過去,在亞洲房地產(chǎn)狂飆時,大部分的購物中心在開發(fā)階段 資金的籌措都采取自有資金以及向金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保貸款的方式,然 而,大環(huán)境已經(jīng)改變,房地產(chǎn)的不景氣使得房地產(chǎn)開發(fā)商在籌措 私人資金上有更多的限制,而資金流動性的降低更使得金融機(jī)構(gòu) 對房地產(chǎn)業(yè)者的放款卻步;因此,房地產(chǎn)業(yè)需要有新的資金籌措 方法去滿足這樣的需求,這一點(diǎn)在競爭激烈且風(fēng)險較高的購物中 心開發(fā)上特別地明顯。
以目前亞洲購物中心開發(fā)的情況,“只要蓋了就會有人 來”的觀念已經(jīng)不適用,購物中心失敗的風(fēng)險加大,結(jié)果就是傳 統(tǒng)型態(tài)的貸款(銀行聯(lián)貸)的方式失效。歸根結(jié)底,其原因乃是目前亞洲的經(jīng)濟(jì)情況不佳,消費(fèi)者在花費(fèi)他們辛苦所 賺來的錢時會更加審慎和斤斤計(jì)較;因此購物中心需要下更多的功夫去吸引消費(fèi)者前來消費(fèi),當(dāng)然購物中心本身也 必須要有競爭力才能在市場中生存--這一點(diǎn),在過去房地產(chǎn)狂飆,資金取得容易的時期并沒有被當(dāng)成開發(fā)的首要 考量;而專案集資(Project Financing)的方法可以幫助購物中心提升競爭力及“建立一個好的誘餌”去擄獲消費(fèi)者。
建立一個好的誘餌
國際專案集資特別適合在今日亞洲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,它可使開發(fā)商或所有權(quán)人減少投入的資金及風(fēng)險,同時又能促 進(jìn)購物中心的競爭力,究其原因可分為兩個層面:
第一、專案貸款的標(biāo)準(zhǔn)不是建立在開發(fā)商或所有權(quán)人的信用能力或者財(cái)產(chǎn)的本身價值,現(xiàn)金缺乏的開發(fā)商或所 有權(quán)人會最渴望這種型式的貸款,因?yàn)橥高^這種方法,他們在一開始僅需投入很少的現(xiàn)金或自有資本就能集資到整 個開發(fā)案所需的資金。
第二、專案貸款不須仰賴開發(fā)商或所有權(quán)人的資本或信用的背書,也不須依賴財(cái)產(chǎn)的價值,而是依據(jù)購物中心 短期及長期的競爭力,競爭力的要求意味著新的購物中心必須要有完善的考量以及合適的規(guī)劃和設(shè)計(jì),也需要有策 略性的規(guī)劃和招商,以及適當(dāng)?shù)氖袌鲂袖N,以確保購物中心的可行性;這些競爭力的考量在過去房地產(chǎn)狂飆,資金 取得容易的時期并非當(dāng)然的首要考量。
要怎么收獲,先怎么栽
因?yàn)槟芙档妥杂型顿Y的風(fēng)險以及提升競爭力,國際專案集資因此被泛濫的開發(fā)商或所有權(quán)人視為萬靈丹,當(dāng)然 這種高風(fēng)險的集資有著可觀的代價,主要的原因有下列幾點(diǎn):
第一、財(cái)務(wù)上的風(fēng)險已由貸方(Lender)承受,同時貸方又背負(fù)大部份甚至是全部的開發(fā)費(fèi)用。
第二、貸方會設(shè)法藉由購物中心的經(jīng)營成果去降低他們的風(fēng)險。因此,為了確保貸款,開發(fā)商或所有權(quán)人將被 要求必須符合貸方的標(biāo)準(zhǔn)與條件,并且對于購物中心整體開發(fā)須有更嚴(yán)格的準(zhǔn)則。
專案貸款原則上是無追索權(quán)的,即貸方可能不會將開發(fā)商或所有權(quán)人的信用能力或者財(cái)產(chǎn)本身的價值列入貸款 要件,相對地,此種貸款的擔(dān)保主要來自于對個案資產(chǎn)本身的抵押權(quán)以及對未來從招商所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的讓渡權(quán) 利,因此,貸方承受較多來自于個案本身在技術(shù)上及經(jīng)濟(jì)上的可行性的風(fēng)險,個案整體在經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上的可行性 也就會被仔細(xì)地考量。
參與開發(fā)
為了確保個案整體在經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上的可行性,貸方通常都會在開發(fā)團(tuán)隊(duì)中成為活躍的參與者;也就是說,貸 方會更仔細(xì)地監(jiān)查開發(fā)商的業(yè)務(wù)以及購物中心的表現(xiàn);此一參與的程度可深入到對個案要用的專家或顧問的聘雇表 達(dá)意見,或參與購物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營運(yùn)以及商場的招商,而貸方的參與甚至可能是獲得貸款的要件。
專案貸款的貸方會希望購物中心開發(fā)過程、整體的效能及完成后的表現(xiàn)能滿足他們的要求,通常這代表貸方的 權(quán)利優(yōu)先于開發(fā)商或所有權(quán)人、個案的股東,或其它借款人或股東權(quán)益,貸方也可能會對未來購物中心完成后的營 運(yùn)和維護(hù)謹(jǐn)慎考慮,以確保能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流量以及貸方的最終目標(biāo)--投資報酬。
合作關(guān)系
然而,對于專案貸款,貸方與開發(fā)商或所有權(quán)人必須建立在合作關(guān)系上。當(dāng)然貸方可能希望能夠積極參與開 發(fā),但畢竟這不是貸方的生意,貸方不會想要有購物中心的控制權(quán)或經(jīng)營權(quán),在提供此種高風(fēng)險貸款時,貸方須依 賴開發(fā)商或所有權(quán)人在興建、營運(yùn)和維護(hù)購物中心上的專業(yè),相同地,開發(fā)商或所有權(quán)人也需要依賴貸方的know- how和專業(yè)以確保開發(fā)案在財(cái)務(wù)上的成功,并使投資報酬率達(dá)到極大。
貸款的關(guān)鍵即在于貸方對于開發(fā)商或所有權(quán)人執(zhí)行開發(fā)能力的信任程度。有些時候,開發(fā)商或所有權(quán)人是擁有 可觀資源、專業(yè)和多年經(jīng)驗(yàn)的大集團(tuán);而有些開發(fā)商或所有權(quán)人則可能僅是只有有限資源和經(jīng)驗(yàn)的小企業(yè),但他們 也可能有足夠的專業(yè)和進(jìn)展,讓貸方信任他們的執(zhí)行開發(fā)能力。
實(shí)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上的考量
另外一個取得專案貸款的關(guān)鍵因素是開發(fā)商或所有權(quán)人了解購物中心開發(fā)過程的能力。直到今日,很多亞洲購 物中心開發(fā)都忽略考慮開發(fā)過程的重要性,而適當(dāng)?shù)?/p>市場研究與可行性分析、區(qū)位分析以及規(guī)劃和設(shè)計(jì)也因急著開 發(fā)而被忽略了,這結(jié)果就是很糟糕的營運(yùn)表現(xiàn)及招商失敗。
在購物中心開發(fā)過程中,有一些重要的實(shí)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上的因素會大大地影響貸方提供專案貸款的意愿,這些包 括了以下幾點(diǎn):
第一、開發(fā)商須達(dá)成個案整體成本及預(yù)期營收的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。
在貸方?jīng)Q定是否會提供專案貸款時,個案的成本以及購物中心預(yù)期收入同樣是關(guān)鍵因素。高風(fēng)險的專案貸款要 求較高的報酬,這代表著必須極大化可能的收入以及控制開發(fā)成本,這兩點(diǎn)極大地影響貸方提供專案貸款的條件。
第二、須由徹底的市場研究及財(cái)務(wù)規(guī)劃指引開發(fā)的方向。
在現(xiàn)在日益競爭的零售業(yè)市場,“為開發(fā)而開發(fā)”已不再可行。購物中心的開發(fā)必須根據(jù)完善的市場研究、消 費(fèi)者的人口結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)上的評估預(yù)測,此外,個案的區(qū)位選擇必須經(jīng)過充分考量,如主要住宅人口和主要高速公路 的接近程度的分析,如果在30分鐘車程范圍內(nèi)沒有可觀的居住人口,或很難從高速公路到達(dá)購物中心,貸方將會嚴(yán) 格地考量在不景氣或競爭增加情況下,購物中心維持穩(wěn)定成長的能力,過去有些時候,亞洲的開發(fā)商或所有權(quán)人不 愿意投資時間與金錢去作適當(dāng)?shù)氖袌鲅芯?結(jié)果通常就是商場開發(fā)不符合市場需求,也因此不能將他們真正的可能 收入極大化。
第三、承租戶的業(yè)種組合必須符合購物中心整體的概念以及顧客的需求。
商場的定位是走高價位或是低價位?是以都市化娛樂為主或是主題式直營暢貨中心?或者是走流行高單價的購物 中心?購物中心的型態(tài)必須符合目標(biāo)市場的需求,反應(yīng)在它的設(shè)計(jì)及業(yè)種組合。這代表開發(fā)商必須研究商場消費(fèi)者 的人口結(jié)構(gòu)以及區(qū)位的分析。例如,在低收入的郊區(qū)開發(fā)一高單價、都市型、符合潮流的高樓購物中心是不可能符 合專案貸款貸方的要求的。在早期的規(guī)劃階段,承租戶業(yè)種的組合就能被明確地陳述出來是很重要的,通常,貸方 不會只要求一個完整的承租戶業(yè)種規(guī)劃,而會要求在預(yù)先簽約的承租戶必須達(dá)到一定比例時才會撥款,最低限度, 在撥款前個案中的主力承租戶必須已經(jīng)簽訂合約。
第四、購物中心須作好與競爭者的差異化。
除了一個完善的承租業(yè)種組合外,周圍環(huán)境的考量也是關(guān)鍵的,并且有助于對競爭者的區(qū)隔。購物的環(huán)境越讓 人愉悅,消費(fèi)者逗留的時間就會越久,消費(fèi)者逗留的時間越久,消費(fèi)在購物中心的花費(fèi)就越多,而且如果消費(fèi)者非 常喜歡購物中心的環(huán)境,那他們將會經(jīng)常光顧,購物中心的收入即會增加。
購物中心整體的概念或主題對于創(chuàng)造一個適宜的消費(fèi)環(huán)境是另一項(xiàng)關(guān)鍵,而且也導(dǎo)致對承租戶業(yè)種組合的規(guī) 劃。在創(chuàng)造或延續(xù)品牌價值的層面上,設(shè)計(jì)可以是一個考量重點(diǎn),庭園設(shè)計(jì)可以加強(qiáng)購物中心的競爭力,公共空 間、適當(dāng)?shù)闹苍院头巧虡I(yè)的活動都能夠吸引顧客和最好的承租戶。
自古以來,購物就是一種社交活動。人們到市場不僅僅是去購物,也包含去看人和被人看,去認(rèn)識朋友以及去 享受休閑時間,這道理一樣適用在購物中心,公共交誼區(qū)、美食廣場、娛樂場所、甚至公共圖書館都能增強(qiáng)購物中 心的整體環(huán)境,讓購物中心不僅是購物的地方,更是社交的地方。而這對購物中心發(fā)展的影響乃是使得消費(fèi)者逗留 的時間增長,消費(fèi)更多的金錢,以及不斷地光顧。
第五、購物中心的設(shè)計(jì)不能僅以自我或藝術(shù)為目的,也須能夠賺錢。
購物中心必須以好的規(guī)劃以及設(shè)計(jì)讓消費(fèi)者容易進(jìn)出,并能讓消費(fèi)者盡可能地接觸較多的商家,例如,消費(fèi)者 動線設(shè)計(jì)的關(guān)鍵,是以商店正面能被消費(fèi)者看到的直線設(shè)計(jì)為宜,如果消費(fèi)者不能在購物中心里立即看到商店,他們將不太可能立即被吸引而往前步行,進(jìn)而進(jìn)店消費(fèi),如此的沒效率設(shè)計(jì),將會影響購物中心的營業(yè)額以及未來租 金收入和投資報酬。
適宜的循環(huán)動線能使消費(fèi)者更容易且迅速地繞完整個購物中心。購物中心會想要提供消費(fèi)者最大的便利性,同 時讓消費(fèi)能接觸最多的商家,然而,如果購物者在購物中心內(nèi)迷路、疑惑,或者不想走太長的距離,那他們將會在 達(dá)到最大購買量之前提早離開,同時他們也不大可能再度光臨此一購物中心。
相同的道理也適用在購物中心外部的出入口和動線,如果從外面的馬路要進(jìn)入購物中心很不方便或因出入口設(shè) 計(jì)太差而使消費(fèi)者陷于車陣,那他們將不可能再回到購物中心,事實(shí)上,如果他們必須等很久才能進(jìn)入購物中心, 那他們很有可能在他們第一次光臨前就調(diào)頭回家了。
如果購物中心沒有足夠的停車位,那消費(fèi)者也可能會有如上所述相同的反應(yīng),因此,購物中心必須要能規(guī)劃適 量的停車位以滿足顧客的需求,一般原則是以每100平方公尺的建物面積要有5個停車位,這個數(shù)字會隨著購物中心 開發(fā)型態(tài)的差異而不同,所以聘請規(guī)劃和設(shè)計(jì)專家去分析正確的停車位需求是很重要的。
第六、施工過程需要能掌控時程以及控制成本。
由于建筑成本
的增加會影響購物中心長期的預(yù)期報酬,因此貸方對于施工的過程特別敏感。貸方通常會要求開 發(fā)商保證完工時間或要求承包商在約定時間及成本內(nèi)完成建筑,貸方通常會視開發(fā)商或承包商營建管理的能力來撥 款,如果購物中心逾期完工而且成本超出預(yù)算,貸方可能會采取凍結(jié)撥款或處罰有責(zé)任的一方。通常,貸方會聘雇 自己熟悉的不動產(chǎn)管理公司或營建管理公司去監(jiān)督開發(fā)商或承包商,以確保購物中心能在規(guī)定時間及預(yù)算內(nèi)完成, 因此,對開發(fā)商或承包商而言,整個開發(fā)流程適當(dāng)?shù)墓こ坦芾砼c專案管理是很重要的。第七、好的購物中心管理是基本條件。
你可能擁有一輛很炫的車,但是如果你不懂駕駛,你很有可能會撞壞它,相同道理也可運(yùn)用在購物中心的經(jīng)營 上,開發(fā)商必須對購物中心的經(jīng)營有經(jīng)驗(yàn),對于沒有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商,貸方會要求開發(fā)商必須取得專家的意見以確保 購物中心的經(jīng)營能達(dá)到最佳的報酬。
統(tǒng)一的設(shè)施管理和經(jīng)營是成功的購物中心管理的特色之一。開發(fā)商必須指引整個流程以確保購物中心整體的品 牌形象能夠符合承租戶的需求,購物中心也必須出租給最適合的承租戶,而且租約必須具有彈性和競爭性以隨著市 場情況作調(diào)整。
此外,購物中心可以藉由加強(qiáng)承租戶的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建立品牌形象,而且適當(dāng)?shù)男袖N及活動安排是成功的購物中心 管理的特色,這樣的專業(yè)較可能降低貸方的風(fēng)險,一個管理良好的購物中心不僅看起來很好,并且也經(jīng)營得很好, 營業(yè)額及租金收入自然很高,購物者會不斷地光臨;因此投資人和貸方的報酬就能達(dá)到最佳化。
隨著國際專案貸款的機(jī)制在亞洲越來越普及,新開發(fā)的或現(xiàn)有的購物中心將必須展現(xiàn)出更大的經(jīng)濟(jì)上的可靠性 才能確保撥款。開發(fā)商必須更加把勁地向貸方展示他的購物中心能維持一系列的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的要求,這結(jié)果就 是購物中心有更好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、興建與經(jīng)營,所有的人都將成為贏家,包括貸方和開發(fā)商、購物中心的承租戶及 最終的消費(fèi)者。
隱藏的風(fēng)險因素
就參與本金(equity)的觀點(diǎn)而言,貸方可能會要求個案開發(fā)商抵押土地和(或)現(xiàn)金做為投資股本,現(xiàn)金股本通常 都很少,約占整體開發(fā)費(fèi)用的5%~10%,這比例雖然很小,但可使貸方確定開發(fā)商或所有權(quán)人在購物中心開發(fā)的 成功上有信心,下了認(rèn)真的賭注。
這就是開發(fā)商或所有權(quán)人愿意承受的隱藏風(fēng)險,同時這也能確保貸方愿意接受看得到的風(fēng)險。
合作的代價
因?yàn)橘J方付出時間和精神在參與開發(fā)的過程以及提供復(fù)雜且有創(chuàng)意的無追索權(quán)貸款方案,貸方也會要求較高的 費(fèi)用、利率、以及一定比例的報酬。貸方會花很多的時間和金錢去獲得技術(shù)上及法律上的專業(yè),以評估整個開發(fā)案 的可行性;此外,在提供可能損失或政治風(fēng)險的保險上也有較高的成本,特別是當(dāng)個案的開發(fā)是在一個沒有測試過 或新的市場時。還有一些費(fèi)用是監(jiān)督購物中心在后續(xù)經(jīng)營期間對專案貸款的使用情形以及一些不可預(yù)料的變數(shù)所隱 含的成本。
較高的期望報酬
雖然貸方的高度參與及監(jiān)督代表購物中心的開發(fā)商或所有權(quán)人將有更高的資金取得成本,貸方對個案的積極參 與和興趣將可確保購物中心長期的獲利能力和經(jīng)濟(jì)上的成功。貸方及開發(fā)商或所有權(quán)人的終極目標(biāo)乃是開發(fā)一個能 夠達(dá)到貸方最大期望報酬的購物中心,這價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一開始高額的資金成本。為了符合貸方的期望,新開發(fā)的或 已經(jīng)存在的購物中心將必須表現(xiàn)出更大的經(jīng)濟(jì)上的可靠性才能確保撥款。開發(fā)商必須更加把勁,才能向貸方展示出 所開發(fā)的購物中心能在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上維持一定程度要求的能力。
雙贏的局面
國際專案貸款對亞洲購物中心發(fā)展的影響是很顯著的,購物中心將會有更令人愉悅和舒適的環(huán)境,更容易到達(dá) 的區(qū)位,更吸引人的承租戶及產(chǎn)品組合,專案貸款以及其加諸在購物中心產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)則將能提升購物中心的生存能 力。購物中心的競爭能力越強(qiáng),購物中心在競爭增強(qiáng)的環(huán)境中生存能力越強(qiáng),同時吸引顧客多消費(fèi)及多光顧的能力 也越強(qiáng)。
就承受可觀的貸款風(fēng)險的貸方而言,專案貸款的要求符合他們的需要。而開發(fā)商也將因提高購物中心的營業(yè)收 入、租金、和利潤而受益。
最終,整個亞洲的消費(fèi)者也將因有更好的購物環(huán)境而受益。
篇2：X高校教職工集資住房管理辦法
某高校教職工集資住房管理辦法
教職工集資住房是學(xué)校重要的辦學(xué)資源。為了合理有效地配置、管理辦學(xué)資源，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和我院教代會通過的《集資建房分房方案》規(guī)定，制定教職工集資住房管理辦法如下：
一、本辦法適應(yīng)范圍為：所有教職工在學(xué)校集資建設(shè)的住宅樓（包括老校區(qū)集資樓和西校區(qū)全部集資住宅樓）。
二、集資住房的產(chǎn)權(quán)歸學(xué)校和集資戶共同所有，集資教職工享有使用權(quán)（僅限集資人本人及父、母、配偶和子女等直系親屬）和繼承權(quán)（僅限集資人的配偶和子女）。
三、集資戶按照我院教代會通過的《集資建房分房方案》確定分房資格，選定戶型和住房，由學(xué)校房管領(lǐng)導(dǎo)小組確認(rèn)后，后勤管理處簽發(fā)住房使用證，方可領(lǐng)到住房鑰匙。
四、住戶對住房進(jìn)行裝修時要按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和學(xué)校的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，不允許破壞房屋結(jié)構(gòu)，拆除或掏空承重墻體，門、窗、陽臺等部位的裝飾及安全設(shè)施不能超出外墻體。因裝修或私拆亂建造成影響校容校貌、破壞房屋結(jié)構(gòu)、給其他住戶造成不便等問題導(dǎo)致的安全責(zé)任事故和經(jīng)濟(jì)損失全部由裝修戶承擔(dān)，學(xué)校和政府有關(guān)部門還要追究行政、法律責(zé)任。
五、集資戶對集資房不準(zhǔn)進(jìn)行外部改造。確需進(jìn)行室內(nèi)改造時，必須征得學(xué)校的同意。具體程序是：1、個人提出書面改造申請，提出改造理由和設(shè)計(jì)方案，經(jīng)基建處審核同意簽字后，報后勤管理處；2、后勤管理處審核并報院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，書面通知申請人及物業(yè)公司。
住宅室內(nèi)改造不得破壞原房屋結(jié)構(gòu)；不得拆除或掏空承重墻體；不得占用公用部位（如單元樓的公共樓梯間、樓梯、屋頂?shù)龋?，不得給鄰居及他人造成不便和影響。改造費(fèi)用自理。改造部分與原房產(chǎn)作為一體，納入學(xué)校房產(chǎn)、物業(yè)管理范疇，按照學(xué)校房產(chǎn)管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定實(shí)施管理。
六、教工住宅區(qū)的水電暖管理由后勤服務(wù)中心負(fù)責(zé)；室外公共設(shè)施及室內(nèi)公共部位的維修，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，維修費(fèi)用學(xué)校支付。室內(nèi)零星維修及費(fèi)用由住戶負(fù)責(zé)。
七、住戶要增強(qiáng)主人翁責(zé)任意識，睦鄰友好，文明居住，共同創(chuàng)造、維護(hù)、保持好住宅區(qū)的居住環(huán)境。對施行物業(yè)管理的集資住宅樓，住房人要履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，遵守有關(guān)規(guī)定，服從物業(yè)管理，按時繳納水、電、暖、汽、物業(yè)管理等有關(guān)費(fèi)用。
八、集資戶調(diào)離學(xué)校或其他原因不居住的集資房，按調(diào)離時的市場價賣給學(xué)校，由學(xué)校轉(zhuǎn)售給無房教職工。未經(jīng)學(xué)校書面同意，任何人不準(zhǔn)將集資住房私自出售、租賃、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓給他人。
九、集資房賣給學(xué)校，應(yīng)經(jīng)過具備資質(zhì)的中介評估機(jī)構(gòu)，遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照平頂山的市場價格進(jìn)行評估，扣除學(xué)校土地使用金和建房過程中學(xué)校投入的報批、設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理及室外水、電、暖、汽、道路、綠化等配套工程費(fèi)用后確定房價。集資房賣給學(xué)校時，室內(nèi)外裝修學(xué)校原則上不予購買。確具資產(chǎn)價值的經(jīng)學(xué)校同意后按照評估價格收購。
十、學(xué)校購回的住房轉(zhuǎn)售給無房教職工時，由需房人（在編無房教職工）提出申請，經(jīng)學(xué)校對申請人資格審核，按照規(guī)定的積分辦法積分排序，確定分房順序。待申請人交付全部價款（學(xué)校收回價）后才能獲得住房的使用權(quán)和繼承權(quán)。
十一、集資教職工可以將近期不居住的集資房（一年以上）進(jìn)行初步裝修，地坪、墻壁、衛(wèi)生間、廚房等滿足基本居住條件，向?qū)W校房管部門申請校內(nèi)出租。學(xué)校房管部門根據(jù)房源和無房教職工的實(shí)際情況，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，以高于教工周轉(zhuǎn)房屋管理費(fèi)的價格，適時組織出租，以解決無房教職工的實(shí)際問題。
十二、對違反規(guī)定，擅自改造、私自出售、租賃、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、購買住房的個人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或被人檢舉經(jīng)查屬實(shí)，學(xué)校采取批評教育、停水停電等措施予以制止。對嚴(yán)重違反規(guī)定，性質(zhì)嚴(yán)重，拒不改正者，視情節(jié)給以扣發(fā)工資，收回住房或黨紀(jì)、政紀(jì)處分。
十一、本辦法自公布之日起執(zhí)行。
篇3：P公司募集資金使用管理辦法
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1.目的：為了管好用好募集資金，保證資金的安全和按規(guī)定用途使用，根據(jù)國家和公司的有關(guān)規(guī)定制定本辦法。
2.適用范圍：本規(guī)定適用于公司。
3.募集資金使用有關(guān)規(guī)定：
3.1必須按公司募集項(xiàng)目承諾的用途使用募集資金。如募集資金實(shí)際用途有變更，必須事先按國家規(guī)定程序報批，經(jīng)董事會、股東大會通過，報政府有關(guān)部門和證監(jiān)會審查批準(zhǔn)。否則，不能變更募集資金用途。
3.2募集資金應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)定的額度和時間內(nèi)使用。每個募集資金項(xiàng)目在實(shí)施前，都要拿出詳細(xì)的實(shí)施方案，規(guī)定項(xiàng)目所應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)、總投資和完成時間。財(cái)務(wù)部按經(jīng)批準(zhǔn)的實(shí)施方案、合同和工作進(jìn)度撥付資金。
3.3募集資金用于收購資產(chǎn)或權(quán)益時，應(yīng)聘請有證券資格的中介機(jī)構(gòu)對被收購資產(chǎn)或權(quán)益進(jìn)行評估和審計(jì)。董事會應(yīng)按規(guī)定及時向社會公告。
3.4募集資金用于技改或新建工程的項(xiàng)目，應(yīng)組建專門的工程管理班子。工程管理班子負(fù)責(zé)工程進(jìn)度和質(zhì)量管理，確保工程質(zhì)量并如期完成。重大項(xiàng)目的施工應(yīng)實(shí)行對外招標(biāo)，在保證質(zhì)量的前提下，盡可能地節(jié)約資金，力爭用較少的投入達(dá)到更好的效果。
3.5募集資金使用的日常管理：
3.5.1由有關(guān)職能部門（如總工辦、項(xiàng)目實(shí)施小組等）根據(jù)募集資金項(xiàng)目的需要提出實(shí)施方案，報經(jīng)董事長、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)，再與有關(guān)單位簽訂書面合同。重大合同的簽訂必須由董事長簽字；
3.5.2財(cái)務(wù)部按募集項(xiàng)目專款專用。暫未使用的資金必須存入公司的銀行帳戶，一律不準(zhǔn)擅自動用。支付項(xiàng)目款時，應(yīng)查驗(yàn)合同、工作進(jìn)度的證明、收款單位的收款憑證以及公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任人簽注的意見。凡有關(guān)資料不齊和審批手續(xù)不全，財(cái)務(wù)部有權(quán)拒絕支付款項(xiàng)；
3.5.3公司指定專人負(fù)責(zé)對項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)督，特別是對重大合同簽訂和執(zhí)行情況的監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)問題及時提出處理意見；
3.5.4對募集資金使用情況要進(jìn)行定期或不定期的審計(jì)。項(xiàng)目完成時，要進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，審查該項(xiàng)目的資金使用是否合理，投資額是否控制在預(yù)計(jì)總額內(nèi)，項(xiàng)目效益是否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)等；
3.5.5按有關(guān)規(guī)定及時批露募集資金使用情況、項(xiàng)目工作進(jìn)度和項(xiàng)目投產(chǎn)后產(chǎn)生的效益等情況。
4.附則：
4.1本制度由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。
4.2本制度施行后，凡既有的類似規(guī)章制度或與之相抵觸的規(guī)定即行廢止。
4.3本制度經(jīng)批準(zhǔn)后自頒布之日起執(zhí)行。修改時亦同。