中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展
1991年，以“業(yè)主委員會(huì)”為名稱(chēng)的中國(guó)的第一個(gè)業(yè)主的組織誕生了。準(zhǔn)確的說(shuō)，它還不是一個(gè)真正的業(yè)主組織，而是一個(gè)由政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)策劃和監(jiān)控的、幾個(gè)業(yè)主組成的、以維護(hù)業(yè)主利益為目標(biāo)的、業(yè)主群體中的一個(gè)委員會(huì)，一個(gè)“小組”。只不過(guò)冠以“業(yè)主”這兩個(gè)字而已。
而由于這個(gè)“小組”是自我籌集運(yùn)轉(zhuǎn)所需預(yù)算資金或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資金，故其生存活動(dòng)(維持運(yùn)轉(zhuǎn)所需資金)就成了其第一重要的事情，而業(yè)主利益就成了第二業(yè)務(wù)。這種以“業(yè)主”名義產(chǎn)生的委員會(huì)或小組，由于其要為生存而謀錢(qián)，自然第一要?jiǎng)?wù)就是為錢(qián)而生存。自然就會(huì)把大量的精力花在“弄錢(qián)”上。早期這種業(yè)主的組織，自然都或多或少的向金錢(qián)低頭，向金錢(qián)的提供者低頭。
20**年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，它第一提出了“業(yè)主大會(huì)”這個(gè)業(yè)主的幫會(huì)、協(xié)會(huì)組織概念。并且還把名稱(chēng)為“業(yè)主委員會(huì)”的小組，定義在了“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”這一法律地位。準(zhǔn)確的說(shuō)，從這個(gè)時(shí)候起，業(yè)主們才有了真正是自己的組織--由全體業(yè)主組成的--業(yè)主大會(huì)。而早期那個(gè)以“業(yè)主”冠名的委員會(huì)，其實(shí)只是一個(gè)由幾個(gè)業(yè)主組成的，號(hào)稱(chēng)維護(hù)業(yè)主利益的小組而已。
這個(gè)時(shí)候的業(yè)委會(huì)，其運(yùn)轉(zhuǎn)所需的一切資金預(yù)算，都來(lái)自業(yè)主大會(huì)，即由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議來(lái)決定業(yè)委會(huì)的預(yù)算。業(yè)委會(huì)不再需要自己“謀錢(qián)”，不再需要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)“彎腰”，頂多向業(yè)主大會(huì)彎腰，向全體業(yè)主彎腰。至此，一個(gè)由全體業(yè)主參加的，由全體業(yè)主分?jǐn)偨M織運(yùn)轉(zhuǎn)成本的，由其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)使用這些費(fèi)用的一個(gè)完整的組織架構(gòu)，便正式完成了，并且以法規(guī)的形式固定下來(lái)了!
20**年《物權(quán)法》出臺(tái)，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織--業(yè)主大會(huì)的法律地位。也根據(jù)中國(guó)大眾組織能力低下的現(xiàn)實(shí)，設(shè)計(jì)了當(dāng)業(yè)主們不能組織起來(lái)的時(shí)候的決策機(jī)制--業(yè)主共同決定。但無(wú)論如何，一個(gè)建筑物或一個(gè)建筑區(qū)劃(物業(yè)管理區(qū)域)內(nèi)的業(yè)主組織，不再是那個(gè)以“業(yè)主”二字冠名的“委員會(huì)”，而是業(yè)主大會(huì)。當(dāng)然，一個(gè)人數(shù)眾多的協(xié)會(huì)類(lèi)組織，選舉一個(gè)常設(shè)理事機(jī)構(gòu)也是非常自然的。盡管20**年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改之后取消了對(duì)業(yè)委會(huì)“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的限制，也并不是說(shuō)業(yè)委會(huì)就可以代替業(yè)主大會(huì)做出決定。因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定：
第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
就是說(shuō)，上述七項(xiàng)事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，或由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。除了上述七項(xiàng)事項(xiàng)和為了完成上述七項(xiàng)事項(xiàng)的其他具體行為，可以業(yè)委會(huì)來(lái)決定。這，就是業(yè)委會(huì)的真正法律地位--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)理事機(jī)構(gòu)。
立法，已經(jīng)走在了社會(huì)習(xí)慣的前面：業(yè)主組織是全體業(yè)主參加的業(yè)主大會(huì)而不再是一個(gè)幾個(gè)人組成的以“業(yè)主”冠名的委員會(huì)。上海等城市都已對(duì)業(yè)主大會(huì)備案，建設(shè)部、民政部也正在醞釀出臺(tái)有關(guān)業(yè)主大會(huì)的部門(mén)規(guī)章。
盡管業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)直接反應(yīng)出業(yè)主組織--業(yè)主大會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)水平，但業(yè)主組織還是業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)，只是業(yè)主組織內(nèi)部的一個(gè)特別機(jī)構(gòu)而已。
我們有理由相信，中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展，必將是從獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)主委員會(huì)，逐步轉(zhuǎn)向到花業(yè)主大會(huì)的錢(qián)、組織業(yè)主大會(huì)會(huì)議、產(chǎn)生業(yè)主共同決定、為業(yè)主大會(huì)做事的業(yè)主大會(huì)內(nèi)部的公仆(理事、秘書(shū))機(jī)構(gòu)。完成這個(gè)理念、制度、操作轉(zhuǎn)型之日，就是中國(guó)業(yè)主組織發(fā)展走向成熟之時(shí)。
篇2：中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展
中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展
1991年，以“業(yè)主委員會(huì)”為名稱(chēng)的中國(guó)的第一個(gè)業(yè)主的組織誕生了。準(zhǔn)確的說(shuō)，它還不是一個(gè)真正的業(yè)主組織，而是一個(gè)由政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)策劃和監(jiān)控的、幾個(gè)業(yè)主組成的、以維護(hù)業(yè)主利益為目標(biāo)的、業(yè)主群體中的一個(gè)委員會(huì)，一個(gè)“小組”。只不過(guò)冠以“業(yè)主”這兩個(gè)字而已。
而由于這個(gè)“小組”是自我籌集運(yùn)轉(zhuǎn)所需預(yù)算資金或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資金，故其生存活動(dòng)(維持運(yùn)轉(zhuǎn)所需資金)就成了其第一重要的事情，而業(yè)主利益就成了第二業(yè)務(wù)。這種以“業(yè)主”名義產(chǎn)生的委員會(huì)或小組，由于其要為生存而謀錢(qián)，自然第一要?jiǎng)?wù)就是為錢(qián)而生存。自然就會(huì)把大量的精力花在“弄錢(qián)”上。早期這種業(yè)主的組織，自然都或多或少的向金錢(qián)低頭，向金錢(qián)的提供者低頭。
20**年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，它第一提出了“業(yè)主大會(huì)”這個(gè)業(yè)主的幫會(huì)、協(xié)會(huì)組織概念。并且還把名稱(chēng)為“業(yè)主委員會(huì)”的小組，定義在了“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”這一法律地位。準(zhǔn)確的說(shuō)，從這個(gè)時(shí)候起，業(yè)主們才有了真正是自己的組織--由全體業(yè)主組成的--業(yè)主大會(huì)。而早期那個(gè)以“業(yè)主”冠名的委員會(huì)，其實(shí)只是一個(gè)由幾個(gè)業(yè)主組成的，號(hào)稱(chēng)維護(hù)業(yè)主利益的小組而已。
這個(gè)時(shí)候的業(yè)委會(huì)，其運(yùn)轉(zhuǎn)所需的一切資金預(yù)算，都來(lái)自業(yè)主大會(huì)，即由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議來(lái)決定業(yè)委會(huì)的預(yù)算。業(yè)委會(huì)不再需要自己“謀錢(qián)”，不再需要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)“彎腰”，頂多向業(yè)主大會(huì)彎腰，向全體業(yè)主彎腰。至此，一個(gè)由全體業(yè)主參加的，由全體業(yè)主分?jǐn)偨M織運(yùn)轉(zhuǎn)成本的，由其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)使用這些費(fèi)用的一個(gè)完整的組織架構(gòu)，便正式完成了，并且以法規(guī)的形式固定下來(lái)了!
20**年《物權(quán)法》出臺(tái)，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織--業(yè)主大會(huì)的法律地位。也根據(jù)中國(guó)大眾組織能力低下的現(xiàn)實(shí)，設(shè)計(jì)了當(dāng)業(yè)主們不能組織起來(lái)的時(shí)候的決策機(jī)制--業(yè)主共同決定。但無(wú)論如何，一個(gè)建筑物或一個(gè)建筑區(qū)劃(物業(yè)管理區(qū)域)內(nèi)的業(yè)主組織，不再是那個(gè)以“業(yè)主”二字冠名的“委員會(huì)”，而是業(yè)主大會(huì)。當(dāng)然，一個(gè)人數(shù)眾多的協(xié)會(huì)類(lèi)組織，選舉一個(gè)常設(shè)理事機(jī)構(gòu)也是非常自然的。盡管20**年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改之后取消了對(duì)業(yè)委會(huì)“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的限制，也并不是說(shuō)業(yè)委會(huì)就可以代替業(yè)主大會(huì)做出決定。因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定：
第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
就是說(shuō)，上述七項(xiàng)事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，或由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。除了上述七項(xiàng)事項(xiàng)和為了完成上述七項(xiàng)事項(xiàng)的其他具體行為，可以業(yè)委會(huì)來(lái)決定。這，就是業(yè)委會(huì)的真正法律地位--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)理事機(jī)構(gòu)。
立法，已經(jīng)走在了社會(huì)習(xí)慣的前面：業(yè)主組織是全體業(yè)主參加的業(yè)主大會(huì)而不再是一個(gè)幾個(gè)人組成的以“業(yè)主”冠名的委員會(huì)。上海等城市都已對(duì)業(yè)主大會(huì)備案，建設(shè)部、民政部也正在醞釀出臺(tái)有關(guān)業(yè)主大會(huì)的部門(mén)規(guī)章。
盡管業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)直接反應(yīng)出業(yè)主組織--業(yè)主大會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)水平，但業(yè)主組織還是業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)，只是業(yè)主組織內(nèi)部的一個(gè)特別機(jī)構(gòu)而已。
我們有理由相信，中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展，必將是從獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)主委員會(huì)，逐步轉(zhuǎn)向到花業(yè)主大會(huì)的錢(qián)、組織業(yè)主大會(huì)會(huì)議、產(chǎn)生業(yè)主共同決定、為業(yè)主大會(huì)做事的業(yè)主大會(huì)內(nèi)部的公仆(理事、秘書(shū))機(jī)構(gòu)。完成這個(gè)理念、制度、操作轉(zhuǎn)型之日，就是中國(guó)業(yè)主組織發(fā)展走向成熟之時(shí)。
篇3：業(yè)主組織培訓(xùn)--業(yè)主共同作主的核心理念要點(diǎn)
業(yè)主組織培訓(xùn)資料(1)--業(yè)主共同作主的核心理念要點(diǎn)
業(yè)主相處-共同作主的核心理念要點(diǎn)
業(yè)主共同享有“共有權(quán)”和行使“共同管理權(quán)”
共同所有，同權(quán)享受
共同使用，合伙出錢(qián)
陽(yáng)光運(yùn)行，共同監(jiān)督
放開(kāi)建議，程序決定
意見(jiàn)表達(dá)，實(shí)名負(fù)責(zé)
多數(shù)決定，保護(hù)少數(shù)
一、共同所有，同權(quán)享受
小區(qū)里的：
樓棟地基屋面防水;花花草草樹(shù)木綠地;通道場(chǎng)地停車(chē)位;水泵窨井排水管道;業(yè)主們商議事情開(kāi)會(huì)的會(huì)所，等等，這些實(shí)物財(cái)產(chǎn)，都是全體業(yè)主共同所有的;
所以，對(duì)共用部位：
“先使用業(yè)主就永遠(yuǎn)使用”是行不通的;
獲得便利的人應(yīng)該給其他業(yè)主公平補(bǔ)償。
二、共同使用，合伙出錢(qián)
以清掃、維修費(fèi)用為例：
業(yè)主室內(nèi)專(zhuān)歸一戶(hù)使用，室內(nèi)維修水電消耗等，單戶(hù)業(yè)主出錢(qián);
單元樓道，本單元業(yè)主使用，維修和用電消耗等，全單元分?jǐn)?
一幢樓共有共用，維修費(fèi)用由整幢樓業(yè)主按單戶(hù)面積比例出錢(qián);
全小區(qū)共用部分，維修費(fèi)用由全體業(yè)主，按單戶(hù)面積比例出錢(qián)。
全小區(qū)共有的實(shí)物資產(chǎn)的使用維護(hù)--保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保安，這些打理所干的活，是全體業(yè)主都一樣享受的服務(wù)，全體業(yè)主就要合伙出錢(qián)。
三、陽(yáng)光運(yùn)行，共同監(jiān)督
城市住宅業(yè)主之間沒(méi)有親緣關(guān)系，沒(méi)有企事業(yè)單位的同事或上下級(jí)關(guān)系，沒(méi)有業(yè)務(wù)關(guān)系、沒(méi)有朋友關(guān)系，在完全陌生的情況下，要使用維護(hù)共同財(cái)產(chǎn)，所以，維系“信任”唯一的依靠就是公開(kāi)透明、共同監(jiān)督。
公開(kāi)透明--必須要公開(kāi)清晰的內(nèi)容包括：
共有資產(chǎn)(實(shí)物資產(chǎn)和資金存量情況);
開(kāi)支情況(維修資金和共有收益的開(kāi)支;酬金制的費(fèi)用開(kāi)支);
收益情況(實(shí)物資產(chǎn)的使用收益和資金增值);
決策情況(業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)委會(huì)等機(jī)構(gòu)操作過(guò)程記錄)
共同監(jiān)督--監(jiān)督的依據(jù)與方式：
各項(xiàng)操作事務(wù)，決定與執(zhí)行的運(yùn)行依法共同制定明確的依據(jù)(議事規(guī)則、管理規(guī)約);
業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)的業(yè)委會(huì)計(jì)劃和通過(guò)的預(yù)算;
任何一位業(yè)主都可以查詢(xún)、復(fù)制、抄錄的權(quán)利
四、放開(kāi)建議，程序決定
業(yè)主們不同的喜好、生活習(xí)慣和對(duì)小區(qū)怎么管理才更方便、安全、更劃得來(lái)，會(huì)有很大差距，評(píng)價(jià)也會(huì)很不一樣，眾口難調(diào)，意見(jiàn)不一怎么辦?
放開(kāi)建議而非壓制--每戶(hù)業(yè)主都有權(quán)建議，所以要相互聽(tīng)取，而不是拒絕理睬或相互責(zé)罵
充分表達(dá)程序決定--七嘴八舌不同意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)充分表達(dá)，相互理解各個(gè)不同意見(jiàn)的利弊權(quán)衡，就可以依程序、按比例，匯集綜合建議，形成表決意見(jiàn)，投票做出決定
五、意見(jiàn)表達(dá)，實(shí)名負(fù)責(zé)
為了保證每個(gè)業(yè)主的建議權(quán)，又能避免情緒化對(duì)立，所以有必要采用實(shí)名的方式，讓每個(gè)提意見(jiàn)的業(yè)主盡量冷靜客觀，用事實(shí)和邏輯論證自己的建議;對(duì)自己的言論負(fù)責(zé)任。包括
在小區(qū)論壇網(wǎng)站、公告欄，向其他業(yè)主介紹自己的方案建議;
定期在小區(qū)進(jìn)行議事討論;
提示避免相互辱罵，惡意譏諷，而是鼓勵(lì)業(yè)主提出自己認(rèn)為更合理的建設(shè)性建議方案
六、多數(shù)決定，保護(hù)少數(shù)
業(yè)主之間存在著利益不一致，首先應(yīng)該共同遵守約定的程序，執(zhí)行法定比例的投票決定;
但，這種多數(shù)票的決定也不能侵犯少數(shù)人的正當(dāng)權(quán)益，所以，也應(yīng)該避免對(duì)少數(shù)人明顯不合情理的權(quán)益侵害。
--因共用部分缺乏維修對(duì)少數(shù)人利益造成損害，可能多數(shù)人決定，拒絕花錢(qián)維修解除侵害
例如頂樓業(yè)主遭受共用屋面漏雨的損失(如果屋面露天平臺(tái)在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的時(shí)候就已經(jīng)界定給的了頂樓業(yè)主，是專(zhuān)用權(quán)部分，那就不再屬于共用屋面)，頂樓以下的業(yè)主拒絕動(dòng)用維修資金，那么，多數(shù)人的拒絕決定，就侵犯了少數(shù)業(yè)主權(quán)益，該頂樓業(yè)主就可以依法起訴共有權(quán)人侵犯了自己的權(quán)益。
--少數(shù)人無(wú)法從共用部分的運(yùn)行開(kāi)支或更新開(kāi)支中受益，或收益較少的業(yè)主比例很小
例如，一樓業(yè)主無(wú)法從電梯運(yùn)行中受益;多層無(wú)電梯的業(yè)主也不從高層電梯運(yùn)行中收益，但是如果多層業(yè)主人數(shù)不足1/3的話(huà)，那么多數(shù)人決定的費(fèi)用分?jǐn)偡桨妇涂赡懿缓锨槔?。粗糲這種利益矛盾，應(yīng)采用情理之中的“收益-付費(fèi)匹配原則”，不受益的不付費(fèi)，少受益的少付費(fèi)，多受益的多付費(fèi)，這種比例 匹配的商討、約定合乎情理，對(duì)約定的表決再進(jìn)入程序，就可以化解矛盾了。
--因共用部分需要對(duì)少數(shù)人利益造成損害，執(zhí)行多數(shù)人決定，但對(duì)少數(shù)人應(yīng)予合理補(bǔ)償
例如，落水管共用部分的維修，要施工的管道恰恰在一戶(hù)業(yè)主室內(nèi)，施工后應(yīng)恢復(fù)該戶(hù)裝修狀態(tài)，對(duì)該戶(hù)業(yè)主的配合應(yīng)表示感謝，造成的損失也應(yīng)合理補(bǔ)償(如影響一天的居住，就是一天的標(biāo)間住宿費(fèi))。而該戶(hù)業(yè)主如果拒絕入戶(hù)維修，對(duì)其他業(yè)主造成損失，則要付出更大賠償。
以上六個(gè)要點(diǎn)，希望能讓合伙房東們，“六六大順”!(南京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系 朱憲辰教授)