工程質(zhì)量維修控制辦法
為了及時(shí)解決小區(qū)居民的工程質(zhì)量問題，向住戶提供完善的服務(wù)，滿足住戶的合理要求，進(jìn)一步提高公司的信譽(yù)，結(jié)合小區(qū)維修工作的實(shí)際情況，特制定本辦法。
第一條公司全體員工均有熱情接待、聽取顧客報(bào)修的責(zé)任，并設(shè)身處地為其解決實(shí)際問題，不可以職權(quán)范圍為借口推諉顧客。
第二條當(dāng)住戶（顧客）來電或上門報(bào)修時(shí)，第一接收人應(yīng)及時(shí)填寫《產(chǎn)品質(zhì)量維修記錄》，明確維修項(xiàng)目的來源，問明事由，記清樓號、位置、顧客姓名。
第三條對住戶（顧客）報(bào)修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。
第四條項(xiàng)目辦應(yīng)由專人負(fù)責(zé)住戶的維修工作，及時(shí)同住戶溝通根據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量維修記錄》和具體的情況分清責(zé)任：
1.施工方責(zé)任分為施工工藝不當(dāng)或材料不合格兩方面的原因，維修負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)聯(lián)系施工方到現(xiàn)場查看問題，拿出解決辦法。并且最遲不得超過15個(gè)工作日給予徹底維修，達(dá)到顧客（居民）滿意。若施工方不能按約定的時(shí)間予以維修，或維修后仍存在質(zhì)量問題，項(xiàng)目辦可自行聯(lián)系解決。所發(fā)生的費(fèi)用由施工方保修金中雙倍扣除。
2.顧客自身原因：由于顧客使用不當(dāng)?shù)馁|(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)、妥善地向顧客說明情況，并協(xié)助顧客聯(lián)系物業(yè)部門給予有償服務(wù)。
3.保修期外，如果顧客（居民）向項(xiàng)目辦反映質(zhì)量問題，項(xiàng)目辦應(yīng)向顧客作好解釋工作，協(xié)助顧客聯(lián)系物業(yè)部門給予有償服務(wù)。
第五條對于明確維修的質(zhì)量問題，項(xiàng)目辦維修負(fù)責(zé)人員及時(shí)電話通知承包方(或掛號信通知并查詢)，承包方要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)維修好，經(jīng)住戶簽字認(rèn)可后報(bào)項(xiàng)目辦。作為工程維修金的支付憑據(jù)。如承包方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不能修理好，項(xiàng)目辦可自行安排進(jìn)行維修。
第六條維修過程中，項(xiàng)目辦應(yīng)安排專門人員對維修過程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查，并對維修過程和結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。
第七條 維修好的房屋要由項(xiàng)目辦（兩人以上）簽字認(rèn)可并經(jīng)住戶簽字，維修方在一個(gè)月后進(jìn)行回訪檢查，無質(zhì)量問題后，辦理工程量驗(yàn)收單進(jìn)行結(jié)算。以上發(fā)生的費(fèi)用扣承包方工程款。
第八條 維修時(shí)間：為不影響住戶的生活，項(xiàng)目辦人員應(yīng)確保所維修項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成。
1.對急修項(xiàng)目（如：自來水設(shè)施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設(shè)備漏水、漏電），要在30分鐘內(nèi)到位，12小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對住戶（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。
2.一般維修原則上2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。維修時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。
第九條項(xiàng)目辦負(fù)責(zé)人對維修的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，確保維修結(jié)果達(dá)到預(yù)期的要求。
篇2：物業(yè)管理維修費(fèi)用控制的淺析
物業(yè)管理維修費(fèi)用控制的淺析
物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，微利的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理公司如何在日益激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中求生存、求發(fā)展呢?而物業(yè)管理費(fèi)收入的數(shù)額大小又不能由公司隨意確定，是根據(jù)公司向用戶所提供服務(wù)項(xiàng)目的不同性質(zhì)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，按政府定價(jià)、行業(yè)定價(jià)和協(xié)議定價(jià)來確定；只有通過在對用戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，控制物業(yè)管理成本費(fèi)用的開支來提高公司的競爭力。
維修工作是物業(yè)管理公司工作的一大內(nèi)容之一，維修費(fèi)用是物業(yè)管理費(fèi)用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及其他機(jī)械設(shè)備、機(jī)器裝置等公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，控制好維修費(fèi)用對降低物業(yè)管理費(fèi)用意義重大，因此，我認(rèn)為要圍繞如下三大方面來工作，達(dá)到既維護(hù)好物業(yè)管理各種設(shè)備，又控制好了維修費(fèi)用。
一、認(rèn)真編制維修費(fèi)用的全年預(yù)算
首先，由公司工程部計(jì)劃列明維修項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、金額。規(guī)模是指大修、中修還是小修。其次，財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)歷史會(huì)計(jì)資料、目前市場維修行情對預(yù)算作出修改意見。歷史會(huì)計(jì)資料包括設(shè)備新舊程度、往年可比項(xiàng)目、可比規(guī)模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計(jì)劃部、采辦部和公司領(lǐng)導(dǎo)的意見。最后，預(yù)算交由預(yù)算委員會(huì)討論通過后確定全年維修費(fèi)用的預(yù)算。
二、建立和完善維修費(fèi)用審批制度
(一)事前審批
財(cái)務(wù)人員必須參加合同的談判，根據(jù)預(yù)算資料就財(cái)務(wù)方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預(yù)算表。合同內(nèi)容、合同金額、會(huì)間預(yù)算經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，合同調(diào)法部才可與維修單位簽定維修合同。
(二)事中審批
預(yù)付維修合同款時(shí)，根據(jù)公司資金管理辦法的規(guī)定、維修工程預(yù)付款的規(guī)定、合同的約定等來支付維修工程款，財(cái)務(wù)人員還要隨時(shí)了解工程進(jìn)度。
(三)事后審批
工程完工結(jié)算時(shí)，要注意前面預(yù)付款有無發(fā)票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗(yàn)收簽字、公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽字。
三、控制和降低維修費(fèi)用的主要途徑
(一)簽定定期合同。與優(yōu)質(zhì)服務(wù)、價(jià)格合理、講信譽(yù)的維修公司簽定定期合同，不但服務(wù)質(zhì)量可得到保證，還可得到價(jià)格上的優(yōu)惠。
(二)采用競爭招標(biāo)方式。對大項(xiàng)目的維修要實(shí)行競爭招標(biāo)，通過維修單位提供的服務(wù)、價(jià)格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務(wù)，盡量把費(fèi)用控制到最好的水平。
(三)把握好維修時(shí)間。平時(shí)就要注意小修理，該修時(shí)要及時(shí)修理，別讓機(jī)器超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后才修理。
(四)作好當(dāng)?shù)鼐S修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集。物業(yè)管理公司就有技術(shù)工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時(shí)掌握市場的價(jià)格信息、技術(shù)信息，才有辦法決定是自修還是外修。
總之，維修費(fèi)的控制也還有其他許多方面，許多方法可進(jìn)行，我覺得在物業(yè)管理中控制了維修費(fèi)用就可能在很大程度上控制物業(yè)管理費(fèi)的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平，試想，如果一座大廈經(jīng)常突然停電，電梯不能運(yùn)轉(zhuǎn)，空調(diào)不能運(yùn)轉(zhuǎn)，辦公設(shè)備不能運(yùn)轉(zhuǎn)，那影響多大，所以，在物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理工作中對維修費(fèi)用要做到最恰當(dāng)?shù)目刂啤?/p>
篇3：住宅小區(qū)工程質(zhì)量維修控制辦法
工程質(zhì)量維修控制辦法
為了及時(shí)解決小區(qū)居民的工程質(zhì)量問題，向住戶提供完善的服務(wù)，滿足住戶的合理要求，進(jìn)一步提高公司的信譽(yù)，結(jié)合小區(qū)維修工作的實(shí)際情況，特制定本辦法。
第一條 公司全體員工均有熱情接待、聽取顧客報(bào)修的責(zé)任，并設(shè)身處地為其解決實(shí)際問題，不可以職權(quán)范圍為借口推諉顧客。
第二條 當(dāng)住戶(顧客)來電或上門報(bào)修時(shí)，第一接收人應(yīng)及時(shí)填寫《產(chǎn)品質(zhì)量維修記錄》，明確維修項(xiàng)目的來源，問明事由，記清樓號、位置、顧客姓名。
第三條 對住戶(顧客)報(bào)修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。
第四條 項(xiàng)目辦應(yīng)由專人負(fù)責(zé)住戶的維修工作，及時(shí)同住戶溝通根據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量維修記錄》和具體的情況分清責(zé)任：
1.施工方責(zé)任分為施工工藝不當(dāng)或材料不合格兩方面的原因，維修負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)聯(lián)系施工方到現(xiàn)場查看問題，拿出解決辦法。并且最遲不得超過15個(gè)工作日給予徹底維修，達(dá)到顧客(居民)滿意。若施工方不能按約定的時(shí)間予以維修，或維修后仍存在質(zhì)量問題，項(xiàng)目辦可自行聯(lián)系解決。所發(fā)生的費(fèi)用由施工方保修金中雙倍扣除。
2.顧客自身原因：由于顧客使用不當(dāng)?shù)馁|(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)、妥善地向顧客說明情況，并協(xié)助顧客聯(lián)系物業(yè)部門給予有償服務(wù)。
3.保修期外，如果顧客(居民)向項(xiàng)目辦反映質(zhì)量問題，項(xiàng)目辦應(yīng)向顧客作好解釋工作，協(xié)助顧客聯(lián)系物業(yè)部門給予有償服務(wù)。
第五條 對于明確維修的質(zhì)量問題，項(xiàng)目辦維修負(fù)責(zé)人員及時(shí)電話通知承包方(或掛號信通知并查詢)，承包方要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)維修好，經(jīng)住戶簽字認(rèn)可后報(bào)項(xiàng)目辦。作為工程維修金的支付憑據(jù)。如承包方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不能修理好，項(xiàng)目辦可自行安排進(jìn)行維修。
第六條 維修過程中，項(xiàng)目辦應(yīng)安排專門人員對維修過程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查，并對維修過程和結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。
第七條 維修好的房屋要由項(xiàng)目辦(兩人以上)簽字認(rèn)可并經(jīng)住戶簽字，維修方在一個(gè)月后進(jìn)行回訪檢查，無質(zhì)量問題后，辦理工程量驗(yàn)收單進(jìn)行結(jié)算。以上發(fā)生的費(fèi)用扣承包方工程款。
第八條 維修時(shí)間：為不影響住戶的生活，項(xiàng)目辦人員應(yīng)確保所維修項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成。
1.對急修項(xiàng)目(如：自來水設(shè)施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設(shè)備漏水、漏電)，要在30分鐘內(nèi)到位，12小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對住戶(使用人)做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。
2.一般維修原則上2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。維修時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。
第九條 項(xiàng)目辦負(fù)責(zé)人對維修的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，確保維修結(jié)果達(dá)到預(yù)期的要求。