工程保修金(尾留款)預(yù)留

2024-06-20 7714

　　工程保修金（尾留款）的預(yù)留

　　按規(guī)定，工程項目總造價中須預(yù)留一定比例的尾款作為質(zhì)量保修金，等到工程項目保修期結(jié)束時最后撥付。對于尾款的扣除，通常采取兩種方法：

　　1、當(dāng)工程進度款撥付累計額達(dá)到該建筑安裝工程造價的一定比例（一般為95%～97%）時，停止支付，預(yù)留造價部分作為尾留款。

　　2、我國頒布的《招標(biāo)文件范本》中規(guī)定，尾留款（保留金）的扣除，可以從甲方向乙方第一次支付的工程進度款開始，在每次乙方應(yīng)得的工程款中扣留投標(biāo)書附錄中規(guī)定金額作為保留金，直至保留金總額達(dá)到投標(biāo)書附錄中規(guī)定的限額為止。六、工程竣工結(jié)算及其審查

　　（一）工程竣工結(jié)算的涵義及要求

　　工程竣工結(jié)算指施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，對照原設(shè)計施工圖，根據(jù)增減變化內(nèi)容，編制調(diào)整預(yù)算，作為向發(fā)包單位進行的最終工程價款結(jié)算。

　　《建設(shè)工程施工合同文本》中對竣工結(jié)算作了如下規(guī)定：

　　1、工程竣工驗收報告經(jīng)甲方認(rèn)可后28天內(nèi)，乙方向甲方遞交竣工結(jié)算報告以及完整的結(jié)算資料，甲乙雙方按照協(xié)議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調(diào)整內(nèi)容，進行工程竣工結(jié)算。

　　2、甲方收到乙方遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后28天內(nèi)進行核實，給予確認(rèn)或者提出修改意見。甲方確認(rèn)竣工結(jié)算報告后通知經(jīng)辦銀行向乙方支付工程竣工結(jié)算價款。乙方收到竣工結(jié)算價款后14天內(nèi)將竣工工程交付甲方。

　　3、甲方收到竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后28天內(nèi)無正當(dāng)理由不支付工程竣工結(jié)算價款，從第29天起按乙方同期向銀行貸款利率支付拖欠工程價款的利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　4、甲方收到竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后28天內(nèi)不支付工程竣工結(jié)算價款，乙方可以催告甲方支付結(jié)算價款。甲方在收到竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后56天內(nèi)仍不支付的，乙方可以與甲方協(xié)議將該工程折價，也可以由乙方申請人民法院將該工程依法拍賣，乙方就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受賞。

　　5、工程竣工驗收報告經(jīng)甲方認(rèn)可后28天內(nèi)，乙方未能向甲方遞交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，造成工程竣工結(jié)算不能正常進行或工程竣工結(jié)算價款不能及時支付，甲方要求交付工程的，乙方應(yīng)當(dāng)交付；甲方不要求交付工程的，乙方承擔(dān)保管責(zé)任。

　　6、甲乙雙方對工程竣工結(jié)算價款發(fā)生爭議時，按爭議的約定處理。

　　實際工作中，當(dāng)年開工、當(dāng)年竣工的工程，只需要辦理一次性結(jié)算。跨年度的工程，在年終辦理一次年終結(jié)算，將未完工程結(jié)轉(zhuǎn)到下一年度，此時竣工結(jié)算等于各年度結(jié)算的總和。

　　辦理工程價款竣工結(jié)算的一般公式為：

　　竣工結(jié)算=預(yù)算（或概算）+施工過程中預(yù)算或－預(yù)付及已結(jié)工程價款或合同價款、合同價款調(diào)整數(shù)額、算工程價款

　　（二）工程竣工結(jié)算的編制原則

　　1、已具備結(jié)算條件：竣工圖紙完整無誤，竣工報告及所有驗收資料完整無誤。業(yè)主或委托工程建設(shè)監(jiān)理單位對結(jié)算項目逐一核實m.dewk.cn，是否符合設(shè)計及驗收規(guī)范要求，不符合不予結(jié)算，需返工的，應(yīng)返工后結(jié)算。

　　2、實事求是，正確確定造價。施工單位要有對國家負(fù)責(zé)的態(tài)度認(rèn)真編制竣工結(jié)算。

　　（三）工程竣工結(jié)算的作用

　　1、工程竣工結(jié)算可作為考核業(yè)主投資效果，核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)；2、工程竣工結(jié)算亦可作為雙方統(tǒng)計部門確定建安工作量和實物量完成情況的依據(jù)；

　　3、工程竣工結(jié)算還可作為造價部門經(jīng)建設(shè)銀行終審定案，確定工程最終造價，實現(xiàn)雙方合同約定的責(zé)任依據(jù)；

　　4、工程竣工結(jié)算可作為承包商確定最終收入，進行經(jīng)濟核算，考核工程成本的依據(jù)。

　　（四）工程竣工結(jié)算的編制依據(jù)

　　1、原施工圖預(yù)算及其工程承包合同；

　　2、竣工報告和竣工驗收資料；如象基礎(chǔ)竣工圖和隱蔽資料等。

　　3、經(jīng)設(shè)計單位簽證后的設(shè)計變更通知書、圖紙會審記要、施工記錄、業(yè)主委托監(jiān)理工程師簽證后的工程量清單；

　　4、預(yù)算定額及其有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟文件；

　　（五）工程竣工結(jié)算的編制內(nèi)容

　　1、工程量增減調(diào)整。這是編制工程竣工結(jié)算的主要部分，即所謂量差，就是說所完成的實際工程量與施工圖預(yù)算工程量之間的差額。量差主要表現(xiàn)為：

　　（1）設(shè)計變更和漏項。因?qū)嶋H圖紙修改和漏項等而產(chǎn)生的工程量增減，該部分可依據(jù)設(shè)計變更通知書進行調(diào)整。

　　（2）現(xiàn)場工程更改。實際工程中施工方法出現(xiàn)不符、基礎(chǔ)超深等均可根據(jù)雙方簽證的現(xiàn)場記錄，按照合同或協(xié)議的規(guī)定進行調(diào)整。

　　（3）施工圖預(yù)算錯誤。在編制竣工結(jié)算前，應(yīng)結(jié)合工程的驗收和實際完成工程量情況，對施工圖預(yù)算中存在的錯誤予以糾正。

　　2、價差調(diào)整。工程竣工結(jié)算可按照地方預(yù)算定額或基價表的單價編制，因當(dāng)?shù)卦靸r部門文件調(diào)整發(fā)生的人工、計價材料和機械費用的價差均可以在竣工結(jié)算時加以調(diào)整。未計價材料則可根據(jù)合同或協(xié)議的規(guī)定，按實調(diào)整價差。

　　3、費用調(diào)整。屬于工程數(shù)量的增減變化，需要相應(yīng)調(diào)整安裝工程費的計算；屬于價差的因素，通常不調(diào)整安裝工程費，但要計入計費程序中，換言之，該費用應(yīng)反映在總造價中；屬于其他費用，如象停窩工費用、大型機械進出場費用等，應(yīng)根據(jù)各地區(qū)定額和文件規(guī)定，一次結(jié)清，分?jǐn)偟焦こ添椖恐腥ァ?/p>

　　（六）工程竣工結(jié)算的編制方式

　　1、以施工圖預(yù)m.dewk.cn算為基礎(chǔ)編制竣工結(jié)算。對增減項目和費用等，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委托的監(jiān)理工程師審核簽證后，編制的調(diào)整預(yù)算。

　　2、包干承包結(jié)算方式編制竣工結(jié)算。這種方式實際上是按照施工圖預(yù)算加系數(shù)包干編制的竣工結(jié)算。依據(jù)合同規(guī)定，尚若未發(fā)生包干范圍以外的工程增減項目，包干造價就是最終結(jié)算造價。

　　3、以房屋建筑造價為基礎(chǔ)編制竣工結(jié)算。這種方式是雙方根據(jù)施工圖和有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟資料，經(jīng)計算確定出每平米造價，在此基礎(chǔ)上，按實際完成的平方米數(shù)量進行結(jié)算。

　　4、以投標(biāo)的造價為基礎(chǔ)編制竣工結(jié)算。如果工程實行招、投標(biāo)時，承包方可對報價采取合理浮動。通常中標(biāo)一方根據(jù)工期、質(zhì)量、獎懲、雙方所承擔(dān)的責(zé)任簽訂工程合同，對工程實行造價一次性包干。合同所規(guī)定的造價就是竣工結(jié)算造價。在結(jié)算時只需將雙方在合同中約定的獎懲費用和包干范圍以外的增減工程項目列入，并作為“合同補充說明”進入工程竣工結(jié)算。

　　（七）工程竣工結(jié)算的審查

　　工程竣工結(jié)算審查是竣工結(jié)算階段的一項重要工作。審查工作通常由業(yè)主、監(jiān)理公司或?qū)徲嫴块T把關(guān)進行。審核內(nèi)容通常

有以下幾方面：

　　1、核對合同條款。主要針對工程竣工是否驗收合格，竣工內(nèi)容是否符合合同要求，結(jié)算方式是否按合同規(guī)定進行；套用定額、計費標(biāo)準(zhǔn)、主要材料調(diào)差等是否按約定實施。

　　2、審查隱蔽資料和有關(guān)簽證等是否符合規(guī)定要求。

　　3、審查設(shè)計變更通知是否符合手續(xù)程序，加蓋公章否。

　　4、根據(jù)施工圖核實工程量。

　　5、審核各項費用計算是否準(zhǔn)確。主要從費率、計算基礎(chǔ)、價差調(diào)整、系數(shù)計算、計費程序等方面著手進行。

篇2：溫州市住宅物業(yè)保修金管理辦法(2011年)

　　《溫州市住宅物業(yè)保修金管理辦法》已經(jīng)市人民政府第38次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自20**年1月1日起施行。

　　市長趙一德

　　二0一0年九月二十六日

　　溫州市住宅物業(yè)保修金管理辦法(20**)

　　第一章總則

　　第一條為加強物業(yè)保修金的管理，保障住宅物業(yè)正常維修和使用，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》、《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)保修金(以下簡稱保修金)的交納、使用、退還和監(jiān)督管理。

　　第三條本辦法所稱的保修金，是指建設(shè)單位按照規(guī)定比例向所在地物業(yè)主管部門交存的，作為保修期內(nèi)物業(yè)維修費用保證的資金。

　　第四條保修金實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則。

　　第五條市物業(yè)主管部門會同財政部門負(fù)責(zé)全市保修金管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。市物業(yè)維修資金管理中心(以下稱市保修金管理機構(gòu))具體負(fù)責(zé)鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)保修金的收存、核算、退還等日常管理工作。

　　甌海區(qū)、各縣(市)物業(yè)主管部門會同財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域保修金管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，并指定機構(gòu)負(fù)責(zé)保修金的收存、核算和退還等日常管理工作。

　　第二章保修金的交納

　　第六條20**年10月1日以后，竣工的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存保修金。

　　農(nóng)村村民聯(lián)建房、村民安置房，可以參照本辦法的規(guī)定交存保修金。

　　第七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例交納保修金。物業(yè)建筑安裝總造價參照《溫州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》所確定的每平方米建筑面積建安造價的標(biāo)準(zhǔn)，按建筑工程規(guī)劃許可證載明的總建筑面積計算。

　　第八條保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式，公開選擇商業(yè)銀行作為保修金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立保修金專戶。

　　第九條建設(shè)單位在物業(yè)交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向保修金管理機構(gòu)辦理保修金交存手續(xù);保修金管理機構(gòu)確認(rèn)后開具《保修金交存通知書》。

　　建設(shè)單位按照《保修金交存通知書》要求，一次性向?qū)⒈Ｐ藿鸫嫒氡Ｐ藿饘艄芾磴y行專戶;憑專戶管理銀行出具的交款憑證，到保修金管理機構(gòu)開具由財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。

　　建設(shè)單位在辦理權(quán)屬初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交保修金交存的專用票據(jù)。

　　第十條保修金存儲期限內(nèi)，建設(shè)單位名稱變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，持企業(yè)名稱變更核準(zhǔn)通知書、營業(yè)執(zhí)照，向保修金管理機構(gòu)辦理保修金戶名的變更手續(xù)。

　　第三章保修金的使用

　　第十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：

　　(一)屋面防水工程不低于8年。

　　(二)有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年。

　　(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期。

　　(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

　　(五)房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

　　保修期自物業(yè)交付業(yè)主之日起計算。

　　第十二條業(yè)主有下例行為之一，造成住宅物業(yè)質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主依法承擔(dān)相應(yīng)維修責(zé)任：

　　(一)擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置。

　　(二)擅自在屋面上搭建建筑物、構(gòu)筑物以及明顯增加荷載的。

　　(三)在外墻上鑿洞、安裝防護欄(防盜罩)造成墻體滲水的。

　　(四)因其他使用不當(dāng)或者不當(dāng)裝修造成物業(yè)損壞的。

　　第十三條物業(yè)保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主的維修報告后，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)派人到現(xiàn)場核查情況，情況屬實、屬于保修范圍的，應(yīng)當(dāng)在72小時內(nèi)予以修復(fù)。

　　第十四條建設(shè)單位對物業(yè)可以自行保修，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為保修。

　　建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅物業(yè)委托保修協(xié)議，明確權(quán)利與義務(wù)以及保修費用支付方式。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托保修的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十三條規(guī)定的時限修復(fù);出現(xiàn)重大維修或者需較長時間修理的,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)業(yè)主;修復(fù)工程可能影響多數(shù)業(yè)主正常生活的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告。

　　第十五條在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，可以啟動使用保修金：

　　(一)物業(yè)交付后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋建筑工程存在質(zhì)量問題的。

　　(二)物業(yè)小區(qū)未按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案建設(shè)配套設(shè)施或者有關(guān)設(shè)施不配套的。

　　前款所指不履行保修責(zé)任，是指建設(shè)單位接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會保修通知書5日后，不履行物業(yè)保修責(zé)任。

　　第十六條建設(shè)單位對承擔(dān)保修責(zé)任有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會保修通知書后5日內(nèi)，向保修金管理機構(gòu)提供不屬于保修責(zé)任范圍的相關(guān)材料及依據(jù);逾期不提供的，視為同意承擔(dān)保修責(zé)任。

　　第十七條出現(xiàn)本辦法第十五條規(guī)定情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(未成立業(yè)主委員會的為社區(qū)組織，下同)持有關(guān)材料向保修金管理機構(gòu)提出申請，并經(jīng)保修金管理機構(gòu)核實后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會組織維修，費用在保修金中列支。

　　第十八條啟動使用保修金，按照以下程序辦理:

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會持下列材料向保修金管理機構(gòu)提出申請：

　　1.保修通知書;

　　2.專業(yè)機構(gòu)出具的工程質(zhì)量鑒定報告或者規(guī)劃部門出具的書面確認(rèn)意見;

　　3.保修金使用方案;

　　4.工程預(yù)算書。

　　(二)保修金管理機構(gòu)在受理申請之日起5個工作日內(nèi)予以核實：符合規(guī)定的，予以核準(zhǔn)，并通知專戶管理銀行按照核準(zhǔn)使用額度的50%劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會;不符合規(guī)定的，出具不予列支通知書。

　　(三)工程竣工經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會成員(必要時委托專門機構(gòu))驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將工程決算在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會持工程決算單、維修費用票據(jù)、工程竣工驗收單等材料向保修金管理機構(gòu)辦理保修金使用決算，撥付維修費用的余額;經(jīng)決算劃轉(zhuǎn)墊支資金有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)返還保修金專戶。

　　第十九條物業(yè)保修項目完成以后，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時向建設(shè)單位出具《保修金補存通知書》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到《保修金補存通知書》之日起15日內(nèi)足額補存保修金。

　　第四章保修金的監(jiān)督管理

　　第二十條建設(shè)單位交存的物業(yè)保修金，自存入專戶之日起，按中華人民銀行同期活期存款利率計息。

　　第二十一條保修金管理機構(gòu)在保證保修金正常支付和安全的前提下，可用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)為銀行定期存款，實現(xiàn)增值保值，不得挪作他用。

　　第二十二條保修金管理費用納入部門預(yù)算管理，在保修金的增值收益中列支，并與保修金分賬核算。

　　第二十三條保修金的存儲利息、利用保修金購買國債的增值收益，扣除保修金管理費用后，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入保修金滾存使用。

　　第二十四條物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政部門每年定期或者不定期組織對保修金及其管理情況進行檢查，加強監(jiān)管;保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)做好保修金的建賬和核算，每年定期公布保修金的交存、使用、退還等情況，接受建設(shè)單位和業(yè)主的監(jiān)督。

　　第五章保修金的退還

　　第二十五條保修金存儲期限自交存之日開始計算，最長期限為8年。

　　供熱與供冷系統(tǒng)、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期滿以后，按照交存比例的15%予以退還。

　　保修金管理機構(gòu)在保修金存儲期滿前1個月內(nèi)，將擬退還保修金事項在相關(guān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示30日;公示期滿無異議的，將保修金本息余額退還建設(shè)單位。

　　第二十六條建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形，致使原建設(shè)單位不存在的，由保修金管理機構(gòu)公示30日，公示期滿無異議的，其原交存的保修金本息余額，轉(zhuǎn)入同一物業(yè)區(qū)域物業(yè)專項維修資金賬戶。

　　第二十七條建設(shè)單位歇業(yè)、破產(chǎn)時，其欠繳的保修金或者應(yīng)當(dāng)支付的物業(yè)維修費用，納入企業(yè)財產(chǎn)清算程序。

　　第六章法律責(zé)任

　　第二十八條建設(shè)單位不按照本辦法的規(guī)定交納保修金的，按照《浙江省物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　第二十九條物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門和保修金管理機構(gòu)的工作人員違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，按照《浙江省物業(yè)管理條例》第五十七條、《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》第二十二條的規(guī)定，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　(一)截留、挪用、侵占保修金。

　　(二)未按照本辦法規(guī)定進行管理，造成保修金流失的。

　　(三)在保修金使用審核、撥付中，故意刁難或者拖延的。

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

　　第三十條本辦法自20**年1月1日起施行。

篇3：溫州市住宅物業(yè)保修金管理辦法（2011年）

　　溫政令〔20**〕第121 號