工程保修期、缺陷責任期與工程保修金的定義

　　1.工程保修期房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷，予以修復。工程質量缺陷，是指建設工程的質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。

　　工程保修期是工程項目承包商對其完成的存在質量缺陷的工程在一定的時間內進行保修的期限。

　　2.缺陷責任期缺陷，現代漢語詞典解釋為欠缺或不夠完備的地方。

　　責任期，現代漢語詞典解釋為沒有做好分內應做的事因而應當承擔的過失的時間。

　　工程質量缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。

　　缺陷責任期就是承包商對其完成的存在質量缺陷的工程項目所承擔責任的期限。

　　3.工程質量保修金建設工程質量保證金是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

　　預留質量保修金的期限（《建設工程質量保證金管理暫行辦法》中稱為缺陷責任期）與保修期關系密切，因此兩者在使用中經常被混淆。因此，在約定預留質量保修金的期限時，應注意與質量保修期進行區別，并應當分別明確約定，從工程質量驗收合格之日起的一定期限后由發包人支付工程余款或退還工程質量保修金。

　　兩者的具體區別如下：

　　1、保修期：指承包單位對所完成工程的保修期限，超過這個保修期限則無義務實施保修；

　　2、缺陷責任期：指承包單位對所完成的工程產品發生質量缺陷后的修補預留的金額；

　　3、保修期：最低為兩年（水、電、裝修等），防水為5年，主體結構、基礎為設計的合理使用年限（50年）；

　　4、缺陷責任期：通常為6個月、12個月、24個月，具體雙方在合同中約定。

　　保修金的退還時間，則為缺陷責任期滿后的14天內承包單位申請退還剩余的保修金（難免有發生缺陷修補支付的可能）。

　　保修期在《建設工程質量管理條例》、建設部令80號內均有規定：缺陷責任期在建質[20**]7號，最新的《標準文件》（九部委令56號）的合同通用條件內有。

篇2：溫州市住宅物業保修金管理辦法（2011年）

　　溫政令〔20**〕第121 號

　　《溫州市住宅物業保修金管理辦法》已經市人民政府第38次常務會議審議通過，現予發布，自20**年1月1日起施行。

　　市長 趙一德

　　二○一○年九月二十六日

　　溫州市住宅物業保修金管理辦法

　　第一章　總　則

　　第一條 為加強物業保修金的管理，保障住宅物業正常維修和使用，維護業主的合法權益，根據《浙江省物業管理條例》、《浙江省住宅物業保修金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內住宅物業保修金(以下簡稱保修金)的交納、使用、退還和監督管理。

　　第三條 本辦法所稱的保修金，是指建設單位按照規定比例向所在地物業主管部門交存的，作為保修期內物業維修費用保證的資金。

　　第四條 保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則。

　　第五條 市物業主管部門會同財政部門負責全市保修金管理的指導和監督。市物業維修資金管理中心(以下稱市保修金管理機構)具體負責鹿城區、龍灣區、溫州經濟技術開發區保修金的收存、核算、退還等日常管理工作。

　　甌海區、各縣(市)物業主管部門會同財政部門負責本行政區域保修金管理的指導和監督，并指定機構負責保修金的收存、核算和退還等日常管理工作。

　　第二章　保修金的交納

　　第六條 20**年10月1日以后，竣工的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅物業結構相連的非住宅物業，建設單位應當按照本辦法的規定交存保修金。

　　農村村民聯建房、村民安置房，可以參照本辦法的規定交存保修金。

　　第七條 建設單位應當按照物業建筑安裝總造價2%的比例交納保修金。物業建筑安裝總造價參照《溫州市物業專項維修資金管理辦法》所確定的每平方米建筑面積建安造價的標準，按建筑工程規劃許可證載明的總建筑面積計算。

　　第八條 保修金管理機構應當通過招標方式，公開選擇商業銀行作為保修金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立保修金專戶。

　　第九條 建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前，應當持有關材料向保修金管理機構辦理保修金交存手續;保修金管理機構確認后開具《保修金交存通知書》。

　　建設單位按照《保修金交存通知書》要求，一次性向將保修金存入保修金專戶管理銀行專戶;憑專戶管理銀行出具的交款憑證，到保修金管理機構開具由財政部門統一監制的專用票據。

　　建設單位在辦理權屬初始登記時，應當提交保修金交存的專用票據。

　　第十條 保修金存儲期限內，建設單位名稱變更的，應當自變更之日起30日內，持企業名稱變更核準通知書、營業執照，向保修金管理機構辦理保修金戶名的變更手續。

　　第三章　保修金的使用

　　第十一條 建設單位應當按照法定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　正常使用條件下，住宅物業保修期限為：

　　(一)屋面防水工程不低于8年。

　　(二)有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年。

　　(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期。

　　(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

　　(五)房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

　　保修期自物業交付業主之日起計算。

　　第十二條 業主有下例行為之一，造成住宅物業質量問題，應當由業主依法承擔相應維修責任：

　　(一)擅自改動房屋結構、設備位置。

　　(二)擅自在屋面上搭建建筑物、構筑物以及明顯增加荷載的。

　　(三)在外墻上鑿洞、安裝防護欄(防盜罩)造成墻體滲水的。

　　(四)因其他使用不當或者不當裝修造成物業損壞的。

　　第十三條 物業保修期限內出現質量問題的，建設單位接到物業服務企業、業主委員會或者相關業主的維修報告后，應當在24小時內派人到現場核查情況，情況屬實、屬于保修范圍的，應當在72小時內予以修復。

　　第十四條 建設單位對物業可以自行保修，也可以委托物業服務企業代為保修。

　　建設單位委托物業服務企業保修的，應當在物業交付前與物業服務企業簽訂住宅物業委托保修協議，明確權利與義務以及保修費用支付方式。

　　物業服務企業接受委托保修的，應當按照本辦法第十三條規定的時限修復;出現重大維修或者需較長時間修理的,應當告知相關業主;修復工程可能影響多數業主正常生活的，應當在物業管理區域內進行公告。

　　第十五條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，可以啟動使用保修金：

　　(一)物業交付后，業主發現房屋建筑工程存在質量問題的。

　　(二)物業小區未按批準的規劃設計方案建設配套設施或者有關設施不配套的。

　　前款所指不履行保修責任，是指建設單位接到物業服務企業或者業主委員會保修通知書5日后，不履行物業保修責任。

　　第十六條 建設單位對承擔保修責任有異議的，應當自收到物業服務企業或者業主委員會保修通知書后5日內，向保修金管理機構提供不屬于保修責任范圍的相關材料及依據;逾期不提供的，視為同意承擔保修責任。

　　第十七條 出現本辦法第十五條規定情形之一的，由物業服務企業或者業主委員會(未成立業主委員會的為社區組織，下同)持有關材料向保修金管理機構提出申請，并經保修金管理機構核實后，由物業服務企業或者業主委員會組織維修，費用在保修金中列支。

　　第十八

　　條 啟動使用保修金，按照以下程序辦理: (一)物業服務企業或者業主委員會持下列材料向保修金管理機構提出申請：

　　1.保修通知書;

　　2.專業機構出具的工程質量鑒定報告或者規劃部門出具的書面確認意見;

　　3.保修金使用方案;

　　4.工程預算書。

　　(二)保修金管理機構在受理申請之日起5個工作日內予以核實：符合規定的，予以核準，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的50%劃轉至物業服務企業或者業主委員會;不符合規定的，出具不予列支通知書。

　　(三)工程竣工經相關業主、業主委員會成員(必要時委托專門機構)驗收合格后，物業服務企業或者業主委員會應當將工程決算在物業管理區域內公示7日。

　　(四)物業服務企業或者業主委員會持工程決算單、維修費用票據、工程竣工驗收單等材料向保修金管理機構辦理保修金使用決算，撥付維修費用的余額;經決算劃轉墊支資金有結余的，應當在5日內返還保修金專戶。

　　第十九條 物業保修項目完成以后，保修金管理機構應當及時向建設單位出具《保修金補存通知書》，建設單位應當自收到《保修金補存通知書》之日起15日內足額補存保修金。

　　第四章 保修金的監督管理

　　第二十條 建設單位交存的物業保修金，自存入專戶之日起，按中華人民銀行同期活期存款利率計息。

　　第二十一條 保修金管理機構在保證保修金正常支付和安全的前提下，可用于購買一級市場國債或者轉為銀行定期存款，實現增值保值，不得挪作他用。

　　第二十二條 保修金管理費用納入部門預算管理，在保修金的增值收益中列支，并與保修金分賬核算。

　　第二十三條 保修金的存儲利息、利用保修金購買國債的增值收益，扣除保修金管理費用后，應當轉入保修金滾存使用。

　　第二十四條 物業主管部門應當會同同級財政部門每年定期或者不定期組織對保修金及其管理情況進行檢查，加強監管;保修金管理機構應當做好保修金的建賬和核算，每年定期公布保修金的交存、使用、退還等情況，接受建設單位和業主的監督。

　　第五章　保修金的退還

　　第二十五條 保修金存儲期限自交存之日開始計算，最長期限為8年。

　　供熱與供冷系統、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期滿以后，按照交存比例的15%予以退還。

　　保修金管理機構在保修金存儲期滿前1個月內，將擬退還保修金事項在相關物業區域內公示30日;公示期滿無異議的，將保修金本息余額退還建設單位。

　　第二十六條 建設單位因歇業、破產或者出現其他情形，致使原建設單位不存在的，由保修金管理機構公示30日，公示期滿無異議的，其原交存的保修金本息余額，轉入同一物業區域物業專項維修資金賬戶。

　　第二十七條 建設單位歇業、破產時，其欠繳的保修金或者應當支付的物業維修費用，納入企業財產清算程序。

　　第六章　法律責任

　　第二十八條 建設單位不按照本辦法的規定交納保修金的，按照《浙江省物業管理條例》第五十四條的規定，由物業主管部門責令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　第二十九條 物業主管部門或者其他有關行政管理部門和保修金管理機構的工作人員違反本辦法規定，有下列行為之一的，按照《浙江省物業管理條例》第五十七條、《浙江省住宅物業保修金管理辦法》第二十二條的規定，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)截留、挪用、侵占保修金。

　　(二)未按照本辦法規定進行管理，造成保修金流失的。

　　(三)在保修金使用審核、撥付中，故意刁難或者拖延的。

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第三十條 本辦法自20**年1月1日起施行。

　　發：各縣(市、區)人民政府，市政府直屬各單位。

　　抄：省政府辦公廳、省建設廳、省政府法制辦，市委各部門， 市人大常委會、市政協辦公室，市法院、市檢察院，駐溫部隊，各民主黨派、人民團體，新聞單位。

篇3：溫州市住宅物業保修金管理辦法(2011年)

　　《溫州市住宅物業保修金管理辦法》已經市人民政府第38次常務會議審議通過，現予發布，自20**年1月1日起施行。

　　市長趙一德

　　二0一0年九月二十六日

　　溫州市住宅物業保修金管理辦法(20**)

　　第一章總則

　　第一條為加強物業保修金的管理，保障住宅物業正常維修和使用，維護業主的合法權益，根據《浙江省物業管理條例》、《浙江省住宅物業保修金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內住宅物業保修金(以下簡稱保修金)的交納、使用、退還和監督管理。

　　第三條本辦法所稱的保修金，是指建設單位按照規定比例向所在地物業主管部門交存的，作為保修期內物業維修費用保證的資金。

　　第四條保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則。

　　第五條市物業主管部門會同財政部門負責全市保修金管理的指導和監督。市物業維修資金管理中心(以下稱市保修金管理機構)具體負責鹿城區、龍灣區、溫州經濟技術開發區保修金的收存、核算、退還等日常管理工作。

　　甌海區、各縣(市)物業主管部門會同財政部門負責本行政區域保修金管理的指導和監督，并指定機構負責保修金的收存、核算和退還等日常管理工作。

　　第二章保修金的交納

　　第六條20**年10月1日以后，竣工的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅物業結構相連的非住宅物業，建設單位應當按照本辦法的規定交存保修金。

　　農村村民聯建房、村民安置房，可以參照本辦法的規定交存保修金。

　　第七條建設單位應當按照物業建筑安裝總造價2%的比例交納保修金。物業建筑安裝總造價參照《溫州市物業專項維修資金管理辦法》所確定的每平方米建筑面積建安造價的標準，按建筑工程規劃許可證載明的總建筑面積計算。

　　第八條保修金管理機構應當通過招標方式，公開選擇商業銀行作為保修金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立保修金專戶。

　　第九條建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前，應當持有關材料向保修金管理機構辦理保修金交存手續;保修金管理機構確認后開具《保修金交存通知書》。

　　建設單位按照《保修金交存通知書》要求，一次性向將保修金存入保修金專戶管理銀行專戶;憑專戶管理銀行出具的交款憑證，到保修金管理機構開具由財政部門統一監制的專用票據。

　　建設單位在辦理權屬初始登記時，應當提交保修金交存的專用票據。

　　第十條保修金存儲期限內，建設單位名稱變更的，應當自變更之日起30日內，持企業名稱變更核準通知書、營業執照，向保修金管理機構辦理保修金戶名的變更手續。

　　第三章保修金的使用

　　第十一條建設單位應當按照法定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　正常使用條件下，住宅物業保修期限為：

　　(一)屋面防水工程不低于8年。

　　(二)有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年。

　　(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期。

　　(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

　　(五)房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

　　保修期自物業交付業主之日起計算。

　　第十二條業主有下例行為之一，造成住宅物業質量問題，應當由業主依法承擔相應維修責任：

　　(一)擅自改動房屋結構、設備位置。

　　(二)擅自在屋面上搭建建筑物、構筑物以及明顯增加荷載的。

　　(三)在外墻上鑿洞、安裝防護欄(防盜罩)造成墻體滲水的。

　　(四)因其他使用不當或者不當裝修造成物業損壞的。

　　第十三條物業保修期限內出現質量問題的，建設單位接到物業服務企業、業主委員會或者相關業主的維修報告后，應當在24小時內派人到現場核查情況，情況屬實、屬于保修范圍的，應當在72小時內予以修復。

　　第十四條建設單位對物業可以自行保修，也可以委托物業服務企業代為保修。

　　建設單位委托物業服務企業保修的，應當在物業交付前與物業服務企業簽訂住宅物業委托保修協議，明確權利與義務以及保修費用支付方式。

　　物業服務企業接受委托保修的，應當按照本辦法第十三條規定的時限修復;出現重大維修或者需較長時間修理的,應當告知相關業主;修復工程可能影響多數業主正常生活的，應當在物業管理區域內進行公告。

　　第十五條在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，可以啟動使用保修金：

　　(一)物業交付后，業主發現房屋建筑工程存在質量問題的。

　　(二)物業小區未按批準的規劃設計方案建設配套設施或者有關設施不配套的。

　　前款所指不履行保修責任，是指建設單位接到物業服務企業或者業主委員會保修通知書5日后，不履行物業保修責任。

　　第十六條建設單位對承擔保修責任有異議的，應當自收到物業服務企業或者業主委員會保修通知書后5日內，向保修金管理機構提供不屬于保修責任范圍的相關材料及依據;逾期不提供的，視為同意承擔保修責任。

　　第十七條出現本辦法第十五條規定情形之一的，由物業服務企業或者業主委員會(未成立業主委員會的為社區組織，下同)持有關材料向保修金管理機構提出申請，并經保修金管理機構核實后，由物業服務企業或者業主委員會組織維修，費用在保修金中列支。

　　第十八條啟動使用保修金，按照以下程序辦理:

　　(一)物業服務企業或者業主委員會持下列材料向保修金管理機構提出申請：

　　1.保修通知書;

　　2.專業機構出具的工程質量鑒定報告或者規劃部門出具的書面確認意見;

　　3.保修金使用方案;

　　4.工程預算書。

　　(二)保修金管理機構在受理申請之日起5個工作日內予以核實：符合規定的，予以核準，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的50%劃轉至物業服務企業或者業主委員會;不符合規定的，出具不予列支通知書。

　　(三)工程竣工經相關業主、業主委員會成員(必要時委托專門機構)驗收合格后，物業服務企業或者業主委員會應當將工程決算在物業管理區域內公示7日。

　　(四)物業服務企業或者業主委員會持工程決算單、維修費用票據、工程竣工驗收單等材料向保修金管理機構辦理保修金使用決算，撥付維修費用的余額;經決算劃轉墊支資金有結余的，應當在5日內返還保修金專戶。

　　第十九條物業保修項目完成以后，保修金管理機構應當及時向建設單位出具《保修金補存通知書》，建設單位應當自收到《保修金補存通知書》之日起15日內足額補存保修金。

　　第四章保修金的監督管理

　　第二十條建設單位交存的物業保修金，自存入專戶之日起，按中華人民銀行同期活期存款利率計息。

　　第二十一條保修金管理機構在保證保修金正常支付和安全的前提下，可用于購買一級市場國債或者轉為銀行定期存款，實現增值保值，不得挪作他用。

　　第二十二條保修金管理費用納入部門預算管理，在保修金的增值收益中列支，并與保修金分賬核算。

　　第二十三條保修金的存儲利息、利用保修金購買國債的增值收益，扣除保修金管理費用后，應當轉入保修金滾存使用。

　　第二十四條物業主管部門應當會同同級財政部門每年定期或者不定期組織對保修金及其管理情況進行檢查，加強監管;保修金管理機構應當做好保修金的建賬和核算，每年定期公布保修金的交存、使用、退還等情況，接受建設單位和業主的監督。

　　第五章保修金的退還

　　第二十五條保修金存儲期限自交存之日開始計算，最長期限為8年。

　　供熱與供冷系統、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期滿以后，按照交存比例的15%予以退還。

　　保修金管理機構在保修金存儲期滿前1個月內，將擬退還保修金事項在相關物業區域內公示30日;公示期滿無異議的，將保修金本息余額退還建設單位。

　　第二十六條建設單位因歇業、破產或者出現其他情形，致使原建設單位不存在的，由保修金管理機構公示30日，公示期滿無異議的，其原交存的保修金本息余額，轉入同一物業區域物業專項維修資金賬戶。

　　第二十七條建設單位歇業、破產時，其欠繳的保修金或者應當支付的物業維修費用，納入企業財產清算程序。

　　第六章法律責任

　　第二十八條建設單位不按照本辦法的規定交納保修金的，按照《浙江省物業管理條例》第五十四條的規定，由物業主管部門責令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　第二十九條物業主管部門或者其他有關行政管理部門和保修金管理機構的工作人員違反本辦法規定，有下列行為之一的，按照《浙江省物業管理條例》第五十七條、《浙江省住宅物業保修金管理辦法》第二十二條的規定，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)截留、挪用、侵占保修金。

　　(二)未按照本辦法規定進行管理，造成保修金流失的。

　　(三)在保修金使用審核、撥付中，故意刁難或者拖延的。

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第三十條本辦法自20**年1月1日起施行。