案例:享受物業服務豈能拖欠服務費
【案例】20**年7月29日，南昌市西湖區人民法院一審審結一起物業糾紛案，判決被告張某、胡某向原告江西某物業管理有限公司支付拖欠的物業費6000元及利息。
原告某物業公司與房地產開發公司分別于20**年12月5日和20**年12月1日簽訂了兩份時間相繼的《前期物業管理服務合同》及《物業管理服務合同》，物業公司接受開發商委托，為南昌市某花園小區提供物業服務。被告張某、胡某系該小區業主，并于20**年10月25日交納了20**年度的物業管理費1036元后，一直未再交納物業費。物業公司也多次催討，但張某、胡某卻一直不予理睬。
一審法院審理認為，原告與房地產開發有限公司訂立的《前期物業管理服務合同》及《物業管理服務合同》合法有效，原、被告間物業服務合同關系法院予以確認。原告依約為被告所在小區提供了物業服務，被告理應支付物業服務費，故原告訴請要求被告支付拖欠的物業服務費6000元。于法有據，法院予以支持。
【說法】江西華興律師事務所鄧樂律師認為：我國《合同法》第八條規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。本案中，原告與房地產開發公司雙方簽訂了《前期物業管理服務合同》及《物業管理服務合同》合法有效，其效力及于被告，原告方按照合同的約定履行了合同條款，為被告提供了物業服務，故原告享有請求被告支付物業管理費的權利。被告享受了原告的物業服務，也有義務依約支付相應報酬。同時，被告也沒有提出證據證明原告物業管理不到位，沒有按照物業服務合同提供相應的物業服務，故被告依法應支付所欠物業費并承擔違約責任。
篇2：拖欠物業服務費憂思錄
拖欠物業服務費”憂思錄”
文/木工
在居住小區，物業服務費收繳率低已不是秘密，一般在80%左右，有的售后房小區竟然只有10%。有人說，物業服務費的拖欠問題是腫瘤，并且是一顆“惡性腫瘤”如果不早日割掉，將嚴重威脅到物業服務的健康發展。此話絕非危言聳聽，物業服務市場收費難的現象頗引人深思。
現象之一：不繳費，業主理不直卻“氣壯”
“我是小區的業主，幼兒園為什么收我的贊助費？”這是某小區業主對上門收繳物業服務費的責問。他的女兒到了入托年齡，位于小區內的幼兒園向他收取了2000元贊助費。其實，小區的物業公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業服務費的理由，像這樣東拉西扯找理由不繳物業服務費的情況并非僅此一家。某小區有8戶業主以門牌號是甲路某某號，而小區大門卻開在乙路上為由，拒繳物業服務費。業主拒繳物業服務費的“理由”五花八門，部分業主是因為房子建筑質量有問題，綠化、設計不合理等；部分業主對動遷不滿，或對享受同樣的服務卻繳費不一有意見(根據有關規定，售后公房與商品房物業營理費收取標準不同，即使同一小區也不例外)；部分業主是因為鄰里有矛盾，比如裝修造成滲漏水，噪音擾鄰等；物業公司對小區的管理得罪了部分既得利益者，“我花錢買房，用你來管頭管腳?搭個花架也要拆除，還想要物業服務費？”部分物業公司服務不到位或者亂收費；攀比從眾心理作祟，“他們都繳了嗎？有人不繳，我為什么要繳？”凡此種種，不一而足。
現象之二：做“三陪”，管理人員尷尬的工作
有一個物業公司的老總苦笑著說，我們公司在“主業”之外，還有一項“副業”：“三陪”，即陪業主喝茶、聊天、打牌，以此搞好與業主的關系。像這樣的情況雖然屬于極端，但物業公司為了收繳物業服務費，可謂絞盡了腦汁，據說有20%的時間和精力用在了收繳管理費上。有的物業公司在業主繳費后，送點小禮物套套近乎，以期業主下次繳費時痛快點；有的物業服務公司自己追討未果，就請他人出馬，業委會、街道、派出所、欠費人工作單位的領導等，都在所請之列。鼓樓區的一個小區，欠費的業主較多，物業服務公司竟然請欠費人子女學校的老師出面。據說這一招百試不爽，老師一開口，小朋友自覺沒有面子，回家對家長軟纏硬泡，施加壓力，家長遠才掏錢。
現象之三：欠費官司，物業服務公司穩贏卻不打
上海有一家物業服務公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據了解，在有關物業服務的訴訟案件中，絕大多數是有關拖欠物業服務費的，而這樣的官司，物業服務公司是每打必贏。因為只要物業服務公司實施了物業服務，又不屬亂收費，法院就判業主繳錢，而業主的“理由”另行解決。
但是，對于這樣穩贏的官司，物業服務公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業服務公司的一位總經理對記者談到：“打欠費官司，把業主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經理的話代表了大多數物業服務公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。福州中級法院的法官說：“對于拖欠物業服務費這樣小標的額的官司，法院仍然要按照標準的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業服務公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標的額小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執行難的問題依然存在，也是物業服務公司不想打官司的深層原因。
現象之四：業委會，走向服務與收費的前臺
低些，低些，再低些，不少業委在選聘物業服務公司時，更注重物業服務費的收取標準。有一家小區的業委會換屆后，新上任的業主委員會主任對物業服務公司的老總說：“我剛上任，想給大家做點看得見的實事，就請你們把管理費降一降吧?！苯祪r成了業委會的頭等大事，對于服務標準卻重視不夠。
但是，目前有的業委會也發出了另一種聲音：適當提高物業服務費，使物業服務公司的經營逐步步入良性循環。那么，上海物業服務的先進經驗我們是否可以借鑒昵？
在萬科城市廣場，萬科業委會的委員從物業服務公司寄來的財務報表中發現，管理公司一直處于虧損狀態。業委會5位委員為此召開專題會議，企業虧損，能管好小區嗎?業委會主任建議，管理費每年上浮10%，提議得到了其他委員的贊同，業主大會也一致通過。一年后，管理公司收支基本持平，并略有盈余，萬科物業服務公司于是主動提出來：物業服務費不必上浮了。8年來，萬科城市廣場周圍的14家物業，多多少少都發生過入室盜竊等案件，但萬科城市廣場雖然有46家公司入住，5個出入口，每天進出人員多且雜，但是較高的物業服務費支持了保安人員的充足，支持了先進的監控設施的正常運轉，故而一直平安無事。龍柏公寓的業主不但將物業服務費提高0.07元/平方米/月，而且還提出從停車費中拿出20%獎勵物業服務公司。在欣成物業服務公司管理的天香公寓，當業委會得知小區有13家業主沒有繳費時，立即召開業委會專題會議，并一致同意業委會幫助物業服務公司追討。經過反復宣傳、解釋和業委會上門做工作，目前已有9戶業主繳了費，業委會還建議物業服務公司將剩下的4戶訴諸法院。
思考
思考之一：欠費原因--矛盾匯集服務欠佳
拒繳物業服務費成為一些業主的”殺手锏”，主要是因為物業服務還剛剛起步，在福州也就六七年的時間，物業服務服務還不規范、不到位。在現實生活中，有一個共同的現象：物業服務服務水平高的小區，物業服務費較高，物業服務費的收繳率較高；物業服務服務水平低的小區，不論收費多低，物業服務的收繳率也低。這一點充分說明，物業服務服務水平與物業服務費的收繳率成正比。另一方面，習慣了住公房的居民，一下子買房成了業主，要繳物業服務費的觀念還沒有完全樹立起來。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務，并不是業主自己的選擇，有時，人們對于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。同時，由于現行政策的規定，同一小區房子的類型不同，所繳的物業服務費不一樣，同等的享受不同的收費，為業主欠費留下話柄。
對于物業服務公司收費難的現象，福州房地產業協會秘書長張海舟認為，客觀上，物業服務公司要執行不由企業制定的管理制度，對封陽臺、空調的安裝、亂停車、亂捂建等公共秩序的管理，得罪了一部分人，開發商造成的遺留問題，質量問題、設計問題、開發商的承諾不兌現等，部分業主會找物業服務公司“算賬”，物業服務公司成了業主的“出氣孔”，物業服務公司要消化不由企業造成的社會問題，如對動遷、下崗等不滿，也成為部分業主拒繳物業服務費的借口。
思考之二：欠費的后果--眾人受損惡性循環
物業服務費拖欠，表面上看來物業服務公司是受害者，但是，實質上最大的受害者是廣大業主。部分業主欠費的直接后果，是物業服務公司為催討物業服務費，浪費了管理人員的時間和精力，而這些時間和精力本來應該用在物業服務服務上。同時，業主繳的物業服務費沒用在正道上。物業服務費都有它的規定用途，物業服務公司請人催討，要付一定的費用，如果訴諸法院，還要聘請律師，耗費就更大。
部分業主欠費的最終后果，是物業難以實現保值增值。一人欠繳，殃及眾人，這是物業服務服務的不可分割性決定的。沒有繳費的業主與繳費的業主享受同等的物業服務服務，攀比從眾心理使更多的人欠費，結果是物業服務費收繳率更低。物業服務公司為了控制成本，只好減少人員、降低服務質量和標準。本來每天該清掃三次或隨時清掃，改成兩次或一次。服務質量降低了，業主不滿意，使更多的業主不繳費，而物業服務公司再減人降成本，這就進入了惡性循環。
思考之三：解決的辦法--分等定價多管齊下
解決物業服務費的欠費問題不可能是一獻而就的，也不是下一道行政命令就能見效的，必須多管齊下。
業主的觀念要轉變。業主必須明白一個道理，房子買下來后變成自己的物業，怎樣管理是自己的事，管好管壞也是自己的事。要保證房子保值增值，到位的、專業的物業服務必不可少。找物業服務公司為自己管房，是要掏腰包的，天下沒有免費的午餐，享受服務就要繳費。
物業服務公司服務要到位。物業服務公司的員工要樹立這樣的觀念，客戶上門是給大家送工資的。要微笑服務，要善待業主。大家捫心自問，業主在3米之外，你有沒有向他們微笑?服務的觀念不樹立，服務永遠不可能到位。
建立分等定價的“菜單式”物業服務模式。解決收費難的焦點是要解決收費的合理性與繳費的約束性問題。業主自己選擇繳哪種等級的費用，享受相應等級的物業服務服務；同時，對于欠費者要有更加有效的約束力。同樣的，享受完了服務不繳對等的費用也行不遇。希望此辦法有助于“腫瘤”的切除。