工程保修金(尾留款)預留

2024-06-20 7714

　　工程保修金（尾留款）的預留

　　按規定，工程項目總造價中須預留一定比例的尾款作為質量保修金，等到工程項目保修期結束時最后撥付。對于尾款的扣除，通常采取兩種方法：

　　1、當工程進度款撥付累計額達到該建筑安裝工程造價的一定比例（一般為95%～97%）時，停止支付，預留造價部分作為尾留款。

　　2、我國頒布的《招標文件范本》中規定，尾留款（保留金）的扣除，可以從甲方向乙方第一次支付的工程進度款開始，在每次乙方應得的工程款中扣留投標書附錄中規定金額作為保留金，直至保留金總額達到投標書附錄中規定的限額為止。六、工程竣工結算及其審查

　　（一）工程竣工結算的涵義及要求

　　工程竣工結算指施工企業按照合同規定的內容全部完成所承包的工程，經驗收質量合格，并符合合同要求之后，對照原設計施工圖，根據增減變化內容，編制調整預算，作為向發包單位進行的最終工程價款結算。

　　《建設工程施工合同文本》中對竣工結算作了如下規定：

　　1、工程竣工驗收報告經甲方認可后28天內，乙方向甲方遞交竣工結算報告以及完整的結算資料，甲乙雙方按照協議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調整內容，進行工程竣工結算。

　　2、甲方收到乙方遞交的竣工結算報告及結算資料后28天內進行核實，給予確認或者提出修改意見。甲方確認竣工結算報告后通知經辦銀行向乙方支付工程竣工結算價款。乙方收到竣工結算價款后14天內將竣工工程交付甲方。

　　3、甲方收到竣工結算報告及結算資料后28天內無正當理由不支付工程竣工結算價款，從第29天起按乙方同期向銀行貸款利率支付拖欠工程價款的利息，并承擔違約責任。

　　4、甲方收到竣工結算報告及結算資料后28天內不支付工程竣工結算價款，乙方可以催告甲方支付結算價款。甲方在收到竣工結算報告及結算資料后56天內仍不支付的，乙方可以與甲方協議將該工程折價，也可以由乙方申請人民法院將該工程依法拍賣，乙方就該工程折價或者拍賣的價款優先受賞。

　　5、工程竣工驗收報告經甲方認可后28天內，乙方未能向甲方遞交竣工結算報告及完整的結算資料，造成工程竣工結算不能正常進行或工程竣工結算價款不能及時支付，甲方要求交付工程的，乙方應當交付；甲方不要求交付工程的，乙方承擔保管責任。

　　6、甲乙雙方對工程竣工結算價款發生爭議時，按爭議的約定處理。

　　實際工作中，當年開工、當年竣工的工程，只需要辦理一次性結算。跨年度的工程，在年終辦理一次年終結算，將未完工程結轉到下一年度，此時竣工結算等于各年度結算的總和。

　　辦理工程價款竣工結算的一般公式為：

　　竣工結算=預算（或概算）+施工過程中預算或－預付及已結工程價款或合同價款、合同價款調整數額、算工程價款

　　（二）工程竣工結算的編制原則

　　1、已具備結算條件：竣工圖紙完整無誤，竣工報告及所有驗收資料完整無誤。業主或委托工程建設監理單位對結算項目逐一核實m.dewk.cn，是否符合設計及驗收規范要求，不符合不予結算，需返工的，應返工后結算。

　　2、實事求是，正確確定造價。施工單位要有對國家負責的態度認真編制竣工結算。

　　（三）工程竣工結算的作用

　　1、工程竣工結算可作為考核業主投資效果，核定新增固定資產價值的依據；2、工程竣工結算亦可作為雙方統計部門確定建安工作量和實物量完成情況的依據；

　　3、工程竣工結算還可作為造價部門經建設銀行終審定案，確定工程最終造價，實現雙方合同約定的責任依據；

　　4、工程竣工結算可作為承包商確定最終收入，進行經濟核算，考核工程成本的依據。

　　（四）工程竣工結算的編制依據

　　1、原施工圖預算及其工程承包合同；

　　2、竣工報告和竣工驗收資料；如象基礎竣工圖和隱蔽資料等。

　　3、經設計單位簽證后的設計變更通知書、圖紙會審記要、施工記錄、業主委托監理工程師簽證后的工程量清單；

　　4、預算定額及其有關技術、經濟文件；

　　（五）工程竣工結算的編制內容

　　1、工程量增減調整。這是編制工程竣工結算的主要部分，即所謂量差，就是說所完成的實際工程量與施工圖預算工程量之間的差額。量差主要表現為：

　　（1）設計變更和漏項。因實際圖紙修改和漏項等而產生的工程量增減，該部分可依據設計變更通知書進行調整。

　　（2）現場工程更改。實際工程中施工方法出現不符、基礎超深等均可根據雙方簽證的現場記錄，按照合同或協議的規定進行調整。

　　（3）施工圖預算錯誤。在編制竣工結算前，應結合工程的驗收和實際完成工程量情況，對施工圖預算中存在的錯誤予以糾正。

　　2、價差調整。工程竣工結算可按照地方預算定額或基價表的單價編制，因當地造價部門文件調整發生的人工、計價材料和機械費用的價差均可以在竣工結算時加以調整。未計價材料則可根據合同或協議的規定，按實調整價差。

　　3、費用調整。屬于工程數量的增減變化，需要相應調整安裝工程費的計算；屬于價差的因素，通常不調整安裝工程費，但要計入計費程序中，換言之，該費用應反映在總造價中；屬于其他費用，如象停窩工費用、大型機械進出場費用等，應根據各地區定額和文件規定，一次結清，分攤到工程項目中去。

　　（六）工程竣工結算的編制方式

　　1、以施工圖預m.dewk.cn算為基礎編制竣工結算。對增減項目和費用等，經業主或業主委托的監理工程師審核簽證后，編制的調整預算。

　　2、包干承包結算方式編制竣工結算。這種方式實際上是按照施工圖預算加系數包干編制的竣工結算。依據合同規定，尚若未發生包干范圍以外的工程增減項目，包干造價就是最終結算造價。

　　3、以房屋建筑造價為基礎編制竣工結算。這種方式是雙方根據施工圖和有關技術經濟資料，經計算確定出每平米造價，在此基礎上，按實際完成的平方米數量進行結算。

　　4、以投標的造價為基礎編制竣工結算。如果工程實行招、投標時，承包方可對報價采取合理浮動。通常中標一方根據工期、質量、獎懲、雙方所承擔的責任簽訂工程合同，對工程實行造價一次性包干。合同所規定的造價就是竣工結算造價。在結算時只需將雙方在合同中約定的獎懲費用和包干范圍以外的增減工程項目列入，并作為“合同補充說明”進入工程竣工結算。

　　（七）工程竣工結算的審查

　　工程竣工結算審查是竣工結算階段的一項重要工作。審查工作通常由業主、監理公司或審計部門把關進行。審核內容通常

有以下幾方面：

　　1、核對合同條款。主要針對工程竣工是否驗收合格，竣工內容是否符合合同要求，結算方式是否按合同規定進行；套用定額、計費標準、主要材料調差等是否按約定實施。

　　2、審查隱蔽資料和有關簽證等是否符合規定要求。

　　3、審查設計變更通知是否符合手續程序，加蓋公章否。

　　4、根據施工圖核實工程量。

　　5、審核各項費用計算是否準確。主要從費率、計算基礎、價差調整、系數計算、計費程序等方面著手進行。

篇2：溫州市住宅物業保修金管理辦法(2011年)

　　《溫州市住宅物業保修金管理辦法》已經市人民政府第38次常務會議審議通過，現予發布，自20**年1月1日起施行。

　　市長趙一德

　　二0一0年九月二十六日

　　溫州市住宅物業保修金管理辦法(20**)

　　第一章總則

　　第一條為加強物業保修金的管理，保障住宅物業正常維修和使用，維護業主的合法權益，根據《浙江省物業管理條例》、《浙江省住宅物業保修金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內住宅物業保修金(以下簡稱保修金)的交納、使用、退還和監督管理。

　　第三條本辦法所稱的保修金，是指建設單位按照規定比例向所在地物業主管部門交存的，作為保修期內物業維修費用保證的資金。

　　第四條保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則。

　　第五條市物業主管部門會同財政部門負責全市保修金管理的指導和監督。市物業維修資金管理中心(以下稱市保修金管理機構)具體負責鹿城區、龍灣區、溫州經濟技術開發區保修金的收存、核算、退還等日常管理工作。

　　甌海區、各縣(市)物業主管部門會同財政部門負責本行政區域保修金管理的指導和監督，并指定機構負責保修金的收存、核算和退還等日常管理工作。

　　第二章保修金的交納

　　第六條20**年10月1日以后，竣工的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅物業結構相連的非住宅物業，建設單位應當按照本辦法的規定交存保修金。

　　農村村民聯建房、村民安置房，可以參照本辦法的規定交存保修金。

　　第七條建設單位應當按照物業建筑安裝總造價2%的比例交納保修金。物業建筑安裝總造價參照《溫州市物業專項維修資金管理辦法》所確定的每平方米建筑面積建安造價的標準，按建筑工程規劃許可證載明的總建筑面積計算。

　　第八條保修金管理機構應當通過招標方式，公開選擇商業銀行作為保修金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立保修金專戶。

　　第九條建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前，應當持有關材料向保修金管理機構辦理保修金交存手續;保修金管理機構確認后開具《保修金交存通知書》。

　　建設單位按照《保修金交存通知書》要求，一次性向將保修金存入保修金專戶管理銀行專戶;憑專戶管理銀行出具的交款憑證，到保修金管理機構開具由財政部門統一監制的專用票據。

　　建設單位在辦理權屬初始登記時，應當提交保修金交存的專用票據。

　　第十條保修金存儲期限內，建設單位名稱變更的，應當自變更之日起30日內，持企業名稱變更核準通知書、營業執照，向保修金管理機構辦理保修金戶名的變更手續。

　　第三章保修金的使用

　　第十一條建設單位應當按照法定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　正常使用條件下，住宅物業保修期限為：

　　(一)屋面防水工程不低于8年。

　　(二)有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年。

　　(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期。

　　(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

　　(五)房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

　　保修期自物業交付業主之日起計算。

　　第十二條業主有下例行為之一，造成住宅物業質量問題，應當由業主依法承擔相應維修責任：

　　(一)擅自改動房屋結構、設備位置。

　　(二)擅自在屋面上搭建建筑物、構筑物以及明顯增加荷載的。

　　(三)在外墻上鑿洞、安裝防護欄(防盜罩)造成墻體滲水的。

　　(四)因其他使用不當或者不當裝修造成物業損壞的。

　　第十三條物業保修期限內出現質量問題的，建設單位接到物業服務企業、業主委員會或者相關業主的維修報告后，應當在24小時內派人到現場核查情況，情況屬實、屬于保修范圍的，應當在72小時內予以修復。

　　第十四條建設單位對物業可以自行保修，也可以委托物業服務企業代為保修。

　　建設單位委托物業服務企業保修的，應當在物業交付前與物業服務企業簽訂住宅物業委托保修協議，明確權利與義務以及保修費用支付方式。

　　物業服務企業接受委托保修的，應當按照本辦法第十三條規定的時限修復;出現重大維修或者需較長時間修理的,應當告知相關業主;修復工程可能影響多數業主正常生活的，應當在物業管理區域內進行公告。

　　第十五條在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，可以啟動使用保修金：

　　(一)物業交付后，業主發現房屋建筑工程存在質量問題的。

　　(二)物業小區未按批準的規劃設計方案建設配套設施或者有關設施不配套的。

　　前款所指不履行保修責任，是指建設單位接到物業服務企業或者業主委員會保修通知書5日后，不履行物業保修責任。

　　第十六條建設單位對承擔保修責任有異議的，應當自收到物業服務企業或者業主委員會保修通知書后5日內，向保修金管理機構提供不屬于保修責任范圍的相關材料及依據;逾期不提供的，視為同意承擔保修責任。

　　第十七條出現本辦法第十五條規定情形之一的，由物業服務企業或者業主委員會(未成立業主委員會的為社區組織，下同)持有關材料向保修金管理機構提出申請，并經保修金管理機構核實后，由物業服務企業或者業主委員會組織維修，費用在保修金中列支。

　　第十八條啟動使用保修金，按照以下程序辦理:

　　(一)物業服務企業或者業主委員會持下列材料向保修金管理機構提出申請：

　　1.保修通知書;

　　2.專業機構出具的工程質量鑒定報告或者規劃部門出具的書面確認意見;

　　3.保修金使用方案;

　　4.工程預算書。

　　(二)保修金管理機構在受理申請之日起5個工作日內予以核實：符合規定的，予以核準，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的50%劃轉至物業服務企業或者業主委員會;不符合規定的，出具不予列支通知書。

　　(三)工程竣工經相關業主、業主委員會成員(必要時委托專門機構)驗收合格后，物業服務企業或者業主委員會應當將工程決算在物業管理區域內公示7日。

　　(四)物業服務企業或者業主委員會持工程決算單、維修費用票據、工程竣工驗收單等材料向保修金管理機構辦理保修金使用決算，撥付維修費用的余額;經決算劃轉墊支資金有結余的，應當在5日內返還保修金專戶。

　　第十九條物業保修項目完成以后，保修金管理機構應當及時向建設單位出具《保修金補存通知書》，建設單位應當自收到《保修金補存通知書》之日起15日內足額補存保修金。

　　第四章保修金的監督管理

　　第二十條建設單位交存的物業保修金，自存入專戶之日起，按中華人民銀行同期活期存款利率計息。

　　第二十一條保修金管理機構在保證保修金正常支付和安全的前提下，可用于購買一級市場國債或者轉為銀行定期存款，實現增值保值，不得挪作他用。

　　第二十二條保修金管理費用納入部門預算管理，在保修金的增值收益中列支，并與保修金分賬核算。

　　第二十三條保修金的存儲利息、利用保修金購買國債的增值收益，扣除保修金管理費用后，應當轉入保修金滾存使用。

　　第二十四條物業主管部門應當會同同級財政部門每年定期或者不定期組織對保修金及其管理情況進行檢查，加強監管;保修金管理機構應當做好保修金的建賬和核算，每年定期公布保修金的交存、使用、退還等情況，接受建設單位和業主的監督。

　　第五章保修金的退還

　　第二十五條保修金存儲期限自交存之日開始計算，最長期限為8年。

　　供熱與供冷系統、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期滿以后，按照交存比例的15%予以退還。

　　保修金管理機構在保修金存儲期滿前1個月內，將擬退還保修金事項在相關物業區域內公示30日;公示期滿無異議的，將保修金本息余額退還建設單位。

　　第二十六條建設單位因歇業、破產或者出現其他情形，致使原建設單位不存在的，由保修金管理機構公示30日，公示期滿無異議的，其原交存的保修金本息余額，轉入同一物業區域物業專項維修資金賬戶。

　　第二十七條建設單位歇業、破產時，其欠繳的保修金或者應當支付的物業維修費用，納入企業財產清算程序。

　　第六章法律責任

　　第二十八條建設單位不按照本辦法的規定交納保修金的，按照《浙江省物業管理條例》第五十四條的規定，由物業主管部門責令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　第二十九條物業主管部門或者其他有關行政管理部門和保修金管理機構的工作人員違反本辦法規定，有下列行為之一的，按照《浙江省物業管理條例》第五十七條、《浙江省住宅物業保修金管理辦法》第二十二條的規定，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)截留、挪用、侵占保修金。

　　(二)未按照本辦法規定進行管理，造成保修金流失的。

　　(三)在保修金使用審核、撥付中，故意刁難或者拖延的。

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第三十條本辦法自20**年1月1日起施行。

篇3：溫州市住宅物業保修金管理辦法（2011年）

　　溫政令〔20**〕第121 號