淺談城市的房子價(jià)格與什么有關(guān)

　　房子價(jià)格中，包括兩種成本，土地成本與建筑成本。

　　我們先談建筑成本。建筑成本，包括，原材料的成本與建設(shè)的費(fèi)用。建設(shè)費(fèi)用就是我們常說的工錢。建設(shè)費(fèi)用的大小，與建筑生產(chǎn)效率成反比，與勞動(dòng)力平均價(jià)格成正比。對(duì)于世界各國(guó)來說，勞動(dòng)力價(jià)格高的國(guó)家，建設(shè)的生產(chǎn)效率一般也高。勞動(dòng)力的價(jià)格一般與人均GDP成正比。其實(shí)就是勞動(dòng)力價(jià)格是由人均GDP決定的。因此，人均GDP越高，一般建設(shè)生產(chǎn)的效率就越高，二者成正向關(guān)系，不是正比關(guān)系。比如，人均GDP相差十倍的國(guó)家之間，建設(shè)的效率差別程度就沒有十倍了，可能會(huì)有兩三倍。因此，房屋建設(shè)的費(fèi)用，既工錢的大小與人均GDP的大小一般成正向關(guān)系。也就是說，對(duì)于相同質(zhì)量的房屋，或者說相同的房屋，其建設(shè)費(fèi)用（工錢）一般與這個(gè)國(guó)家的人均GDP大小成正向關(guān)系。

　　那么，房屋建設(shè)的原材料的價(jià)格與什么有關(guān)呢？由于這個(gè)原材料是可以世界之間進(jìn)行貿(mào)易的，如其中的鋼材。因此，其價(jià)格是由國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格決定的。也就是說，各國(guó)相互差別不大。當(dāng)然對(duì)于其中的某些，不便于長(zhǎng)距離運(yùn)輸?shù)脑牧希澜绺鲊?guó)以及各國(guó)內(nèi)部?jī)r(jià)格的差別就大了。如沙子，磚等原材料。對(duì)于這些不便于運(yùn)輸?shù)脑牧希鋬r(jià)格與生產(chǎn)效率成反比，與勞動(dòng)力價(jià)格成正比。與原材料的生產(chǎn)的其它成本成正向關(guān)系，這個(gè)一般我們把它納入生產(chǎn)效率上，這個(gè)占的比例大了，我們就說生產(chǎn)效率相對(duì)低了一些。這些不便于運(yùn)輸?shù)脑牧希渖a(chǎn)總成本，一般是，國(guó)家人均GDP越高，成本就相對(duì)越高一點(diǎn)。既富裕的國(guó)家，這個(gè)成本相對(duì)貴一些，不過，貴的不是太多，是略成正向關(guān)系。對(duì)于那些可以全球貿(mào)易的原材料，價(jià)格各國(guó)差別較小，或者基本一樣。因此，這個(gè)基本不影響各國(guó)房屋的相對(duì)價(jià)格，可以不與考慮。

　　小總結(jié)，房屋的原材料成本一般與人均GDP略成正向關(guān)系。房屋的建設(shè)成本（工錢）一般與人均GDP成正向關(guān)系。也就是說，房屋的建筑成本（包括工錢與材料成本）一般與人均GDP成正向關(guān)系。比如，人均GDP相差十倍的國(guó)家，房屋的建筑成本（包括工錢與材料成本）可以相差幾倍，這個(gè)“幾”的數(shù)值遠(yuǎn)低于十。是人均GDP高的國(guó)家，建筑成本高一些。

　　土地成本就是土地的市場(chǎng)價(jià)格。在自由市場(chǎng)狀況下，土地可以自由買賣，土地價(jià)格比較合理。是周俞打黃蓋。如果政府對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行干涉，比如限制土地供應(yīng)。這樣就會(huì)使土地供應(yīng)短缺，導(dǎo)致地價(jià)高漲。進(jìn)而影響房子價(jià)格，影響人們的幸福水平。因此，我討論的土地價(jià)格，也是自由市場(chǎng)狀況下的土地價(jià)格。這適合于所有真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家。暫時(shí)不適合于大陸。

　　各國(guó)的土地價(jià)格，由各國(guó)的土地租金的大小與資本利率共同決定。各國(guó)的土地租金是由什么決定的呢？比如耕地是由耕地的收益狀況決定，這個(gè)各國(guó)差別不大。因?yàn)椋Z食可以在全球貿(mào)易，因此，生產(chǎn)糧食的耕地，自然就有一個(gè)比較接近的價(jià)格。世界各國(guó)的耕地價(jià)格差別不大。與各國(guó)人均GDP的差別程度基本沒有什么關(guān)系。耕地價(jià)格，與人口密度有關(guān)，因?yàn)橄募Z食的多少，與人口多少有關(guān)。而人口多少與人口密度有關(guān)。因此，人口密度影響耕地的價(jià)格。一般是人口密度大的國(guó)家與國(guó)家內(nèi)部的地區(qū)，耕地的收益要略大一點(diǎn)，這主要由運(yùn)輸費(fèi)用的差別導(dǎo)致的。耕地的相對(duì)價(jià)格自然也要略貴一些。世界各國(guó)的耕地價(jià)格與糧食單產(chǎn)成正向關(guān)系，與投資成本（包括勞動(dòng)投入）成反向關(guān)系，與糧食的平均價(jià)格成正向關(guān)系。

　　我在這里主要談?wù)摚鞘械耐恋貎r(jià)格與什么有關(guān)。城市的用地，主要是工業(yè)商業(yè)用地，與生活用地。城市土地價(jià)格，世界各國(guó)差別很大。城市土地價(jià)格是由人們?cè)敢赓?gòu)買的能力與愿望的強(qiáng)度決定的。在城市人口密度一定時(shí)，人均土地面積是不會(huì)改變的。人們對(duì)土地的購(gòu)買能力隨著人均GDP的提高而提高。而人們的相對(duì)購(gòu)買能力卻是不會(huì)變的。因?yàn)榇蠹业馁?gòu)買能力都提高了，并且平均提高程度一樣。而人均可以購(gòu)買的土地面積不會(huì)變。因此，平均所購(gòu)買的土地面積也不會(huì)變化。根據(jù)人均購(gòu)買能力，可以判斷，城市土地價(jià)格與城市人均GDP的大小成正比關(guān)系。人們購(gòu)買土地的愿望強(qiáng)度與什么有關(guān)呢？會(huì)不會(huì)隨著人均收入的增加而增加呢？土地屬于耐用的，必須的，保值的，消費(fèi)品，估計(jì)人均購(gòu)買土地的愿望強(qiáng)度，會(huì)略有增強(qiáng)。這個(gè)因素會(huì)導(dǎo)致土地的價(jià)格略有上漲。也就是說，城市土地價(jià)格，會(huì)隨著人均GDP的提高而提高，并且土地價(jià)格提高速度略大于人均GDP的提高速度。

　　對(duì)購(gòu)買土地愿望的強(qiáng)度進(jìn)行解釋。人們把自己收入的一定比例，拿出來，購(gòu)買土地，這一定的比例，就代表著購(gòu)買強(qiáng)度。比如，人均GDP增加十倍，如果土地價(jià)格也增加十倍，在人口密度不變時(shí)，人們平均購(gòu)買的土地面積如果與原來一樣，我們就說，人們的平均購(gòu)買愿望強(qiáng)度沒有變化。如果人均GDP增加十倍，土地價(jià)格增加12倍，在人口密度不變時(shí)，人們平均購(gòu)買的土地面積與原來一樣，那么我們就說，人們的平均購(gòu)買愿望強(qiáng)度有所增大。如果人均GDP增加十倍，城市土地價(jià)格增加8倍，人口密度沒有變化，人們平均購(gòu)買的土地面積與原來一樣，那么我們就可以說，人們的平均購(gòu)買愿望強(qiáng)度有所減小。

　　人們平均購(gòu)買土地的愿望強(qiáng)度，來源于，土地是人們生存的必須品。（租房居住，也是一種對(duì)土地的臨時(shí)購(gòu)買。）其實(shí)就是來源于土地上面的房屋，是人類生存生活的必須品。人均所可能擁有的房屋面積大小，會(huì)影響人們對(duì)房屋的需求。也就是說，人們對(duì)房子需求的價(jià)格彈性比較小，換算成土地，也就是人們對(duì)土地的需求價(jià)格彈性比較小。這樣會(huì)導(dǎo)致，在人均城市土地面積較小時(shí)，人們對(duì)購(gòu)買一快平均面積較小的土地愿望比較強(qiáng)烈。會(huì)比在人均城市土地面積大時(shí)，購(gòu)買一快較大的土地面積的愿望更強(qiáng)烈。表現(xiàn)在，人們?cè)敢饽贸龈蟊壤氖杖耄脕碣?gòu)買土地。這樣會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格很高。占人們的收入比例更大。比如，一個(gè)城市在人口密度一定時(shí)，其人均土地面積也應(yīng)該一定。如果這個(gè)人均土地面積較小，那么，這個(gè)城市的人，會(huì)拿出更大比例的收入，購(gòu)買平均面積更小的一快土地。如果這個(gè)人均城市土地面積較大，那么，這個(gè)城市的人，只需要拿出較小比例的收入，購(gòu)買一快相對(duì)較大土地，就可以了。

　　高樓可以部分減少人們對(duì)土地需求的必須面積。也就是可以降低地價(jià)。是降低市場(chǎng)土地價(jià)格的一個(gè)重要方法。

　　因此，城市土地的價(jià)格，與城市的人均GDP基本成正比。（為什么要用基本，原因是，隨著人們收入的增加，人們對(duì)土地需求的愿望在變化，我估計(jì)是在增強(qiáng)，這個(gè)效應(yīng)會(huì)增加土地價(jià)格。購(gòu)買土地的本質(zhì)是購(gòu)買土地上的房屋，而房屋可以蓋成高樓，這樣可以節(jié)約人均土地面積，這個(gè)效應(yīng)會(huì)降低人們對(duì)土地的需求，會(huì)降低土地價(jià)格，我估計(jì)，越富裕，這個(gè)效應(yīng)越強(qiáng)大。因此，這兩個(gè)效應(yīng)相互會(huì)抵消一部分。最后結(jié)果如何，很難判斷。因此，用了基本這個(gè)詞。）

　　城市土地價(jià)格除了與人均GDP基本成正比外。還與城市人口密度有關(guān)。城市人口密度越大，人均土地面積就越小，土地價(jià)格就越貴。城市人口密度與土地價(jià)格成正向關(guān)系。二者成強(qiáng)烈的正向關(guān)系，只需要人口密度增加一小點(diǎn)，土地價(jià)格會(huì)增加一大點(diǎn)。比如，城市人口密度增加10%，城市土地價(jià)格會(huì)增加10%以上，比如，20%甚至30%。

　　城市人口密度怎么計(jì)算，城市面積應(yīng)該包括郊區(qū)，至少要包

括郊區(qū)的一半。因?yàn)榻紖^(qū)也是為城市服務(wù)的。郊區(qū)也居住了大量的為城市服務(wù)的人。在發(fā)達(dá)國(guó)家，中產(chǎn)階級(jí)一般都居住在城市的郊區(qū)。這較大的降低了城市的土地與房子價(jià)格。如果不計(jì)算郊區(qū)的面積，就不應(yīng)該計(jì)算郊區(qū)居住的在城市工作的人口，也不應(yīng)該計(jì)算這些人的收入。這樣城市內(nèi)部會(huì)得到一個(gè)新的人均GDP。在我國(guó)這里一般居住著農(nóng)民工。大陸對(duì)城市郊區(qū)的利用很少，這是大陸城市價(jià)格高漲的一個(gè)原因。為什么大陸城市郊區(qū)的開發(fā)很少，原因是，政府控制著郊區(qū)的開發(fā)。政府主要限制城市郊區(qū)的土地供應(yīng)，既土地郊區(qū)的土地難以自由買賣。這是大陸郊區(qū)開發(fā)利用相對(duì)少的根本原因。這導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)部居住著更多的人口。促進(jìn)了城市土地價(jià)格的上漲。

　　因此，城市人口密度與人均GDP決定著一個(gè)城市的土地價(jià)格。也決定著一個(gè)城市的房子價(jià)格。城市房子價(jià)格與人均GDP成正向關(guān)系，有些接近正比關(guān)系。與城市人口密度成強(qiáng)烈的正向關(guān)系。

　　或者說，城市人口，住房支出的大小，占自己收入的比例大小，基本與人均GDP沒有什么關(guān)系，或關(guān)系很小。

　　在城市人均密度一定時(shí)，家庭規(guī)模的平均大小，對(duì)房子價(jià)格也有所影響。比較微弱。家庭規(guī)模平均越小，會(huì)導(dǎo)致住宅浪費(fèi)越多，導(dǎo)致房子價(jià)格相對(duì)較貴。導(dǎo)致住房支出占人均收入的比例就大一些。

　　城市人口，住房支出的大小，占自己收入的比例，與城市的人口密度大小成正向關(guān)系。既城市人口密度越大，住房支出占自己收入的比例就越大。當(dāng)然，住房負(fù)擔(dān)就越大。

　　房子的價(jià)格，感覺不出，與城市的大小有什么關(guān)系。但是，事實(shí)上又是那么大的關(guān)系。我們知道，城市越大，城市房子的價(jià)格就越高。這是為什么呢？原來是這樣的，城市規(guī)模越大，一般來說，會(huì)導(dǎo)致城市人口相對(duì)密度越大。比如，城市規(guī)模越大，其郊區(qū)面積就相對(duì)越小。并且其城區(qū)的人口密度也要大一些，這共同導(dǎo)致，城市越大，城市人口密度一般就相對(duì)越大。這是城市越大，一般房子價(jià)格就相對(duì)越高的重要原因。這個(gè)相對(duì)，是相對(duì)同等人均GDP的城市來說的。

　　大城市房子價(jià)格高的另一個(gè)原因是，大城市人均GDP一般相對(duì)高。我們知道，房子的價(jià)格與人均GDP成正向關(guān)系，或者基本是正比關(guān)系。以上兩個(gè)原因是，我們感覺的城市越大房子價(jià)格一般越高的全部原因。

　　因此，我們根據(jù)以上分析，基本可以判斷，城市的房子價(jià)格，與那些因素有關(guān)。除了以上的因素外，還與城市的地理位置有關(guān)。有相對(duì)開闊郊區(qū)的城市的房子價(jià)格，可以搞的低一些。因?yàn)檫@有利于分散居住城市的人口。香港房子價(jià)格高的原因是，香港島沒有廣闊的郊區(qū)，并且，內(nèi)部有大量的山地。這樣使香港的人口相對(duì)密度更大了。計(jì)算一個(gè)城市的人口密度對(duì)房子價(jià)格的影響時(shí)，應(yīng)該把不可居住的地方除去，這些地方一般是山或者水。

　　我上面的分析，全部是土地自由市場(chǎng)狀況下的分析。不適合大陸。

　　一般來說，一個(gè)國(guó)家，大城市的人口占的比例大了，這個(gè)國(guó)家的平均房子價(jià)格就相對(duì)要貴一些，比如日本的情況。一個(gè)東京占國(guó)家人口的10%以上。還有占國(guó)家人口總量7%的大版與神戶。還有眾多的百萬大城市。因此，給我們的感覺是，日本的房子價(jià)格很貴。

　　一個(gè)國(guó)家的人口密度，是不影響這個(gè)國(guó)家的房子價(jià)格的，只有，大城市人口占國(guó)家人口的比例大小，才影響一個(gè)國(guó)家的房子價(jià)格。一個(gè)國(guó)家，小城市人口比例大，這個(gè)國(guó)家，房子價(jià)格就會(huì)相對(duì)小一些。那些把房子價(jià)格與國(guó)家的人口密度對(duì)應(yīng)的想法，是不恰當(dāng)?shù)摹?duì)于大國(guó)，這個(gè)是毫無道理的。比如，澳大利亞，在我們的印象中，其房子價(jià)格比較低，其原因不是這個(gè)國(guó)家人口密度低導(dǎo)致的，而是，其城市人口規(guī)模相對(duì)小導(dǎo)致的。這個(gè)國(guó)家，大部分人居住在中小城市，最大城市才300多萬，這個(gè)人口數(shù)量包括郊區(qū)，由于這個(gè)城市有廣大的郊區(qū)，使這個(gè)城市真正的人口密度并不大。這也是澳大利亞給人房子便宜的根本原因。當(dāng)然，同理可得，人口密度是澳大利亞200倍的荷蘭，其房子價(jià)格也不太貴，荷蘭420人每平方公里。其城市一般不大。當(dāng)然，其平均房子價(jià)格就不會(huì)太高。是澳大利亞人口密度100多倍的德國(guó)，由于其以中小城市為主，其平均房子價(jià)格也不貴。

篇2：房地產(chǎn)售房部?jī)r(jià)格管理規(guī)定

　　房地產(chǎn)售房部?jī)r(jià)格管理規(guī)定

　　房地產(chǎn)價(jià)格管理主要體現(xiàn)在價(jià)格策略的調(diào)整上。采用的都是低開高走的方式，目的是制造一種升值的虛擬前景，吸引買家入市。

　　1、低開高走的策略

　　2、價(jià)格調(diào)整策略：

　　（1）價(jià)格升降時(shí)機(jī)：開盤旺銷調(diào)升；第二輪銷售高潮調(diào)升；第三輪銷售高潮調(diào)升；中期微升或者保持不變；清盤期略降。

　　（2）調(diào)價(jià)幅度：3％－5％（宜小幅遞增）

篇3：岳陽(yáng)市關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知(2005)

　　岳陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知

　　岳政辦函[20**]39號(hào)

　　市直有關(guān)單位：

　　為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和政府宏觀調(diào)控的需要，全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知》(發(fā)改價(jià)格〔20**〕1366號(hào))文件精神，現(xiàn)就進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查方法、指數(shù)編制發(fā)布方式有關(guān)問題通知如下：

　　一、從20**年起，將原按季度編制的房屋銷售價(jià)格指數(shù)改為按月編制。由市城調(diào)隊(duì)按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局制定的調(diào)查方案編制本地區(qū)房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格、土地交易價(jià)格和物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)。

　　二、全市房地產(chǎn)、國(guó)土資源行政管理部門設(shè)立的各類房地產(chǎn)和土地交易機(jī)構(gòu)，以及房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)價(jià)格主管部門，為房地產(chǎn)價(jià)格固定調(diào)查點(diǎn)。此外，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查方案的要求，根據(jù)實(shí)際情況，選取部分具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)為我市房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)調(diào)查點(diǎn)。

　　三、市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)采集、匯總和價(jià)格指數(shù)的編制、審核工作，并負(fù)責(zé)向省城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)上報(bào)我市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)資料。

　　四、各有關(guān)單位和房地產(chǎn)企業(yè)要在市物價(jià)局、市房產(chǎn)局、市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)的統(tǒng)一安排下，密切配合市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)做好價(jià)格采集和資料上報(bào)工作，確定一名輔助調(diào)查員，按時(shí)、準(zhǔn)確上報(bào)調(diào)查內(nèi)容，并做好基礎(chǔ)資料的收集工作。具體實(shí)施過程中遇到的業(yè)務(wù)技術(shù)方面的問題，由市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)負(fù)責(zé)解答、處理。

　　附件：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制定點(diǎn)調(diào)查單位名單

　　二○○五年三月二十二日

　　附件：

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制定點(diǎn)調(diào)查單位名單

　　岳陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局

　　湖南泰和