地產公司售樓軟件系統管理制度

　　1目的和范圍：為了科學、準確及時記錄、反饋銷售信息，減少因人為過失及監管漏洞而給公司帶來的損失，提高公司的工作效率，規范使用售樓遠程管理系統及明確使用軟件的工作職責和操作程序，特制定本制度。

　　2職責：

　　2.1系統管理員(財務部)

　　2.1.1負責建立新項目、用戶帳戶及權限設置，屏蔽項目初始資料

　　2.1.2負責變更操作：按批件變更項目資料

　　2.1.3負責系統監控操作

　　2.1.4負責系統的維護、更新和完善

　　2.2經營銷售部

　　2.2.1負責按批件進行特殊預留操作

　　2.2.2負責初始資料及核定產權面積的錄入

　　2.2.3負責樓盤和預留樓盤的定購工作、定購的變更操作

　　2.2.4負責催收定金，并向財務部報送解除定購協議客戶清單

　　2.2.5負責辦理簽約手續并提供相關優惠批件，負責未簽約客戶的跟蹤及反饋，辦理延遲簽約批準單

　　2.2.6負責合同審核操作，已審核合同的更改操作及審核，退房操作及退房款的報批。負責合同監證、按揭收件送審并進行電腦登記。

　　2.2.7

　　2.2.8負責發送交房通知書并進行電腦登記，負責接樓申請及審核操作，通知財務接樓應收相關費用，特殊接樓通知書的送審和尾款的催收。

　　2.2.9負責發送辦理產權通知書并進行電腦登記，通知財務辦理產權應收相關費用，并簽定補充合同。

　　2.2.10負責會員積分申請的錄入。

　　2.3財務計統部

　　2.3.1負責項目初始資料的審核

　　2.3.2負責惡意預留的通報，反饋未及時簽約情況

　　2.3.3收取樓款、相關費用及相關變更款并開具相應票據

　　2.3.4負責合同及變更合同的復核，票據的換發工作，退款的審核及支付

　　2.3.5負責確定按揭送審銀行及協調、跟蹤工作

　　2.3.6負責復核辦理接樓、產權相關費用，收取接樓尾款

　　2.3.7負責接樓確認單復核，負責發出特殊接樓催款通知書給經營部

　　2.3.8負責核定面積增減款的復核、補充合同的審核，開具購房發票并進行電腦登記

　　2.3.9負責會員積分兌換審核

　　2.3.10負責違約客戶樓款的催收，將惡意違約客戶清單送總經室律師處理。

　　2.4總經室

　　2.4.1負責合同、變更合同、補充合同的審核操作，蓋章

　　2.4.2負責惡意違約客戶的法律處理

　　2.5各部門及人員負責正確使用軟件及保密工作。

　　3程序

　　3.1初始設置管理

　　3.1.1新項目開盤前3天內，經營部應通知系統管理員新建一個樓盤項目，同時提供一份經營部操作人員名單，由系統管理員建立用戶賬號。

　　3.1.2經營部根據樓號、層次、單元、建筑面積等建立新項目樓盤詳細資料：將公司已批準的項目銷售價目表、正常折扣標準等有關要素錄入售樓軟件;

　　3.1.3經營部錄入公司評審通過的商品房買賣合同套打樣本。

　　3.1.4財務部根據批準后的銷售價目表原件進行核對，核實無誤后，即由系統管理員進行屏蔽初始資料，只允許查看。

　　3.1.5因設計施工變更或公司銷售策略變更需要調整樓盤銷售資料和銷售價格時，由經營銷售部填寫申請單報經批準后，系統管理員根據批準單日期調整原價目表，批準之后成交的樓盤以調整后新價目表為準。

　　3.1.6權限管理

　　各操作員按總經理批準后的權限、工作職責范圍進行操作，各操作員權限一覽表如下：

　　部門操作人員預留定購定購更改簽約簽約更改簽約審核蓋章按揭收件按揭復核監證接樓接樓復核產權產權復核收款對賬復核票據

　　總經室總經理√

　　副總經理√

　　蓋章經辦√

　　經營銷售部銷售經理√√√√

　　銷售副經理√√√√

　　銷售主任√√√√√√√√

　　銷售業務員√√√

　　按揭經辦√

　　監證經辦√

　　產權經辦√

　　接樓經辦√

　　財務計統部財務總監√√√√

　　銷售會計主任√√√√√√√

　　銷售會計√√√√

　　收款員√

　　所有操作權限人均有查詢權限，通過查詢環節進行操作。

　　3.2預留管理

　　預留是指由有權限的相關人員按口令錄入，電腦根據設定的預留天數進行保留，暫不對外銷售，超過預留天數后，電腦將自動取消預留登記，轉作未售樓盤，供自由銷售。

　　3.2.1因特殊需要或公司銷售政策安排需預留較長時間的，應形成書面文件報經總經理同意，批準后由經營部進行特別預留操作。

　　3.2.2因公司關系需要或銷售現場需要，應進行臨時預留的，由相關權限人員直接按照各自口令錄入

　　預留客戶姓名、聯系電話。預留時限如下圖：

　　權限人總經理副總經理財務總監銷售經理銷售副經理銷售主任

　　預留天數30207751

　　3.2.3相關權限人員及銷售主任應催促客戶及時辦理正式認購手續，預留樓盤的認購工作由銷售主任操作，當實際成交對象與預留登記不符時，銷售主任應先告知相關預留權限人員，征得同意后才能變更。

　　3.2.4項目開盤第一周，預留統一由銷售經理操作。

　　3.3定購管理

　　3.3.1錄入定購協議：與客戶簽訂定購協議時，置業顧問應將相關信息及時錄入到售樓軟件中。

　　3.3.2交納定金：置業顧問持定購協議文本，帶客戶到收款員處交納定金，經收款員確認后，才完成定購操作。

　　3.3.3對于已定購但未按協議規定交納定金的客戶，電腦在12小時內自動取消定購，轉作未售樓盤。

　　3.3.4根據已定購未交足定金的客戶清單，置業顧問應及時調查，認為需保留協議的應有書面說明原因并催促客戶及時補足定金，需解除協議或退房的，及時報送清單給財務部，進行取消定購/沒收定金操作。

　　3.3.5更名：在規定簽約時限之前，客戶提出更名或換房申請要求的，由銷售主任進行更名或換房操作，同時置業顧問持客戶申請書、新舊定購協議書、原樓款收據帶客戶到收款員處換發收據，收款員根據電腦通知更名清單，辦理客戶換發收據的手續，才完成更名操作。

　　3.3.6定購退房申請：在規定簽約時限之前，客戶提出退房申請要求，由銷售主任按照協議規定允許退房的條款進行退房操作，并填寫退房款申請單上報財務總監批準，銷售會計根據批準單和電腦通知退房清單辦理客戶退款手續，才完成退房操作。

　　3.4簽約管理

　　項目具備簽約條件時，置業顧問應及時催促已交定金未簽約的客戶辦理簽約手續。

　　3.4.1正常簽約的普通客戶：置業顧問詳細錄入合同條款要素及客戶信息。

　　3.4.2優惠客戶簽約：屬于公司關系戶的，申請人應及時填寫"購房優惠批示單"，詳細填寫優惠折扣、優惠原因等，并按規定程序送公司審批。置業顧問根據已批準的"購房優惠批示單"詳細錄入優惠單內容、合同條款要素及客戶信息。購房優惠批示單原件應送交財務部存檔。

　　3.4.3未及時簽約的客戶：銷售主任根據電腦未簽約清單進行調查，屬于特殊關系需延長簽約時間的客戶，銷售部應將延遲簽約(超過1個月)客戶清單報經公司總經理批準，批準單送財務部存檔。

　　3.5合同審核管理

　　合同的審核由經營部銷售主任及經理對簽約合同及時進行審核，再由財務銷售主任及總監進行復核，并完成電腦簽字確認工作。

　　完成審核完成復核

　　銷售主任及經理會計主任及總監完成電腦簽字

　　2個工作日內2個工作日內

　　(屬于優惠折扣合同，收到優惠批示單原件1天內，財務完成復核)

　　3.5.1所有審核通過的合同電腦將自動列入已審核清單，經營銷售部在1個工作日內將合同送往總經室秘書蓋章，以便及時辦理合同監證。

　　3.5.2合同更改：對于已審核的合同客戶又提出申請更名、換房等其他合同條款，由置業顧問提出合同更改并詳細填寫更改內容，電腦將其自動轉入再更改未審核清單，經合同審核、復核人員同意更改后，完成電腦簽字確認，電腦自動列入已審核清單代替原合同。如合同審核、復核人員不同意更改，不做電腦簽字確認，電腦仍以已審核原合同為準。

　　3.5.3申請退房：對于已審核的合同客戶又提出退房申請，置業顧問填寫退房申請單報經公司批準，批準后由銷售主任進行退房操作，財務部根據退房批準單和電腦通知退房清單辦理客戶退房手續。

　　3.6蓋章監證管理

　　3.6.1公司公章管理人員根據銷售合同與電腦上列入已審核清單合同內容進行核對，確認無誤后方能蓋章，同時對已蓋章合同電腦簽字確認。

　　3.6.2經營部監證經辦人員應在合同蓋章及收到現金交款單后2天內將合同送到交易中心辦理合同監證，并將送交時間進行電腦登記;對于已監證好的合同，應將合同監證時間、登記編號進行電腦登記。

　　3.7按揭管理

　　3.7.1對于選擇按揭付款方式的客戶，電腦將自動列入申請按揭客戶清單，置業顧問按合同規定時間及時收取按揭材料、出具材料收取證明單，并進行電腦登記。

　　3.7.2銷售按揭經辦對置業顧問送交的客戶按揭材料進行復核，并在電腦上進行登記。如果送交的材料不齊全或不符合規定，按揭經辦將不做審核。直到資料齊全為止。

　　3.7.3由按揭經辦根據已審核材料及已監證合同的清單作出送審銀行決定，按揭經辦根據財務部安排，及時將貸款申請材料送交銀行審核并進行電腦登記，并及時跟蹤了解。

　　3.7.4對于銀行已通過審核的客戶，按揭經辦及時通知客戶前往簽字，并將合同送交易所辦理抵押監證，辦妥抵押監證后，在電腦上進行登記。

　　3.7.5對于已完成抵押登記的貸款合同，財務部應負責催促銀行放款，財務部對銀行放款的樓房單元應及時進行電腦登記。

　　3.8接樓管理

　　3.8.1項目具備接樓條件時，財務經辦根據所有已簽約清單結清尾款、違約金利息等各類款項后，進行電腦確認后，電腦自動列入可正常接樓清單;未交清樓款提前接樓的樓盤，財務部根據批準單確認，電腦自動列入可可提前接樓清單。

　　3.8.2經營部接樓經辦根據可正常接樓清單、可提前接樓清單與客戶辦理接樓手續，并錄入通知接樓日期、實際接樓日期，經營部主任復核并進行電腦確認，電腦自動列入已接樓清單和已提前接樓清單。

　　3.9產權管理

　　3.9.1公司通過產權總登記后，經營部經辦根據產權處核定的建筑面積錄入到產權面積表中，由經營部主任復核，電腦自動計算客戶應增(減)面積樓款。

　　3.9.2經營銷售部根據核定面積及其他各項扣減金額調整原合同價，并提供產權處核定面積表單給財務部，財務部復核無誤后生成新合同價，經營部與客戶簽訂補充合同。

　　3.9.3財務部根據新合同價與客戶進行結算，所有款項收清后，銷售會計開出購房發票，財務主任審核確認后，會計與客戶辦理換取購房發票手續，會計錄入發票號碼，客人領走時間，并進行電腦登記。

　　3.10會員管理

　　3.10.1會員持會員卡在被推薦到售樓點簽定《商品房買賣合同》的同時，在置業顧問引導下填寫《會員積分申請書》，并將會員積分申請錄入電腦。

　　3.10.2財務收款員收到經營部經理已批準的《會員積分申請書》原件后，進行電腦確認登記。

　　3.10.3被推薦人付清80%以上房款后，由銷售會計進行復核，

　　開出會員積分兌換單，并進行電腦確認。

　　4.相關文件

　　4.1《銷售過程管理程序》

　　5.相關表單、記錄

篇2：房地產銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發展高度

　　房地產銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發展高度

　　一個木桶能裝多少水決定于最短板，也就是常說的木桶原理，一年前，初出校門，就因為這個理念，我選擇了做房地產銷售，鍛煉自己，進入公司快一年時間了，一直呆在原陽項目，自我感覺，雖然短板還有待加強，但工作方面還是能應對的。

　　上個月，來到獲嘉項目，沒想到會遇到這么大的挫折，幾次都有離開公司的想法，前幾天實在承受不了這么大的壓力，回家休息了幾天，雖然調休的方式不太合常理，讓關心我的公司同事和領導擔心了，在此深表歉意和謝意，但這幾天也想通了一些道理。

　　一、一個人最可怕是失去信心

　　成功是一種信念，相信自己，相信自己選擇的道路。作為房地產基層銷售人員，我們要對市場持樂觀態度，雖然目前市場房地產市場暫時處于低谷，銷售量大幅下降，樓市處于寒冬期，但是我國城市化進程不會就此停滯，大量的農村人進入城市，大量的舊城改造，從長遠來看我國的房地產市場需求還是很有潛力的。

　　目前，雖然部分城市，地產存在一定程度的泡沫，是泡沫就要破裂，但對于中小城市來說，房地產市場發展還是很健康的；雖然目前經濟不景氣、出現金融危機，但經濟周期波動，高峰-低谷-高峰周而復始，這是由市場經濟的本質屬性決定的，市場經濟決定經濟周期波動，決定了經濟危機在所難免，有繁榮就有衰退，就低谷就有高峰。前一段時間就是因為對目前市場過于悲觀，而有些動搖自己的選擇，想轉行，離開房地產行業。

　　我們要相信房地產行業，更要相信自己，前一段時間，由于種種原因，學習新項目情況快一個月了還沒能通過考核，以至對自己喪失信心，覺得自己不適合做銷售，因為做銷售本來就不是我的強項。以至我懷疑剛畢業時的選擇，也許我應該考公務員或者做別的能發揮自己強項的工作。

　　二、要以空杯的心態不斷學習

　　世界是無限的，而我們的知識是有限的；困難是無限的，而我們的能力是有限的。我們的知識、我們的能力都有限，但我們的潛力卻無限，實現有限到無限的轉變，只能依靠我們堅持不懈的學習，向書本學習、向社會學習，學習比自己強的，也要學習比自己差的。學習需要謙虛，學習要以空杯的心態，因為裝滿水的杯子是沒法裝進去任何好東西的。

　　三、多幾分執著，多幾分堅持

　　多幾分堅持，多幾分執著，就多幾分成功的希望，困境在眼前，而挫折就在轉角，成功或者失敗的關鍵就在于我們能否多堅持幾步，多堅持幾步走到轉角。我們時常為功敗垂成而感到惋惜，卻很少去想是不是自己少了幾分堅持，缺少幾分執著。

　　四、未雨綢繆、居安思危

　　月有陰晴圓缺，人有旦夕禍福，世事人難料，我們唯有居安思危、未雨綢繆。人無遠慮必有近憂，當氣候尚暖之時，我們能做好防寒過冬的準備，我們也不至于被初冬乍來的寒氣凍壞了身體，假如當初市場環境好的時候，能加強學習，不斷提升自己，今天也何至于這么狼狽，倉忙應對？

篇3：售樓部土地租賃合同

　　售樓部土地租賃合同

　　出租方：中國農業銀行______市______支行(以下簡稱甲方)

　　承租方：中山市______房地產服務有限公司 (以下簡稱乙方)

　　甲、乙雙方根據國家、省、市土地租賃管理的有關規定，經過充分協商，同意就下列土地租賃事宜訂立合同，共同遵守執行。

　　一、甲方自愿將座落于農行______支行辦公樓后______公路至______路之間的三畝土地，租給乙方作建設售樓部和住宅示范單位使用。

　　二、租賃期限自____年____月____日至____年____月____日止。

　　三、甲、乙雙方議定上述土地每季租金為人民幣3750元(大寫：叁仟柒佰伍拾元正)。租金按季結算，由乙方在每季第一個月第五日前支付給甲方，付款方式為現金支付。

　　四、租賃期間乙方合法的經營，甲方不予干涉，但乙方不準搞違法經營，乙方與外界發生任何糾紛與甲方無關。

　　五、租賃期間乙方應做好周圍的環境衛生和防火工作。土地范圍不得堆放易爆或有毒物品，如發生事故，由乙方承擔責任。

　　六、租賃土地所需繳納政府有關部門的費用，由乙方負責支付。

　　七、合同期滿后，乙方有優先續約權，續租的租賃費用按原租賃費每年10%遞增，如乙方不再承租。甲方不補償給乙方任何經濟損失。

　　八、本合同履行過程中如有發生爭議，甲、乙雙方應及時協商解決，協商不成時任何一方可依法向人民法院起訴;本合同租賃期限屆滿，甲方需提前2個月通知乙方。

　　九、本合同一式二份，甲、乙雙方各持一份，具同等法律效力。

　　甲方：________乙方：________

　　簽章：________簽章：________

　　____年____月____日____年____月____日