項目成本管理作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　向公司所屬各開發(fā)項目提供系統(tǒng)的成本管理的基本方法，旨在統(tǒng)一和規(guī)范財務(wù)人員的實(shí)務(wù)操作，使項目成本得到動態(tài)的有效的控制和管理。

　　2.主管崗位總會計師：批準(zhǔn)籌資和收支計劃，審批每筆支付（必要時可限額授權(quán)），統(tǒng)籌公司的資金安排，協(xié)助指導(dǎo)處理相關(guān)疑難問題。

　　主辦崗位成本核算：按作業(yè)要求和描述操辦具體業(yè)務(wù)。

　　3.作業(yè)要求

　　3.1 建立全面的預(yù)算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據(jù)此編制項目財務(wù)預(yù)算和年度財務(wù)預(yù)算。在續(xù)后的開發(fā)過程中根據(jù)項目開發(fā)和資金收支的實(shí)際情況作相關(guān)的滾動調(diào)整，并將調(diào)整和執(zhí)行情況及時與項目經(jīng)理溝通。

　　3.2 合理安排資金：對項目經(jīng)理提交的年，季和月度資金收支計劃，本主辦崗位應(yīng)從充分利用資金的時間價值、努力降低資金使用成本的專業(yè)角度提出優(yōu)化建議，并與項目經(jīng)理協(xié)調(diào)平衡一致，報總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　3.3 設(shè)立臺帳：每個開發(fā)項目必須單獨(dú)設(shè)立全套成本臺帳，正確歸集開發(fā)成本和結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

　　3.4 統(tǒng)一會計科目和核算辦法：本主辦崗位應(yīng)遵守統(tǒng)一的財務(wù)管理制度，按照統(tǒng)一的開發(fā)成本科目的核算內(nèi)容進(jìn)行賬務(wù)處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經(jīng)理，使項目經(jīng)理在申報項目收支時能正確對應(yīng)（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《成本核算》）。

　　3.5 加強(qiáng)與項目組的業(yè)務(wù)溝通：本主辦崗位應(yīng)及時了解項目開發(fā)的總體情況，收集資料，每月與項目組的成本控制崗位人員核對數(shù)據(jù)，隨時糾錯防漏，保證財務(wù)數(shù)據(jù)的正確性。

　　3.6 做好稅收籌劃：本主辦崗位應(yīng)熟悉國家和地方房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對口稅務(wù)部門的經(jīng)辦人員保持良好的人際關(guān)系。在與營銷策劃和項目經(jīng)理協(xié)商一致的前提下合理安排收支節(jié)點(diǎn)，爭取最大的稅收優(yōu)惠，做好稅收的籌劃工作。

　　4. 作業(yè)描述

　　4.1 項目前期的財務(wù)管理

　　4.1.1協(xié)助總會計師參與可行性報告和項目計劃書的編制，確定資金來源，按照項目組辦齊四證的時間節(jié)點(diǎn)籌劃貸款，對照項目組的支付計劃和營銷部門的回籠計劃提出優(yōu)化建議，并取得完全一致的結(jié)論。據(jù)此編制籌資計劃。

　　4.1.2 本主辦崗位必須對項目進(jìn)行全面熟悉了解，根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度陸續(xù)地及時地收集以下相關(guān)資料，以供貸款和財稅部門審查需要。

　　4.1.2.1 可行性研究報告和項目計劃書；

　　4.1.2.2 土地受讓合同；

　　4.1.2.3 政府批準(zhǔn)的規(guī)劃總圖，由項目經(jīng)理在圖上標(biāo)明分期實(shí)施的范圍，每幢單體的層數(shù)，用途和施工編號；

　　4.1.2.4 網(wǎng)絡(luò)計劃圖及調(diào)整說明，工程進(jìn)度計劃；

　　4.1.2.5 四證：房地產(chǎn)權(quán)證（土地部分），建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證。

　　4.1.3 按照公司統(tǒng)一設(shè)置的科目體系（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《成本核算》），設(shè)立合同臺賬和會計臺賬，如本項目有特殊情況需要增設(shè)與規(guī)定科目平級的科目，應(yīng)報總會計師批準(zhǔn)，如在規(guī)定科目下級增設(shè)科目，應(yīng)向總會計師備案。

　　4.1.4 聯(lián)系項目公司對口的稅務(wù)部門，了解和研究對口稅務(wù)部門的稅務(wù)政策，辦理申購稅務(wù)發(fā)票等業(yè)務(wù)。

　　4.2施工階段的財務(wù)管理

　　4.2.1 確定或調(diào)整次月資金計劃。本主辦崗位在每月末審核項目經(jīng)理上報的次月用款計劃，如發(fā)現(xiàn)與原計劃不符的，應(yīng)要求項目經(jīng)理附送經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)的書面報告，據(jù)此調(diào)整資金計劃。

　　4.2.2 合同臺賬登記。每個合同在第一次撥付款項時，應(yīng)建立該合同的臺賬（詳見附表一《項目合同執(zhí)行情況表》）并于今后每次付款時按規(guī)定格式登記。將合同中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)條款，合同簽章等主要內(nèi)容的復(fù)印件附在憑證后。同一開發(fā)項目的合同（包括附件，補(bǔ)充協(xié)議等）必須集中裝夾（或裝袋）保管，其中合同做一級編號，合同所附的附件，補(bǔ)充協(xié)議等做二級編號。所有編號必須連續(xù)，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將附表一和合同資料合并裝訂成冊隨項目完工當(dāng)年的憑證一起保存。

　　4.2.3 工程付款管理。本主辦崗位收到項目經(jīng)理上報的《工程用款申請表》（詳見附表二）后，除仔細(xì)校對數(shù)據(jù)是否有計算錯誤，用款類別有否填錯，發(fā)票是否正規(guī)外，應(yīng)核對以下內(nèi)容并據(jù)此判定屬于正常用款或特殊用款：

　　4.

2.3.1 正常用款的判定條件是：施工單位編制的驗工月報已經(jīng)投資監(jiān)理和項目經(jīng)理的審核；申請用款的額度在合同約定范圍之內(nèi)；而且用款額度已列入本月資金計劃。屬于正常用款的，本主辦崗位在申請表上簽字同意，轉(zhuǎn)報總會計師批準(zhǔn)后交出納支付。出納在申請表的實(shí)付記錄欄填寫本次實(shí)付金額和出賬日期后復(fù)印一份交還項目經(jīng)理。由現(xiàn)場的成本控制崗位人員據(jù)此登錄在現(xiàn)場的“工程撥款”臺賬上。

　　4.2.3.2 特殊用款的判定條件是：如申請用款的額度不在合同約定范圍之內(nèi)，需由項目經(jīng)理附送補(bǔ)充合同，此補(bǔ)充合同須經(jīng)原合同簽署人簽署，并經(jīng)合同管理部門確認(rèn)；如申請用款的額度沒有列入本月資金計劃，項目經(jīng)理需附送書面的陳述理由并經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批示同意。本主辦崗位在收到上述資料后，應(yīng)根據(jù)付款依據(jù)是否充分、本月資金計劃是否還有余量等情況在申請表上簽署意見，報總會計師批示。總會計師如有異議，應(yīng)和總經(jīng)濟(jì)師再次協(xié)調(diào)，如不能取得一致意見，可在申請表上簽署意見后報總經(jīng)理最后批示。

　　4.2.3.3 不符上述正常和特殊用款判定條件的，本主辦崗位應(yīng)于拒付，否則須承擔(dān)失職責(zé)任。

　　4.2.4 如實(shí)際發(fā)生預(yù)算外付款的，本主辦崗位應(yīng)隨即滾動調(diào)整項目的財務(wù)預(yù)算。

　　4.2.5 本主辦崗位應(yīng)在每月的固定日，向項目經(jīng)理提供合同執(zhí)行情況匯總表（詳見附表三）。與項目組核對項目資金的使用情況，確保雙方數(shù)據(jù)的正確和一致。

　　4.3工程竣工后的財務(wù)管理。項目竣工并取得大產(chǎn)證后，應(yīng)及時將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品。有時因種種原因需要提前結(jié)轉(zhuǎn)的，應(yīng)由總會計師與財稅或?qū)徲嫴块T事先溝通協(xié)商。

　　為能準(zhǔn)確地計量開發(fā)成本，本主辦崗位需要做好以下工作：

　　4.3.1 合理測算預(yù)提成本費(fèi)用：本主辦崗位應(yīng)會同項目經(jīng)理和成本控制崗位人員清理所有尚未執(zhí)行完畢的合同，對尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進(jìn)行測算和預(yù)估。測算預(yù)提成本費(fèi)用時務(wù)求合理，力爭精確，并須項目經(jīng)理簽字確認(rèn)。本主辦崗位據(jù)此將預(yù)提成本費(fèi)用按對應(yīng)的明細(xì)科目入賬，然后調(diào)整項目的目標(biāo)總成本。

　　4.3.2 預(yù)提成本費(fèi)用必須設(shè)立臺賬（詳見附表四《預(yù)提成本費(fèi)用明細(xì)表》），并將實(shí)際發(fā)生的支付登記入賬。每月將此表復(fù)印交項目經(jīng)理核對直至項目組撤消。預(yù)提成本費(fèi)用如有節(jié)余，應(yīng)劃轉(zhuǎn)至當(dāng)期利潤。

　　4.3.3 項目決算：施工合同如是包干性質(zhì)的，那么合同價加上合同外費(fèi)用的審計價即為決算價；施工合同為費(fèi)用開口或暫定價性質(zhì)的，則應(yīng)以審計價為決算價。審計報告除應(yīng)明列確定的直接費(fèi)和所有合同規(guī)定的費(fèi)率外還應(yīng)對甲方代墊的如審計費(fèi)，水電費(fèi)，甲供建材設(shè)備的定額返回款等等所有墊付款進(jìn)行清算確認(rèn)。

　　4.3.4工程保修金：按合同規(guī)定的決算價比例提留。在保修期內(nèi)如需動用保修金，須附原項目經(jīng)理的書面報告并獲總工程師的批準(zhǔn)。待保修期滿，且物業(yè)管理單位蓋章確認(rèn)無質(zhì)量糾紛后由原項目經(jīng)理書面報告，總工程師批準(zhǔn)，將保修金余額退還施工單位。

　　附表一

　　合同執(zhí)行情況表

　　合同編號：

　　本方簽約公司：

　　對方簽約單位：

　　合同標(biāo)的金額：決算價或?qū)彾▋r：

　　保修金比率：%合同有效期：年月日至年月日

　　合同約定的支付方式：

　　1．

　　2．

　　3．

　　追加注記：

　　1．

　　2．

　　3

　　付款日期憑證號發(fā)票金額實(shí)付金額代墊金額累計已付%登錄日期備注

　　合計

　　制表人：

　　附表二

　　項目用款申請表

　　合同編號：

　　工程名稱對方單位

　　合同價萬元本月計劃余額萬元申請用款額萬元

　　累計已付款萬元其中現(xiàn)金支付萬元甲供料抵充萬元

　　申請說明：

　　經(jīng)辦人項目經(jīng)理年月日

　　投資監(jiān)理審核總經(jīng)濟(jì)師批示財務(wù)部審核總會計師批示總經(jīng)理批示本次實(shí)付

　　傳票編號：

　　年 月 日年 月 日年 月 日

年 月 日年 月 日年 月 日用款科目

　　勘察設(shè)計費(fèi)咨詢評審費(fèi)可行性研究人防費(fèi)

　　公共配套設(shè)施費(fèi)其他前期工程費(fèi)大市政配套費(fèi)室外上水工程費(fèi)

　　室外排水工程費(fèi)變配電工程費(fèi)室外燃?xì)夤こ藤M(fèi)室外道路工程費(fèi)

　　園林環(huán)境工程費(fèi)智能化系統(tǒng)土建工程費(fèi)安裝工程費(fèi)

　　其他建安費(fèi)監(jiān)理費(fèi)中介費(fèi)工程管理費(fèi)

　　附表三項目合同執(zhí)行情況匯總表

　　編制單位：金額： 元

　　合同編號合同對方名稱合同摘要合同金額或預(yù)算價 決算價或?qū)彾▋r 累計已付款及代墊款 累計付款比率% 質(zhì)保金 質(zhì)保金比率% 應(yīng)付未付款備注

　　一．土地合同（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）

　　小計

　　二．前期工程合同

　　小計

　　三．基礎(chǔ)設(shè)施合同

　　小計

　　四建筑安裝合同

　　小計

　　五．公建配套合同

　　小計

　　六．開發(fā)間接費(fèi)

　　小計

　　總計

　　注：1。非合同性成本可以參照合同進(jìn)行管理，對內(nèi)部審批表單進(jìn)行統(tǒng)一編號。累計付款數(shù)是財務(wù)帳面數(shù)，請項目經(jīng)理及相關(guān)人員核對。

　　2．“累計已付款及代墊款”從開發(fā)成本科目中直接取數(shù)生成。

　　3．“累計付款比率%”=（3）÷（1）或者=（3）÷（2）

　　4．“質(zhì)保金”=（1）×（6）或者=（2）×（6）

　　5．“應(yīng)付未付款”=（1）-（3）-（5）或者=（2）-（3）-（5）制表人：．編制日期：

　　附表四

　　預(yù)提成本費(fèi)用明細(xì)表

　　編制單位：金額：元

　　序號編號收款單位名稱合同內(nèi)容科目代碼 合同金額 已累計支付 合同未付款估計決算價預(yù)提費(fèi)用決算價實(shí)際支付金額

　　（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）

　　1

　　2

　　3

　　項目經(jīng)理簽字：項目財務(wù)負(fù)責(zé)人簽字：編制日期：

　　注：

　　1．合同未付款（3）=（1）-（2）。

　　2．估計決算價（4）：單項決算已完成的填寫實(shí)際決算數(shù)，單項決算未完成的填寫估計決算數(shù)。

　　3．預(yù)提費(fèi)用（5）=（4）-（2）。

　　4．決算價（6）：填寫單項實(shí)際決算數(shù)。

　　5．實(shí)際支付金額（7）：預(yù)提成本費(fèi)用的累計發(fā)生數(shù)。

篇2：房地產(chǎn)項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

　　房地產(chǎn)項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

　　**總部項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度總部項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)

　　1.目的：目的：為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的項目風(fēng)險控制體系和審計指標(biāo)體系，特制定本辦法。

　　2.范圍：

　　2.1適用范圍：**房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司

　　2.2發(fā)布范圍：**房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司

　　3.名詞解釋：

　　3.1[項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)]：指項目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據(jù)的，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。

　　3.2[項目]：本制度所指的項目是公司總部和各項目公司20**年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議，可進(jìn)行操作的項目。

　　[項目公司]：指獲取新項目后負(fù)責(zé)操作該項目的公司。

　　4.職責(zé)：

　　總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員：負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù)，項目投資測算和可行性研究報告;負(fù)責(zé)制定項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

　　項目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計項目土地及大配套費(fèi)用指標(biāo);積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計

　　總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

　　項目運(yùn)行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)和總成本合計指標(biāo);

　　項目運(yùn)行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計項目的各項成本指標(biāo);項目運(yùn)行期間財務(wù)中心主要跟蹤和審計項目財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)和不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo);

　　項目運(yùn)行期間總工辦主要跟蹤和審計項目建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo);

　　項目運(yùn)行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費(fèi)用指標(biāo);各項目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：負(fù)責(zé)本項目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警;按要求填報項目投資成本指標(biāo)審核表;及時和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門;

　　各項目公司下屬項目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：負(fù)責(zé)自身項目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警;按要求填報項目投資成本指標(biāo)審核表;及時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報個項目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;

　　5.作業(yè)內(nèi)容：

　　5.1項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下：(祥見附件《投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表》)項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門責(zé)任人備注

　　土地及大配套費(fèi)前期費(fèi)用建安工程費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公用配套費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)直接成本合計財務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用總成本合計

　　5.1.1土地及大配套費(fèi)指標(biāo)：土地費(fèi)用主要包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用、土地使用費(fèi)和其他費(fèi)用;大配套費(fèi)用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費(fèi)用。

　　5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等;

　　5.1.1.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的拆遷物的補(bǔ)償，如房屋、廠房和其他設(shè)施等，主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù);

　　5.1.1.3土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的;5.1.1.4契稅，按合同金額繳納;

　　5.1.1.5市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，按北京市政府規(guī)定繳納;

　　5.1.1.6征地費(fèi)用，主要是項目用地如果是集體土地或一級開發(fā)項目涉及集體用地的項目要按北京市規(guī)定繳納征地各項費(fèi)用，主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)用等;

　　5.1.1.7土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納;

　　5.1.1.8土地其他費(fèi)用，包括各項因獲取土地而需要花費(fèi)地支出，如中介費(fèi)用等;

　　5.1.1.9紅線外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用、排水費(fèi)用按項目相關(guān)規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評估測算;

　　5.1.1.11代征道路用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評估測算;

　　5.1.1.12代征市政用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評估測算;

　　5.1.2前期費(fèi)用指標(biāo)：主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測費(fèi)、審圖費(fèi)用、各項手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用

　　5.1.2.1三通一平費(fèi)用主要指項目場地平整，通水，通電。通路的費(fèi)用;5.1.2.2各種設(shè)計費(fèi)用，主要包含規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、施工圖設(shè)計費(fèi)、綜合網(wǎng)管設(shè)計費(fèi)、景觀設(shè)計費(fèi)、人防設(shè)計費(fèi)等;

　　5.1.2.3招投標(biāo)費(fèi)用主要用于工程的招標(biāo)工作，如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費(fèi)用;

　　5.1.2.4勘測費(fèi)是對項目地塊的測繪等費(fèi)用，主要用于拿地、設(shè)計前的勘測;

　　5.1.2.5審圖費(fèi)用主要

　　是施工圖審查費(fèi)用;

　　5.1.3建安工程費(fèi)用指標(biāo)該費(fèi)用是項目建設(shè)成本的核心，主要包含土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和工程預(yù)算編制費(fèi)用等;

　　5.1.3.1.土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)在制定指標(biāo)時，主要以北京市定額為依據(jù)，制定估算的指標(biāo);

　　5.1.3.1.監(jiān)理費(fèi)用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo)，最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn);5.1.3.1.工程預(yù)算編制費(fèi)用等，是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費(fèi)用。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)狻⒕G化等各項項目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用;

　　5.1.5公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指項目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用，如小區(qū)配套的學(xué)校、會所等等;

　　5.1.6不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)指項目實(shí)施操作過程中不可估計風(fēng)險存在，可能產(chǎn)生一些費(fèi)用;該費(fèi)用高低直接和項目管理水平相關(guān)聯(lián)，一般為項目扣除此項后直接成本的1.5%

　　5.1.7直接成本合計指標(biāo)直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費(fèi)用;直接成本合計指標(biāo)指的就是土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)之和;

　　5.1.9財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出;管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支出，一般在前期測算階段按直接成本的2%估算;

　　5.1.10銷售費(fèi)用指標(biāo)是為了項目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項費(fèi)用;一般住宅為計劃銷售額的2%，而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項目具體制定該指標(biāo);

　　5.1.11總成本合計指標(biāo)是項目各項指標(biāo)之和，反映了整個項目措作的全部成本費(fèi)用支出，也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風(fēng)險控制的整體能力。

　　5.2指標(biāo)的制定和下達(dá)

　　5.2.1由發(fā)展中心風(fēng)險控制部根據(jù)項目實(shí)際情況和可行性研究報告，在項目操作前期制定項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。

　　5.2.2.土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由發(fā)展中心同項目公司或負(fù)責(zé)獲取項目的人員核實(shí)后下達(dá);

　　5.2.3.前期費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實(shí)后下達(dá);

　　5.2.4.建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá);

　　5.2.5.不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財務(wù)中心及項目公司負(fù)責(zé)項目財務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá);

　　5.2.6.直接成本合計指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項目公司負(fù)責(zé)項目管理的人員核實(shí)后下達(dá);

　　5.2.7.銷售費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營銷中心及項目公司負(fù)責(zé)項目銷售的人員核實(shí)后下達(dá);

　　5.3指標(biāo)的執(zhí)行

　　5.3.1項目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作，應(yīng)按各中心具體要求定期上報各項費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控制措施。

　　5.3.2項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi);

　　5.3.3項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計及報批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在前期費(fèi)用成本指標(biāo)范圍內(nèi);

　　5.3.4項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)工程的部門及人員應(yīng)將上述各項工程費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)范圍內(nèi);

　　5.3.5項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)財務(wù)的部門及人員應(yīng)將財務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見成本指標(biāo)范圍內(nèi);

　　5.3.6項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)項目管理的部門及人員應(yīng)將直接成本、管理費(fèi)用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費(fèi)用和總成本合計指標(biāo)范圍內(nèi);5.3.7項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)項目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費(fèi)用嚴(yán)格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi);

　　5.4指標(biāo)的審計

　　5.4.1負(fù)責(zé)審計部門：該指標(biāo)主要下達(dá)項目公司相應(yīng)部門或人員負(fù)責(zé)填寫本制度5.1條的指標(biāo)表中負(fù)責(zé)部門及負(fù)責(zé)人，并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計。

　　土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計。前期費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計。建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計;

　　5.4.1.5不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計;

　　5.4.1.6直接成本合計指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計。

　　5.4.1.7銷售費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負(fù)責(zé)審計。

　　5.4.25.4.2.1審計方式總部各中心制訂審計計劃;

　　5.4.2.25.4.3各項目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等;審計周期一般以項目操作周期為準(zhǔn)，根據(jù)項目公司上報的計劃，由審計負(fù)責(zé)部門制定。6.獎懲條例:

　　超額完成指標(biāo)獎勵辦法獎勵標(biāo)準(zhǔn)

　　6.1.1.1總指標(biāo)超額完成出色的將各項成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額節(jié)約超過20%以上;

　　6.1.1.2單項指標(biāo)超額完成出色的將單項成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項成本指標(biāo)節(jié)約超過20%以上;

　　6.1.1.3總額和單項指標(biāo)都超額完成出色的將各項成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，成本總額和一些單項成本指標(biāo)節(jié)約都超過20%以上。

　　6.1.2獎勵金額

　　6.1.2.1對于符合本制度

　　6.1.1.2，6.1.1.2條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，獎金額的相當(dāng)于節(jié)約成本0.3%;

　　6.1.2.2對于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，獎金額的相當(dāng)于節(jié)約的總成本的0.5%;單項節(jié)約部分不再重復(fù)

　　獎勵。

　　6.1.3獎勵申請

　　6.1.3.1達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)的部門或人員，應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人或員工提交書面的獎勵申請書，經(jīng)項目公司領(lǐng)導(dǎo)通過簽字后，上報集團(tuán)管理中心;

　　6.1.3.1管理中心咨詢各項指標(biāo)的主要審計部門或中心該獎勵是否達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)，審核通過的，由管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;

　　6.1.46.1.4.1獎勵審核獎勵審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標(biāo)的審計負(fù)責(zé)部門，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心;

　　6.1.4.2負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)書面的獎勵申請書內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查，確實(shí)達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;6.1.4.3獎勵申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準(zhǔn)具體的獎勵金額和方式，由管理中心向被獎勵部門下達(dá)獎勵執(zhí)行的通知書。

　　6.1.5獎勵的兌現(xiàn)

　　6.1.5.1獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

　　6.1.5.2團(tuán)隊獲得的獎，金可以由團(tuán)隊負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心;

　　6.1.5.3個人獲得獎金，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)

　　6.2.1.1總指標(biāo)未完成未能將各項成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額超出總成本合計指標(biāo)20%以上;

　　6.2.1.2單項指標(biāo)未完成未能將單項成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項成本超出指標(biāo)20%以上;

　　6.2.2懲罰金額

　　6.2.2.1對于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人進(jìn)行資金懲罰，金額的相當(dāng)于超出成本0.3%;

　　6.2.3懲罰審核

　　6.2.3.1懲罰審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標(biāo)的審計負(fù)責(zé)部門，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心;

　　6.2.3.2負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)各項指標(biāo)的審計內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查，確實(shí)達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)形成書面懲罰通知單，通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議;

　　6.2.3.3懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式，由管理中心向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書。

　　6.2.4懲罰的兌現(xiàn)

　　6.2.4.1懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資;

　　6.2.4.2如果是懲罰相關(guān)部門，部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額，其他部門員工平均承擔(dān)50%懲罰金額;

　　6.2.4.3如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續(xù)扣除部分工資幾個月，直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。

　　7.2注意事項:注意事項:此制度各項指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)指標(biāo)，各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實(shí)際情況隨時調(diào)整審核指標(biāo)。

　　7.3本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。

　　8.附件:

　　附件:投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表

篇3：投資項目的成本控制管理

　　究竟如何進(jìn)行項目成本管理呢?簡單地說,就是通過開源和節(jié)流兩條腿走路,使項目的凈現(xiàn)金流(現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出)最大化。開源是增大項目的現(xiàn)金流入,節(jié)流是控制項目的現(xiàn)金流出。

　　在項目建設(shè)期,開源表現(xiàn)為擴(kuò)大項目融資渠道,保證項目能夠籌集足夠的建設(shè)資金;節(jié)流是使融資成本或代價最低,最節(jié)省地實(shí)現(xiàn)項目的必要功能。在項目經(jīng)營期,開源表現(xiàn)為增加主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入以及投資收益等;節(jié)流就是控制項目經(jīng)營成本。

　　在我國,項目的成本管理一直是項目管理的弱項,“開源”和“節(jié)流”總是說得多、做得少。例如,在項目前期,由于沒有深入地調(diào)研,不能準(zhǔn)確估算完成項目活動所需的資源成本,造成開源不足的局面;或者由于項目的資金“源”自政府或股東,花起來不心疼,更談不上節(jié)流了。甚至部分項目根本就沒有預(yù)測和分析項目現(xiàn)金流和財務(wù)執(zhí)行情況,決策失誤就在所難免了。

　　成本管理的現(xiàn)金流分析采用的數(shù)據(jù)大都來自估算和預(yù)測,具有一定的不確定性,可能造成項目的現(xiàn)金流入減少或現(xiàn)金流出增加。不確定性成本管理或風(fēng)險成本管理已成為我國項目管理中的弱項,也是很多商業(yè)銀行貸款最關(guān)心的問題。即使是專業(yè)的咨詢公司或項目管理公司,大多只停留在簡單的量本利分析和敏感性分析。本文著重介紹概率分析、掙值分析等項目成本管理新方法。

　　項目成本或投資估算

　　成本估算(Cost Estimating)是為完成項目各項任務(wù)所需要的資源成本的近似估算。

　　美國項目管理學(xué)會(PMI)認(rèn)為,有三種成本估算方法:

　　類比估算:是一種自上而下的估算形式,通常在項目的初期或信息不足時進(jìn)行。

　　參數(shù)估算:是一種建模統(tǒng)計技術(shù),如回歸分析和學(xué)習(xí)曲線。

　　自下而上估算:通過對項目工作包進(jìn)行詳細(xì)的成本估算,然后通過成本賬戶和工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)將結(jié)果累加起來得出項目總成本。這種方法最為準(zhǔn)確。

　　PMI成本估算的概念在我國常稱作投資估算,即在對項目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案和項目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上,估算項目的總投資。

　　項目的現(xiàn)金流分析

　　項目成本管理的基礎(chǔ)是編制財務(wù)報表,主要有財務(wù)現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運(yùn)用表、借款償還計劃表等。其中,項目的現(xiàn)金流量分析是最重要的項目管理報表。

　　通過項目的財務(wù)現(xiàn)金流分析,可以計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等指標(biāo),從而對項目的決策做出判斷。

　　(1)財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

　　它是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計為零時的折現(xiàn)率,是評價項目盈利能力的相對指標(biāo)。該指標(biāo)可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金流量,用插差法計算,也可以直接利用微軟E*cel軟件提供的財務(wù)內(nèi)部收益率函數(shù)計算,計算得到的項目財務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率(Ic)比較,如果FIRR> Ic,即認(rèn)為項目盈利能力能夠滿足要求。

　　(2)財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)

　　它是指項目按基準(zhǔn)收益率Ic將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和。它是評價項目盈利能力的絕對指標(biāo),反映項目在滿足基準(zhǔn)收益率要求的盈利之外所獲得的超額盈利的現(xiàn)值。也可直接利用微軟E*cel軟件提供的財務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)計算。若得到的FNPV≥0,表明項目的盈利能力達(dá)到或超過基準(zhǔn)計算的盈利水平,項目可接受。

　　(3)投資回收期(Pt)

　　它是反映項目真實(shí)償債能力的重要指標(biāo),是指以項目的凈收益抵償項目全部投資所需要的時間。在現(xiàn)金流量表中,是累計現(xiàn)金流量由負(fù)值變?yōu)?的時點(diǎn)。

　　投資回收期越短,表明項目盈利能力和抗風(fēng)險能力越強(qiáng)。

　　項目的不確定性分析

　　根據(jù)擬建項目的具體情況,有選擇性地進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等。

　　(1)盈虧平衡分析

　　它是根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量(銷售量)、固定成本、可變成本、稅金等,研究建設(shè)項目產(chǎn)量、成本、利潤之間變化與平衡關(guān)系的方法。當(dāng)項目的收益與成本相等時,即為盈虧平衡點(diǎn)(BEP)。

　　通常只求線性盈虧平衡分析,圖示如下:

　　(2)敏感性分析

　　它是研究項目的產(chǎn)品售價、產(chǎn)量、經(jīng)營成本、投資、建設(shè)期等發(fā)生變化時,項目財務(wù)評價指標(biāo)(如財務(wù)內(nèi)部收益率)的預(yù)期值發(fā)生變化的程度。通過敏感分析,可以找出項目的最敏感因素,使決策者能了解項目建設(shè)中可能遇到的風(fēng)險,提高決策的準(zhǔn)確性和可靠性。一般以某因素的曲線斜率的絕對值大小來比較。

　　例如,某房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部收益率對建設(shè)投資和商品房售價的敏感性分析如下圖所示:

　　從上圖可以看出,財務(wù)內(nèi)部收益率對建設(shè)投資和商品房銷售價格的變化都較為敏感。相比之下,財務(wù)內(nèi)部收益率對建設(shè)投資的變化更為敏感。

　　(3)概率分析

　　它是通過概率預(yù)測不確定性因素和風(fēng)險因素對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的定量影響。一般是計算項目評價指標(biāo),如項目財務(wù)凈現(xiàn)值的期望值大于或等于零時的累計概率。累計概率值越大,項目承擔(dān)的風(fēng)險越小。

　　項目掙值管理

　　掙值管理(Earned Value Management,EMV)是綜合了項目范圍、進(jìn)度計劃和資源,測量項目績效的一種方法。它比較計劃工作量、實(shí)際掙得多少與實(shí)際花費(fèi)成本,以決定成本和進(jìn)度績效是否符合原定計劃。

　　要進(jìn)行掙值管理,必須熟悉與掙值管理密切相關(guān)的計劃成本(PV) 、掙值(EV)和實(shí)際成本(AC)之間的相互關(guān)系,以及完工預(yù)算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之間相互關(guān)系。

　　掙值管理也離不開偏差管理。偏差=計劃-實(shí)際

　　偏差分析圖示如下:

　　當(dāng)成本偏差(CV)>0,表明成本節(jié)約;反之,當(dāng)CV<0,表明成本超支。

　　當(dāng)進(jìn)度偏差(SV)>0,表明進(jìn)度超前;反之,當(dāng)SV<0,表明進(jìn)度滯后。

　　特別注意的是,這是根據(jù)PMI的偏差含義做出的推斷,與我國的工程監(jiān)理投資控制中的偏差定義正好方向相反。