物業公司、業委會及居委會的三者關系
物業公司、業委會及居委會，這三者關系：如果涉及到簽訂物業合同，實際的做法是，在居委會的監督下，業主委員會與物業簽訂物業合同。這是指的新開發的商業小區。如果是老小區，一般沒有業委會，就是所謂的政府福利了，由街道出主要費用，業主支付很少的費用，維持最低的公共衛生服務而已。
居委會的法律地位：
《憲法》第一百一十一條 城市和農村按居民居住地區設立的居民委員會或者村民委員會是基層群眾性自治組織。
以上條款可以理解為居委會是政府職能的基層延伸，也是作為社區成員與政府之間的橋梁和紐帶。居委會現在不是法人,沒有辦法承擔相應的法律權利義務
業主委員會是指業主大會的常設機構和執行機構，是基于業主的選舉和業主大會授權，執行業主大會決議的機構。所以，業主委員會是物業區域內全體業主的自治管理組織，是業主大會的執行機構，具體實施業主大會作出的規定。
業委會的法律地位就比較復雜了，法律歸法律，實際操作又是另外一回事。為了物業管理條列的實施，特地增加了業主委員會代表業主的合同權利和義務。說起來，也挺可笑的，業主委員會沒有法人資格的，怎么能簽訂物業合同呢?為此，根據《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規定，業主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義提起訴訟。由此可見，最高人民法院通過司法解釋形式規定業主委員會屬于民事訴訟法中規定的“其他組織”，即可以自己的名義提起訴訟。
其他組織又稱為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。我國《民法通則》沒有關于其他組織的規定，但是《民事訴訟法》第四十九條規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”最高人民法院關于適用《民事訴訟法》若干問題的意見對其他組織作了進一步的明確，其中第四十條規定：“民事訴訟法第四十九條規定的其他組織，是指合法成立，有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。”
業委會類似個怪胎，它可以代表業主去打官司，但是它出了問題就要全體業主買單。現實操作中，業主靠什么來約束業務會的職能呢?目前國家只有一條法律是約束業委會的。
《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”第78條規定：“業主大會或業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。第83條規定：“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規定養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規、管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院起訴。”《物權法》這些規定，明確了業主委員會在特殊條件下有作為訴訟原被告的資格，當業主委員會侵害業主權利的時候，給業主的維權提供了合法的訴訟方式。
現實操作中，拿我們小區的業委會舉例來說，它什么權利也可以說沒有，只是代表業主與物業簽訂物業合同的簽字作用而已。業主公用設施出租的收益，也不歸業委會管理，還是居委會及街道代管。如果按照法律來說，業委會的功能也是五臟俱全的，現實不是那樣的，因為業委會人員的素質參差不齊，說實在的，根本沒有什么能力可以承擔它應該起到的作用。
實際操作中，業委會用處不大，有了它，打官司反而容易輸。
篇2：物業管理企業業委會居委會關系
黨的十六屆五中全會提出了構建“社會主義和諧社會”的宏偉目標。社區是社會的組成細胞,沒有和諧社區不可能有和諧社會。物業管理是社區建設的重要力量,創建和諧社區是物業管理企業義不容辭的責任。筆者認為,創建和諧社區,物業管理企業除了做好基礎的服務工作外,最重要的工作還有兩個方面:一是物業管理企業要處理好與業委會及居委會的關系,并能夠積極解決三者之間的矛盾;二是物業管理企業要積極打造適合小區的社區文化。
一、物業管理企業、業委會、居委會“三方互動”
一部運轉的機器,每一個螺釘、部件、子控制系統都要行動一致,協調一致,聽從一個指令。同樣,沒有一個和諧、高效的社區組織核心,和諧社區就無從談起,構建和諧、高效的社區組織核心是構建和諧社區的關鍵。
社區建設和管理涉及到四個方面的關系:居民(業主)、業主委員會(以下簡稱業委會)、物業管理企業、居民委員會(以下簡稱居委會)。對居委會而言,一方面,應成為業主委員會和物業管理企業之間的協調者,另一方面,應成為業主利益的保障者和物業管理企業服務的監督者;對物業管理企業而言,其提供的管理和服務工作是社區建設的重要組成部分;而業委會則代表著業主利益,是小區物業管理監管的主體。站在構建和諧社區的高度,一定要理順居委會、業委會、物業管理企業之間的相互關系,三者之間需要相互銜接、相互配合、各司其職,而形成合力,使所轄社區“管理有序、服務完善、治安良好、環境優美、相處和睦、生活便利”。
例如,北京市某小區在處理居委會、業委會、m.dewk.cn物業管理企業之間相互關系的做法頗值得借鑒。該小區的具體做法是:建立居委會主任、物業管理企業經理和業委會主任聯席會議制度,每季度開一次會議,對整體性、突擊性工作進行安排、部署,解決小區管理中的重大問題。顯然,在這樣三方協同、綜合管理中,不僅拉近了與居委會、業委會之間的距離,也使業主和業委會真正參與到了和諧社區的建設中。
從上述例子我們不難看出,物業管理企業通過自身的努力,可以與小區的另外兩個管理主體 —— 居委會和業委會達成一致,共同為創建和諧社區出謀劃策,形成“三方協同”、良性互動的模式。
二、積極溝通物業管理企業、業委會、居委會三方關系
當前,在物業管理活動中,業委會與物業管理企業之間的關系不是十分順暢,甚至常常發生矛盾和糾紛;居委會與業委會之間的工作銜接不是很緊密。要解決上述問題,除了要理順物業管理的法律關系外,還要做到如下幾點:
第一,要形成業委會的自治管理、居委會的社區管理、物業管理企業專業管理相結合的局面。
第二,要強調居委會與業委會之間的關系是一種監督與協調的關系。定期召開有業委會、居委會參加的聯席會議,交流、通報情況,研究、解決問題,充分發揮居委會的協調、溝通作用。
第三,居委會與物業管理企業之間應當相互協調。物業管理企業應當配合居委會做好社區管理、社區服務的有關工作,共同參加物業管理聯席會議,交流溝通情況,物業管理企業應當成為小區專業管理的主體,全面負責房屋維修、環衛清掃、綠化養護、治安保衛等“硬件”工作,居委會將主要精力轉移到抓好小區內居民的宣傳教育、民事糾紛調解等“軟件”工作,在明確各自職責的基礎上,形成合力,共創和諧、文明小區。
三、三方共同建設小區的社區文化
社區文化是一種互動的整體性社區氛圍和文化活動,積極、健康、向上的社區文化反映著小區的生命力,己經成為社區里一道亮麗的風景線,同時也是創建和諧社區的重要因素。
目前,在許多社區,物業管理企業不僅利用節假日開展多種文娛活動,經常組織各種教育講座,還在社區的文體活動中心設有圖書室、棋牌室及晨練角等設施及場所,使小區內各年齡、各階層的人都可以“各取所需”。逢一些節假日,居委會、業委會和物業管理企業三方還可以共同組織人員入戶走訪,了解業主情況,看望、慰問老人。這些活動都會引起業主對物業管理好感、信任,進而拉近物業管理企業與廣大業主的距離,融洽雙方關系。
四、幾點工作經驗
筆者結合多年來德工作實踐,就如何協調居委會、業委會和物業管理企業三方共同開展工作,總結出一些相關的工作經驗:
1.以業主的需求為導向,以業主的參與為基礎。要注意分析本社區居住者的經濟能力、教育水平、興趣愛好、文化差異、年齡結構、職業特點等,共同制定適合且富有特色的工作方案,并逐步開展。
2.精心策劃,積極開展社區文化活動。為達到有計劃、有主題的開展活動的目的,物業管理企業必須制定出長期的社區文化戰略規劃和完善的年度社區活動策劃方案。