工程施工組織設(shè)計(jì)中業(yè)主關(guān)注的主要內(nèi)容

　　1. 施工方案大綱、施工進(jìn)度計(jì)劃大綱、施工組織表、機(jī)械設(shè)備表及工地布置圖；

　　2. 所有現(xiàn)場管理人員姓名及履歷、主要分包商名稱及國內(nèi)合作之施工單位名稱；

　　3. 工程質(zhì)量及施工安全措施、檢測方案、監(jiān)測方法等；

　　4. 保護(hù)周邊建筑物、居民和市政管道的措施；

　　5. 辦公樓、裙樓及地下室節(jié)點(diǎn)時(shí)間完成計(jì)劃，包括完成至±0.000 時(shí)間、完成結(jié)構(gòu)至2/3 時(shí)間、結(jié)構(gòu)封頂時(shí)間及竣工時(shí)間；

　　6. 工地內(nèi)因施工需要而要求的臨時(shí)水電需求量及布置計(jì)劃；

　　7. 提供降水系統(tǒng)方案（承包人必須具體明確與樁基礎(chǔ)、基坑支護(hù)及土方開挖工程承包人對降水系統(tǒng)的交接界面和本工程后續(xù)降水的實(shí)施方案）、綜合圖制作的工作內(nèi)容、臨時(shí)用電配置（現(xiàn)場建設(shè)單位提供的臨電為800KVA）、機(jī)電管線預(yù)埋、安全措施（天井等）、洞口加筋、硅膠施工、屋面防水工程施工方案、防水測試、墻柱所需金屬抹灰條及不同材料交接處的處理；

　　8. 提供機(jī)電設(shè)備運(yùn)輸路線布置及其結(jié)構(gòu)加固方案；

　　9. 提供時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、節(jié)省方案的建議及質(zhì)量保證方案；

　　10. 鋼結(jié)構(gòu)和砼結(jié)構(gòu)交接的施工方案；

　　11. 特殊季節(jié)的施工措施；

　　12. 支撐拆除方案及對主體結(jié)構(gòu)、周邊房屋及環(huán)境的保護(hù)措施；

　　13. 大體積混凝土測溫方案和保證措施；

　　14. 高低標(biāo)號混凝土之粱、柱節(jié)點(diǎn)的施工方案和保證措施；

　　15. 注明一定范圍內(nèi)對施工活荷載的要求；

　　16. 兩墻合一同主體結(jié)構(gòu)之連接點(diǎn)方案；

　　17. 施工后澆帶方案；

　　18. 提供盡可能消除或避免由于施工產(chǎn)生的裂縫的措施；

　　19. 所有設(shè)備及大型構(gòu)件吊裝到屋頂?shù)拇怪边\(yùn)輸方案。

篇2：業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問題解答

　　業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問題解答

　　※物業(yè)管理知識問答※

　　一.物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　政府指導(dǎo)價(jià)由省人民政府價(jià)格行政主管部門會同建設(shè)行政主管部門制定，縣級以上人民政府價(jià)格行政主管部門可以在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)而定或者由雙方協(xié)商確定。

　　二.物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成？

　　綜合管理費(fèi)，包括人員工資及福利．公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)、清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、辦公費(fèi)、節(jié)日裝飾費(fèi)、聘請專業(yè)人士費(fèi)用、法定稅費(fèi)、經(jīng)理人酬金。

　　能源費(fèi)包括公共水、電費(fèi)的支出，空調(diào)費(fèi)（指商場及寫字樓）、燃油費(fèi)。

　　三.物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容？

　　物業(yè)管理可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。

　　1.常規(guī)性的公共服務(wù)是的物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)。管理的基本項(xiàng)目具體包括：

　　1）房屋修繕及其，裝修管理等

　　2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理

　　3）環(huán)境衛(wèi)生管理

　　4）綠化管理

　　5）治安管理

　　6）消防管理

　　7）車輛道路管理

　　8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如為業(yè)主和住房代收代繳水、電、煤氣費(fèi)等。

　　2.針對性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住用人需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇。

　　3.委托性的特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個(gè)別需求，受委托而提供的服務(wù)，實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。

　　四.維修基金的用途？

　　凡商品住房和公用住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，基金款項(xiàng)用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　五.物業(yè)管理公司的水電費(fèi)如何分?jǐn)偅?/p>

　　物業(yè)管理公司的水電應(yīng)獨(dú)立設(shè)表計(jì)費(fèi)，不應(yīng)分?jǐn)偟焦芾碣M(fèi)中去。

　　六.怎樣成立業(yè)委會？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　七.業(yè)委會成立時(shí)，空置單位是否有選舉權(quán)利？

　　有，因?yàn)闃I(yè)主委員會由住宅小區(qū)所有業(yè)主推舉組成。業(yè)主是指本區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，而空置單位的所有權(quán)人是發(fā)展商。因此發(fā)展商具有選舉權(quán)利。

　　八.編制管理預(yù)算的作用？

　　作用是厘定來年之管理費(fèi)收入，以達(dá)到收支平衡，避免出現(xiàn)虧損。

　　九.什么是《管理公約》？其主要內(nèi)容是什么？

　　《管理公約》是物業(yè)管理公司與轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主在意愿一致的基礎(chǔ)上雙方協(xié)定、簽署的契約，對協(xié)議雙方均具有約束力。《管理公約》一般由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)業(yè)主同意并經(jīng)雙方簽署后生效。業(yè)主委員會成立后，《管理公約》應(yīng)定期進(jìn)行修訂。它的主要內(nèi)容包括：

　　1）物業(yè)公司的名稱、管理范圍、服務(wù)內(nèi)容和管理權(quán)限、職責(zé)；

　　2）物業(yè)管理公司與轄區(qū)的業(yè)主雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任；

　　3）開發(fā)商的權(quán)利和責(zé)任；

　　4）業(yè)主大會及業(yè)主委員會的產(chǎn)生和職責(zé)；

　　5）大廈受人力無法控制而損壞時(shí)的約定。

　　十.什么是《業(yè)主公約》？其產(chǎn)生的程序如何？

　　《業(yè)主公約》是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的，關(guān)涉業(yè)主的物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利、義務(wù)的行為守則。

　　《業(yè)主公約》是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的基礎(chǔ)性文件。它一般是由業(yè)主委員會依據(jù)政府制定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，并經(jīng)業(yè)主簽字生效。以后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行的修訂，則只需業(yè)主大會討論通過即生效。

　　十一.何謂“按時(shí)”繳交物業(yè)管理費(fèi)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《業(yè)主手冊》、《物業(yè)管理公共契約》等有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)按月計(jì)收，各業(yè)主需在每月的五號前繳交當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi)。

　　十二.若拖欠物業(yè)管理費(fèi)將會承擔(dān)什么責(zé)任？

　　對逾期繳交物業(yè)管理費(fèi)者，物業(yè)管理公司可根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》按每日累計(jì)欠交管理費(fèi)額2%加收滯納金；對拖欠達(dá)兩個(gè)月以上的，物業(yè)管理公司可由業(yè)主聯(lián)合會授權(quán)對欠費(fèi)單元實(shí)施停水措施；對仍不交付者，可累積計(jì)帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可報(bào)業(yè)主聯(lián)合會同意后，依法向人民法院起訴。

　　十三.對經(jīng)常外出者，有什么方便的途徑繳交物業(yè)管理費(fèi)？

　　為方便業(yè)主繳交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供了多種交費(fèi)方法，業(yè)主可據(jù)實(shí)際情況加以選擇：

　　以現(xiàn)金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費(fèi)；各管理處現(xiàn)已設(shè)“銀聯(lián)通”，業(yè)主亦可憑“卡”收費(fèi)；

　　國內(nèi)業(yè)主可通過銀行匯款到管理處帳戶；

　　香港業(yè)主可憑交款單到指定銀行交費(fèi)；

　　如銀行開設(shè)儲蓄代交管理費(fèi)業(yè)務(wù)，業(yè)主到管理辦理有關(guān)委托手續(xù)后，即可由銀行定期劃款。

篇3：物業(yè)狀告業(yè)主委員會引發(fā)的關(guān)注

　　我國第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施,這意味著許多令人頭疼的物業(yè)管理糾紛將逐漸明朗化。據(jù)悉,上海有關(guān)方面正依據(jù)這套法規(guī),結(jié)合具體情況,將在今年年底出臺相應(yīng)的地方細(xì)則。

　　就在《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施之際,本市的一家物業(yè)公司卻在本周將某小區(qū)的業(yè)主委員會告上了法庭。物業(yè)公司韓經(jīng)理忿忿不平地表示,某小區(qū)于今年2月成立業(yè)主委員會,3月公開招聘物業(yè)公司,連同該公司在內(nèi)的3家物業(yè)公司應(yīng)邀投標(biāo)應(yīng)聘。

　　經(jīng)過小區(qū)業(yè)主委員會3個(gè)月的調(diào)查,在街道、居委會、房屋辦事處的監(jiān)督下召開了小區(qū)業(yè)主代表大會,該公司以11票對10票勝出。但時(shí)至今日,小區(qū)業(yè)主委員會主任卻借故遲遲不與其簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。在多次與該小區(qū)業(yè)主委員會主任交涉未果后,物業(yè)公司將小區(qū)的業(yè)主委員會告上了法庭。

　　記者撥打了該小區(qū)業(yè)主委員會主任的手機(jī),但卻始終聯(lián)系不上。記者只有去該小區(qū)一探究竟。業(yè)主:業(yè)主委員會一意孤行

　　對于上述事件,小區(qū)的業(yè)主紛紛表示,對于業(yè)主委員會的這種做法不能理解。有業(yè)主表示,小區(qū)的業(yè)主委員會沒有聽取業(yè)主的意見,甚至有幾家物業(yè)公司參加競標(biāo)都不知道。單憑業(yè)主委員會中的幾個(gè)人來決定是否選聘物業(yè)公司、選聘哪家物業(yè)公司,這樣的做法嚴(yán)重侵犯了他們的知情權(quán)。

　　某些業(yè)主代表坦言,業(yè)主委員會遲遲不與勝出的物業(yè)公司簽訂合同,關(guān)鍵在于原物業(yè)公司不愿退出,業(yè)主委員會中的某些委員偏向原來的物業(yè)公司,從而給勝出的物業(yè)公司設(shè)下障礙,導(dǎo)致了現(xiàn)在勝出的物業(yè)公司進(jìn)不來的局面。

　　小區(qū)業(yè)主委員會的執(zhí)行秘書也表示,選聘物業(yè)管理公司應(yīng)該由業(yè)主大會集體決定。而現(xiàn)在業(yè)主委員主任卻獨(dú)攬大權(quán),物業(yè)小區(qū)的事情由他和幾個(gè)業(yè)主委員會代表說了算。如果業(yè)主委員會的某些代表還要一意孤行的話,小區(qū)業(yè)主將失去對業(yè)主委員會的信任。

　　居委會的同志也表示,他們只有監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會和物業(yè)公司的權(quán)利,對于業(yè)主委員會這樣回避事情的做法,他們也很無奈。

物業(yè):招標(biāo)應(yīng)該透明化

　　物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示,該公司是應(yīng)邀投標(biāo)應(yīng)聘,并按照規(guī)定投送標(biāo)書及有關(guān)承諾書。而且在房管辦事處、街道、居委會的監(jiān)督下,業(yè)主代表表決勝出。業(yè)主委員會沒有權(quán)力借故遲遲不與公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。

　　他還認(rèn)為,業(yè)主委員會代表的是絕大多數(shù)業(yè)主的意見,而不是幾個(gè)業(yè)主代表的意見。業(yè)主委員會只是業(yè)主大會權(quán)力的執(zhí)行機(jī)構(gòu),應(yīng)該按照《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》來完成招標(biāo)工作,杜絕出現(xiàn)暗箱操作、濫用職權(quán)等違規(guī)事件,使得物業(yè)管理招標(biāo)工作真正做到透明化。

新條例:《業(yè)主公約》說了算

　　物業(yè)公司狀告業(yè)主委員會的主要原因在于:業(yè)主委員會取代了業(yè)主大會。新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺后,則充分地發(fā)揮了業(yè)主大會的作用,業(yè)主之間的關(guān)系由《業(yè)主公約》約束。

　　當(dāng)業(yè)主大會召開后,選聘物業(yè)管理公司的最終決定權(quán)掌握在業(yè)主大會手里,而不是現(xiàn)在的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),選聘物業(yè)公司以及小區(qū)內(nèi)所有涉及全體業(yè)主權(quán)益的事情,都要通過業(yè)主大會決定,業(yè)主委員會不得擅自作主。

　　值得一提的是,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,如果小區(qū)半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表否決了業(yè)主委員會的決定,那么該小區(qū)業(yè)委會的決定不發(fā)生效力。

　　另外,根據(jù)建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知規(guī)定,招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日30日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。