房地產(chǎn)公司員工介紹客戶(hù)管理辦法

　　為鼓勵(lì)公司其他部門(mén)員工挖掘自有資源，為公司介紹客戶(hù)，特制定本管理辦法。

　　1.其他部門(mén)員工進(jìn)行客戶(hù)聯(lián)系不得影響本職工作，介紹的客戶(hù)必須為利用私人關(guān)系（即員工的親朋好友）所挖掘的客戶(hù)，不得利用工作之便截留公司客戶(hù)作為自己的介紹客戶(hù)。對(duì)在工作中接觸到的客戶(hù)進(jìn)行項(xiàng)目推薦或銷(xiāo)售指引是員工應(yīng)盡之責(zé)任，不得主張為自己介紹的客戶(hù)。

　　2.公司其他員工介紹的客戶(hù)，應(yīng)在客戶(hù)第一次來(lái)訪(fǎng)前先到項(xiàng)目經(jīng)理處辦理客戶(hù)登記，并填寫(xiě)《公司員工介紹客戶(hù)登記表》，注明預(yù)約來(lái)訪(fǎng)日期。介紹客戶(hù)登記表一式兩份，一份銷(xiāo)售部助理留底；一份放在售樓處備查。

　　3.如客戶(hù)未能在約定日來(lái)訪(fǎng)，則介紹登記失效，介紹人可重新登記。

　　4.如客戶(hù)如期來(lái)訪(fǎng)，介紹人應(yīng)陪同客戶(hù)前往接待臺(tái)進(jìn)行客戶(hù)登記或提前電話(huà)通知項(xiàng)目經(jīng)理以作確認(rèn)，由項(xiàng)目經(jīng)理核對(duì)《公司員工介紹客戶(hù)登記表》無(wú)誤并確認(rèn)為介紹人私人客戶(hù)，由項(xiàng)目經(jīng)理在介紹客戶(hù)登記表上簽名確認(rèn)（項(xiàng)目經(jīng)理不在由銷(xiāo)售組長(zhǎng)確認(rèn)），方認(rèn)為介紹有效。如未經(jīng)此程序而由現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員已登記在先了，再主張為自己介紹的客戶(hù)的一律不予支持。如介紹人已預(yù)先登記，但在客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)時(shí)未能親自或電話(huà)確認(rèn)的，而由售樓員按新客戶(hù)接待的，介紹登記無(wú)效。

　　5.在介紹客戶(hù)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)后，員工應(yīng)將客戶(hù)交由售樓員按輪班次序進(jìn)行跟進(jìn)，不得擅自干擾售樓員的工作。售樓員如主動(dòng)提出協(xié)助要求，介紹人應(yīng)積極配合。

　　6.公司其他員工在與自己介紹的客戶(hù)進(jìn)行聯(lián)系時(shí)不得透露公司未對(duì)外公布的銷(xiāo)售信息及其它公司機(jī)密，不得私下許諾給予客戶(hù)額外的優(yōu)惠或利益。否則將根據(jù)公司規(guī)定追究其責(zé)任。

　　7.員工應(yīng)以大局為重、公司利益為先，在介紹客戶(hù)的過(guò)程中如有糾紛或異議應(yīng)通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理或銷(xiāo)售部經(jīng)理進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理，不得因私人利益問(wèn)題而阻礙正常的銷(xiāo)售工作、破壞成交或糾纏客戶(hù)，否則根據(jù)公司及銷(xiāo)售部規(guī)定追究責(zé)任。

　　8.對(duì)于公司其他員工依上述規(guī)定介紹的客戶(hù)最后成交的，成交傭金的30%為介紹人的傭金，70%為接待客戶(hù)的售樓員的傭金。

　　9.每天下班之前，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)將《公司員工介紹客戶(hù)登記表》上報(bào)部門(mén)經(jīng)理審批，并交銷(xiāo)售文員存檔，作為日后傭金結(jié)算依據(jù)。

篇2：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：電子停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)介紹

　　物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：電子停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)介紹

　　根據(jù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，大型建筑物必須設(shè)置汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)，以滿(mǎn)足交通組織需要，保障車(chē)輛安全、方便公眾使用。

　　為了使地面有足夠的綠化面積與道路面積，同時(shí)保證提供規(guī)定數(shù)量的停車(chē)位，多數(shù)大型建筑都在地下室設(shè)置停車(chē)庫(kù)。當(dāng)停車(chē)庫(kù)內(nèi)的車(chē)位超過(guò)50個(gè)時(shí)，往往需要考慮建立停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)(又稱(chēng)停車(chē)庫(kù)自動(dòng)化系統(tǒng)，Parking Automation System，PA)，以提高車(chē)庫(kù)管理的質(zhì)量、效益與安全性。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的不斷提高，家庭車(chē)輛、社會(huì)車(chē)輛的擁有量在迅速地增長(zhǎng)，由于地面空間有限，停車(chē)場(chǎng)車(chē)位不足的矛盾顯得越來(lái)越突出，停車(chē)場(chǎng)管理的重要性也會(huì)越來(lái)越受到重視，而其技術(shù)的核心。

　　一、內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

　　(一)內(nèi)部車(chē)庫(kù)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)

　　所謂內(nèi)部車(chē)庫(kù)，就是為智能建筑業(yè)主或商務(wù)樓租用戶(hù)擁有的車(chē)輛提供的停車(chē)庫(kù)。這種為適應(yīng)商務(wù)的發(fā)展作為高級(jí)商用樓的車(chē)庫(kù)，或者高級(jí)住宅小區(qū)為小區(qū)住戶(hù)建設(shè)的車(chē)輛停泊場(chǎng)所，基本上是以?xún)?nèi)部車(chē)輛管理為主，以少量散客車(chē)輛為輔。從保安管理和安全可靠性考慮，主要因素是完善內(nèi)部管理。作為內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)，其管理系統(tǒng)一般有以下組成:

　　1.識(shí)別卡。

　　像信用卡大小的塑封卡片，可接收發(fā)自讀卡器的RF信號(hào)，并返回預(yù)先編制的惟一識(shí)別碼，它極難偽造，使用壽命可達(dá)10年以上。它是停車(chē)場(chǎng)所停靠車(chē)輛的“身份證”，其惟一性保證了車(chē)位的固定性和防止車(chē)輛被盜。

　　2.讀卡器。

　　讀卡器不斷發(fā)出低功率RF信號(hào)，在短距離內(nèi)(10~20cm)接受識(shí)別卡返回的編碼信號(hào)，并將編碼反饋給控制器。

　　3.控制器。

　　控制器含有信號(hào)處理單元，每個(gè)控制器可控制一個(gè)門(mén)，控制器之間通過(guò)RS485接口互連(1~32個(gè))，其中一個(gè)為主控制器，可與計(jì)算機(jī)相連交互數(shù)據(jù)。

　　4.計(jì)算機(jī)。

　　先進(jìn)的軟件可將控制器傳來(lái)的信息轉(zhuǎn)換成管理數(shù)據(jù)，其數(shù)據(jù)庫(kù)可供及時(shí)查詢(xún)，它還可以對(duì)控制器的參數(shù)和數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)置和控制。

　　5.擋車(chē)器。

　　內(nèi)部有控制邏輯電路，受控制器的“指揮”，采用杠桿門(mén)，其速度快，可靠性高，噪音低，有緊急手動(dòng)開(kāi)關(guān)。

　　(二)內(nèi)部車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)

　　建設(shè)內(nèi)部車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)一般采用反向散射式RF無(wú)源短距離識(shí)別卡。RF識(shí)別卡特點(diǎn)是體積小、無(wú)需電源，將讀卡器安裝在出入口車(chē)道旁邊適當(dāng)位置。內(nèi)部車(chē)進(jìn)出時(shí)，司機(jī)持卡在出入口處停車(chē)，將有效車(chē)卡靠近讀卡器，認(rèn)卡后擋車(chē)器的擋桿自動(dòng)彈開(kāi)，車(chē)過(guò)自動(dòng)關(guān)門(mén)。這種系統(tǒng)價(jià)格低廉，系統(tǒng)讀卡器的識(shí)別距離一般為30cm。系統(tǒng)的特點(diǎn)是便于安裝，性?xún)r(jià)比較高。車(chē)主將車(chē)停入車(chē)庫(kù)后，離開(kāi)時(shí)隨身攜帶識(shí)別卡，可有效防止非法人員盜車(chē)后開(kāi)出車(chē)庫(kù)。通常還將監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)與管理系統(tǒng)結(jié)合起來(lái)，即使有人開(kāi)車(chē)闖過(guò)出入口擋桿，系統(tǒng)也會(huì)自動(dòng)報(bào)警。同時(shí)，保安人員也可以電視信號(hào)為依據(jù)，采取相應(yīng)措施。

　　車(chē)庫(kù)內(nèi)各車(chē)位有醒目的編號(hào)，卡號(hào)與車(chē)位號(hào)一一對(duì)應(yīng)。在發(fā)生車(chē)輛偷盜時(shí)，報(bào)警系統(tǒng)與攝像接口記錄的攝像資料結(jié)合，為報(bào)警處理提供完整的資料。內(nèi)部住戶(hù)車(chē)輛采取固定車(chē)位方式，由物業(yè)管理部門(mén)發(fā)給一定級(jí)別的固定車(chē)位卡(一般為IC卡)，憑卡隨意自由出入。出入口 車(chē)道均設(shè)有自動(dòng)擋車(chē)器，系統(tǒng)對(duì)卡進(jìn)行識(shí)別，從而控制擋車(chē)器、報(bào)警器等工作，在發(fā)生緊急情況時(shí)擋車(chē)器可手動(dòng)開(kāi)啟。

　　當(dāng)持卡數(shù)量大于車(chē)位數(shù)時(shí)，可在入口處增加車(chē)位占用情況顯示，當(dāng)車(chē)滿(mǎn)時(shí)標(biāo)志點(diǎn)亮，同時(shí)低級(jí)別車(chē)輛禁止入內(nèi)。主控制系統(tǒng)可設(shè)在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)，有利于及時(shí)對(duì)報(bào)警采取有效措施，也可以放在其他的地方，中央控制計(jì)算機(jī)用于主控制系統(tǒng)。主控計(jì)算機(jī)對(duì)整個(gè)停車(chē)場(chǎng)情況進(jìn)行監(jiān)控和管理，可適時(shí)監(jiān)察每輛車(chē)的出入情況，并自動(dòng)記錄包括內(nèi)部車(chē)出入時(shí)間、出入口等信息。同時(shí)，也可完成發(fā)卡、設(shè)置系統(tǒng)參數(shù)、統(tǒng)計(jì)與查詢(xún)歷史數(shù)據(jù)等工作，并可以制成各種報(bào)表，及時(shí)歸檔。還可以對(duì)不同的內(nèi)部車(chē)輛分級(jí)授權(quán)，登記有效使用期，限制當(dāng)天出入時(shí)間與出入口(如月票，季票，通票等)。可隨時(shí)增加新卡，刪除作廢卡，越權(quán)車(chē)輛視同無(wú)效但記錄在案，過(guò)期卡自動(dòng)作廢。主控計(jì)算機(jī)可聯(lián)入大樓管理網(wǎng)絡(luò)，向各部門(mén)(財(cái)務(wù)、物業(yè)、保衛(wèi)等) 提供所需信息，整個(gè)停車(chē)場(chǎng)所有設(shè)備與計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)一管理。

　　所使用的卡可分為月卡和儲(chǔ)蓄卡(也稱(chēng)貴賓卡)。貴賓卡用戶(hù)無(wú)進(jìn)出限制，保證留有停車(chē)位；月卡有使用期限，到期可自動(dòng)停用或提示；儲(chǔ)蓄卡有預(yù)付金額，按實(shí)際停車(chē)時(shí)間計(jì)費(fèi)，無(wú)余額自動(dòng)停用或提示。 于月卡、季卡、儲(chǔ)蓄卡用戶(hù)，只需開(kāi)車(chē)至入口處，將內(nèi)部車(chē)卡靠近讀卡器，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)識(shí)別其卡的性質(zhì)并判斷其權(quán)根，如果該卡符合進(jìn)入權(quán)限，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)開(kāi)啟車(chē)庫(kù)門(mén)，及時(shí)讓該車(chē)輛通過(guò)，然后關(guān)閉車(chē)庫(kù)門(mén)，防止后面車(chē)輛跟過(guò)。

　　對(duì)于過(guò)期或無(wú)效車(chē)卡，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)判斷出來(lái)，當(dāng)然不會(huì)開(kāi)門(mén)。

　　每輛車(chē)進(jìn)入車(chē)庫(kù)時(shí)，系統(tǒng)自動(dòng)關(guān)閉該卡的入庫(kù)權(quán)限，同時(shí)賦予該卡出庫(kù)權(quán)限，即只有該車(chē)出庫(kù)后才能再進(jìn)入，以防止利用該卡重復(fù)進(jìn)入。在出口處也有同樣的機(jī)制，防止一卡多用。

　　車(chē)主泊車(chē)后，車(chē)卡隨身攜帶，可防丟車(chē)、盜竊。

　　對(duì)于多輛帶卡車(chē)輛連續(xù)進(jìn)出，如果全部為有效車(chē)輛，且距離很近時(shí)，系統(tǒng)會(huì)在自動(dòng)開(kāi)啟門(mén)后保持開(kāi)門(mén)狀態(tài)，讓所有車(chē)輛通過(guò)，然后關(guān)閉車(chē)庫(kù)門(mén)，從而提高流量，減少高峰堵塞。當(dāng)有非法車(chē)輛跟進(jìn)時(shí)，系統(tǒng)也會(huì)保持開(kāi)門(mén)狀態(tài)，讓所有車(chē)輛通過(guò)，以防止夾車(chē)，但對(duì)非法車(chē)輛發(fā)出警報(bào)，通知管理人員處理或啟動(dòng)攝像機(jī)。

　　當(dāng)卡超過(guò)有效期或丟失時(shí)，車(chē)主應(yīng)及時(shí)通知管理人員，作掛失、延續(xù)或收回處理。發(fā)出去的票證可以收回反復(fù)使用，每張卡可以使用十年以上。

　　(三)內(nèi)部車(chē)庫(kù)系統(tǒng)管理軟件

　　內(nèi)部車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)主要由識(shí)別和控制兩部分組成。中央計(jì)算機(jī)和感應(yīng)控制器、收款機(jī)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行通信。計(jì)算機(jī)可以對(duì)控制器的權(quán)限組、車(chē)主、設(shè)備參數(shù)、時(shí)間等進(jìn)行設(shè)置和修改。控制器將所有行車(chē)記錄傳入主機(jī)，以進(jìn)行計(jì)費(fèi)和統(tǒng)計(jì)工作。管理軟件提供了一個(gè)管理系統(tǒng)中所有設(shè)備和人員的功能，包括人員注冊(cè)、設(shè)備參數(shù)設(shè)置、實(shí)時(shí)監(jiān)控、報(bào)表生成、口令設(shè)置、系統(tǒng)備份和恢復(fù)等。

　　1、人員組成

　　一般情況下，系統(tǒng)的操作人員由一個(gè)系統(tǒng)管理員和若干個(gè)操作員組成。系統(tǒng)管理員負(fù)責(zé)整個(gè)系統(tǒng)所有設(shè)備和人員的管理，具有執(zhí)行軟件所有的操作權(quán)力。操作員則只負(fù)責(zé)日常的事務(wù)活動(dòng)，如進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、打印報(bào)表、發(fā)卡、刪卡等。

　　2、中央控制系統(tǒng)軟件菜單

　　(1)基本操作。

　　包括監(jiān)控設(shè)備工作情況的工作模式設(shè)定，用戶(hù)登記與保護(hù)等。

　　(2)會(huì)員管理。

　　會(huì)員管理的主要功能是加入、查詢(xún)、刪除會(huì)員或修改會(huì)員的信息，并保持計(jì)算機(jī)和控制器信息一致，可以根據(jù)用戶(hù)需求自動(dòng)刪除或人工刪除到期的會(huì)員。

　　(3)設(shè)備管理。

　　設(shè)備管理的功能是對(duì)出入口(讀卡器)和控制器等硬件設(shè)備的參數(shù)和權(quán)限組進(jìn)行設(shè)置。

　　(4)報(bào)表功能。

　　生成會(huì)員報(bào)表、車(chē)庫(kù)使用報(bào)表和現(xiàn)存車(chē)輛報(bào)表，以進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和結(jié)算。

　　(5)軟件設(shè)置。

　　可對(duì)軟件系統(tǒng)自身的參數(shù)和狀態(tài)進(jìn)行修改、設(shè)置和維護(hù)，包括口令設(shè)置、修改軟件參數(shù)、系統(tǒng)備份和修復(fù)等。

　　二、綜合停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

　　綜合停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)是對(duì)內(nèi)部車(chē)輛、臨時(shí)車(chē)輛和共用設(shè)備進(jìn)行管理。內(nèi)部車(chē)輛管理在8.1節(jié)中已作介紹，下面主要介紹臨時(shí)車(chē)輛管理、共用設(shè)備以及綜合停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的組成 。

　　(一)臨時(shí)車(chē)輛管理

　　對(duì)于臨時(shí)車(chē)輛的管理主要是提供停車(chē)服務(wù)和收取停車(chē)費(fèi)。考慮到系統(tǒng)安全性、易用性以及中國(guó)國(guó)情的具體要求，要在車(chē)庫(kù)出入口安裝自動(dòng)發(fā)票出口收費(fèi)處理設(shè)備。一般地，在入口車(chē)道旁設(shè)置“條碼自動(dòng)出票機(jī)”。與磁卡出票相比，條碼出票不僅使用壽命長(zhǎng)，而且價(jià)格更低廉，臨時(shí)車(chē)票含有進(jìn)入時(shí)間、日期、車(chē)位及序號(hào)等信息。出庫(kù)時(shí)，在出口車(chē)道旁設(shè)一管理崗(管理崗內(nèi)設(shè)置收款機(jī)、價(jià)格顯示屏和條碼閱讀機(jī)等)，負(fù)責(zé)對(duì)臨時(shí)車(chē)輛驗(yàn)票收費(fèi)放行。此外，還要求在入口處設(shè)立醒目的標(biāo)志牌，告知臨時(shí)車(chē)戶(hù)，該車(chē)庫(kù)車(chē)輛是否已滿(mǎn)；當(dāng)車(chē)滿(mǎn)時(shí)亮出“車(chē)滿(mǎn)標(biāo)志”，告知臨時(shí)車(chē)輛禁止進(jìn)入車(chē)庫(kù)。

　　(二)共用設(shè)備

　　在停車(chē)場(chǎng)的出入口處均設(shè)置有自動(dòng)放行與自動(dòng)關(guān)門(mén)的擋車(chē)器，要求檔車(chē)器連接報(bào)警接口，緊急時(shí)可手動(dòng)開(kāi)啟。

　　以前都是采用磁卡管理停車(chē)場(chǎng)，這種系統(tǒng)在亞洲地區(qū)曾比較流行，一般適用于地面大量散客的公共停車(chē)場(chǎng)，不太適用于寫(xiě)字樓、公寓等停車(chē)場(chǎng)。它存在著以下一些缺點(diǎn):

　　1、速度慢。由于要停車(chē)交涉，早晚高峰時(shí)間易造成堵塞。

　　2、價(jià)格高。目前只能從國(guó)外進(jìn)口，且保修不能保證。

　　3、磁卡壽命短。由于干燥、摩擦等造成磁粉脫落，壽命只有1年。

　　4、需要司機(jī)干預(yù)。不管冬天夏天，有空調(diào)的車(chē)輛均需打開(kāi)車(chē)窗，將磁卡塞入讀卡機(jī)，極不方便，且易損傷磁卡及讀卡機(jī)。

　　5、管理不完善。不能反映外部車(chē)輛追車(chē)、多輛車(chē)跟進(jìn)，且易夾車(chē)。

　　6、保密性差。用普通寫(xiě)卡設(shè)備可以輕易仿造車(chē)卡。

　　7、系統(tǒng)不開(kāi)放，使用不方便。

　　隨著高新技術(shù)的飛速發(fā)展，出現(xiàn)了以感應(yīng)卡為基礎(chǔ)的非接觸式PA系統(tǒng)，這種系統(tǒng)解決了大部分磁卡系統(tǒng)的問(wèn)題，但由于感應(yīng)距離短(一般20cm左右)，司機(jī)停車(chē)干預(yù)等問(wèn)題仍然沒(méi)有解決。由于交涉頻繁，系統(tǒng)可靠性差，設(shè)備容易損壞，不能得到及時(shí)維修，常常造成數(shù)周停用狀態(tài)，因而仍然不能滿(mǎn)足停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的發(fā)展需要。

　　近年來(lái)出現(xiàn)了以自動(dòng)保安管理系統(tǒng)為對(duì)象，專(zhuān)門(mén)針對(duì)高級(jí)商住樓、高檔寫(xiě)字間、高級(jí)公寓與酒店的車(chē)庫(kù)機(jī)動(dòng)車(chē)輛自動(dòng)識(shí)別與計(jì)費(fèi)系統(tǒng)。這種系統(tǒng)利用RF遙控啟動(dòng)識(shí)別技術(shù)，感應(yīng)距離可達(dá)2~5m，司機(jī)不用交涉，只要配合擋車(chē)器，可以很順利地通行，已經(jīng)解決了刷卡難 的問(wèn)題，給停車(chē)場(chǎng)的保安管理提供了自動(dòng)化手段。該系統(tǒng)技術(shù)先進(jìn)，可靠性與保密性高，是目前現(xiàn)代化車(chē)輛自動(dòng)管理系統(tǒng)中技術(shù)最先進(jìn)的一種。

　　(三)綜合停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的構(gòu)件

　　綜合停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)主要由以下構(gòu)件組成。

　　1、車(chē)輛識(shí)別卡。

　　識(shí)別卡是用美國(guó)軍方最先進(jìn)的表面聲波技術(shù)(SAW)制作的小卡片，可接受發(fā)自讀卡器的微弱的RF信號(hào)，并返回預(yù)先編制的惟一識(shí)別碼，極難偽造。它有不同封裝形式與尺寸，可應(yīng)用于各種環(huán)境與氣候，可貼于車(chē)窗玻璃內(nèi)或固定于其他地方，其壽命可達(dá)10年。

　　2、讀卡器。

　　讀卡器不斷發(fā)出RF信號(hào)，接受從識(shí)別卡上返回的識(shí)別編碼信號(hào)，并將這編碼信息反饋給系統(tǒng)控制器。讀卡器自有的電子系統(tǒng)可在5m內(nèi)感觸信號(hào)，對(duì)車(chē)速達(dá)200Km/h的車(chē)輛提供遙控接近控制，并發(fā)出超低功率的探查要求，可方便地安裝于門(mén)崗上方等位置，應(yīng)用于不同氣候與環(huán)境。

　　3、系統(tǒng)控制器。

　　控制器含有信號(hào)處理單元，可控制1~8個(gè)讀卡器，它接收來(lái)自讀卡器的卡號(hào)信息，利用內(nèi)部的合法卡號(hào)、權(quán)限組等數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)其判斷處理，產(chǎn)生開(kāi)門(mén)、報(bào)警等信號(hào)，并可將結(jié)果信息傳給計(jì)算機(jī)進(jìn)一步處理。它可獨(dú)立存儲(chǔ)20000個(gè)卡號(hào)，50000個(gè)出入記錄，它與讀卡器用雙絞線(xiàn)連接。

　　4、中央計(jì)算機(jī)。

　　先進(jìn)的軟件將系統(tǒng)控制器傳來(lái)的車(chē)輛信息轉(zhuǎn)化為商業(yè)數(shù)據(jù)，其數(shù)據(jù)庫(kù)可供及時(shí)監(jiān)察，可進(jìn)行收發(fā)卡、計(jì)費(fèi)與審計(jì)報(bào)表等自動(dòng)化管理。

　　5、擋車(chē)器。

　　受崗門(mén)控制器控制，采用杠桿門(mén)，速度快(起落時(shí)間<1.5秒)，可靠性高，無(wú)噪音，緊急時(shí)可用手動(dòng)控制，起落壽命100萬(wàn)次以上。

　　6、崗門(mén)控制器與環(huán)路探測(cè)器。

　　由兩個(gè)環(huán)路探測(cè)器接口，燈光報(bào)警裝置與單片機(jī)邏輯電路構(gòu)成，用于判斷車(chē)輛位置與狀態(tài)，并給擋車(chē)器發(fā)出正確開(kāi)關(guān)信號(hào)。環(huán)路探測(cè)器用于探測(cè)車(chē)輛。

　　7、收款機(jī)。

　　在有臨時(shí)車(chē)輛的綜合系統(tǒng)中用于收款，可自動(dòng)接收并顯示中央計(jì)算機(jī)傳來(lái)的應(yīng)收款、卡號(hào)等信息，并打印出商業(yè)票據(jù)。

　　8、電子顯示屏。

　　用于有臨時(shí)車(chē)輛的綜合系統(tǒng)中，中、英文顯示車(chē)庫(kù)信息，如空位、滿(mǎn)員及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

　　(四)綜合停車(chē)場(chǎng)管理軟件系統(tǒng)的功能要求

　　綜合停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)由讀卡器、控制器、啟動(dòng)門(mén)和計(jì)算機(jī)這4個(gè)主要部件組成。計(jì)算機(jī)和控制器通過(guò)RS-232串口通信。計(jì)算機(jī)可以對(duì)控制器的權(quán)限組、車(chē)主、設(shè)備參數(shù)、時(shí)間 等進(jìn)行設(shè)置和修改。控制器將所有行車(chē)記錄傳入主機(jī)以進(jìn)行計(jì)費(fèi)和統(tǒng)計(jì)工作。管理系統(tǒng)中的所有設(shè)備和功能，包括人員注冊(cè)、設(shè)備參數(shù)設(shè)置、實(shí)時(shí)監(jiān)控、報(bào)表生成、口令設(shè)置、系統(tǒng)備份和恢復(fù)等應(yīng)便于操作。

　　1、人員組成。一般情況下，綜合管理系統(tǒng)的操作人員由一個(gè)系統(tǒng)管理員和若干個(gè)操作員組成。系統(tǒng)管理員負(fù)責(zé)整個(gè)系統(tǒng)所有設(shè)備和人員的管理，具有執(zhí)行軟件所有操作的權(quán)力。而操作員則只負(fù)責(zé)日常的事務(wù)活動(dòng)，如進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、打印報(bào)表、發(fā)卡、刪卡等。

　　2、菜單功能，包括:

　　(1)實(shí)時(shí)監(jiān)控。

　　實(shí)時(shí)監(jiān)控是指每當(dāng)讀卡器探測(cè)到車(chē)輛出現(xiàn)時(shí)立即向計(jì)算機(jī)報(bào)告，并在計(jì)算機(jī)屏幕上實(shí)時(shí)顯示各出入口車(chē)輛的卡號(hào)、狀態(tài)、時(shí)間、日期、門(mén)和車(chē)主信息。如果有臨時(shí)車(chē)輛出入車(chē)庫(kù)，則計(jì)算機(jī)還負(fù)責(zé)向電子顯示屏輸出信息，向遠(yuǎn)端收款臺(tái)的票據(jù)打印機(jī)傳送收費(fèi)信息。

　　(2)會(huì)員管理。

　　會(huì)員管理的主要功能是加入、查詢(xún)、刪除會(huì)員或修改會(huì)員信息，并保持計(jì)算機(jī)和控制器信息一致。可以根據(jù)您的需求自動(dòng)刪除或人工刪除到期的會(huì)員。

　　(3)設(shè)備管理。

　　設(shè)備管理的功能是對(duì)出入口(讀卡器)和控制器等硬件設(shè)備的參數(shù)和權(quán)限組進(jìn)行設(shè)置。

　　(4)報(bào)表功能。

　　生成會(huì)員報(bào)表、車(chē)庫(kù)使用報(bào)表和現(xiàn)存車(chē)輛報(bào)表，以進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和結(jié)算。可以根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行修改。

　　(5)軟件設(shè)置。

　　可對(duì)軟件系統(tǒng)身的參數(shù)和狀態(tài)進(jìn)行修改、設(shè)置和維護(hù)，包括口令設(shè)置、修改軟件參數(shù)、系統(tǒng)備份和修復(fù)、進(jìn)入系統(tǒng)保護(hù)狀態(tài)等。

　　三、遙控停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

　　汽車(chē)在歐洲已經(jīng)是家庭不可缺少的交通工具。在城市，停車(chē)問(wèn)題已經(jīng)是城市建設(shè)及改造首先遇到的問(wèn)題。為了保護(hù)古老建筑，歐洲許多城市已經(jīng)將停車(chē)場(chǎng)轉(zhuǎn)為地下，由于許多停車(chē)場(chǎng)入口及私人住宅臨街建設(shè)，大門(mén)及欄桿距離公路太近，無(wú)法安裝讀卡設(shè)備，很難用卡片管理。許多停車(chē)場(chǎng)及私人住宅則廣泛采用遙控停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)。此類(lèi)設(shè)備到現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到第三代產(chǎn)品。第一代產(chǎn)品:撥碼式。遙控器及接收機(jī)采用二進(jìn)制撥碼開(kāi)關(guān)，即接收機(jī)設(shè)定一組十位二進(jìn)制碼，所有的發(fā)射器都設(shè)定與接收機(jī)同樣的二進(jìn)制碼，優(yōu)點(diǎn)是操作簡(jiǎn)單，缺點(diǎn)是如果遙控器丟失則需要更換所有的遙控器及接收機(jī)二進(jìn)制碼，如果其他同類(lèi)型遙控器設(shè)定相同的二進(jìn)制碼也可以進(jìn)入該停車(chē)場(chǎng)。

　　第二代產(chǎn)品:脈沖式。遙控器在出廠(chǎng)時(shí)已經(jīng)設(shè)定一組不可改變之密碼，使用時(shí)將該密碼號(hào)輸入到接收機(jī)存儲(chǔ)器內(nèi)，即可以使用。優(yōu)點(diǎn)是遙控接收機(jī)可以隨時(shí)增加或減少遙控器的數(shù)量。缺點(diǎn)是采用先進(jìn)的無(wú)線(xiàn)電接收設(shè)備在近距離可以將正在使用的遙控器頻率及脈沖信號(hào)接收到并且進(jìn)行仿制，進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。

　　第三代產(chǎn)品:循環(huán)式。遙控器在出廠(chǎng)時(shí)已經(jīng)設(shè)定一組不可仿制的循環(huán)碼密碼，即遙控器每次發(fā)射的脈沖信號(hào)都不一樣。遙控器的密碼組合理論上最大可做到4.5億組，即所有的遙控器不可能出現(xiàn)重碼。遙控距離可達(dá)到200m，遙控器鋰電池可使用3年，用后可以隨時(shí)更換。遙控器體積也只有火柴盒大小。遙控接收機(jī)可以與電腦連接，采用Windows95、WindoWs98界面，可隨時(shí)對(duì)遙控器的使用權(quán)限增加、減少及車(chē)輛進(jìn)出時(shí)間進(jìn)行設(shè)定并打印記錄。

　　遙控停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)是不受停車(chē)位置及方向限制，只要在遙控距離內(nèi)即可控制開(kāi)門(mén)及抬桿。遙控器攜帶方便，可以懸掛在汽車(chē)鑰匙串上，也可以粘貼在汽車(chē)儀表板上。價(jià)格便宜，遙控接收機(jī)及存儲(chǔ)器的價(jià)格只是感應(yīng)讀卡設(shè)備價(jià)格的三分之二，遙控器的價(jià)格與遠(yuǎn)距離感應(yīng)卡的價(jià)格相等而使用壽命卻是遠(yuǎn)距離感應(yīng)卡的數(shù)倍。

　　安裝方便，由于欄桿機(jī)控制箱及電動(dòng)門(mén)控制器都預(yù)留有遙控接收卡及存儲(chǔ)器卡槽，安裝時(shí)只需要將遙控接收卡及存儲(chǔ)器卡插入槽內(nèi)即可，無(wú)須另配控制箱。輸入遙控器卡號(hào)只需將遙控器兩組按鍵同時(shí)按下即完成輸入，也可用編程器將遙控器卡號(hào)輸入接收機(jī)存儲(chǔ)器內(nèi)，安裝一套一進(jìn)一出遙控停車(chē)管理系統(tǒng)也只需要半天的時(shí)間。所有欄桿機(jī)、電控門(mén)及遙控接收機(jī)、控制器都為直流24伏工作，增加一 組充電板及24伏電池組，如發(fā)生停電也能保證欄桿機(jī)、電控門(mén)的正常工作。

篇3：香港物業(yè)管理專(zhuān)題介紹

　　香港物業(yè)管理專(zhuān)題介紹

　　一、大廈公契

　　(一)大廈公契(Deeds of Mutual Covenant)的性質(zhì)

　　在香港，大廈公契是一份必須在土地注冊(cè)處注冊(cè)的法律文件。大廈公契依照土地批約條款、城市設(shè)計(jì)條例、建筑物管理?xiàng)l例所規(guī)定，詳細(xì)列明了各單位的用途，清楚地列明大業(yè)主、小業(yè)主及經(jīng)理人所應(yīng)有的權(quán)利、權(quán)益及責(zé)任。另外，公契還定義了公共權(quán)益及公共地方的劃分與用途，特別在維修保養(yǎng)樓宇方面都有詳細(xì)說(shuō)明。同時(shí)大廈公契無(wú)論是對(duì)現(xiàn)時(shí)的業(yè)主還是將來(lái)的業(yè)主都有同樣的約束力。

　　(二)大廈公契的產(chǎn)生

　　大廈公契通常是由發(fā)展商委托其律師制訂，并由發(fā)展商、首次買(mǎi)家及經(jīng)理人等聯(lián)合簽訂，有時(shí)亦可能包括提供樓宇按揭的銀行等。可以說(shuō)大廈公契是整個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)多元化的產(chǎn)物。

　　(三)大廈公契--管理者權(quán)力的來(lái)源

　　管理大廈的權(quán)力主要來(lái)源于大廈公契，大廈公契詳細(xì)列明了經(jīng)理人的職責(zé)，并授予其充分權(quán)力執(zhí)行對(duì)整個(gè)大廈的全面管理。如負(fù)責(zé)大廈公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng)，為大廈購(gòu)買(mǎi)適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)，擬定、收繳、追討及運(yùn)用管理費(fèi)，每年公布審核帳目，執(zhí)行及監(jiān)察公契約規(guī)定各業(yè)主應(yīng)該遵守履行的條款等等。

　　(四)大廈公契的發(fā)展

　　由于公契是由發(fā)展商的律師制定的，其他小業(yè)主并未有機(jī)會(huì)提出意見(jiàn)及參與制訂，因 此早期的大廈公契出現(xiàn)了許多過(guò)于保護(hù)發(fā)展商的條款，也有些大廈的物業(yè)管理權(quán)長(zhǎng)期操縱在發(fā)展商手中。

　　鑒于以上情況，香港政府于1987年10月15日發(fā)出了第一份關(guān)于非工業(yè)樓宇的《草擬 新公契指引》，該“指引”規(guī)定從1987年12月1日起，凡不符合“指引”的公契不能獲注冊(cè)總署批簽。“指引”的產(chǎn)生對(duì)保障眾多小業(yè)主的權(quán)利、權(quán)益起了重大變化。比如“指引”規(guī)定：對(duì)于未售出的單位發(fā)展商仍需交付管理費(fèi)；承包合約如超過(guò)總管理支出的20%，則必須公開(kāi)招標(biāo)，第一任管理公司任期最多不能超過(guò)兩年，業(yè)主可以成立立案法團(tuán)來(lái)監(jiān)督管理公司的運(yùn)作并可以更換表現(xiàn)不佳的管理公司等等。

　　(五)大廈公契與《建筑物管理?xiàng)l例》及守則

　　香港早在1970年6月已發(fā)布了《多層大廈(業(yè)主法團(tuán))條例》，于1993年5月6日經(jīng)立法局通過(guò)作了大量修改，并正式改名為《建筑物管理?xiàng)l例》。該條例第34E條文特別規(guī)定了“公契”所必須包括的強(qiáng)制性條款，即經(jīng)理人每年制定預(yù)算的程序、保存帳目時(shí)間、開(kāi)設(shè)獨(dú)立銀行戶(hù)口、設(shè)立特別基金、訂立服務(wù)合約程序、經(jīng)理人辭職、業(yè)主委員會(huì)終止經(jīng)理人的委任及經(jīng)理人委任結(jié)束后的責(zé)任。

　　換言之，《建筑物管理?xiàng)l例》是一部法律，“大廈公契”是受該法律制約的一份法律文件，而守則和手冊(cè)則是管理者為有效執(zhí)行管理及方便小業(yè)主和住戶(hù)理解而編定的管理制的一部分。如：業(yè)主守則、用戶(hù)消防手冊(cè)、修車(chē)場(chǎng)使用守則、內(nèi)裝修規(guī)則等。

　　(六)名詞的互用

　　“大廈公契”也稱(chēng)“大廈公共契約”、“大廈公約”、管理公約”、“管理使用維修公約”等。“管理公司”有時(shí)也稱(chēng)“經(jīng)理人”或“管理者”。“發(fā)展商”即“大業(yè)主”或“第一業(yè)主”。

　　二、大廈保險(xiǎn)

　　大廈各單元內(nèi)部的保險(xiǎn)通常由業(yè)主或住戶(hù)自行負(fù)責(zé)，但對(duì)物業(yè)和樓宇的公共地方及設(shè)施的保險(xiǎn)則應(yīng)由一個(gè)共同的團(tuán)體承擔(dān)，以保障公共地方及設(shè)施意外損毀及對(duì)第三者的生命及財(cái)物安全。

　　專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司須依照大廈公契的規(guī)定為其接管物業(yè)的公共地方及其設(shè)施購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，以便在意外發(fā)生后，全體業(yè)主的賠償問(wèn)題有所保障。在香港，管理公司須考慮的大廈保險(xiǎn)有以下三類(lèi)：

　　(一)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

　　財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)通常又分為兩種情況：一種是只保公共地方及設(shè)施；另一種還包括大廈的結(jié)構(gòu)。購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)之前，管理公司會(huì)依照大廈公契的投保要求，并聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)測(cè)量師對(duì)投保額進(jìn)行估價(jià)，然后向信譽(yù)好的保險(xiǎn)公司投保，以便大廈在遭受火災(zāi)、水浸及其他受保的風(fēng)險(xiǎn)所造成毀壞時(shí)，小業(yè)主的利益有所保障。

　　(二)公共責(zé)任險(xiǎn)

　　此類(lèi)保險(xiǎn)通常沒(méi)有固定保額，保險(xiǎn)公司通常會(huì)以每次索償?shù)淖罡哔r償限額為依據(jù)，再視其管理公司的物業(yè)大小及類(lèi)型簽定保價(jià)。購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)保險(xiǎn)后，投保人對(duì)第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責(zé)任，便由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。比如：大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車(chē)輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車(chē)被盜等情況發(fā)生，而管理公司被控并證明確有職責(zé)疏忽時(shí)，保險(xiǎn)公司須對(duì)受害者依法例作出賠償。

　　(三)雇員賠償保險(xiǎn)

　　香港勞工法例規(guī)定：雇主必須為其雇員購(gòu)買(mǎi)意外傷害保險(xiǎn)，保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎(jiǎng)金、花紅等)作為準(zhǔn)則。

　　購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)之后，專(zhuān)業(yè)的管理公司卻會(huì)特別注意以下事項(xiàng)：

　　1、復(fù)核保單資料，詳審?fù)侗Ｈ嗣Q(chēng)、地址、保額、投保風(fēng)險(xiǎn)范圍、期限等是否準(zhǔn)確；

　　2、妥善保存保單；

　　3、每年重估保額并續(xù)保

　　當(dāng)真正有事故或意外事故發(fā)生時(shí)，如管理公司認(rèn)為保險(xiǎn)公司賠償不足，則可以通過(guò)以下方式尋求解決：

　　1、向保險(xiǎn)索償委員會(huì)投訴；

　　2、向保險(xiǎn)業(yè)聯(lián)會(huì)投訴；

　　3、向消費(fèi)者委員會(huì)投訴；

　　4、通過(guò)法律途徑向保險(xiǎn)公司起訴。

　　應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是管理公司購(gòu)買(mǎi)的大廈保險(xiǎn)通常是不包括小業(yè)主單元內(nèi)部。如業(yè)主單元內(nèi)部水浸或火災(zāi)造成損失則由業(yè)主自行承擔(dān)；又如業(yè)主水龍頭忘記關(guān)閉，其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷，就需由該業(yè)主負(fù)責(zé)賠償。但是小業(yè)主是可以自行為其單元內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn)，以進(jìn)一步保障其自身利益。

　　三、管理費(fèi)的理定

　　在物業(yè)管理中，管理費(fèi)是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題之一。很多時(shí)候業(yè)主都想知道管理費(fèi)都包括哪些費(fèi)用?管理公司是怎么理定管理費(fèi)的?為什么有時(shí)候管理費(fèi)會(huì)增加等?下面從幾個(gè)方面為大家介紹管理費(fèi)：

　　(一)管理費(fèi)開(kāi)支包括的內(nèi)容

　　1、公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng)，如電梯、水泵、消防系統(tǒng)等；

　　2、公共地方清潔服務(wù)；

　　3、保安服務(wù)；

　　4、公共地方水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等；

　　5、管理公司員工薪金及福利；

　　6、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn)；

　　7、大型維修改善儲(chǔ)備基金；

　　8、管理公司酬金；

　　9、行政支出，包括法律及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、核銷(xiāo)費(fèi)用、管理處的支出一切雜項(xiàng)等。

　　以上開(kāi)支，管理公司必須備有詳細(xì)準(zhǔn)確的帳目，如業(yè)主有要求，應(yīng)隨時(shí)提供給業(yè)主查詢(xún)，管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)核數(shù)師核對(duì)，交予業(yè)主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。

　　(二)管理費(fèi)的增加

　　管理費(fèi)理定之后，并非一成不變，因各種因素的影響在新的一年度開(kāi)始，往往管理費(fèi)需要調(diào)整，通常下列因素會(huì)直接影響管理費(fèi)的水平。

　　1、通貨膨脹因素；

　　2、發(fā)展商為增加樓宇的銷(xiāo)售能力及吸引租戶(hù)，故意將管理費(fèi)壓低而導(dǎo)致巨大管理開(kāi)支赤字；

　　3、管理公司財(cái)務(wù)管理不善及其他不可預(yù)見(jiàn)的因素。

　　物業(yè)管理公司要增加管理費(fèi)，必須通過(guò)一定的程序進(jìn)行，不可以擅自做主。簡(jiǎn)言之，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主法團(tuán)同意方可。如果業(yè)主法團(tuán)開(kāi)會(huì)決議否定了新的收支預(yù)算案，經(jīng)理人應(yīng)視該年度預(yù)算管理費(fèi)總額與上一年度的相同，然后另外增加不得超過(guò)此數(shù)的10%，直至新的收支預(yù)算給業(yè)主法團(tuán)接納為止。如果經(jīng)理人在新的財(cái)政年度開(kāi)始沒(méi)有按其大廈公契的規(guī)定的程序制備收支預(yù)算案，則管理費(fèi)不可以有任何增加。

　　雖然增加管理費(fèi)是解決大廈管理赤字的一個(gè)方法，但如果赤字額巨大，僅僅靠合理地 增加管理費(fèi)并不能解決問(wèn)題，有時(shí)會(huì)需要大廈全體業(yè)主集款一次性填補(bǔ)赤字，或暫挪用管 理費(fèi)押金或儲(chǔ)備基金，以應(yīng)付當(dāng)前的需要，待管理帳戶(hù)有盈余時(shí)再撥回填補(bǔ)。

　　(三)管理費(fèi)的分擔(dān)

　　有了管理費(fèi)支出總額，那么管理公司是怎么將這筆費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)小業(yè)主頭上的呢?按現(xiàn)時(shí)的大廈公契計(jì)算及分?jǐn)偣芾碣M(fèi)有三種常見(jiàn)的方法：

　　1、以該單元的建筑面積；

　　2、以不可分割權(quán)份數(shù)；

　　3、以管理份額。

　　無(wú)論以哪一種方法計(jì)算分?jǐn)偅涿總€(gè)單元應(yīng)支付的管理費(fèi)份數(shù)必須在大廈公契附表中列出，下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費(fèi)。

　　四、管理費(fèi)的迫討

　　一般大廈公契都會(huì)詳細(xì)列明每個(gè)單位所占的應(yīng)付管理費(fèi)的比率及繳款日期。如業(yè)主將該單位出租，就算在租約上列明由住客支付管理費(fèi)，管理公司仍有權(quán)向業(yè)主追討欠款。總之，業(yè)主有責(zé)任準(zhǔn)時(shí)繳付管理費(fèi)，管理公司亦有責(zé)任代表其他業(yè)主向有欠管理費(fèi)的業(yè)主追討。

　　個(gè)別業(yè)主在決定購(gòu)買(mǎi)物業(yè)之前，應(yīng)透過(guò)負(fù)責(zé)買(mǎi)賣(mài)文件的律師向管理公司查清前業(yè)主是否已繳付所有大廈管理費(fèi)用。如前業(yè)主欠交管理費(fèi)，新業(yè)主一旦簽了屋契，則前業(yè)主所欠的管理費(fèi)或大廈維修費(fèi)用所承擔(dān)的部分，可能由新業(yè)主負(fù)責(zé)，管理公司可依法向新業(yè)主追討。故此，為免除不必要的麻煩及責(zé)任，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)之前，應(yīng)查清前業(yè)主是否已清繳所有大廈管理的有關(guān)費(fèi)用。

　　當(dāng)管理公司發(fā)現(xiàn)大廈有單位欠交管理費(fèi)時(shí)，通常會(huì)采取以下途徑來(lái)追討：

　　1、向住客及業(yè)主同時(shí)發(fā)出通告，詳列所欠款項(xiàng)及清還期限及說(shuō)明管理公司會(huì)采取什么行動(dòng)。

　　2、過(guò)期未付，管理公司可采取法律行動(dòng)，假如所涉及的款項(xiàng)少于一萬(wàn)伍干元港幣，則可透過(guò)小額錢(qián)債審裁處解決；若款項(xiàng)超過(guò)此數(shù)，管理公司便需入稟地方法院提出控訴。

　　3、假若管理公司無(wú)法與欠管理費(fèi)的業(yè)主聯(lián)絡(luò)或者業(yè)主采取置之不理的態(tài)度，管理公司可向田土廳登記，特別注明該單位所欠管理費(fèi)總數(shù)，當(dāng)該單位轉(zhuǎn)讓時(shí)業(yè)主必須先清付所欠的管理費(fèi)，否則便不能將該單位轉(zhuǎn)讓。

　　4、對(duì)于出租單位，如租約訂明租金已包括管理費(fèi)，但業(yè)主卻不交管理費(fèi)，那么管理公司可向法庭申請(qǐng)封租令，要求租客在繳付租金時(shí)扣除業(yè)主所欠的管理費(fèi)，直接付予管理公司，剩余的租金才歸還業(yè)主。

　　此外，一些舊大廈公契還有規(guī)定：業(yè)主若欠交管理費(fèi)，管理公司有權(quán)截?cái)嗥渌姽?yīng)及禁止其使用公共地方和設(shè)施，但實(shí)際上這種方法并不可以應(yīng)用，因?yàn)樵谙愀郏㈦姸加伤饺斯九c業(yè)主有直接的服務(wù)關(guān)系，管理公司無(wú)權(quán)給小業(yè)主斷水?dāng)嚯姡箻I(yè)主使用公共設(shè)施亦容易惡化業(yè)主與管理公司之間的矛盾。

　　最后，倘涉及的款項(xiàng)非常龐大時(shí)，管理公司是可以入稟法庭申請(qǐng)強(qiáng)逼將該物業(yè)出售，將所得的款項(xiàng)用以?xún)斶€管理費(fèi)用。

　　專(zhuān)業(yè)的管理公司決不會(huì)待到個(gè)別業(yè)主拖欠管理費(fèi)達(dá)到一萬(wàn)伍干元港幣以上才采取行動(dòng)，而最好的方法莫過(guò)于減少業(yè)主拖欠管理費(fèi)的機(jī)會(huì)。為避免業(yè)主疏忽而忘記了交費(fèi)，管理公司可安排住戶(hù)通過(guò)銀行每月自動(dòng)轉(zhuǎn)帳方法支付管理費(fèi)，此外還可以在大堂顯眼地方張貼一份管理費(fèi)收支進(jìn)度表，提醒那些經(jīng)常拖欠管理費(fèi)的業(yè)主。總之，收繳管理費(fèi)通常是管理公司最頭痛的問(wèn)題，業(yè)主不交管理費(fèi)可以找出一萬(wàn)個(gè)理由，但有效追討方法卻很有限，有時(shí)管理公司亦需根據(jù)實(shí)際情況而靈活處理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)講，加強(qiáng)及改善管理公司與客戶(hù)住戶(hù)的關(guān)系非常重要。

　　五、業(yè)主參與大廈管理的形式

　　當(dāng)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)多層建筑物的單位時(shí)，亦同時(shí)擁有該大廈不可分割的業(yè)權(quán)份數(shù)，因此參與該大廈的日常管理應(yīng)該是業(yè)主的基本權(quán)力。在香港，業(yè)主參與大廈管理形式通常有三種：即業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主立案法團(tuán)及互助委員會(huì)。

　　(一)業(yè)主委員會(huì)

　　通常大廈公契里都列明了業(yè)主委員會(huì)的組成方法及動(dòng)作程序。因此，其權(quán)利與責(zé)任同樣來(lái)源于大廈公契。委員會(huì)的任務(wù)主要是協(xié)助加強(qiáng)各業(yè)主與管理者的溝通，并就大廈管理的重要事宜向物業(yè)經(jīng)理提供意見(jiàn)及作出建議。

　　管理者通常有責(zé)任在大廈入伙一年之后召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。此后業(yè)主委員會(huì)須每年召開(kāi)一次大會(huì)，每次召開(kāi)大會(huì)及討論內(nèi)容均須按一定的民主程序進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)通常包括主席、副主席、秘書(shū)等職位，并且所有會(huì)議須有詳細(xì)記錄及保存在一個(gè)固定地方可供其他業(yè)主查閱。業(yè)主委員會(huì)通常不少于五名成員(依大廈單位個(gè)數(shù)而定)，任期為每三年一屆。除了每年召開(kāi)年會(huì)以外，亦應(yīng)該按管理者的要求，隨時(shí)召開(kāi)會(huì)議。至于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限可大到召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，如大會(huì)通過(guò)多數(shù)決議案后，可給管理者三個(gè)月書(shū)面通知而終止管理公司的服務(wù)。但是通常在大廈入伙后的頭兩年，業(yè)主委員會(huì)是不可發(fā)出類(lèi)似的終止通知的，業(yè)主委員會(huì)具體權(quán)限還看大廈公契是如何規(guī)定的。

　　(二)業(yè)主立案法團(tuán)

　　業(yè)主立案法團(tuán)是根據(jù)《建筑物管理?xiàng)l例》規(guī)定而成立的獨(dú)立法人組織，具有法人地位、資格及訴訟權(quán)力。所以法團(tuán)在法律上代表所有業(yè)主管理該物業(yè)的公共地方與設(shè)施，可以任免物業(yè)經(jīng)理或物業(yè)管理公司及監(jiān)督其工作表現(xiàn)。

　　成立法團(tuán)的第一步就是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并選出管理委員會(huì)，然后再由委員當(dāng)中選出一名管理委員會(huì)主席，如公契有規(guī)定還須選出一名副主席，另外還要選出一名司庫(kù)與一名秘書(shū)(但這兩個(gè)職位不一定要由委員擔(dān)任)。管理委員會(huì)成立后28天之內(nèi)，必須按照條例向土地注冊(cè)處處長(zhǎng)申請(qǐng)并把各業(yè)主注冊(cè)后方成為法團(tuán)。有了業(yè)主立案法團(tuán)，各業(yè)主在該建筑物所享有的權(quán)利、權(quán)力、特權(quán)及所負(fù)責(zé)任等就都交給了法團(tuán)去運(yùn)用及執(zhí)行。

　　事實(shí)上，法團(tuán)是透過(guò)管理委員會(huì)代表業(yè)主處理一切有關(guān)他們利益的事情，而管理委員會(huì)將用類(lèi)似公司董事局的方式處理法團(tuán)事務(wù)。根據(jù)規(guī)定，法團(tuán)須于成立之日15個(gè)月內(nèi)召開(kāi)法團(tuán)的第一周年大會(huì)，其后每年須召開(kāi)業(yè)主周年大會(huì)一次。管理委員會(huì)亦須至少每三個(gè)月開(kāi)會(huì)一次，管理委員會(huì)必須容許業(yè)主或業(yè)主書(shū)面授權(quán)人士在合理時(shí)間內(nèi)審查帳目，并且須定期向業(yè)主報(bào)告處理法團(tuán)事務(wù)的經(jīng)過(guò)。與業(yè)主委員會(huì)相比，法團(tuán)的權(quán)能要大得多，而且能更好地代表物業(yè)主的利益，因此在1993年頒發(fā)的《建筑物管理?xiàng)l例》中就已規(guī)定，一座大廈如成立了業(yè)主立案法團(tuán)，那么該法團(tuán)所屬的管理委員會(huì)將取代已有的業(yè)主委員會(huì)，也就是說(shuō)兩種形式不可以同時(shí)在一座大廈里存在。

　　(三)互助委員會(huì)

　　互助委員會(huì)是由大廈住客(包括業(yè)主與租客)組成的志愿組織，其基本目標(biāo)是使各住戶(hù)發(fā)揚(yáng)睦鄰精神、團(tuán)結(jié)互愛(ài)、提高責(zé)任感以及改善大廈內(nèi)的治安居住環(huán)境和在一定程度上執(zhí)行樓宇管理工作。互助委員會(huì)最少要有三人，即主席、秘書(shū)及司庫(kù)各一名，由居民自行選出，然后向政務(wù)總署提出申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后即告成立。由于互助委員會(huì)是由業(yè)主及租客自發(fā)成立的組織，其活動(dòng)一般不可以使用管理費(fèi)，而主要是向社會(huì)團(tuán)體、商戶(hù)、賽馬會(huì)、市政局及政務(wù)署等申請(qǐng)贊助。

　　另外須指出的是互助委員會(huì)的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以?xún)?yōu)惠價(jià)錢(qián)賣(mài)給低薪階層的房屋；公共屋村是政府以?xún)?yōu)惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會(huì)管理，因此，也是由房屋委員會(huì)來(lái)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)管理這些物業(yè)，通常一個(gè)管理合約期為兩年，互助委員會(huì)的意見(jiàn)對(duì)物業(yè)管理公司能否在合約期滿(mǎn)后得到政府的續(xù)約也有相當(dāng)?shù)挠绊懽饔谩?/p>

　　與業(yè)主立案法團(tuán)相比，互助委員會(huì)對(duì)大廈管理的參與相對(duì)較少，而其相當(dāng)多的精力都用于組織各種消閑康樂(lè)活動(dòng)，聯(lián)絡(luò)居民感情及增加他們對(duì)屋村的歸屬感。另外，每個(gè)屋村可以成立多個(gè)互助委員會(huì)(每座大廈一個(gè))，但如組織立案法團(tuán)則只能成立一個(gè)法團(tuán)。理論上講，法團(tuán)與互助委員會(huì)是可以在一個(gè)屋村里同時(shí)存在的。

　　目前在國(guó)內(nèi)由外商管理的高檔外銷(xiāo)物業(yè)中，已開(kāi)始引用港式的大廈公契，但業(yè)主能夠參與大廈管理的形式僅限于業(yè)主委員會(huì)，政府還沒(méi)有相應(yīng)的法律或條例來(lái)支持及接受業(yè)主立案法團(tuán)的成立。