分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期建設與物業(yè)管理
淺談分期開發(fā)住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關問題
作者簡介：陳耀從(1974- )，男，福建省泉州市人，泉州市全新物業(yè)管理服務代理有限公司總經理，經濟師，職業(yè)經理人，高級企業(yè)培訓師，研究方向：經濟管理、物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務。
關鍵詞：住宅小區(qū);分期開發(fā);物業(yè)管理;研討
摘 要：分期開發(fā)的大規(guī)模房地產項目小區(qū)，往往持續(xù)時間長，物業(yè)管理應既分期開展工作，又要把握全局，正確處理分期接管與后續(xù)開發(fā)建設的關系，搞好建管銜接，確保整個住宅小區(qū)物業(yè)管理的“長治久安”。評價整個住宅小區(qū)優(yōu)劣的標準不僅要看開發(fā)建設質量，更要看居住環(huán)境和物業(yè)管理水平。建設設施齊全、質量優(yōu)良的住宅小區(qū)是搞好物業(yè)管理的基礎，物業(yè)管理的優(yōu)質服務能夠使物業(yè)保值、增值并形成物業(yè)品牌，只顧開發(fā)建設不顧物業(yè)管理是對產權人利益的最大欺詐，拋開建設談物業(yè)管理如空中樓閣沒有基礎。因此，探討分期開發(fā)房地產項目過程中的物業(yè)管理具有重要的現(xiàn)實意義。
在一些規(guī)模較大又分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)，存在前期物業(yè)與后建樓盤在管理過程中因銜接不上出現(xiàn)臟亂差等現(xiàn)象，導致有些業(yè)主入住初期就有大量的投訴和報修，致使物業(yè)管理分期接管與開發(fā)建設的全過程難以有效銜接。這些問題的原因是多方面的，但從根本上講，主要是還沒有找到分期開發(fā)的住宅小區(qū)分期接管與后續(xù)開發(fā)有效銜接的途徑和手段。因此解決分期開發(fā)住宅小區(qū)建管中存在的問題是目前物業(yè)管理和開發(fā)建設工作面臨的一項重要課題。筆者就此問題談談個人的看法。
一、加強分期開發(fā)項目的行政監(jiān)督，從源頭上制止分期開發(fā)建設的遺留癥
住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務單位和建設項目的主管單位都是政府的建設部門，有些分期開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理問題是行政監(jiān)督不到位的結果。一些開發(fā)商在利益的驅動下，加大建筑密度，多建房，擠占公共綠(場)地;降低或減少公共配套設施標準;不按規(guī)定提供物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理經營性用房;少繳或不繳住宅小區(qū)公共設施共用部位維修資金，在開發(fā)建設中沒有考慮物業(yè)管理的需要，造成許多社會問題，影響社會安定和相關人群的安居樂業(yè)，給物業(yè)管理的正常運行留下了許多無法彌補的問題。
從1999年我市物業(yè)管理千戶調查問卷匯總情況看，有35.6%的用戶認為所居住小區(qū)存在“物業(yè)管理規(guī)劃不合理”;有21.1%認為小區(qū)存在“見縫插針的亂建”;有39.8%的則認為“專用設施配套不齊全”。問卷調查從一個側面反映了廣大產權人迫切要求改善住宅小區(qū)建設與管理質量的意向。筆者認為，解決分期接管與后續(xù)開發(fā)的銜接問題要從立項審批和行政監(jiān)督的這一源頭環(huán)節(jié)入手，加大行政監(jiān)管力度。為了保證新建住宅小區(qū)的使用條件和配套設施完善，在后續(xù)項目開工前，開發(fā)建設單位應制定項目整體的物業(yè)管理方案，物業(yè)管理方案應明確界定物業(yè)管理用房的具體位置、數(shù)量和提供主體;明確界定物業(yè)管理經營性用房的具體位置、數(shù)量、成本價格和提供主體;明確界定住宅小區(qū)公用設施共用部位維修基金的計提基數(shù)、計提比例和繳納計劃;明確小區(qū)綠化、硬化、美化、環(huán)衛(wèi)、文體活動等公共設施的建設標準等。行政主管部門應按照《物業(yè)管理條例》的要求，認真檢查開發(fā)商制定的物業(yè)管理方案的落實情況。
二、分期開發(fā)的住宅小區(qū)要從整體出發(fā)，在后續(xù)建設中引入適應物業(yè)管理的規(guī)劃設計
規(guī)劃設計作為分期開發(fā)住宅小區(qū)后續(xù)開發(fā)建設工作的重要環(huán)節(jié)，對于整體住宅小區(qū)的形成起著決定性作用。要創(chuàng)造一個優(yōu)秀的住宅小區(qū)，首先要有一個優(yōu)秀的規(guī)劃設計方案。在進行規(guī)劃時，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布置來安排，而且要對物業(yè)管理所涉及的問題加以考慮。目前的現(xiàn)狀是開發(fā)商在規(guī)劃設計時較少考慮到日后物業(yè)管理的因素，導致住宅小區(qū)設施配套不全，給管理帶來了許多不便。
筆者認為要做好分期接管與后續(xù)開發(fā)的建管銜接工作，首先要做好規(guī)劃設計工作。諸如小區(qū)封閉管理的形式、垃圾點的設置、監(jiān)控防盜系統(tǒng)的配置、園林綠化和硬化美化的設計、物業(yè)管理辦公和經營性用房的定位等等，都要考慮得非常周到。為日后的物業(yè)管理提供有利條件。
在規(guī)劃設計階段引入物業(yè)管理理念不僅僅是規(guī)劃設計人員的事情，也對物業(yè)服務單位提出了更高的要求。物業(yè)管理人員參與小區(qū)規(guī)劃方案的論證，有利于從管理角度去完善規(guī)劃方案。從靜態(tài)上講，不同規(guī)模不同檔次的住宅小區(qū)其物業(yè)管理設施應如何配置要有切合實際的標準和規(guī)范;從動態(tài)上講，應適當考慮物業(yè)管理發(fā)展的需要，靈活設計相關設施并適當預留可發(fā)展空間，使物業(yè)管理標準升級時其相關硬件設施擴充、擴建具有可能性。由此可見，在規(guī)劃設計過程中有無物業(yè)管理意識，不僅關系到能否為規(guī)范的物業(yè)管理提供條件，而且關系到能否實現(xiàn)以高質量的物業(yè)管理服務營造寬松和諧的居家氛圍，甚至關系到后期開發(fā)項目的吸引力。
三、物業(yè)服務單位應積極參與監(jiān)督和驗收后續(xù)建設項目
在分期開發(fā)的住宅小區(qū)后期建設階段，施工質量直接關系到整個小區(qū)日后使用功能的正常發(fā)揮，關系到住戶的切身利益，也關系到日后物業(yè)管理的正常運作。現(xiàn)實中，有的開發(fā)單位私自改變規(guī)劃設計，造成配套設施不全和房屋質量隱患。解決這些問題，與物業(yè)管理的工作息息相關，因此讓物業(yè)服務單位參與監(jiān)督后續(xù)項目建設過程是完全必要的。這樣做的好處是：
1、有利于行政主管部門監(jiān)督和落實開發(fā)建設單位立項審批時上報的物業(yè)管理方案中規(guī)定項目的建設情況。
2、有利于物業(yè)管理公司日后的管理，促進樓盤銷售。現(xiàn)在的物業(yè)建設，特別是高水準的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施設備的正常使用帶來極大的隱患， 甚至導致巨大的浪費，有時某些作業(yè)者可能會為了方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給后期的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)服務企業(yè)派出專業(yè)人員管理，監(jiān)督施工單位的各項工作，提出整改建議，確保了工程質量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。
3、有利于物業(yè)的功能定位，確保物業(yè)的使用功能。物業(yè)管理公司積極參與工程監(jiān)理工作， 從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用、管理和服務留下隱患。
4、有利于減少開發(fā)商的后顧之憂，專心于開發(fā)建設。通過分期介入，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免日后扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中給排水、電氣、照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題，引起開發(fā)商的高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設施設備在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照建設部頒布的《 房屋接管驗收標準 》做好接管驗收工作。
5、能及早從今后管理的角度監(jiān)督建設施工單位嚴格按規(guī)劃設計原意進行建設，及時制止一些建設單位不顧小區(qū)今后管理的難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變規(guī)劃設計現(xiàn)象的發(fā)生。
6、能使物業(yè)管理公司了解房屋建設結構及各種管線的埋設，收集整理好小區(qū)建設的有關資料和基本情況，在業(yè)主入住前，為住宅小區(qū)的裝修管理和水電、土建維修提供方便，使建設寓于管理之中，為全面管理好小區(qū)打好基礎。
7、物業(yè)服務單位參加單項工程驗收和小區(qū)綜合竣工驗收是住宅小區(qū)整體物業(yè)接管前對建設單位的最后一個制約環(huán)節(jié)，對未按規(guī)劃設計建設配套設施和物業(yè)管理設施的行為，物業(yè)服務單位有權要求建設單位補建或完善，從而確保物業(yè)管理前提條件的落實。
四、后續(xù)開發(fā)項目綜合竣工驗收后，應做好物業(yè)管理工作
后續(xù)開發(fā)項目綜合竣工驗收后標志著開發(fā)建設單位的工程建設任務的完成，物業(yè)服務單位在這個階段要全面介入管理，避免建管脫節(jié)，造成業(yè)主的違章裝修、公共環(huán)境和治安無人管理等后果。物業(yè)服務單位在實施對后續(xù)建設項目管理時應重點把握好四個環(huán)節(jié)：1、在物業(yè)接管驗收中嚴格把關。對即將接管的小區(qū)認真做好使用功能的核查，對各種設備、管線都逐一檢查并做好登記，辦理交接手續(xù)，建立移交檔案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各項管理制度。物業(yè)公司在業(yè)主入住前，應制定出一套科學的行之有效的規(guī)章制度，使物業(yè)管理一開始就做到有章可循。3、實施超前教育。在業(yè)主入住以前，物業(yè)服務公司應對整個宣傳教育工作做出周密計劃，采取多種形式，宣傳業(yè)主在物業(yè)管理中的權利和義務，以得到廣大業(yè)主的支持、理解和配合。4、超前協(xié)調好物業(yè)管理與行政管理的關系，明確物業(yè)管理公司和行政管理部門職能，避免出現(xiàn)多頭管理，推諉扯皮等現(xiàn)象;政府職能部門(如辦事處、派處所)對小區(qū)有關工作實施業(yè)務指導、監(jiān)督和檢查，保證業(yè)主入住后物業(yè)管理公司和行政管理部門密切配合、相互支持，從而為小區(qū)管理提供保障。
分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期建設與物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)有著內在的聯(lián)系，二者是相互依存、相互促進的關系。開發(fā)建設單位為購房人提供了住宅產品消費，物業(yè)服務單位為購房人提供了物業(yè)服務消費，從維護消費者權益的角度二者的目的是一致的，那就是讓業(yè)主(消費者)享有優(yōu)良的產品和優(yōu)質的服務，因此分期開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理和后續(xù)開發(fā)建設又是相互統(tǒng)一的關系。在《物權法》和新的《物業(yè)管理條例》付諸實施的新時期，為了保障和維護物業(yè)產權人的合法權益，認真研究建管銜接問題，制定建管銜接方面的規(guī)則，真正實現(xiàn)分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期物業(yè)管理與后續(xù)開發(fā)建設項目在各個環(huán)節(jié)的有效銜接，是完全必要也是迫在眉睫的。
篇2：分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期建設與物業(yè)管理
分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期建設與物業(yè)管理
淺談分期開發(fā)住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關問題
作者簡介：陳耀從(1974- )，男，福建省泉州市人，泉州市全新物業(yè)管理服務代理有限公司總經理，經濟師，職業(yè)經理人，高級企業(yè)培訓師，研究方向：經濟管理、物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務。
關鍵詞：住宅小區(qū);分期開發(fā);物業(yè)管理;研討
摘 要：分期開發(fā)的大規(guī)模房地產項目小區(qū)，往往持續(xù)時間長，物業(yè)管理應既分期開展工作，又要把握全局，正確處理分期接管與后續(xù)開發(fā)建設的關系，搞好建管銜接，確保整個住宅小區(qū)物業(yè)管理的“長治久安”。評價整個住宅小區(qū)優(yōu)劣的標準不僅要看開發(fā)建設質量，更要看居住環(huán)境和物業(yè)管理水平。建設設施齊全、質量優(yōu)良的住宅小區(qū)是搞好物業(yè)管理的基礎，物業(yè)管理的優(yōu)質服務能夠使物業(yè)保值、增值并形成物業(yè)品牌，只顧開發(fā)建設不顧物業(yè)管理是對產權人利益的最大欺詐，拋開建設談物業(yè)管理如空中樓閣沒有基礎。因此，探討分期開發(fā)房地產項目過程中的物業(yè)管理具有重要的現(xiàn)實意義。
在一些規(guī)模較大又分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)，存在前期物業(yè)與后建樓盤在管理過程中因銜接不上出現(xiàn)臟亂差等現(xiàn)象，導致有些業(yè)主入住初期就有大量的投訴和報修，致使物業(yè)管理分期接管與開發(fā)建設的全過程難以有效銜接。這些問題的原因是多方面的，但從根本上講，主要是還沒有找到分期開發(fā)的住宅小區(qū)分期接管與后續(xù)開發(fā)有效銜接的途徑和手段。因此解決分期開發(fā)住宅小區(qū)建管中存在的問題是目前物業(yè)管理和開發(fā)建設工作面臨的一項重要課題。筆者就此問題談談個人的看法。
一、加強分期開發(fā)項目的行政監(jiān)督，從源頭上制止分期開發(fā)建設的遺留癥
住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務單位和建設項目的主管單位都是政府的建設部門，有些分期開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理問題是行政監(jiān)督不到位的結果。一些開發(fā)商在利益的驅動下，加大建筑密度，多建房，擠占公共綠(場)地;降低或減少公共配套設施標準;不按規(guī)定提供物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理經營性用房;少繳或不繳住宅小區(qū)公共設施共用部位維修資金，在開發(fā)建設中沒有考慮物業(yè)管理的需要，造成許多社會問題，影響社會安定和相關人群的安居樂業(yè)，給物業(yè)管理的正常運行留下了許多無法彌補的問題。
從1999年我市物業(yè)管理千戶調查問卷匯總情況看，有35.6%的用戶認為所居住小區(qū)存在“物業(yè)管理規(guī)劃不合理”;有21.1%認為小區(qū)存在“見縫插針的亂建”;有39.8%的則認為“專用設施配套不齊全”。問卷調查從一個側面反映了廣大產權人迫切要求改善住宅小區(qū)建設與管理質量的意向。筆者認為，解決分期接管與后續(xù)開發(fā)的銜接問題要從立項審批和行政監(jiān)督的這一源頭環(huán)節(jié)入手，加大行政監(jiān)管力度。為了保證新建住宅小區(qū)的使用條件和配套設施完善，在后續(xù)項目開工前，開發(fā)建設單位應制定項目整體的物業(yè)管理方案，物業(yè)管理方案應明確界定物業(yè)管理用房的具體位置、數(shù)量和提供主體;明確界定物業(yè)管理經營性用房的具體位置、數(shù)量、成本價格和提供主體;明確界定住宅小區(qū)公用設施共用部位維修基金的計提基數(shù)、計提比例和繳納計劃;明確小區(qū)綠化、硬化、美化、環(huán)衛(wèi)、文體活動等公共設施的建設標準等。行政主管部門應按照《物業(yè)管理條例》的要求，認真檢查開發(fā)商制定的物業(yè)管理方案的落實情況。
二、分期開發(fā)的住宅小區(qū)要從整體出發(fā)，在后續(xù)建設中引入適應物業(yè)管理的規(guī)劃設計
規(guī)劃設計作為分期開發(fā)住宅小區(qū)后續(xù)開發(fā)建設工作的重要環(huán)節(jié)，對于整體住宅小區(qū)的形成起著決定性作用。要創(chuàng)造一個優(yōu)秀的住宅小區(qū)，首先要有一個優(yōu)秀的規(guī)劃設計方案。在進行規(guī)劃時，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布置來安排，而且要對物業(yè)管理所涉及的問題加以考慮。目前的現(xiàn)狀是開發(fā)商在規(guī)劃設計時較少考慮到日后物業(yè)管理的因素，導致住宅小區(qū)設施配套不全，給管理帶來了許多不便。
筆者認為要做好分期接管與后續(xù)開發(fā)的建管銜接工作，首先要做好規(guī)劃設計工作。諸如小區(qū)封閉管理的形式、垃圾點的設置、監(jiān)控防盜系統(tǒng)的配置、園林綠化和硬化美化的設計、物業(yè)管理辦公和經營性用房的定位等等，都要考慮得非常周到。為日后的物業(yè)管理提供有利條件。
在規(guī)劃設計階段引入物業(yè)管理理念不僅僅是規(guī)劃設計人員的事情，也對物業(yè)服務單位提出了更高的要求。物業(yè)管理人員參與小區(qū)規(guī)劃方案的論證，有利于從管理角度去完善規(guī)劃方案。從靜態(tài)上講，不同規(guī)模不同檔次的住宅小區(qū)其物業(yè)管理設施應如何配置要有切合實際的標準和規(guī)范;從動態(tài)上講，應適當考慮物業(yè)管理發(fā)展的需要，靈活設計相關設施并適當預留可發(fā)展空間，使物業(yè)管理標準升級時其相關硬件設施擴充、擴建具有可能性。由此可見，在規(guī)劃設計過程中有無物業(yè)管理意識，不僅關系到能否為規(guī)范的物業(yè)管理提供條件，而且關系到能否實現(xiàn)以高質量的物業(yè)管理服務營造寬松和諧的居家氛圍，甚至關系到后期開發(fā)項目的吸引力。
三、物業(yè)服務單位應積極參與監(jiān)督和驗收后續(xù)建設項目
在分期開發(fā)的住宅小區(qū)后期建設階段，施工質量直接關系到整個小區(qū)日后使用功能的正常發(fā)揮，關系到住戶的切身利益，也關系到日后物業(yè)管理的正常運作。現(xiàn)實中，有的開發(fā)單位私自改變規(guī)劃設計，造成配套設施不全和房屋質量隱患。解決這些問題，與物業(yè)管理的工作息息相關，因此讓物業(yè)服務單位參與監(jiān)督后續(xù)項目建設過程是完全必要的。這樣做的好處是：
1、有利于行政主管部門監(jiān)督和落實開發(fā)建設單位立項審批時上報的物業(yè)管理方案中規(guī)定項目的建設情況。
2、有利于物業(yè)管理公司日后的管理，促進樓盤銷售。現(xiàn)在的物業(yè)建設，特別是高水準的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施設備的正常使用帶來極大的隱患， 甚至導致巨大的浪費，有時某些作業(yè)者可能會為了方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給后期的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)服務企業(yè)派出專業(yè)人員管理，監(jiān)督施工單位的各項工作，提出整改建議，確保了工程質量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。
3、有利于物業(yè)的功能定位，確保物業(yè)的使用功能。物業(yè)管理公司積極參與工程監(jiān)理工作， 從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用、管理和服務留下隱患。
4、有利于減少開發(fā)商的后顧之憂，專心于開發(fā)建設。通過分期介入，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免日后扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中給排水、電氣、照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題，引起開發(fā)商的高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設施設備在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照建設部頒布的《 房屋接管驗收標準 》做好接管驗收工作。
5、能及早從今后管理的角度監(jiān)督建設施工單位嚴格按規(guī)劃設計原意進行建設，及時制止一些建設單位不顧小區(qū)今后管理的難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變規(guī)劃設計現(xiàn)象的發(fā)生。
6、能使物業(yè)管理公司了解房屋建設結構及各種管線的埋設，收集整理好小區(qū)建設的有關資料和基本情況，在業(yè)主入住前，為住宅小區(qū)的裝修管理和水電、土建維修提供方便，使建設寓于管理之中，為全面管理好小區(qū)打好基礎。
7、物業(yè)服務單位參加單項工程驗收和小區(qū)綜合竣工驗收是住宅小區(qū)整體物業(yè)接管前對建設單位的最后一個制約環(huán)節(jié)，對未按規(guī)劃設計建設配套設施和物業(yè)管理設施的行為，物業(yè)服務單位有權要求建設單位補建或完善，從而確保物業(yè)管理前提條件的落實。
四、后續(xù)開發(fā)項目綜合竣工驗收后，應做好物業(yè)管理工作
后續(xù)開發(fā)項目綜合竣工驗收后標志著開發(fā)建設單位的工程建設任務的完成，物業(yè)服務單位在這個階段要全面介入管理，避免建管脫節(jié)，造成業(yè)主的違章裝修、公共環(huán)境和治安無人管理等后果。物業(yè)服務單位在實施對后續(xù)建設項目管理時應重點把握好四個環(huán)節(jié)：1、在物業(yè)接管驗收中嚴格把關。對即將接管的小區(qū)認真做好使用功能的核查，對各種設備、管線都逐一檢查并做好登記，辦理交接手續(xù)，建立移交檔案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各項管理制度。物業(yè)公司在業(yè)主入住前，應制定出一套科學的行之有效的規(guī)章制度，使物業(yè)管理一開始就做到有章可循。3、實施超前教育。在業(yè)主入住以前，物業(yè)服務公司應對整個宣傳教育工作做出周密計劃，采取多種形式，宣傳業(yè)主在物業(yè)管理中的權利和義務，以得到廣大業(yè)主的支持、理解和配合。4、超前協(xié)調好物業(yè)管理與行政管理的關系，明確物業(yè)管理公司和行政管理部門職能，避免出現(xiàn)多頭管理，推諉扯皮等現(xiàn)象;政府職能部門(如辦事處、派處所)對小區(qū)有關工作實施業(yè)務指導、監(jiān)督和檢查，保證業(yè)主入住后物業(yè)管理公司和行政管理部門密切配合、相互支持，從而為小區(qū)管理提供保障。
分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期建設與物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)有著內在的聯(lián)系，二者是相互依存、相互促進的關系。開發(fā)建設單位為購房人提供了住宅產品消費，物業(yè)服務單位為購房人提供了物業(yè)服務消費，從維護消費者權益的角度二者的目的是一致的，那就是讓業(yè)主(消費者)享有優(yōu)良的產品和優(yōu)質的服務，因此分期開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理和后續(xù)開發(fā)建設又是相互統(tǒng)一的關系。在《物權法》和新的《物業(yè)管理條例》付諸實施的新時期，為了保障和維護物業(yè)產權人的合法權益，認真研究建管銜接問題，制定建管銜接方面的規(guī)則，真正實現(xiàn)分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期物業(yè)管理與后續(xù)開發(fā)建設項目在各個環(huán)節(jié)的有效銜接，是完全必要也是迫在眉睫的。
篇3：閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導意見（2013年）
閩侯縣人民政府辦公室關于印發(fā)《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導意見》的通知
侯政辦(20**)31號
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、甘蔗街道辦事處，青口、上街投資區(qū)，縣直各辦、局(公司)：
為加強和規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高安置住宅小區(qū)物業(yè)服務水平，切實維護被征遷群眾利益，推進社會和諧穩(wěn)定，經研究，現(xiàn)將《閩侯縣置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導意見》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
特此通知。
閩侯縣人民政府辦公室
20**年12月21日
閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導意見
為加強和規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高安置住宅小區(qū)物業(yè)服務水平，切實維護被征遷群眾利益，推進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》、《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《福州市物業(yè)管理工作四級職責分工意見》等法律法規(guī)及相關文件，結合我縣實際情況，制定本指導意見。
一、基本要求
以創(chuàng)建和諧社會、營造和諧社區(qū)為目標，以優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境、建設美好新家園為著力點，堅持“政策引導、屬地管理、市場運作、專業(yè)服務 ”的原則，逐步健全規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)的物業(yè)管理，有效解決被征遷群眾的基本物業(yè)服務需求，不斷提高安置住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平。
二、職能分工
安置住宅小區(qū)物業(yè)管理實行“以塊為主、條塊結合”的管理機制。
(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)職責
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)是本轄區(qū)內安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的責任主體單位，負責本轄區(qū)內安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導、組織、管理、協(xié)調及監(jiān)督等各項具體工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應成立物業(yè)管理站，配備專職人員，行使屬地管理職責，做好安置住宅小區(qū)的劃分，指導、監(jiān)督召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督檢查轄區(qū)內安置住宅小區(qū)的日常服務工作，監(jiān)管物業(yè)專項維修資金，協(xié)調處理物業(yè)糾紛，指導監(jiān)督做好安置住宅小區(qū)的維修維護工作。
(二)村(居)委會職責
村(居)委會應發(fā)揮社區(qū)管理優(yōu)勢，根據(jù)有關規(guī)定對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導、協(xié)調和監(jiān)督，牽頭組織成立由安置住宅小區(qū)業(yè)主代表及相關村(居)干部組成的安置住宅小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)事會，協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)做好安置住宅小區(qū)的劃分，參與安置住宅小區(qū)的交付使用，監(jiān)督安置住宅小區(qū)物業(yè)服務，掌握業(yè)主信息，調處物業(yè)糾紛，對無物業(yè)管理的安置住宅小區(qū)進行代管。
(三)縣住建、財政、公安、物價、民政、稅務、工商、環(huán)保、質監(jiān)等行政主管部門按照各自職責，依法做好安置住宅小區(qū)物業(yè)管理有關的監(jiān)督管理工作。
三、管理模式
根據(jù)現(xiàn)階段被征遷群眾的生活習慣、物業(yè)消費意識等客觀情況，安置住宅小區(qū)物業(yè)管理除實施市場運作外，還可以選擇村居代管、業(yè)主自行管理等過渡性的管理模式。
(一)市場運作。由業(yè)主委員會或代行業(yè)主委員會職責的機構通過招投標的方式，聘請有物業(yè)管理服務資質的企業(yè)入駐小區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)企業(yè)資質、營業(yè)執(zhí)照及物業(yè)服務合同等相關材料應報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。
(二)村居代管。由村(居)委會成立物業(yè)服務隊伍，統(tǒng)一聘請保潔員、安保員、水電工等物業(yè)服務人員，對本村居內的安置住宅小區(qū)統(tǒng)籌實施物業(yè)管理。村(居)委會應將物業(yè)管理人員及物業(yè)服務隊伍組成情況報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。
(三)業(yè)主自行管理。由業(yè)主集體協(xié)商，成立安置住宅小區(qū)物業(yè)管理自治機構，自行聘請保潔員、安保員、水電工等物業(yè)服務人員，實施小區(qū)內的物業(yè)管理。自治機構管理人員及物業(yè)服務人員組成情況經村(居)委會確認后報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。
四、管理模式選擇
安置住宅小區(qū)物業(yè)管理模式的選擇原則上應由小區(qū)業(yè)主集體協(xié)商決定，集體協(xié)商不了的，由村居代管。
安置房項目在回遷安置后兩個月內，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)牽頭，村(居)委會組織，通過召開業(yè)主大會、書面征求意見等形式，向每位業(yè)主說明各種管理模式的主要特點、服務內容、收費標準等情況，充分征求他們的意見，經小區(qū)專有部分業(yè)主面積占建筑物總面積過半數(shù)，且專有部分業(yè)主人數(shù)占小區(qū)總人數(shù)過半數(shù)(即“雙過半”)的業(yè)主同意來決定小區(qū)管理模式。若業(yè)主無法達成集中意見，則由所在村(居)委會代為實施物業(yè)管理。
鼓勵安置住宅小區(qū)通過市場運作實施物業(yè)管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會應采取有效措施，按照“成熟一個，推行一個”的原則，盡可能加快推進安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的市場化。條件暫不成熟先行采用村居代管或業(yè)主自行管理的，也應積極創(chuàng)造條件，盡快向市場運作模式過渡。
五、物業(yè)服務標準及物業(yè)服務費
安置
住宅小區(qū)應結合自身實際情況，多渠道籌集資金，采取有效措施，不斷提升安置住宅小區(qū)物業(yè)服務標準，滿足業(yè)主的物業(yè)服務需求。 (一)物業(yè)服務標準
1、物業(yè)管理采用市場運作模式的，其物業(yè)服務不得低于我縣普通住宅物業(yè)服務規(guī)范四級標準。四級標準服務內容詳見閩侯縣物價局、閩侯縣建設局《關于印發(fā)〈閩侯縣普通住宅物業(yè)服務規(guī)范及等級指導性收費標準〉試行的通知》(侯價[20**]17號)。
2、物業(yè)管理采用村居代管或業(yè)主自行管理模式的，其物業(yè)服務應不低于《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務基本規(guī)范》(待審稿，詳見附件)。
(二)物業(yè)服務費來源
1、業(yè)主繳交;
2、小區(qū)內經批準設置的經營性用房、停車位、廣告位等出租收益;
3、村(居)補助;
4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)財政補貼;
5、其他渠道籌集的資金。
(三)物業(yè)服務收費標準
1、采取市場運作模式的安置住宅小區(qū)，其物業(yè)服務收費根據(jù)對應的服務等級按中標價執(zhí)行。在進行物業(yè)服務招標時，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導監(jiān)督，招標人(業(yè)委會或代行其職能的單位)根據(jù)擬招標的物業(yè)服務等級，核算物業(yè)管理成本，合理制定招標控制價。為有效降低成本，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可根據(jù)實際情況，整合安置住宅小區(qū)，實行捆綁招標。
2、采取村居代管、業(yè)主自行管理模式安置住宅小區(qū)，其物業(yè)服務收費標準由村(居)委會或業(yè)主集體協(xié)商確定，并送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。
六、物業(yè)專項維修資金
安置住宅小區(qū)業(yè)主應根據(jù)房屋征收安置補償有關規(guī)定繳交物業(yè)專項維修資金，專項用于安置住宅小區(qū)內共用部位及公共設施設備的維修和更新改造。
(一)專項維修資金管理
1、專項維修資金由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)設立專戶歸集管理，按各個安置住宅小區(qū)分賬核算。
2、專項維修資金出現(xiàn)缺口時，由業(yè)主通過集體協(xié)商的方式再行籌集，并可向村(居)委會及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請補助。
(三)專項維修資金使用
1、專項維修資金使用應遵循 “公平、公正、公開”的原則，維修和更新改造項目的確定、施工隊伍的選擇、項目預決算、維修資金的申請和使用等事項均應進行公示公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會應加強指導和監(jiān)督。
2、專項維修資金的使用由小區(qū)物業(yè)服務機構或業(yè)主委員會提出申請，經小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)事會及村(居)委會初審后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)核定撥給。
3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應制定安置住宅小區(qū)專項維修資金緊急使用制度，具體用于消防設施、電梯及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備的緊急維修。
七、物業(yè)服務與管理的實施
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應牽頭村(居)委會、小區(qū)業(yè)主委員會或物業(yè)服務機構，結合具體情況，按照“一小區(qū)一方案”的原則，制定各安置住宅小區(qū)物業(yè)服務與管理具體方案，并指導、監(jiān)督實施到位。
(一)物業(yè)服務與管理方案的制定
1、物業(yè)服務與管理方案主要內容應包含：小區(qū)基本情況;物業(yè)管理模式;業(yè)主委員會、物業(yè)管理監(jiān)事會及管理機構基本情況;物業(yè)管理應達到的服務標準;物業(yè)管理人員及分工情況;物業(yè)管理日常工作安排;物業(yè)服務費標準及其他來源渠道;物業(yè)管理主要成本構成;物業(yè)專項維修資金管理及使用規(guī)定;物業(yè)糾紛調解流程;物業(yè)應急管理措施等。
2、物業(yè)服務與管理方案應長期向業(yè)主公示，并依據(jù)客觀情況適時調整。
(二)物業(yè)服務費政府補助
1、為不斷提升安置住宅小區(qū)物業(yè)服務標準，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可予以各安置住宅小區(qū)適當?shù)奈飿I(yè)服務費補貼。補貼額度及辦法由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)自行研究確定。
2、縣財政每年安排一定的資金，專項用于安置住宅小區(qū)物業(yè)服務費補貼。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可根據(jù)本轄區(qū)內安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體情況，報請縣政府撥付。
3、經鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)核實，安置住宅小區(qū)物業(yè)服務達到相應標準后，方可給予政府財政補貼。
八、其他
1、加快推進安置住宅小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會要深入發(fā)動，主動牽頭組織;縣住建局要給予指導協(xié)助，按照住房和城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，積極引導安置住宅小區(qū)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，推進小區(qū)物業(yè)的規(guī)范化管理。
2、大力培育安置住宅小區(qū)業(yè)主物業(yè)服務消費觀念。各行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會要采取各種方式，廣泛宣傳安置住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的意義及業(yè)主的權利義務，引導安置住宅小區(qū)業(yè)主及時繳納物業(yè)服務費和專項維修資金，積極參與小區(qū)管理。
3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、縣房屋征收實施單位征收房屋時，應向被征收人宣傳我縣安置房物業(yè)管理的有關政策規(guī)定。縣房屋征收實施單位須在房屋征收協(xié)議中另列章節(jié)，注明安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策規(guī)定及業(yè)主的權利義務。
4、對于已竣工驗收但未分房回遷的安置住宅小區(qū)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應及時提前介入，協(xié)調建設單位完善安置住宅小區(qū)的安防、消控等設備設施，切實做好小區(qū)內住宅及設備設施的安全防護。
5、安置住宅小區(qū)應配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積不低于五十平方米，具體由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和村(居)委會負責協(xié)調配置。
附件：1、《關于印發(fā)〈閩侯縣普通住宅物業(yè)服務規(guī)范及等級指導性收費標準〉試行的通知》(侯價[20**]17號)
2、《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務基本規(guī)范》
附件：
閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務基本規(guī)范
一、綜合服務
1、小區(qū)設管理處，辦公場所整潔有序。
2、物業(yè)服務人員佩戴標志，服務主動、熱情。
3、納入項目日常性成本開支的物業(yè)服務人員人均服務面積多層住宅不高于5000平方米。管理人員、安防、水
電等主要物業(yè)服務人員應在小區(qū)醒目處上墻公示。 4、對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備等進行認真查驗，按《物業(yè)管理條例》等相關法規(guī)政策規(guī)定驗收，手續(xù)齊全，并有相關記錄存檔。
5、有物業(yè)管理制度、財務制度等。財務管理、業(yè)主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理等檔案齊全。
6、公示8小時服務電話，及時解答業(yè)主的咨詢、處理業(yè)主投訴及受理維修等。業(yè)主咨詢、投訴在15天內予以答復處理;業(yè)主報公共區(qū)域急修4小時內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達60%以上。
7、服務項目、服務內容、收費標準等應按有關規(guī)定在小區(qū)醒目處予以公布。
8、公共水電費用單獨按實由業(yè)主分攤的，每月在小區(qū)醒目處公布由業(yè)主分攤的公共水電費用詳細測算情況;每半年1次在小區(qū)醒目處公布涉及住戶共用設施設備大中修、更新改造費用分攤和其它物業(yè)服務代收代付費用情況。
9、每年1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率60%以上。對業(yè)主提出的意見進行分析并在本年度內予以整改，因客觀原因確實無法整改的應向相關業(yè)主說明原因，并有相關征詢情況及整改記錄備案。
二、公共秩序維護
1、門崗設專人24小時值勤。
2、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行登記管理。
3、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案。
4、維護小區(qū)公共區(qū)域秩序，采取各種有效安全防范措施，落實小區(qū)安防力量，做好物業(yè)管理區(qū)域內安全防范工作。對重點區(qū)域、重點部位每4小時至少巡查1次，有巡查記錄。接到業(yè)主報警或求助電話等發(fā)生安全事故時，盡快到達現(xiàn)場，并及時采取應急措施，同時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
5、協(xié)助公安機關做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務的業(yè)主，應及時向公安機關報告。協(xié)助有關部門制止違法、違規(guī)的行為。
三、房屋等公共部位管理
1、每年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養(yǎng)護計劃，每周巡查1次樓梯通道以及其他共用部位，做好巡查記錄，有損壞現(xiàn)象的1個月內恢復正常(無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外)。及時維修養(yǎng)護，維修率達60%以上。巡查、維修和保養(yǎng)記錄齊全。
2、根據(jù)房屋實際使用年限，每年1次編制大中修和更新改造計劃，書面向業(yè)主公示，根據(jù)業(yè)主的決定或合同的約定組織維修。需使用專項維修資金的，根據(jù)受益業(yè)主專項維修資金的繳納模式，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請核撥或組織相關業(yè)主自籌資金，并組織維修。
3、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和臨時管理規(guī)約要求，建立小區(qū)裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項。每周巡查1次裝修施工現(xiàn)場，并有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等違反國家有關規(guī)定以及臨時管理規(guī)約行為的，及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內報告有關行政主管部門。
4、房屋外觀完好、整潔。
四、共用設施設備運行、維修養(yǎng)護
1、共用設施設備運行維修養(yǎng)護制度健全，每年1次編制共用設施設備運行維修養(yǎng)護計劃，并建立共用設施設備檔案，共用設施設備運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全;
2、設施設備運行正常，標志齊全、規(guī)范，容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
3、制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)則、滅火和應急疏散預案。對消防設施每年進行1次全面檢測，檢測記錄應當完整、準確存檔備查。確保完好有效，可隨時啟用;消防通道暢通。
4、每周1次對共用設施設備進行巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修的，半個月內組織修理;屬于大中修或者需要更新改造的，及時編制大中修及更新改造計劃，書面向業(yè)主公示，并根據(jù)業(yè)主專項維修資金的繳納模式，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請核撥或者組織相關業(yè)主自籌資金進行大中修或更新改造。
5、載人電梯24小時正常運行，接到故障報告后物業(yè)維修人員及時到現(xiàn)場進行危急處理，盡快恢復正常運行。
6、每周1次檢查路燈、樓道燈等公共照明燈具，完好率不低于80%。
7、接到相關部門停水、停電、停氣等通知，應提前以通知、公告、廣播等形式通知業(yè)主。
五、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生保潔服務
1、對垃圾桶實行垃圾袋裝。每天清運生活垃圾1次。保證小區(qū)內干凈整潔。
2、小區(qū)內道路、廣場、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂等每日清掃1次，公共樓道、樓梯扶手、電梯廳、電梯轎廂、欄桿、窗臺等每周至少濕擦1次;共用部位玻璃及室外標識(高度3米以下，高度3米以上每年清潔1次)、宣傳欄、信報箱、路燈、樓道燈等每季度至少安排1次清洗，保持小區(qū)整潔。
3、經常檢查戶外共用雨、污水管道、化糞池，發(fā)現(xiàn)堵塞及時清掏，保證正常運行;化糞池每年清掏1次，保持暢通。
4、設備房保持整潔。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關規(guī)定請持證人員清洗1次，按規(guī)定報檢，并在小區(qū)醒目處公布。定時巡查，水質符合國家規(guī)定要求。
5、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
六、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務標準
1、有專人實施綠化養(yǎng)護管理。
2、花草樹木生長整齊，適時修剪。
3、定期噴灑藥物，預防病蟲害。