yè)主，按單戶面積比例出錢。

　　全小區(qū)共有的實(shí)物資產(chǎn)的使用維護(hù)--保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保安，這些打理所干的活，是全體業(yè)主都一樣享受的服務(wù)，全體業(yè)主就要合伙出錢。

　　三、陽(yáng)光運(yùn)行，共同監(jiān)督

　　城市住宅業(yè)主之間沒有親緣關(guān)系，沒有企事業(yè)單位的同事或上下級(jí)關(guān)系，沒有業(yè)務(wù)關(guān)系、沒有朋友關(guān)系，在完全陌生的情況下，要使用維護(hù)共同財(cái)產(chǎn)，所以，維系“信任”唯一的依靠就是公開透明、共同監(jiān)督。

　　公開透明--必須要公開清晰的內(nèi)容包括：

　　共有資產(chǎn)(實(shí)物資產(chǎn)和資金存量情況);

　　開支情況(維修資金和共有收益的開支;酬金制的費(fèi)用開支);

　　收益情況(實(shí)物資產(chǎn)的使用收益和資金增值);

　　決策情況(業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)委會(huì)等機(jī)構(gòu)操作過程記錄)

　　共同監(jiān)督--監(jiān)督的依據(jù)與方式：

　　各項(xiàng)操作事務(wù)，決定與執(zhí)行的運(yùn)行依法共同制定明確的依據(jù)(議事規(guī)則、管理規(guī)約);

　　業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)的業(yè)委會(huì)計(jì)劃和通過的預(yù)算;

　　任何一位業(yè)主都可以查詢、復(fù)制、抄錄的權(quán)利

　　四、放開建議，程序決定

　　業(yè)主們不同的喜好、生活習(xí)慣和對(duì)小區(qū)怎么管理才更方便、安全、更劃得來，會(huì)有很大差距，評(píng)價(jià)也會(huì)很不一樣，眾口難調(diào)，意見不一怎么辦?

　　放開建議而非壓制--每戶業(yè)主都有權(quán)建議，所以要相互聽取，而不是拒絕理睬或相互責(zé)罵

　　充分表達(dá)程序決定--七嘴八舌不同意見，經(jīng)過充分表達(dá)，相互理解各個(gè)不同意見的利弊權(quán)衡，就可以依程序、按比例，匯集綜合建議，形成表決意見，投票做出決定

　　五、意見表達(dá)，實(shí)名負(fù)責(zé)

　　為了保證每個(gè)業(yè)主的建議權(quán)，又能避免情緒化對(duì)立，所以有必要采用實(shí)名的方式，讓每個(gè)提意見的業(yè)主盡量冷靜客觀，用事實(shí)和邏輯論證自己的建議;對(duì)自己的言論負(fù)責(zé)任。包括

　　在小區(qū)論壇網(wǎng)站、公告欄，向其他業(yè)主介紹自己的方案建議;

　　定期在小區(qū)進(jìn)行議事討論;

　　提示避免相互辱罵，惡意譏諷，而是鼓勵(lì)業(yè)主提出自己認(rèn)為更合理的建設(shè)性建議方案

　　六、多數(shù)決定，保護(hù)少數(shù)

　　業(yè)主之間存在著利益不一致，首先應(yīng)該共同遵守約定的程序，執(zhí)行法定比例的投票決定;

　　但，這種多數(shù)票的決定也不能侵犯少數(shù)人的正當(dāng)權(quán)益，所以，也應(yīng)該避免對(duì)少數(shù)人明顯不合情理的權(quán)益侵害。

　　--因共用部分缺乏維修對(duì)少數(shù)人利益造成損害，可能多數(shù)人決定，拒絕花錢維修解除侵害

　　例如頂樓業(yè)主遭受共用屋面漏雨的損失(如果屋面露天平臺(tái)在開發(fā)商銷售的時(shí)候就已經(jīng)界定給的了頂樓業(yè)主，是專用權(quán)部分，那就不再屬于共用屋面)，頂樓以下的業(yè)主拒絕動(dòng)用維修資金，那么，多數(shù)人的拒絕決定，就侵犯了少數(shù)業(yè)主權(quán)益，該頂樓業(yè)主就可以依法起訴共有權(quán)人侵犯了自己的權(quán)益。

　　--少數(shù)人無法從共用部分的運(yùn)行開支或更新開支中受益，或收益較少的業(yè)主比例很小

　　例如，一樓業(yè)主無法從電梯運(yùn)行中受益;多層無電梯的業(yè)主也不從高層電梯運(yùn)行中收益，但是如果多層業(yè)主人數(shù)不足1/3的話，那么多數(shù)人決定的費(fèi)用分?jǐn)偡桨妇涂赡懿缓锨槔怼４旨c這種利益矛盾，應(yīng)采用情理之中的“收益-付費(fèi)匹配原則”，不受益的不付費(fèi)，少受益的少付費(fèi)，多受益的多付費(fèi)，這種比例 匹配的商討、約定合乎情理，對(duì)約定的表決再進(jìn)入程序，就可以化解矛盾了。

　　--因共用部分需要對(duì)少數(shù)人利益造成損害，執(zhí)行多數(shù)人決定，但對(duì)少數(shù)人應(yīng)予合理補(bǔ)償

　　例如，落水管共用部分的維修，要施工的管道恰恰在一戶業(yè)主室內(nèi)，施工后應(yīng)恢復(fù)該戶裝修狀態(tài)，對(duì)該戶業(yè)主的配合應(yīng)表示感謝，造成的損失也應(yīng)合理補(bǔ)償(如影響一天的居住，就是一天的標(biāo)間住宿費(fèi))。而該戶業(yè)主如果拒絕入戶維修，對(duì)其他業(yè)主造成損失，則要付出更大賠償。

　　以上六個(gè)要點(diǎn)，希望能讓合伙房東們，“六六大順”!(南京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系 朱憲辰教授)