工程施工全過程質量控制措施

　　總承包方施工現場設專職質量組，主要成員由各分包方、各專業質檢員組成。形成對作業面的全天侯質量跟蹤，每天記錄質量活動，并在驗收記錄上及時簽署檢查意見，報現場監理工程師簽字確認。

　　1組織保證

　　結合該工程的特殊性，項目部將由不少于40名專職質量員組成的質量專職檢查小組，專職質量員中包括各專業系統的專業質量員。質量專職檢查小組分三層組成。

　　1.1第一層專職質量員由各施工班組、各專業施工隊伍設立的專職質量員組成，其全天候、全過程負責本班組所有施工的各分部分項工程的自檢和緊前工序、緊后工工序之間的交接檢工作。該層質量員管理點的集合覆蓋全樓的所有分部分項工程的全部管理點。

　　1.2第二層專職質量員為傳統意義上的專職質量員，其全天候、全過程負責跟蹤所有分部分項工程的過程控制和過程檢查，負責進行每天的質量檢查紀錄，對于該由監理檢查簽字的項目負責落實，并且對應分部分項工程的交接驗收和內業資料的完善。

　　1.3第三層專職質量員為項目部設立的專項專職質量員，如專職鋼筋、模板、混凝土、鋼結構、強電、弱電、消防等等分項工程質量員，該層質量員不同于傳統的專職質量員，其僅負責樓宇中某一階段、某一部位、某一分項工程的專職質量控制，設立這一層專職質量員的目的是為了跟蹤控制樓宇施工過程中的關鍵點的關鍵線路中的重要控制部位和控制點。

　　1.4三層專職質量小組組成項目質量安全控制部。三個層次的專職質量員互相協調，共同為項目部質量目標負責。第一層和第二層專職質量員管理點的集合均覆蓋樓宇全部分部分項工程的全部點和面，即兩層封閉式的質量控制網覆蓋了整個樓宇的各個質量管理點。第三層專職質量員的管理點的集合覆蓋樓宇的重點部位的重要控制點。與第一層、第二層質量員的管理面重復，但管理點和管理方法不同，即其管理目標是對重要的分部分項工程多一層質量控制網。所有質量員均全天候跟蹤對應的質量管理點，負責施工過程質量控制目標的檢查、記錄、收集整理和歸檔。

　　1.5三個層次的專職質量員到崗到位，及時糾正、指導，及時發現問題。對重要部位、重要工序要進行全檢。各專業工程師和項目工程師堅持巡查，由項目總工每周組織聯合檢查，項目總工、三層質量組組長、各專業工程師、質檢員、施工員、材料員參加，聯合檢查后開總結會，指出質量隱患、問題，分析質量形勢，明確質量要求，確定整改措施，由質量安全控制部驗證整改情況，并在每周的質量例會上匯報驗證情況。

　　2過程控制中質量方法和制度的保證

　　對所有分部分項工程，采用如下質量方法和制度進行控制以保證其施工過程中的質量。

　　2.1方案優化：包括對設計方案和技術方案的優化，設計應考慮施工質量和施工的簡便性，施工方案要有質量的保證措施。重要的方案請專家論證。但優化的方案必須經業主和設計同意方可改變。

　　2.2模型實驗：對于特殊工程和關鍵工程及新技術、新工藝的工程，除了方案優化、請專家論證以外，還要考慮預先利用計算機制作模型進行模擬施工實驗，以便達到預期的質量效果。對特殊質量要求的混凝土結構等要在現場內設試驗場，進行預澆注試驗，以確定最終滿足設計要求、質量要求的施工方法。

　　2.3質量目標的分級管理，各級組織，各級部門，各個系統，各個過程和個人根據總目標的分解建立各自目標，通過各級的控制為總目標做貢獻。

　　2.4在工程開工前:編制項目質量計劃，作為對外質量保證和對內質量控制的依據。

　　2.5制定分項工程預防糾正措施，預先分析質量通病出現點，制定預防措施，在施工過程中出現的質量不合格制定糾正措施。

　　2.6明確的工程分包方質量管理制度，分包單位必須編制自身的質量管理制度并報總包審核，其質量管理制度應根據本工程特點，符合本工程總體質量目標要求。

　　2.7明確的各分包方管理制度，編制總、分包管理制度，以書面協議的方式明確總分包之間各項管理責任的劃分。

　　2.8質量例會及質量一票否決制：確定每周召開質量例會，對本周的質量活動進行總結，分析質量狀況，對各部門、分包單位進行質量評價，質量控制不符合工程總體質量目標的要求時，實施質量否決，暫停其施工，直至清退出場。

　　2.9質量預控：結合工程特點及施工項目部的實際情況，在開工之初分基礎底板大體積混凝土、基礎結構、裙房結構、標準層結構、懸臂結構、裝修分別制定質量預控目標。

　　2.10項目實施有方案：對于工程施工涉及所有分項工程，必須應編制施工方案及施工技術交底，使施工作業人員能具體了解施工工序的關鍵點、控制點，以便在施工過程中對其進行嚴格控制。特別是大體積混凝土、勁性混凝土、斜向模板施工、大直徑鋼筋的連接、懸臂施工階段的加載順序等均需有特別詳盡的施工方案。

　　2.11編寫新工藝施工工藝卡：結合工程特點，對主要施工項目按有關工藝標準執行，對新工藝應通過試驗研究編寫新的施工工藝卡。

　　2.12樣板引路制。特別是大厚鋼板的焊接、大直徑鋼筋的連接、裝飾施工等階段均需嚴格執行樣板收路制。

　　2.13三檢制，三層專職質量檢查小組必須層層嚴格進行三檢制的落實。

　　2.14掛牌制：操作人員的名字、施工質量等掛牌上墻，使責任落實到具體人。

　　2.15過程監控制。

　　2.16做好隱、預檢工作檢查、紀錄。每道工序完成后（特別是關鍵工序），必須進行標識，并報監理驗收合格后，方可進行下一道工序的施工。

　　2.17質量處理有復查。

　　2.18質量文件有檔案。

　　2.19分部、分項工程核驗制。

　　2.20成品保護有組織。

　　2.21環境控制：影響項目質量的環境要素主要有項目技術環境，如地質、水文、氣象等；項目管理環境，如質量保證體系、質量管理制度等；勞動環境，如勞動組合、作業場所等。根據項目特點和具體條件，采取有效措施對影響質量的環境要素進行控制。

　　3施工過程控制內容

　　3.1施工前的控制

　　1）協同確定建設各方對于質量保證工作中的關系和工作流程；

　　2）審查承包商及分包商的技術資質；

　　3）協助承建商完善質量管理體系，包括完善計量及質量檢測技術和手段，同時對承包商的試驗室資質進行考核；

　　4）督促承包商完善現場質量管理制度，包括現場會議制度、現場質量檢驗制度、質量統計報表制度和質量事故報告及處理制度等；

　　5）與政府質量監督機構建立配合、監督機制，建立外部獨立質量預警體系；

　　6）組織設計交底和圖紙會審；

　　7）確定各分項工程的質量標準和目標；

　　8）對施工場地

進行檢查驗收，檢查施工場地的測量標樁、建筑物的定位放線以高程水準點；

　　9）對施工組織設計和方案進行審核，保證工程質量具有可靠的技術措施；

　　10）詳細審核鑒定工程中采用的新材料、新結構、新工藝、新技術的施工工藝方法、材料適用性、施工組織、技術支持及施工方案；

　　11）對專業系統、材料、設備以及設施進行選擇論證；

　　12）組織對質量通病的分析，做出專項防制方案；

　　3.2施工過程中的控制

　　1）督促承包商完善工序控制；

　　2）建立質量管理點，及時檢查審核承包商提交的質量統計分析資料和質量控制圖表；

　　3）嚴格組織隱蔽檢查、檢驗實驗、工序交接檢查工作；

　　4）組織對質量工作的分析論證，確定階段性質量工作計劃；

　　5）對重要的工程部位進行平行檢驗和技術復核；

　　6）組織常規質量檢查，確認整改方案并落實復查結果；

　　7）審核設計變更和圖紙修改，組織論證方案；對項目部有關部門及時通報質量狀況。

　　4主要分包方的質量控制

　　分包的質量控制是本工程過程質量控制的重點，直接影響到最終質量目標的實現。所有分包進場均需與總包簽定質量協議。協議中規定其所必須執行的質量管理制度，所承擔的質量責任，必須的質量管理體系。

　　4.1玻璃幕墻與總包的質量協調

　　1）幕墻分包提供有關安裝要求的資料給總包：

　　*幕墻固定元件在鋼結構上的開孔位置和尺寸。

　　*幕墻固定元件所覆蓋位置，須暫緩涂底漆和進行防火處理的范圍。

　　2）總包鋼結構單位提供有關施工細部圖紙給幕墻分包核實。

　　3）幕墻分包對施工細部圖紙，提供意見，經總包修改后確定。

　　A）樓板邊緣與斜交格構斜撐搭接位的預留孔

　　待鋼結構單位動出各斜交格構的定位后，幕墻分包須確定幕墻在非加強與樓層邊緣搭接的細節：

　　*預留孔的位置。

　　*幕墻約束梁與樓梁接合點的細節。

　　*幕墻約束梁的安裝要求。

　　*混凝土樓板預留孔的位置和尺寸。

　　*幕墻約束梁由哪方負責安裝。

　　B）幕墻豎框托架約束節點搭接

　　在非加強層處幕墻豎框托架會固定于樓板緣梁加面板上，加面板上雖確定由總包或幕墻分包安裝，而加面板要預留螺拴孔安裝幕墻豎框托架。

　　C）樓層中空處約束節點的搭接

　　在幕墻約束梁焊接上角片以便安裝幕墻豎框。

　　D）頂部底面標準處裝系統的搭接

　　*大樓維護用的軌道支撐柱，會穿越頂部底面的幕墻，幕墻分包雖與結構單位協調配合，進行幕墻的安裝。

　　*幕墻結構雖預留螺栓孔。另幕墻分包在設計幕墻支撐結構時要考慮建造誤差。

　　E）幕墻照明設備的安裝搭接。

　　幕墻設備鋼外殼雖待照明設備安裝在幕墻斜交格構完成后才進行。

　　4.2機電安裝與總包的質量協調

　　1）機電的相關資質要報送總包方。

　　2）對于大型設備，由總承包商協助業主進行公開招標。

　　3）對于一般設備、部件和主要材料，由總承包商根據以往的施工經驗進行初選，再報業主最終確定。

　　4）對于其它設備、零部件及材料，由總承包商統一選擇并報業主備案。

　　5不合格點的處理方法

　　本工程質量目標由項目部總工程師全權負責，三個專職質量小組全面負責并組織檢查，各專業質檢員應對各自負責的工程質量實施全面檢查。對于出現不合格點的控制管理程序如下：

　　1)當出現一般不合格或質量通病，質量安全控制部下發質量信息傳遞單，專業工程師、施工員根據問題及時組織返工，使施工質量達到合格。

　　2）返工后的工程由專業責任工程師填寫信息反饋表，說明返工完成時間和處理辦法，交項目質量安全控制部，項目質量安全控制部及專業質檢員根據信息反饋表對工程進行復查，并填寫工程質量復查表備案。

　　3）接收和服從業主對工程質量的檢查、監督與指正，根據其開具的不合格信息（包括口頭及書面），立即組織修正、返工，經項目質量部門、專業工程師、專業質檢員復查確認合格后，以書面形式報請業主，并接受業主的復檢。

　　4）本工程一旦出現嚴重不合格或事故，立即報知業主代表，并由項目質量安全控制部、項目技術部、工程部、項目專家顧問組組織有關人員分析原因，形成書面整改報告上報業主和業主代表及其它有關部門，經有關部門書面認可后按相應的整改方案采取必要的措施，組織人力進行返工，確保工程始終處于合格狀態。

篇2：物業服務實施ISO9002標準全過程

　　物業服務管理在我國目前還屬于一個新興行業,就其本身來講,是一個及其復雜的綜合性行業,如何使其盡快達到規范化、標準化的管理,是每個物業管理公司力求達標的目的。物業管理企業在建立 ISO 9000質量保證模式標準中,選用 ISO 9002生產、安裝和服務的質量保證模式標準是比較適宜的。

　　物業管理企業實施 ISO 9002質量保證模式標準主要有以下四個階段:

　　第一節 前期準備階段

　　一、前期培訓

　　物業管理企業在準備實施 ISO 9002質量保證模式標準時,應對全體員工至少是公司中層以上領導進行 ISO 9000族標準的內容要求及實施 ISO 9000族的意義的培訓。培訓可聘請咨詢機構,公司內部受過 ISO 9000族系統培訓的人員及其他適宜的人員講解。

　　二、確定認證的服務范圍,選擇質量保證模式

　　物業管理企業在了解什么是 ISO 9000族標準和物業管理實施 ISO 9000族的意義后,如果決定在公司內推行 ISO 9000族,一般選擇 ISO 9002建立質量體系。如果一個物業管理企業有多項物業管理業務,應確定哪些物業管理服務需要認證。

　　三、制定實施計劃

　　根據選定的質量保證模式,制定詳細實施計劃,以控制進度,確保標準的實施。如果企業的年初工作安排中有本企業到年底必須完成質量認證的通過工作,那么該企業就應該制定一個科學的時間安排進度表,并且要嚴格按照進度表去組織實施,一般正常情況下,從編制文件到拿到證書,8-10個月是比較合理的,最少也得 6個月,因為文件編寫好必須運行三個月以后,才能申請認證。

　　第二節 組織實施階段

　　一、任命管理者代表

　　ISO 9002質量體系標準要求執行職責的供方管理者,應在自己的管理層中指定一名成員為管理者代表,不論其在其他方面職責如何,應明確權限,以便確保按本標準要求建立、實施和保持質量體系標準;向供方管理者報告質量體系的運行情況,以供評審和作為質量體系改進的基礎,還可就供方質量體系有關事宜與外部各方進行聯絡。

　　二、成立領導小組,制定質量方針和目標

　　組長由最高管理者擔任,副組長可由管理者代表擔任,主要領導都應參與體系建設的總體規劃、制定質量方針和目標、按職能部門進行質量職能分解。企業成立專門工作組,解決資源及其他重大問題。專門工作組由管理者代表擔任組長,各有關部門都要有人員參與,并有一定的專職人員和骨干力量。專門工作組負責實施 ISO 9002 的組織協調、文件編寫及具體推動工作,作為質量體系建設領導小組的執行機構。制定的質量方針和目標應做到方向明確、政策有力、先進合理與企業總方針相協調,結合物業的特點,確保各級人員都能理解并執行。

　　三、檢驗體系

　　檢驗的依據包括所選擇的質量體系標準、物業管理合同、公司的基本制度、規定和規程.

篇3：物業管理服務全過程控制工作程序

　　物業管理服務的全過程控制程序

　　1管理服務的策劃

　　1.1目的：

　　通過對物業管理服務的前期策劃，保證公司發展的持續性和計劃性，保證各項管理服務的計劃性，滿足業主對管理服務的要求。

　　1.2范圍：

　　適用于本公司物業管理服務的前期策劃活動。

　　1.3職責：

　　1）經營部負責公司的整體拓展策劃。

　　2）經營部負責參與投標項目的服務策劃和標書的制作。

　　3）經營部負責具體物業管理方案的編制。

　　4）各職能部門對的工作給予支持，完成其分配的任務。

　　5）總經理負責對拓展策劃、投標的標書、管理方案的審查批準。

　　6）綜合管理部負責該部分的文件和資料的控制。

　　1.4要點：

　　1）整體的策劃和各種方案的編制

　　A經營部根據實際情況給其他職能部門下達工作計劃任務書。

　　B各職能部門根據計劃任務書的指定時間，按規定完成本部門工作。

　　C經營部匯總各個職能部門的工作，按規定程序形成各種方案、標書、策劃書。

　　2）管理方案、標書、策劃書的審核與批準

　　A經營部按規定時間提交給總經理助理。

　　B總經理助理認真審核后，在文件后簽明本人意見，再與經營部溝通，解決落實不一致問題。

　　C經營部形成定稿，提交總經理。

　　D總經理審核批準。

　　1.5支持文件：

　　《物業管理方案編寫控制程序》

　　2.與業主有關合同的評審

　　2.1目的：

　　明確業主（住戶）要求，判斷公司是否具有滿足標書、合同要求的能力。

　　2.2范圍：

　　物業開發建設單位或業主管理委員會提供的物業管理招標書《物業管理委托合同》和業主（住戶）口頭訂單（通常為服務申請）。

　　2.3職責：

　　1）物業管理委托合同與物業管理有關的標書由總經理負責組織有關部門進行評審。

　　2）口頭訂單評審由各部室具體接待人負責并做好記錄。

　　2.4要點

　　1）在投標或接受合同或口頭訂單之前，均應對標書、合同或口頭訂單進行評審，以確保：

　　A.各項要求都有明確規定并形成文件；在以口頭方式接到訂單，而對要求沒有書面說明的情況下，應確保訂單的要求在被業主（住戶）接受之前得到同意。

　　B.任何與投標不一致的合同或訂單的要求已經得到解決；

　　C.我方具有滿足合同或訂單的要求的能力。

　　2）合同修訂。

　　A.當合同或口頭訂單需修訂時，應確定修訂方法及內容，并保證合同或訂單的修訂內容能及時傳遞到相關的部門。

　　B.合同、標書有較大更改和重新簽定均要重新進行合同評審。

　　3）合同、標書的評審由各關部門做好所有評審記錄和整理有關資料，在評審或簽訂合同之后存檔保存。

　　2.5支持性文件

　　《合同評審程序》

　　3設計和/或開發

　　本公司為業主提供管理服務，不涉及此項內容。

　　4采購產品的控制

　　4.1目的：

　　確保公司采購的物品和承包服務項目符合規定的要求。

　　4.2范圍：

　　1）所有與公司服務質量有關的物品包括原材料、零配件、配套設備等。

　　2）所有承包服務項目，如垃圾清運、電梯自動消防系統等維修保養、消殺、外墻清洗、綠化等外包項目。

　　4.3職責：

　　1）公司總經理、各部科、管理處負責人按公司規定的權限分別負責一定規模的物品采購計劃的審批和對服務承包方的評審選擇和與服務承包方簽訂合同。

　　2）綜合管理部質量監控主管負責、保存合格承包方的檔案。

　　4.5要點：

　　1）物品供應商的評審：

　　A.物品供應商主要對其保證產品質量、方便我方服務和質保能力等方面進行評審。

　　B.經評審能滿足我方質量要求的供應商由管理者代表批準后列入合格供應商名單。

　　C.由分管負責人負責對名單上的合格供應商每隔壹年進行一次復審，經復審不合格的供應商即從名單上刪除。

　　D.在供應物品的廠家和經銷商之間，應側重對經銷商進行評審。

　　2）服務承包方的評審：

　　A.根據承包方的資質等級、技術力量、設備條件、市場信譽和承包報價等對其進行初選。

　　B.對初選合格的承包方由分管負責人對其進行初審和現場示范。初審和示范合格后，與之簽訂服務承包合同，并列入合格承包方名單。

　　C.對名單上的合格承包方每壹年進行一次評審。評審內容包括業務能力、完成質量、及時性、配合情況等等。

　　D.根據評審結果由分管負責人決定刪除或新增承包方。

　　3）采購文件和資料：

　　A.物品的采購或服務項目承包應編制采購計劃或服務承包

合同，并經分管負責人審批。

　　B.采購計劃應明確、完整地說明物品名稱、規格、數量、交貨期、質量技術（必要時）等要求。

　　C.服務項目的承包合同須說明各項服務的質量要求及服務的評價標準。

　　4）采購驗證：

　　A.所有采購的物品都應由采購的部門依相應采購計劃和驗證標準在貨源處或收貨進行驗證并記錄驗證結果。

　　B.對于承包方的服務項目應由分管部門在服務過程中對其服務的質量進行定期和不定期檢查，其中屬一次性服務承包項目如：外墻清洗，必須采取竣工驗收，明確其是否符合有關規定和合同的要求。

　　C.經驗證和檢查不合格的物品或服務項目按《不合格品服務控制程序》采取相應措施。

　　5）對物品供應商、服務承包方的評審和采購驗證均應建立保存相應的記錄。

　　4.6支持文件：

　　《物資的采購控制程序》

　　《供方的選擇和評審程序》

　　《物品的驗證控制程序》

　　《不合格品/服務的控制程序》

　　5日常服務的管理與控制

　　5.1各項管理服務的控制

　　5.1.1目的：

　　確保公司所有影響物業管理服務質量的過程受控。

　　5.1.2范圍：

　　物業管理服務過程分為物管服務（辦理入住、裝修管理、收費、投訴處理等）、治安服務、車輛管理服務、清潔服務、綠化服務、維修服務和社區活動服務等七大部分。

　　5.1.3職責：

　　1）各相關部門具體負責所管小區（大廈）的房管、治安、車輛、綠化、清潔、維修、社區活動的服務。

　　2）工程維修部負責大廈機電設施（設備）的運行、維修保養服務。

　　3）總經理助理制定《公司年度培訓計劃》，負責公司員工培訓的統籌安排和落實。

　　4）綜合辦公室負責對服務過程實行監督檢查、協調和協助。

　　5.1.4要點：

　　1）過程識別：

　　a.公司制定了治安服務、清潔服務和維修服務的工作手冊，工作手冊中規定了各項服務的標準和服務的檢驗方法，確保各項服務工作的質量達標，給業主（住戶）創造一個安全、文明、優美、舒適的居住和工作環境。

　　b.公司制定了樓宇接管驗收和入伙工作手冊，以確保樓宇交接驗收質量，維護業主（住戶）的利益和方便業主（住戶）入伙。

　　c.按照社區活動工作手冊，開展各項活動，豐富業主（住戶）的業余生活，促進業主（住戶）之相互溝通了解，使社區活動不僅成為管理服務的一部分，也讓物業管理成為精神文明建設的前沿陣地之一。

　　d.公司制定了物管工作手冊，使公司的收費合理，入住井然有序，投訴處理“件件有著落，事事有回音”；使公司員工生活、工作環境不斷得到改善。

　　e.設備管理：工程科工作手冊對物業機電設備的運行、檢查、維修保養和資料質量記錄的管理等有關方面作出了詳細的規定和管理程序，能使各物業的機電設備正常運行，提高使用價值，延長使用壽命。

　　2）物資：

　　a.制定各部室的各類文件資料、來訪登記和圖紙、技術資料等分類存檔的管理辦法，以確保各類文件資料及時收發并保存完好。

　　b.各部室、管理處對所需物資的采購和搬運、貯存、防護與交付等過程實行控制，具體見《物資采購控制程序》、《物品搬運、貯存、防護控制程序》。

　　3）服務計劃控制過程：

　　a公司制定年度工作計劃，責任落實到個人，使各項工作有序開展。

　　b.當公司承接到新的物業管理項目時，應根據《物業管理委托合同》、公司的質量方針和承接物業的實際情況編制新的物業管理方案。

　　4）員工培訓：

　　a.總經理助理督促各部門認真實施《培訓計劃》，對從事特種作業的員工外送培訓，持證上崗，以保證員工的業務和素質要求；

　　b.各部門負責保存好相關記錄，保存期至員工離開公司之日；

　　5）服務質量評價過程：通過內部服務質量評價和外部服務質量評價來評定整個公司綜合服務質量。

　　6）服務環境要求：為達到公司物業管理服務的目標所需的必要條件，公司應使員工工作和生活環境有序、整潔；

　　5.1.5支持文件

　　《物資采購控制程序》

　　《服務過程控制程序》

　　《設備設施管理控制程序》

　　《服務質量的評價控制程序》

　　《搬運、貯存、防護控制程序》

　　《員工培訓控制程序》

　　5.2物業管理服務所必要的標識

　　5.2.1目的：

　　方便管理，當需要追溯時以便查找不合格產生原因。

　　5.2.2范圍：

　　對各類管理人員、部分物業名稱和服務過程中的管理要求及服務狀態加以標識。

　　5.2.3職責：

　　1）物業拓展科負責物業管理服務的標識。

　　5.2.4要點：

　　1）《產品的標識和可追溯性控制程序》及各個服務過程的工作手冊中規定了有關的產品或服務的標識方法。

　　2）服務過程中遺漏了標識或標記遭到損壞，應由責任部門負責人確保有效恢復并做好記錄。

　　2）如果發生突發或特殊情況，必須及時進行特別標記并做好記錄。

　　5.2.5支持文件：

　　《物業管理的標識和可追溯性控制程序》

　　5.3檢驗和試驗狀態

　　5.3.1目的：

　　對物品檢驗和服務評價的結果，均進行適當的狀態標識，以確保防止誤用不合格物品，區分不合格服務。

　　5.3.2范圍：

　　適用于本公司物品的驗證和服務的評價狀態。

　　5.3.4職責：

　　1）各部室負責對各類不同物品的驗證和服務評價狀態采用適當的標識。

　　2）各部室

、管理處負責人對部門的物品驗證和服務評價狀態進行檢查督導。

　　3）各部門負責人負責對自己部門的檢驗狀態的標識方式進行統一管理，并定期監督、檢查。

　　5.3.5要點：

　　1）對物品驗證狀態采用標識卡、標簽和檢驗記錄等方式標明物品的檢驗狀態、合格與否。

　　2）對服務過程中的內部服務質量評價采用作記錄、評流動紅旗等方法進行標識；外部服務質量評價采用創建文明小區等進行標識。

　　3）拓展科對狀態的標識統一規范，嚴格管理。

　　4）對進行的標識要制定或采取防護措施，使之易保存。

　　5.3.6支持性文件

　　《檢驗狀態控制程序》

　　5.4業主提供的維修材料的控制

　　5.4.1目的：

　　對業主提供的維修材料，進行控制，以便得到合理的驗證、貯存、保養和使用，確保服務質量。

　　5.4.2范圍：

　　在向單個業主提供有償服務的過程中，可接受業主提供的各種原材料、零配件和配套設備等；屬向業主提供的公共服務不接受業主提供的產品。

　　5.4.3職責：

　　被派人員負責對業主提供的產品進行檢查和驗證。

　　5.4.4要點：

　　1）被派人員在接收業主提供的零、部件進行使用前要對其進行檢查，發現問題及時記錄并向業主報告。

　　2）在使用過程中，發現問題也應及時向業主報告，以確保使用產品質量能滿足業主的要求。

　　3）如需要對其進行貯存和維護時，應防止遺失或損壞。貯存、使用過程中如發生損壞應加以記錄并向業主報告。

　　5.4.5支持文件：

　　《業主提供產品的控制程序》

　　《物品驗證控制程序》

　　5.5搬運、貯存、包裝、防護和交付

　　5.5.1目的：

　　確保用于物業管理服務的物品在存放、保管和放行中處于受控狀態，防止其在搬運、貯存、包裝防護和交付過程中產生不合格。

　　5.5.2范圍：

　　適用于影響服務質量的物品（含設備）和為業主（住戶）保管的車輛、郵件、郵品。

　　5.5.3職責：

　　1）工程科按工作手冊規定對各自負責的物品實施控制。

　　2）安全科負責業主（住戶）的車輛管理，科長負責協調、指導停車場管理工作；車管員和安全員具體負責車輛的存放、保管、放行等具體管理。

　　3）倉庫管理員具體負責倉庫的管理工作。

　　5.5.4要點：

　　1）物品的搬運、貯存、防護與交付：

　　a.物品搬運時，搬運人員應根據所搬運物品的特性進行搬運、防止損壞，如有破損變質的材料，不得搬運，并將情況立即反饋相關負責人處理。

　　b.使用合適的搬運工具和方法，防止搬運過程中對物品質量造成損壞。

　　c.綜合管理部對貯存環境與貯存物品進行定期檢查，發現變質或異常情況，及時向上反映處理。

　　d.合理擺放物料，倉庫管理員應根據物品體積、形態、特性（含有毒物品）等情況分門別類進行擺放，做好標識和賬目；對不合格品和降級使用的物品應做出特別的標記。

　　e.倉庫應保持通風良好、做好防潮、防曬、防雨水淋、防蟲等措施，以保證物品在保存期內不變質、不生銹，不失去使用值。

　　5.5.5支持文件：

　　《搬運、貯存、防護控制程序》

　　本公司管理服務過程無特定的關鍵工序和特殊工序，故不需要特定的過程確認。

　　6對檢驗和測量設備的控制

　　6.1目的：

　　凡用于檢驗、測量和試驗的設備均制定有關使用標準、維護和檢定方法，以保證被測量數據的精確度。

　　6.2范圍：

　　本章節適用于管理過程中所有用于檢測的設備。

　　6.3職責：

　　工程主管負責按規定的控制方法對管理過程中所有用于檢測的設備實施控制。

　　6.4要點：

　　1）根據檢測工作需要制定測量任務和標準選擇購買相適應的檢測設備。

　　2）所有用于檢測的設備（包括新購檢測設備和用于檢測的比較標準）均制定具體的有關使用、校準、維護的控制方法，規定校驗、維護的周期和方法，工作和存放的環境條件，搬運、防護等注意事項。

　　3）已校驗或維護的檢測設備要貼上檢定日期、檢定人、檢定結果等容易識別的標志內容。

　　4）發現檢測設備和偏離校準狀態時，工程部要重新評定檢驗和試驗結果的有效性。

　　5）檢測設備應由具有經驗的人員進行維修、保養，防止因維護不當使其校準失效。

　　6）當可以滿足顧客要求提供檢測設備的技術資料和校驗記錄時，由檢測設備所在部門負責人按規定程序辦理。

　　7）檢測設備所在部門保存檢測、校準記錄。

　　6.5支持性文件：

　　《檢驗、測量和試驗設備的控制程序》