物業(yè)管理的法律錯(cuò)位
隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、人人有其屋，“物業(yè)管理”從一個(gè)稀缺概念演繹成了一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，主體和內(nèi)容的泛化不可避免地引發(fā)諸多社會(huì)矛盾，而且大有愈演愈烈之勢(shì)，業(yè)已引起社會(huì)各階層的重視，尤其在構(gòu)建和諧社會(huì)的執(zhí)政理念下，基于物業(yè)管理產(chǎn)生的各種矛盾已經(jīng)成為和諧社會(huì)的重大障礙。
然而，要解決問(wèn)題，就必須首先剖析問(wèn)題。透過(guò)種種矛盾的表象，問(wèn)題的根源還是在制度上。制度本身是各種社會(huì)關(guān)系和諧的均衡器，尤其法律制度更應(yīng)該是最低標(biāo)準(zhǔn)的和諧規(guī)則。
然而，透視我們的物業(yè)法律制度，我們不難發(fā)現(xiàn)整個(gè)法律關(guān)系的各要素均是錯(cuò)位的。試想：在錯(cuò)位的法律制度下，法律關(guān)系如何能夠基于此而和諧相處?
一、名稱(chēng)錯(cuò)位：物業(yè)管理還是物業(yè)服務(wù)?
名稱(chēng)是不被傳統(tǒng)法學(xué)作為法律關(guān)系的三要素構(gòu)成的。但是在我們重名的哲學(xué)傳統(tǒng)下，“名稱(chēng)”應(yīng)當(dāng)作為法律關(guān)系的一個(gè)要素。物業(yè)管理的法律錯(cuò)位的表現(xiàn)源頭就是名稱(chēng)錯(cuò)位。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)“物業(yè)管理企業(yè)”的命名以及把物業(yè)管理企業(yè)作為與業(yè)主并列的管理主體，就為名稱(chēng)錯(cuò)位埋下禍根。
“物業(yè)管理”本身并沒(méi)有錯(cuò)，“管理”在其法律本源上并沒(méi)有問(wèn)題，就象“善良管理人”、“善良家父”的法律概念本身意味著高于普通主體的注意義務(wù)和法律責(zé)任。然而，由于我們有著官本位的傳統(tǒng)，我們習(xí)慣了行政權(quán)的一權(quán)獨(dú)大的不平衡，于是“管理”也就變味了：物業(yè)公司難免就產(chǎn)生了行政色彩的自我臆想，而根本忘記了自己身份的契約屬性。
從邏輯上，名稱(chēng)對(duì)法律關(guān)系的各方具有強(qiáng)烈的暗示作用。就像我們?nèi)ゼ艺菊?qǐng)保姆，由于沒(méi)有說(shuō)清楚目的，結(jié)果家政管理公司給派來(lái)個(gè)家庭管理者而不是家庭服務(wù)人，“保姆”來(lái)后指手畫(huà)腳變成“家長(zhǎng)”也就情有可原。
從法律解釋學(xué)的角度，名稱(chēng)對(duì)法律關(guān)系的內(nèi)容具有漏洞填補(bǔ)作用。淵源于大陸法系的高度重視成文法的法律思維，讓我們習(xí)慣以法律關(guān)系的名稱(chēng)檢索應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，這就直接造成一個(gè)后果：法律名稱(chēng)對(duì)法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容有著重大影響，而且在雙方約定不明或沒(méi)有約定的情況下，就會(huì)起到?jīng)Q定性作用。
二、主體錯(cuò)位：
有了名稱(chēng)錯(cuò)位在先，主體的錯(cuò)上加錯(cuò)也就在所難免，既然人家是“物業(yè)管理企業(yè)”，既然職能就是管理，以下的黑色幽默也就不是那么滑稽了：
1、黑色幽默之一：誰(shuí)是主體?
從自然的角度，物業(yè)的主人管理物業(yè)是天經(jīng)地義、無(wú)庸置疑的，然而，我們的法律制度卻將物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理的法定主體，的確匪夷所思。物業(yè)管理企業(yè)是第二梯級(jí)的管理人，管理是其第二屬性，服務(wù)才是其第一屬性。之所以是第二梯級(jí)，是因?yàn)槲飿I(yè)主人的服務(wù)需求才導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)生，物業(yè)管理企業(yè)是衍生的，是主人的委托契約下才能夠合法存在的，因此是從屬的。
因此，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)成為物業(yè)管理的法定主體，否則會(huì)造成以下混亂：物業(yè)管理企業(yè)是同業(yè)主并列的管理主體(事實(shí)上應(yīng)當(dāng)是從屬的)，物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理必須的主體(事實(shí)上業(yè)主完全可以自我管理，法律不能也不應(yīng)當(dāng)將物業(yè)公司強(qiáng)加給業(yè)主)。
2、黑色幽默之二：為什么指腹為親?
既然業(yè)主的委托是物業(yè)企業(yè)存在的合法理由，一個(gè)不得不接受的命題是：物業(yè)服務(wù)合同的簽約主體應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主和業(yè)主選定的物業(yè)公司，業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主自治的基本法律文書(shū)。然而，法律給我們的現(xiàn)狀是：前期物業(yè)是建設(shè)單位即開(kāi)發(fā)商指定的，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容也是開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備的，甚至連《業(yè)主公約》都是開(kāi)發(fā)商起草的。指腹為親誰(shuí)都知道荒唐，可現(xiàn)實(shí)的法律制度就在給我們開(kāi)這樣的玩笑。尤其在現(xiàn)實(shí)中，即便在業(yè)主大會(huì)成立后，想換掉開(kāi)發(fā)商的近親物業(yè)恐怕決非我們的制度設(shè)計(jì)者所幻想的那么簡(jiǎn)單。
這里面的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤一定程度上還是基于黑色幽默之四，把開(kāi)發(fā)商也要當(dāng)業(yè)主的錯(cuò)誤理解。然而，既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)是為業(yè)主服務(wù)的，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)由業(yè)主選定，開(kāi)發(fā)商只能推薦，而決不能包辦。既然是業(yè)主自治公約也就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自治組織制定。哪怕有一個(gè)業(yè)主，他也是業(yè)主，他也有業(yè)主的權(quán)利。而選擇自己的服務(wù)企業(yè)、參與制定業(yè)主公約當(dāng)然是業(yè)主的權(quán)利而決不是義務(wù)。
3、黑色幽默之三：業(yè)主行權(quán)組織??不準(zhǔn)出生的孩子。
完整的業(yè)主權(quán)利包括2大方面、3個(gè)具體方面：財(cái)產(chǎn)權(quán)利和人身權(quán)利，財(cái)產(chǎn)權(quán)利又包括對(duì)專(zhuān)有物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)和對(duì)共有物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，人身權(quán)主要表現(xiàn)在社員資格權(quán)，也即作為物業(yè)主體的人身權(quán)。
法律上，人身權(quán)重于財(cái)產(chǎn)權(quán);邏輯上，有了業(yè)主的人身權(quán)，財(cái)產(chǎn)權(quán)才有可能實(shí)現(xiàn)。故，法律對(duì)業(yè)主人身權(quán)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)非常詳細(xì)。但業(yè)主人身權(quán)的一個(gè)重要特征就在于其行使一般要通過(guò)一定的社員組織進(jìn)行，即業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。可是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)如何成立呢?法律好像疏忽了。于是，在缺乏操作性條款的情況下，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在現(xiàn)實(shí)層面成了不準(zhǔn)出生的孩子：開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)不愿意業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立，誰(shuí)會(huì)愿意放棄沒(méi)有約束的自由而給自己找個(gè)對(duì)方?誰(shuí)愿意把自己的利益相對(duì)者組織起來(lái)和自己進(jìn)行利益博弈?不知道我們的法律設(shè)計(jì)者怎么會(huì)把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體幻想成了利他性主體?先期入住的業(yè)主想成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，又找不到具體的法律規(guī)定。更有甚者，一些地方的物業(yè)管理法規(guī)竟然為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立設(shè)置交付面積和入住時(shí)間之類(lèi)的門(mén)檻，就更為錯(cuò)誤：先期入住的業(yè)主就不是業(yè)主?如果交付面積不夠業(yè)主就不能行使人身權(quán)?
于是，我們的制度設(shè)計(jì)在放縱阻撓業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的出生，而不是通過(guò)制度設(shè)計(jì)鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立(即成立對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)有利，不成立就限制開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的部分權(quán)利)。
4、黑色幽默之四：開(kāi)發(fā)商的角色意識(shí)錯(cuò)亂??我是業(yè)主。
主張前期物業(yè)合理性的邏輯基礎(chǔ)在于開(kāi)發(fā)商把自己當(dāng)作業(yè)主，法律基礎(chǔ)在于開(kāi)發(fā)商是未售物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)擁有物業(yè)管理的話語(yǔ)權(quán)。這種錯(cuò)位來(lái)源于法律對(duì)業(yè)主定義的模糊性：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“ 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。”僅從字面理解，未售出的房屋當(dāng)然是房屋，未售出房屋的主人當(dāng)然是業(yè)主。
然而，在法律推理中，法律原則決定法律概念，法律概念決定法律規(guī)范。業(yè)主權(quán)利既然包括2項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)1項(xiàng)社員權(quán)，如果開(kāi)發(fā)商也是業(yè)主，如何理解業(yè)主權(quán)利?如何理解開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的交易?
業(yè)主社員權(quán)的內(nèi)涵決定了業(yè)主的獲得房屋產(chǎn)權(quán)為目的，而開(kāi)發(fā)商恰恰是以讓渡產(chǎn)權(quán)為目的，如果把開(kāi)發(fā)商也當(dāng)作業(yè)主豈不是法律悖論?
因此，開(kāi)發(fā)商的“建設(shè)單位”性質(zhì)決定了他不是“業(yè)主”身份，開(kāi)發(fā)商只能行使建設(shè)單位的法定和約定權(quán)利，而不能行使業(yè)主的權(quán)利，當(dāng)然包括對(duì)物業(yè)管理的權(quán)利。也正是基于對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，法律才規(guī)定建設(shè)單位在物業(yè)管理方面的諸多義務(wù)，包括承擔(dān)未售房產(chǎn)的相關(guān)義務(wù)和責(zé)任。但不能因此得出開(kāi)發(fā)商獲得業(yè)主權(quán)利的結(jié)論，這些義務(wù)是其基于開(kāi)發(fā)商的身份而產(chǎn)生的，而決不是業(yè)主義務(wù)對(duì)應(yīng)的業(yè)主權(quán)利。
三、客體錯(cuò)誤：管物業(yè)還是管人?
既然是物業(yè)管理，管理的對(duì)象當(dāng)然是物業(yè)即財(cái)產(chǎn)，而不可能是人。然而《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于物業(yè)管理內(nèi)容的表達(dá)讓物業(yè)企業(yè)有了管人的幻想：“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”
“維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序”屬于表達(dá)不準(zhǔn)確，但也不能竟然因此得出“管人”的任何內(nèi)容。物業(yè)企業(yè)的服務(wù)屬性和受托地位決定了其所管理的只能是物業(yè)，即業(yè)主權(quán)利中財(cái)產(chǎn)權(quán)指向的對(duì)象，而不能是人身權(quán)指向的對(duì)象。
對(duì)于人身權(quán)的限制，只能由法律或當(dāng)事人在法律框架內(nèi)進(jìn)行明確約定。具體到業(yè)主的社員權(quán)利，只能由業(yè)主大會(huì)在法律范圍內(nèi)通過(guò)制定業(yè)主公約或相關(guān)制度進(jìn)行，即是業(yè)主之間的契約關(guān)系，而不是同服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。
事實(shí)上，物業(yè)管理的民事法律關(guān)系的本質(zhì)就決定了物業(yè)企業(yè)對(duì)“環(huán)境衛(wèi)生和秩序的維護(hù)”只能是平等主體之間的民事法律關(guān)系，而不能帶有任何行政管理的色彩，否則就成了公權(quán)力的范疇，成了行政法律關(guān)系。
四、內(nèi)容錯(cuò)位：
法律關(guān)系的內(nèi)容是權(quán)利和義務(wù)，既然主體錯(cuò)位、客體錯(cuò)位，權(quán)利和義務(wù)是主體的權(quán)利義務(wù)，是在客體之上產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，錯(cuò)位是順理成章的。
1、物業(yè)公司權(quán)利錯(cuò)位：是權(quán)利不是權(quán)力。
既然物業(yè)公司的權(quán)利來(lái)源于契約，產(chǎn)生于業(yè)主的集體授權(quán)和委托，就決定了物業(yè)公司所擁有的只能是契約之下的、托付給的民事權(quán)利，而不可能是具有單方色彩的權(quán)力。
因此，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)講，無(wú)委托無(wú)權(quán)利，無(wú)授予無(wú)權(quán)利。也就是說(shuō)：物業(yè)公司不能直接制定“游戲規(guī)則”加給業(yè)主，而只能是業(yè)主制定游戲規(guī)則由物業(yè)公司執(zhí)行和實(shí)施。
正因此，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)才是本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的規(guī)章制度的制定者，而物業(yè)公司僅僅是規(guī)則的受托執(zhí)行者，業(yè)主個(gè)體則是規(guī)則的遵守者。
所以，我們見(jiàn)怪不怪的物業(yè)公司制定規(guī)章制度要求業(yè)主遵守，是物業(yè)公司錯(cuò)把權(quán)利當(dāng)權(quán)力的自我異化現(xiàn)象，是越權(quán)現(xiàn)象。
2、業(yè)主權(quán)利的錯(cuò)位：殘缺的權(quán)利。
完整的業(yè)主權(quán)利是三位一體的：?jiǎn)为?dú)物權(quán)、共有物權(quán)和社員權(quán)。這里面后2個(gè)權(quán)利元素往往是受到損害的，而且也是一些群體事件的成因：共有物權(quán)的損害必然導(dǎo)致整個(gè)業(yè)主團(tuán)體的利益損害，社員權(quán)的損害則必然意味著業(yè)主自治意志的損害。
實(shí)踐層面大量的物業(yè)糾紛：損害公共綠地、占用公共道路、占用公共設(shè)施等比比皆是;業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的成立以及運(yùn)行被干擾被阻撓，甚至出現(xiàn)黑惡勢(shì)力的犯罪，令人發(fā)指......;業(yè)主公約異化為單方游戲，業(yè)主公約不見(jiàn)業(yè)主聲音業(yè)主意志......荒唐的現(xiàn)象卻現(xiàn)實(shí)地存在......
3、物業(yè)公司義務(wù)的錯(cuò)位：殘缺的義務(wù)和責(zé)任。
物業(yè)公司的義務(wù)是業(yè)主權(quán)利的保障，法律本身應(yīng)該傾斜于弱者的利益，在一個(gè)個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司的交易中，無(wú)論在經(jīng)濟(jì)地位或是專(zhuān)業(yè)地位上，業(yè)主當(dāng)然是弱勢(shì)，業(yè)主的權(quán)利應(yīng)當(dāng)是法律的重心。然而，物業(yè)公司的義務(wù)更多地交給了物業(yè)服務(wù)合同。似乎沒(méi)有錯(cuò)位：意思自治。但在強(qiáng)弱對(duì)比之下，法律沒(méi)有體現(xiàn)出最低限度保障的性質(zhì)，其實(shí)就是錯(cuò)位。尤其在設(shè)定了前期物業(yè)制度的情況下，在物業(yè)與開(kāi)發(fā)商關(guān)系曖昧的情況下，指望物業(yè)服務(wù)合同以保護(hù)業(yè)主利益為出發(fā)點(diǎn)來(lái)設(shè)定物業(yè)公司的義務(wù)，有與虎謀皮之奢望。
在義務(wù)本身就不完善的境況中，法律勾勒的物業(yè)公司的責(zé)任體現(xiàn)又屬于粗獷型的：沒(méi)有構(gòu)建刑事、民事、行政的合理責(zé)任體系。
于是，業(yè)主權(quán)利保護(hù)的民事途徑不僅存在主體障礙，也存在具體責(zé)任不明確的障礙，更存在維權(quán)成本與維權(quán)收益的倒掛、侵權(quán)成本與侵權(quán)收益的倒掛，甚至業(yè)主在維權(quán)的過(guò)程中必須承受權(quán)利受損的全過(guò)程持續(xù)：比如物業(yè)公司私自收取停車(chē)費(fèi)，業(yè)主起訴即便勝訴，但在審理的過(guò)程中卻一直不能停車(chē)，可謂物業(yè)公司坐玩業(yè)主。
對(duì)物業(yè)公司的行政法律責(zé)任設(shè)計(jì)過(guò)于單薄，根本不能形成足夠的威懾力。可能基于公權(quán)力對(duì)物業(yè)公司干預(yù)的過(guò)分謹(jǐn)慎態(tài)度，事實(shí)上，在物業(yè)發(fā)展初期，公權(quán)力的適度介入不僅是必要的，也是必須的，畢竟事關(guān)社會(huì)的最低生活秩序，畢竟需要一個(gè)最低的權(quán)利保障。
物業(yè)公司的刑事責(zé)任設(shè)計(jì)則一片空白。
沒(méi)有合理的責(zé)任設(shè)計(jì)，就意味著對(duì)義務(wù)的重視不夠，也就意味著變相鼓勵(lì)去觸犯這些責(zé)任設(shè)計(jì)，畢竟責(zé)任是義務(wù)的保障，一如救濟(jì)是權(quán)利的保障。
總之，物業(yè)管理的法律錯(cuò)位正在傷害著我們的社會(huì)公眾，成為和諧主旋律中的雜音。糾偏，應(yīng)從制度開(kāi)始。
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篇2：物業(yè)管理的法律錯(cuò)位
物業(yè)管理的法律錯(cuò)位
隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、人人有其屋，“物業(yè)管理”從一個(gè)稀缺概念演繹成了一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，主體和內(nèi)容的泛化不可避免地引發(fā)諸多社會(huì)矛盾，而且大有愈演愈烈之勢(shì)，業(yè)已引起社會(huì)各階層的重視，尤其在構(gòu)建和諧社會(huì)的執(zhí)政理念下，基于物業(yè)管理產(chǎn)生的各種矛盾已經(jīng)成為和諧社會(huì)的重大障礙。
然而，要解決問(wèn)題，就必須首先剖析問(wèn)題。透過(guò)種種矛盾的表象，問(wèn)題的根源還是在制度上。制度本身是各種社會(huì)關(guān)系和諧的均衡器，尤其法律制度更應(yīng)該是最低標(biāo)準(zhǔn)的和諧規(guī)則。
然而，透視我們的物業(yè)法律制度，我們不難發(fā)現(xiàn)整個(gè)法律關(guān)系的各要素均是錯(cuò)位的。試想：在錯(cuò)位的法律制度下，法律關(guān)系如何能夠基于此而和諧相處?
一、名稱(chēng)錯(cuò)位：物業(yè)管理還是物業(yè)服務(wù)?
名稱(chēng)是不被傳統(tǒng)法學(xué)作為法律關(guān)系的三要素構(gòu)成的。但是在我們重名的哲學(xué)傳統(tǒng)下，“名稱(chēng)”應(yīng)當(dāng)作為法律關(guān)系的一個(gè)要素。物業(yè)管理的法律錯(cuò)位的表現(xiàn)源頭就是名稱(chēng)錯(cuò)位。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)“物業(yè)管理企業(yè)”的命名以及把物業(yè)管理企業(yè)作為與業(yè)主并列的管理主體，就為名稱(chēng)錯(cuò)位埋下禍根。
“物業(yè)管理”本身并沒(méi)有錯(cuò)，“管理”在其法律本源上并沒(méi)有問(wèn)題，就象“善良管理人”、“善良家父”的法律概念本身意味著高于普通主體的注意義務(wù)和法律責(zé)任。然而，由于我們有著官本位的傳統(tǒng)，我們習(xí)慣了行政權(quán)的一權(quán)獨(dú)大的不平衡，于是“管理”也就變味了：物業(yè)公司難免就產(chǎn)生了行政色彩的自我臆想，而根本忘記了自己身份的契約屬性。
從邏輯上，名稱(chēng)對(duì)法律關(guān)系的各方具有強(qiáng)烈的暗示作用。就像我們?nèi)ゼ艺菊?qǐng)保姆，由于沒(méi)有說(shuō)清楚目的，結(jié)果家政管理公司給派來(lái)個(gè)家庭管理者而不是家庭服務(wù)人，“保姆”來(lái)后指手畫(huà)腳變成“家長(zhǎng)”也就情有可原。
從法律解釋學(xué)的角度，名稱(chēng)對(duì)法律關(guān)系的內(nèi)容具有漏洞填補(bǔ)作用。淵源于大陸法系的高度重視成文法的法律思維，讓我們習(xí)慣以法律關(guān)系的名稱(chēng)檢索應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，這就直接造成一個(gè)后果：法律名稱(chēng)對(duì)法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容有著重大影響，而且在雙方約定不明或沒(méi)有約定的情況下，就會(huì)起到?jīng)Q定性作用。
二、主體錯(cuò)位：
有了名稱(chēng)錯(cuò)位在先，主體的錯(cuò)上加錯(cuò)也就在所難免，既然人家是“物業(yè)管理企業(yè)”，既然職能就是管理，以下的黑色幽默也就不是那么滑稽了：
1、黑色幽默之一：誰(shuí)是主體?
從自然的角度，物業(yè)的主人管理物業(yè)是天經(jīng)地義、無(wú)庸置疑的，然而，我們的法律制度卻將物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理的法定主體，的確匪夷所思。物業(yè)管理企業(yè)是第二梯級(jí)的管理人，管理是其第二屬性，服務(wù)才是其第一屬性。之所以是第二梯級(jí)，是因?yàn)槲飿I(yè)主人的服務(wù)需求才導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)生，物業(yè)管理企業(yè)是衍生的，是主人的委托契約下才能夠合法存在的，因此是從屬的。
因此，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)成為物業(yè)管理的法定主體，否則會(huì)造成以下混亂：物業(yè)管理企業(yè)是同業(yè)主并列的管理主體(事實(shí)上應(yīng)當(dāng)是從屬的)，物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理必須的主體(事實(shí)上業(yè)主完全可以自我管理，法律不能也不應(yīng)當(dāng)將物業(yè)公司強(qiáng)加給業(yè)主)。
2、黑色幽默之二：為什么指腹為親?
既然業(yè)主的委托是物業(yè)企業(yè)存在的合法理由，一個(gè)不得不接受的命題是：物業(yè)服務(wù)合同的簽約主體應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主和業(yè)主選定的物業(yè)公司，業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主自治的基本法律文書(shū)。然而，法律給我們的現(xiàn)狀是：前期物業(yè)是建設(shè)單位即開(kāi)發(fā)商指定的，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容也是開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備的，甚至連《業(yè)主公約》都是開(kāi)發(fā)商起草的。指腹為親誰(shuí)都知道荒唐，可現(xiàn)實(shí)的法律制度就在給我們開(kāi)這樣的玩笑。尤其在現(xiàn)實(shí)中，即便在業(yè)主大會(huì)成立后，想換掉開(kāi)發(fā)商的近親物業(yè)恐怕決非我們的制度設(shè)計(jì)者所幻想的那么簡(jiǎn)單。
這里面的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤一定程度上還是基于黑色幽默之四，把開(kāi)發(fā)商也要當(dāng)業(yè)主的錯(cuò)誤理解。然而，既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)是為業(yè)主服務(wù)的，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)由業(yè)主選定，開(kāi)發(fā)商只能推薦，而決不能包辦。既然是業(yè)主自治公約也就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自治組織制定。哪怕有一個(gè)業(yè)主，他也是業(yè)主，他也有業(yè)主的權(quán)利。而選擇自己的服務(wù)企業(yè)、參與制定業(yè)主公約當(dāng)然是業(yè)主的權(quán)利而決不是義務(wù)。
3、黑色幽默之三：業(yè)主行權(quán)組織??不準(zhǔn)出生的孩子。
完整的業(yè)主權(quán)利包括2大方面、3個(gè)具體方面：財(cái)產(chǎn)權(quán)利和人身權(quán)利，財(cái)產(chǎn)權(quán)利又包括對(duì)專(zhuān)有物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)和對(duì)共有物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，人身權(quán)主要表現(xiàn)在社員資格權(quán)，也即作為物業(yè)主體的人身權(quán)。
法律上，人身權(quán)重于財(cái)產(chǎn)權(quán);邏輯上，有了業(yè)主的人身權(quán)，財(cái)產(chǎn)權(quán)才有可能實(shí)現(xiàn)。故，法律對(duì)業(yè)主人身權(quán)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)非常詳細(xì)。但業(yè)主人身權(quán)的一個(gè)重要特征就在于其行使一般要通過(guò)一定的社員組織進(jìn)行，即業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。可是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)如何成立呢?法律好像疏忽了。于是，在缺乏操作性條款的情況下，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在現(xiàn)實(shí)層面成了不準(zhǔn)出生的孩子：開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)不愿意業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立，誰(shuí)會(huì)愿意放棄沒(méi)有約束的自由而給自己找個(gè)對(duì)方?誰(shuí)愿意把自己的利益相對(duì)者組織起來(lái)和自己進(jìn)行利益博弈?不知道我們的法律設(shè)計(jì)者怎么會(huì)把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體幻想成了利他性主體?先期入住的業(yè)主想成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，又找不到具體的法律規(guī)定。更有甚者，一些地方的物業(yè)管理法規(guī)竟然為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立設(shè)置交付面積和入住時(shí)間之類(lèi)的門(mén)檻，就更為錯(cuò)誤：先期入住的業(yè)主就不是業(yè)主?如果交付面積不夠業(yè)主就不能行使人身權(quán)?
于是，我們的制度設(shè)計(jì)在放縱阻撓業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的出生，而不是通過(guò)制度設(shè)計(jì)鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立(即成立對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)有利，不成立就限制開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的部分權(quán)利)。
4、黑色幽默之四：開(kāi)發(fā)商的角色意識(shí)錯(cuò)亂??我是業(yè)主。
主張前期物業(yè)合理性的邏輯基礎(chǔ)在于開(kāi)發(fā)商把自己當(dāng)作業(yè)主，法律基礎(chǔ)在于開(kāi)發(fā)商是未售物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)擁有物業(yè)管理的話語(yǔ)權(quán)。這種錯(cuò)位來(lái)源于法律對(duì)業(yè)主定義的模糊性：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“ 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。”僅從字面理解，未售出的房屋當(dāng)然是房屋，未售出房屋的主人當(dāng)然是業(yè)主。
然而，在法律推理中，法律原則決定法律概念，法律概念決定法律規(guī)范。業(yè)主權(quán)利既然包括2項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)1項(xiàng)社員權(quán)，如果開(kāi)發(fā)商也是業(yè)主，如何理解業(yè)主權(quán)利?如何理解開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的交易?
業(yè)主社員權(quán)的內(nèi)涵決定了業(yè)主的獲得房屋產(chǎn)權(quán)為目的，而開(kāi)發(fā)商恰恰是以讓渡產(chǎn)權(quán)為目的，如果把開(kāi)發(fā)商也當(dāng)作業(yè)主豈不是法律悖論?
因此，開(kāi)發(fā)商的“建設(shè)單位”性質(zhì)決定了他不是“業(yè)主”身份，開(kāi)發(fā)商只能行使建設(shè)單位的法定和約定權(quán)利，而不能行使業(yè)主的權(quán)利，當(dāng)然包括對(duì)物業(yè)管理的權(quán)利。也正是基于對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，法律才規(guī)定建設(shè)單位在物業(yè)管理方面的諸多義務(wù)，包括承擔(dān)未售房產(chǎn)的相關(guān)義務(wù)和責(zé)任。但不能因此得出開(kāi)發(fā)商獲得業(yè)主權(quán)利的結(jié)論，這些義務(wù)是其基于開(kāi)發(fā)商的身份而產(chǎn)生的，而決不是業(yè)主義務(wù)對(duì)應(yīng)的業(yè)主權(quán)利。
三、客體錯(cuò)誤：管物業(yè)還是管人?
既然是物業(yè)管理，管理的對(duì)象當(dāng)然是物業(yè)即財(cái)產(chǎn)，而不可能是人。然而《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于物業(yè)管理內(nèi)容的表達(dá)讓物業(yè)企業(yè)有了管人的幻想：“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”
“維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序”屬于表達(dá)不準(zhǔn)確，但也不能竟然因此得出“管人”的任何內(nèi)容。物業(yè)企業(yè)的服務(wù)屬性和受托地位決定了其所管理的只能是物業(yè)，即業(yè)主權(quán)利中財(cái)產(chǎn)權(quán)指向的對(duì)象，而不能是人身權(quán)指向的對(duì)象。
對(duì)于人身權(quán)的限制，只能由法律或當(dāng)事人在法律框架內(nèi)進(jìn)行明確約定。具體到業(yè)主的社員權(quán)利，只能由業(yè)主大會(huì)在法律范圍內(nèi)通過(guò)制定業(yè)主公約或相關(guān)制度進(jìn)行，即是業(yè)主之間的契約關(guān)系，而不是同服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。
事實(shí)上，物業(yè)管理的民事法律關(guān)系的本質(zhì)就決定了物業(yè)企業(yè)對(duì)“環(huán)境衛(wèi)生和秩序的維護(hù)”只能是平等主體之間的民事法律關(guān)系，而不能帶有任何行政管理的色彩，否則就成了公權(quán)力的范疇，成了行政法律關(guān)系。
四、內(nèi)容錯(cuò)位：
法律關(guān)系的內(nèi)容是權(quán)利和義務(wù)，既然主體錯(cuò)位、客體錯(cuò)位，權(quán)利和義務(wù)是主體的權(quán)利義務(wù)，是在客體之上產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，錯(cuò)位是順理成章的。
1、物業(yè)公司權(quán)利錯(cuò)位：是權(quán)利不是權(quán)力。
既然物業(yè)公司的權(quán)利來(lái)源于契約，產(chǎn)生于業(yè)主的集體授權(quán)和委托，就決定了物業(yè)公司所擁有的只能是契約之下的、托付給的民事權(quán)利，而不可能是具有單方色彩的權(quán)力。
因此，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)講，無(wú)委托無(wú)權(quán)利，無(wú)授予無(wú)權(quán)利。也就是說(shuō)：物業(yè)公司不能直接制定“游戲規(guī)則”加給業(yè)主，而只能是業(yè)主制定游戲規(guī)則由物業(yè)公司執(zhí)行和實(shí)施。
正因此，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)才是本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的規(guī)章制度的制定者，而物業(yè)公司僅僅是規(guī)則的受托執(zhí)行者，業(yè)主個(gè)體則是規(guī)則的遵守者。
所以，我們見(jiàn)怪不怪的物業(yè)公司制定規(guī)章制度要求業(yè)主遵守，是物業(yè)公司錯(cuò)把權(quán)利當(dāng)權(quán)力的自我異化現(xiàn)象，是越權(quán)現(xiàn)象。
2、業(yè)主權(quán)利的錯(cuò)位：殘缺的權(quán)利。
完整的業(yè)主權(quán)利是三位一體的：?jiǎn)为?dú)物權(quán)、共有物權(quán)和社員權(quán)。這里面后2個(gè)權(quán)利元素往往是受到損害的，而且也是一些群體事件的成因：共有物權(quán)的損害必然導(dǎo)致整個(gè)業(yè)主團(tuán)體的利益損害，社員權(quán)的損害則必然意味著業(yè)主自治意志的損害。
實(shí)踐層面大量的物業(yè)糾紛：損害公共綠地、占用公共道路、占用公共設(shè)施等比比皆是;業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的成立以及運(yùn)行被干擾被阻撓，甚至出現(xiàn)黑惡勢(shì)力的犯罪，令人發(fā)指......;業(yè)主公約異化為單方游戲，業(yè)主公約不見(jiàn)業(yè)主聲音業(yè)主意志......荒唐的現(xiàn)象卻現(xiàn)實(shí)地存在......
3、物業(yè)公司義務(wù)的錯(cuò)位：殘缺的義務(wù)和責(zé)任。
物業(yè)公司的義務(wù)是業(yè)主權(quán)利的保障，法律本身應(yīng)該傾斜于弱者的利益，在一個(gè)個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司的交易中，無(wú)論在經(jīng)濟(jì)地位或是專(zhuān)業(yè)地位上，業(yè)主當(dāng)然是弱勢(shì)，業(yè)主的權(quán)利應(yīng)當(dāng)是法律的重心。然而，物業(yè)公司的義務(wù)更多地交給了物業(yè)服務(wù)合同。似乎沒(méi)有錯(cuò)位：意思自治。但在強(qiáng)弱對(duì)比之下，法律沒(méi)有體現(xiàn)出最低限度保障的性質(zhì)，其實(shí)就是錯(cuò)位。尤其在設(shè)定了前期物業(yè)制度的情況下，在物業(yè)與開(kāi)發(fā)商關(guān)系曖昧的情況下，指望物業(yè)服務(wù)合同以保護(hù)業(yè)主利益為出發(fā)點(diǎn)來(lái)設(shè)定物業(yè)公司的義務(wù)，有與虎謀皮之奢望。
在義務(wù)本身就不完善的境況中，法律勾勒的物業(yè)公司的責(zé)任體現(xiàn)又屬于粗獷型的：沒(méi)有構(gòu)建刑事、民事、行政的合理責(zé)任體系。
于是，業(yè)主權(quán)利保護(hù)的民事途徑不僅存在主體障礙，也存在具體責(zé)任不明確的障礙，更存在維權(quán)成本與維權(quán)收益的倒掛、侵權(quán)成本與侵權(quán)收益的倒掛，甚至業(yè)主在維權(quán)的過(guò)程中必須承受權(quán)利受損的全過(guò)程持續(xù)：比如物業(yè)公司私自收取停車(chē)費(fèi)，業(yè)主起訴即便勝訴，但在審理的過(guò)程中卻一直不能停車(chē)，可謂物業(yè)公司坐玩業(yè)主。
對(duì)物業(yè)公司的行政法律責(zé)任設(shè)計(jì)過(guò)于單薄，根本不能形成足夠的威懾力。可能基于公權(quán)力對(duì)物業(yè)公司干預(yù)的過(guò)分謹(jǐn)慎態(tài)度，事實(shí)上，在物業(yè)發(fā)展初期，公權(quán)力的適度介入不僅是必要的，也是必須的，畢竟事關(guān)社會(huì)的最低生活秩序，畢竟需要一個(gè)最低的權(quán)利保障。
物業(yè)公司的刑事責(zé)任設(shè)計(jì)則一片空白。
沒(méi)有合理的責(zé)任設(shè)計(jì)，就意味著對(duì)義務(wù)的重視不夠，也就意味著變相鼓勵(lì)去觸犯這些責(zé)任設(shè)計(jì)，畢竟責(zé)任是義務(wù)的保障，一如救濟(jì)是權(quán)利的保障。
總之，物業(yè)管理的法律錯(cuò)位正在傷害著我們的社會(huì)公眾，成為和諧主旋律中的雜音。糾偏，應(yīng)從制度開(kāi)始。
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篇3：巴彥淖爾市物業(yè)管理辦法
巴彥淖爾市人民政府關(guān)于印發(fā)巴彥淖爾市物業(yè)管理辦法的通知
巴政發(fā)〔20**〕76號(hào)
各旗縣區(qū)人民政府，巴彥淖爾經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，雙河區(qū)管委會(huì)，市直各部門(mén)，各企事業(yè)單位：
現(xiàn)將《巴彥淖爾市物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹落實(shí)。
巴彥淖爾市人民政府
20**年6月10日
巴彥淖爾市物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、自治區(qū)等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理及相關(guān)活動(dòng)的，均適用本辦法。
第三條 市政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）組織實(shí)施本辦法以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；
（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；
（三）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各旗縣區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)以及其他相關(guān)行政管理部門(mén)、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作；
（四）本辦法規(guī)定的其他職責(zé)。
各旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并接受市主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
各級(jí)發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、規(guī)劃、民政、公安、環(huán)保、水務(wù)、人防、城管執(zhí)法、工商、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、衛(wèi)生、廣播電視和電業(yè)等部門(mén)及供水、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉葘?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第四條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理工作制度，具體指導(dǎo)、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。參與新建住宅小區(qū)交付使用、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)考評(píng)、舊住宅小區(qū)改造等工作。
居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)站應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依法開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作。對(duì)未實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域，組織業(yè)主進(jìn)行自我管理和自我服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作。拒不配合的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)依法處理。
第五條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理，引導(dǎo)建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照國(guó)家、自治區(qū)物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。
第七條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第八條 旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。
配套設(shè)施不全、不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的物業(yè)區(qū)域，由當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄟ^(guò)舊住宅區(qū)改造等方式組織治理，創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定履行職責(zé)。
第十條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過(guò)二年的，可以籌備成立業(yè)主大會(huì)。
第十一條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、監(jiān)督下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、社區(qū)居民委員會(huì)代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
籌備組人數(shù)應(yīng)為5至7名單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組人數(shù)的半數(shù)，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)推薦產(chǎn)生。籌備組組長(zhǎng)由社區(qū)居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。
籌備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料。
第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、監(jiān)督下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。因故不能參加的，可以書(shū)面委托代理人參加。
第十四條 業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)（經(jīng)協(xié)商同意，也可選聘街道和社區(qū)工作人員為顧問(wèn)）。
業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)由業(yè)主大會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，按照五人至十一人的單數(shù)確定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一人至二人。
業(yè)主委員會(huì)主任的工作，半數(shù)以上的委員不認(rèn)可時(shí)，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)對(duì)主任進(jìn)行改選。
業(yè)主委員會(huì)委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。
第十六條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，維護(hù)業(yè)主共同利益；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
（七）組織和監(jiān)督房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期不得超過(guò)五年，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。
新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。
第二十條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（三）依法被限制人身自由的； （四）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；（五）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（六） 年度累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次（含三次）以上的；（七）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺，依據(jù)有關(guān)規(guī)定增補(bǔ)。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)調(diào)查。
經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實(shí)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定確有問(wèn)題，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)逾期仍不改正的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，并通告全體業(yè)主：
（一）違反法律法規(guī)和政策的；
（二）危害社區(qū)安定，損害社會(huì)公共利益的；
（三）侵害業(yè)主合法權(quán)益的。
（四）未按本辦法第十四條規(guī)定征求業(yè)主意見(jiàn)或征求意見(jiàn)不真實(shí)的。
第二十三條 對(duì)因客觀原因未能組織成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，而沒(méi)有推行物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域，居民委員會(huì)或者社區(qū)服務(wù)站在征得半數(shù)以上業(yè)主書(shū)面同意后，并經(jīng)街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，可以代履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，并報(bào)旗縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
居民委員會(huì)或者社區(qū)服務(wù)站在代履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)期間，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)決定自行組建業(yè)主委員會(huì)或者繼續(xù)由居民委員會(huì)或者社區(qū)服務(wù)站代履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)成立后，居民委員會(huì)或者社區(qū)服務(wù)站應(yīng)當(dāng)與其進(jìn)行職責(zé)交接工作。
第二十四條 居民委員會(huì)或者社區(qū)服務(wù)站代履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，未能選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，居民委員會(huì)或者社區(qū)服務(wù)站在征得半數(shù)以上業(yè)主書(shū)面同意后，并經(jīng)街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，可以組織實(shí)施物業(yè)管理，提供環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。
居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)站組織實(shí)施物業(yè)管理的具體辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府制定，并定期向社會(huì)公布。
第三章前期物業(yè)管理
第二十五條 新建住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位必須通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模小于2萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)行政主管部門(mén)同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
非住宅物業(yè)的建設(shè)單位可以通過(guò)協(xié)議或者招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)。
第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在下列時(shí)限內(nèi)完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作：
（一）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；
（二）新建現(xiàn)售商品房在物業(yè)銷(xiāo)售前三十日；
（三）非出售的新建物業(yè)在交付前九十日。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門(mén)備案。物業(yè)行政主管部門(mén)將備案情況書(shū)面告知街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府。
第二十八條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接完成后三十日內(nèi)持相關(guān)文件向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。
第二十九條 新建住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)銷(xiāo)售許可證前，按照建筑安裝總造價(jià)的百分之二比例，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門(mén)設(shè)立的專(zhuān)門(mén)賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用和管理，由市物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)制定具體的管理制度。
第三十條 各級(jí)物業(yè)主管部門(mén)要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合考評(píng)制度，根據(jù)考評(píng)結(jié)果建立物業(yè)招投標(biāo)企業(yè)庫(kù)，未進(jìn)入招投標(biāo)企業(yè)庫(kù)的企業(yè)不得參與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)。
未承接項(xiàng)目的新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和本市登記備案的市外物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參與本市物業(yè)服務(wù)投標(biāo)活動(dòng)。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求，以不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模千分之三的標(biāo)準(zhǔn)，并不得低于100平方米，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，其中業(yè)主委員會(huì)辦公用房不得低于20平方米。
住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為獨(dú)立使用的地上房屋，具備供水、供電、供熱、地面鋪設(shè)、衛(wèi)生潔具、采光等基本使用功能，不得妨礙相鄰居民的正常生活。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房屬于全體業(yè)主所有，任何人不得改變用途、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。
第三十二條 規(guī)劃主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。
市房產(chǎn)行政主管部門(mén)在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。
在物業(yè)項(xiàng)目交付時(shí)，旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。
各級(jí)房屋產(chǎn)權(quán)交易登記部門(mén)辦理所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的字樣。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將竣工驗(yàn)收合格，符合交付條件的房屋交付買(mǎi)受人，并提供房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋保修責(zé)任。
第三十四條 已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，以及未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域經(jīng)過(guò)整治改造具備物業(yè)管理?xiàng)l件的，也應(yīng)依法通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四章物業(yè)服務(wù)
第三十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借資質(zhì)證書(shū)和資格證書(shū)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
（一）依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度實(shí)行物業(yè)管理；
（二）制定物業(yè)服務(wù)的具體措施；
（三）按照合同約定，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用；
（四）制止違反物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約的行為；
（五）有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列義務(wù)：
（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）接受有關(guān)行政管理部門(mén)的監(jiān)督管理；
（三）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
（四）重大物業(yè)管理措施提交業(yè)主委員會(huì)審議；
（五）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取和使用情況；
（六）發(fā)現(xiàn)違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝修、燃?xì)夤艿涝O(shè)施保護(hù)、電梯安全、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起十五日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)行政主管部門(mén)備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向物業(yè)行政主管部門(mén)申報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目手冊(cè)。
市物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同示范文本和物業(yè)管理項(xiàng)目手冊(cè)示范文本。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供以下物業(yè)服務(wù)：
（一）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和日常維護(hù)、管理；
（二）公共秩序維護(hù)、安全防范；
（三）共有綠地養(yǎng)護(hù)；
（四）物業(yè)管理區(qū)域的清掃、保潔；
（五）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；
（六）物業(yè)檔案資料管理；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)站等有關(guān)部門(mén)，做好相關(guān)社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)工作。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但是不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主服務(wù)請(qǐng)求的統(tǒng)一受理、處理機(jī)制，向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)電話。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主物業(yè)服務(wù)請(qǐng)求和提出的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理和答復(fù)；不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及時(shí)處理。
第四十三條 業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平、質(zhì)量有異議的，可以向物業(yè)行政主管部門(mén)投訴，也可以請(qǐng)求街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)站進(jìn)行調(diào)解。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目的，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，并將其記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第四十四條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；別墅、公寓以及寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)等其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)行政主管部門(mén)，根據(jù)住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循平等、合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，比照政府指導(dǎo)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將企業(yè)基本情況、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取和使用情況、特約服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并將物業(yè)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)站的受理投訴電話一并公布。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，擴(kuò)大
收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)由雙方約定。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)站調(diào)解，也可以按照合同約定依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)服務(wù)合同終止后的二十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十八條規(guī)定的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)財(cái)物。因特殊原因無(wú)法向業(yè)主委員會(huì)移交或者無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府移交。
第四十九條 新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料、物業(yè)用房和財(cái)物。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提請(qǐng)轄區(qū)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)解決，也可以依法提起訴訟。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月前與對(duì)方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的爭(zhēng)議解決方式解決。雙方協(xié)商或者爭(zhēng)議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，擅自撤出或者停止物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促其履行合同；對(duì)不繼續(xù)履行合同的，依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止物業(yè)服務(wù)的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人在三年內(nèi)不得在本市從事物業(yè)管理活動(dòng)。
第五十二條 對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照年物業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)的百分之十向旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)繳存物業(yè)服務(wù)保證金，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止物業(yè)服務(wù)的臨時(shí)接管、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)和影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應(yīng)急處置等情況。
物業(yè)服務(wù)保證金具體管理辦法，由物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)制定。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)電梯、避雷、消防、燃?xì)夂凸┧⒐岫渭訅涸O(shè)施設(shè)備等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全和生活保障以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，確保設(shè)施正常、安全運(yùn)行，并應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
電梯、避雷、消防和供水、供熱二次加壓等設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造費(fèi)用，超過(guò)保修期的，可以從房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。
第五十四條 物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立受理物業(yè)管理投訴制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，并自受理投訴之日起十個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)投訴人。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)站應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴進(jìn)行調(diào)解。
物業(yè)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)站應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布受理投訴電話。
第五十五條 物業(yè)管理實(shí)行信用管理制度。
市物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行定期檢查。將物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況、服務(wù)情況、投訴舉報(bào)情況等記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，定期進(jìn)行評(píng)定，并向社會(huì)公布。
對(duì)于評(píng)定信用等級(jí)較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促其限期整改；逾期不整改或者整改后仍達(dá)不到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，由業(yè)主大會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)依法或者依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定啟動(dòng)物業(yè)項(xiàng)目退出程序，并依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定吊銷(xiāo)或者建議相關(guān)部門(mén)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。
第五十六條 物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案管理制度，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的有關(guān)資料，報(bào)送物業(yè)行政主管部門(mén)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主信息，不得用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第五章舊住宅小區(qū)改造與物業(yè)管理
第五十七條 旗縣區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)市人民政府確定的舊住宅小區(qū)改造計(jì)劃，制定實(shí)施方案，并組織實(shí)施。
各旗縣區(qū)財(cái)政應(yīng)當(dāng)在年度預(yù)算中安排舊住宅小區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)改造資金，專(zhuān)款專(zhuān)用。
第五十八條 舊住宅小區(qū)改造應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，分步實(shí)施，對(duì)供熱、供水、排水、燃?xì)狻⒐╇姟⑼ㄓ崱⒂芯€電視等相關(guān)管網(wǎng)和道路、綠化、亮化等進(jìn)行更新改造，調(diào)配物業(yè)服務(wù)用房，達(dá)到推行物業(yè)管理的條件。
物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房由旗縣區(qū)人民政府調(diào)配解決。
第五十九條 舊住宅小區(qū)改造完成后，由轄區(qū)街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)聯(lián)合房產(chǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、城市管理行政執(zhí)法、市政、園林等部門(mén)建立小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、綠化、治安、房屋維修等長(zhǎng)效管理機(jī)制，并按照本條例的規(guī)定，籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。
第六十條 未列入改造計(jì)劃的舊住宅小區(qū)及未推行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)站按照本條例第二十三條、第二十四條的規(guī)定，組織實(shí)施物業(yè)管理。
第六章物業(yè)使用和維護(hù)
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；
（三）私圈、私占、私建停車(chē)場(chǎng)地；
（四）擅自設(shè)置攤點(diǎn)或者集貿(mào)市場(chǎng)；
（五）隨意傾倒或者堆放垃圾、雜物；
（六）侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木，損壞園林設(shè)施；
（七）擅自在建（構(gòu)）筑物屋頂、外墻上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫(xiě)、刻畫(huà)；
（八）違反規(guī)定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活；
（九）擅自占用消防設(shè)施、公共疏散通道、消防通道，破壞安全消防標(biāo)志，未經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)擅自改變消防通道；
（十）違反規(guī)定停放車(chē)輛或者不按照規(guī)定行車(chē)路線行駛；
（十一）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；
（十二）破壞電梯安全運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)及應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，損毀電梯使用標(biāo)志。
（十三）破壞公共環(huán)境保護(hù)設(shè)施或者造成環(huán)境污染等其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。
第六十二條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)站或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反本條例第六十一條規(guī)定的行為進(jìn)行巡查。發(fā)現(xiàn)違法行為的，應(yīng)當(dāng)對(duì)行為人予以勸導(dǎo)、制止。勸導(dǎo)、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。
有關(guān)行政主管部門(mén)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體管理職責(zé)分工，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，由市人民政府確定。
第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
第六十四條 任何單位和個(gè)人未經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)和業(yè)主大會(huì)同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物，不得擅自改變住宅外立面或者在外墻上開(kāi)門(mén)、窗。
第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變用途。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)事先征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并不得影響物業(yè)正常使用功能和業(yè)主的正常生活。經(jīng)營(yíng)所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)首先應(yīng)當(dāng)滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。
屬于建設(shè)單位所有的車(chē)庫(kù)出售、出租時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前三十日以書(shū)面形式告知本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主，并在顯著位置公示擬出售車(chē)庫(kù)的數(shù)量、位置、出售價(jià)格和產(chǎn)權(quán)證明文件。
第六十七條 在已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以新劃定車(chē)位，用于業(yè)主停車(chē)，屬于全體業(yè)主共有，但是不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應(yīng)當(dāng)確保道路和消防通道暢通。是否收取占用費(fèi)及收取標(biāo)準(zhǔn)和用途，由業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主大會(huì)決定收取占用費(fèi)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。收取占用費(fèi)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立賬，獨(dú)立核算，定期公布賬目，接受業(yè)主監(jiān)督。收取的占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有，可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
業(yè)主對(duì)汽車(chē)保管有要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第六十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修裝飾房屋前，應(yīng)當(dāng)將裝修裝飾的范圍、時(shí)間等書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修裝飾中的禁止行為和注意事項(xiàng)書(shū)面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
裝修、裝飾產(chǎn)生的建筑垃圾由業(yè)主負(fù)責(zé)清運(yùn)，業(yè)主也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
第六十九條 供水、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒂芯€電視等相關(guān)單位，按照法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管網(wǎng)、線路、檢查井（包括井蓋）到最終用戶的設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。供電部門(mén)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)到用戶用電計(jì)量裝置前（包括用電計(jì)量裝置）的線路維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因建設(shè)或者維修、養(yǎng)護(hù)相關(guān)設(shè)備設(shè)施等，需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等相關(guān)單位需要在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建設(shè)相關(guān)設(shè)備設(shè)施時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的同意后，依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助上述單位做好相關(guān)工作。
第七十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交存房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金，用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、管理和使用的具體辦法，由市人民政府按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定制定。
第七十一條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、住建、規(guī)劃、環(huán)保、公安、消防、人防、工商、質(zhì)監(jiān)、行政執(zhí)法等政府相關(guān)部門(mén)要按各自職能加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管，制訂監(jiān)管規(guī)章，及時(shí)處理住宅小區(qū)的違章及物業(yè)管理投訴事件。規(guī)劃、住建、行政執(zhí)法部門(mén)要加大對(duì)未按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完成住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的監(jiān)管力度；住建部門(mén)要加大對(duì)住宅小區(qū)公共
配套設(shè)施質(zhì)量的監(jiān)督力度；公安（交警、消防）加強(qiáng)住宅小區(qū)治安管理，監(jiān)督小區(qū)安防設(shè)施落實(shí)，同時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)亂停車(chē)輛堵塞消防通道、大門(mén)，占用道路停放廢棄車(chē)輛等行為予以處理；行政執(zhí)法、公安部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)私搭、亂建及將房屋、車(chē)庫(kù)改建為門(mén)點(diǎn)和小區(qū)內(nèi)張貼小廣告的行為嚴(yán)加管理；環(huán)保部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的噪聲、油煙、廢氣等污染環(huán)境行為的整治工作；工商部門(mén)要加強(qiáng)住宅小區(qū)內(nèi)非法廣告和無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為的管理工作；園林綠化部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)侵占綠地行為的監(jiān)管力度；質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)要加強(qiáng)電梯的安裝驗(yàn)收、維護(hù)、年檢及日常專(zhuān)項(xiàng)檢查；人防部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)人防工程的監(jiān)管力度。
小區(qū)內(nèi)違章搭建、擅自拆改房屋（變動(dòng)主體和承重結(jié)構(gòu)）、增加管網(wǎng)設(shè)施（拆改燃?xì)狻⒐峁艿篮驮O(shè)施）的行為和惡意欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要及時(shí)向物業(yè)管理單位、城管執(zhí)法或相關(guān)部門(mén)報(bào)告，物業(yè)管理單位、城管執(zhí)法部門(mén)接到報(bào)告后要依法處理，拒不限期改正配合的，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)業(yè)務(wù)，直至依法改正為止。
第七章違章處理
第七十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法的，由物業(yè)行政主管部門(mén)按照權(quán)限依據(jù)國(guó)家、自治區(qū)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
第七十三條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)活動(dòng)的，由有關(guān)部門(mén)依法處理。
第七十四條 業(yè)主委員會(huì)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。
第七十五條 物業(yè)行政主管部門(mén)或其他部門(mén)、單位及其工作人員有違法、違規(guī)行為的，由有關(guān)部門(mén)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人和責(zé)任人依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章附則
第七十六條 本辦法自發(fā)布之日起30日后施行，有效期5年。