物業服務社會(社區)角色定位問題

　　一、物業服務是怎么來的

　　中國物業服務誕生的基本條件，是國家實行gg開放，對私有權的承認。私權的主要內容是物權，對普通民眾而言，最大物權莫過于房產權。八十年代中國實行住房制度改革，過去主要依靠國家、單位分配住房的城鎮居民有了屬于個人的住宅，這些公寓式住宅每套單位上下左右與其他住宅單位毗連，樓梯、走道、天面、外墻、設施設備等共用，建筑物以外還有住宅區的公共道路、花園、地下管網、運動場地等小區物業配套設施，都需要統一運行、維護、管理，這就是物業服務。住宅私有化，其物業服務必然商業化、社會化，計劃經濟時期實行的社區管理方式必然被突破。與此同時，香港、新加坡等發達地區、國家的物業服務經驗被引進國內。內因變化、外因誘導，八十年代中后期物業服務即應運而生。從第一家物業服務公司成立至今二十年時間，全國物業服務公司已經發展到數萬家，從業人員達數百萬人。進入21世紀，物業服務在全國爆發性普及，幾年時間北京上海廣州等中心城市住宅物業的物業服務覆蓋率已達到80%以上，深圳更達到90%以上。

　　中國物業服務企業主要有四個來源:泊來物──直接引進的“洋物管”；營銷物──房地產商按照國外家電品牌企業售后服務模式為促進商品房銷售而設置的售后服務機構；翻牌物──由企事業單位的行政后勤管理部門改頭換面；以及近幾年出現的以個人合伙等形式成立的物業服務公司?！把笪飿I”進軍國內市場后，一直集中在高檔寫字樓、高檔別墅區、高檔酒店式公寓、大型商城等高端物業，它們按照國際慣例“打理”(也按照國際慣例收取十幾元人民幣至幾十元美金/每平方米.月的高額物業服務費──國內物業服務公司想都不敢想)，與業主的關系簡單，相處和睦。而國內的物業服務企業與開發商、業主的關系復雜，物業服務屬性難以界定，關于物業服務的社會角色問題，目前至少有三種觀點:

　　一種看法認為物業服務是房地產業附屬業。房地產開發商認為，物業服務是房地產的售后服務。就像是汽車生產銷售以后，需要售后4S服務店一樣，房地產開發銷售后，需要成立物業服務公司負責售后服務。對這種觀點，姑且稱其為“物業服務附屬業說”，代表大型房地產開發商的意見。

　　第二種看法將物業服務視為與房地產有關聯但應該獨立存在的一個產業。國家建設部和“中國物業服務協會”基本上持這種觀點，雖然國家《物業服務條例》(20**年9月1日實施)第二十四條明確提出了“房地產開發與物業服務相分離的原則”，但又不否認物業服務與房地產開發的依附關系，姑且稱這種觀點為“物業服務衍生者說”，是目前官方的觀點。

　　第三種觀點是行政事業單位、大型企業、學校等后勤管理轉換為物業服務的公司，在提供管理房屋設施設備管理，提供保潔、綠化、維修等“硬”的服務的同時，還在小區安全、鄰里關系、社區文化等“軟”的環境方面大做文章。在他們看來，物業服務是與居民、家庭、社區息息相關的一種公眾服務業，因此“社會效益”和“經濟效益”一樣都是物業服務企業的第一目標。他們提出要“一手抓物業服務一手抓精神文明建設”。“公眾服務業說”，基本代表一般物業服務企業和民間對物業服務的認識。

　　二、物業服務社會角色問題何在

　　物業服務的社會角色是其社會地位的外在的，動態的表現，因此由于對物業服務公司社會地位認識的差別指導下了的其管理企業的千差萬別。特別是以第三種觀點“公眾服務業說”為依托的物業服務，被稱為是“有中國特色的物業服務”，與西方物業服務概念大相徑庭。由于物業服務直接而又持續的影響市民日常生活，覆蓋面廣，它的角色不清而引發的行為方式常常引發五花八門的問題，因而成為大眾話題受到質疑。

　　按照社會學角色論的觀點，角色不清是指社會大眾或角色扮演者自身對某一角色的行為標準不清楚，不知道這一角色應該做什么，不應該做什么和怎樣去做。社會的急劇變遷，常常是造成社會角色不清的最主要原因。物業服務是否負責社區公眾事務，不僅沒有社會共識，法規文件都不明確，國務院20**年頒布的《物業服務條例》與建設部1995年頒發的《全國優秀住宅小區標準》(2000年修訂為《全國物業示范住宅(大廈、工業區)及評分細則》)，關于物業服務的服務內容，規定口徑大不相同?！段飿I服務條例》沒有將社區文化和精神文明建設作為物業服務的職責規范，而《全國優秀住宅小區標準》則將精神文明建設作為物業服務等級資質考核的一項重要內容。

　　1. 物業服務自我定位不清。

　　主要表現在物業服務是否應該負責社區“精神文明建設”方面。深圳市是中國物業服務的發祥地，最早推行物業服務。物業服務企業在推行“專業化服務、一體化管理”現代物業服務服務的同時，提出了“一手抓物業服務服務，一手抓精神文明建設，創建有中國特色物業服務”、“為居民營造一個安全、舒適、鄰里關系和諧、文化濃郁的人文社區”等口號，并作為日常工作開展(請見某物業服務公司《***村1999年“環境社區文化”活動實施方案》)。物業服務公司所謂的社會效益、社會效益“兩手抓”，被居民社會廣泛接受，也受到官方鼓勵。官方認為，社區是城市的細胞，社區文明搞好了，城市文明建設就好搞了。九十年代，深圳市委市府曾持續多年推廣“兩手抓”的物業服務經驗。這種管理經驗不僅對深圳市物業服務發展影響很大，對后來全國物業服務運行方式也有很大影響(直接影響了建設部1995年頒發的《全國優秀住宅小區標準》的制訂)。直到一個世紀九十年代后期，在一般人看來，能夠享受小區物業服務服務是有檔次的事情，人們對于物業服務，多以愛慕的眼光看待，報紙、電視提及物業服務大多是表揚，物業服務就是活雷鋒，物業服務和文明社區幾乎是同義語。

　　2. 業主對物業服務的認識不清。

　　典型表現在，發生鄰里糾紛時業主不問糾紛性質就找物業服務公司。這是有原因的:物業公司在新小區施工階段就“前期介入”:為小區設計、施工質量缺陷挑毛病，督促建筑商整改工程質量，主持物業質量驗收，為業主辦理入住手續等。而居民(業主)入伙后遇到任何問題都需要通過物業服務公司解決。居委會則是在物業服務工作一年以上才進駐，因此在許多業主心中地位比較次要。所以發生鄰里糾紛時，他們自然會找物業服務公司。但《憲法》明文規定，“居民委員會、村民委員會設人民調解、治安保衛、公共衛生等委員會，辦理本居住地區的公共事務和公益事業，調解民間糾紛，協助維護社會治安，并且向人民政府反映群眾的意見，要求和提出建議?！比绱艘粊砭游瘯谏鐓^作用被嚴重削弱，引發出居委會在社區管理的《憲法》規定中權力的問題。1999年，國家民政部一位領導視察深圳幾個住宅小區，發現主事的都是物業服務公司，居委會處于形式上存在的尷尬位置。他當場提出“物業服務是干什么的”的質疑，中途拂袖而去。

　　3.政府職能部門對物業服務定位不清。

　　主要表現在，有關社區工作政府職能部門更愿意找物業服務公司合作。由于物業服務有物質、人力資源優勢，辦事效率更高，因此政府部門非常樂于利用物業服務抓社區工作，把諸如創建“安全文明示范小區”、“衛生示范小區”、“花園式園林示范小區”、“環境示范小區”等活動(由政府及城管、環保、公安、國土、建設等職能部門主持開展的)，直接交給物業服務公司負責。工會、婦聯、老齡委、體委、青少年服務站、科協、共青團、環保、殘聯、義工站等等社會團體，也紛紛借用物業服務公司提供的平臺進入社區，極大方便了它們活動。政府組織類似的行為實際上是一種授權，這使物業服務事實上成了社區管理機構，弱化了居委會在社區的作用。

　　4. 社會對物業服務認識不清。

　　角色不清在現實中有一定合理性，它靈活滿足了急速發展社會的一些要求，凸現了社會對高效率者的從優選擇。但物業服務角色不清或角色錯位也必然引發新問題。一是人們把物業服務想象成了居委會，似乎物業服務包羅萬象，可以包辦一切。但事實上，社區成員眾多、關系復雜，物業服務公司大包大攬使社區矛盾集中到物業服務方面，表現為，近來頻繁發生的業主和物業服務公司之間的矛盾沖突。而一味期望物業公司將這些矛盾有效解決是不現實的。二是物業服務角色不清挫傷了社區其它管理成員的工作積極性，社會要求限制物業服務權力呼聲日益高漲。三是服務范圍界限不清楚，導致物業公司無法有效培訓員工，物業服務的質量問題日益突出。還有開發商對物業服務公司的制肘等等。

　　目前人們對物業服務的批判鞭笞異常猛烈的現象值得關注。拿物業服務說事極易煽動業主情緒，引起媒體關注。有人完全不顧物業服務服務的出現大大改善人居環境，生活質量，得到絕大多數居民認可的基本事實，而動輒鼓動群體情愿，對物業服務無限上綱，全盤否定。表面上看，這種現象是向物業服務公司或房地產開發商叫板，實際上是在向政府*。傳媒近年對物業服務的批評，往往缺乏冷靜分析，對物業服務的缺乏客觀認識和基本把握，為迎合讀者口味，有時甚至故弄玄虛嘩眾取寵。導致由業權引發各種矛盾愈來愈頻、愈來愈烈，直接影響社區和諧、社會穩定。

　　三、怎樣規范物業服務社區角色

　　包括政府機關、部隊在內的住房制度改革的基本完成，意味著“私有住房業主”不再是社會少數群體，而是涵蓋所有城鎮常住居民的概念。我們應該清醒地認識到住房制度這種質的轉變所帶來的問題是復雜的、必須依靠新的制度才可能解決的好。隨著業主維權呼聲日益高漲，新的社區管理體系卻遲遲沒有建立。目前有人提出給業委會法人社團資格，實行業主自治的設想。筆者認為，在新的社區管理基本框架沒有形成之前，施行所謂“業主自治”，必然導致社區秩序缺失，給社區管理帶來災難性后果。

　　物業服務在社區服務基數大(一般每20戶左右配置一名員工)，具有工作持續、勞動密集、與業戶互動性強等特點，很多發達國家和地區采取的所謂“寓管理于服務”的社區治理形式就是以物業服務為基礎開展的。物業服務經過二十多年運行積聚了大量的經驗和人力資源，如果為政府所用，不難成為其社區管理的巨大資源。換言之，讓物業服務直接負責社區環境服務，社區治安服務，社區文化服務，變政府直接面對業主為，由物業公司面對業主；變政府直接解決社區問題，為監督物業公司合法有效地解決社區問題；讓物業服務成為政府管理社區的“中間層”，實現政府對社區真正意義上的管理。由此建議:

　　1. 國家要修改社區管理辦法

　　社區管理是社會管理的基石，改變社區管理方式事關基層政權穩定，城市社會學、行政管理、制度經濟學等學科應加大社區管理新模式的研究。應設置一個類似農村基層組織管理法的城市社區管理辦法，對城市社區管理，公共事務的有關部門以及物業服務職能給以界定，理順城市居委會和物業服務的關系。確定由誰提供社區運行服務，由哪些部門監督管理等的依據，為物業服務參與社區公共事務掃清法律上的障礙。同時還應該考慮對《憲法》第111條作必要的修改，從而為物業服務參與社區公共事務提供法律依據。

　　2. 政府要自覺從社區事務性工作中退出

　　1994年國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》提出，“要把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運行的體制”。政府從管理一切、包辦一切，轉變為監督服務，一直是政府機構改革的目標。小區管理物業服務化就是社區運行社會化、商品化，物業服務的發展讓政府基層管理單位從“社區公共事務和公益事業，調解民間糾紛，協助維護社會治安”等事務中解脫出來變為可能。然而，現在新提出的所謂“社區建設管理體制的構建原則”，依然“立足街道辦事處這個最基層的政權組織和社區居民委員會開展社區建設”，顯然，政府要擺脫親力親為直接參與社區事務，需要更多的理性思考和更強的創新意識。

　　3. 明確規范物業服務在社區的作用

　　政府可以對物業服務公司在社區的服務范圍、程度提出明確的要求，內容盡可能寬泛一些，并制定相應的服務標準和考核辦法，要求物業服務必須承擔社區公共服務和一般性管理責任。但是應該看到，物業服務的企業化運作，其作用必然有限，即便是單純的物業服務，物業服務公司也做不到管到底、管到頂。比如:有人改變房屋原有功能，有人改動房屋承重結構，有人要在公共部位亂搭建，有人將小區綠地改成菜地等等現象，僅憑物業服務企業勸阻難以杜絕。物業服務雖然可以提供物業維護服務及其之外的許多服務，包括主持社區文化活動，調解鄰里糾紛，廣泛干預社區事務等，但遇到復雜問題和頑固對象，絕對需要政府相關職能部門的介入，甚至法律方面的支持。

　　4. 建立新的社區管理秩序

　　業主(及其家庭成員)是社區的主體，業主與業主之間，與房地產開發商，與物業服務公司都有著平等的法律關系，相互關系看似清晰，其實十分復雜。目前社區法制建設的重點應該，一是對開發商的物業建筑開發質量及售后服務責任的規范，二是業主委員會的推舉及其運作方式，三是物業服務公司的職能和服務規范的規定，四是要設立社區民事仲裁庭，建立有效的社區糾紛仲裁機制。只有社區成員職責清楚，才能各負其責。涉及業主意見不統一、社區成員利益無法協調等問題，有行政管理辦法和法律仲裁等手段的高效干預，形成物業服務──行政管理──法律仲裁的管理鏈，才能形成社區和諧的有效控制機制。

　　總之，物業服務是住房商品化的產物，物業服務提高了人民生活質量，減輕了政府的負擔，但也帶來一些新問題。厘清物業服務的社會角色，不僅可以更好規范物業服務行業行為，同時可以幫助政府利用物業服務資源提高社會管理效率，用物業服務資源幫助建立高效率低成本的社區管理新體制，完全符合“要以轉變政府職能為重點，重點推進政企分開、政資分開、政事分開、政府與市場中介分開.

　　把政府職能切實轉到經濟調節、市場監督、社會管理、公共服務上來”的思想。和諧社區是和諧社會的基礎，社區管理是社會管理的基石，希望有更多人關注物業服務的社會(社區)角色定位問題。

篇2：海粵城前期物業服務合同

　　?；洺乔捌谖飿I服務合同

　　甲方（業主）：

　　乙方：z ZJ物業服務有限公司

　　受z ZJ實業發展有限公司全權委托，z ZJ物業服務有限公司對其開發建設的ZJAH城項目進行前期物業管理?，F甲乙雙方根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就前期物業服務事宜達成如下合同，雙方共同遵守。

　　第一條 甲方所購房屋基本情況：

　　ZJAH城號樓座房

　　建筑面積:平方米

　　第二條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利義務

　　1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

　　2、監督乙方的物業服務行為，就物業服務的有關問題向乙方提出意見和建議；

　　3、遵守本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》規定；

　　4、依據本合同依時向乙方交納物業服務費用及其他相關費用；

　　5、裝飾裝修房屋時，遵守ZJAH城房屋裝飾裝修管理規定之相關條款；

　　6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設施設備的，應取得本小區三分之二以上的業主同意后報有關部門批準后方可實施，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予相應賠償；

　　7、轉讓該物業或出租該物業時，應事先通知乙方，同時本合同約定的甲方權利和義務自轉讓行為完成之日起自動轉移至受讓人/承租人；告知和監督承租人、使用人及訪客等遵守本物業管理制度；

　　8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》等造成的損失、損害承擔民事責任；

　　9、做好室內消防安全防范工作，對室內用電、用氣安全負責；

　　10、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風排氣、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。如甲方不配合維修或不提供方便導致損害或損害加大的，由甲方負責賠償；

　　11、自覺維護公共利益，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。否則，造成毗連業主投訴，乙方有權按相鄰業主意見采取相應措施加以制止；

　　12、飼養寵物應自覺遵守政府相關管理規定，自覺及時做好寵物病患的預防、疫苗的接種工作；不得放任寵物在公共場所游蕩、便溺，防止寵物驚擾社區人員；遵守社區關于飼養寵物的各項管理規定及提示。若造成損失，甲方、飼養人承擔一切賠償及法律責任；

　　13、業主及其使用人使用電梯應遵守本物業區域電梯使用的有關規定，電梯內嚴禁自行車、摩托車、電動車等進入。如損壞電梯設備應承擔相應的賠償責任；

　　14、自覺引導兒童遵守社區各項管理規定，制止破壞公物、拋物、隨意便溺、擾鄰等危害行為；

　　15、法規政策規定的甲方承擔的其他權利與義務。

　　二、乙方的權利義務

　　1、對房屋及配套的設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本物業管理區域的環境衛生和相關秩序；

　　2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》并書面告知甲方；建立健全本物業的物業管理檔案資料；編制物業管理服務及財務年度計劃；每6個月向甲方公布物業管理費用收支帳目；

　　3、協助業主及其使用人，制止違反本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》的行為；

　　4、依據本合同向甲方收取物業服務費用；

　　5、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方；

　　6、向甲方提供房屋自用部位、自用設施設備維修等有償服務；

　　7、開展多樣的社區文化活動和便民服務工作與特約服務工作；

　　8、不承擔業主及其使用人的人身安全、財產的保管及保險義務；

　　9、受理業戶合理化意見和建議，做好記錄解釋、協調工作，協助業戶及時與開發商相關部門進行溝通，解決問題；

　　10、自本合同終止之日起5日內，與業主委員會選聘的物業管理公司辦理本物業的物業管理移交手續；

　　11、在實施前期物業管理期間，可依法開展經營活動。

　　第三條 物業服務內容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　房屋共用部位、共用設施設備及其運行的維護和管理。

　　二、環境衛生

　　1、樓宇保潔、公共場所清潔；

　　2、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

　　三、安全管理：

　　1、內容：

　　①協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　　②安全崗位實行24小時值班與巡邏制度；

　?、鄞蠹锲钒徇\登記、檢查。

　　2、責任

　?、賴栏窆芾碇刃蚓S護員隊伍，做到作風嚴謹、工作規范；

　?、趯Πl生在公共區域內危及住戶安全的情況及時向公安部門通報；

　?、鄄怀袚追饺松砼c財產保管、保險責任。

　　四、交通秩序與車輛停放

　　1、內容

　?、贆C動車、非機動車停放有序；

　　②定期維護停車場各項設施。

　　2、責任

　?、儇撠熫囕v的有序停放；

　?、诖_保停車場設施正常運行；

　　③不承擔車輛及車內物品的保管、保險責任。

　　五、房屋裝飾裝修管理

　　詳見：附件一《房屋裝飾裝修管理規定》。

　　六、組織開展社區文化娛樂活動；

　　七、提供業主及其使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、維護的合理收費服務。

　　第四條 物業服務質量

　　一、房屋外觀：

　　保持房屋整體外觀統一、完好、整潔（須甲方配合）。

　　二、設備運行：

　　設備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

　　1、共用部位、共用設施設備運行正常，保養、檢修制度完善；

　　2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。

　　四、環境衛生：

　　1、整體環境及環衛設施保持清潔，垃圾日產日清；

　　2、定期殺蟲滅鼠。

　　五、綠化：

　　1、綠化地布局優美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；

　　2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　憑卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　　2、安全標示清晰，安全（疏散）指引明確。

　　八、消防：

　　1、公共區域各類消防設施完好，有效；

　　2、發生火警及時通報，并協助消防部門救助。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　房屋共用部位、共用設施設備小修和急修維修及時。

　　第五條 物業服務費用

　　一、物業服務費（不包括電梯運行的費用、維修資金及房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造等費用，不包括公共區域分攤的水電費用）；

　　二、甲方交納費用時間：每月10日前。甲方交納物業管理服務費標準為：按當地房屋測繪部門核準的建筑面積（含公共分攤面積）每月每平方米 2.28 元。社區公共部位水電及電梯運行的分攤費用以實際使用情況按甲方物業建筑面積比例分攤，由乙方向公布分攤金額，甲方須與管理服務費用一并繳交。逾期交納物業服務費及分攤費用的，每逾期一日，應交納欠費總額的2‰作為滯納金。

　　三、甲方辦理收樓手續時，須向乙方預繳三個月的物業管理費。業主或非業主使用人發生變更時，必須向乙方繳清欠費（含物業管理服務費用及公攤費用等）；

　　四、業主未按約定時間辦理收樓手續的，自《收樓通知書》約定的交樓日期后 15日，視為業主默認收樓，乙方依照上述規定向該業主收取物業管理服務費；

　　五、物業管理服務費用標準按政府指導價調整；

　　六、其他有償服務費用按政府管理部門批準的標準執行；

　　七、停車場服務費用，車位管理及車輛停放實行有償收費服務，具體收費標準按z 市物價部門批復的標準執行。

　　第六條代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤氣）費、有線電視費等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業服務費用），收費標準按政府規定執行。

　　第七條 專項維修資金的管理與使用

　　一、根據規定，本物業建立共用設施、設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修資金。甲方在簽署《廣東省商品房買賣合同》時須按68元/㎡標準繳存物業維修資金; 維修資金由甲方自行到銀行辦理繳存手續,并憑相關繳存手續辦理商品房合同備案及房屋交接手續;

　　二、專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造;

　　三、專項維修資金的使用與管理，按照法律、法規和地方有關規定執行。如首期專項維修資金不敷使用時，乙方應公示使用情況，按政府相關規定續繳;

　　四、甲方轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第八條 保險

　　一、房屋共用部位、共用設施設備的保險在保修期滿后由乙方代為辦理；

　　二、甲方的家庭財產、人身安全、車輛等的保險由甲方自行辦理。

　　第九條 其他

　　一、前期物業管理含義、服務期限：前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理；

　　二、廣告牌設置及權益，甲方不得在外立面懸掛廣告及廣告條幅；不得在房屋玻璃、外墻及通道粘貼標語廣告。商鋪業主必須在規劃設計的廣告位內制作招牌或廣告；

　　三、公共區域經營所得可以補充物業服務費之不足，用于小區日常物業服務；

　　四、本合同執行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十條 違約責任

　　一、乙方違反合同，未達到服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

　　二、甲方違反合同，使乙方未達到服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔相應的法律責任；

　　三、乙方違反合同，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、甲方違反合同，不按本合同約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求甲方補交并從逾期之日起按每天2‰交納違約金，無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業服務公司可向當地人民法院起訴。非業主使用人不履行繳費義務時，由業主承擔連帶責任；

　　五、甲方違反《房屋裝飾裝修管理規定》進行違章裝修、擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業的共用部位共用設施、設備，乙方有權責令整改，恢復原狀，并賠償經濟損失；甲方拒不整改的，乙方有權暫停提供相關物業管理服務；

　　六、甲方無理拒絕對房屋毗連部位的維修時，乙方有權責令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有權停止提供相關物業管理服務；

　　七、雙方約定因為下列事由所導致之損害，不論其為直接或間接，均構成對乙方的免責事由，即乙方均不負賠償之責：

　　1、天災、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規變動等所致之損害。

　　2、在本物業區域內發生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災等事由所致之損害。

　　3、因本物業區域內設備或相關設施，本身固有瑕疵所致的一切相關損害。但乙方有協調相關部門、單位進行處理的義務。

　　4、因業主或第三者之故意或過失所致，或業主、使用人違反本合同、《臨時管理規約》和其它物業管理規定所致的一切相關損害。

　　5、非因乙方違反本合同義務，業主專有及約定專用部分之火災、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。

　　6、乙方書面建議改善自用、共用及約定共用部分設施或改進管理措施，而甲方未采納所致之損害。

　　7、自業主遲延給付服務費用至清償日期間（含票據未兌現部分）產生之任何損害。

　　8、甲方或物業使用人未經乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務所致之任何損害。

　　9、除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由者。

　　第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生臺風、暴雨、煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急措施造成乙方相應財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十二條 在本合同執行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 合同內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十四條 本合同在履行中如發生爭議，雙方協商解決不成的可向物業服務行政主管部門申請調解，調解不成的向物業所在地人民法院起訴。

　　第十五條 本合同正本共一十三頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　第十六條 合同期限：本合同自簽字之日起生效，至業主委員會與物業服務企業簽訂新的《物業服務合同》生效時終止。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：

　　年月日年月日

　　附件一

　　房屋裝飾裝修管理規定

　　一、裝修技術管理要求

　　1、土建墻體

　　a、室內裝修時，嚴禁打鑿結構墻體、梁、柱、板等結構部位；

　　b、嚴禁裝修外墻及公共走道部分，不得在外墻懸掛招牌廣告、標語；

　　c、未經批準，嚴禁拆除室內隔墻或自行加建室內隔墻；

　　d、經審批同意業戶自行加建、改建室內隔墻的，墻體材料必須采用輕質材料（防火夾板、輕鋼石膏板、輕鋼無機板板等），如果采用木質骨架或木板墻，則須涂防火油漆；

　　2、地面及樓面

　　a、嚴禁破壞結構層面，地面回填砂漿材料不得超過8厘米，施工時接受客服中心工作人員監督；

　　b、在室內裝設吊頂時，應在電源箱或其他重要設備下設檢查口；

　　c、裝修時如需在天花板鉆孔，須經客服中心審批并接受工作人員監督；

　　d、衛生間、廚房等有水部位必須加做二次防水處理。

　　3、電氣方面

　　a、社區各幢樓宇的動力用電，設計中已充分考慮，如業戶需特別動力用電，須向客服中心申請；

　　b、所有弱電系統均已調試，不允許擅自移動或修改；

　　c、室內弱電箱容量已滿足房間功能要求，不允許擅自改動；

　　d、樓宇公共走廊、樓梯等公共地方，均有照明設備，請勿安裝任何燈飾及飾物。

　　4、空調安裝

　　a、空調機外露物件須按指定位置進行安裝；所有外露物件由業戶負責保養維修；

　　b、空調機冷凝水須向設計排水管內排放；

　　c、空調安裝必須注意安全保護和外觀統一。業主必須督促并要求專業安裝人員對安全和質量負責。嚴禁非專業空調安裝人員外出到外墻高空施工。

　　5、給排水系統

　　a、室內給排水系統管道施工后必須做加壓試驗，檢查不漏后方可做下一道工序；

　　b、所有洗手間地漏、不得拆除或更換。

　　二、裝修范圍

　　1、不允許改變和損壞原有房屋結構、外觀和公共設施，不允許改變房屋和配套設施的使用功能；進行地面、內墻面、天棚裝修時，禁止鑿出結構層；

　　2、為保證樓道和消防通道暢通，不允許改變入戶門及門洞的位置及設計，不可更換原設計的入戶防盜門；

　　3、不允許改變衛生間的結構和位置，嚴禁將生活用水排入雨水管道；

　　4、裝修時，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。不得改變垂直煙道及排水立管的設計位置，禁止有可能使上述設施造成損害的行為；

　　5、不允許改動外門窗、拆除陽臺之間的分隔墻；

　　6、安裝空調之戶外設備，須按物業設計預留或客服中心指定位置施工安裝；

　　7、嚴禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等；

　　8、不允許改變房屋窗戶玻璃顏色及粘貼反光膜；不得在外墻上粘貼標語廣告；

　　9、甲方如需將入戶花園、超限板等部位進行封閉時，必須向客服中心提出書面申請，并按小區統一規定的款式、顏色、位置進行制作安裝，并承擔全部質量、安全等責任。乙方的審批不代表乙方承擔改變規劃的責任；

　　10、不允許改變外墻顏色及在窗外側安裝防盜網及紗窗；

　　11、不允許擅自改變或損壞公共樓梯、護欄、走道、地下室、平臺、外墻、電梯前室、屋面等共用部位，不允許擅自移動或損壞共用設施、設備。

　　三、裝修服務收費

　　1、甲方在規定范圍內進行室內裝飾、裝修時，必須提前五天向乙方或其委托的物業管理公司提出書面申請，填寫裝飾、裝修的項目、范圍、標準、時間及施工隊伍名稱，經乙方批準并交納2000元裝修保證金，辦理出入證后，方能進場施工；

　　2、為維護社區公共設備、設施，保障全體業主的利益，甲方在裝飾、裝修過程中產生的裝修垃圾、余泥等的清理工作由乙方統一組織負責，甲方須向乙方交納本單元裝飾、裝修垃圾、余泥清運費為 3 元/㎡(按建筑面積計收)（甲方須將建筑垃圾、余泥等袋裝后從本單元搬運到乙方指定的裝修垃圾堆放點，所產生的費用由甲方自行負責）；

　　3、裝修施工人員出入證工本費：10元/個。

　　四、裝修施工管理要求

　　1、所有業主/住戶的裝修設計方案和圖紙必須獲取物業公司及政府有關部門書面批準后，方可進行裝修工程施工。

　　2、裝修施工期限：一般工程為45天，最長不超過60天，如確需延期，須辦理延期申請；

　　3、施工時間：上午 8：00時至12：00 時，下午14：00 時至 18：00時。節假日施工須按物業公司通知的時間為準。周六日裝修施工時間上午為09:00時至 11:30，下午14:30時至 17:00時。其他時間不得進行敲、鑿、鋸、鉆等產生較大噪聲及刺激性氣味的施工，以免對其他業主的正常生活造成干擾；

　　4、裝修垃圾清運：

　　a、裝修垃圾必須“袋裝化”，在清運時間內按指定路線自行運至服務中心指定的裝修垃圾堆放點，集中清運時間為每天下午18：00至20：00時；

　　b、裝修材料運輸必須按指定路線運輸，電梯內不得運送超長超寬超重的裝修材料。手推車、運貨車、自行車、電單車等嚴禁進入電梯內；

　　c、施工過程中，所有材料、工具及垃圾等必須放置在所屬單元內，不得隨意放置在公共走廊或其他公共區域內。

　　5、裝修施工人員禁止留宿，如需加班須向客服中心提前申請；

　　6、不得私自在戶外接駁施工用電、用水，因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由業戶負責修復和承擔相關費用并賠償損失；

　　7、業戶應確保施工單位不會對樓宇的設備、設施及裝修造成任何損壞，如有任何損壞，由客服中心安排維修，維修費用由業戶承擔；

　　8、裝修若需動用電焊等明火作業，必須向客服中心提交《明火動用申請表》，經審批同意后在物業工作人員的監督下方可作業；

　　9、裝修期間，請關閉單元大門，以免塵土飛揚、噪音等影響他人；

　　10、裝修負責人在裝修施工期對單元的安全負責，并按消防局有關規定配備消防滅火器；

　　11、業戶及其聘用的裝修施工單位須按物業管理規定交納裝修保證金、裝修垃圾清運費、施工人員出入證工本費等，以及提供所有施工人員的姓名、身份證復印件及每人1寸彩照3張給服務中心，并根據實際情況予以補充或更改；

　　12、業戶對單元施工結果負責，裝修完工后若出現單元內設備、設施、系統損壞或出現故障，服務中心概不負責；

　　13、客服中心的審批意見不代表對裝修方案技術參數的認可，且不保證方案所選設備、材料的性能及實際效果；

　　14、客服中心在必要時有權要求業戶對已審批或已完工的工程做出改動，且業戶應在收到書面通知后十個工作日內完成；

　　15、自施工之日起，業戶須張貼由物業服務中心簽發的《裝修施工許可證》，以便物業服務中心工作人員檢查；

　　16、業戶在單元內進行刺激性氣味、異味較強的項目或其他施工項目時，如可能對其他業戶造成不良影響或引起業戶投訴時，施工單位應停止在單元內作業，必須在服務中心指定的時間和地點完成；

　　17、業戶必須對其所聘用裝修施工單位的施工人員之行為加以約束，并對其在本社區內的行為負全部責任；

　　18、業戶聘用的裝修施工人員應著裝整齊，不允許赤足，不允許穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙扔煙蒂，不允許高聲喧嘩，打鬧，不允許在非工作區域逗留，不允許使用任何音像設備如收音機、電視機等，嚴禁賭博、飲酒、斗毆。嚴禁威脅、危害公共安全的行為；

　　19、業戶聘用的裝修施工單位及施工人員應與物業服務中心工作人員密切配合，互相尊重，如發生矛盾，由雙方協商解決。

　　五、裝修違規處罰條例

　　物業服務中心對違反國家機關相關法律法規及本社區裝修管理規定的業戶或施工單位，將根據情節和后果，按中華人民共和國建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等管理法規做如下處理：

　　◆責令停工、責令恢復原狀、扣留或沒收工具、停水、停電；

　　◆賠償經濟損失、根據政府規定，對違約或違規行為處以相應的違約金。

　　違規或違約行為包括但不僅限于：

　　◆施工人員不按規定佩帶出入證或衣冠不整，經勸阻不改正；

　　◆不遵守裝修施工時間，造成其他業戶投訴的；

　　◆使用電梯運輸材料違反有關規定，經勸阻不改正；

　　◆在公共走道堆放工具、物料，經勸阻不改正；

　　◆擅自拆裝、改裝防盜門、入戶門；

　　◆擅自移動公共線路、擅自移動保安對講線路及位置，做出損壞公共設施或其他不文明舉止；

　　◆擅自在主梁和墻體剔鑿致使鋼筋裸露等；

　　◆導致過道和外墻受到損傷；

　　◆擅自拆除間隔墻、擅自將窗花、防盜網裝在外墻或門窗外側；

　　◆擅自拆除配電箱、改動線路或加裝電表、擅自改動供水系統；

　　◆未經物業客服中心批準，私自動工裝修；

　　◆因裝修造成樓層滲水、漏水、管道堵塞或因裝修導致樓板結構面受損；

　　◆因裝修導致樓宇及窗套受損、滲水、私自加設檐蓬、附加建筑物或伸展室外廣告及標志等；

　　◆進行室內間隔房間時，未按規定采用輕型材料；

　　◆裝修隊及施工人員未經批準私自搭接公共電路；

　　◆安裝空調時，違反空調安裝規定。

　　◆以上所列內容為基本要求，具體執行按進場裝修時簽定的守則執行。

篇3：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：