項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書2

　　1.總則

　　1.1目的

　　前期調(diào)查分析工作的主要目的在于：

　　a）通過(guò)大環(huán)境分析及時(shí)了解房地產(chǎn)領(lǐng)域和市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，保持對(duì)市場(chǎng)的敏銳性。

　　b）征地前通過(guò)對(duì)項(xiàng)目狀況和市場(chǎng)機(jī)會(huì)的研究分析評(píng)估地塊價(jià)值，估計(jì)成本利潤(rùn)，為土地競(jìng)標(biāo)的價(jià)格決定提供依據(jù)。

　　c）粗略估計(jì)項(xiàng)目地塊開發(fā)的優(yōu)/劣勢(shì)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)潛力。

　　1.2適用范圍

　　本作業(yè)指導(dǎo)書適用于指導(dǎo)項(xiàng)目在土地競(jìng)標(biāo)之前對(duì)項(xiàng)目地塊本身和相關(guān)市場(chǎng)進(jìn)行的前期調(diào)查分析工作。

　　2.工作程序

　　2.1大環(huán)境分析

　　2.1.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)及常州市綜合經(jīng)濟(jì)狀況分析

　　a.國(guó)民/常州市民收入狀況調(diào)查

　　b.國(guó)民/常州市民支出分配比例

　　2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)大氣候及常州房地產(chǎn)開發(fā)綜合狀況分析

　　a.房地產(chǎn)景氣指數(shù)

　　b.房地產(chǎn)的現(xiàn)行相關(guān)政策及政策走勢(shì)

　　c.常州房地產(chǎn)前一年和當(dāng)年開發(fā)總量（占地面積、建筑面積）

　　d.當(dāng)年已建成開發(fā)小區(qū)的空置率

　　2.1.3常州市相關(guān)商品住宅市場(chǎng)調(diào)查與分析

　　a.在售各樓盤的市場(chǎng)定位分析（樓盤形象、價(jià)格水平、消費(fèi)群體）

　　b.總體規(guī)劃走勢(shì)（小區(qū)規(guī)模、外立面風(fēng)格、景觀規(guī)劃、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、戶型、物業(yè)管理）

　　c.銷售、宣傳策略（售樓部布置、廣告、促銷手段、宣傳賣點(diǎn)）

　　d.銷售現(xiàn)狀和走勢(shì)

　　2.1.4常州市居民居住偏好調(diào)查與分析

　　a.對(duì)影響購(gòu)房的各因素的重視程度排序

　　b.對(duì)房屋面積的普遍要求，對(duì)戶型的偏好

　　c.選擇購(gòu)房居住心理半徑、居住工作半徑分析

　　2.2項(xiàng)目狀況研究分析

　　2.2.1項(xiàng)目地塊內(nèi)部狀況分析

　　2.2.1.1地塊自然屬性分析

　　a.地塊位置

　　b.占地面積，規(guī)劃占地面積（規(guī)劃工建面積與住宅用地面積）

　　c.地形、地貌

　　d.地質(zhì)狀況（污染程度、地質(zhì)軟硬性質(zhì)）

　　2.2.1.2地塊內(nèi)部地表建筑物調(diào)查

　　a.建筑物性質(zhì)（工廠廠房、民宅、辦公用房、一般設(shè)施、電線桿）

　　b.建筑物在地塊上的位置

　　c.建筑物建筑面積估算

　　d.所有權(quán)屬性

　　2.2.1.3地表現(xiàn)有自然、人文資源策劃價(jià)值/障礙分析

　　a .現(xiàn)有自然資源

　　依據(jù)規(guī)劃，地塊上現(xiàn)存的可利用的河池、樹木、草地、山坡和公用設(shè)施等。

　　b.人文資源

　　土地前身性質(zhì)

　　風(fēng)水脈象

　　2.2.2項(xiàng)目地塊周邊狀況分析

　　2.2.2.1土地周邊可利用的自然景觀分析

　　景觀特色、距地塊遠(yuǎn)近、知名度

　　2.2.2.2土地周邊人文景觀/資源分析

　　a.博物館、紀(jì)念館等人文景觀

　　b.名校，科研機(jī)構(gòu)，歷史形成的政冶、文化中心等可利用的人文資源

　　2.2.2.3交通狀況分析

　　a.距離市中心或主要社會(huì)場(chǎng)所的遠(yuǎn)近（車程、步程）

　　b.公交車車次、站點(diǎn)、站點(diǎn)與地塊的距離

　　2.2.2.4周邊服務(wù)配套設(shè)施分析

　　學(xué)校（知名度、教學(xué)質(zhì)量、師資力量、與項(xiàng)目距離）；菜場(chǎng)（規(guī)模、遠(yuǎn)近）；醫(yī)院；超市；娛樂、休閑場(chǎng)所；郵局；銀行；商場(chǎng)；證交所等

　　2.2.2.5土地周邊生態(tài)環(huán)境特征分析

　　主要關(guān)注周邊有無(wú)工廠可能產(chǎn)生污染、噪音等。

　　項(xiàng)目區(qū)域的環(huán)境指數(shù)

　　2.2.2.6周邊地塊被征用的可能性

　　2.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

　　2.3.1地開發(fā)成熟程度分析

　　2.3.1.1區(qū)域內(nèi)人口狀況調(diào)查分析

　　a.人口數(shù)、人口密度、與往年相較人口發(fā)展?fàn)顩r

　　b.居民職業(yè)、工作單位，收入、消費(fèi)水平調(diào)查

　　c.居民年齡、婚姻狀態(tài)調(diào)查

　　d.居民居住習(xí)慣調(diào)查

　　2.3.1.2區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存小區(qū)的狀況

　　a.現(xiàn)存小區(qū)的開發(fā)及交付使用時(shí)間，建筑物新舊磨損程度

　　b.小區(qū)的市場(chǎng)形象及定位（價(jià)格水平、當(dāng)前形象檔次）

　　c.小區(qū)的規(guī)模（總戶數(shù)、樓棟數(shù)、估計(jì)占地面積）

　　d.小區(qū)的區(qū)內(nèi)、區(qū)外生活配套設(shè)施

　　e.小區(qū)的建筑物外立面式樣、戶型、居住面積

　　f.從二手房市場(chǎng)了解各小區(qū)現(xiàn)有住房在二手房市場(chǎng)上的價(jià)格，及在租房市場(chǎng)上的價(jià)格。

　　2.3.1.3區(qū)域內(nèi)的商業(yè)機(jī)會(huì)

　　a.區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)機(jī)構(gòu)的種類、規(guī)模、知名度、企業(yè)效益

　　b.項(xiàng)目地塊周邊主要街道的人流狀況

　　c.區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)

　　2.3.2周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)查

　　2.3.2.1開發(fā)單位、開盤及交付時(shí)間

　　2.3.2.2樓盤總體規(guī)劃

　　a.占地面積，總建筑面積，棟數(shù)，戶數(shù)

　　b.景觀規(guī)劃，綠化率

　　c.外立面風(fēng)格、色彩，采用的建筑材料

　　d.樓盤主打房型、面積

　　e.小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施

　　f.物業(yè)管理

　　2.3.2.3樓盤銷售手法與銷售狀況

　　a.售樓處布置、形象

　　b.售樓人員的整體形象與素質(zhì)

　　c.價(jià)格，折扣比例

　　d.銷售完成狀況和銷售走勢(shì)預(yù)計(jì)

　　e.客源狀況（客源分布區(qū)域、收入狀況、年齡狀況等）

　　2.3.2.4宣傳策略與促銷手段

　　a.訴求賣點(diǎn)

　　b.廣告媒體選擇，廣告頻率，平面廣告版面尺寸、檔次、位置

　　c.各種促銷宣傳活動(dòng)及產(chǎn)生效果

　　d.其它宣傳資料

　　2.4項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)/劣勢(shì)深層剖析

　　2.4.1開發(fā)優(yōu)勢(shì)分析

　　2.4.2開發(fā)劣勢(shì)及營(yíng)銷障礙分析

　　2.5項(xiàng)目市場(chǎng)定位（粗略）

　　2.6操作要求

　　以上各項(xiàng)作中，"大環(huán)境分析

"部分應(yīng)在平時(shí)積累、完成；其余各項(xiàng)工作需在土地競(jìng)標(biāo)前完成。

　　3.記錄

　　本作業(yè)過(guò)程涉及的相關(guān)記錄主要為：

　　《樓盤市場(chǎng)調(diào)查表》**-01-01-A**-01-01-B

　　市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告**-01

　　編制人：

　　審核人：

　　批準(zhǔn)人：

篇2：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書2

　　項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書2

　　1.總則

　　1.1目的

　　前期調(diào)查分析工作的主要目的在于：

　　a）通過(guò)大環(huán)境分析及時(shí)了解房地產(chǎn)領(lǐng)域和市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，保持對(duì)市場(chǎng)的敏銳性。

　　b）征地前通過(guò)對(duì)項(xiàng)目狀況和市場(chǎng)機(jī)會(huì)的研究分析評(píng)估地塊價(jià)值，估計(jì)成本利潤(rùn)，為土地競(jìng)標(biāo)的價(jià)格決定提供依據(jù)。

　　c）粗略估計(jì)項(xiàng)目地塊開發(fā)的優(yōu)/劣勢(shì)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)潛力。

　　1.2適用范圍

　　本作業(yè)指導(dǎo)書適用于指導(dǎo)項(xiàng)目在土地競(jìng)標(biāo)之前對(duì)項(xiàng)目地塊本身和相關(guān)市場(chǎng)進(jìn)行的前期調(diào)查分析工作。

　　2.工作程序

　　2.1大環(huán)境分析

　　2.1.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)及常州市綜合經(jīng)濟(jì)狀況分析

　　a.國(guó)民/常州市民收入狀況調(diào)查

　　b.國(guó)民/常州市民支出分配比例

　　2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)大氣候及常州房地產(chǎn)開發(fā)綜合狀況分析

　　a.房地產(chǎn)景氣指數(shù)

　　b.房地產(chǎn)的現(xiàn)行相關(guān)政策及政策走勢(shì)

　　c.常州房地產(chǎn)前一年和當(dāng)年開發(fā)總量（占地面積、建筑面積）

　　d.當(dāng)年已建成開發(fā)小區(qū)的空置率

　　2.1.3常州市相關(guān)商品住宅市場(chǎng)調(diào)查與分析

　　a.在售各樓盤的市場(chǎng)定位分析（樓盤形象、價(jià)格水平、消費(fèi)群體）

　　b.總體規(guī)劃走勢(shì)（小區(qū)規(guī)模、外立面風(fēng)格、景觀規(guī)劃、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、戶型、物業(yè)管理）

　　c.銷售、宣傳策略（售樓部布置、廣告、促銷手段、宣傳賣點(diǎn)）

　　d.銷售現(xiàn)狀和走勢(shì)

　　2.1.4常州市居民居住偏好調(diào)查與分析

　　a.對(duì)影響購(gòu)房的各因素的重視程度排序

　　b.對(duì)房屋面積的普遍要求，對(duì)戶型的偏好

　　c.選擇購(gòu)房居住心理半徑、居住工作半徑分析

　　2.2項(xiàng)目狀況研究分析

　　2.2.1項(xiàng)目地塊內(nèi)部狀況分析

　　2.2.1.1地塊自然屬性分析

　　a.地塊位置

　　b.占地面積，規(guī)劃占地面積（規(guī)劃工建面積與住宅用地面積）

　　c.地形、地貌

　　d.地質(zhì)狀況（污染程度、地質(zhì)軟硬性質(zhì)）

　　2.2.1.2地塊內(nèi)部地表建筑物調(diào)查

　　a.建筑物性質(zhì)（工廠廠房、民宅、辦公用房、一般設(shè)施、電線桿）

　　b.建筑物在地塊上的位置

　　c.建筑物建筑面積估算

　　d.所有權(quán)屬性

　　2.2.1.3地表現(xiàn)有自然、人文資源策劃價(jià)值/障礙分析

　　a .現(xiàn)有自然資源

　　依據(jù)規(guī)劃，地塊上現(xiàn)存的可利用的河池、樹木、草地、山坡和公用設(shè)施等。

　　b.人文資源

　　土地前身性質(zhì)

　　風(fēng)水脈象

　　2.2.2項(xiàng)目地塊周邊狀況分析

　　2.2.2.1土地周邊可利用的自然景觀分析

　　景觀特色、距地塊遠(yuǎn)近、知名度

　　2.2.2.2土地周邊人文景觀/資源分析

　　a.博物館、紀(jì)念館等人文景觀

　　b.名校，科研機(jī)構(gòu)，歷史形成的政冶、文化中心等可利用的人文資源

　　2.2.2.3交通狀況分析

　　a.距離市中心或主要社會(huì)場(chǎng)所的遠(yuǎn)近（車程、步程）

　　b.公交車車次、站點(diǎn)、站點(diǎn)與地塊的距離

　　2.2.2.4周邊服務(wù)配套設(shè)施分析

　　學(xué)校（知名度、教學(xué)質(zhì)量、師資力量、與項(xiàng)目距離）；菜場(chǎng)（規(guī)模、遠(yuǎn)近）；醫(yī)院；超市；娛樂、休閑場(chǎng)所；郵局；銀行；商場(chǎng)；證交所等

　　2.2.2.5土地周邊生態(tài)環(huán)境特征分析

　　主要關(guān)注周邊有無(wú)工廠可能產(chǎn)生污染、噪音等。

　　項(xiàng)目區(qū)域的環(huán)境指數(shù)

　　2.2.2.6周邊地塊被征用的可能性

　　2.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

　　2.3.1地開發(fā)成熟程度分析

　　2.3.1.1區(qū)域內(nèi)人口狀況調(diào)查分析

　　a.人口數(shù)、人口密度、與往年相較人口發(fā)展?fàn)顩r

　　b.居民職業(yè)、工作單位，收入、消費(fèi)水平調(diào)查

　　c.居民年齡、婚姻狀態(tài)調(diào)查

　　d.居民居住習(xí)慣調(diào)查

　　2.3.1.2區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存小區(qū)的狀況

　　a.現(xiàn)存小區(qū)的開發(fā)及交付使用時(shí)間，建筑物新舊磨損程度

　　b.小區(qū)的市場(chǎng)形象及定位（價(jià)格水平、當(dāng)前形象檔次）

　　c.小區(qū)的規(guī)模（總戶數(shù)、樓棟數(shù)、估計(jì)占地面積）

　　d.小區(qū)的區(qū)內(nèi)、區(qū)外生活配套設(shè)施

　　e.小區(qū)的建筑物外立面式樣、戶型、居住面積

　　f.從二手房市場(chǎng)了解各小區(qū)現(xiàn)有住房在二手房市場(chǎng)上的價(jià)格，及在租房市場(chǎng)上的價(jià)格。

　　2.3.1.3區(qū)域內(nèi)的商業(yè)機(jī)會(huì)

　　a.區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)機(jī)構(gòu)的種類、規(guī)模、知名度、企業(yè)效益

　　b.項(xiàng)目地塊周邊主要街道的人流狀況

　　c.區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)

　　2.3.2周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)查

　　2.3.2.1開發(fā)單位、開盤及交付時(shí)間

　　2.3.2.2樓盤總體規(guī)劃

　　a.占地面積，總建筑面積，棟數(shù)，戶數(shù)

　　b.景觀規(guī)劃，綠化率

　　c.外立面風(fēng)格、色彩，采用的建筑材料

　　d.樓盤主打房型、面積

　　e.小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施

　　f.物業(yè)管理

　　2.3.2.3樓盤銷售手法與銷售狀況

　　a.售樓處布置、形象

　　b.售樓人員的整體形象與素質(zhì)

　　c.價(jià)格，折扣比例

　　d.銷售完成狀況和銷售走勢(shì)預(yù)計(jì)

　　e.客源狀況（客源分布區(qū)域、收入狀況、年齡狀況等）

　　2.3.2.4宣傳策略與促銷手段

　　a.訴求賣點(diǎn)

　　b.廣告媒體選擇，廣告頻率，平面廣告版面尺寸、檔次、位置

　　c.各種促銷宣傳活動(dòng)及產(chǎn)生效果

　　d.其它宣傳資料

　　2.4項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)/劣勢(shì)深層剖析

　　2.4.1開發(fā)優(yōu)勢(shì)分析

　　2.4.2開發(fā)劣勢(shì)及營(yíng)銷障礙分析

　　2.5項(xiàng)目市場(chǎng)定位（粗略）

　　2.6操作要求

　　以上各項(xiàng)作中，"大環(huán)境分析"部分應(yīng)在平時(shí)積累、完成；其余各項(xiàng)工作需在土地競(jìng)標(biāo)前完成。

　　3.記錄

　　本作業(yè)過(guò)程涉及的相關(guān)記錄主要為：

　　《樓盤市場(chǎng)調(diào)查表》**-01-01-A**-01-01-B

　　市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告**-01

　　編制人：

　　審核人：

　　批準(zhǔn)人：