近幾年來,中國商業地產市場經歷了從“小荷才露尖尖角” 到國內眾多知名地產企業和外資的高調進入的發展歷程,日漸成為中國地產市場的領舞者。在這個大背景下北京商業地產的發展格局也日漸明朗起來,商鋪、商業街、社區商業被開發商普遍看好,投資人爭相追捧,商業地產熱潮席卷了整個房地產市場,但在繁榮熱潮的背后也存在著諸多的問題。
一、北京商業地產存在的問題及其根源
北京商業地產存在的問題從大的方面講,主要有以下幾個方面:1. 商業功能受到抑制,商業價值受到極大影響,出現大量空置現象,造成巨大的公共資源浪費; 2. 給消費者造成諸多不便,沒有很好地實現休閑娛樂的功能;3. 加重交通擁堵,影響城市的公共環境,不利于城市的發展。
存在這些問題,并不是由于商業地產發展規模過大,總量趨于飽和而導致的過剩,相反我國的商業地產具有較大的發展潛力,那么究竟是什么導致了這些問題的出現呢?實際上,這些問題出現的根源在于我們對商業地產模式研究不夠,出現了傳統模式和現代模式的混淆和錯位。
二、什么是傳統模式與現代模式
傳統模式與現代模式在產生條件、特征及存在和發展要求等諸多方面存在著差異。
1. 傳統模式
傳統模式在工業革命前普遍存在,它是隨傳統城市的發展自然生長而成的,是以人們的生活需要為前提的,是分散式的,多以店鋪式、街坊式的形式出現,規摸較小,較為開放。這種模式是為了滿足人們的生活需要應運而生的,是比較人性化的一種模式,能夠較為方便、迅捷的滿足人們的生活需求,同時其休閑娛樂的功能較強,能夠給人們帶來身心的愉悅,可謂是一種享受。
2. 現代模式
現代模式則比較集中,商業體量巨大,相對較為孤立和封閉,多建在郊區或城市的邊緣,有寬闊的停車場所。它既可以滿足人們多重購物需求,同時又與汽車工業的發展緊密地聯系在一起,可以充分滿足人們開車購物的需求。現代模式是在工業革命后出現的,工業革命推動了機器大工業的發展,機器大工業的發展打破了原有的小規模的手工業格局,極大的促進了經濟的發展,但同時也帶來了一些問題,尤其是伴隨大工業而來的污染和噪音。面對這一現狀,工業區和其他區域相分離的理念應運而生,在這一理念的指導下,工業區就逐步和住宅區、商業區相分離;然而隨著這一理念的發展,出現了擴大化和極端化,那就是工業區、住宅區和商業區均實行分區,特別是汽車工業的發展,更促使商業區進一步從住宅區分化出來。這就打破了傳統的城市模式,進而導致了商業模式的根本轉化。
三、兩種模式錯位引發的問題
兩種模式各有其特點和優勢,必須充分考慮其自身的特點來選擇合適的模式才能充分發揮其自身的優勢,實現社會利益和商業利益的最大化。反之,如果沒有充分考慮商業地產的特點和性質,沒有充分研究這兩種模式的適應范圍,而盲目的進行開發運作必將帶來諸多的負面影響,影響商業地產應有的作用,給消費者帶來諸多不必要的麻煩,諸如交通的擁堵等,這些都會影響其享用的舒適度,而這些反過來又會影響經營者的利益,阻礙商業地產的發展,甚至會造成公共資源的極大浪費,進而阻礙整個城市的良性發展。
例如:宜家家居就是一個典型的現代模式放在了不適宜的區域的失敗案例。宜家家居本身是一個典型的現代商業模式,把它建在市中心就會面臨著車輛停靠難、減速、緩行引起交通不暢等問題,既不利于消費者的購物,又會影響城市的公共環境,這樣必然會影響商業價值的順利實現。宜家家居搬到四環后這種狀況有所緩解,但還是出現了交通不暢等一些問題,并沒有從根本上得到解決。像宜家家居這類購物中心更適宜建在城市的邊緣,那里有廣闊的停車場,能夠滿足開車購物的要求,亦能夠滿足人們大宗購物的需求,同時也有利于城市的合理規劃。
當然這并不是說大型的商業區不能建在市中心,我們強調的是首先應對其商業內容和性質進行考察,據此來決定其適宜的發展空間,與此同時還必須具備強大的公共交通這一前提。例如:西單的再度繁榮就是一個很好的例子,西單的商業繁榮最初是以其周邊的基本居民為依托的,他們的生活需求帶來了西單的活躍,后來由于拆遷和再建設,西單周邊的住戶減少,加之公共交通的相對落后,和當時私家車極少,西單一度陷入蕭條,直到地鐵的建成,方便了人們的出行,西單才又重新活躍起來,現在的西單既有中友、君泰等大型購物中心,又有一些個性小店,顯示出了勃勃生機。
由于模式的選擇不當而造成的商業區發展受到抑制的例子還有很多,例如:平安大道和改變后的秀水街則是傳統模式失敗的典型案例。傳統模式本身是非常人性化的,而平安大道本身是車流的主干線,車流量很多,在這一現實條件下,人們要實現購物就必然要在車流中穿行,給消費者帶來了極大的不便,使消費者的滿意度降低,那么人們對其的認可度和美譽度必然會隨之下降,這些自然會抑制商業功能的實現。以前的秀水街是典型的自然形成的傳統模式,以其特有的人文氛圍和傳統的形式吸引了廣大中外消費者的青睞,人們紛至沓來,非常具有活力;然而現在的秀水街被“裝進”了高樓大廈,實際意義的“秀水街”已不復存在,僅存
的似乎只有秀水街那熟悉的名字和陌生的身影,這樣勢必會影響秀水街的發展。四、北京商業地產出路探尋
我國的商業地產目前顯現出來的問題其實只是冰山一角,更多的問題會隨著商業地產的逐步發展而不斷凸現出來,因此這就要求我們必須未雨綢繆,從根本上解決好現實存在的問題,從而為商業地產的健康、良性發展鋪平道路,這是一個亟待解決的問題。那么面對這些現實的問題我們應如何解決呢?最根本的解決辦法就是充分認識傳統和現代兩種模式的特點和差異,充分考慮商業內容和性質,因地制宜,因時制宜來選擇合適的商業模式,這樣才能促進商業地產的健康發展,才能充分發揮其商業功能,才能更好的滿足消費者的休閑娛樂需求,才能促進整個城市的發展,推動整個社會的發展,實現經濟效益和社會利益的最大化。
合適的商業模式可以是現代模式和傳統模式的相對獨立存在,比如說在郊區或城市的邊緣采用現代模式,而在有強大公共交通支撐的相對中心區域則更宜采用傳統模式;也可以把二者相結合,可以適當的恢復傳統模式,也可以在現代模式中模擬傳統模式。兩種模式相對獨立存在的形式比較容易理解,這里主要來介紹一下二者相結合的成功案例,以探尋一些規律性的東西。例如:王府井就是現代模式和傳統模式結合得較好的一個成功案例。王府井位于北京市中心最繁華的地帶,交通便利,是北京最有名的綜合性商業步行街,擁有亞洲最大的商業樓宇,密度最大、最集中的大型商場(從金魚胡同到與長安街相界的南口,八百一十米長略呈波浪型的大街兩側分布著百貨大樓、丹耀大廈、東方廣場等十二個大型商場,形成了大型商場一條街獨一無二的格局)、賓館與專賣店,王府井還是國內商業旅行社聯結最近的大型購物場所,國有品牌、老字號的最集中之地。
王府井的成功不是偶然,而是因為它找到了傳統模式和現代模式的最佳契合點,實現了二者的完美結合。經歷了多年的積淀,王府井商業區已成為行業齊全、經濟效益較高、專業店集中、交通便利,馳名中外的商業中心,具備了持續的發展能力。
因此,我認為北京的商業地產存在著很大的發展空間,發展前景甚為廣闊,要把握住這個發展的契機,尋求商業地產的更大發展和健康發展,關鍵是要選準商業模式,因地制宜,因時制宜來選擇合適的商業模式才是商業地產的根本出路。
篇2：國內商業地產規劃存在10大誤區
國內商業地產規劃存在10大誤區
目前，國內很多商業地產項目普遍存在這樣或那樣的問題，究其原因，正是由于在前期規劃設計過程中，存在著很多誤區所致。國內商業地產規劃至少存在10方面的誤區。
商業地產規劃誤區一，用建筑設計代替商業設計。建筑設計與商業設計在本質要求上是不同的，建筑設計師更多的是追求建筑理念、建筑技術與建筑藝術，他們通常沒有商業理性認知，因而也不能很好地把握商業需求，而商業規劃設計正是以商業需求為導向的，是依據市場、業態定位和商業經營的各種需要而進行的物業功能設計，這種設計往往是體現在細節上的。所以，如果不具備大量的實操經驗，商業規劃設計是很難實現科學性的。
商業地產規劃誤區二，建筑設計先于商業設計。一旦建筑設計完成了，商業物業的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設施就確定了，這樣就會導致商業的業態和功能在設計上出現很大的局限性。建筑設計先于商業設計，這種局限性將不可避免地表現出來，使商業項目處于進退兩難的境地。
比如一個購物中心，至少要有通風排水、煤氣管、垃圾處理等設計，如果之前沒有考慮到就沒有辦法滿足后期商戶的需要，滿足不了消費者的需要。
商業地產規劃誤區三，營銷策劃代替商業規劃。銷售代理公司為商業項目進行營銷策劃的目的是為了促進銷售，而商業規劃則是為了促進經營管理，二者的本質和要求都是不同的。由于銷售公司不能很好地把握商業功能和商業需求，所以單純的營銷策劃是不能解決商業規劃問題的，進而也使得一些商業項目在銷售之后存在著一些經營和管理上的漏洞。
商業地產規劃誤區四，重外觀形象，輕內部結構。一些商業項目為了打造標志性商業建筑或城市地標，往往對建筑外觀投入巨資，而忽視了商業物業內部的結構，這樣也是不利于商業經營的，就像一個人外表很漂亮，但是內在素質很低，那這個人也是要被打折扣的，畢竟，消費者是在商業內部消費的，內部功能是否完善也是消費者關注的問題。
商業地產規劃誤區五，重裝修標準，輕配套適用。裝修標準和配套設施對于商業項目是同等重要的。如果把商業的價值比作木桶里裝的水，那么組成木桶的每塊木板就好比是影響商業經營的各種因素，例如地段、管理、服務、裝修、配套等等，如何才能使水裝得更多呢？只有保證每塊木板都足夠長，如果有一塊木板是短的，那這個木桶也是裝不了多少水的。所以，若想提升商業價值，就得保證影響商業經營的各個方面都是完美的，這樣才能實現商業價值的最大化，木桶才能裝更多的水。所以，不能只注重裝修標準而忽略了商業配套，這是會影響商業整體價值的。
比如廁所的配套設計，有的百貨店中女廁所只有三個蹲位，而男廁所一大排。事實上，一個商場里面，肯定是女性消費者多。
商業地產規劃誤區六，重硬件投入，輕人文關懷。對于商業項目來講，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好鋼還不行，必須得有鋒利的刃才能具備殺傷力，現代商業競爭往往是細節上的競爭，一個人性化的設計、一種人文關懷都是可以提升商業項目競爭力的，而這些正是這個鋒利刀刃的重要組成部分，是不能忽略的。現在除了肯德基、麥當勞，國內大部分商場中很少有在廁所中放手紙的。
商業地產規劃誤區七，重共享空間設計，輕經營成本測算。共享空間確實對商場經營起到一定的作用，但我們也應該認識到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會浪費經營面積，大幅度增加運營成本的，所以一定要精準地核算成本與收益，避免亡羊補牢。
商業地產規劃誤區八，遷就主力店要求，忽視自己的投資。商業項目引進主力店的目的是通過主力店來帶動項目的招商和經營，促進銷售，提升項目和附屬物業的整體價值。一些開發商迫于主力店的名聲和影響力，不惜損害自己的投資利益，有的時候，這樣的做法是沒有必要的，因為主力店并不具備主導性，也就是說項目的核心競爭力并非主力店。在認同主力店的同時，不應過多遷就主力店，而忽視了自身的投資利益。
商業地產規劃誤區九，按自己的主觀和經驗草率行事。商業市場是不斷變化的，一個商業項目科學的定位和最優的運作策略往往是在多方博弈的過程中逐漸浮出水面的。我們在做商業項目的時候，都是很多專家、學者經過實地考察和多次論證得出的結論，事實證明，主觀和經驗往往不能得出最優的結果。所以，開發商在運作商業項目的過程中，一定要多參考專家的意見，切忌主觀主義和經驗主義。
商業地產規劃誤區十，盲目崇洋媚外，忽視國內實際。國外的設計理念確實要領先于國內市場，但是這種領先在另一個層面上也意味著排斥，有一些設計理念、風格是不符合國內實際的，一定要有選擇地吸收。