淺議大型商業(yè)地產(chǎn)--城市綜合體的物業(yè)管理
隨著城市建設(shè)的發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的變化，一種新的城市物業(yè)類型即城市綜合體雨后春筍般地涌現(xiàn)出來。所謂城市綜合體（hopsca），是將城市中的酒店（hotel）、辦公（office）、公園（park）、商業(yè)（shoppingmall）、會所（club）、公寓（apartment）等城市生活空間的三項以上的服務(wù)功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。在國外，如歐洲的拉德勞斯、東京的新宿、紐約的曼哈頓都是典型的城市綜合體，而在國內(nèi)，深圳的萬象城、上海的港匯廣場等城市綜合體也相繼產(chǎn)生。筆者所在的萬達(dá)集團(tuán)在全國各地大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，在國內(nèi)成為開發(fā)建設(shè)城市綜合體的專業(yè)化企業(yè)，建成的上海、北京、寧波的萬達(dá)廣場已經(jīng)投入運(yùn)營，最近幾年，萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的以“萬達(dá)廣場”命名的城市綜合體還將在哈爾濱、成都、西安、沈陽、太原、蘇州、無錫、重慶等城市建成。
一、城市綜合體物業(yè)管理的特點
城市綜合體不是若干類型物業(yè)在數(shù)量和種類上的簡單集合，而是各種服務(wù)功能的優(yōu)化組合。一般的多功能建筑并不產(chǎn)生新的系統(tǒng)，而城市綜合體中，各組成部分則構(gòu)成一個不可分割的有機(jī)系統(tǒng)。可以說，各部分之間相互依存、相互助益的能動關(guān)系是城市綜合體最本質(zhì)的屬性。
物業(yè)管理最根本的任務(wù)是使物業(yè)的功能得到最大程度的發(fā)揮。而城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)具有這樣一些特點：
1. 由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，而且更重要的任務(wù)是實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2. 由于各部分之間相互依存、相互助益的能動關(guān)系是城市綜合體最本質(zhì)的屬性，因此城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)不僅在于充分發(fā)揮綜合體中各個部分的服務(wù)功能，而且還在于使整個綜合體各個部分服務(wù)功能的相互關(guān)系達(dá)到高度和諧共生的狀態(tài)。
3. 由于城市綜合體具有超大空間尺度、通道樹型交通體系、現(xiàn)代城市景觀設(shè)計和高科技集成設(shè)施等四大物理特征，因此在傳統(tǒng)物業(yè)管理范疇，也包含著一般物業(yè)所不具有的一些特殊內(nèi)容。
二、城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)
城市綜合體物業(yè)管理包含兩個層面，一個是物業(yè)運(yùn)行管理，承擔(dān)物業(yè)的日常維護(hù)、管理和場地租賃經(jīng)營；一個是物業(yè)的策略性管理，承擔(dān)物業(yè)的資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理。在筆者所在的萬達(dá)集團(tuán)，由各地的商業(yè)管理公司履行物業(yè)運(yùn)行管理的職能，由集團(tuán)履行物業(yè)的策略性管理的職能。
目前，城市綜合體的業(yè)權(quán)或大部分業(yè)權(quán)通常都是建設(shè)單位所直接持有，業(yè)主有時也包括這些企業(yè)背后的投資機(jī)構(gòu)。作為業(yè)主而言，實現(xiàn)物業(yè)各期高額而穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流入，保持和提高物業(yè)的市場價值，是必須追求的目標(biāo)。在這種情況下：
1. 物業(yè)策略性管理的任務(wù)就是，制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃，進(jìn)行持有/出售分析，進(jìn)行物業(yè)更新改造和大修理的決策，監(jiān)控物業(yè)績效，管理和評價物業(yè)運(yùn)行管理，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營管理分析，制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)。
2. 而物業(yè)運(yùn)行管理，則是通過對物業(yè)的日常維護(hù)和管理，充分有效地發(fā)揮綜合體整個系統(tǒng)的功能和各個部分的服務(wù)功能，并通過租務(wù)管理，為業(yè)主取得穩(wěn)定的租金收入。而租務(wù)管理，則是收益性物業(yè)運(yùn)行管理的核心內(nèi)容。租戶的選擇、租金的確定與調(diào)整、租約的制定都是收益性物業(yè)運(yùn)行管理中租務(wù)管理的基礎(chǔ)工作。
從實踐情況來看，城市綜合體中主力店的招商和管理是城市綜合體物業(yè)經(jīng)營管理中的重點和難點。筆者所在的萬達(dá)集團(tuán)采用的方法是通過“訂單地產(chǎn)”的方式與沃爾瑪、家樂福、百安居等國際著名連鎖集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，并通過集團(tuán)自己的院線、高星級酒店等產(chǎn)業(yè)的支持，使綜合體的投資開發(fā)和運(yùn)營立于不敗之地。
三、城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視服務(wù)功能的開發(fā)和運(yùn)用
1. 首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個部分的服務(wù)功能。城市綜合體各個部分都有自身服務(wù)功能的體現(xiàn)方式。例如，對于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。與此同時，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成品位，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。
購物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境營造、交通、導(dǎo)購等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。
2. 其次，整個綜合體各個部分服務(wù)功能的相互關(guān)系必須達(dá)到高度和諧和共生的狀態(tài)。城市綜合體是一個完整的有機(jī)系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中，每個部分的服務(wù)功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心則需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是相互依存的。例如，購物中心與人們的日常生活最為密切，能夠形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和豐富性的生活，以滿足人們的多樣化選擇，能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求，是綜合體中的核心部分；而寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。
三、城市綜合體物業(yè)管理應(yīng)注意的其它事項
要使綜合體各個部分服務(wù)功能的相互關(guān)系達(dá)到高度和諧共生，關(guān)鍵在于對空間、交通和環(huán)境各個因素的把握。
城市綜合體具有超大空間尺度的特征。而在空間的布局、分隔上，必須按照不同類型的流動載體的屬性和要求進(jìn)行布置和管理，做到客貨分區(qū)、動靜分區(qū)，封閉空間和開放空間有機(jī)結(jié)合。
城市綜合體的交通體系是復(fù)雜的。要通過交通組織的有機(jī)規(guī)劃和管理，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系。交通組織的管理既要符合空間布局、分隔的要求，同時又要為人流和物流提供充分的便利性。
城市綜合體不僅要通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀和宜人的環(huán)境，而且，在布置和管理上還要體現(xiàn)各個部分的功能特點，并有利于綜合體整體功能的發(fā)揮。上海萬達(dá)廣場正在通過運(yùn)用環(huán)境布置，能動地引導(dǎo)人流，使綜合體的空間氛圍達(dá)到均衡。
篇2：商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理內(nèi)容及方式
公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn),它的經(jīng)營范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商場的 概念,是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。由于其物業(yè)管理內(nèi)容包括單體商場物業(yè)(百貨大樓、零售店),所以本章主要以它作為闡述對象。
一、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容
1.一般性管理
(1)對小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇,其經(jīng)營者都是承租商,可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理條款,對承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理,也可以以商場經(jīng) 營管理公約的形式對他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。對于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇,一般宜采用管理公約的形式,明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),以此規(guī)范雙方的行為,保證 良好的經(jīng)營秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會,由管理委員會制定管理條例,對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行約束,以保證良好的公共經(jīng)營秩序 。
(2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大,容易發(fā)生安全問題。因此,安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏,并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時 ,要進(jìn)行嚴(yán)格的清場。同時在硬件上要配套,要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝置,對商場進(jìn)行全方位的監(jiān)控,為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境,確保商場的貨品不被 偷盜。
(3)消防管理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施,還要組織一支義務(wù)消防隊,并要有一套緊急 情況下的應(yīng)急措施。
(4)設(shè)備管理。管好機(jī)電設(shè)備,保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行,不然就會影響顧客購物和商家經(jīng)營, 造成不必要的損失。
(5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負(fù)責(zé)場內(nèi)流動保潔,將垃圾雜物及時清理外運(yùn),時時保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生,對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設(shè)置汽車 、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮,維持良好的交通秩序,同時應(yīng)設(shè)專人看管,以防偷盜。
2.特殊管理
(1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項重要工作,就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣,擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度,樹立良好的商業(yè)形象,以吸引更多的消費(fèi) 者。這是整個商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用,及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象。
第一,公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。
公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn),也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。
公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色,才會具有對顧客的吸引力。在各類商場不斷涌 現(xiàn),各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天,顧客去何處購物,選購哪家商場的商品,會有一個比較、選擇、決策的過程,也有一種從眾心理和慣性。為此,商家應(yīng)樹立與眾不同、具有 鮮明特色的形象,以特色豐滿形象,以形象昭示特色,以特色的商業(yè)標(biāo)識、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客,在實際管理中不斷突出這些特色,使顧客熟悉。
篇3：商業(yè)地產(chǎn)銷售培訓(xùn):物業(yè)管理常識
商業(yè)地產(chǎn)銷售培訓(xùn)：物業(yè)管理常識
1、物業(yè)管理名詞概述
1）物業(yè)：是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。
2）業(yè)主： 是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有人。
3）屬地管理：是指區(qū)域相關(guān)部門的管理。
4）行業(yè)管理：是指本行業(yè)歸口處的管理。
5）管理：針對物業(yè)管理來理解可以概述為打理、維護(hù)、修繕。
6）公用設(shè)施專用基金：住宅開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向管委會劃撥的公用設(shè)施專用基金。此基金只限于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。
7）住宅維修基金：是指在住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上的，由業(yè)主作保修期滿后第一個月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金；當(dāng)業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所繳住宅基金是不可退還的。此基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代替，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。
2、深圳市現(xiàn)行物業(yè)管理方式
深圳現(xiàn)行的物業(yè)管理方式均采用了業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理方式或模式。
3、業(yè)主大會及管委會（業(yè)主委員會）
住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上時，區(qū)住宅管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會；但已經(jīng)入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可推遲召開業(yè)主大會。
4、業(yè)主大會職權(quán)
1)選舉、罷免管委會的組成人員。
2)監(jiān)督管委會的工作。
3)聽取和審核管委會的工作報告。
4)決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。
5)修改業(yè)主公約。
6)改變和撤消管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定。
7)批準(zhǔn)管委會章程。
5、業(yè)主大會的組成
業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
6、管委會的組成
管委會委員均由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。常規(guī)性一個單元產(chǎn)生一名，人員數(shù)額一般為十一至十七人，不可少過五人，且總?cè)藬?shù)一定要為單數(shù)。
7、管委會的職權(quán)
1)召集和主持業(yè)主大會；
2)審議決定住宅維修基金及公用設(shè)施專用基金的使用；
3)采取公開招標(biāo)或其它方式，聘請物業(yè)公司對住宅區(qū)物業(yè)管理，并簽訂委托管理合同。
4)審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅小區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程及重大的維修工程項目；
5)審議住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
6)監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作；
7)管委會任期每屆為三年。
8、物業(yè)管理公司的義務(wù)
1）以"為業(yè)主服務(wù)"為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；
2）按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；
3）接受管委會和業(yè)主的監(jiān)督；
4）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；
5）按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。
9、住宅區(qū)的使用和維護(hù)
住宅區(qū)建成移交時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會移交下列住宅區(qū)工程建議資料：
1)住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
2)單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
3)地下管網(wǎng)竣工圖；
4)住宅區(qū)各類房屋清單；
5)出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；
6)住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場所清單；
7)住宅區(qū)未完工的房屋公用設(shè)施、設(shè)備及公共場所的竣工日期；
8)其它必須資料。
10、物業(yè)管理中對于房屋的維修責(zé)任，按以下規(guī)定劃分：
1)室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；
2)房屋的外墻、電梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅基金中支出；住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂、場所、停車場、連廊、自選車棚（庫）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修養(yǎng)護(hù)。
3)管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)用支出。
11、住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支范圍
管理服務(wù)費(fèi)的來源：
1)部分商業(yè)用房租金；
2)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入；
3)向業(yè)主收取的管理服務(wù)費(fèi)；
4)住宅區(qū)的其它合法收入。
管理服務(wù)費(fèi)的基本開支：
1)日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
2)清潔費(fèi)用；
3)設(shè)備損耗、折舊費(fèi)用；
4)綠化、消殺費(fèi)用；
5)人員工資、福利；
6)稅金；
7)行政辦公費(fèi)用。
管理服務(wù)費(fèi)不包括業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管、保險費(fèi)用。對于無故不繳納管理服務(wù)、住宅維修基金和規(guī)定的其它費(fèi)用的，管理部門可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金，連續(xù)三個月不交繳的，可按住宅區(qū)業(yè)主公約和委托管理合約的進(jìn)行摧繳。
管理部門同供電、供水、供氣等部門簽有委托抄表及收費(fèi)合同的，可按合同規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。