業(yè)主委員會(huì)的法律地位還有一定的空間漏洞

　　由于法律不完善的原因，業(yè)主委員會(huì)的法律地位還有一定的空間漏洞。

　　業(yè)主委員會(huì)的法律地位

　　業(yè)主委員會(huì)是指業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是基于業(yè)主的選舉和業(yè)主大會(huì)授權(quán)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的機(jī)構(gòu)。 所以，業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的自治管理組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)作出的規(guī)定。

　　一、《物權(quán)法》從法律層面對(duì)業(yè)主委員會(huì)做出了規(guī)定。其第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第78條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)”。第83條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規(guī)定養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院起訴。”《物權(quán)法》這些規(guī)定，明確了業(yè)主委員會(huì)在特殊條件下有作為訴訟原被告的資格，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主權(quán)利的時(shí)候，給業(yè)主的維權(quán)提供了合法的訴訟方式。

　　二、《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定

　　20**年修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》取消了20**年《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)” 的表述，取而代之的是“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”。這一說(shuō)法回避了關(guān)于“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的界定，為業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格留下了一定的法律空間。 這即說(shuō)明該條例仍然沒(méi)能明確業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)與訴訟主體的確定資格。

　　三、其他規(guī)范性文件關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定

　　根據(jù)《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條之規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，可以自己的名義提起訴訟。由此可見(jiàn)，最高人民法院通過(guò)司法解釋形式規(guī)定業(yè)主委員會(huì)屬于民事訴訟法中規(guī)定的“其他組織”，即可以自己的名義提起訴訟。

　　其他組織又稱(chēng)為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進(jìn)行民事活動(dòng)的組織。我國(guó)《民法通則》沒(méi)有關(guān)于其他組織的規(guī)定，但是《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”最高人民法院關(guān)于適用《民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)對(duì)其他組織作了進(jìn)一步的明確，其中第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織，是指合法成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。”

　　四、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)管理中的地位

　　業(yè)主委員會(huì)不是物業(yè)管理關(guān)系中的其他機(jī)構(gòu)。

　　五、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的關(guān)系

　　業(yè)主大會(huì)是指一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的共同體，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 8 條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。”

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》也規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。這表明，業(yè)主委員會(huì)具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的許多事項(xiàng)。比如業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的選擇，而物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)簽訂。業(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的具體工作開(kāi)展。業(yè)主委員會(huì)中委員的人選，也是由業(yè)主大會(huì)選舉和更換。

　　六、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

　　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)的委托，依照法律或合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，是物業(yè)管理法律關(guān)系的重要主體。 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，主要體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)合同上。物業(yè)服務(wù)合同，指業(yè)主委員會(huì)成立后，由其代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)所選聘的物業(yè)企業(yè)所簽訂的合同。物業(yè)服務(wù)合同作為業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方意思表示一致的協(xié)議，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中物業(yè)管理開(kāi)展的協(xié)議基礎(chǔ)。 物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會(huì)選定，而物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)具體簽訂。作為委托合同的相對(duì)人 ，業(yè)主大會(huì)是委托人 ，物業(yè)管理企業(yè)是受托人。雙方根據(jù)受物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，行使權(quán)利，履行義務(wù)。

　　雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的相關(guān)決定，即業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，但是，業(yè)主委員會(huì)并非一般的組織，不能簡(jiǎn)單地視其為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。首先，基于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的代理關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限是由于業(yè)主大會(huì)授予的，業(yè)主委員會(huì)可以在其被授權(quán)的范圍內(nèi)獨(dú)立地做出行為。其次，由其行為而產(chǎn)生的義務(wù)與責(zé)任可直接由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)，界定業(yè)主委員會(huì)為“其他組織”，就能符合我國(guó)《合同法》和《民事訴訟法》關(guān)于其他組織的權(quán)利能力與當(dāng)事人資格，即業(yè)主委員會(huì)可以作為原告參與民事訴訟。實(shí)際上，就是從另一個(gè)方面給予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的原告、被告地位，其后果能由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)的法律保障。

　　業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的約束

　　對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定必須是:

　　一、依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的

　　二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定程序作出的

　　三、符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會(huì)道德，不損害國(guó)家、公共和他人利益的決定

　　上述要求必須同時(shí)具備，否則業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力。

　　具體解釋如下：

　　任何非業(yè)主大會(huì)授權(quán)之外事宜，均視為無(wú)效，除非法律另有要求。

　　這一點(diǎn)在和物業(yè)簽的合同里面，也要有所陳述。業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主的代言人，任何非業(yè)主授權(quán)之外與物業(yè)公司達(dá)成的口頭或書(shū)面協(xié)議，均視為無(wú)效，除非法律另有要求。

　　這是約束業(yè)委會(huì)，也是約束物業(yè)公司，免得日后出問(wèn)題。

　　同時(shí)，也會(huì)有對(duì)業(yè)主的約束條款，不偏向任何一方。業(yè)主有違反物業(yè)合同及相關(guān)法律規(guī)定的，不在被代言的范圍內(nèi)。從制度規(guī)則上杜絕業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司、街道辦事處等有利益沖突方產(chǎn)生沆瀣一氣之事，真正意義上為遵紀(jì)守法的業(yè)主服務(wù)及發(fā)聲。

　　《物權(quán)法》，該法第78條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。” 業(yè)主可以單獨(dú)起訴業(yè)委會(huì)。如果存在多名受侵害業(yè)主，又沒(méi)有推選共同訴訟人起訴，那么法院對(duì)單個(gè)業(yè)主作出的判決，只對(duì)起訴者有效。

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篇2：呼和浩特市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則

本文提要：業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利,依法履行相應(yīng)義務(wù)......

呼政辦發(fā)[20**]113號(hào)
20**年9月5日起施行
第一章總則
第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng),維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際情況,制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及其活動(dòng)適用本規(guī)則。
第三條 本規(guī)則所稱(chēng)的業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人,即房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)記載的權(quán)利人。
物業(yè)的合法買(mǎi)受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記,但已實(shí)際占有使用的,享有業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利,依法履行相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。
第四條 呼和浩特市房產(chǎn)管理局是我市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房產(chǎn)行政主管部門(mén)),依法對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
各旗、縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)旗、縣、區(qū)主管部門(mén))依法對(duì)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理,辦理業(yè)主委員會(huì)登記備案。
第五條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法組織本轄區(qū)內(nèi)首次業(yè)主大會(huì)的成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng),并處理好物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。
第六條 居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)工作應(yīng)接受所屬街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。(物業(yè)經(jīng)理人:m.dewk.cn)
各旗、縣、區(qū)政府把物業(yè)管理工作納入對(duì)辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)年度考核體系。
第七條 各有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)、開(kāi)展工作,對(duì)物業(yè)管理用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用不得干預(yù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以建立由旗、縣、區(qū)主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。
聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集和主持。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題。
有下列情況之一的,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議:
(一)有新的物業(yè)管理政策法規(guī)頒布施行,需要貫徹執(zhí)行的;
(二)因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的;
(三)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但不主持換屆選舉工作的;
(四)業(yè)主委員會(huì)不依法召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的;
(五)業(yè)主委員會(huì)委員缺員或者主任、副主任全部辭職,至使無(wú)法進(jìn)行補(bǔ)選工作和日常工作的;
(六)業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不履行代表業(yè)主大會(huì)簽訂、續(xù)簽、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同的;
(七)發(fā)生其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定情況的。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)整理并保管聯(lián)席會(huì)議的記錄或者形成的會(huì)議紀(jì)要,聯(lián)席會(huì)議的成員單位應(yīng)當(dāng)按照會(huì)議紀(jì)要或者議定的事項(xiàng)落實(shí)責(zé)任,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同旗、縣、區(qū)主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督。
第九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得做出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng),不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)的,所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其改正,并將相關(guān)情況告知旗、縣、區(qū)主管部門(mén)。拒絕改正的,物業(yè)所在地的旗、縣、區(qū)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的,物業(yè)所在地的旗、縣、區(qū)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其即時(shí)解散,由所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):
(一)業(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為,侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益,情節(jié)嚴(yán)重的;
(二)業(yè)主委員會(huì)的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的。
第十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解散的,在解散前,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給所在地旗、縣、區(qū)主管部門(mén),并在所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。
第二章業(yè)主大會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)的組成和職責(zé)
第十二條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)考慮城市規(guī)劃、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、歷史條件等因素,具體劃分方法由物業(yè)所在地的旗、縣、區(qū)主管部門(mén)制定。
第十四條 業(yè)主大會(huì)的主要職責(zé)如下:
(一)制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè),審議、批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(五)決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分維修、更新、增設(shè)等所需費(fèi)用的分?jǐn)?
(六)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;
(七)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(八)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第二節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備
第十五條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過(guò)二年的可以成立業(yè)主大會(huì),擬成立業(yè)主大會(huì)的建設(shè)單位或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和旗、縣、區(qū)主管部門(mén)。
第十六條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面告知后15日內(nèi),負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組一般由5~9名成員組成,其中居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表3~7名。籌備組的組長(zhǎng)由居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的負(fù)責(zé)人擔(dān)任(暫無(wú)負(fù)責(zé)人的由其上級(jí)主管部門(mén)指定),籌備組中的業(yè)主代表由居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。籌備組產(chǎn)生后其成員名單及

簡(jiǎn)歷應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
旗、縣、區(qū)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開(kāi)展工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合、支持籌備組開(kāi)展工作。
第十七條 籌備組的主要職責(zé)如下:
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容,做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作;
(二)自成立之日起7日內(nèi)擬定《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案》、《物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用制度》,《公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)制度》等草案;
(三)確定業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù);
(四)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的
投票權(quán)數(shù);
(五)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況,制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人。
第十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,公示時(shí)間為3~5日:
(一)《業(yè)主公約》(草案)、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案》(草案)、《物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用制度》(草案),《公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)制度》(草案);
(二)業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷。
業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式署名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員由3至9人的單數(shù)組成,其中5萬(wàn)平方米以下的3人,每增加5萬(wàn)平方米的增加2人但最多不超過(guò)9人。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)委員的選舉采取差額選舉的方式,差額比例不得低于20%。
第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份,發(fā)放選票和表決票,并負(fù)責(zé)收回統(tǒng)計(jì)。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)按照以下原則確定:
(一)住宅物業(yè),按建筑設(shè)計(jì)每套一票;
(二)非住宅物業(yè)建筑面積分段累計(jì)計(jì)算:不足100平方米的,每證一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米為一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米為一票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米為一票;超過(guò)5000平方米的部分,每500平方米為一票。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦,10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人。籌備組應(yīng)該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業(yè)主聯(lián)名推薦的,應(yīng)在籌備組規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成,逾期推薦的無(wú)效。
第二十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)7日前將會(huì)議通知以下列方式之一送達(dá)全體業(yè)主:
(一)當(dāng)面遞交書(shū)面通知;
(二)將書(shū)面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)有部分內(nèi);
(三)在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告。
通知應(yīng)寫(xiě)明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。
第三節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)
第二十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的旗、縣、區(qū)主管部門(mén)的指導(dǎo)下,組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加,涉及重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有2/3以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
第二十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容包括:
(一)表決通過(guò)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);
(三)其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)。
第二十八條 業(yè)主為法人的,由其授權(quán)代表行使投票權(quán)。業(yè)主為無(wú)民事行為能力的或者限制民事行為能力的,由其法定代理人行使投票權(quán)。
業(yè)主可以自行投票,也可以書(shū)面委托他人投票。授權(quán)委托書(shū)應(yīng)載明委托事項(xiàng)、投票權(quán)數(shù)以及業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論事項(xiàng)的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)。
業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選票,代理人除應(yīng)出具業(yè)主的選票外,還應(yīng)出示授權(quán)委托書(shū)。
第二十九條 單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的,應(yīng)自行確定一名投票人。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在一百人以上的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前,就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn),凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人以得票多少排序,按預(yù)定委員人數(shù)得票多者依次當(dāng)選為首屆業(yè)主委員會(huì)委員,產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)委員得票數(shù)不得少于與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的1/2,如遇票數(shù)相等不能確定當(dāng)選人時(shí),應(yīng)當(dāng)就票數(shù)相等的候選人重新投票。
獲得過(guò)半數(shù)選票的代表候選人名額少于應(yīng)選代表名額時(shí),對(duì)不足的名額,另行選舉,以得票多者當(dāng)選。
第三十三條 采用書(shū)面形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前發(fā)放選票,業(yè)主大會(huì)召開(kāi)日后3日內(nèi)收回選票,并做好簽收與登記工作。
采用書(shū)面形式征求業(yè)主意見(jiàn)決定有關(guān)事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)使用全市統(tǒng)一式樣的業(yè)主大會(huì)會(huì)議選票、表決票,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或業(yè)主代表簽字。每日投票后,對(duì)投票箱進(jìn)行封存,由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保管。
第三十四條 回收時(shí)限屆滿后,如與會(huì)業(yè)主的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例的,由籌備組告知全體業(yè)主延長(zhǎng)投票時(shí)間,組織人員催收表決票、選票,直至與會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例。
前款“與會(huì)”指收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票。
前款“與會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)”指與會(huì)的業(yè)主所持票權(quán)數(shù)的累計(jì)之和。
第三十五條 籌備組有條件的,在公證處公證下負(fù)責(zé)開(kāi)箱驗(yàn)票、統(tǒng)計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布選舉結(jié)果。公證費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
第三十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,由業(yè)主委員會(huì)委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一名、副主任一至兩名。
首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議結(jié)束后,籌備組自行解散。
第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議
第三十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議除首次會(huì)議以外分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
第三十八條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照有關(guān)法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi),每年至少應(yīng)召開(kāi)一次。
有下列情況之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一) 經(jīng)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、樓棟號(hào)、投票權(quán)數(shù)。
業(yè)主委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議業(yè)主的業(yè)主身份,無(wú)法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主提議無(wú)效。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)不依法召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,旗、縣、區(qū)主管部門(mén)可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召集;仍不召集的,由提議業(yè)主提請(qǐng)?jiān)撐飿I(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。
第四十條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的會(huì)務(wù)準(zhǔn)備、召開(kāi)、表決等參照首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議可以邀請(qǐng)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)參加。
第四十一條 除業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府外,任何單位和個(gè)人不得非法召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
第三章業(yè)主委員會(huì)
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決議,定期報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況,提出物業(yè)管理建議;
(三)在業(yè)主大會(huì)作出決議后30日內(nèi)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四)組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;
(五)配合街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)管理工作;
(六)公布業(yè)主委員會(huì)及委員的有效聯(lián)系方式,及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(七)督促不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納;
(八)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將業(yè)主大會(huì)的成立情況向物業(yè)所在地的旗、縣、區(qū)主管部門(mén)備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料:
(一)業(yè)主委員會(huì)備案登記申報(bào)表(一式三份);
(二)業(yè)主大會(huì)成立情況的文字及圖片資

料;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單。
符合規(guī)定的旗、縣、區(qū)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后7個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)出具備案證明,并將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)。不符合規(guī)定的,也應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)依照前條規(guī)定重新備案,業(yè)主委員會(huì)備案后,應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)成員的姓名、聯(lián)系電話和分工情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:
(一)身體健康、具有完全民事行為能力;
(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī);
(三)模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),具有社會(huì)公信力;
(五)具有必要的工作時(shí)間和一定組織能力;
(六)未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)履行下列職責(zé):
(一)模范遵守業(yè)主公約、履行業(yè)主義務(wù),按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(二)定期與業(yè)主溝通,了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見(jiàn)和建議;
(三)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告業(yè)主的意見(jiàn)和建議。
第四十七條 有條件的,業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)參加旗、縣、區(qū)主管部門(mén)組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn),旗、縣、區(qū)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取不同形式,定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn),并建立培訓(xùn)檔案。
第四十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立日常工作制度。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專(zhuān)職執(zhí)行秘書(shū),協(xié)助處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。有條件的,專(zhuān)職執(zhí)行秘書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)管理行業(yè)管理部門(mén)的培訓(xùn)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)一般為0.01元—0.02元/月?建筑平方米,列入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中,經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)檔案,并指定專(zhuān)人保管,也可以委托所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)保管。檔案一般包括以下內(nèi)容:
(一)各類(lèi)會(huì)議記錄、紀(jì)要;
(二)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)決議、決定等書(shū)面材料;
(三)各屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料;
(四)業(yè)主名冊(cè);
(五)物業(yè)管理服務(wù)合同;
(六)有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件;
(七)業(yè)主和使用人的書(shū)面意見(jiàn)、建議書(shū);
(八)公告、公示及其證明材料;
(九)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修資金收支及使用情況;
(十)其他書(shū)面和實(shí)物資料。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議一般由主任或副主任召集和主持。
經(jīng)三分之一以上委員提議,應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí),可邀請(qǐng)所在地旗、縣、區(qū)主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所和居民委員會(huì)或者村民委員的人員列席。
第五十一條 業(yè)主委員會(huì)的任期一般不超過(guò)2年。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前2個(gè)月內(nèi),業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告旗、縣、區(qū)主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,同時(shí)開(kāi)展換屆選舉工作。
業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的籌備、召開(kāi)、表決等參照首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉工作的,所在地旗、縣、區(qū)主管部門(mén)責(zé)令該業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉工作;逾期仍不組織的,由所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉工作。
因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主未能達(dá)到法定人數(shù)等客觀原因未能如期換屆改選的,業(yè)主委員會(huì)仍應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé),直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止。
第五十三條 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后10日內(nèi),原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),并做好交接手續(xù)。
第五十四條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員的或者業(yè)主委員會(huì)主任、副主任全部辭職、離任后應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ),業(yè)主委員會(huì)不及時(shí)組織增補(bǔ)工作的,旗、縣、區(qū)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織。逾期仍不組織的,由所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組織增補(bǔ)工作。
第五十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的,由主任提議或經(jīng)旗、縣、區(qū)主管部門(mén)建議,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò),其委員資格自動(dòng)終止,并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告:
(一)不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的;
(三)因疾病或其他原因喪失工作能力的;
(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(六)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;
(七)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)任職的;
(八)近親屬(配偶、父母、子女)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理公司擔(dān)任董事長(zhǎng)、總經(jīng)理等高級(jí)管理職務(wù)的。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的,業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)可以請(qǐng)求該區(qū)域的轄區(qū)民警協(xié)助移交,也可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄,由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式加蓋業(yè)主委員會(huì)印章并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告,有下列情況之一的還須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)以上簽字:
(一)關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用的建議;
(二)關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議;
(三)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議;
(四)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議;
(五)關(guān)于召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定;
(六)關(guān)于罷免委員的建議;
(七)向行業(yè)管理部門(mén)投訴、申請(qǐng)行政復(fù)議、訴訟、仲裁的決議;
(八)其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的,由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)賠償責(zé)任。 (來(lái)自:m.dewk.cn)
第五十八條 業(yè)主委員會(huì)成立后15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)依法刻制業(yè)主委員會(huì)印章,并報(bào)旗、縣、區(qū)主管部門(mén)備案。
第五十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法制定印章使用、管理規(guī)定,并遵照?qǐng)?zhí)行。違反印章使用規(guī)定,造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的,由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四章附則
第六十條 業(yè)主委員會(huì)的名稱(chēng)須與物業(yè)的名稱(chēng)保持一致。
第六十一條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的組成、產(chǎn)生、任期等。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則沒(méi)有規(guī)定,或者規(guī)定不符合法律法規(guī)規(guī)定的,依照本規(guī)則執(zhí)行。
第六十二條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)可以制訂發(fā)布《呼和浩特市業(yè)主公約示范文本》、《呼和浩特市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本》及相關(guān)文件、表格的樣本,供參照使用。
第六十三條 本規(guī)則由呼和浩特市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第六十四條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施

篇3：巴彥淖爾市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則

本文提要：旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依法對(duì)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理;房管局負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)登記備案......

第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范我市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng),維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》和《巴彥淖爾市貫徹實(shí)施內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例若干規(guī)定的通知》制定本規(guī)則。
第二條 我市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及其活動(dòng)適用本規(guī)則。
第三條 本規(guī)則所稱(chēng)業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人,即房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)記載的權(quán)利人。
物業(yè)的合法買(mǎi)受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記,但已實(shí)際占有使用的,享有業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的合法權(quán)利,依法履行相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。
第四條旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依法對(duì)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理;房管局負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)登記備案。
第五條各有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)、
第二章 業(yè)主大會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)的組成和職責(zé)
第六條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。
一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分應(yīng)考慮城市規(guī)劃、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、歷史條件等因素,具體劃分方法由物業(yè)所在地的旗、縣、區(qū)房管局制定。
第八條 業(yè)主大會(huì)的主要職責(zé)如下:
(一)制訂、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),審議、批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作; (物業(yè)經(jīng)理人:m.dewk.cn)
(五)決定對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部分維修、更新、增設(shè)等所需費(fèi)用的分?jǐn)?
(六)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;
(七)制定、修改物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(八)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)服務(wù)的職責(zé)。
第二節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備
第九條 在一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過(guò)二年的可以成立業(yè)主大會(huì),擬成立業(yè)主大會(huì)的建設(shè)單位或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
第十條旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告后15日內(nèi),負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組一般由5~9名成員組成,籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)人員擔(dān)任,籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)推薦產(chǎn)生。 籌備組產(chǎn)生后其成員名單及簡(jiǎn)歷應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作:
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容,做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作;
(二)自成立之日起7日內(nèi)擬定《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案》、《物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用制度》,《公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)制度》等草案;
(三)確定業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù);
(四)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(五)根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的實(shí)際情況,制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人。
第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示,公示時(shí)間為3~5日:
(一)《管理規(guī)約》(草案)、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案》(草案)、《物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用制度》(草案),《公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)制度》(草案);
(二)業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷。
業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的,或聯(lián)名推薦侯選人的,應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式署名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)委員由3至9人的單數(shù)組成,其中5萬(wàn)平方米以下的3人,每增加5萬(wàn)平方米的增加2人但最多不超過(guò)9人。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員的選舉采取差額選舉的方式,差額比例不得低于20%。
業(yè)主委員會(huì)委員候選人以得票多少排序,按預(yù)定委員人數(shù)得票多者依次當(dāng)選為首屆業(yè)主委員會(huì)委員,產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)委員得票數(shù)不得少于與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的1/2,如遇票數(shù)相等不能確定當(dāng)選人時(shí),應(yīng)當(dāng)就票數(shù)相等的候選人重新投票。
獲得過(guò)半數(shù)選票的代表候選人名額少于應(yīng)選代表名額時(shí),對(duì)不足的名額,另行選舉,以得票多者當(dāng)選。
第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份,發(fā)放選票和表決票,并負(fù)責(zé)收回統(tǒng)計(jì)。
第十六條 業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)按照以下原則確定:
(一)住宅物業(yè),按建筑設(shè)計(jì)每套一票;
(二)非住宅物業(yè)建筑面積分段累計(jì)計(jì)算:不足100平方米的,每證一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米為一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米為一票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米為一票;超過(guò)5000平方米的部分,每500平方米為一票。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦,10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦一名候選人。籌備組應(yīng)該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業(yè)主聯(lián)名推薦的,應(yīng)在籌備組規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成,逾期推薦的無(wú)效。
第十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)7日前將會(huì)議通知以下列方式之一送達(dá)全體業(yè)主:
(一)當(dāng)面遞交書(shū)面通知;
(二)將書(shū)面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)有部分內(nèi);
(三)在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告。
通知應(yīng)寫(xiě)明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。
第三節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)
第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)由物業(yè)所在地旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第二十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加,涉及重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)持有2/3以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
第二十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容包括:
(一

源自資訊 )表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);
(三)其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)。
第二十二條 業(yè)主為法人的,由其授權(quán)代表行使投票權(quán)。業(yè)主為無(wú)民事行為能力的或者限制民事行為能力的,由其法定代理人行使投票權(quán)。
業(yè)主可以自行投票,也可以書(shū)面委托他人投票。授權(quán)委托書(shū)應(yīng)載明委托事項(xiàng)、投票權(quán)數(shù)以及業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論事項(xiàng)的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)。
業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選票,代理人除應(yīng)出具業(yè)主的選票外,還應(yīng)出示授權(quán)委托書(shū)。
第二十三條 單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的,應(yīng)自行確定一名投票人。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主在一百人以上的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前,就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn),凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)作出制定和修改《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。
第二十六條 采用書(shū)面形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前發(fā)放選票,業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后3日內(nèi)收回選票,并做好簽收與登記工作。
采用書(shū)面形式征求業(yè)主意見(jiàn)決定有關(guān)事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)使用全市統(tǒng)一式樣的業(yè)主大會(huì)會(huì)議選票、表決票,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或業(yè)主代表簽字。每日投票后,對(duì)投票箱進(jìn)行封存,由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保管。
第二十七條 回收時(shí)限屆滿后,如參加業(yè)主大會(huì)業(yè)主的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例的,由籌備組告知全體業(yè)主延長(zhǎng)投票時(shí)間,組織人員催收表決票、選票,直至參加業(yè)主大會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例。
第二十八條 籌備組有條件的,在公證處公證下負(fù)責(zé)開(kāi)箱驗(yàn)票、統(tǒng)計(jì)并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公布選舉結(jié)果。公證費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,由業(yè)主委員會(huì)委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一名、副主任一至兩名。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國(guó)家法律、法規(guī);
(三)模范履行業(yè)主義務(wù),按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),具有一定的組織能力和社會(huì)公信力;
首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議結(jié)束后,籌備組自行解散。
第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議
第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議除首次會(huì)議以外分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
第三十二條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照有關(guān)法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi),每年至少應(yīng)召開(kāi)一次。
有下列情況之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一) 經(jīng)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、樓棟號(hào)、投票權(quán)數(shù)。
業(yè)主委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議業(yè)主的業(yè)主身份,無(wú)法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主提議無(wú)效。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)不依法召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,物業(yè)所在地旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召集;仍不召集的,由提議業(yè)主提請(qǐng)?jiān)撐飿I(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織召集。
第三十四條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的會(huì)務(wù)準(zhǔn)備、召開(kāi)、表決等參照首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議可以邀請(qǐng)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)參加。
第三十五條 除業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)外,任何單位和個(gè)人不得非法召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
第三章 業(yè)主委員會(huì)
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決議,定期報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況,提出物業(yè)管理建議;
(三)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議,代表業(yè)主同物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)做好本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)管理工作;
(五)公布業(yè)主委員會(huì)及委員的有效聯(lián)系方式,及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(六)督促不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納;
(七)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將業(yè)主大會(huì)的成立情況向物業(yè)所在地的旗、縣、區(qū)房管局備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料:
(一)業(yè)主委員會(huì)備案登記申報(bào)表(一式三份);
(二)業(yè)主大會(huì)成立情況的文字及圖片資料;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單。
符合規(guī)定的,旗、縣、區(qū)房管局應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后7個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)出具備案證明,并將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。不符合規(guī)定的,也應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)依照前條規(guī)定重新備案,業(yè)主委員會(huì)備案后,應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)成員的姓名、聯(lián)系電話和分工情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)檔案,并指定專(zhuān)人保管,檔案一般包括以下內(nèi)容:
(一)各類(lèi)會(huì)議記錄、紀(jì)要;
(二)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)決議、決定等書(shū)面材料;
(三)各屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料;
(四)業(yè)主名冊(cè);
(五)物業(yè)服務(wù)合同;
(六)有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件;
(七)業(yè)主和使用人的書(shū)面意見(jiàn)、建議書(shū);
(八)公告、公示及其證明材料;
(九)其他書(shū)面和實(shí)物資料。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議一般由主任或副主任召集和主持。
經(jīng)三分之一以上委員提議,應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí),可邀請(qǐng)所在地旗、縣、區(qū)房管局、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所人員列席。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)的任期為3年。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前2個(gè)月內(nèi),旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)積極組織開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作。
第四十二條 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后,原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將印章、檔案資料以及財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),并做好交接手續(xù)。
第四十三條 任期內(nèi),如遇業(yè)主委員會(huì)委員、主任或副主任缺員的,由業(yè)主委員會(huì)及時(shí)組織補(bǔ)選。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò),其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止,并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告:
(一)不再是本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的;
(三)喪失工作能力的;
(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(六)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;
(七)在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其下屬企業(yè)任職的;
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄,由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式加蓋業(yè)主委員會(huì)印章并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告,有下列情況之一的還須經(jīng)全體委員簽字:
(一)關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的建議;
(二)關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議;
(三)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議;
(四)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議;
(五)關(guān)于召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定;
;(六)向行業(yè)管理部門(mén)投訴、申請(qǐng)

源自資訊 行政復(fù)議、訴訟、仲裁的決議;
(七)關(guān)于終止業(yè)主委員會(huì)委員資格的建議
(八)其他涉及物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的,由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十七條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。
違反印章使用規(guī)定,造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的,由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十八條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。(來(lái)自:m.dewk.cn)
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。
第四十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的決定,不得從事與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng),不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第五十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地旗、縣、區(qū)房管局和街道辦事處、(鎮(zhèn)人民政府),應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,并通告全體業(yè)主。
第五十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解散的,在解散前,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給所在地旗、縣、區(qū)房管局,并在所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。
第四章 附 則
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)的名稱(chēng)須與物業(yè)的名稱(chēng)保持一致。
第五十三條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的組成、產(chǎn)生、任期等。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則沒(méi)有規(guī)定,或者規(guī)定不符合法律法規(guī)規(guī)定的,依照本規(guī)則執(zhí)行

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