四個(gè)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)抗辯理由的認(rèn)定

　　近年來，隨著我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展、壯大起來，一方面加速了住宅小區(qū)服務(wù)、管理方式的專業(yè)化和現(xiàn)代化，另一方面由此引發(fā)了不少糾紛。法院每年受理的物業(yè)糾紛案件也逐年上升，案件類型有物業(yè)公司起訴業(yè)主欠費(fèi)的，有業(yè)主委員會起訴物業(yè)公司侵權(quán)的，也有開發(fā)商與物業(yè)公司就前期物業(yè)合同產(chǎn)生爭議的。本文通過對作者近期審理物業(yè)案件中欠費(fèi)業(yè)主抗辯理由的梳理，提出自己的看法和意見。

　　第一，以房屋質(zhì)量問題或小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量問題拒繳物業(yè)費(fèi)的。在很多制式前期物業(yè)合同中，都約定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)有房屋維修的義務(wù)和小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)義務(wù)。業(yè)主往往以此條款主張物業(yè)公司違約或服務(wù)不到位，拒繳物業(yè)費(fèi)。對此，筆者認(rèn)為，房屋買賣和物業(yè)服務(wù)是兩個(gè)法律關(guān)系，房屋或小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量問題的責(zé)任主體在小區(qū)的開發(fā)商，對于業(yè)主的保修物業(yè)公司有通知和協(xié)助維修的義務(wù)。物業(yè)公司履行了通知和協(xié)助義務(wù)后，業(yè)主不能以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)。

　　第二，以業(yè)主的財(cái)物出現(xiàn)被盜等侵權(quán)損害為由拒繳物業(yè)費(fèi)的。侵權(quán)損害的責(zé)任主體最終是侵權(quán)人，但物業(yè)服務(wù)合同中一般都約定了物業(yè)公司有維護(hù)小區(qū)秩序、安全的義務(wù)，業(yè)主財(cái)物遭到侵害時(shí)，在侵權(quán)主體不明的情況下，業(yè)主往往遷怒于物業(yè)公司。對此，首先業(yè)主不能以抗辯的形式減免物業(yè)費(fèi)，而應(yīng)當(dāng)反訴或者另案訴訟要求相應(yīng)的賠償。其次，在物業(yè)公司的責(zé)任認(rèn)定上，應(yīng)綜合考慮損害的實(shí)際情況和物業(yè)公司在履行維護(hù)小區(qū)公共秩序、安全義務(wù)中實(shí)際工作措施予以判斷，不能簡單地認(rèn)定物業(yè)公司全額賠償或者不賠。

　　第三，以小區(qū)公共用房或者公用設(shè)施被占拒繳物業(yè)費(fèi)。首先，要明確業(yè)主主張的房屋或者設(shè)施是否是小區(qū)共有，筆者在審理案件中就遇到過業(yè)主主張的公共用房產(chǎn)權(quán)其實(shí)是開發(fā)商所有；其次要確認(rèn)侵占主體是物業(yè)公司還是其他單位或個(gè)人；再次，侵占小區(qū)公共用房或者公用設(shè)施損害的全體業(yè)主的權(quán)益，該項(xiàng)權(quán)益是共同的、不可分割的，因此業(yè)主可以對侵占主體提起侵權(quán)之訴，不能作為業(yè)主拒繳或減免物業(yè)費(fèi)的抗辯。

　　第四，以物業(yè)公司的服務(wù)不到位拒繳物業(yè)費(fèi)或者要求減少物業(yè)費(fèi)的。該類抗辯理由是最難以把握，在事實(shí)上也是最難以認(rèn)定的。最高人民法院在物業(yè)糾紛案件的司法解釋中也只是規(guī)定了業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)需有正當(dāng)理由，但何為正當(dāng)理由，沒有具體規(guī)定。筆者認(rèn)為，所謂“服務(wù)不到位”不能依據(jù)短時(shí)間的服務(wù)質(zhì)量問題或者單個(gè)、局部的問題，應(yīng)考慮小區(qū)整體的服務(wù)情況和小區(qū)的持續(xù)狀態(tài)。

篇2：案說業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的成因

　　案說業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的成因

　　日前，筆者應(yīng)邀到北京市昌平區(qū)某大型別墅項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察。應(yīng)當(dāng)說，該別墅項(xiàng)目無論從房屋建造、配套設(shè)施，還是園林美化在京城都首屈一指，但是，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率卻不高，物業(yè)公司為此大傷腦筋，一籌莫展。

　　于是，筆者提出這樣一個(gè)問題：該項(xiàng)目屬于高檔別墅，業(yè)主大都屬于京城各界名流、大公司老板，區(qū)區(qū)物業(yè)費(fèi)用的交納，對此類業(yè)主來講根本不是什么難題，為什么廣大業(yè)主拒絕交納呢？不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的原因究竟何在？物業(yè)公司就此問題給予的答復(fù)，筆者卻無法完全認(rèn)同。

　　對此，筆者擬從以下幾個(gè)方面，就業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用這一問題談?wù)勛约旱暮唵慰捶ǎ诖c大家的商討。

　　一、物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量合格，是其收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的前提和基礎(chǔ)

　　物業(yè)公司法定義務(wù)和約定義務(wù)構(gòu)成了物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，尤其是約定義務(wù)，物業(yè)公司與業(yè)主的物業(yè)服務(wù)協(xié)議上對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容通常會有明確的約定，這在建設(shè)部公布的物業(yè)服務(wù)協(xié)議范本上，也有清楚的體現(xiàn)。如果物業(yè)公司違反了法定義務(wù)或未按照雙方協(xié)議履行約定義務(wù)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量就不可能合格，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，物業(yè)管理費(fèi)的收取就會十分困難。

　　筆者將結(jié)合下面幾個(gè)案例，談?wù)剺I(yè)主交費(fèi)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系。

　　1、某住宅小區(qū)物業(yè)公司將保安、保潔等物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目分包給專業(yè)公司，該物業(yè)公司為了節(jié)省開支，沒有對擬委托的保安公司進(jìn)行嚴(yán)格審查，對保安人員的上崗證、年齡、服裝、形象、人員增減、整改期限等也未作出具體要求，結(jié)果，不到一個(gè)月時(shí)間，保安人員擅離崗位、監(jiān)守自盜、與業(yè)主爭吵等情況連連發(fā)生。業(yè)主對保安服務(wù)產(chǎn)生了嚴(yán)重抵觸情緒，甚至有多位業(yè)主已經(jīng)找到了物業(yè)公司，要求更換保安人員。此期間，由于某業(yè)主家中被盜，該物業(yè)公司又成為了被告。法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司未盡到安全防范義務(wù)，應(yīng)對業(yè)主進(jìn)行賠償。可見，物業(yè)公司節(jié)省費(fèi)用的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)質(zhì)量關(guān)，否則，帶給物業(yè)公司的損失不僅僅是金錢，更是小區(qū)業(yè)主的信任。

　　2、某物業(yè)公司屬于開發(fā)建設(shè)單位的前期物業(yè)公司，在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)合同，該合同中物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)過于簡單、籠統(tǒng)，沒有具體可操作的內(nèi)容。此后，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，片面地認(rèn)為物業(yè)服務(wù)已達(dá)到合同約定的服務(wù)要求，且未認(rèn)真做好計(jì)劃、記錄，由于廣大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，拒絕交納物業(yè)費(fèi)用。物業(yè)公司在催交無效的情況下提起了訴訟，業(yè)主對物業(yè)公司的訴訟提出了反訴，認(rèn)為物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，要求減免物業(yè)費(fèi)用。法院審理認(rèn)為，根據(jù)業(yè)主提供的證據(jù)，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格，小區(qū)未達(dá)到整潔、美觀的要求，雖物業(yè)公司對此提出異議，卻未提供相反的證據(jù)，故法院判決物業(yè)公司減收物業(yè)費(fèi)用。

　　筆者認(rèn)為，物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，為廣大業(yè)主提供合格、周到、滿意的物業(yè)服務(wù)，是收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的先決條件。

　　二、物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)防微杜漸、積極預(yù)防，杜絕業(yè)主侵占小區(qū)共有部分、公共利益的行為

　　目前，小區(qū)業(yè)主侵占共有部分的現(xiàn)象較為普遍，對此，各物業(yè)公司的做法也不一致，如：有的物業(yè)公司發(fā)函要求改正，有的物業(yè)公司與業(yè)委會協(xié)商對策，有的物業(yè)公司提起訴訟要求拆除，而有的物業(yè)公司就侵占行為與業(yè)主發(fā)生了沖突，使矛盾進(jìn)一步升級......下面是筆者辦理過的幾個(gè)案例：

　　1、北京某小區(qū)開發(fā)商在為業(yè)主辦理入住的同時(shí)，將小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)委托給北京某國有物業(yè)公司，該物業(yè)公司接受委托后，在小區(qū)大門、中控、地下車庫等配套設(shè)施都未完全竣工的情況下，在多個(gè)安全隱患區(qū)域組織人員實(shí)施定點(diǎn)值勤。此外，業(yè)主裝修時(shí)，物業(yè)公司得知了部分業(yè)主準(zhǔn)備安裝大型電視信號接收器的消息。物業(yè)公司立即安排人員注意業(yè)主裝修情況，并向每戶正在裝修的業(yè)主發(fā)去函件，再次強(qiáng)調(diào)了嚴(yán)禁在樓頂安裝電視接收裝置的內(nèi)容。但是，有幾戶業(yè)主仍然進(jìn)行施工準(zhǔn)備安裝設(shè)備，物業(yè)公司及時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝行為后，立即予以阻止，并在派出所等相關(guān)部門的配合下，最終使業(yè)主放棄了在樓頂安裝設(shè)備的想法，小區(qū)其他業(yè)主也沒有再次出現(xiàn)安裝類似設(shè)備的現(xiàn)象。

　　2、某物業(yè)公司就業(yè)主張某占用公共走廊、影響通行的行為，向北京某區(qū)人民法院提起了訴訟，要求業(yè)主張某立即拆除在走廊安裝的木柜，恢復(fù)原狀，并賠償因安裝行為給公共走廊造成的墻面損失。法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主張某未經(jīng)相鄰業(yè)主的同意，擅自占用業(yè)主公共區(qū)域，安裝設(shè)備，已對其他業(yè)主通行造成影響，其行為構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)予以拆除。鑒于物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對業(yè)主張某的安裝行為及時(shí)制止，但物業(yè)公司并未履行該義務(wù)，因此，物業(yè)公司亦應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。因此，物業(yè)公司應(yīng)對公共區(qū)域的損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　筆者認(rèn)為，如果小區(qū)存在某些業(yè)主侵占共有部分的現(xiàn)象，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)與業(yè)委會協(xié)商，由業(yè)委會就此問題拿出對策，業(yè)委會與物業(yè)公司積極配合，妥善解決此問題。物業(yè)公司作為小區(qū)業(yè)主整體權(quán)益的保障者，應(yīng)當(dāng)做到防微杜漸、積極預(yù)防，業(yè)主侵占共有部分的行為出現(xiàn)萌芽時(shí)，就予以及時(shí)扼殺。否則，業(yè)主的侵權(quán)行為已經(jīng)完成，再要求其整改或拆除，就會十分困難，并易引起矛盾和沖突。

　　三、物業(yè)公司應(yīng)積極配合業(yè)主解決開發(fā)建設(shè)單位的遺留問題以及其他涉及業(yè)主利益的相關(guān)問題

　　任何一個(gè)小區(qū)均或多或少地存在開發(fā)建設(shè)單位的工程遺留問題，物業(yè)公司雖不是此類矛盾、糾紛的主體，但業(yè)主卻往往要求物業(yè)公司解決此類問題，并以此作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的條件。

　　下面筆者通過幾個(gè)例子，談?wù)勯_發(fā)建設(shè)遺留問題與收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的關(guān)系。

　　1、北京某小區(qū)業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)原來規(guī)劃為綠地的公共區(qū)域已經(jīng)變更成了大型配電室，廣大業(yè)主在與開發(fā)建設(shè)單位交涉無效的情況下，進(jìn)而要求物業(yè)公司協(xié)調(diào)解決。物業(yè)公司工作人員與業(yè)主共同前往政府相關(guān)部門反映了情況，又多次發(fā)函要求開發(fā)建設(shè)單位限期整改，但均無結(jié)果。此后，物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，部分業(yè)主提出，“你們讓開發(fā)商將配電室拆了，我們就交費(fèi)。”物業(yè)公司一方面與業(yè)主溝通，告知業(yè)主開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)公司的關(guān)系，以及業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的真正用途，另一方面積極與業(yè)主配合，爭取變更規(guī)劃的問題能夠有所進(jìn)展。物業(yè)公司的做法，讓小區(qū)大部分業(yè)主滿意，以此作為理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主也基本沒有了。

　　2、某小區(qū)由于地下車庫的停車位偏少，原地上停車場又被開發(fā)建設(shè)單位改建成為會所，于是業(yè)主將車輛停在了小區(qū)大門兩側(cè)的空地上，影響了小區(qū)外行人和車輛的通行。對此，物業(yè)公司要求業(yè)主將車輛停在其他地方，但無論如何解釋，業(yè)主根本不予理會，而物業(yè)公司也找不出其他可以停放車輛的地方。于是，物業(yè)公司從車輛安全考慮，也為了化解與業(yè)主的矛盾，主動與開發(fā)建設(shè)單位聯(lián)系，要求開發(fā)建設(shè)單位從小區(qū)會所收益中出資，購買立體停車庫以解決停車問題。后在物業(yè)公司多方努力下，開發(fā)建設(shè)單位同意出資購買智能立體停車庫。物業(yè)公司與業(yè)主的此項(xiàng)矛盾也予以化解。物業(yè)公司通過自己的工作為收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用創(chuàng)造了良好的條件。

　　3、北京某小區(qū)的共有道路，在業(yè)主辦理入住后時(shí)間不長就出現(xiàn)了多處塌陷，物業(yè)公司一方面與開發(fā)建設(shè)單位聯(lián)系，要求修繕道路，另一方面設(shè)置警示標(biāo)志，防止業(yè)主出現(xiàn)人身傷害，但是仍發(fā)生了兒童在此摔傷眼部的事件，后物業(yè)公司人員專門前往醫(yī)院看望受傷兒童。此事件發(fā)生后，該戶業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司未盡到防范義務(wù)，由此拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并要求物業(yè)公司賠償相應(yīng)的醫(yī)療費(fèi)用。雙方未達(dá)成一致。后業(yè)主向某基層人民法院提起訴訟，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)用。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在道路發(fā)生塌陷時(shí)，雖設(shè)立了警示標(biāo)志，但未對塌陷處采取任何封閉措施和隔離措施，未對該安全隱患盡到防范義務(wù)，故物業(yè)公司存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　四、物業(yè)公司應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主組建業(yè)主委員會，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，并樹立物業(yè)服務(wù)意識和觀念

　　一般來講，物業(yè)公司對業(yè)主成立業(yè)主委員會有抵觸情緒，對其籌備工作也不十分配合。物業(yè)公司通常認(rèn)為，業(yè)主成立業(yè)主委員會后，會對物業(yè)公司提出各種各樣的要求，使物業(yè)服務(wù)工作無法正常開展，并且小區(qū)成立業(yè)主委員會后，為更換物業(yè)公司創(chuàng)造了條件。筆者認(rèn)為，物業(yè)公司的上述想法并不正確，業(yè)主委員會主要職責(zé)是代表廣大業(yè)主的利益，是小區(qū)的當(dāng)家人。其本身工作性質(zhì)與物業(yè)公司并不沖突。

　　物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會多溝通，不應(yīng)害怕業(yè)主委員會挑毛病，這正是物業(yè)公司提高、改進(jìn)物業(yè)服務(wù)的有效方式和方法；同時(shí)，物業(yè)公司與業(yè)主委員會保持溝通渠道暢通，也是最大限度地降低了安全隱患給業(yè)主帶來的損害，也為物業(yè)公司規(guī)避了可能承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任。

　　下面是關(guān)于物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間發(fā)生的幾個(gè)真實(shí)案例：

　　1、20**年2月，北京某小區(qū)擬成立業(yè)主委員會，但物業(yè)公司遲遲不予配合出具業(yè)主名單以及其他相關(guān)材料，對此，部分業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系非常緊張，最后該小區(qū)業(yè)主委員會克服重重困難成立了。可是，由于前期存在的種種不快，讓物業(yè)公司與業(yè)主委員會從開始就比較對立，物業(yè)公司認(rèn)為業(yè)主委員會的每一項(xiàng)舉措都是針對自己，為難自己，并認(rèn)為很快自己就會被新的物業(yè)公司替代；業(yè)主委員會認(rèn)為，物業(yè)公司的很多工作不到位，需要認(rèn)真、全面改進(jìn)，物業(yè)公司收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出情況不透明等等。后雙方矛盾激化，互相指責(zé)。業(yè)主委員會甚至要求業(yè)主停止向物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司在此情況下，留存相應(yīng)的水、電容量后，撤離了該小區(qū)。

　　2、北京某物業(yè)公司參加某小區(qū)業(yè)主委員會的招投標(biāo)程序，中標(biāo)后進(jìn)駐該小區(qū)。物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)短短的幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)，使小區(qū)環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等煥然一新，該小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)、管理工作普遍予以認(rèn)可。近日，由于開發(fā)建設(shè)單位擅自利用人防地下室用于經(jīng)營，引起了廣大業(yè)主的不滿，業(yè)主一方面采取措施阻止開發(fā)建設(shè)單位經(jīng)營，另一方面要求物業(yè)公司進(jìn)行舉報(bào)，物業(yè)公司向小區(qū)所在地人防辦、城管、公安等部門進(jìn)行了舉報(bào)。然而與此同時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位仍在進(jìn)行施工改造。此后物業(yè)公司多次派人到相關(guān)部門反映情況。筆者作為該物業(yè)公司法律顧問，到現(xiàn)場時(shí)恰巧看到，物業(yè)公司經(jīng)理通過電話正與政府相關(guān)部門溝通，而幾位業(yè)主委員會委員站在一旁，低聲商量對策。物業(yè)公司真正做到了“急業(yè)主之急，想業(yè)主之想”，這也正是業(yè)主委員會督促部分業(yè)主向物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的原因之一。

　　以上是筆者針對業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用原因的一些分析。分析其原因，是為了更好地尋找對策，解決問題。長期以來，筆者一直致力于物業(yè)實(shí)務(wù)工作，業(yè)主與物業(yè)公司的和諧相處、互惠互利，是筆者的最大愿望。