房產(chǎn)中介“吃差價(jià)”的操作方式

　　房產(chǎn)中介“吃差價(jià)”的現(xiàn)象較為普遍，且已成為房產(chǎn)中介的主要利潤點(diǎn)，嚴(yán)重侵害了市場(chǎng)交易主體利益和擾亂了二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。房產(chǎn)中介“吃差價(jià)”所采用的共同手法是：對(duì)登記售房者壓低評(píng)估價(jià)和登記售價(jià)，對(duì)咨詢買房者抬高市場(chǎng)行情，以此創(chuàng)造出一個(gè)差價(jià)空間。通常按照以下幾種方式進(jìn)行具體操作。

　　1、介入交易，直接倒手。

　　當(dāng)發(fā)現(xiàn)登記售房人同意以一個(gè)較低價(jià)格出讓時(shí)，房產(chǎn)中介常會(huì)指派一名內(nèi)部人員與其商談，砍價(jià)，并交付定金訂下該房，并在合同中約定一個(gè)較長的履行期限。出現(xiàn)有購買該房意向者，該內(nèi)部人員作為賣方與其以一個(gè)更高的價(jià)格進(jìn)行交易。交易成功后到房管部門簽訂交易登記合同時(shí)，房產(chǎn)中介一方面以種種名義將內(nèi)部人員的名字換成真正的售房人，另一方面以少交契稅為由在登記合同中訂立一個(gè)較低的售房?jī)r(jià)格。于是，兩筆交易合并成了一筆交易，交易中間的差價(jià)在購房人付款過程中，流入房產(chǎn)中介之手。對(duì)于這種交易，購房人尤其是在合同售方與產(chǎn)權(quán)人不一致時(shí)，通過嚴(yán)格核對(duì)交易對(duì)方身份關(guān)系可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)。發(fā)現(xiàn)后，可以售房人非產(chǎn)權(quán)人且無法得到追認(rèn)為由，主張合同無效。

　　2、接受全權(quán)委托，抬價(jià)銷售。

　　有的賣房人因身在外地或工作繁忙，無暇與有購房意向者一一接洽。他們通常會(huì)在房產(chǎn)中介建議下，向其出具手續(xù)，委托其全權(quán)處理售房事宜。不少房產(chǎn)中介于是就趁機(jī)以高于委托人指示價(jià)格的價(jià)格與購房人進(jìn)行交易，從中賺取差價(jià)。對(duì)于這種情況，如果房產(chǎn)中介以自己名義與購房人進(jìn)行交易，則它與委托人之間形成的是行紀(jì)法律關(guān)系。根據(jù)《合同法》第四百一十八條規(guī)定，行紀(jì)人高于委托人指定的價(jià)格賣出的，可以按照約定增加報(bào)酬，該利益屬于委托人。如果房產(chǎn)中介以賣房人名義與購房人簽訂合同，則它與委托人間形成的是代理關(guān)系。根據(jù)民法通則和合同法的相關(guān)規(guī)定，此時(shí)房產(chǎn)中介所簽訂合同中的權(quán)利、義務(wù)均由委托人承受。房產(chǎn)中介作為代理人無權(quán)將買房人交付的部分房款占為己有。故委托人一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介借從事行紀(jì)、代理事務(wù)之機(jī)，賺取差價(jià)，可據(jù)上述法律規(guī)定，要求房產(chǎn)中介返還差價(jià)。

　　3、保底銷售，超過分成。

　　有的情況下，房產(chǎn)中介與登記售房人約定，當(dāng)它以某個(gè)保底價(jià)格賣出該房時(shí)收取一定比例的中介費(fèi)；當(dāng)它以高于保底價(jià)格賣出該房時(shí)，對(duì)超出部分價(jià)款與售房人按一定比例分成，通常是五五分成或四六分成。這種約定原則上是可以成立的。其中要明確的是，房產(chǎn)中介所收取費(fèi)用在性質(zhì)上屬于居間、代理等業(yè)務(wù)的報(bào)酬，它無權(quán)與售房人分割售房款。房產(chǎn)中介有義務(wù)向委托人客觀地提供估價(jià)、咨詢服務(wù),而售房人確定的保底銷售價(jià)格通常是據(jù)房產(chǎn)中介提供的估價(jià)作出的。該價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)出入較大時(shí)，房產(chǎn)中介收取的中介費(fèi)可能過高，有失公平。為了克服約定居間報(bào)酬可能存在的弊端，國外法律規(guī)定了約定報(bào)酬酌減制度。當(dāng)約定報(bào)酬大大超過居間人所提供勞務(wù)的價(jià)值致顯失公平時(shí)，法院可以根據(jù)委托人的申請(qǐng)酌情降低報(bào)酬額.降低的幅度，使房產(chǎn)中介實(shí)際收取的報(bào)酬不高于物價(jià)部門核定的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為宜。

篇2：房產(chǎn)中介銷售員日常工作事項(xiàng)

　　房產(chǎn)中介銷售員日常工作事項(xiàng)

　　1、每天準(zhǔn)時(shí)到公司，（最好能提前20分鐘到公司，做到風(fēng)雨無阻！）

　　2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場(chǎng)行情，養(yǎng)成每天背誦樓盤和發(fā)現(xiàn)自己所需要之樓盤。

　　3、打開電腦，隨時(shí)查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時(shí)了解公司業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)同規(guī)章制度，跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。

　　4、查看本區(qū)域廣告(包括本公司和外公司)發(fā)現(xiàn)自己客戶所需要的盤,增加成交量進(jìn)而增加業(yè)績(jī)(及分類廣告).

　　5、本分行或本區(qū)域若有新收的匙盤,堅(jiān)持拿匙看房,日積月累,區(qū)域內(nèi)的所有戶型你都會(huì)了若指掌.

　　6、每天必須認(rèn)真按質(zhì)清洗十五個(gè)盤源.清洗任何盤源必須與業(yè)主徹底交流,了解真實(shí)情況.

　　7、洗盤過程中,了解業(yè)主有換樓的需要。在業(yè)主未出售前，先行約業(yè)主看房（每周至少一個(gè)）。

　　8、下決定每天找尋一個(gè)新客戶（暫時(shí)未需要，但半年內(nèi)會(huì)買的客戶）

　　9、嘗試考核本身對(duì)買賣過程中，稅費(fèi)及各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)的計(jì)算方法。

　　10、每天必須盡量保證帶兩個(gè)客戶看房。

　　11、每天必須即時(shí)跟進(jìn)自己客戶及每天洗十個(gè)公客。

　　12、主動(dòng)到公交站或盤源不足的指定目標(biāo)派發(fā)宣傳單張，爭(zhēng)取客源及盤源。13、自行輯錄五個(gè)樓盤，不停尋找客戶作配對(duì)，機(jī)會(huì)自然大增。

　　14、跟進(jìn)以往經(jīng)自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會(huì)否另覓新居？會(huì)買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。

　　15、跟進(jìn)以往經(jīng)自己租出的樓盤業(yè)主，會(huì)否買多一個(gè)單位作投資（收租）

　　16、有時(shí)間到附近交易活躍的社區(qū)兜客，及地產(chǎn)公司門口拉客。

　　17、自己洗盤時(shí)認(rèn)為和自己溝通比較好的業(yè)主多聯(lián)系，加深感情爭(zhēng)取控盤（簽獨(dú)家委托）

　　18、晚上是聯(lián)絡(luò)客戶與業(yè)主最佳時(shí)間，堅(jiān)持在8-9點(diǎn)間跟客戶、業(yè)主溝通。

　　19、業(yè)務(wù)員應(yīng)多了解本市及國內(nèi)房地產(chǎn)之要聞，令本身在這方面的知識(shí)增加，從而在與業(yè)主及客戶交談的時(shí)更有內(nèi)容，塑造"專家"形像。

　　20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結(jié)之所在記下，不要重犯。

　　21、工作總結(jié)（看房總結(jié)經(jīng)驗(yàn)），準(zhǔn)備第二天工作計(jì)劃（客與業(yè)主需聯(lián)系）22、心動(dòng)不如行動(dòng)，心勤不如手勤，主動(dòng)出擊，才能爭(zhēng)取入息。

篇3：房產(chǎn)中介(經(jīng)紀(jì))公司區(qū)域經(jīng)理崗位工作職責(zé)

　　房產(chǎn)中介（經(jīng)紀(jì)）公司區(qū)域經(jīng)理的崗位職責(zé)

　　一、營銷管理

　　協(xié)助上級(jí)管理好各分行的日常工作，協(xié)調(diào)各分行的工作，促進(jìn)各部門的合作交流，加強(qiáng)營銷部門與各中心部門的溝通。

　　1、建立、規(guī)范、更新標(biāo)準(zhǔn)：合理建立各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作流程，擬定并完善對(duì)內(nèi)對(duì)外各項(xiàng)業(yè)務(wù)文本文書，使其得以規(guī)范、統(tǒng)一，以便各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作有據(jù)可查，有理可依。

　　2、上傳下達(dá)：及時(shí)傳達(dá)公司各項(xiàng)方針、策略、精神、文件、工作任務(wù)等，加強(qiáng)執(zhí)行力，做到聯(lián)通無限，溝通無限。

　　3、加強(qiáng)引導(dǎo)區(qū)域合作：加強(qiáng)本區(qū)內(nèi)全體同事同公司其它區(qū)域的互動(dòng)合作意識(shí)，充分利用公司信息資源，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)協(xié)調(diào)處理。

　　4、拓展：配合公司進(jìn)行所屬區(qū)域新開分行的位置選擇，了解該鋪位的詳細(xì)資料，租賃合同的談判，并配合拓展部簽署合同等工作事宜，積極跟進(jìn)行政事務(wù)服務(wù)中心做好新分行的裝修工作以及跟進(jìn)所轄區(qū)域各分行租賃合約到期后的續(xù)約工作；

　　5、積極配合分行業(yè)務(wù)開展：耐心聽取客戶的意見和建議，配合總經(jīng)辦認(rèn)真處理客戶投訴，跟進(jìn)本區(qū)應(yīng)收未收之傭金工作，及時(shí)要求分行向法律事務(wù)部提供相關(guān)資料，配合其進(jìn)行追收傭工作；

　　6、定期組織會(huì)議：定期組織所轄區(qū)域的區(qū)會(huì)、營業(yè)經(jīng)理會(huì)，加強(qiáng)溝通，解決存在的問題；

　　7、市場(chǎng)調(diào)研：收取市場(chǎng)的資訊及下屬的意見并加以分析，及時(shí)向公司反映，與時(shí)俱進(jìn)，推動(dòng)公司上下一起改革創(chuàng)新；關(guān)注行家動(dòng)態(tài)，有敏銳的市場(chǎng)觸覺，善于根據(jù)市場(chǎng)情況的變化部署自己負(fù)責(zé)的轄區(qū)內(nèi)工作；

　　8、做好員工思想工作：了解下屬的工作情況，培養(yǎng)提高員工忠誠度，指導(dǎo)及協(xié)助解決具體困難并及時(shí)和他們總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，善于調(diào)動(dòng)下屬的積極性，鼓舞他們的斗志，提高整體的士氣；善于處理和下屬的關(guān)系，既有威嚴(yán)又能使下屬信服。處事公正，促使員工團(tuán)結(jié)工作，創(chuàng)造一個(gè)愉快的工作環(huán)境，減少員工的流動(dòng)量。

　　9、控制業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：主要控制合同風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決貫徹按照公司規(guī)定簽署合同，認(rèn)真審核每份成交報(bào)告和合同、收據(jù)等資料。

　　二、行政管理

　　1、貫徹落實(shí)公司各項(xiàng)規(guī)章制度。

　　2、檢查與監(jiān)督本區(qū)各分行的店面形象。

　　3、檢查與監(jiān)督本區(qū)各分行行政紀(jì)律，有義務(wù)對(duì)本區(qū)各分行員工著裝，儀表儀容進(jìn)行檢查，組織學(xué)習(xí)公司企業(yè)文化，負(fù)責(zé)規(guī)章制度的培訓(xùn)工作，要求各部門嚴(yán)格遵守業(yè)務(wù)運(yùn)作程序，加強(qiáng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高管理水平。

　　4、協(xié)助總經(jīng)辦及時(shí)將公司各項(xiàng)公告《中高層以上管理會(huì)議》的精神傳達(dá)，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)監(jiān)督所轄區(qū)各分行的執(zhí)行情況。

　　5、嚴(yán)守職業(yè)道德：①嚴(yán)禁營銷崗位利用公司賦予的職位徇私舞弊，欺下瞞上；②嚴(yán)禁利用公司信息炒樓；③嚴(yán)禁對(duì)外泄漏公司各項(xiàng)機(jī)密。

　　三、人力資源管理和培養(yǎng)

　　1、以身作則，區(qū)域經(jīng)理每天上午上班時(shí)間固定為8：15，上午上班必須在其所到達(dá)的分行按時(shí)打卡，嚴(yán)禁代打卡。下午下班時(shí)間可視情況自行安排，但每天上班工作時(shí)間不得少于8小時(shí)，下班前必須安排好各項(xiàng)工作后方可離開。

　　2、積極配合公司人力行政部各項(xiàng)工作，嚴(yán)格執(zhí)行考勤管理制度，如所轄區(qū)經(jīng)請(qǐng)假申請(qǐng)的簽注工作，所轄區(qū)經(jīng)外出或因工作需要而提前下班時(shí)，考勤卡的簽注工作等。

　　3、簽署營銷崗位入職、異動(dòng)、晉升、離職等人事表格，嚴(yán)格把好關(guān)。

　　4、準(zhǔn)確掌握所轄各區(qū)的編制，做好招聘計(jì)劃，挖掘人才與培養(yǎng)人才；在工作中能通過培訓(xùn)、言傳身教等有效的方法為公司培養(yǎng)內(nèi)部人才，同時(shí)能及時(shí)了解行家動(dòng)態(tài)，挖掘行家優(yōu)秀人才到公司工作，為公司的發(fā)展獻(xiàn)力獻(xiàn)策。

　　5、運(yùn)用好公司的“用人原則”，迅速培養(yǎng)人才，破格選拔人才，培養(yǎng)一支具有狼性的團(tuán)隊(duì)。

　　四、

　　1、嚴(yán)格各分行資金管理，按照公司要求檢查與監(jiān)督本區(qū)各分行的資金進(jìn)行報(bào)表情況，做到日清日結(jié)，嚴(yán)禁公款私用，督促所管轄分行人員共同遵守。

　　2、審核買賣合同的簽署，控制交易風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)責(zé)監(jiān)督本區(qū)分行營業(yè)經(jīng)理放款程序，所有的業(yè)務(wù)付款申請(qǐng)單須由區(qū)域經(jīng)理簽名放可。

　　3、員工收取現(xiàn)金（保證金、樓款、傭金、等款項(xiàng)）都須及時(shí)存入公司指定帳號(hào)并輸入房介通系統(tǒng)，實(shí)際操作參照各中心規(guī)定指引，并須向區(qū)域經(jīng)理以上匯報(bào)。

　　4、熟練掌握各項(xiàng)付款標(biāo)準(zhǔn)流程，確保付各項(xiàng)收支無誤，防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　五、不斷提高自身能力

　　1、認(rèn)同公司，忠于公司。以公司利益為重，以大局發(fā)展為重。有**，有責(zé)任感。

　　2、要有一定的業(yè)務(wù)水平，能夠幫助下屬快速成長。能夠在業(yè)務(wù)培訓(xùn)中讓同事有所學(xué)，有所得。并能有效的處理業(yè)務(wù)過程中的糾紛和問題。

　　3、要有較好的溝通能力，能及時(shí)的和分行管理人員和業(yè)務(wù)人員進(jìn)行了解，并及時(shí)有效處理下屬分行中的問題。讓每一個(gè)同事能夠認(rèn)可公司，服從公司。

　　4、讓學(xué)習(xí)成為習(xí)慣。及時(shí)的發(fā)現(xiàn)改進(jìn)自身的不足，學(xué)習(xí)成功管理的技巧和方法。不斷的思考和總結(jié)，提升自己各方面的能力。