物業管理問與答(2)

　　19、物業管理的性質、目的如何?

　　答：物業管理是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推進而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理;是與建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、企業化、經營型的管理。按照社會產業部門劃分的標準，這種高度統一的管理、全方位多層次的服務、市場化經營為一體、寓經營與管理于服務之中的物業管理是一種服務性行業，屬于第三產業。

　　實行物業管理是為了發揮物業的最大使用功能，使其保值增值，并為物業所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一和同步增長。

　　20、什么是物業管理企業?物業所有人是指誰?

　　答：物業管理企業，通常稱為物業管理公司。物業所有人，即產權人，指房屋所有權和土地使用權人。

　　21、物業管理企業應做好哪些服務事項?

　　答：①住宅的共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新;

　?、谧≌瑓^保潔服務;

　?、劬G地、花草樹木的養護、管理;

　　④車輛進出及停放管理;

　　⑤配合公安部門做好住宅區內的公共秩序維護和安全防范工作;

　?、藿邮苁凶≌b修行政主管部門的委托，進行住宅裝修的日常監督管理;

　?、呶飿I維修、更新費用的帳務管理和物業檔案資料的保管;

　　⑧業主委員會與物業管理企業約定的其他服務事項。

　　22、物業管理公司應從何時開始收取物業管理費?

　　答：物業公司一般從購房者驗收房屋、簽字認可后，開始計取物業管理費;也有物業管理公司以住戶辦理入住手續時開始計取管理費的。開發商與購房者雙方對物業管理費計取另有約定的除外。

　　23、在計算物業管理費時，計費面積以什么為準?

　　答：計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，建筑面積包括兩個部分，一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以開發商與購房者所簽購房合同上的銷售面積為準。

　　24、什么是房屋的建筑面積?基底面積?

　　答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之合。

　　房屋基底面積指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

　　25、我國第一家物業公司叫什么名字?

　　答：我國(大陸)第一家物業管理公司是深圳市物業管理公司。

　　26、什么是自用部位?

　　答：自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻(板)面等。D@

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　　27、什么是共用部位?

　　答：共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施等。bn

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　　28、什么是毗連部位?

　　答：毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

　　29、房屋毗連部位的維修養護由誰負責?

　　答：在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委托物業管理公司組織實施。(H,

　　30、物業管理用房的計算方法是怎樣?

　　答：物業管理用房的計算方法是：物業管理用房面積(平方米)=人均管理用房規劃指標(0.06)×住宅區房屋總套數(住宅、單身公寓套數加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業面積、工業廠房等物業亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(3.75)。E

　　31、物業專項維修基金的概念與作用是什么?

　　答：物業專項維修基金是專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修交、更新、改造的維修保障資金。按規定新建商品住房(包括經濟適用住房)和公有住房(在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房)，都應建立專項維修基金。建立物業專項維修基金是保障住房售后的維修管理，維護住房產權人和使用人的共同利益的重要途徑。物業專項維修基金如果管理不善，影響了物業的正常維修和更新改造，對物業的安全使用造成嚴重隱患，從而導致物業的使用壽命縮短，國家利益、物業產權人和物業使用人的利益都會受到嚴重損害。因此，加強物業專項維修基金的管理具有十分重要的意義。

　　32、住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是什么?

　　答：區內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現嚴重斷裂或破損的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網大修、更新、改造等。

　　33、申請機動車停車場《道路運輸經營許可證》的企業或者個體工商戶，應當向該停車場所在地的區、縣級市交通行政管理部門提交哪些資料?

　　答：1、經營許可申請書;

　　2、場地使用權證明(附列明停車場面積的四至圖)。租用他人場地的，應當提供合法有效的租賃合同。臨時占用城市道路設置停車場的，應當提供市政管理部門發給的《臨時占用道路許可證》;

　　3、工商行政管理部門核發的營業執照;

　　4、場內交通標志核標線以及消防、環保等符合規定的批準文件;

　　5、具有與其業務量相適應的固定資產及流動資金的合法資信證明或者資金擔保證明;

　　6、符合法律、法規、規章規定的其他條件的證明資料。

　　34、營業性停車場的經營者應當遵守哪些規定?

　　答：1、按照經營證、招核定的范圍、地點經營;

　　2、使用市交通行政管理部門統一監制的營業性停車場標志和統一格式的車輛停放保管憑證;

　　3、在停車場入口顯眼位置懸掛價格行政管理部門核發的收費許可證及其統一監制的標價牌，并嚴格按照標明價格收費;

　　4、依照稅收管理有關規定使用發票;

　　5、對進出機動車進行登記;

　　6、負責場內設施的維修、保養、更新，保持場內交通標志、標線清晰和完整;

　　7、維護場內車輛停放秩序和行駛秩序，杜絕事故隱患，防止車輛丟失、損壞;

　　8、執行消防、環保等有關管理規定;

　　9、公開管理制度，公布交通管理部門的投訴電話;

　　10、按照交通行政管理部門的規定如實填報有關的經營統計資料;

　　11、遵照其他法律、法規和規章有關營業性停車場管理的規定。

　　35、營業性停車場的經營者不得有下列行為?

　　答：1、扣押車輛停放者的證件或者財務;

　　2、擅自改變停車場使用功能，未經批準利益或者容納他人利用停車場從事旅客運輸、貨物運輸、搬運裝卸、運輸服務和機動車維修等經營活動;

　　3、涂改、轉讓、偽造有關證照、票據、或者使用涂改、轉讓、偽造的有關證照、票據

　　4、無正當理由拒絕提供車輛停放保管服務;

　　5、法律、法規、規章禁止的其他行為。

　　36、營業性停車場管理的相關法律責任?

　　答：1、性停車場因為保管不善造成停放車輛丟失或者損毀的，或者因為交通標志、標線不清晰、不完整造成交通事故的，應當依法承擔相應的責任。

　　2、車輛停放者不遵守停車場管理制度和工作人員指揮調整，造成停車場設施、設備毀損或者交通事故的，應當依法承擔相應的責任。

　　37、根據《廣州市區分所有建筑物消防安全管理規定》物業管理單位應當履行哪些消防

　　安全職責?

　　答：1、建立健全消防安全制度，實行防火安全責任制，確定本單位及內設各部門、各崗位的消防安全管理人，對本單位工作人員進行消防培訓;

　　2、對業主或非業主使用人開展防火宣傳教育，督促、指定業主或非業主使用人履行消防安全責任;

　　3、根據實際需要建立由本單位工作人員組成的義務消防隊，制定滅火和應急疏散預案，定期組織消防演練;

　　4、組織防火檢查，開展日常防火巡查，及時消除火災隱患;

　　5、按照國家有關規定完善消防設施、消防安全標志，配置滅火器材，定期組織檢查維修、保養，確保消防設施和器材完好、有效;

　　6、保障疏散通道、安全出口暢通無阻;

　　7、依法應當履行的其他職責。

　　物業管理單位每年應當將前款第5項規定的對自動消防設施維修、保養的情況

　　按照國家有關消防安全單位分級管理的規定報所在地公安消防機構備案，屬于消防

　　安全重點管理單位的，報市公安消防機構備案：不屬于市消防安全重點單位的，報

　　區分所有建筑物所在地的區、縣級市公安消防機構備案。

　　38、業主、非業主使用人應當履行哪些安全責任?

　　答：1、遵守國家有關消防法律、法規、規章的規定和業主公約及有關消防安全責任的約定;

　　2、配合物業管理單位的消防安全管理工作，消除火災隱患;

　　3、根據物業管理服務合同、業主公約、業主委員會的決議和決定或者消防安全責任書等的約定，對維修、保養、完善消防設施和器材提供必要的經費保障;

　　4、維護、保養自己所有或使用的區分所有建筑物的專有部分的消防設施和器材，確保其完好、有效;

　　5、依法或依約定應當履行的其他責任。

篇2：《物業管理條例》法規知識問答培訓

　　《物業管理條例》法規知識問答培訓

　　1、為什么要制定《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)？

　　答：為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境(第一條)。

　　2、什么是物業管理？

　　答：《條例》中所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動(第二條)。

　　3、業主在物業管理活動中有哪些權利和義務？

　　答：針對實踐中業主權利和義務不明確的問題，《條例》規定業主在物業管理活動享有10項權利：

　　(1)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　(4)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(6)監督業主委員會的工作；

　　(7)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　　(10)法律、法規規定的其他權利。

　　同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務：

　　(1)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(4)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(5)按時交納物業服務費用；

　　(6)法律、法規規定的其他義務(第六條)。

　　4、如何成立業主大會，什么情況下可以不成立業主大會？

　　答：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政

　　主管部門的指導下成立業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會。

　　決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責(第十條)。

　　5、業主在業主大會會議上的投票權如何確定？

　　答：業主在業主大會會議上投票權的確定，應當根據業主大會議事規則的規定來確定。

　　但首次業主大會會議召開時，由于業主大會議事規則尚未制定，《條例》規定業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6、業主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？

　　答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主

　　可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加(第十二條)。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，住宅小區的業主大會

　　會議，還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和

　　修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過(第十二條)。

　　7、業主委員會是怎樣產生的，它和業主大會間是什么關系？擔任業主委員會委員必須具備哪些條件？

　　答：業主大會成立時，應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任(第十六條)。

　　8、業主大會、業主委員會和居民委員會之間有何關系？

　　答：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　9、建設單位在前期物業管理活動中承擔什么責任？

　　答：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，應當在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業(第二十四條)。

　　建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權(第二十七條)；建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業管理企業移交竣工總平面圖等資料(第二十九條)；應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房(第三十條)；應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任(第三十一條)。

　　10、《條例》對前期物業服務合同作了哪些要求？

　　答：前期物業服務合同應當以書面形式訂立(第二十一條)。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容(第二十五條)。

　　前期物業服務合同可以約定期限。但前期物業服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止(第二十六條)。

　　11、怎樣簽訂物業服務合同，物業服務合同包括哪些主要內容？

　　業主大會作出選聘物業管理企業的決定后，業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定(第三十五條)。

　　12、物業管理用房歸誰所有，如何使用？

　　答：物業管理用房的所有權依法屬于業主。物業管理企業使用物業管理用房，應當根據物業服務合同中的約定。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房交還給業主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13、物業管理企業能否把取得的物業管理服務再轉移給其他的物業管理企業？

　　答：物業管理企業不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業管理企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高，物業管理企業可以把物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業(第四十條)。

　　14、物業服務費用如何確定？物業服務費用由誰交納？不交納物業管理費用的承擔什么法律責任？

　　答：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定(第四十一條)。

　　業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納(第四十二條)。

　　業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴(第六十七條)。

　　15、《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規定？

　　答：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受有關單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用(第四十五條)。

　　16、物業管理區域內發生安全事故，物業管理企業應當承擔什么責任？對物業管理企業保安人員有什么要求？

　　答：物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作(第四十七條)。

　　物業管理企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業服務合同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任(第三十六條)。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益(第四十七條)。

　　17、《條例》對物業的使用與維護作了哪些規定？

　　答：《條例》對物業的使用與維護作了四個方面的規定：

　　一是業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途。

　　二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任(第五十二條)。

　　三是業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主(第五十三條)。

　　四是利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用(第五十五條)。

　　18、哪些物業的業主應當交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？

　　答：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用?！稐l例》對挪用專項維修資金的行為規定了嚴格的法律責任(第五十四條、第六十三條)。

篇3：前期物業管理知識問答

　　前期物業管理知識問答

　　問：什么是前期物業管理

　　答：一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始，而“前期物業管理”僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位，或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。由于實施物業管理的時間越長，其經濟效益才越能顯示；短期的物業管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協調各種關系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發商在選聘物業管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業公司不大愿意接受短期協議。然而，開發商與物業公司的簽約，卻無法制約業主，業主委員會成立以后，任何時候都有權解聘物業公司。

　　問：前期物管需要嗎

　　答：為使發展商便于日后管理，樓內各項設施便于維護、保養，物業管理在樓宇設計、施工準備階段介入為最佳時期，因為這是管理公司可在兼顧發展商利益的條件下，更多地為業主的生活便利考慮。從物業管理的專業角度提出客觀的意見，為發展商省去一些不必要的支出，又為今后業主的生活帶來方便。

　　列舉了一個有關垃圾的問題，一般來說她們將在業主用餐后收取垃圾，每層樓已經為業主設了垃圾桶，但物管收垃圾的路線應避免遇到業主，肯定不能從每幢樓的正門進出，于是在她的建議下開發商在每幢樓增加了一個后門。此外，還有通過前期物管的參與，來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養，一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。

　　前期物管就是開發商、后期物管公司及業主之間的餓一座橋梁。物管公式依據自己多年的物管經驗從施工、設備、材料等方面提出可行性意見，以確保開發商的資金用在刀刃上，使后期物管公司介入樓盤時具備良好的先天條件，也為業主有效地控制了維修費用。

　　問：什么是物業管理法律責任？

　　答：物業管理主管部門的工作人員、物業管理企業、業主或使用人，在進行管理、服務、使用物業的活動中，必須遵守國家關于物業管理法律法規、規章政策的規定和物業管理委托合同、業主公約，如果因為故意或過失違反了物業管理法律規范，就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規定的危害后果，也符合法律規范所規定的制裁條件，由當事人承擔物業管理的法律責任。

　　問：物業管理企業與房地產開發企業的關系？

　　從二者隸屬關系來看，一般有兩種情況：一種是房地產開發企業自身進行物業管理，所設的物業管理公司為其下屬的分支機構或子公司，二者之間是從屬關系，目前國內這種關系占有很大比例；另一種是房地產開發企業以原始業主的身份在物業建成以后負責第一次選聘物業管理公司，這時二者之間是一種短期的合同關系，當業主委員會成立后，選聘物業管理公司的工作則由業主委員會負責，房地產開發企業在原始資料移交后，與物業管理公司基本上將不再發生聯系。從活動范圍來看，二者既密切關聯又有相對獨立性：一方面，房地產開發建設為物業管理提供一定的物質基礎，房地產開發項目設計與建造質量及環境的優劣，將直接影響到日后物業管理的開展，因此物業管理企業必須與房地產開發企業保持良好的關系，盡可能作到物業管理能早期介入，以確保和提高房地產開發建設的質量；另一方面，雖然物業管理可以看作是房地產開發的延續和完善，但物業管理企業與房地產開發企業的活動范圍卻各有側重點，房地產開發企業主要涉及物業的建設、流通和消費的前期活動，而物業管理企業則是對已建成并投入使用的各類物業實施全方位的綜合管理與服務，其主要活動領域在物業的消費階段。因此，不管二者是從屬關系還是一種短期的合同關系，在管理活動中必須明確二者的責任。如，因設計、施工或材料原因造成的物業質量事故應明確由開發企業承擔修繕責任(當然可委托物業管理企業實施修繕工作，但開發企業應支付相應的費用和報酬)；若屬使用不當、管理不善造成的質量事故則由物業管理企業承擔相應的責任

　　問：住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金？

　　答：住戶對房屋進行二次裝修已是普通現象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批準后方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在買房時與開發商雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。

　　問：機動車停車費用到底是什么費用？

　　答：規定的是“機動車存車費”，而不是“占地費”。在小區里能收取此項費用的只能是具備《物業管理資質證書》的物業管理公司，其他單位和個人不得收取此項費用。物業公司收取存車費后，雙方應簽訂存車看管協議書，物業公司履行看管責任，發生丟失時，按照雙方簽訂的協議進行處理。

　　問：物管公司應提供哪些服務？

　　常規性服務是最基本的服務，包括：

　　1.房屋建筑主體管理；

　　2.房屋設施、設備和管理；

　　3.環衛管理；

　　4.綠化；

　　5.治安；

　　6.消防；

　　7.車輛道路；

　　8.代辦服務

　　物業管理收費項目的構成 答：

　　1.房屋建筑及其設備、設施的自有部位、自用設備的維護、維修、保養費用；

　　2.共用部位、共用設備設施的日常運營和管理費用；

　　3.物業范圍內的市政設施道路、維護維修費用；

　　4.物業所有人、使用人在使用物業過程中，為維護公共環境的安全、清潔、秩序、優美，而要求物業經營人所進行的管理和服務費用；

　　5.物業所有人、使用人要求物業經營人提供的特殊和專業的服務項目而付出的費用。

　　物業管理公司應承擔的義務包括：

　　1.全面履行物業管理合同，對房產消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產消費者日常生活必需的便民服務。

　　2.接受物業管理委員會和居民的監督。

　　3.重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定。

　　4.接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督。

　　5.發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。有關物業管理公司應根據國家規定，結合管轄小區實行情況，制定較具體的義務和責任條款并公之于眾，以方便房產消費者的了解和監督。

　　問：業主與開發商有糾紛而拒絕交納物業管理費，物業公司該怎么辦？

　　答：商品房買賣與物業管理屬于不同的法律關系。業主與開發商之間的任何糾紛應由開發商與業主解決，業主不能以此為由拒交物業管理費。業主拒交物業管理費的行為構成對物業管理公約的違反，是一種違約行為，物業管理公司有權要求業主履行義務，交納物業管理費；如業主繼續違約的，物業管理公司可以采取法律手段，起訴業主或提出仲裁，要求業主履行物業管理公約的義務。 最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業委托管理關系，出現不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發商與物業公司之間存在著委托關系，就將開發商的行為與物業公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發商與物業公司之間的互相推諉，讓應該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。